8203估价师协会网站cms案例分析

1、辽阳市土地储备中心拟出让金银小区地块所涉及的国有建设用地使用权出让底价测算案例分析辽阳金华土地资产评估111000第一部分评估项目的背景一、估价目的因委托估价方拟以招标、拍卖、挂牌方式出让待地，我公司地出让受托对估价对象的土地使用权价格进底价提供价格参考。二、宗地概况（1）、区域位置状况算，为其确定待待地位于辽阳市文圣区中华大街南、东兴路东。该区域距辽阳市火车站约 3.5 公里，距市商业中心约 2 公里。途经该区域有 22路公汽及小客车通过。该区域用地类型主要为商业、住宅用地。（2）、繁华程度待地所处区域用地类型以商业、住宅用地为主，繁华程度一般。（3）、交通条件待便捷。地所在区域主要公路有东

2、兴路、中华大街、四道街，交通（4）、辽阳市市政基础配套设施完善。待地所在区域配套程度达宗地红线外“七通”（通路、通电、通上水、通排水、通暖、通煤气、通讯）；其配套设施保证率均达 90%以上。（5）、环境质量待地所在区域用地类型主要为商业、住宅用地，环境质量一般。（6）、地价水平待地所在区域土地级别为辽阳市二级住宅、商服用地。三、地价定义此次估价对象为 1 宗土地，位于辽阳市文圣区中华大街南、东兴路东，根据待地的规划用地性质和估价目的，结合评估现场勘查及委托方提供的资料，确定待下：1、用途设定地在估价期日时的地价定义如待地为拟出让土地，根据关于金银小区出让地块规划设计条件的复函，待地规划土地用途

3、为居住、商业用地。依据土地利用现状分类规定，本次评估设定用途为住宅、商服用地。2、土地使用权年限设定待地为拟出让土地，根据待地设定用途法定最高出让使用年限，本次评估分别设定使用年限为住宅 70 年、商服 40 年。3、土地利用和规划条件说明待地实际用途为拟开发用地，拟开发用地面积为 26425.90平方米，规划建筑容积率为 3.2-4.2，其业占总建筑面积的比例不超过 25%。根据评估目的，本次评估土地面积为 26425.90 平方米，其服用地分摊土地面积为 6606.50 平方米，容积率为 4.2。4、开发程度设定待地实际土地开发程度为宗地外“七通”（通路、通电、通上水、通排水、通暖、通煤气

4、、通讯），宗地内“五通一平”（通路、通电、通上水、通排水、通讯及宗地内平整）。考虑到宗地内的基础设施开发费已计入固定资产评估值中,为避免资产重复计算,此次按宗地外的基础设施水平设定土地开发程度，故设定土地开发程度为住宅用地宗地红线外“七通”、商服用地宗地红线外“六通”、宗地内场地平整（详见表 1-1）。5、土地使用权价格设定此次估价待地的土地价格是指在评估期日 2008 年 11 月 12日，于上述估价设定的用途、使用年限、容积率、开发程度等条件下的国有建设用地使用权价格。第二部分评估项目估价方法的技术难点及解决方案一、估价方法的确定本次评估土地为 1 宗，评估设定用途为住宅、商服用地，根据城

5、镇土地估价规程以及估价对象的具体条件、用地性质及评估目的，结合估价师收集的有关资料，考虑到当地地产发育情况，评估设定的住宅、商服用地同时选择市场比较法、剩余法两种方法进行评估；一是待地所在区域土地市场比较活跃，有一些商业用地和住宅用地的市场交易案例，可以选择到与待场比较法估价；二是待地条件类似的比较案例，因此，适合运用市地依据规划为待开发土地,可通过收集辽阳市近期房屋售价及工程成本价格和税费标准数据为评估结果作依据，同时估价对象将得到最有效使用，且所在区域类似估价对象地上建筑物的交易案例较多，能够比较容易测算估价对象地上建筑物的不动产总值，故较适宜选用剩余法进行评估。二、市场比较法技术难点及解

6、决方案在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的评估期日地价的方法。市场比较法具有现实性，有较强的说服力，能够反映近期市场的行情，容易被接受。市场比较法的应用基础是发达的不动产市场及丰富的交易案例资料，所以比较法仅适用于市场比较稳定有大量交易案例的地区，并且交易案例与待估地块应有相关性和替代案例的地区则不适用。案例甚少或无交易在计算过程中，应当通过掌握的交易实例资料易价格与各类与地价的作用规地价影响的相关关系分析，找到地价影响律，进而

7、情况修正、期日修正、区域条件指数。修正和个别修正等三、假设开发法技术难点及解决方案该宗地为拟开发土地，规划用途为住宅、商服用地，具有再开发潜力，故适宜采用假设开发法测算地价。假设开发法是指在求取委地的价格时，在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和销售税费等,以价格余额来估算待估土地价格的方法。(1)确定房地产开发完成后的售价1、同一区域同类项目的市场价格因项目的位置、规模、以及市场定位等及估价的影响而有一定的差异，根据委托方提供的资料收集到的资料，依据目前的以及区域内同类项目的销售情况，通过市场比较来确定项目的开发价值。2、建筑造价包含的

8、项目建筑成本费包括土建费和其他费用含质量监督委托费、规划管理费、招投标、保证金、配套工程费（热力供暖工程、电力工程、给排水工程、电信、煤气工程、大门、围墙、道路绿化工程）、开发，3、本地房地产开发市场上涉及的费用房地产开发市场上涉及的费用主要有：获取土地阶段费用：包括拍卖佣金、交易服务费、契税、评估费、测量费、登记费；勘察设计及报建费用：可行性研究费用、勘察设计费、施工图费；报建费用：基础设施配套费、质量监督费、安全检查费、人防费、消防费、规划；建设阶段费用：施工招标费、施工用水、用电费、办理预售登记费、证费用；销售交房阶段费用：宣传费用、过户费、土地过户费；以及整个过程中的用。由于费用种类繁多，各类房地产开发商交纳的费用种类以及比例也各有不同，本次估价的费用取值参照行业的平均水平，另参照规程的相关要求综合确定，经多次对比分析，该取值具有一定的合理性。第三部分评估项目的难点解决办法及启示一、基础资料的收集整理对做好评估工作非常重要。基础资料主要包括历史地价资料、房地产交易资料、土地招拍挂资料、房地产平均售价资料，这些资料在确定一个评估项目最终估价结果时具