房地产行业2022年6月报

1、月销售市场如期边际修复，除房地产调控放松的中长期影响因素外，市场还受到疫情修复、房企冲刺半年报积极推盘等非持续性因素影响。值得关注的是近期断供事件的发生使得销售复苏进程再次受阻。从 30 大中城市销售高频数据来看， 截至 7 月 20 日商品房销售面积同比增速再次回落至-39.6%（6月同比增速为-7.2%）。叠加 7 月断供事件影响，尚难看到行业趋势性复苏，预计销售恢复可能延期至 4 季度或以后。我们下调今年商品房销售面积增速预期至-13.5%，同时相应下调全年房地产开发投资额增速至-4.5%。政策环境：调控进入观察期，但本轮政策放松仍未结束政策调控经历了 3-5 月的不断升级期，6 月以来

2、进入到了观察期。中央层面对房地产放松暂无重大表态，地方层面放松政策范围持续扩大，但政策出台频度有所下降，力度暂无明显升级。从政策目的上，要通过稳定销售，达到稳定投资、稳定经济的目的。考虑到 6 月的房地产销售虽边际回暖，但投资进一步恶化且未看到好转迹象。在经济和投资企稳之前，预计政策基调上将维持宽松，力度上有进一步升级的可能。断供事件：短期保交付是核心问题，情绪冲击更大，关注事件发酵对居民购房信心的影响月中下旬以来，烂尾楼盘居民主动断供风波不断发酵，引起舆论广泛关 注。在房价没有大跌的情况下选择断供，是购房者无奈之下的维权手段。烂尾 楼盘的增多主要是因为去年以来较多大中型房企资金链断裂有关。在

3、房地产金 融降杠杆政策影响下，房企融资资金受到影响，叠加去年以来销售的大幅下滑，进一步影响到房企流动性，资金链断裂进而引发烂尾楼盘。短期保交付是核心问题，政策需要更迅速推出应对方案。选择主动断供的居民，大部分是有偿付能力的，主要是希望通过断供的方式维护自身权益，实现楼房交付，最终断供的规模或将受到保交付的影响。如果政府协调下保交楼政策可以落到实处，可以有效避免短期规模扩大及风险传染。事件发生后，7月 15 日银保监会相关负责人针对断供事件积极表态，支持地方政府和银行配合积极解决问题，推进“保交楼、保民生、保稳定”工作。具体提到：一是在地方党委政府领导下，银行要积极履行自己的职责，既要遵循市场

4、化、法制化原则，又要主动承担社会责任，千方百计推动“保交楼”；二是银 行要主动参与合理解决资金硬缺口的方案研究，做好具备条件的信贷投放，协 助推进项目快复工、早复工、早交付；三是做好客户服务工作，加强与客户沟 通，个性化满足居民客户不同需求；四是有效满足房地产企业的合理融资需求。针对断供问题的解决，截至目前还未看到实操性解决方案出台。考虑到出险房企流动性压力短期难以缓解，可能需要政府和银行承担更大的责任。我们看到很多地方政府已在积极协调各方推动烂尾楼盘复工，并针对前期预售资金监管漏洞出台具体措施。若项目本身可以实现现金流平衡，解决会相对顺畅。值得关注的是，部分烂尾项目可能存在预售监管资金划转、

5、挪用等现象。目前责任究竟由谁承担未有明确答案，不过银行或将担负起更大的责任。西安 7月 14 日发布的关于防范商品房延期交房增量问题的工作措施中提到， “商业银行违反预售监管协议，未经辖区住建部门核实统一，擅自拨付监管资金的，应当负责追回资金；无法追回的依法承担相应赔偿责任。”从当前的情况来看，断供事件引发的情绪冲击比事实冲击更大。未来需关注因情绪发酵而对购房者信心、房企流动性产生的进一步冲击。销售端政策：受疫情缓解按揭回调节奏放缓，“因城施策”力度暂无明显升级按揭贷款：居民中长期贷款边际改善，按揭利率调降节奏放缓新增居民中长期贷款边际改善，但仍处于较低水平区间。6 月新增居民中长期贷款金额为

6、 4167 亿元，较 5 月多增 3120 亿元，居民新增中长期贷款基本恢复至 4 月疫情影响前水平。今年以来新增居民中长期贷款持续处于较低区间水平内，6 月新增居民中长期贷款同比增速为-19%，延续今年以来同比负增长态势。考虑到销售市场尚在磨底阶段，预计新增居民中长期贷款短期内仍将低位震荡。图 1：新增居民中长期贷款及同比增速1,500-500-50%9,50070%50%7,50030%5,50010%-10%3,500-30%-70%-90%-110%金融机构:新增人民币贷款:居民户:中长期:当月值同比资料来源：wind，；注：2021 年为两年平均增速7 月按揭贷款利率回调节奏明显放缓

7、。根据贝壳研究院的监测，7 月重点城市新增首套房贷款利率为 4.35%、二套房贷款利率为 5.07%，分别较上月回落 7、 2 个基点。从去年 9 月利率高点至今按揭利率连续 10 个月下调，首套房、二套房累计下调幅度分别为 139BP、 93BP。目前利率加点下调接近尾声，后续按揭下调空间主要看基准利率的变化（包括央行规定的首套、二套按揭贷款利率下限）。7 月首套、二套房按揭利率均接近规定下限要求（首套房为 5 年期 LPR4.45%-20BP，二套房 5 年期 LPR4.45%+60BP），短期看加点下调空间不大，后续按揭利率变化将体现在基准利率的变化上。图 2：贝壳新增首套、二套房贷贷款

8、平均利率6.5%6.0%6.00%5.74%5.07%5.5%5.0%4.5%2021-012021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-094.0%2021-102021-112021-122022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-074.35%首套房贷平均利率二套房贷平均利率资料来源：贝壳研究院，达到首套房贷款利率下限的城市数量持续增加。7 月贝壳研究院监测的 103 个城市中有 74 个城市房贷利率已降至下限 4.25%，较 6 月增加 16 个城 市。从我们主要关注的热点城

9、市来看，除房地产基本面相对较好的深圳、上海、北京、广州、杭州、成都、厦门、东莞等 10 个城市，其余城市首套房贷款利 率均已降至 4.25%。地区城市2022/072022/062022/05城市2022/072022/062022/05广州4.454.655.00佛山4.254.354.80表 1：主要城市首套房贷款利率珠三角深圳东莞4.754.454.754.654.755.00惠州珠海4.254.254.254.254.254.90重庆4.254.255.02昆明4.254.254.80成都4.454.454.60呼和浩特4.254.254.80郑州中西部4.254.254.40银川4.

10、254.254.60武汉4.804.804.80贵阳4.254.404.45西安4.454.705.15兰州4.705.005.15长沙4.255.005.00南昌4.254.254.90长三角上海4.804.804.95宁波4.254.255.20杭州4.454.455.00苏州4.254.254.25南京4.254.254.80南通4.254.254.40温州4.254.254.70无锡4.254.254.60合肥4.255.035.40嘉兴4.254.505.00北京5.005.005.15烟台4.254.254.60环渤海天津4.254.254.40大连4.254.254.60济南4.

11、254.254.40石家庄4.254.254.70太原4.254.255.20青岛4.254.254.40海峡西岸厦门4.554.554.70福州4.254.254.40长春东北4.254.404.95哈尔滨4.254.254.45沈阳4.254.254.25资料来源：贝壳研究院，地方因城施策：6 月以来放松政策频度有所下降，力度暂未升级3 月 “因城施策”进入实质性放松初期，4 月、5 月改善范围不断扩大、频度、力度有所增强。6 月以来“因城施策”进入观察期，具体表现在我们关注的一二类城市 1出台相关放松政策的密集度明显下降，放松范围也并未持续扩大，力度暂无明显升级。一类城市北上广深暂未出台

12、限购、限贷方面的放松政策，放松主要围绕人才落户、公积金。二类城市的放松主要围绕限购、限贷的微调。具体来看：一类城市中，上海人才引进落户政策进一步放宽，深圳公积金政策有所放松。6 月 29 日，上海宣布在沪高校，以及其他地区的“双一流”高校和双一流学科的应届硕士生，符合基本条件即可落户（原需满 72 分）。此外，在沪 “双一流”建设高校的应届本科毕业生，只要在五个新城、南北地区重点转型地区用人单位工作的，符合基本条件也可直接落户。7 月 6 日，深圳住建局发布了深圳市住房公积金贷款管理规定（征求意见稿），拟明确申请人的配偶、父母、子女不论有无缴存住房公积金，均可作为共同申请人。二类城市中，合肥、

13、东莞、武汉在限购政策上进一步微调，福州在限价政 策上有所发力。6 月 24 日，合肥规定户籍登记在市区的集体户、投靠亲友家 庭户籍，与市区户籍家庭具有相同购房资格；社保个税认可追溯、补交；法人、非法人组织可以购买市区范围内的新建商品住房和二手住房；非限购区域住房 不再计为家庭住房套数。7 月 4 日，东莞规定住房限购区域调整为莞城街道、 东城街道、 南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区，其他区域暂 停实行住房限购政策。6 月 21 日，武汉规定本市户籍居民在限购区域可购买 三套住房，限购区域内首次购买普通住房的非本市户籍居民家庭，缴纳社会保1 考虑到不同城市放松政策及作用效果不同，我们

14、主要关注 30 个严格限购限贷的一二类城较为实质的政策放松情况，包括北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、苏州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、郑州、武汉、长沙、天津、西安、石家庄、济南、青岛、太原、大连、成都、兰州、无锡、嘉兴、东莞、佛山、中山、珠海。险或个人所得税年限由 1 年调整为 3 年内累计 6 个月。6 月 20 日，福州平潭综合实验区发布通知，各房企在销售商品住房时，实际销售价格不得超出备案价格上下幅度的 15%（原实行商品房价格备案“零增长”制度）。房企端政策：房企资金状况短期难以得到改善，受断供事件影响到位资金将进一步承压虽然融资严监管已纠偏，但房企资金短期难以得到改善。通常地产

15、行业复苏会经历政策底、行业底、信用底三阶段。政策底在去年四季度出现，当时需求端、房企端开始共同发力放松。销售底目前大致出现，但拐点尚未看到。今年 6 月销售边际回暖明显，释放出行业筑底企稳信号，但是进入 7 月销售再度回落，叠加近期断供风波影响，我们认为行业尚在磨底阶段。而信用底一般更为滞后，叠加房企信用风险尚未释放完全，房企融资收缩现象短期或将难以改变。从房企贷款来看，剔除季节性影响因素后，自 2021 年 9 月起房地产业贷款余额同比增速持续为负，截至今年 6 月同比增速为-2.1%。截至 6 月，房地产业贷款余额相较 2021 年 1 季度末高峰时期少近 5000 亿元。从房企其他融资渠

16、道（境内债、信托、海外债）来看， 6 月房企延续去年 8 月以来融资净流出趋势，整体净流出规模创历史新高，为 1137 亿元。发行规模为 713 亿元，同比减少 60%。图 3：投向房地产业贷款余额及同比增速图 4：房企境内债/信托/海外债发行及到期规模15000014000013000012000011000010000025%20%15%10%5%0%2019-012019-042019-072019-102020-012020-042020-072020-102021-012021-042021-072021-102022-012022-04-5%3000200010000-1000-2

17、000-3000房地产业贷款：亿元房地产业贷款同比增速（右轴）到期规模：亿元发行规模：亿元2020-012020-042020-072020-102021-012021-042021-072021-102022-012022-042022-072022-102023-012023-042023-072023-10 净融资规模：亿元资料来源：wind，资料来源：wind、用益信托网，断供事件的发酵，或将进一步冲击房企流动性。一方面居民对房企信用担忧升级，影响购房信心的恢复，期房销售或更快萎缩，使得房企经营现金流回款难度加大。另一方面地方政府甚至中央层面对保交付更加重视，各地预售资金监管尺度易紧难

18、松，断供潮发生后西安、沧州等地收紧预售资金监管，使得房企流动性进一步承压。成交市场：销售复苏节奏将再次放缓，下调全年销售面积增速预期至-13.5销售：6 月市场边际回暖明显，但受“断供潮”影响市场信心恢复或需更长时间6 月销售边际回暖明显。根据统计局数据，6 月单月商品房销售面积同比增速为-18.3%，跌幅较 5 月收窄 13.5 个百分点，较上月显著回暖。从累计数据来看，1-6 月商品房销售面积同比增速为-22.2%，跌幅较 5 月缩小 1.4 个百分点。政策放松是销售边际改善的基础。4 月以来高能级城市出台的包括放松限购限价、放宽认房认贷标准等在内的一系列实质性政策的效果逐步显现。除了政策

19、刺激，6 月销售的边际好转还得益于国内疫情总体稳定后积压性需求的释放，以及开发商为冲刺半年报业绩积极推盘等非持续性因素的影响。分区域来看，6 月除西部地区以外，其余区域销售修复明显。从单月数据 来看，6 月东部、中部、西部和东北部商品房销售面积同比增速分别为-20.3%、- 11.0%、-22.8%和-22.4%，跌幅较 5 月分别收窄 15、15、7 和 22 个百分点。 从累计数据来看，1-6 月东部、中部和东北部商品房销售面积同比增速分别为- 27.5%、-15.2%和-37.1%，跌幅较 1-5 月分别收窄 2、2 和 6 个百分点。而西 部商品房销售面积同比增速为-19.3%，跌幅较

20、 1-5 月扩大 1 个百分点。一方面，部分经济欠发达省份销售下滑幅度较大，对西部整体形成一定拖累，其中青海、云南、宁夏、内蒙古 1-6 月商品房销售面积累计同比增速分别为-30.8%、- 29.0%、-24.5%和-25.9%。另一方面，西部高能级城市成都二手房市场相对 火爆，可能对新房销售产生了一定的挤出效应。图 5：全国商品房销售面积单月/累计同比图 6：分区域商品房成交面积累计同比150%100%50%0%-50%-100%120%70%20%-30%2020-022020-042020-062020-082020-102020-122021-022021-042021-062021-

21、082021-102021-122022-022022-042022-06-80%2020-022020-042020-062020-082020-102020-122021-022021-042021-062021-082021-102021-122022-022022-042022-06 累计同比 单月同比 东部 中部 西部 东北资料来源：wind,资料来源：wind,从 6 月销售边际回暖迹象来看，隐隐释放出行业筑底企稳信号，但高频数据显示 7 月销售再度回落，难言销售出现趋势性回暖。从 30 大中城市销售数据来看，6 月中、下旬 30 大中城市商品房成交面积分别增至 640 和 832

22、 万平方米，同比分别增长了 26%和 7%。进入 7 月，上、中旬 30 大中城市商品房成交面积却分别回落至 394 和 422 万平方米，同比跌幅分别扩大至-46%和- 32%。图 7：30 大中城市商品房成交面积旬度及旬度同比1200150%800100%40050%00%-400-50%2020 年 1 月上旬2020 年 1 月下旬2020 年 2 月中旬2020 年 3 月上旬2020 年 3 月下旬2020 年 4 月中旬2020 年 5 月上旬2020 年 5 月下旬2020 年 6 月中旬2020 年 7 月上旬2020 年 7 月下旬2020 年 8 月中旬2020 年 9

23、月上旬2020 年 9 月下旬2020 年 10 月中旬2020 年 11 月上旬2020 年 11 月下旬2020 年 12 月中旬2021 年 1 月上旬2021 年 1 月下旬2021 年 2 月中旬2021 年 3 月上旬2021 年 3 月下旬2021 年 4 月中旬2021 年 5 月上旬2021 年 5 月下旬2021 年 6 月中旬2021 年 7 月上旬2021 年 7 月下旬2021 年 8 月中旬2021 年 9 月上旬2021 年 9 月下旬2021 年 10 月中旬2021 年 11 月上旬2021 年 11 月下旬2021 年 12 月中旬2022 年 1 月上旬2

24、022 年 1 月下旬2022 年 2 月中旬2022 年 3 月上旬2022 年 3 月下旬2022 年 4 月中旬2022 年 5 月上旬2022 年 5 月下旬2022 年 6 月中旬2022 年 7 月上旬-800-100%30 大中城市商品房成交面积:万平方米同比-右轴资料来源：wind，；注：2021 年为两年平均增速展望来看，我们下调今年商品房销售面积增速预期至-13.5%。从单季销售 面积增速来看，Q1、Q2 分别为-14%、-28%，考虑到基数效应影响，调整 Q3、 Q4 销售面积增速为-11%、0%。首先，在房住不炒的基调下，本轮政策放松 无论节奏还是幅度都相对克制，未能快

25、速提振市场信心；其次，疫情反复拖累 经济复苏节奏，使得居民实际收入及对于未来收入预期下降，影响加杠杆的能 力和意愿。值得关注的是，断供事件的发酵也让我们意识到房地产行业的根本 问题尚未解决，居民房屋交付权利未得到保障，购房观望情绪进一步加重，影 响期房购买意愿。我们认为，行业尚在磨底阶段，销售市场恢复可能延期至 4 季度或以后。从商品住宅的库存情况来看，与 2021 年 12 月相比，今年以来受销售端进一步下滑的影响，国内主要城市的去化周期普遍呈上升趋势，截至 6 月东部和中部地区的去化周期相对较短。具体来看，今年以来除苏州、南京和青岛以外，其他重点关注城市的商品住宅去化周期普遍变长。主要城市

26、的库存去化周期中位数从 2021 年 12 月的 12.0 提升至 2022 年 6 月的 16.9。截至 6 月，东北的长春、大连，西部的兰州，东部的天津、福州等城市库存去化周期较高，均超过 30 个月。图 8：2022 年以来商品住宅去化周期的变化情况140%120%2021 年 12 月-2022 年6 月的变化率长春重庆100%80%60%宁波厦门天津大连无锡沈阳40%20%温州长沙武汉北京福州深圳广州西安合肥烟台佛山郑州0%泉州成都济南贵阳南宁05-20%苏州 1南0 京1520253035404550青岛-40%2022 年 6 月商品住宅去化周期资料来源：中指研究院，；注：1.红

27、色、绿色、黄色和蓝色分别表示东北部、中部、西部和东部地区。2.黑色虚线用于划分 6 月住宅去化周期中位数。这里仅列举了我们所重点关注的 44 个城市中，在 2021 年 12 月-2022 年 6 月这一时间段内，具备完整的商品住宅去化周期数据的 29 个城市。房价：6 月新房、二手房房价同比跌幅进一步扩大，不同能级城市房价走势有所分化根据统计局 70 大中城市房价指数，6 月房价整体延续下降趋势，同比、 环比增速持续回落。6 月 70 大中城市新房及二手房价格同比增速分别为- 1.29%、-2.7%，创 2015 年以来增速新低。环比增速来看，6 月新房及二手房 环比增速分别为-0.1%、

28、-0.2%，环比跌幅有所收窄但延续了去年 9 月以来环 比增速为负的趋势。6 月同比下跌城市进一步增加至 48 个，较 5 月增加 2 个。图 9：70 大中城市新建、二手住宅价格单月同比图 10：70 大中城市新建、二手住宅价格单月环比80.860.640.40.220.00-0.2-2-0.42020-012020-032020-052020-072020-092020-112021-012021-032021-052021-072021-092021-112022-012022-032022-052020-012020-032020-052020-072020-092020-112021

29、-012021-032021-052021-072021-092021-112022-012022-032022-05-4-0.6新建商品住宅价格：同比%二手住宅价格：同比% 新建商品住宅价格：环比%二手住宅价格：环比%资料来源：wind,资料来源：wind,新房方面，6 月各能级城市房价同比增速持续下行，一二线城市房价环比增速有所改善。一线、二线和三线城市新房价格指数同比分别为 3.3%、- 0.2%、-2.8%，较 5 月分别下滑 0.2、0.5、0.6 个百分点；环比分别为 0.5%、%、-0.3%，其中一线、二线环比增速有所好转，较 5 月分别提升 0.1 和个百分点。图 11：70

30、大中城市新建商品住宅价格单月同比图 12：70 大中城市新建商品住宅价格单月环比81.561.040.520.00-0.5-22020-012020-032020-052020-072020-092020-112021-012021-032021-052021-072021-092021-112022-012022-032022-05-4-1.02020-012020-032020-052020-072020-092020-112021-012021-032021-052021-072021-092021-112022-012022-032022-05一线城市:同比%二线城市:同比%三线城市:

31、同比%一线城市:环比%二线城市:环比%三线城市:环比%资料来源：wind,资料来源：wind,二手房方面，6 月各能级城市二手房价格同比继续下滑，环比增速出现边际好转。一线、二线、三线城市二手房价格指数同比分别为 1.1%、-2.1%、- 3.7%，较 5 月分别下滑 0.6、0.4、0.5 个百分点；环比分别为 0.1%、-0.1%和-0.3%，一线、二线和三线城市较 5 月分别提升 0.1、0.2 和 0.2 个百分点。其中，一线二手房价格相对坚挺，二线、三线城市二手房房价环比已分别连续 10 个月、 12 个月下跌。图 13：70 大中城市二手住宅价格单月同比图 14：70 大中城市二手

32、住宅价格单月环比151.5101.050.500.0-5-0.52020-012020-032020-052020-072020-092020-112021-012021-032021-052021-072021-092021-112022-012022-032022-05-1.0一线城市:同比%二线城市:同比%三线城市:同比%2020-012020-032020-052020-072020-092020-112021-012021-032021-052021-072021-092021-112022-012022-032022-05一线城市:环比%二线城市:环比%三线城市:环比%资料来源：w

33、ind,资料来源：wind,土地市场：供求仍处低位，二批次热度未见明显提升全国土地市场：虽边际改善，但景气度仍偏低迷6 月土地市场虽边际改善，但仍较为平淡。根据中指研究院数据统计，6月全国商住用地成交面积单月同比增速为-34.7%，土地出让金单月同比增速为-32.3%，跌幅较 5 月分别收窄 12、35 个百分点。今年以来单月土地成交降幅基本都在-40%以下，6 月降幅有所收窄但仍然偏大。从累计数据来看，1-6月土地成交面积与金额累计同比增速分别为-44.4%、-51.7%，同比跌幅较 1- 5 月分别缩小 3、6 个百分点。此外，6 月全国土地平均溢价率微幅上升至4.6%。流拍率达到今年以来

34、的较低水平，下降至 13.5%。显示 6 月土地市场边际有所改善，但整体市场热度低迷。销售市场复苏信号尚不明确，叠加房企自身资金不充裕是土地市场持续承压的原因。展望来看，我们认为短期内土地市场仍将处于磨底阶段。目前销售前景尚不明朗，开发商普遍持悲观预期，更倾向采取“以销定产”模式，叠加部分房企资金面仍偏紧，整体拿地意愿及能力不足。图 15：全国土地成交建筑面积、出让金单月同比图 16：全国土地溢价率与流拍率60%40%20%0%-20%-40%-60%2020-012020-032020-052020-072020-092020-112021-012021-032021-052021-0720

35、21-092021-112022-012022-032022-05-80%30%25%20%15%10%5%2020-012020-032020-052020-072020-092020-112021-012021-032021-052021-072021-092021-112022-012022-032022-050% 成交建面单月同比 土地出让金单月同比 平均溢价率 流拍率资料来源：中指研究院,资料来源：中指研究院,22 城集中供地：政府让利项目盈利空间明显提升，不同城市间热度分化依旧截至 7 月 20 日，22 城已有 14 个城市 2完成二批次集中供地。二批次土地市场热度较首批未见明显

36、好转。从供地规模来看，已完成二批 次土地出让的 14 城供地规模是首轮土拍的 1.1 倍。流拍率有所下降，溢价率 微幅提升。从流拍率来看，14 城二批次流拍率为 9.4%，较首轮（14 城）下 降 2 个百分点。从土地溢价率来看，14 城二批次集中供地平均溢价率为 3.5%，较首轮（14 城）下降 1 个百分点。土地市场低迷情况下，政府主动让利房企。为了增强投资意愿，政府在土地价格和出让地块方面皆让利于企业，下调取消竞配建、竞自持，下调土地价格提升房企的利润率，同时提高核心区域的出让比例。从 14 城的情况来看， 2 今年二批次土地的总成本毛利率为 25.8%，较今年首轮和 21 年首轮分别提

37、高 3 和 15 个百分点；今年二批次核心区域推出建面占比为 69.7%，较今年首轮和 21 年首轮分别提高 6 和 38 个百分点。分城市来看，二批次城市间热度分化依旧。合肥、北京、杭州延续了一批次的热度，合肥和北京的溢价率分别达到 7.8%和 5.4%，在 14 城中仍处于相对较高水平；杭州不仅流拍率为 0，溢价率也保持在 5.2%较高水平。值得关注的是，广州、青岛、成都本轮热度有所提升。广州的溢价率从首轮的 1.2%大幅增长至 6.6%。青岛、成都二批次推地数量明显增多，流拍率明显回落。相比之下，长沙本轮土拍热度出现下滑，流拍率较首轮大幅提升。2 14 城分别为北京、南京、苏州、杭州、厦

38、门、福州、重庆、成都、武汉、青岛、合肥、长沙、宁波和广州图 17：22 城不同批次供地及成交情况图 18：22 城不同批次土地溢价率与流拍率27.9%20.6%15.1%14.8%9.4%4.0%3.9%3.5%5.3%1.8%1215712530110321065731324651343600595348314449833813643955724780供给建面（万 m） 成交建面（万 m） 土地出让金（亿元）21 年第一批21 年第二批年第三批22 年第一批年第二批（14 城）溢价率流拍率21 年第一批21 年第二批年第三批22 年第一批年第二批（14 城）资料来源：中指研究院,资料来源：中

39、指研究院,从拿地企业来看，央国企成为绝对的拿地主力，城投和民企占比进一步下滑。2022 年第二批次土拍中，央国企拿地金额占比为 61.8%，较今年首轮上涨约 8 个百分点，已达到集中供地以来的最高水平；城投拿地金额占比为 21.4%，较上一批次下降约 7 个百分点。与首轮情况类似，在市场低迷，民营房企拿地意愿趋弱的背景下，城投依然“托底”土地市场。例如苏州、武汉、福州等城市城投拿地金额占比超过 40%；民企拿地意愿持续减弱，拿地金额占比为 20.5%，其中广州本轮土拍中民企拿地数量为 0。不过也有部分城市的民企拿地热度明显回暖，例如杭州和青岛民企的拿地金额占比分别为 69.5%和 31.4%。

40、57.4%58.2%61.8%53.6%48.6%44.6%35.4%29.4%28.4%21.4%28.4%25.0%21.7%20.5%14.2%图 19：城投、央国企、民企全口径拿地金额占比城投拿地金额占比央国企拿地金额占比民企拿地金额占比21 年第一批21 年第二批21 年第三批22 年第一批22 年第二批（14 城）资料来源：中指研究院，；注：因存在合作拿地情况，所以每一批次城投、央国企、民企拿地金额占比之和超过 100。开发投资：投资增速再次探底，下调全年房地产开发投资额增速至-4.5新开工、竣工：6 月加速下滑，房企施工能力及意愿仍不足6 月新开工面积增速再创新低。根据统计局数据

41、，6 月单月新开工面积同比为-45.1%，降幅较 5 月扩大 3 个百分点，创历史统计以来新低。从累计数据来看，1-6 月新开工面积同比增速为-34.4%，较 5 月跌幅扩大 4 个百分点。拿地规模大幅下滑、销售市场景气度偏低，叠加流动性偏紧问题使得房企新开工能力及意愿均不足。值得关注的是，我们了解到截至目前，去年下半年城投托底所拿地块目前仍未开工，进一步拖累了新开工进程。展望来看，我们下调今年新开工面积增速预期为-25.4%。供给侧产能收缩严重，房企开工能力及意愿均不足。一方面，在资金状况较差，土地成交持续大幅下滑情况下，房企开工能力不足。另一方面，销售景气度持续较弱，同时当前库存相对充足，

42、房企开工意愿不足。节奏上，考虑到销售复苏节奏延缓，新开工最早或在四季度有所恢复。6 月竣工面积增速加速下滑。6 月单月竣工面积同比为-40.7%，降幅较 5月跌幅扩大 10 个百分点。从累计数据来看， 1-6 月竣工面积同比增速为- 21.5%，较 5 月跌幅扩大 6 个百分点。房企资金压力较大是竣工面积延续弱势的主要原因。展望来看，我们下调全年竣工预期至-8%左右。目前占行业销售额 25%以上（依据 2020 年正常销售年份数据口径计算）的房企出现违约风险，行业产能大量出清，停工项目增多。近期断供潮事件出现，也足以看出虽有政 府“保交付”紧约束，但房企资金承压严重，项目周转推进难度较高。6

43、月施工面积继续下滑。截至 6 月末，全国商品房施工面积累计同比增速为-2.8%，较 5 月下降 2 个百分点。展望来看，我们下调施工面积增速至- 4.2%。新开工大幅下滑叠加因疫情、房企资金等问题停工面积进一步增加，今年末的施工面积或将是历史首次负增长。图 20：施工、新开工、竣工面积累计同比增速70%60%50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%2020-022020-032020-042020-052020-062020-072020-082020-092020-102020-112020-122021-012021-022021-032021-042021-05

44、2021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-012022-022022-032022-042022-052022-06-50%房屋新开工面积:累计同比房屋竣工面积:累计同比房屋施工面积:累计同比资料来源：wind，开发投资额：当前环境下投资端压力较大，累计同比跌幅扩大至-5.46 月房地产开发投资延续弱势，累计同比跌幅扩大。6 月单月全国房地产开发投资额同比增速为-9.4%，跌幅较 5 月扩大 2 个百分点。从累计数据来看，1-5 月全国房地产开发投资同比增速为-5.4%，降幅较 5 月进一步扩大。房企到位资金边际改善，但投资依旧

45、疲弱，显示当前环境下供给侧压力更高，房企投资信心不足。1-6 月房地产开发资金来源累计同比增速为-25.3%，跌幅较 1-5 月收窄 0.5 个百分点。分项来看，1-6 月国内贷款和自筹资金累计同比增速分别为-27.2%和-9.7%，较 1-5 月降幅分别扩大 1.2 和 2.5 个百分点，表现进一步下滑。1-6 月定金及预收款和个人按揭贷款金额累计同比增速分别为- 37.9%和-25.7%，降幅较 1-5 月分别收窄 1.8 和 1.3 个百分点，随销售边际回暖跌幅有所收窄。分项来看，6 月土地投资跌幅有所收窄，建安投资跌幅进一步扩大。1-6月土地投资累计同比增速分别为-4.6%，跌幅较 1

46、-5 月收窄 1.7 个百分点。1-6月建安投资累计同比增速-5.7%，跌幅较 1-5 月扩大 2.8 个百分点。土地投资方面，考虑到土地投资滞后土地出让 3-4 个季度，根据我们年初测算，全年土地投资增速为-3.0%。建安投资方面，我们下调今年建安投资增速至-5.2%。一方面我们已下调施工面积增速至-4.2%，另一方面房企资金紧张状况短期难以缓解影响施工投入节奏，下调单位施工面积投资额增速至-1.0%。展望来看，我们下调今年房地产开发投资增速至-4.5%。在销售企稳之前难以见到投资有趋势性扭转。此外，我们观察到本轮周期销售到投资的传导有所停滞。如前文所述，占行业销售额 25%以上（依据 20

47、20 年正常销售年份数据口径计算）的房企违约，导致投资能力大幅下滑。而正常运营的房企存在较 强的观望情绪，同时仍然受到“三道红线”的约束，投资扩张强度也相对有限。图 21：房地产开发投资额单月同比/累计同比图 22：土地投资、建安投资累计同比增速50%40%30%20%10%0%-10%2020-022020-042020-062020-082020-102020-122021-022021-042021-062021-082021-102021-122022-022022-042022-06-20%50%40%30%20%10%0%-10%-20%2020-022020-042020-062

48、020-082020-102020-122021-022021-042021-062021-082021-102021-122022-022022-042022-06-30% 单月同比 累计同比 土地购置费：累计同比 建安投资：累计同比资料来源：wind，资料来源：wind，图 23：房地产开发资金来源累计同比110%90%70%50%30%10%-10%-30%2019-022019-032019-042019-052019-062019-072019-082019-092019-102019-112019-122020-012020-022020-032020-042020-052020-

49、062020-072020-082020-092020-102020-112020-122021-012021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-012022-022022-032022-042022-052022-06-50%国内贷款：累计同比自筹资金:累计同比定金及预收款:累计同比个人按揭贷款:累计同比资料来源：wind，附录 1 本轮因城施策放松政策汇总（截至 2022.7.20）三四类城市一二类城市政策分类限购放松福州（2022.3）：1.外地户口（除福州六城区）无需

50、提供近2 年内满 1 年的社保/医保/个税即可购买 1 套福州五城区普通住宅；2.长乐区户口同等于福州五城区户口（原等同于外地户口），可购买福州五城区 2 套（原 1 套）普通住宅。兰州（2022.3）：允许需将异地居住的父母等近亲接来兰州居住的家庭及二孩三孩家庭新购一套住房（原非兰州户籍限购 1 套，兰州户籍限购 2 套）。苏州（2022.3）：1.非本地户籍社保/个税连续 6 个月即可在苏州买房（原需 3 年内连续缴满 2 年）；2.非本地户籍卖房后 2 年内无需社保或税单可直接购房。3.非限购区域房产不再计入家庭限购套数。 南京（2022.3-6）：1.南京非本市户籍无须社保/个税即可在

51、溧水区、六合区购买一套商品房（原 1 年社保/个税）。非户籍居民家庭 1 年内累计缴纳 6 个月社保可申请购房；限购区域房产若已被划为非限购区域，则不计入套数；4.二孩及以上本市户籍家庭可新购一套住房。非本市户籍限购 1 套，需 6 个月社保（无需连续）。无锡（2022.4-6）：1.经市委人才办分类认定的人才，在认定的有效期内， 即可在无锡市区范围购买首套商品住房； 2.生育:二孩及以上家庭可放宽至二套房。3.子女在无锡落户的外地老年人来锡投亲养老，其在锡领取居住证满 3 年 后，允许其投靠家庭新购一套住房；4.对“卖旧买新”改善居住条件的本市户籍家庭，如其现住房属于在途交易的，该套住房可不

52、计入限购套数。5.本地户籍市民非限购区房产不计入家庭限购套数。6.对购买 144 平及以上商品住房适当放宽限购。佛山（2022.4-6）：对最近一次契税缴纳时间或不动产登记时间满 5 年的商品住房不再限购。大专及以上非佛山户籍人才可购买 1 套新建商品住房；限购区域缩小为禅城区祖庙街道、南海区桂城街道、顺德区大良街道；满 5 年商品住房不计入家庭住房查验套数。合肥（2022.5-6）：规定非本市户籍交满 2 年内 6 个月社保可购 1 套（原 1 年社保）；新站区、瑶海区限购取消（原本市户籍限购 2 套，非本市户籍限购 1 套）；规定户籍登记在市区的集体户、投靠亲友家庭户籍，与市区户籍家庭具有

53、相同购房资格；非本市户籍居民家庭社保个税认可追溯、补 交；法人、非法人组织可购市区范围内的新房和二手房；非限购区域住房不再计为家庭住房套数。长沙（2022.5）：存量住房签约盘活供作租赁住房后，不纳入家庭套数计算。杭州（2022.5）：在限购范围买二手房，1.对落户本市未满5 年的户籍家庭无需连续缴纳城镇社保满 24 个月；2.对非本市户籍家庭，连续缴纳城镇社保或个人所得税满 12 个月（原为 48 个月）。3.符合条件的三孩家庭，在本市限购范围内限购的住房套数增加 1 套。中山（2022.5）：缩小限购区域，规定限购区域为东区街道、石岐街道，岐江新城规划范围不列入限购区域。东莞（2022.5

54、-6）：二孩三孩居民家庭允许新增购买一套商品住房，其中非本市户籍需提供 3 年内累计 24 个月社保/个税；住房限购区域调整为莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区（原全域限购），其他区域暂停实行住房限购政策；本市/非本市户籍居民家庭在限购区域内拥有 2 套及以上住房的，暂停向其销售限购区域内的新建商品住房/商品住房（含新建住房和二手住房）。秦皇岛（2022.3）：取消限购，原要求本地家庭限购 2 套，外地限购 1 套（1 年社保），首套首付 30%、二套 40%。沈阳（2022.4）：非沈阳户籍家庭在限购区域购买新房的将执行沈阳户籍家庭购房政策，不再提供 2年内连续

55、缴纳 6 个月及以上个税/社保。衢州（2022.4）：取消限购，原非本市户籍限购 1套（需在本市连续缴纳城镇社保或个人所得税满 12个月）。惠州（2022.5）：满足惠阳区和大亚湾经济技术开发区范围内的合理住房需求，不再纳入限购重点片区。扬州（2022.5）：大专及以上人才和二孩及以上家庭在市区购房的，可不适用现行限购政策。嘉兴（2022.5）：非嘉兴市户籍的各类人才在嘉兴市连续缴存社保满 6 个月及以上的，参照嘉兴市户籍居民家庭相关购房政策。海口（2022.5）：落户海南的人才购房享本地居民同等待遇，未落户海南的人才及家庭成员无房的提供累计 12 个月及以上个税/社保可在海口购买 1 套住房

56、。湖州（2022.5）：在中心城市购买住房的非本市户籍家庭，不再有连续缴纳社保时限的要求。（原连续缴纳社保未满 6 个月的非本市户籍家庭限购一套）。唐山（2022.5）： 取消路南区、路北区、高新区限购。江门（2022.6）：蓬江区全区、江海区全区、新会区会城街道购买新房的实行限售政策，限售 3 年，对上述区域暂停限购。认房认贷标准放松首付下调成都（2022.5）：近郊区已购或新购住房不纳入中心城区购房时家庭名下住房总套数计算；购房人及其家庭成员无自有产权住房且登记购房之日前 2 年内无住房转让记录的，认定为无房居民家庭。二孩及以上家庭可新购 1 套住房；居民自愿将自有住房用于保障性租赁住房出

57、租给新市民/青年人等群体，可新购 1 套住房。大连（2022.5）：对非本市户籍在限制区域内购买新建商品住房的，执行本市户籍居民家庭购房政策；居民家庭在限制区域购买二手住房的，无住房总套数限制；本市户籍居民家庭在限制区域拥有住房的总建筑面积小于 144 平方米的，可在限制区域再购买 1 套商品住房；大连市市高层次人才、城市发展紧缺人才，可按家庭需求在限制区域内购买住房。济南（2022.5）：本市户籍家庭,可根据具体情况在限购区域内增购商品住房 1 套；二胎及三胎家庭可在限购区域内增购商品住房 1 套；非本市户籍家庭在限购区域内限购 1 套住房，在济南市缴纳个人所得税或社会保险近 2 年内连续

58、1 年；大学本科及以上学历的购房者，连续缴纳社会保险 3 个月以上；本市户籍家庭在限购区域内限购 2 套住房；不再将长清区、章丘区列入限购范围。武汉（2022.5-6）：本市户籍居民家庭可根据具体情况在限购区域可新购买 1 套住房；父母投靠子女或子女投靠父母的本市户籍家庭可新购 1 套；二孩或三孩家庭在限购区域可新购 1 套住房；对限购区域内首次购买普通住房的非本市户籍居民家庭，在本市缴纳社会保险或个人所得税年限降低为 1年（原 2 年）；武汉经开区的沌阳、沌口、军山新城区域不再限购；规定本市户籍限购 3 套（原 2 套），非本市户籍家庭购房社保/个税年限要求调整为 3 年内累计 6 个月（原

59、 1年）。太原（2022.5）： 新市民、青年人来太原工作生活并购买首套新建商品住房无需提供落户、社保、纳税等相关证明。厦门（2022.5）： 厦门市户籍二孩及以上家庭(至少一人未成年)可在全市范围内，购买 180 平以下的第三套住宅。宁波（2022.6）：有未成年子女的本市户籍/非本市户籍的二孩三孩家庭，市四区已有 2 套/1 套住房的，可以在限购区域再购买 1 套。青岛（2022.6）： 黄岛区、城阳区（含高新区）、崂山区王哥庄街道不再限购；非本市户籍家庭限购 1 套，需提供 1年社保/个税；出售已有住房 1 套或多套的家庭，可在 2 年内再购 1 套。珠海（2022.6）：限购区域缩小至香洲区（除南屏镇、湾仔街道）和横琴粤澳深度合作区。宁波（2022.1）：部分银行执行认贷不认房。郑州（2022.3）、兰州（2022.3）、太原（2022.5）：一套已结清贷款家庭再次购买普通商品房执行首套房贷款政策。南京（2022.4）：部分银行近期调整了首套房贷利率认定标准，如结清贷款且名下无房，再次购房将