“科技赋能物业”与“平台模式”将如何引领行业变革

1、目录 HYPERLINK l _TOC_250024 线上线下融合、科技化平台下放物企是未来行业发展方向 6 HYPERLINK l _TOC_250023 政策红利频出，线上线下融合是未来物管的发展方向 6 HYPERLINK l _TOC_250022 科技化关键词加速迭代，物管公司新型科技观诞生 7 HYPERLINK l _TOC_250021 物管传统“科技观”：以升级管理和服务质量为目的在现有项目中引入科技 12 HYPERLINK l _TOC_250020 企业内部管理：降本增效，提升内部运营效率 13 HYPERLINK l _TOC_250019 社区终端信息管理：机器代替

2、人力、设备集成管理有效减少投入和能耗 14 HYPERLINK l _TOC_250018 业务范围扩张及社区资源整合：实现各主体互联，提升服务体验 15 HYPERLINK l _TOC_250017 物管龙头开启“新物业”赛道，将科技融入空间服务 16 HYPERLINK l _TOC_250016 万科物业：升维至万物云，定义空间科技服务 16 HYPERLINK l _TOC_250015 万科物业更名为万物云，构建科技化物管框架 16 HYPERLINK l _TOC_250014 Space：社区、商企、城市空间服务三架马车并进的物管龙头 17 HYPERLINK l _TOC_2

3、50013 Tech：科技注入空间服务，实现万物互联，加强板块联动 19 HYPERLINK l _TOC_250012 Grow：互利共赢，从竞争到合作 23 HYPERLINK l _TOC_250011 融创服务：战投锋物科技，共同推动科技赋能物管行业 24 HYPERLINK l _TOC_250010 战投锋物科技，共同探索“5G+物业”新模式 24 HYPERLINK l _TOC_250009 腾讯等基石投资者拥有强大互联网技术和资源，助力公司智能化领域布局发展 26 HYPERLINK l _TOC_250008 碧桂园服务：AI 社区快速复制落地，领跑行业智慧社区建设 28牵

4、手科技巨头，领跑行业智慧社区建设与落地 28 HYPERLINK l _TOC_250007 AI 全栈能力形成，快速落地复制“AI 社区”模式 30 HYPERLINK l _TOC_250006 “新物业”理念推出，“新科技”被置于首要战略地位 35 HYPERLINK l _TOC_250005 科技赋能行业发展，重塑物管公司定位 36 HYPERLINK l _TOC_250004 通过智能化平台掌握更多的线下用户画像可实现线上线下资源融合 36 HYPERLINK l _TOC_250003 从“地推式”外延并购到“上帝视角式”数据库筛选，科技平台模式给大型物管公司带来了更多潜在的规

5、模扩张机会，这也将会推升行业集中度 37 HYPERLINK l _TOC_250002 市场对物管行业的理解有望从单纯的劳动密集型服务转变为科技赋能后的精准服务，未来估值提升可期 38 HYPERLINK l _TOC_250001 投资建议 40 HYPERLINK l _TOC_250000 风险提示 40图表目录图表 1：住建部给出的智慧社区系统架构 6图表 2：近年来我国关于智慧城市与智慧社区建设的相关规定 7图表 3：2020 年住建部就推动物业服务企业加快发展线上线下生活服务提出四点重要意见 7图表 4：物管行业的科技化思维和侧重点在不断转变 8图表 5：百强物管企业智能化建设费

6、用不断加大，19 年 30 余家公司智能化建设费用超千万元 9图表 6：从上市公司 IPO 募集资金科技化投入主要均侧重于信息技术和智能管理系统的研发和升级，“智慧小区”的重视程度明显提升 9图表 7：2020 年平均单个公司用于智慧物业建设的 IPO 募集资金为 6.02 亿元，平均比例为 15% 10图表 8：2020 年新上市的物管公司平均拟将 15%的资金用于智能化系统和社区平台建设 10图表 9：物管公司从“先物管后科技”到“先平台后模块”，新型科技观引领行业变革 11图表 10：SAAS 的典型架构 12图表 11：SAAS 服务总体框架 12图表 12：物管公司传统的“科技观”主

7、要有三个发展方向：企业内部管理、社区终端信息管理、业务范围扩张及社区资源整合 13图表 13：万科物业营帐系统 14图表 14：百强物管公司营业成本率从 2015 年的 87.3%持续下降至 2019 年的 75.98% 14图表 15：从 2015-2019 年人均产值和人均管理面积显著提升 14图表 16：通过机器代替人力、设备集成管理打造智慧社区 15图表 17：物管公司 APP 15图表 18： 早在 17 年 TOP10 企业全部拥有自己的 APP，TOP11-30 企业中 95推出了自己的 APP 16图表 19：万物云品牌标识及品牌树 17图表 20：万科物业社区、商企、城市三大

8、空间服务模块成形过程 18图表 21：万科物业 SPACE 模块包含社区、商企、城市三大空间服务 19图表 22：万科物业 TECH 模块包括BPAAS、智能硬件、产品解决方案、空间 OS 四类服务 20图表 23：BPAAS 服务主要分为业务服务类、职能服务类、客户服务类三类服务 21图表 24：产品解决方案包括空间操作系统、空间全联接平台和物业城市管理平台 21图表 25：智能硬件应用于智慧社区、智慧工地、智能产品集 22图表 26：空间 OS 包括泛物业智能能力、视频安防智能化、数字罗盘 23图表 27：万物云成长板块 24图表 28：截至目前，锋物科技物业服务面积近 6000 万平，智

9、慧服务链接百万人口 25图表 29：锋物科技主要业务有物业服务、全屋智能和智慧社区三方面 26图表 30：腾讯以“腾讯云未来社区业务中台”为技术核心，助力智慧社区服务建设，智慧社区安防建设，打造智慧社区新模式 27图表 31：腾讯云未来社区业务中台拥有两大产品板块，构建智慧社区核心体系 27图表 32：IDG 2016 年以来在服务与科技领域的投资 28图表 33：碧桂园服务科技化之路 30图表 34：物管行业人工智能第一张应用场景一览图 31图表 35：碧桂园服务“云边端”一体的智能化落地效果，全场景全生态覆盖AI 社区服务 31图表 36：碧桂园服务人工智能三大应用 33图表 37：春天里

10、智能化经典场景 34图表 38：碧桂园服务室内安防简图 34图表 39：IOC 智能控制中心 35图表 40：智慧物业解决方案图谱 35图表 41：碧桂园服务启用全新智慧树标识 36图表 42：公司“四新”战略布局 36图表 43：拥有智慧化平台的公司在获取海量线下用户画像上具有先发优势 37图表 44：物管公司正从劳动密集型服务公司向平台化科技公司转变 38图表 45：部分物管公司作为高新技术企业可享受 15%的税收优惠 39图表 46：物管公司未来如果向智能化科技化发展，对进一步提振估值将起到关键作用 40线上线下融合、科技化平台下放物企是未来行业发展方向政策红利频出，线上线下融合是未来物

11、管的发展方向智慧物业、智慧社区方面的国家层面政策积极推进，使得物管行业进入了政策利好时期。2012 年 11 月住建部颁布国家智慧城市试点暂行管理办法后，智慧城市至此上升为国家层面方针政策，我国的智慧城市试点工作由此展开。此后，有关智慧城市与智慧社区建设的政策陆续颁布与落地。2014 年 5 月住建部在智慧社区建设指南(试行)中表示“智慧社区建设是智慧城市建设的重要内容，争取到 2020 年， 50%以上的社区实现智慧社区的标准化建设”。根据德勤对全球智慧城市在建数量统计，中国是全球智慧城市建设最为火热的国家，试点数量占比达到了 48%。2020 年 8 月住建部发布国家标准智慧城市建筑及居住

12、区第 1 部分：智慧社区建设规范，明确定义“智慧社区是利用物联网、云计算、大数据、人工智能等新一代信息技术，融合社区场景下的人、事、地、物、情、组织等多种数据资源，提供面向政府、物业、居民和企业的社区管理与服务类应用，提升社区管理与服务的科学化、智能化、精细化水平，实现共建、共治、共享的管理模式”。该标准对智慧社区系统的建设，包括基础设施、综合服务平台、社区应用、社区治理与公共服务、安全与运维保障等方面，提出了相应的规范和要求。图表1： 住建部给出的智慧社区系统架构资料来源：住建部，智慧物业和物业服务的线上下融合是未来物业管理的发展的新方向。 2020 年 10 月发改委印发的近期扩内需促消费

13、的工作方案中提出 “推动物业服务线上线下融合发展，搭建智慧物业平台，推动物业服务企业对接各类商业服务，构建线上线下生活服务圈，满足居民多样化生活服务需求”。这是国家层面首次把物管纳入扩内需的核心范畴，明确鼓励物管公司科技赋能，开展更多的社区增值服务。同年 12 月，住建部等六部门联合发布关于推动物业服务企业加快线上线下生活服务的意见，重点提出了“构建智慧物业管理服务平台”、“全域全量采集数据”、“推进物业管理智能化”、“融合线上线下服务”等具体化意见。图表2： 近年来我国关于智慧城市与智慧社区建设的相关规定资料来源：住建部，发改委等，图表3： 2020 年住建部就推动物业服务企业加快发展线上线

14、下生活服务提出四点重要意见资料来源：住建部，科技化关键词加速迭代，物管公司新型科技观诞生物管行业的科技化思维和侧重点不断转变，百强企业科技投入力度持续加大。从 2013 年“网络化”、2014 年“互联网+”，到 2016 年“云计算、大数据”、2017 年的“物联网”，再到 2018-2019 年开始“智能+”，2020 年“5G+社区”“线上线下融合”“智慧物业管理服务平台建设”，物管行业的科技化思维和侧重点在不断转变之中，物管公司的科技观也在发生改变。百强物业管理公司不断加强智能化建设力度，快速推进智能化管理建设进程。图表4： 物管行业的科技化思维和侧重点在不断转变资料来源：中指院，20

15、13-2016 年，百强企业智能化投入均值增长率逐年扩大，智能化平均投入均值四年复合增长率达 60.65%。2019 年有 30 余家（三分之一）百强企业智能化建设费用超千万元，大部分企业智能化建设费用投入在 100-500 万元之间。龙头物管公司的科研投入巨大，例如目前碧桂园服务有超过 4500 人团队参与研发，近三年合计投入 5.9 亿元科研经费。从上市物管公司招股说明书中披露的IPO 募集资金用途来看，2020年新上市的 6 家物管公司中所有公司均有投入到科技化建设的安排，平均拟将 15%的资金用于智能化系统和社区平台建设，平均比例虽略有下降，但从计划投入的资金规模来看，2020 年平均

16、单个公司用于智慧物业建设的 IPO 募集资金为 6.02 亿元，是 2019 年的 3.3 倍。从上市公司 IPO 募集资金科技化投入的方向来看，主要均侧重于信息技术和智能管理系统的研发和升级，而 2020 年来“智慧小区”建设提及度明显提升。图表5： 百强物管企业智能化建设费用不断加大，19 年 30 余家公司智能化建设费用超千万元资料来源：中指院，图表6： 从上市公司IPO 募集资金科技化投入主要均侧重于信息技术和智能管理系统的研发和升级，“智慧小区”的重视程度明显提升上市时间物管公司名称IPO 募集资金中科技化投入比例科技化投入内容2014彩生活10信息科技软件2015中奥到家25开发

17、O2O 平台2016绿城服务22开发及推广“智慧园区”项目及园区产品及服务祈福生活服务0-2017浦江中国16开发资讯科技系统2018南都物业34社区 O2O 平台建设；物业管理智能化系统雅生活服务15发展“管理数字化、服务专业化、流程标准化及操作机械化”新城悦服务15投资先进技术佳兆业美好20开发及推广 K 生活移动应用程序；推进“管理数码化、服务集中化、程序规范化及营运自动化”永升生活服务35利用最新的互联网及信息技术建立智能小区；开发一站式服务小区平台及“悦生活”在线服务平台2019滨江服务25开发管理服务系统奥园健康6开发智能服务系统及升级内部信息技术系统和泓服务23升级信息技术及智能

18、管理系统鑫苑服务15升级及发展自有信息技术及智能系统蓝光嘉宝服务8升级 IT 系统银城生活服务25投资智能系统，透过购买或升级在管物业的设备和设施；升级内部信息技术系统新大正24企业信息化建设保利物业18升级数字化及智能化管理系统时代邻里25利用先进技术及打造智慧小区；进一步发展一站式服务平台宝龙商业25升级信息技术系统数字化及智能运营及管理2020金融街物业10信息技术及智能设施系统建设及升级正荣服务35进一步开发信息管理系统；进一步开发荣智慧服务软件世茂服务5升级信息技术系统及智能技术融创服务控股15升级智能管理服务系统，开展智能小区建设恒大物业8升级信息系统及设备华润万象生活15投资信息

19、技术系统和智能化小区2021荣万家15提升信息技术基础建设及推动智慧小区管理资料来源：公司公告，图表7： 2020 年平均单个公司用于智慧物业建设的 IPO 募集资金为 6.02 亿元，平均比例为 15%图表8： 2020 年新上市的物管公司平均拟将 15%的资金用于智能化系统和社区平台建设资料来源：公司公告， 资料来源：公司公告，物管企业的传统科技模式是引进一个互联网的思维、团队、技术，改变传统的“地面”模式，但方向主要是侧重于物管公司的降本增效和提升业主体验即先有“现场管理面积”，再在线下管理项目中使用智能化产品、提供智能化服务。随着 2020 年“物管线上线下融合”“智慧物业管理服务平台

20、建设”政策的加速推进，物管公司更倚重于先搭建上层的智慧化平台，再下放到具体物管公司、应用到具体物管项目中。同时从平台的角度看，可以嫁接资源，赋能给任何一家物管公司，这种模式是自上而下的过程，落地会比传统模式更快。这种模式下，未来物管公司或产生线下管理面积和线上管理面积两种完全不同的外拓路径。大型物管公司还可以将其智慧化解决方案和产品打包出租或出售给中小型物管公司，产生对应的 SAAS 线上管理面积，我们认为未来物管公司规模的衡量标准不仅限于合约面积、管理面积和储备面积三个概念，“线上管理面积”的概念应运而生。目前主流物管公司中，金地物业率先将线下线上签约面积分开计算，截至目前，其线下签约面积为

21、 2.8 亿平，而 SAAS 线上服务面积已超过 3 亿平米。图表9： 物管公司从“先物管后科技”到“先平台后模块”，新型科技观引领行业变革资料来源：我们认为未来的物业管理行业将是建立在以服务质量为基础，以智慧化社区建设为核心的全新服务型行业。对于大中型物管公司来说，受益于自身规模优势和资金实力，可以组建自己的技术团队自研、供应商合作和战略投资三种方式搭建智能化 SaaS 平台；而中小型物管公司可以以较低的成本入驻。SaaS 是 Software-as-a-Service（软件即服务）的简称，是随着互联网技术的发展和应用软件的成熟，在 21 世纪开始兴起的一种完全创新的软件应用模式。在物管行业

22、其运作模式为，大中型物管公司自研、合作开发或收购贴合物业工作场景的企业管理平台、物业集团化管理平台、智慧物业城市服务平台和 SAAS 云平台，作为 SaaS 提供商为客户（大中型物管公司自身物业项目或中小型物管公司）搭建信息化所需要的所有网络基础设施及软件、硬件运作平台，并负责所有前期的实施、后期的维护等一系列服务，客户无需投入巨大的资金购买软硬件、建设机房、招聘 IT 人员，只需要支付一定的租金，即可通过互联网共享信息系统。对于 SaaS 提供商物管公司而言，获得了 SaaS 线上管理面积和新的盈利增长点，同时拥有自己的自有智能化品牌和核心竞争力。对于中小型物管公司能以较低的资金成本和技术成

23、本享受到科技赋能物业的红利。图表10：SaaS 的典型架构资料来源：图表11：SaaS 服务总体框架资料来源：物管传统“科技观”：以升级管理和服务质量为目的在现有项目中引入科技过去物管公司传统的“科技观”中，物业管理行业与科技的结合主要体现在以下三大方面：1）企业内部管理：运用 ERP 系统、财务管理系统、协同系统 OA、HR 系统、采购系统等，降低线上沟通成本、数据统筹、优化合理分配人力、提升企业内部管理运营效率，掌握业主大数据的作用。2）社区终端信息管理（与物连接）：通过机器代替人力和设备集成管理减少投入和能耗，实现快速报修等，例如物联网、设施设备管理系统、视频监控指挥系统、停车场管理系统

24、等进行社区终端信息管理。3）业务范围扩张及社区资源整合（与人连接）：在业主服务方面，快速响应业主需求，改善业主体验，整合资源以适应业主需求，例如运用各类手机 APP 终端，注重发展业主增值服务。图表12：物管公司传统的“科技观”主要有三个发展方向：企业内部管理、社区终端信息管理、业务范围扩张及社区资源整合资料来源：企业内部管理：降本增效，提升内部运营效率自研或引入企业内部管理端软件，用户主要为物管公司工作人员与管理层人员，覆盖各类物管公司的各项业务需求。伴随物管公司业务的发展，其信息化程度也在不断提高，ERP、CRM、OA、HR、财务系统等已经成为企业必不可缺的管理软件，管理人员通过集成管理平

25、台，可以统一管理所有的系统集成数据并对执行过程进行统一监控，这类软件的应用主要起到降本增效，提升企业内部运营效率的作用。目前碧桂园服务通过信息系统已实现了全业务条线的管控，包括 ERP系统、CRM 系统、成本系统、网购平台系统等；永升生活服务已搭建财务人事共享平台和经营分析平台；2015 年万科物业自主开发的物业行业适用的财务管理系统营帐系统正式上线，减少费用核算调整以及人工干预作业，收费作业流程自动化，避免收费过程人工主观判断要素，减少人工犯错可能，避免员工舞弊现象发生，同时向实现收费透明继续迈进。近几年整体百强物管企业持续融合各类新技术，降低成本的同时，提升了工作效率，百强物管公司营业成本

26、率从 2015 年的 87.3%持续下降至 2019 年的 75.98%；人均产值和人均管理面积分别从 2015 年的8.65 万元和 3273 平显著提升至 2019 年的 16.3 万元和 6708 平，基本实现了翻倍增长。图表13：万科物业营帐系统资料来源：公司官网，图表14：百强物管公司营业成本率从 2015 年的 87.3%持续下降至 2019 年的 75.98%图表15：从 2015-2019 年人均产值和人均管理面积显著提升资料来源：中指院， 资料来源：中指院，社区终端信息管理：机器代替人力、设备集成管理有效减少投入和能耗通过机器代替人力、设备集成管理减少投入和能耗，实现快速报修

27、等，例如物联网、设施设备管理系统、视频监控指挥系统、停车场管理系统、电子围栏、清洁机械、新型光源、微喷灌系统等进行社区终端信息管理。比如智慧停车方面实现“无人值守+智能找车位”，在停车场通过智能硬件运用，综合人工智能技术，实现停车位资源利润率最大化、停车场利润最大化和车主停车服务最优化。目前大型物业管理公司，如万科物业、龙湖物业等均开展智慧停车解决方案的探索和试点。再比如绿城服务改造智能道闸系统，运用巡逻机器人、案场机器人等；碧桂园服务“一键巡逻”和垃圾溢满服务能有效减少人力的投入。图表16：通过机器代替人力、设备集成管理打造智慧社区资料来源：业务范围扩张及社区资源整合：实现各主体互联，提升服

28、务体验为了加强社区链接，企业需要通过技术应用，加强社区各主体之间的联系，包括物管公司与员工、业主与管家、业主与业主，乃至与社区内设备设施的连接，有效提升业主和物业的沟通效率，优化管理人员的配置，为增值服务提供平台。例如龙湖智慧服务自主研发科技物业系统，包括 FM 设施设备管理系统与 RBA 设施设备监管系统，贯穿所有项目的运营管理及共享服务，打破物理空间阻隔，实现万物互联、智能管控，持续提升和改善物业服务质量。物管公司可以运用各类手机 APP 终端，快速响应业主需求，提升住户体验。早在 2017 年 TOP10 企业全部拥有自己的 APP， TOP11-30 企业中 95的企业推出了自己的 A

29、PP，而 TOP51-100 企业中也有近 50的企业上线了自身的物管 APP，继续保持稳定增长。图表17：物管公司APP公司名称APP彩生活彩之云雅生活服务雅管家碧桂园服务凤凰会保利物业和管家绿城服务幸福绿城中海物业优你家融创服务控股融创归心恒大物业恒大智慧社区蓝光嘉宝服务嘉宝生活家世茂服务茂家永升生活服务永升活新城悦服务新橙社佳兆业美好K 生活时代邻里邻里邦银城生活服务银城慧家奥园健康奥园悦管家万科物业住这儿金地物业享家社区资料来源：公司公告，图表18：早在 17 年TOP10 企业全部拥有自己的APP，TOP11-30企业中 95推出了自己的 APP资料来源：中指院，物管龙头开启“新物业

30、”赛道，将科技融入空间服务万科物业：升维至万物云，定义空间科技服务万科物业更名为万物云，构建科技化物管框架从物业服务到空间科技，重塑公司未来发展定位。2020 年 10 月 31日，万科物业发展股份有限公司正式更名为“万物云空间科技服务股份有限公司”（简称万物云），定位空间科技服务商，将科技和平台作为公司的发展方向。空间科技服务的范畴比物业服务更大，从城市到商写，再到社区，在空间（Space）里的设施设备、资产、人及商业活动都可以通过科技（Tech）连接。从目前万物云的官方品牌树来看，有 Space、Tech 和 Grow 三大模块，包含万科物业、朴邻发展、万物梁行、万物云城、万睿科技、第五空

31、间、万物成长七大品牌。Space 模块包含归属社区空间服务的“万科物业”、“朴邻发展”，归属商企空间服务的“万物梁行”，和归属城市空间服务、全国首个以城市服务为定位的全新品牌“万物云城”。Tech 模块是公司未来发展的重点，即在原有的空间（SPACE）里将设施设备、资产、人及商业活动通过技术（TECH）连接。包括“万睿科技”、“第五空间”两大子品牌，分别提供软硬件服务能力、数字运营和行业人工智能服务。万睿科技被认定为国家级高新技术企业，万物云科技 2020 年国家高新技术企业认定目前已经通过专家评审，目前已经获得过百项专利，Tech 模块已经成型且具备了 BPaaS（流程即服务）输出能力与广泛

32、的 IoT（物联网）连接能力。Grow 模块将致力于用多年积累的技术、数据、产品等核心产品与服务能力打造开放式赋能平台，以连接成熟的物管公司、孵化创新企业。万物云与其他物管公司将不再是竞争关系，而是合作关系，联手建立睿联盟合作平台，以睿联盟为主要载体对外进行输出，推动物管行业整体发展。图表19：万物云品牌标识及品牌树资料来源：公司官网，Space：社区、商企、城市空间服务三架马车并进的物管龙头回溯企业成长史，从社区到商企再到城市，从物业服务到空间科技，公司始终引领行业变革，成就行业龙头地位。从 1990 年 8 月 18 日万科天景花园交付、万科第一个物业管理处成立开始，“万科+物业”的概念诞

33、生，也标志着社区空间服务的开端。2000 年签约国家建设部大院办公楼的物业管理服务，首次开展商企空间服务；2018 年推出独立子品牌“万科商企”；而后 2019 年万科物业与戴德梁行成立合资公司， “万物梁行”诞生，聚焦商业物业的物业管理服务。城市空间服务始于 2018 年 5 月公司与珠海大横琴投资有限公司签约，携手打造中国首个“物业城市”，2020 年城市服务品牌“万物云城”正式发布。从社区到商企再到城市，公司于 2018 年基本完成了 Space 模块的搭建。 2020 年是公司战略变革的重要元年，5 月首次披露了万科物业社区、商企、城市空间服务“三架马车”模型，10 月正式更名万物云，

34、并启用全新品牌标识，将社区、商企和城市空间服务归入 Space 模块，并在原有 Space 模块的基础上新增了 Tech 和 Grow 两大模块，实现了从物业服务到空间科技的转变，公司最终将 30 年服务经验和能力沉淀为 BPaaS 流程运营能力和 AIoT 连接能力。图表20：万科物业社区、商企、城市三大空间服务模块成形过程资料来源：公司官网，万科物业 Space 模块包含原有的社区、商企、城市三大空间服务。根据最新的战略规划，在商企和城市空间服务已具规模的现状下，公司将重新聚焦住宅物业，致力于为业主提供更高品质的服务。社区空间服务：万科物业在原有的住宅物业服务基础上，不断衍生配套增值服务，

35、打造出“朴邻发展”等子品牌，持续为业主提供丰富的增值服务，满足业主多样化生活需求。截至 2020 年 6 月末，公司已入驻 101 个具有发展潜力的大中城市，为 2769 个住宅项目提供物业及相关增值服务。商企空间服务：包括商写物业服务、企业客户服务、商写资产服务等领域。2019 年 12 月 12 日，万科物业与戴德梁行携手成立“万物梁行”，将双方的商写物业及综合设施管理业务与团队都融合至这家合资公司。截至 2020 年 10 月，万物梁行在大中华区的商业物管和设施管理的项目覆盖 149 个城市，管理物业项目超 1140 个，员工人数超过 2 万人，服务面积超过 1 亿平，一跃成为领先的商写

36、物业及设施服务运营商。城市空间服务：万物物业城市服务自 2018 年 5 月从横琴开启首个案例，在短短两年内完成珠海横琴、雄安新区、广州白云、成都高新区、青岛动车小镇、厦门鼓浪屿、成都 TOD、武汉江汉区、江门人才岛、郑州二七区等 10 个城市、12 个项目的综合探索。同时，公司在 2020 年率先推出行业内首个城市服务品牌“万物云城”，产品解决方案包括四大类：“市政基础设施管养”、“生态环境服务”、“社区协同治理与居民公共服务”及“城市微更新”，满足城市主要基础服务需求场景。（“城市微更新”是指城市微小的更新，通常成本低、灵活性强、参与面广，利用起城市公共空间，比如废弃垃圾场改造成社区书屋、

37、艺术展地等等。）万科物业的城市服务理念是把城市公共空间整体作为一个“大物业项目”，通过专业运营手段、公众多渠道参与，提高城市服务的效率和水平，实现城市治理“新生态圈”。根据“万物云城”首席执行官何曙华所言，万物云城已定下为期三年的百“城”计划，未来三年将聚焦京津冀、长三角、大湾区三大核心城市群，在成都、重庆、武汉、青岛、郑州、西安、济南 7 个重点城市，实现 100个城市服务项目，到 2023 年，要实现 100 亿元合同收入。2020 年公司开始科技赋能城市基础服务，携手湖北联投，打响“智慧城市”第一枪。城市服务上的合作不再仅侧重业务经验和管理的导入，还将携手万物云旗下的万睿科技等科技子品牌

38、，提供一站式解决方案及软硬件一体化运营支持，共同打造“科技+业务”的立体智慧城市解决方案。2020 年 1 月 19 日，公司与湖北联投集团签订合作协议，引进万物云智慧城市立体解决方案，落地城市空间整合服务，打造智慧城市，以“数智科技”助力湖北城市精细化管理。与湖北联投的合作，不仅进一步扩大了公司在湖北省内的城市服务业务，助力湖北省实现省内智慧城市联动，更是公司探索城市管理服务智慧化改造运营新模式的一次全方位实践。目前，万物云城通过专业化、智慧化、一体化的运营手段，把精细化的运营经验精准导入已落地的项目，截至 2020 年底，万物云城已经布局智慧城市服务项目 15 个，智慧街道类项目 6 个，

39、智慧园区项目 33 个。图表21：万科物业 Space 模块包含社区、商企、城市三大空间服务资料来源：公司官网，Tech：科技注入空间服务，实现万物互联，加强板块联动在专注空间服务、拓宽服务领域背景下，公司借助科技实现万物互联，打造开放式赋能平台。在物业管理行业集中度不断提升，市场竞争加剧的背景下，公司对物业服务企业的未来发展有了更深的思考，此次战略变革，在 Space 模块的基础上增加了 Tech 和 Grow 两大模块，其中 Tech 模块是公司目前的战略重点，即将空间（SPACE）里的设施设备、资产、人及商业活动通过技术（TECH）连接，为物业注入新动能。Tech 模块包含万睿科技和第五

40、空间，万睿科技提供 BPaaS（流程即服务）及智能硬件的设计和安装，第五空间则以星尘空间操作系统（空间 OS）为基底，提供高效易用的产品解决方案。图表22：万科物业Tech 模块包括 BPaaS、智能硬件、产品解决方案、空间OS 四类服务资料来源：公司官网，BPaaS 服务：提供基于端到端业务流程的运营服务，通过数字化手段减少人力投入，帮助物业服务公司降低运营成本，提升服务质量与口碑，拓展市场规模。物管行业很多资源消耗在对服务过程和结果的监督管理中。从线下到线上，将流程和体系封装成 BPaaS 后，靠系统来监督，减轻人力压力，让服务人员能够腾出空间和时间来直接面对客户。BPaaS 服务主要分为

41、业务服务类、职能服务类、客户服务类三类服务。 1）业务服务类：主要提供设备设施专业管理、保洁绿化专业管理、秩序维护专业管理、车场运营、人员通行管理、收款等 BPaaS 服务，提供端到端服务过程量化记录，实现精益化管理。2）职能服务类：主要提供采购、费用管理、财务报告、人事管理等BPaaS 服务。自动化程度最高，专业职能管理成本最低。提供一体化职能服务体系，物业公司无需配备专职人员，财务与人事管理合法合规，各项分析报表直达管理人员手机。每笔收支更透明，更真实，更及时。3）客户服务类：主要提供建立标准化、高效的对客服务体系，包括缴费、通行、报事、投诉、评价等等多渠道的物业服务，为物业、服务对象、服

42、务提供方提供全场景的连接。将物业、服务对象、服务提供方高效连接，为用户提供更便捷的线上线下一体化服务体验，提高业主满意度，降低对客服务成本与物业对服务提供方的服务监管风险。图表23：BPaaS 服务主要分为业务服务类、职能服务类、客户服务类三类服务资料来源：公司官网，产品解决方案：基于“平台+生态”架构，满足不同业务需求，包括空间操作系统、空间全联接平台和物业城市管理平台。1）空间操作系统：积累业务场景沉淀数据资产，当应对相似场景时，平台通过积累的场景业务作为参考，迅速找到解决方案。目前已接入子系统 20多个，生态合作伙伴 100 多位。2）空间全联接平台：搭建开放服务平台吸引服务供应商入驻，

43、实现从前期招商到后期运营全生命周期运营服务。联接平台可提供子服务超过 200 个。3）物业城市管理平台：一图可知全域物业管理情况及设施设备状态。图表24：产品解决方案包括空间操作系统、空间全联接平台和物业城市管理平台资料来源：公司官网，智能硬件：基于空间服务打造一体化智慧方案，提供“咨询设计实施运营”全周期管理与服务，应用于智慧社区、智慧工地、智能产品集。1）智慧社区：规划合理有序的全覆盖式社区智能生活场景矩阵，打造安全、健康、舒适、便利的现代化、智慧化生活空间，同时助力物业客户实现统一运维高效管理。2）智慧工地：运用劳务实名制、远程实时视频、环境监测移动视频监测等信息化手段实现工程全生命周期

44、可视化智能管理，使用一个平台控制多个业务系统，实现真正的安全可预警、远程监控可视化、监测自动化、管理智能化。 3）智能产品集：基于空间智能化服务打造互联互通的智能硬件产品，覆盖通行通讯、安防管理、智能家居、设备设施管理、社区环境监测等生活与工作场景。图表25：智能硬件应用于智慧社区、智慧工地、智能产品集资料来源：公司官网，空间 OS（Space Operating System）：以万物云空间操作系统为基底，提供高效易用的物业行业 AI 服务，包括泛物业智能能力、视频安防智能化、数字罗盘。1）泛物业智能能力：围绕物业行业特有应用场景，面向内部及外部合作伙伴，构建多个领域的 AI 能力，帮助物业

45、企业快速构建智能化方案。如社区秩序管理、社区服务管理、工地安全监控等多种AI 应用能力。2）视频安防智能化：集成多个社区视频监控，通过万物云人工智能服务中心（AISC）实现社区视频安防智能化。3）数字罗盘：交叉整合资源罗盘（人员、设备、耗材数据等）和资产罗盘（设备状态、属性及位置等信息）两个罗盘，形成时空罗盘，通过时空罗盘回溯员工轨迹、事件、设备状态等信息分析计算出潜在风险，并根据操作建议自动派发和跟进工单处理。图表26：空间OS 包括泛物业智能能力、视频安防智能化、数字罗盘资料来源：公司官网，“星尘”操作系统作为连接平台，空间里的设施设备、资产、人、商业活动等都能接入系统，已经连接了 96

46、个设备厂商以及丰富的自营和第三方服务。物业公司、供应链上下游、各类生态合作伙伴都可以在其上获得公司多年积累的技术、流程、标准等核心服务产品与服务能力。“星尘”操作系统采用了开放架构，在设备接入方面，采用了先进的边缘计算来连接大量硬件设施设备，实现低接入成本和低维护成本。在应用接入方面，通过数据服务平台开放API 接口，能支撑多样化应用的开发。除了开放的特征外，“星尘”操作系统还拥有“端边云协同”的AI 分析能力，降低了智能分析成本。“星尘”系统的发布，也反映了物业服务龙头企业对未来科技赋能的重要思考。Grow：互利共赢，从竞争到合作万物云与其他物业公司不再是竞争关系而是合作关系，而是选择做平台

47、，将联手价值观一致的合作伙伴，开始建立睿联盟合作平台。万物云的GROW 模块“万物成长”，将持续连接成熟企业、孵化创新企业。万物云将致力于构建“开放、连接”的生态系统，开放多年积累的技术、数据、标准、产品等核心产品与服务能力，打造开放式赋能平台。下一步在住宅物业领域形成的 BPaaS 服务将在万物云旗下各空间服务子品牌上全覆盖，并以睿联盟为主要载体对外进行输出，携手行业与合作伙伴共走高品质服务之路。万物云还会战略投资睿联盟成员企业并支持其上市。图表27：万物云成长板块资料来源：公司官网，目前，睿联盟已拥有 54 家成员企业。主要合作案例有：1）10 月 30日，万科物业与旧改市场的“城市更新专

48、家”上海升龙投资集团有限公司达成战略合作，双方成立的物业合资公司加入了睿联盟，万物云将积极支持其上市。2）11 月 27 日，万物云与丹田股份签约战略合作，将充分发挥万物云在中国物业领域的管理、技术和人才优势和丹田股份在校园后勤服务领域的核心竞争力，未来将运用云计算、大数据、人工智能、物联网以及 5G 技术，整合业界优势资源，创建空间服务平台，为校园服务提供科技支撑，为高校后勤服务提供有力的保障支持，为高校后勤提供更加专业化、智慧化、人性化的校园服务。例如，打破了传统的繁琐保修程序，例如学生只需要将需维修的设施拍图上传至平台，就会在后台获取学生的具体位置，直接上门维修，为师生带来更便捷的服务体

49、验。融创服务：战投锋物科技，共同推动科技赋能物管行业战投锋物科技，共同探索“5G+物业”新模式与锋物科技达成战略合作，共同推动科技赋能物管行业。2020 年 9月 15 日，融创服务以 3.9 亿元的对价收购锋物科技 24.2%的股权，双方达成战略合作协议。一方面，公司将聘请锋物科技创始人李明远先生担任首席科技战略顾问；另一方面，锋物科技成为融创中国、融创服务在智慧社区、数字运营领域的核心战略合作伙伴。目前锋物科技的管理平台已运用到两个融创服务的项目中。未来双方将依托各自在专业领域的领先优势，将云计算、物联网、大数据和 AI 技术等技术引入物业管理的各个环节，并坚持以智慧化、数据化为导向，打造

50、集 “专业服务+智慧平台+多元经营”为一体的新型智慧物业管理模式，快速发展“线上+线下”的客户运营能力，持续推动物业管理行业的变革与升级。锋物科技聚集头部互联网企业核心科技人员，定位于创新的智慧社区平台运营商。锋物科技锋物科技由百度原高级执行副总裁李明远先生创建，2019 年 8 月获顶级投资人 IDG 资本数亿元投资，开始加速社区服务布局，目前 IDG 持有锋物科技 10.48%的股份。锋物科技能为物业和地产开发提供创新的社区物业云、智慧安防、智慧家居中控系统等智能化平台和应用，覆盖社区治理、物业服务、智能家居全面闭环的解决方案，有助于物业管理的降本增效，深耕业主生活、服务、消费等更多场景需

51、求，激活海量社区数据，携手合作伙伴共同打造数据化、智慧化的生活服务网络。团队注重打造高品质的物业运营服务，建立品牌并迅速布局全国市场。目前，锋物已在北京、天津，江苏等地设立公司，在各地积极开展项目合作，服务面积近 6000 万平，智慧服务链接百万人口。图表28：截至目前，锋物科技物业服务面积近 6000 万平，智慧服务链接百万人口资料来源：公司官网，目前锋物科技业务主要分为三个方面，物业服务、全屋智能和智慧社区。在智能家居的创新研发上也走在行业前列，通过自研+合作的模式，锋物科技已开发出 30 余款智能家居产品和用户 APP，将有助于融创服务为客户提供覆盖从家居到社区生活全场景的智慧产品与增值

52、服务。图表29：锋物科技主要业务有物业服务、全屋智能和智慧社区三方面资料来源：公司官网，融创服务与锋物科技的合作将产生巨大的协同效应。锋物科技拥有独创的社区AI 分析算法和成熟的工程化解决方案，以及成熟的用户端、管理端的 SaaS 平台产品，公司将在现有 IT 架构上与锋物科技形成深层次的协同创新，并共同探索“5G+物业”新模式，推动服务标准化、管理数字化，探索行业发展新模式。同时，双方以创造更加开放的流量联盟和生活服务生态为目标，结合融创在全国范围的规模优势与品牌影响力，在生活服务方面建立更有竞争力的获客优势，打造独具一格的生活服务产品和服务体验。腾讯等基石投资者拥有强大互联网技术和资源，助

53、力公司智能化领域布局发展基石投资者有强大互联网技术和资源。腾讯、IDG 资本、高瓴资本及雪湖资本作为融创服务的四名基石投资者，已分别认购 1.5 亿美元、1亿美元、6000 万美元及 6000 万美元。其中腾讯、IDG 有较强的互联网、大数据领域背景，将对公司智能化领域布局发展提供有效支持。融创服务成为互联网巨头腾讯在物管行业最大的一笔基石投资，腾讯将不止于投资，未来也将基于其强大的互联网技术和资源，为公司在科技化发展和智慧社区建设进一步赋能。实际上，腾讯早在 2017 年就推出了腾讯海纳智慧社区开放平台，凭借云计算、大数据、物联网等技术，打通了物业、居民、政府、媒体和社区之间的信息链接。20

54、19年发布标准化的智慧社区解决方案海纳付费标准 SaaS，社区开放生态全面升级，整合升级后的解决方案涵盖了基础管理、物业服务、运营工具和公共服务四大功能模块。目前腾讯海纳智慧这区平台可提供自有的物业缴费、设备管理、营销工具等物业内部职能管理的 10余种基础服务，以及具有腾讯特色的生态应用，例如腾讯医典、电子社保卡、邻里券等，合计拥有 133 个开放应用，服务小区超过 7000家。腾讯海纳已经分别与开元物业、珠海恒隆集团、企鹅医生等企业签订了合作协议，共同探索智慧社区的未来。企鹅医生现已接入腾讯海纳智慧社区开放平台中，用户可以通过其随时进行“微体测”。图表30：腾讯以“腾讯云未来社区业务中台”为

55、技术核心，助力智慧社区服务建设，智慧社区安防建设，打造智慧社区新模式资料来源：公司官网，图表31：腾讯云未来社区业务中台拥有两大产品板块，构建智慧社区核心体系资料来源：公司官网，IDG 以 1 亿美元投入融创服务，是首次在物管行业上市公司的投资。 IDG 过往在企业服务领域、大数据等领域均有提早布局和深耕，由于看好融创服务未来在智慧社区发展的潜力，因此在物管行业中选定其进行战略投资。同时，IDG 前置布局的资源整合或将助力公司获得更好发展。图表32：IDG 2016 年以来在服务与科技领域的投资时间受资方细分行业投资金额2016 年 4 月 15 日NestAway网络服务USD 3 千万20

56、16 年 6 月 1 日黑湖智造软件USD 数百万2016 年 11 月 24 日糖豆广场舞网络社区USD 2 千万2016 年 11 月 24 日杭州蛋生网络居民服务业RMB 数百万2017 年 1 月 12 日Hansel.ioIT 服务USD 135 万2017 年 1 月 13 日微赞网络服务RMB 数千万2017 年 3 月 1 日小马智行硬件USD 1 千万2017 年 5 月 5 日特斯联IT 服务RMB 5 亿2017 年 10 月 1 日势必可赢IT 服务RMB 数千万2017 年 11 月 3 日Goopal Group应用软件非公开2017 年 11 月 14 日Acti

57、ve.ai硬件USD 825 万2018 年 1 月 2 日酒花儿无线互联网服务RMB 数千万2018 年 1 月 18 日Rokid软件USD 1 亿2018 年 2 月 1 日淘喜猫网络服务RMB 数千万2018 年 2 月 5 日汇桔网网络服务非公开2018 年 3 月 9 日酷家乐IT 服务USD 1 亿2018 年 3 月 22 日骑电单车无线互联网服务USD 1 千万2018 年 11 月 1 日鲸灵集团无线互联网服务USD 数千万2019 年 3 月 27 日水滴互助网络服务RMB 4.2 亿2019 年 4 月 22 日糖豆广场舞无线互联网服务非公开2019 年 5 月 1 日

58、刷刷看其他网络服务USD 7 百万2019 年 8 月 25 日鲸灵集团无线互联网服务USD 1 亿2019 年 8 月锋物科技科技数亿元2019 年 9 月 24 日滴普科技IT 服务USD 3500 万2019 年 11 月 8 日和鲸科技IT 服务USD 数百万2019 年 11 月 11 日非码科技IT 服务RMB 6 千万2020 年 3 月 13 日熊猫不走网络服务RMB 数千万2020 年 8 月 31 日追觅科技电器机械及器材制造RMB 数亿2020 年 9 月 30 日小度科技电子设备非公开2020 年 11 月融创服务控股物业管理1 亿美元资料来源：公司官网，碧桂园服务：A

59、I 社区快速复制落地，领跑行业智慧社区建设牵手科技巨头，领跑行业智慧社区建设与落地落地探索期（2015-2016 年）：公司率先开启科技化探索，加大智能化投入和智慧社区的建设落地，头部示范效应进一步明显。碧桂园服务的智慧化之路，始于 2015 年，公司开始搭建技术平台，尝试云-边-端的整体物联网架构的建设，并逐步建立起基于设备端的传感器和一线应用能力。公司在 2014-2016年间共研发了与“智慧城市服务支撑”有关的核心知识产权数十项，都已取得发明专利、核心软件著作权和辅助软件著作权。“AI 社区”成熟期（2018-2019 年）：通过与阿里、腾讯、海康威视等跨行业科技巨头开展战略合作，结合自

60、身建设的研发体系，公司逐步打造社区“智慧大脑”。为了在运算上提升支持，2018 年 6 月 26 日，公司与腾讯签署“共建人工智能社区”合作协议，并在“云平台服务”和“云监控服务”两个领域启动联合研发项目，双方正式携手率先共建国内首个“AI+服务”社区。基于腾讯丰富的产品矩阵和生态能力，尤其是在计算机视觉识别、语音识别、机器学习等方面的进展，打造了基于云端的 AI 智能平台和 AI 算法训练平台，所有业务场景都可以在云端进行反复的训练学习，赋予智能化。此外，碧桂园服务与阿里云的合作，已成为阿里云物业领域的唯一标杆客户。目前是行业内拥有完整的智能物联产品体系的公司，包括 AI 开放平台、社区边缘