土地增值税讲稿2013-11-27(共112页)

1、（更多精彩内容，请登录 房地产会计网 中国房地产会计行业第一人气门户）目 录 HYPERLINK l RANGE_A1_K9 一、土地增值税清算(qn sun)的背景1 HYPERLINK l RANGE_A1_K10 二、土地增值税的清算(qn sun)条件（国税发2006187号）两种情形(qng xing)2 HYPERLINK l RANGE_A1_K11 三、土地增值税的清算期限90日内3 HYPERLINK l RANGE_A1_K12 四、土地增值税清算的工作流程3 HYPERLINK l RANGE_A1_K13 五、土地增值税的清算单位3 HYPERLINK l RANGE_

2、A1_K16 六、土地增值税清算资料的收集和准备 4 HYPERLINK l RANGE_A1_K17 七、土地增值税清算工作的进行5 HYPERLINK l RANGE_A1_K18 八、税收优惠政策21 HYPERLINK l RANGE_A1_K19 九、特殊交易行为的征免 HYPERLINK l RANGE_A1_K18 21 HYPERLINK l RANGE_A1_K20 十、核定征收的情形六种23 HYPERLINK l RANGE_A1_K21 十一、房地产开发的简要开发流程23 HYPERLINK l RANGE_A1_K22 十二、案例分析24 HYPERLINK l RA

3、NGE_A1_K23 十三、土地增值税纳税申报表及填表说明接【案例3】讲解32 HYPERLINK l RANGE_A1_K24 十四、土地增值税征管和政策解答涉及地方政策请根据当地税务机关的相关政策执行37地增值税清算(qn sun)全过程政策汇集(huj)、实例解析、疑难解答【原创(yun chun)】收集整理：Apple品牌一、土地增值税清算的背景1、制订的目的开征的理由？开征土地增值税对于维护国家利益，合理分配国家土地资源收入，促进房地产业和房地产市场健康发展都会产生积极作用。中华人民共和国土地增值税暂行条例第一条规定，为了规范土地，房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权

4、益，制定本条例。2、概念什么是土地增值税？土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的一种税。土地增值税从1994 年1 月1 日起在全国开征。3、征收范围同时具备三要素中华人民共和国土地增值税暂行条例第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。这里强调的是“有偿转让国有土地使用权或房地产并取得增值额”，对虽发生转让行为，而未取得收入的不征税。如对以继承、赠与方式无偿转让房地产，则不予征税。4、纳税人单位和个人具体包括哪些？包括机关、团体、部队、企业事业单位、个体工商业户及国内

5、其他单位和个人，还包括外商投资企业、外国企业及外国机构、华侨、港澳台同胞及外国公民等。5、增值额的确定两种方法计算采用扣除法和评估法计算增值额。对新房转让采用扣除法（以取得的房地产转让各种收入减除税法规定准予扣除项目金额后的余额为计税依据），对旧房及建筑物的转让可采用评估法确定增值额。6、税率(shul)增值额与扣除(kuch)项目金额的比率（注：见七、（一）一般计算方法1、2、）实行(shxng)四级超率累进税率（30%、40%、50%、60%），速算扣除系数（0、5%、15%、35%）。7、按次征收转让一次就征一次（类似增值税道道环节征收）实行按次征收，每发生一次转让行为，就征一次。8、征

6、管方式实行先预征，后清算，多退少补中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。9、关于土地增值税清算参考文件与政策中华人民共和国土地增值税暂行条例（国务院令1993138号）中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则（财法字19956号）财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字199548号）国家税务总局关于印发土地增值税宣传提纲的通知（国税函发1995110号）国务院办公厅转发建设部等部门

7、关于做好稳定住房价格工作意见的通知（国办发200526号）国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）财政部 国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知（财税2006141号）财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税200621号）国家税务总局关于印发土地增值税清算鉴证业务准则(zhnz)的通知（国税发2007132 号）土地(td)增值税清算管理规程（国税发200991号）财政部 国家税务总局关于支持公共租赁(zln)住房建设和运营有关税收优惠政策的通知（财税201088号）国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税

8、函2010220号） HYPERLINK l RANGE_A1_K10 二、土地增值税的清算条件（国税发2006187号）两种情形一、符合下列情形之一的，纳税人应（主动）进行土地增值税的清算：1房地产开发项目全部竣工，完成销售的；2整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3直接转让土地使用权的。二、符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2取得销售（预售）许可证满三年的仍未销售完毕的； 3纳税人申请注销税务登记证但未办理

9、土地增值税清算手续的；4省税务机关规定的其他情况。三、土地增值税的清算期限90日内对于符合清算(qn sun)条件，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合第二种清算条件，税务机关可要求纳税人进行土地(td)增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理(bnl)清算手续。应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据中华人民共和国税收征收管理法有关

10、规定处理。四、土地增值税清算(qn sun)的工作流程（一）纳税人主动申请(shnqng)清算流程(lichng)：清算申请 清算受理 税收管理员调查核实审核 分管局长审批 清算结果通知纳税人 补退税（二）税务机关认为有必要进行清算流程：确定清算项目 下发清算通知书 纳税人进行清算 并报税务部门审核 税收管理员清算调查核实审核 分管局长审批 清算结果通知纳税人 补退税五、土地增值税的清算单位土地增值税清算应该以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。对于分期开发的项目，以分期项目为清算单位。如果开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。1、以房地产开发项目立项批复中批

11、准建造的项目、规划局审批的建设工程规划许可证载明项目为单位进行清算。2、对于清算跨度时间长，前后几期滚动开发的项目，可根据开发项目进度，由房地产开发公司选择会计核算相对独立的分期计划，选择权交给了企业。3、在国税发2006187号文中第一次提出“应分别计算增值额”。在财税字1995048号文第十三条中“对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产的，应分别核算增值额，不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用免税规定”。在财税200621号文第一条“纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的应分别核算土地增值额”。没有规定不分别核算不能适用免税规定，所以在国税发2006187

12、号文中改为“计算”而不是核算。六、土地(td)增值税清算资料的收集和准备 （1）、营业执照(yn y zh zho)、税务登记证、资质证书（2）、开发(kif)项目立项批复（发展计划委员会、建设局文件）（3）、土地使用权证（发证机关：国土资源局、人民政府）（4）、商品房预（销）售许可证（发证机关：房产管理局）（5）、工程概况及备案意见（备案机关：房屋建筑工程竣工验收备案办公室）（证明工程完工）（6）、规划申请、报告及图纸（企业报送规划局），建设用地规划许可证、建设工程规划许可证（发证机关：规划局）、建筑工程施工许可证（市建委）（7）、商品房核价批复（物价局发文）（8）、销售房地产有关证明资料，

13、以房地产购销合同统计表并加盖公章的形式。包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等（9）、当期财务会计报表；项目的预算、概算书；能够按清算项目支付贷款利息的有关证明及借款合同；与转让房地产有关的完税凭证及清算项目预缴土地增值税的完税凭证（10）、项目竣工决算报告、房屋建筑面积测量报告竣工A、取得土地使用权所支付的地价款凭证B、国有土地使用权出让合同C、银行贷款利息结算通知单D、项目工程合同结算单E、商品房购销合同统计表F、与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；主要核实项目开发用地面积、房屋开发面积、可销售房屋面积、实际(shj)已销售房屋面积，各种面积确认可为销售收入的确认

14、和开发成本的分配奠定基础。总建筑面积(jin zh min j)=可销售(xioshu)面积+不可销售面积可销售面积中要区分：普通住宅与非普通住宅可销售面积；实际已销售面积、未销售面积（含自用或用于出租等）。某市房地产有限公司*花园一二期销售情况汇总表 截止日期： 年 月 日 单位：人民币元、平方米房屋类型 已销售面积收入 未销售面积 可销售面积 一期 二期 一、二期合计 一期 二期 合计 合计 面积 收入 面积 收入 面积 收入 面积 面积 面积 面积 普通住宅非普通住宅合计销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。七、土地

15、增值税清算工作的进行（一）、一般计算方法1、增值额=收入总额-扣除项目金额 -2、扣除(kuch)项目金额=土地(td)款+开发成本+开发费用(fi yong)（利息+土地、开发成本之和的5%）或者（土地、开发成本之和的10%）+税金+加计扣除（土地、开发成本之和的20%，仅限房地产开发企业）3、增值率=增值额/扣除项目金额*100%（确定适用税率）4、应纳税额=增值额适用税率扣除项目金额速算扣除系数级数计税依据适用税率速算扣除率1增值额未超过扣除项目金额50%的部分30%02增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分40%5%3增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项

16、目金额200%的部分50%15%4增值额超过扣除项目金额200%的部分60%35%（二）、收入总额的确定1、纳税人转让房地产所取得收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。2、土地增值税条例中所述转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与(zn y)方式无偿转让房地产的行为。3、伴随着土地使用权的转让，地上的建筑物（建于土地上的一切建筑物，包括地上地下(dxi)的各种附属设施）、附着(fzhu)物（附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品）也随着一并转让。如对各附属建筑物、附

17、着物单独计价，应将所得并入收入。地上建筑物如：厂房、仓库、商店、住宅、地下室、围墙、烟囱、电梯、中央空调、管道等。附着物如：种植物、养殖物及其他物品4、非直接销售和自用房地产的收入确定房地方开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税

18、款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。5、隐瞒、虚报房地产成交价格的，是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。根据评估价格确定转让房地产的收入。转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。可参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。房地产评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。6、对于县级及县级以上人民政府要求(yoqi)房地产开发企业在售房时

19、代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，(如：挂入“其他(qt)应付款”科目的)可以不作为转让(zhunrng)房地产的收入。7、房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。注意：（1）、土地增值税中收入确定的三要点：转让国有土地使用权；土地使用权或房地产产权发生变化；取得了经济利益（收入）。以上三要素需同时

20、具备，予以征税。对购房人发生购房行为，其支付的违约金、滞纳金应计入房地产销售收入；对购房人未发生购房行为支付的违约金、滞纳金，因未发生房地产转让行为，不计入房地产销售收入，只作营业税收入。（2）、对于销售关联方的房地产转让价格是否明显偏低，如低于销售平均单价，一般不得认定为存在正当理由。 （3）、房地产转让有关票据的开具房地产开发企业在销售开发产品时，必须按规定开具相关票据。具体为，房地产开发企业收取的开发产品预售收入（包括定金）应当使用地方税务局监制的“销售不动产统一发票”，注明预售定金、预收购房款；待产品完工后，必须向购买方开具“销售不动产统一发票”，注明购房款。（三）、扣除项目内容及其金

21、额对扣除项目金额按一定的标准进行计算(j sun)或分摊。分摊方法有如下三种：1、按转让土地使用权面积占可转让土地总面积的比例计算(j sun)分摊；2、按照转让的建筑面积占总建筑面积的比例来计算(j sun)分摊；3、按税务机关确认的其他方式计算分摊。属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。公式为：本次允许扣除项目金额=已售建筑面积（允许扣除项目总金额可售总建筑面积）在计算土地增值税时，应特别注意收入(shur)与成本费用的配比。对于房地产企业存在几期项目滚动开发的，应着重划分本期清算的成本费用与下

22、期的成本费用。对不属于当期的成本费用，应予以剔除；对当期的成本和其他各期成本混合的，应确定合理的分摊方法，加以合理分摊。在审核中，应当分项目核对项目预决算报告，结合判断，核对是否有串用开发成本的情况。对于“开发成本”科目，还应当查看建筑合同，确认合同工程造价，关注合同中明确的建筑工程款、材料费等，要注意查看企业是否重复列支材料价款。注意(zh y)：1、扣除(kuch)项目金额真实发生且已实际支付。 2、扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。1、合法凭据的认定方法。“合法有效凭证”的界定标准：凭证是指用

23、来记录经济业务、明确经济责任并据以登记账簿的书面证明。根据中华人民共和国税收征收管理法第十九条关于“纳税人、扣缴义务人按照有关法律、行政法规和国务院财政、税务主管部门的规定设置帐簿，根据合法、有效凭证记帐，进行核算”的立法宗旨，税收意义的“合法有效凭证”是指同时满足下列条件的原始凭证（包括外来的原始凭证和自制的原始凭证）或记帐凭证： A、所提供的凭证符合中华人民共和国财政部关于会计凭证管理的具体规定。如会计基础工作规范等；B、所提供的凭证符合国家税务总局关于发票及其他票据管理的具体规定。如中华人民共和国发票管理办法等。C、所提供的凭证符合中华人民共和国有关法律、行政法规的规定。如：中华人民共和

24、国合同法、中华人民共和国会计法、中华人民共和国税收征管法等；“合法有效凭证”的表现形式：A、套印税务机关发票监制章的发票；B、经省级税务机关批准不需套印发票监制章的专业发票；C、财政部门管理的行政性收费收据；D、军队、武警部门管理(gunl)的专用收据E、经税务部门(bmn)认可的其他凭证。提供“合法有效凭证”种类(zhngli)的原则：A、支付给从事生产、经营的纳税人（如建筑公司、设计院、运输公司、材料供货商、监理公司等）且属于收款方应税行为性质款项的，应提供收款方开具的套印税务机关发票监制章的发票或经省级税务机关批准不需套印发票监制章的专业发票；B、对不属于正常生产经营领域而支付给我国境内

25、的行政事业单位的，且上述单位收取的属于国家或省级财税部门列入不征税名单的行政事业性收费（基金），以其所开具的财政收据为合法有效凭证。如房产局、土地局、规划局、公安局、质监站、防疫站、消防局、市容管理等的行政事业性收费，应提供收款方开具的财政部门管理的行政性收费收据；C、支付给境外的，该减除项目支付款项凭证必须是外汇付汇凭证、外方公司的签收单据或出具的公证证明。单位和个人从中国境外取得的与纳税有关的发票或者凭证，税务机关在纳税审查时有疑义的，可以要求其提供境外公证机构或者注册会计师的确认证明，经税务机关审核认可后，方可作为合法的记账核算凭证。D、其他符合相关税收政策的会计凭证。如企业支付给工人发

26、生的支出时，根据工人的工资发放表（收款人签字确认或银行支付证明）结合劳动合同进行确认3、在清算实践中，有些房地产开发企业从施工企业取得的建筑安装业发票，特别是对配套工程取得的建安发票存在开票混乱，代开混开情况较多的情况，这主要是由于前期工程费、基础设施费及公共配套设施费中，桩基工程、土石方工程、绿化工程等配套工程由不同的建设方承担，而这些小工程的施工方很多是核算不健全的小工程队，因此对开发企业取得的建安发票特别是配套工程有的建安发票应加强真实性审核，特别是金额较大的发票。 4、房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。 5、扣除项目金额有关票据的例外如果是征地及拆迁补偿费用，则要根据实

27、质重于形式的原则，只要有证明该项费用发生的书面凭据（合同协议、收据），具备对方单位或个人签章要件，应予以认可；除“开发间接费”科目中列支的工资、职工福利费及计提折旧为企业自制凭证外，其他的白条(bi tio)和收据不能作为确认支出及扣除项目的凭证。土地增值税扣除项目有关(yugun)凭证参考表项目行次扣除项目凭证来源准许扣除的真实、合法凭证取得土地使用权所支付的金额1地价款财政部门土地出让金专用票据税务部门转让不动产专用发票2按国家统一规定交纳的费用财政部门行政事业性收费专用票据土地征用及拆迁补偿费3土地征用费财政部门国土资源部门行政事业性收费专用票据4耕地占用税税务部门税收通用缴款书完税凭证

28、5劳动力安置费税务部门税务部门代开发票6地上、地下附着物拆迁补偿净支出补偿个人个人拆迁办公室与个人签订的拆迁协议、身份证、收款凭证及证明补偿单位单位拆迁办公室与单位签订的拆迁协议、税务部门代开发票7安置动迁用房支出税务部门税务部门代开发票前期工程费8规划支出规划设计单位税务部门财政部门非税收一般缴款书或服务业统一发票税务部门代开发票行政事业性收费专用票据9设计支出工程设计单位税务部门财政部门技术交易专用发票或服务业统一发票税务部门代开发票行政事业性收费专用发票10项目可行性研究支出税务部门提供项目可行性研究服务单位税务部门代开发票服务业统一发票11水文支出提供水文相关服务单位税务部门统一发票税

29、务部门代开发票12地质支出提供地质相关服务单位税务部门统一发票税务机关代开发票13勘察支出勘察设计单位税务部门统一发票税务部门代开发票14测绘支出提供地质相关服务单位税务部门统一发票税务部门代开发票15“七通一平”支出建安企业税务部门建安统一发票税务部门代开发票建筑安装工程费16建筑安装工程费支出建安企业税务部门建安统一发票税务部门代开发票基础设施费17小区内道路支出建安企业税务部门建安统一发票或税务部门代开发票18供水支出供水单位发票19供电支出供电单位发票20供气支出供气单位发票21排污支出财政部门税务部门建安企业行政事业性收费专用发票税务部门代开发票建安统一发票22排洪支出财政部门税务部

30、门建安企业行政事业性收费专用发票税务部门代开发票建安统一发票23通讯支出财政部门税务部门建安企业行政事业性收费专用发票税务部门代开发票建安统一发票24照明支出财政部门税务部门建安企业行政事业性收费专用发票税务部门代开发票建安统一发票25环卫工程支出财政部门税务部门建安企业行政事业性收费专用发票税务部门代开发票建安统一发票26绿化工程支出财政部门税务部门建安企业行政事业性收费专用发票税务部门代开发票建安统一发票公共配套设施费27不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出税务部门建安企业税务部门代开发票建安统一发票开发间接费用28工资开发企业经税务部门审核后的企业自制凭证29职工福利费开发企业

31、经税务部门审核后的企业自制凭证30折旧费开发企业经税务部门审核后的企业自制凭证31修理费提供修理相关服务单位税务部门发票税务部门代开发票32办公费提供相关服务部门发票33水电费供水电企业水电费发票34劳动保护费提供劳动保护服务单位商业零售统一发票35利息支出金融机构利息计算单，注意资本化率的计算房地产开发企业(qy)的核算流程A、归集成本(chngbn)阶段 借：开发成本项目(xingm) HYPERLINK 清算报表/清算附表.doc 土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 建筑安装工程费 基础设施费公共配套设施费 开发间接费用 贷：银行存款等科目B、未完工收到预收款 借：银行存款等 贷：预收账款

32、项目栋号客户C、按月预交营业税、城建税、教育费附加、土地增值税 借：应交税费 贷：银行存款D、完工结转 借：开发成本项目 贷：开发(kif)间接费用 借：开发(kif)产品项目(xingm) 固定资产 贷：开发成本项目E、符合条件确认收入 借：预收账款等 贷：主营业务收入 借：营业税金及附加 贷：应交税费F、结转成本 借：主营业务成本 贷：开发产品企业缴纳土地增值税会计处理规定的通知 HYPERLINK 土地增值税政策/财政部关于印发企业缴纳土地增值税会计处理规定的通知.doc （ 财会字 HYPERLINK 土地增值税政策/财政部关于印发企业缴纳土地增值税会计处理规定的通知.doc 1995

33、15 HYPERLINK 土地增值税政策/财政部关于印发企业缴纳土地增值税会计处理规定的通知.doc 号 ） HYPERLINK 土地增值税政策/财政部关于印发企业缴纳土地增值税会计处理规定的通知.doc 1、取得土地使用权所支付的金额：是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。包括地价款、契税、缴纳有关登记、过户手续费等。注意：（1）、房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。（2）、纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方

34、式计算分摊。（3）、土地(td)使用权金额相关票据取得土地使用权的原始凭证有缴纳土地出让金的凭据或支付地价款的发票和银行转账记录等。具体有国有土地出让合同、土地出让专用收据(shuj)（或转让发票）、财政局开具的契税票据等。2、房地产开发成本房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照(cnzho)当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。一般将开发项目按建造年份，分高中

35、低几个档次或住宅写字楼工程造价，这也是目前税务机关在清算时参照工程造价高低审核的重要依据。（1）、土地征用及拆迁补偿费：包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。开发企业采取异地安置，异地安置的房屋

36、属于自行开发建造的，房屋价值按国税发2006187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。注意：拆迁补偿费补偿给个人，要有拆迁办公室与个人签订的拆迁协议(xiy)、签收花名册或签收凭证及证明等。（2）、前期工程费：包括(boku)规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。（3）、建筑安装工程费：是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营(z yn)方式发生的建筑安装工程费。（4）、基础设施费：包括开发小区内道路、供水、供

37、电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。（5）、公共配套设施费：包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。（6）、开发间接费：是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折

38、旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。注意：为销售房屋而对售楼处、样板房进行装修装潢而发生的费用应计入销售费用，而不应在开发成本中列支，且不允许加计扣除。在房地产开发过程中施工方发生的临时水电费（俗称“临水、临电”）通常是由开发企业先行代垫，再由开发公司向施工企业收取，这部分代付的费用应作为往来款项（一般为“其他应收款”科目）进行核算，不允许作为扣除项目扣除。房地产开发企业在“开发成本”、“开发间接费用”等科目中列支的因违规建设被建设主管部门给予的行政性罚款，不允许作为扣除项目扣除。房地产开发企业在“开发间接费”科目中列支已建未售房屋的物业看护费、产权交易费和售楼处的水电、办

39、公费等费用，按照规定以上各项费用支出应在销售费用科目归集，不允许作为扣除项目扣除。企业管理人员的工资应列入管理费用，不允许(ynx)作为扣除项目扣除。如建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得(bu de)计算扣除。注意(zh y)：（1）、对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。而应当冲减“其他应付款”等科目，如果计入“开发成本”的，则应将这部分费用从“开发成本”中扣除。 （2）、房地产开发

40、企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。3、房地产开发费用：是指有关的销售费用、管理费用、财务费用。（1）、根据新会计制度规定，与房地产开发有关的费用直接计入当年损益，不按房地产项目进行归集或分摊。因此，土地增值税扣除项目金额不可能按实际支出数扣除。但考虑到房地产开发费用中的利息支出所占的比重较大，而且可以通过银行提供的证明掌握其实际支出情况，因此，对利息支出作了特殊规定。利息支出其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5%以内予以扣除。（2）、凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的

41、金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。（3）、土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除；企业间拆借资金利息费用和集团统借统还资金利息费用，由于不能提供金融机构证明，因此也不得据实扣除。4、与转让房地产有关的税金：是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加（包括地方教育附加）、印花税。注意(zh y)：（1）、允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。

42、房地产开发企业按照施工、房地产开发企业财务制度的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，不再单独扣除。非房地产开发企业的土地(td)增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。（2）、对于不属于清算范围或者不属于转让房地产时发生的税金及附加，或者按照预售收入（不包括已经结转销售收入部分）计算并缴纳(jion)的税金及附加，不应作为清算的扣除项目。土地增值税清算时，已签订销售合同未开具发票或未全额开具发票的，以销售合同所载的售房金额确认收入，由于相应税金及附加未全部缴纳，造成未缴纳的税金及附加不能扣除。5、财政部确定的其他扣除项目：对从事房地产开发的委托人可按取得土地使用权所支

43、付的金额、开发土地和新建房及配套设施(房地产开发成本)规定计算的金额之和，加计20%的扣除。注意：（1）、对于代收费用，房地产企业作为房地产开发成本列支的，不能作为加计扣除的基数。 （2）、对取得土地使用权后，未进行开发即转让的，不得加计扣除。（四）、特别要关注的几个问题1、房地产企业销售车位，是否确认收入及扣除相关成本费用？车位分二种，地上车位和地下车位二种。地上车位不允许转让，不在土地增值税的征税范围内，不计算收入，不扣除成本费用。地下车位分三种：一是地下人防工程，是以人防部门规定标准建造的，不得进行转让的，应作为配套设施，可以扣除发生的成本费用。二是无产权的地下车位，由主管税务机关确认是

44、否发生转让行为，如确认为发生转让行为（参考营业税的规定要求，如签订转让合同，开具销售不动产发票，按照销售不动产交纳营业税），按已转让部分确认收入，并扣除相应的成本费用。否则，发生其他情形的（签订非转形式合同，如租赁合同、开服务业发票，按服务业交纳营业税），不确认收入，也不扣除相关成本费用。三是有产权的地下车位，两证齐全、可有偿转让的车库（位），清算时，按已转让部分确认收入，并扣除相应的成本费用。2、房地产企业将人防工程(gngchng)、地下车库等采取出租形式，获取租金收入，这部分成本是否允许扣除？房地产企业往往对此类公共配套设施实施继续控制，如对人防工程、地下车库等采取出租形式从中获取租金收

45、入。对此类情况，如果该公共配套设施在房地产企业固定资产账上无记录，又不能提供将产权转移给全体业主的证明，就可断定房地产企业已将此项公共配套设施的成本，计入了开发产品，即虚增了成本扣除项目。在土地增值税清算时，应将这些(zhxi)公共配套设施的成本从开发产品成本中剔除。若成本无法准确区分，可采用该部分公共配套设施的面积占总建筑面积的比例来划分剔除其成本。（五）、转让(zhunrng)旧房及建筑物转让旧房能提供评估价格的，计算其增值额时，需经当地税务机关参照房地产评估机构评估确认评估价格（即房屋及建筑物的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值），取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费

46、用，及在转让时缴纳的有关税金。另外，纳税人支付的评估费用准予在计算土地增值税时扣除。这主要考虑到如果按原成本价作为扣除项目金额，不尽合理。而采用评估的重置成本价能够相对消除通货膨胀因素的影响，比较合理。从中也可以看出，这种转让旧房的情况也不允许加计扣除。此外，对于转让旧房及建筑物的，如果能够取得购置发票，还可以采用另外一种计算土地增值税的方法。财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税200621号）第二条规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，条例第六条第（一）项、第（三）项规定的扣除项目的金额（即土地价和房屋建筑物评估价），可按

47、发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。国税函2010220号对计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据税收征管法第三十五条的规定，实行核定征收。（六）、 HYPERLINK /search?word=%E6%88%BF%E5%9C%B0%E4%BA%A7%E4%BC%81%E4%B8%

48、9A&fr=qb_search_exp&ie=utf8 t _blank 房地产企业在土地增值税清算中存在的问题按照现行土地 HYPERLINK /search?word=%E5%A2%9E%E5%80%BC%E7%A8%8E%E6%9A%82%E8%A1%8C%E6%9D%A1%E4%BE%8B&fr=qb_search_exp&ie=utf8 t _blank 增值税暂行条例，土地增值税是以土地和地上建筑物为 HYPERLINK /search?word=%E5%BE%81%E7%A8%8E%E5%AF%B9%E8%B1%A1&fr=qb_search_exp&ie=utf8 t _bla

49、nk 征税对象，以增值额为 HYPERLINK /search?word=%E7%A8%8E%E5%9F%BA&fr=qb_search_exp&ie=utf8 t _blank 税基，并按照30%-60%的四级 HYPERLINK /search?word=%E8%B6%85%E7%8E%87%E7%B4%AF%E8%BF%9B%E7%A8%8E%E7%8E%87&fr=qb_search_exp&ie=utf8 t _blank 超率累进税率进行征收。但由于房地产开发的成本项目繁多，核算起来难度很大，因此土地增值税的征收方式一直是每年按照房地产项目的预计销售收入预征，然后在项目竣工验收后进

50、行清算。但由于预征率较低，预征的税款只占清算税款很小的比例，大部分的土地增值税都是在清算阶段缴纳的。 而按照 HYPERLINK /search?word=%E5%9B%BD%E5%AE%B6%E7%A8%8E%E5%8A%A1%E6%80%BB%E5%B1%80%E5%85%B3%E4%BA%8E&fr=qb_search_exp&ie=utf8 t _blank 国家税务总局关于 HYPERLINK /search?word=%E6%88%BF%E5%9C%B0%E4%BA%A7%E5%BC%80%E5%8F%91%E4%BC%81%E4%B8%9A&fr=qb_search_exp&ie

51、=utf8 t _blank 房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号 ）的要求，符合以下条件之一，才进行土地增值税清算： HYPERLINK /search?word=%E6%88%BF%E5%9C%B0%E4%BA%A7%E5%BC%80%E5%8F%91%E9%A1%B9%E7%9B%AE&fr=qb_search_exp&ie=utf8 t _blank 房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未 HYPERLINK /search?word=%E7%AB%A3%E5%B7%A5%E5%86%B3%E7%AE%97&fr=qb_search_exp&i

52、e=utf8 t _blank 竣工决算 HYPERLINK /search?word=%E6%88%BF%E5%9C%B0%E4%BA%A7%E5%BC%80%E5%8F%91%E9%A1%B9%E7%9B%AE&fr=qb_search_exp&ie=utf8 t _blank 房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。针对上述规定，一些房产项目常采取消极的手段来达到不缴或迟缴税款的目的，比如在进行预售后，拖延项目 HYPERLINK /search?word=%E5%B7%A5%E6%9C%9F&fr=qb_search_exp&ie=utf8 t _blank 工期，不实现竣工。或者在竣

53、工后销售的，保留一定比例的开发产品，故意不实现土地增值税清算的条件。这些手段可能确实能够实现延缓清算的目的，但是由此可能会影响企业的经营，甚至可能产生法律和税务上的风险。拖延清算时间给企业带来各种风险1)、税务风险一方面，回款速度受到增值税清算时间的影响。滚动开发是现 HYPERLINK /search?word=%E8%A1%8C%E6%88%BF&fr=qb_search_exp&ie=utf8 t _blank 行房地产开发的主流模式，这种开发模式特别依赖银行贷款和预售收入来支撑项目开发，因此，其销售的回款速度将直接影响到房地产项目的 HYPERLINK /search?word=%E5

54、%BC%80%E5%8F%91%E6%88%90%E6%9C%AC&fr=qb_search_exp&ie=utf8 t _blank 开发成本，回款的速度越快，开发的 HYPERLINK /search?word=%E8%B5%84%E9%87%91%E6%88%90%E6%9C%AC&fr=qb_search_exp&ie=utf8 t _blank 资金成本也就越低，利润空间就会加大。如果企业保留着相当部分的开发产品不进行销售，首先影响的就是企业的资金回收。资金回收的速度越慢，开发的成本就越高。另一方面，捂盘惜售的结果可能导致增值额越来越高，缴纳的税款越来越多。现今，除了 HYPERLI

55、NK /search?word=%E6%88%BF%E5%9C%B0%E4%BA%A7%E4%BC%81%E4%B8%9A&fr=qb_search_exp&ie=utf8 t _blank 房地产企业主动清算外，大部分楼盘只要符合条件还可能由税务机关主动进行清算。 HYPERLINK /search?word=%E5%9C%9F%E5%9C%B0%E5%A2%9E%E5%80%BC%E7%A8%8E%E6%B8%85%E7%AE%97%E7%AE%A1%E7%90%86%E8%A7%84%E7%A8%8B&fr=qb_search_exp&ie=utf8 t _blank 土地增值税清算管理

56、规程（国税发200991号）中列举了税务机关主动清算的条件，包括已竣工验收的房地产开发项目；已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的等。但不排除将来税务机关进一步提高主动清算的条件。届时楼盘的增值额可能会比现在更高，有些企业早年开发的楼盘增值额占比现今已会达到200%以上，土地增值税将达到利润的60%，因此导致整个项目的适用比例提高。所以，延缓土地增值税清算的时间不能过长，需要综合考虑市场的发展和政策变化的风险。2)、 HYPERLINK /search?word=%

57、E6%B3%95%E5%BE%8B%E9%A3%8E%E9%99%A9&fr=qb_search_exp&ie=utf8 t _blank 法律风险首先，没有进行土地增值税清算的项目公司不能进行注销。 HYPERLINK /search?word=%E7%A8%8E%E6%94%B6%E5%BE%81%E7%AE%A1%E6%B3%95&fr=qb_search_exp&ie=utf8 t _blank 税收征管法第十六条规定，且在向工商局办理注销前，需要进行税务注销。而且 HYPERLINK /search?word=%E7%A8%8E%E6%94%B6%E5%BE%81%E6%94%B6%

58、E7%AE%A1%E7%90%86%E6%B3%95&fr=qb_search_exp&ie=utf8 t _blank 税收征收管理法实施细则也要求纳税人在办理 HYPERLINK /search?word=%E6%B3%A8%E9%94%80%E7%A8%8E%E5%8A%A1%E7%99%BB%E8%AE%B0&fr=qb_search_exp&ie=utf8 t _blank 注销税务登记前，应当向税务机关结清应纳税款、 HYPERLINK /search?word=%E6%BB%9E%E7%BA%B3%E9%87%91&fr=qb_search_exp&ie=utf8 t _blan

59、k 滞纳金、罚款，缴销发票、税务登记证件和其他税务证件。因为房地产项目公司有大量土地增值税款没有清算，所以不可能获得注销。实际上，房地产行业中进行注销的项目公司不足三分之一。据了解，房地产行业一般采取一个开发项目一个项目公司的 HYPERLINK /search?word=%E7%BB%8F%E8%90%A5%E6%A8%A1%E5%BC%8F&fr=qb_search_exp&ie=utf8 t _blank 经营模式。一段时间之后， HYPERLINK /search?word=%E6%88%BF%E5%9C%B0%E4%BA%A7%E4%BC%81%E4%B8%9A&fr=qb_sear

60、ch_exp&ie=utf8 t _blank 房地产企业可能积攒了数量可观的项目公司，在管理上十分混乱和不便。虽然这些项目公司都具有开发资质，具有一定的壳价值，但由于在税务上存在很大的不确定性，很难进行整体出售。其次，拖延 HYPERLINK /search?word=%E5%B7%A5%E6%9C%9F&fr=qb_search_exp&ie=utf8 t _blank 工期可能产生合同上的风险。房地产企业在项目没有竣工之前进行预售，在预售合同中一般和买方约定 HYPERLINK /search?word=%E4%BA%A4%E6%88%BF&fr=qb_search_exp&ie=utf