“两集中”供地影 响房企拿地策略

1、目录索引一、房企销售：成交热度边际回落，房企销售进度前置 6（一）市场概况：成交热度边际回落，成长型房企表现突出 6（二）房企概况：房企 21 年销售目标中枢上移，销售进度前置 13二、房企拿地：“两集中”影响房企拿地策略，核心区利润率下行 16三、房企融资：单月融资规模回落，融资成本边际上行 22（一）融资综述：4 月融资规模边际继续回落，融资成本小幅上行 22（二）各融资渠道分析：信用债发行规模趋稳，非标、海外债规模下行 25四、房企估值：板块估值寻底，具备较大上修空间 31五、投资建议 36六、风险提示 36图表索引图 1：统计局、百强房企及跟踪房企 2021 年 4 月销售金额同比增速

2、 6图 3：2018-2021 年万科A 月度推盘及去化情况 7图 4：2018-2021 年保利地产月度推盘及去化情况 7图 5：重点公司 2018-2021 年销售目标增速 7图 6：重点公司 2021 年 1-4 月目标完成情况 7图 7：统计局、48 个重点城市及重点跟踪房企 2021 年 4 月销售面积增速 8图 8：各口径下房企销售均价累计增速变化 8图 9：重点跟踪房企金额增速贡献对比 8图 10：龙头及成长型房企销售规模增速变化趋势 9图 11：销售均价（元/平）分段房企销售金额增速表现 10图 12：“三道红线”分档房企销售金额增速表现 12图 13：部分上市房企 2021

3、年 1-4 月销售金额（亿元）及增速 13图 14：部分上市房企 2020 年销售金额增长贡献因素拆分 14图 16：部分上市房企 2019-2021 年销售金额增速目标 14图 17：中指院 300 城商住用地及 13 个房企拿地金额增速 16图 18：13 家房企拿地金额（亿元）及增速 17图 19：300 城及样本房企平均拿地成本（元/平） 17图 20：13 个房企一二线拿地建面占比 17图 21：13 个房企长三角及珠三角拿地建面占比 17图 22：13 个房企拿地建面区域分布 18图 23：13 个房企金额口径拿地力度（拿地/销售） 18图 8：重点房企两集中拿地金额占比及毛利率（

4、%） 20图 24：13 个房企新进入城市分布 20图 25：样本房企拿地静态毛利率 21图 26：样本房企拿地静态毛利率 21图 27：11 个房企新进入城市及已布局城市拿地毛利率情况 21图 28：A 股房企单月融资规模（亿元）及增速 23图 29：A 股房企各渠道融资规模占比 23图 30：A 股房企债权融资结构拆分 23图 31：房企信用债各期限发行规模占比 23图 32：房企海外债各期限发行规模占比 23图 33：A 股房企债权融资、到期及净融资规模（亿元） 24图 34：累计发行、到期融资规模及存量规模 24图 35：总发行、到期融资规模及净融资规模 24图 36：各融资渠道近 1

5、 个月及近半年融资成本变化 25图 37：境内债权融资成本变动情况 25图 38：A 股房企信用债单月融资规模及年内月均规模（亿元） 25图 39：全样本信用债发行成本及利差 26图 40：4 月及近半年信用债平均融资成本对比 26图 41：A 股非标融资单月规模及同比 28图 42：4 月非标融资成本及行业信托融资成本 28图 43：房地产信托单月发行规模（亿元）及同比 29图 44：房地产信托成立规模及增速 29图 45：内房股海外债单月融资规模及年内月均规模（亿元） 29图 46：内房股海外债融资成本 30图 47：投资级及投机级内房股海外债融资成本 30图 48：4 月A 股主流房企股

6、价月涨跌幅(04.24-05.24) 33图 49：4 月H 股主流房企股价月涨跌幅(04.24-05.24) 33图 50：A 股及 H 股龙头房企 PE（动态） 33图 51：A 股主流房企动态PE 估值变化（截至 05.24） 34图 52：H 股主流房企动态PE 估值变化（截至 05.24） 34表 1：按规模分类房企销售金额同比增速及其构成 9TOC o 1-1 h z u HYPERLINK l _TOC_250011 表 2：按价格段（元/平）划分房企销售金额增长的贡献拆分 11 HYPERLINK l _TOC_250010 表 3：“三道红线”分档房企销售金额增速表现 12

7、HYPERLINK l _TOC_250009 表 4：部分重点跟踪房企 4 月销售情况 15 HYPERLINK l _TOC_250008 表 5：13 个房企历年拿地力度对比（拿地金额/销售金额） 19 HYPERLINK l _TOC_250007 表 6：13 个房企拿地金额权益比例 22 HYPERLINK l _TOC_250006 表 7：房企 4 月境内信用债发行（亿元）融资成本对比 26 HYPERLINK l _TOC_250005 表 8：21 年 4 月内房股海外债相同主体间的利率变化对照 29 HYPERLINK l _TOC_250004 表 9：公告整理房企债权

8、融资规模及成本 30 HYPERLINK l _TOC_250003 表 10：A 股及 H 股房地产板块及主流房地产公司股价表现情况 31 HYPERLINK l _TOC_250002 表 11：A 股及H 股房地产板块及主流房地产公司估值表现情况（动态PE） 34 HYPERLINK l _TOC_250001 表 12：A 股及 H 股房地产板块及主流房地产公司估值表现情况汇总 35 HYPERLINK l _TOC_250000 表 13：广发地产小组股票推荐或建议关注名单 36一、房企销售：成交热度边际回落，房企销售进度前置（一）市场概况：成交热度边际回落，成长型房企表现突出销售金

9、额方面，根据数据，21年4月百强房企实现销售金额1.21万亿元，环比小幅下降1%，同比19年同期增长34.8%，增速扩大3.0pct，同比20年同期则增长34%，3月以来基数抬升增速环比持续回落。而从广发地产小组跟踪的45家重点上市房企公布数据来看，4月重点跟踪房企实现销售金额8670亿元，同比20年、19年分别增长28.3%、30.2%，环比3月则小幅下降4.0%。而从全国来看，4月全国商品房销售金额同比20、19年分别增长32.5%、25.9%，增速环比同样回落。从累计数量来看，21年1-4月百强房企、重点跟踪房企销售金额较19年同期则分别增长42.5%、41.3%，同期全国市场销售金额同

10、比19年同期增长37.0%，增速环比分别回落3.2pct、4.8pct、5.0pct。综合三个口径数据来看，市场出现了一定边际走弱的迹象，房产税传闻及按揭利率水平的提升，对行业销售端的压力或进一步加大。图1：统计局、百强房企及跟踪房企2021年4月销售金额同比增速80%32%30%26%60%40%20%0%-20%-40%1718192021M1-420/0120/0220/0320/0420/0520/0620/0720/0820/0920/1020/1120/1221/0121/0221/0321/04-60%统计局百强房企重点跟踪房企数据来源：公司经营公告，统计局，备注：2021 年增

11、速基数为 2019 年同期销售增速放缓一定程度上受推盘放缓及去化下降两方面影响。推盘方面，4月26城商品房推盘2419万方，同比19年增长18%，较20年则下降1%。房企端表现来看， 4月万科、保利合计推盘900万方，同比20年、19年分别增长11%、7%，环比则有23%的下降。去化率方面，4月万科、保利去化率分别为50%、47%，环比3月均有下降，同比则基本持平。从行业景气度来看，4月26城商品房批售比为1.09，年初以来首次回归荣枯线以上，但移动平均3个月来看，4月批售比则为0.84，虽然环比有所回升，但仍低于荣枯线。在成交维持稳定规模及增速的背景下，批售比下降反映出市场热度的真实性，但是

12、连续3个月低于荣枯线也一定程度上表明房企可能存在开工量下降、可推货量不足的问题。图2：2018-2021年万科A月度推盘及去化情况图3：2018-2021年保利地产月度推盘及去化情况13001100900700500300100-100-300-5001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月21年推盘（亿元）20年-21年推盘18去化率19去化率20去化率21年去化率80%75%70%65%60%55%50%45%40%35%30%900700500300100-100-3001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月21年

13、推盘（亿元）20年-21年推盘18去化率19去化率20去化率21年去化率80%75%70%65%60%55%50%45%40%35%30%数据来源：公司经营公告，中指院，数据来源：公司经营公告，图4：重点公司2018-2021年销售目标增速图5：重点公司2021年1-4月目标完成情况95%90%85%80%75%70%65%60%55%1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0% 78.1% 73.9% 70.7% 71.9% 73.4% 69.9% 79.1% 30.1% 21.9% 26.1%

14、 29.3% 28.1% 26.6% 20.9% 25.4%2015201620172018201920202021E2018201720202021M1-4完成情况M5-12完成情况数据来源：公司年报，数据来源：公司年报，公司经营公告，从整体销售进度及全年目标完成情况来看，根据公布销售计划的上市房企数据计算，截至2021年4月，37家公布销售目标的上市房企平均全年销售计划完成率为 30.1%，超过历史同期水平4.7pct，依托年初较高的市场成交热度，房企年初销售进度有所前置。拆分销售金额增长的贡献因素，从面积口径来看，45个重点跟踪上市房企4月实现销售面积6040万方，同比20年、19年分别

15、增长19.6%、25.3%。累计数据来看， 1-4月重点房企销售面积同比19年同期增长33.3%，百强、全国商品房销售面积较19年同期增长30.9%、19.5%，年初市场需求端总体表现出较强的韧性，但热度边际有所下行。价格方面，21年4月百强房企销售均价为14885元/平，同比上升8.7%，重点跟踪房企销售均价14353元/平，同比增长7.3%，全国商品房销售均价则进一步提升至 10653元/平，同比增长11.1%，全国市场及头部房企的规模增长仍呈量价齐升态势。图6：统计局、48个重点城市及重点跟踪房企2021年4月销售面积增速21M1-4202020192018201720162015统计局

16、6.5%22.5%7.7%1.3%-0.1%2.6%19.5%房管局重点跟踪房企27.7%24.5%-23.4%1.9%5.8%-2.6%28.2%17.0%39.1%40.1%31.9%21.4%12.5%33.3%120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%15/0115/0615/1116/0416/0917/0217/0717/1218/0518/1019/0319/0820/0120/0620/1121/04统计局房管局48城重点跟踪房企数据来源：公司经营公告，统计局，备注：2021 年增速基数为 2019 年同期图7：各口径下房企销售均价累计增速变化

17、图8：重点跟踪房企金额增速贡献对比25%20%15%10%5%0%-5%-10%15/01 15/10 16/07 17/04 18/01 18/10 19/07 20/04 21/01统计局中指院百城重点跟踪房企60%40%20%0%-20%-40%-60%2017 21M1-4 19/04 19/08 19/12 20/04 20/08 20/12 21/04面积贡献价格贡献数据来源：统计局，公司经营公告，中指院，数据来源：统计局，公司经营公告，备注：2021 年增速基数为 2019 年同期从房企能级来看，4月增速绝对水平相对较高的仍是成长型房企，单月同比20年增长37%，增速环比大幅回落

18、41pct，主要由于20年4月市场复工后成长型房企复苏势头强劲基数明显修复。而与此相对，龙头房企在20年疫情期间整体销售表现出较强的稳定性，基数波动较小，21年4月销售金额同比20年增长22%，增速仅小幅回落 5pct，规模表现出更强的稳定性。累计数据来看，1-4月龙头房企、成长型房企同比19年分别增长28%、40%，贡献因素来看，龙头房企均价同比19年基本持平，同比20年则增长8%，而成长型房企的均价则稳步提升，同比19年、20年均增长12%，在面对较有压力的销售环境时龙头房企以更为灵活的价格策略稳定规模，而成长型房企价格相对稳定的同时规模会相对受到冲击。图9：龙头及成长型房企销售规模增速变

19、化趋势23.2%37.4%100%80%60%40%20%0%-20%-40%201720182019202021M1-420/0120/0220/0320/0420/0520/0620/0720/0820/0920/1020/1120/1221/0121/0221/0321/04-60%龙头房企成长房企数据来源：公司经营公告，备注：龙头企业为广发证券地产小组跟踪的销售排名 Top10 房企的公告数据，成长房企为其他 35 家公告销售数据的企业表1：按规模分类房企销售金额同比增速及其构成分类金额增速面积增速价格增速龙头房企成长房企龙头房企成长房企龙头房企成长房企201520.5%17.4%17

20、.5%16.4%2.6%0.8%201655.5%57.4%46.7%29.0%6.0%22.0%201753.4%53.3%38.9%41.9%10.5%8.0%201825.1%51.4%19.1%50.8%5.1%0.4%201915.6%24.5%16.7%26.9%-1.0%-1.9%202010.8%16.0%13.6%11.3%-2.4%4.2%2021M1-M427.3%56.9%27.7%40.2%-0.3%11.9%19/01-15.7%3.7%-20.9%0.0%6.5%3.6%19/022.7%13.2%-3.8%24.5%6.7%-9.1%19/0317.3%34.4

21、%11.1%33.0%5.5%1.0%19/0421.4%32.8%21.6%36.1%-0.2%-2.4%19/0521.5%26.5%19.0%33.4%2.1%-5.2%19/0610.4%18.7%6.2%17.9%3.9%0.7%19/0712.4%18.3%26.3%32.5%-11.0%-10.7%19/0824.7%23.1%27.4%21.2%-2.1%1.6%19/0926.0%43.9%29.9%43.4%-3.1%0.3%19/1026.8%33.8%40.2%38.8%-9.6%-3.6%19/1127.1%29.1%36.0%33.3%-6.5%-3.2%19/12

22、10.7%14.7%11.3%14.5%-0.5%0.2%20/01-9.2%-3.1%-6.2%-3.2%-3.2%0.2%20/02-26.8%-52.2%-19.1%-54.1%-9.5%4.2%20/03-3.5%-15.6%8.5%-13.1%-11.1%-2.9%20/040.6%2.4%7.4%1.8%-6.3%0.6%20/057.4%20.6%13.1%11.1%-5.1%8.6%20/0614.2%21.6%20.1%11.2%-4.9%9.3%20/0728.5%32.7%31.1%26.4%-2.0%5.0%20/0827.1%31.8%28.5%31.7%-1.1%0

23、.1%20/0914.0%17.3%16.4%14.1%-2.0%2.8%20/1013.7%33.0%16.8%26.4%-2.7%5.2%20/1112.1%22.8%7.2%14.1%4.6%7.6%20/1238.0%29.1%26.0%24.2%9.5%4.0%21/0138.0%72.5%30.4%58.6%5.8%8.7%21/0227.3%90.5%24.8%58.2%2.0%20.5%21/0323.2%48.0%29.1%34.1%-4.5%10.4%21/0423.2%37.4%26.4%24.0%-2.5%10.8%数据来源：公司经营公告，从布局城市能级来看，4月高中低

24、均价房企同比20年分别增长43%、20%、14%，环比分别回落25pct、24pct、16pct，增速回落幅度更多受20年同期的市场恢复进度影响，20年4月复工后核心城市率先复苏基数抬升，随后始终持续保持超出其他市场的较高热度。以19年同期为基数来看，高中低均价房企同比分别增长54%、25%、 16%，环比分别回落2pct、4pct、8pct。累计来看，1-4月主要布局核心城市的高均价房企（17000）同比19年增长66%，中低均价房企则分别增长36%、27%，其中高均价及中等均价房企均实现量价齐升，而低均价房企（14000）面积增速与中等均价房企接近，均价则同比下降1%，中西部三四线城市市场

25、热度仍相对较低。120%100%80%60%40%20% 16.2% 0%-20%-40%-60%24.8%54.2%图10：销售均价（元/平）分段房企销售金额增速表现20182019202021M1-420/0120/0220/0320/0420/0520/0620/0720/0820/0920/1020/1120/1221/0121/0221/0321/04均价14000以下均价14000-17000均价17000以上数据来源：公司经营公告，备注：根据主要房企公告销售金额与面积计算，均价单位为元/平表2：按价格段（元/平）划分房企销售金额增长的贡献拆分分类金额增速面积增速价格增速17000

26、1700017000201524.9%19.9%13.9%23.1%15.4%10.2%1.4%3.9%3.3%201679.3%53.1%39.8%55.6%37.9%15.1%15.2%11.0%21.5%201758.7%66.8%33.3%39.2%55.9%22.4%14.0%7.0%9.0%201836.4%33.8%41.1%31.2%35.6%27.7%4.0%-1.3%10.4%201917.1%17.8%26.2%21.9%18.1%25.6%-4.0%-0.2%0.5%20209.9%12.2%19.1%12.1%11.6%14.8%-1.9%0.5%3.7%2021M1

27、-M427.4%35.6%66.0%27.7%25.6%60.3%-0.2%7.9%3.6%19/01-19.1%-6.2%6.6%-22.0%-5.3%-1.6%3.8%-1.0%8.3%19/02-5.0%15.0%17.7%1.0%6.9%27.6%-6.0%7.6%-7.8%19/0317.1%23.7%38.1%18.1%20.8%25.1%-0.9%2.4%10.4%19/0416.2%30.6%37.3%19.2%40.7%32.2%-2.5%-7.1%3.8%19/0518.6%23.6%32.0%21.2%29.2%30.4%-2.1%-4.4%1.2%19/0610.3%1

28、3.3%20.6%9.0%12.6%15.9%1.2%0.7%4.1%19/075.4%17.8%25.1%29.1%24.6%37.3%-18.3%-5.4%-8.9%19/0824.8%18.0%30.4%26.8%17.4%30.3%-1.6%0.5%0.1%19/0935.2%25.8%44.2%41.6%24.3%41.7%-4.5%1.2%1.7%19/1041.7%24.9%22.4%55.4%24.5%27.0%-8.8%0.3%-3.6%19/1139.1%18.6%28.4%44.8%21.4%34.8%-4.0%-2.2%-4.7%19/1214.8%10.1%15.2%

29、20.3%5.5%14.5%-4.6%4.4%0.6%20/01-4.3%-6.8%-8.7%0.0%-9.6%-8.7%-4.3%3.1%0.1%20/02-30.2%-40.8%-46.2%-29.5%-35.7%-45.6%-0.9%-8.0%-1.1%20/03-4.4%-16.6%-6.9%6.6%-9.4%-8.3%-10.3%-8.0%1.5%20/041.8%-4.0%7.8%8.9%-2.5%6.5%-6.5%-1.6%1.2%20/059.7%14.0%19.2%10.9%12.0%15.3%-1.1%1.8%3.4%20/0612.3%14.0%28.2%14.7%11.

30、2%25.0%-2.1%2.5%2.6%20/0727.7%35.6%27.8%25.5%35.9%25.6%1.7%-0.2%1.8%20/0821.0%36.5%31.4%28.5%35.7%24.7%-5.8%0.5%5.4%20/0910.5%17.3%20.2%15.6%17.4%11.6%-4.4%-0.1%7.8%20/1017.2%22.4%31.9%14.6%24.4%34.3%2.3%-1.6%-1.8%20/1112.3%17.2%24.5%6.1%13.6%16.5%5.9%3.1%6.9%20/1225.7%27.7%42.0%27.5%17.6%30.8%-1.4%

31、8.7%8.6%21/0141.9%52.1%68.4%44.0%24.6%69.1%-1.4%22.1%-0.4%21/0234.9%44.0%102.6%24.9%43.9%74.4%8.0%0.1%16.2%21/0324.3%28.9%56.4%28.1%22.4%53.8%-3.0%5.3%1.7%21/0416.2%24.8%54.2%18.2%18.9%53.0%-1.7%5.0%0.8%数据来源：公司经营公告，从房企分档情况来看，我们采用20H/20Q3的分档标准对房企进行划分，年初以来表现最好是橙档房企，21年1-4月同比19年增长53%，而绿档、黄档、红档则分别增长37%、

32、42%、34%，年初橙档房企表现最为突出，因为本身具备降档的诉求以及 降档的能力。而从单月表现来看，4月表现最好的是绿档房企，单月同比19年增长45%，橙、黄、红档房企则分别增长32%、27%、22%.100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%图11：“三道红线”分档房企销售金额增速表现20182019202021M1-420/0120/0220/0320/0420/0520/0620/0720/0820/0920/1020/1120/1221/0121/0221/0321/04绿档房企黄档房企橙档房企红档房企数据来源：公司经营公告，备注：根据主要房企公告销售金额与面

33、积计算，均价单位为元/平表3：“三道红线”分档房企销售金额增速表现分类金额增速面积增速价格增速绿档黄档橙档红档绿档黄档橙档红档绿档黄档橙档红档201520.8%16.3%15.0%28.8%14.7%16.9%8.7%28.1%5.3%-0.5%5.8%0.6%201635.4%53.9%57.2%92.0%21.1%37.1%30.9%71.5%11.8%12.2%20.1%12.0%201741.0%58.1%56.5%53.1%31.9%42.9%43.4%38.6%6.9%10.6%9.1%10.5%201829.1%39.4%60.2%24.0%19.5%36.7%51.5%19.0

34、%8.0%1.9%5.7%4.2%201920.4%20.6%24.3%14.5%13.8%23.4%25.8%18.8%5.7%-2.3%-1.2%-3.6%202011.5%14.3%15.1%11.8%9.3%10.7%10.6%21.2%2.1%3.2%4.1%-7.7%2021M1-M436.7%42.5%53.1%33.9%26.6%28.6%41.3%45.8%8.0%10.8%8.4%-8.1%19/0114.6%-13.8%-1.7%-17.0%0.2%-16.7%1.5%-23.4%14.4%3.5%-3.2%8.4%19/0228.0%15.3%15.8%-34.0%14

35、.2%19.4%35.0%-40.0%12.0%-3.4%-14.3%10.2%19/0332.1%24.7%26.8%17.8%20.5%20.1%23.9%18.2%9.6%3.8%2.3%-0.4%19/0433.1%27.0%34.4%16.0%26.0%26.5%40.6%23.9%5.6%0.5%-4.4%-6.4%19/0523.9%20.0%34.5%27.8%15.0%22.1%49.0%27.3%7.7%-1.7%-9.8%0.4%19/0615.1%16.2%12.1%10.4%-3.6%17.4%8.4%13.9%19.4%-1.0%3.4%-3.1%19/077.9%

36、19.4%13.6%13.0%17.0%37.6%33.7%14.8%-7.8%-13.2%-15.0%-1.6%19/0819.2%24.2%32.8%21.4%21.7%30.0%12.4%22.4%-2.0%-4.4%18.1%-0.8%19/0920.7%37.7%60.8%24.8%20.9%39.2%48.6%31.6%-0.1%-1.1%8.2%-5.2%19/1031.6%28.1%23.7%37.3%36.6%37.0%18.0%60.9%-3.7%-6.5%4.8%-14.7%19/1116.2%33.7%41.1%14.8%10.4%39.9%52.0%25.9%5.2%

37、-4.4%-7.2%-8.9%19/1210.9%13.4%10.9%18.8%5.0%12.1%12.2%29.0%5.6%1.1%-1.1%-7.9%20/01-23.2%2.2%-5.6%-10.3%-25.8%-1.1%-5.4%4.6%3.5%3.3%-0.1%-14.2%20/02-37.7%-50.8%-57.0%34.0%-34.9%-51.2%-53.2%63.3%-4.2%1.0%-8.1%-18.0%20/03-14.6%-9.2%-6.0%-6.9%-11.8%-4.0%2.6%10.2%-3.2%-5.4%-8.4%-15.5%20/045.2%1.3%1.2%-1.

38、4%2.9%4.8%-4.3%13.1%2.3%-3.3%5.7%-12.8%20/0510.1%15.9%21.3%6.3%9.9%12.5%8.5%16.0%0.2%3.0%11.8%-8.4%20/0622.9%11.8%22.0%27.1%25.0%6.5%15.5%37.3%-1.7%5.0%5.7%-7.5%20/0730.9%31.3%41.7%20.1%33.2%29.0%21.5%31.4%-1.8%1.7%16.7%-8.6%20/0824.9%34.8%35.4%15.2%15.9%33.6%44.2%20.3%7.7%0.9%-6.1%-4.3%20/0920.2%20

39、.9%7.2%6.3%11.0%20.2%5.5%14.7%8.3%0.6%1.7%-7.3%20/1018.5%23.0%48.9%12.6%27.0%15.1%42.0%19.0%-6.7%6.8%4.8%-5.3%20/1123.6%18.6%17.7%10.0%17.7%7.9%9.7%14.6%5.1%9.9%7.3%-4.0%20/1228.0%40.2%14.9%36.2%13.3%32.2%10.7%35.0%12.9%6.1%3.8%0.9%21/0137.3%62.9%48.8%50.3%16.3%43.4%45.5%59.8%18.0%13.5%2.3%-5.9%21/0

40、237.4%54.7%81.8%60.7%32.5%27.2%68.6%67.3%3.7%21.6%7.9%-3.9%21/0328.3%35.6%60.9%23.6%21.8%29.2%42.9%36.5%5.3%4.9%12.6%-9.5%21/0445.1%27.4%32.1%22.3%36.7%18.5%21.3%36.8%6.1%7.5%8.9%-10.6%数据来源：公司经营公告，（二）房企概况：房企 21 年销售目标中枢上移，销售进度前置具体房企来看，4月龙头房企同比20年4月均实现了不同幅度的正增长，其中华润、融创、招蛇同比20年增速居前，同比分别增长76%、62%、50%，万科

41、、恒大、绿地增速则不足两位数，4月增速有所放缓。累计来看，年初以来表现最好的是招蛇、融创、华润，累计增速超过70%，一方面由于其21年目标增速较高，另一方面则是由于销售节奏有所前置，上半年货值排布比例相对更高。成长型房企中旭辉、金地、中梁单月增速超过50%，累计增速超过100%，取得了较好的销售表现。图12：部分上市房企2021年1-4月销售金额（亿元）及增速3000200%2500200015001000500150%100%50%00%-500-1000碧 万 恒 保桂 科 大 利园融 中 招创 海 商华 金 绿润 地 城世 绿 金茂 地 茂旭 龙 新 中 金辉 湖 城 南 科阳 中 滨光

42、 梁 江城正 龙 融荣 光 信美 雅 佳的 居 兆乐 业奥 首 富园 开 力中 荣 蓝骏 盛 光合 越 禹 远 时景 秀 洲 洋 代泰富-50%21年1-3月2021年4月20年累计-21年累计4月同比（%，右）累计同比（%，右）数据来源：公司经营公告，图13：部分上市房企2020年销售金额增长贡献因素拆分龙头房企（10家）成长房企（28家）1-4月销售金额累计增速：+27.3%1-4月销售金额累计增速：+56.9%200%150%100%50%0%-50%招 世 华 融 中商 茂 润 创 国蛇 集 置 中 海口 团 地 国 外发展中 保 碧 万国 利 桂 科恒 地 园A大 产绿 绿 龙 中

43、佳地 城 光 国 兆控 中 集 金 业股 国 团 茂 集团金 滨 禹 美地 江 洲 的集 集 集 置团 团 团 业首 中 旭 合 正 越开 骏 辉 景 荣 秀股 集 控 泰 地 地份 团 股 富 产 产控 集 集股 团 团融 雅 中信 居 南中 乐 建国 集 设团时 荣 中 金 蓝 中代 盛 国 科 光 梁中 发 奥 股 发 控国 展 园 份 展 股控股龙 阳 富 新 远湖 光 力 城 洋集 城 地 控 集团 产 股 团面积增速贡献价格增速贡献金额累计同比增速数据来源：公司经营公告，从规模增长的贡献因素来看，以19年同期为基数来看，年初以来多数龙头房企的规模正增长由量价共同带动，其中招蛇、中海

44、、保利规模扩张同时均价同比也有明显增幅，而世茂、华润、恒大由于布局城市能级下沉等诸多原因均价同比有所下降。成长型房企中，龙光、金地、滨江等多数房企受市场热度及城市能级提升影响量价齐升带动规模快速增长，而金茂、佳兆业、旭辉等公司增速完全由面积扩张带来，均价则有所下降。图14：部分上市房企2019-2021年销售金额增速目标龙头房企（9家）成长房企（23家）45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%华 保 招 碧润 利 商 桂置 地 蛇 园地 产 口中 中 万 世 融国 国 科 茂 创海 恒 集 中A外 大 团 国发展滨 正 首 龙 金 美 中 中江 荣 开 光 地 的 国 梁集 地

45、 股 集 集 置 金 控团 产 份 团 团 业 茂 股雅 佳 宝 绿居 兆 龙 城乐 业 地 中集 集 产 国团 团旭 中 越 阳 禹辉 骏 秀 光 洲控 集 地 城 集股 团 产 团集 控团 股合 中 中 新 荣 龙景 南 国 城 盛 湖泰 建 奥 控 发 集富 设 园 股 展 团集团目标完成率（%）历史平均目标完成率（%）数据来源：公司经营公告，3-4月年报季37家房企披露销售目标，21年对应增速为10.5%，其中龙头房企目标增速10.0%，成长型房企11.1%，二者之间目标增速差有所收窄。具体来看，龙头房企中目标增速最快的为招蛇（+19%），除恒大（+4%）外，龙头房企21年目标增速均接

46、近或超过10%，计划增速较20年有所提升。目标完成率来看，截至4月半数龙头房企目标完成情况超过历史平均水平，平均完成率为30%，其中华润、保利完成率达到32%。成长型房企销售完成进度则更为前置，23家房企平均完成率为31%，其中滨江、正荣、首开、龙光、金地、美的等6家房企目标完成率超过35%，其中龙光、金地、美的21年全年目标增速超过15%，在较高目标的情况下仍能实现较高的完成率表明了房企当前较好的成交态势和完成的决心。企业名称4 月销售金额单月同比1-4 月累计销售金额累计同比21 年销售目标20 年目标完成率目标剩余同比20 年增速19 年增速（亿元）（%）（亿元）（%）（亿元）（%）（%

47、）（%）（%）碧桂园73010.7%265913.8%867730.6%8.4%2.2%1.5%中国恒大68116.7%221324.3%750029.5%25.0%20.3%9.0%万科 A498-17.3%22929.4%790029.0%33.1%11.6%3.9%融创中国54739.9%171043.7%640026.7%7.3%3.4%20.7%保利地产51236.8%175519.3%550031.9%19.0%8.9%14.1%中国海外发展31722.0%121128.6%396830.5%15.6%8.4%30.5%绿地控股200-17.0%905-4.6%-8.1%0.1%世

48、茂集团25267.1%92766.0%330028.1%16.2%15.5%47.6%华润置地33286.6%101046.3%315032.1%23.4%17.5%15.1%招商蛇口29463.7%101782.1%330030.8%38.7%25.9%29.2%龙湖集团22112.8%82328.5%310026.6%27.6%11.6%20.9%新城控股208-2.9%7043.4%260027.1%-6.5%-7.3%22.5%金地集团31794.2%1003100.1%280035.8%12.0%15.2%29.7%旭辉控股集团26568.3%83265.9%265031.4%20.

49、8%15.2%32.0%中国金茂24087.8%868111.2%250034.7%36.3%43.7%25.6%金科股份162-17.9%65335.3%250026.1%39.9%23.9%56.6%中南建设201372.7%68548.0%250027.4%21.2%14.2%33.7%阳光城155-3.8%64127.8%220029.1%-3.1%3.3%29.6%绿城中国298136.5%973142.0%310031.4%31.6%45.0%29.0%中梁控股1414.0%62131.0%180034.5%12.2%10.7%18.3%融信中国14441.5%54252.4%9.

50、8%15.9%正荣地产14743.8%54755.1%150036.5%-0.1%8.6%21.0%龙光集团11558.1%546124.4%152035.9%35.8%31.9%33.7%富力地产923.5%37411.0%150025.0%7.7%0.4%5.4%佳兆业集团11369.4%422105.4%130032.4%29.9%21.3%25.8%雅居乐集团11322.5%50848.2%150033.9%18.5%17.8%14.9%滨江集团11136.0%58498.5%150038.9%10.9%21.7%31.8%荣盛发展9328.2%34845.4%130026.8%4.1

51、%10.2%13.6%中国奥园11115.5%41145.1%150027.4%21.4%12.7%29.3%美的置业13943.1%53186.2%150035.4%33.3%24.6%25.2%远洋集团95-15.2%305-8.2%150020.4%23.5%0.8%18.7%禹洲集团9279.5%31394.1%110028.5%33.4%39.7%34.1%表4：部分重点跟踪房企4月销售情况蓝光发展95197.2%34735.1%2.9%18.7%合景泰富集团12992.5%34655.9%124027.9%39.9%20.3%31.5%中骏集团控股10177.3%36168.9%1

52、20030.1%41.9%26.1%56.7%首开股份120-5.5%39773.3%110036.1%-10.4%6.0%0.6%时代中国控股8054.7%28347.7%110025.7%38.0%28.1%29.3%越秀地产7812.9%32854.5%112229.2%56.0%32.8%24.8%数据来源：公司经营公告，公司年报，二、房企拿地：“两集中”影响房企拿地策略，核心区利润率下行从整体土地市场成交情况来看，4月300城商住用地成交建面8136万方，同比下降33%，环比增长7%，出让金5780亿元，同比下降13%，环比增长60%，受22城宅地两集中首批挂牌供应影响，城市成交面积

53、及金额均有较大波动。价格方面，4月300城宅地土地成交均价为5780元/平，同比增长27%，环比增长49%，主要由于一二线城市宅地集中供应抬升整体成交均价。景气度方面，4月300城宅地供销比（供给/成交，移动平均3个月）为1.22，环比上升0.04，成交溢价率为34.4%，环比大幅上行14.0pct，流拍率则为4.6%，环比小幅上升0.2pct。溢价率上升一方面由于两集中供地热度超预期，杭州、重庆、广州等热点城市溢价率上行并且几乎全部成交，另一方面两集中供地导致的热度外溢使得核心城市周边城市，尤其是华东区域三四线城市如徐州、南通、盐城、扬州等城市热度大幅上升，溢价率显著上行。图15：中指院30

54、0城商住用地及13个房企拿地金额增速400%350%300%250%200%150%100%50%0%-50%-100%16/01 16/06 16/11 17/04 17/09 18/02 18/07 18/12 19/05 19/10 20/03 20/08 21/01中指院300城13个样本房企数据来源：中指院，Wind，公司拿地公告，从房企角度来看，2021年4月我们统计的全样本房企（SW房地产板块A股及公布月度拿地数据的H股，下同）拿地金额1585亿元，同比增长4%，环比增长73%。 13家主流房企拿地金额1257亿元，同比增长5%，环比上升61%，拿地面积1974万方，同比增长7%

55、，环比增长42%，拿地均价为6456元/平，同比下降2%，环比增长14%，与市场相比，头部房企历来拿地更集中于一二线，均价相对更为稳定。从拿地力度的集中度来看，4月主流13家房企拿地金额占300城商住用地比例为 27%，环比基本持平，供给侧持续调控以来具备资金及规模优势的头部房企投资积极性相较整体市场有所提升。图16：13家房企拿地金额（亿元）及增速图17：300城及样本房企平均拿地成本（元/平）30002500200015001000500017/01 17/08 18/03 18/10 19/05 19/12 20/07 21/02300%250%200%150%100%50%0%-50%

56、-100%900080007000600050004000300020001000017/01 17/07 18/01 18/07 19/01 19/07 20/01 20/07 21/0113家房企拿地金额（亿元）同比（右）300城商住用地楼面价13个房企拿地平均成本数据来源：统计局，公司经营公告，中指院，数据来源：中指院，具体拿地能级来看，4月房企一二线城市拿地建面占总建面比例为53%，环比基本持平，1-3月这一占比则为51%，较20年下降6pct。在两集中供地背景下，高能级城市占比下降一方面由于当前22城两集中供应4月刚过半，仍有部分城市未进行首批供应，另一方面则由于房企预计首批供地竞争

57、较为激烈，周边基本面较好的三四线城市承接了部分外溢需求。而区域布局来看，21年1-4月房企长三角、珠三角新增土地金额口径占比分别为 39%、12%，建面占比则为29%、8%，与20年相比长三角区域拿地占比提升明显，珠三角则有所下降，二者合计占比较20年基本持平，需求外溢仍集中在核心经济圈。图18：13个房企一二线拿地建面占比图19：13个房企长三角及珠三角拿地建面占比120%100%80%60%40%20%0%A万 保招 新科 利商 城地蛇 控产口 股中 金 荣 首 阳南 地 盛 开 光建 集 发 股 城设 团 展 份蓝 绿 中 华光 地 海 润发 控 地 置展 股 产 地80%70%60%5

58、0%40%30%20%10%0%万 保 招A科 利 商地 蛇产 口新 中 金 荣 首 阳 蓝 绿 中 华城 南 地 盛 开 光 光 地 海 润控 建 集 发 股 城 发 控 地 置股 设 团 展 份 展 股 产 地201920202021201920202021数据来源：Wind，公司拿地公告，数据来源：Wind，公司拿地公告，图20：13个房企拿地建面区域分布0%19%14%8%13%11%8%26%华润置地0%11%9%13%26%2%10%27%中海地产0%0%0%25%15%12%8%40%绿地控股0%0%0%21%6%32%0%41%蓝光发展0%0%10%62%10%7%0%10%阳

59、光城0%0%0%0%100%0%0%0%首开股份0%0%0%13%5%480%34%荣盛发展0%8%3%0%2%14%37%37%金地集团0%0%0%46%8%4%3%39%中南建设0%0%0%0%3822%0%40%新城控股0%12%0%15%4%4%11%55%招商蛇口0%1%0%32%19%17%20%11%保利地产0%16%0%38%10%9%9%18%万科A2021M1-4拿地建面区域分布0%5%3%21%20%148%29%2021M1-30%7%4%19%18%16%10%26%20200%5%4%24%1316%9%28%20190%4%2%23%16%16%1227%2018

60、0%4%3%22%1416%1229%20170%5%4%11%16%20%17%27%20160%3%6%15%1220%16%27%2015海外沈长海西西部中部环渤海珠三角长三角数据来源：公司经营公告，统计局，投资力度方面，我们以拿地规模与销售规模的比值反映当前房企的拿地力度。 从整体来看，21年4月13家重点房企金额口径拿地力度（拿地金额/销售金额）为38%，环比大幅增长17pct，1-4月累计金额口径拿地力度为31%，较20年下降10pct。年初 以来重点跟踪房企拿地力度持续下行，受三道红线政策影响，虽然并未全行业推行， 但在较强的政策预期下，试点房企及非试点房企均主动调整投资行为，4