土地使用权法律制度教学课件

1、第三章 土地使用权法律制度第一节 国有土地使用权划拨制度第二节 土地有偿使用制度第三节 土地承包经营法律制度第1页，共57页。城市房地产管理法第22条：土地使用权划拨是指经过县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用。一、国有土地使用权划拨概念第一节 国有土地使用权划拨制度第2页，共57页。二、国有土地使用权划拨特点无期没有明确的期限无偿无需支付土地使用权出让金，但可能缴纳相应补偿无自由流转权利不能转让、出租和抵押第3页，共57页。三、土地使用权划拨的范围下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批

2、准划拨：国家机关用地、军事用地、城市基础设施和公益事业用地、重点项目用地、法律行政法规规定的其他用地。 土地使用权划拨是一种行政行为，有利于维护社会公共利益，提高行政效率；但造成了国有土地收益大量流失，土地资源配置效率差。第4页，共57页。案例： 某市自来水厂拟与某房地产开发公司合作，在城郊结合部兴建一个高标准水厂。由自来水公司提供土地，办好一切建设手续；由房地产公司负责建设。自水厂投产之日起，前十年的水费收入归房地产公司；期满之后，水厂一切权益归自来水公司。讨论：这种情况下欲想取得土地使用权 是否符合“确属必需”的条件？第5页，共57页。四、土地使用权划拨的程序 预审由市、县人民政府颁发国有

3、土地使用证（划拨） 申请审查批准登记第6页，共57页。案情介绍： 2003年6月，某粮站在经济利益的驱动下，拆掉场区东侧院墙，扒掉一间厂房，擅自将坐落在国道旁的繁华地段原行政划拨的600平米生产办公用地改为商业用地，并将底层作为商场出租给一些单位和个人，用做经商场地。问题：上述行为是否合法？第7页，共57页。五、划拨使用的限制条件 1、不得擅自改变土地用途2、服从人民政府对土地使用权的收回无偿收回原因：社会公共利益；土地使用者迁移、破产等原因停止使用土地。 收回划拨土地使用权时，虽然是无偿收回，但对其地上建筑物、其他附着物、市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。 注意：第8页，共57页。

4、3、权利流转必须遵守有关规定 符合下列条件的，划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；领有国有土地使用证；具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；依照规定签订土地使用权出让合同，补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。 第9页，共57页。六、划拨土地使用权的终止 国家征收使用人不再需要特定项目终止土地灭失企业改制中划拨土地使用权处置P119（自学）第10页，共57页。第二节 土地有偿使用制度 土地所有者将一定期限内的土地使用权提供给使用者，其按照合同规定支付有偿使用费。土地使用权出让土地使用

5、权租赁土地使用权抵押土地使用权作价入股土地承包经营第11页，共57页。一、土地使用权出让（一）概念土地使用权出让是指：国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让垄断土地一级市场第12页，共57页。（二）土地使用权出让特征1. 期限性 居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。2. 有偿性与划拨土地使用权的明显区别3. 权利行使的相对任意性4. 本质是民事法律行为问题：土地使用权出让和土地使用权划拨的区别？第13页，共57页。

6、（三）土地使用权出让的程序拟订出让方案报批组织实施和发证备案第14页，共57页。土地征用审批权限由国务院批准基本农田； 基本农田以外的耕地超过35公顷的； 其他土地超过70公顷的。征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。 原规定：耕地1000亩以上、其他土地2000亩以上，由国务院批准；耕地3亩以下、其土地10亩以下，由县级人民政府批准。第15页，共57页。（四）土地使用权的出让方式协议出让拍卖出让招标出让挂牌出让招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定第四条：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。第16页，共57页。成都市

7、国有土地使用权拍卖出让公告第17页，共57页。（五）土地使用权出让合同目的：明确双方的权利义务关系。合同的主要条款 1双方当事人的名称、住所； 2所出让土地的位置、四邻界至、面积等自然状况； 3土地使用期限，即出让期限；4出让金的数额及给付方式；5土地使用规则；6违约责任；7双方认为应约定的其他方式；8纠纷的解决方式；9订立的地点、日期第18页，共57页。二、土地转让（一）土地使用权转让的内涵土地使用权转让：土地使用权人在其权利年限有效范围内，将其受让的土地使用权依法转移给他人的民事法律行为。 （二）土地使用权转让的原则权利义务同时移转“认地不认人”产权一致“房地一致”效益不可损第19页，共5

8、7页。效益不可损原则土地使用权转让价格明显低于市场价格时，市、县人民政府有优先购买权；土地使用权转让价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施给予调节。第20页，共57页。（三）土地使用权转让的条件1、以出让方式取得的土地使用权转让条件：已经支付全部出让金，取得土地使用权证书；按照合同约定进行投资开发属于房屋建设工程的，完成开发总投资的25以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地条件；持有房屋所有权证。第21页，共57页。2、以划拨方式取得的土地使用权的转让条件：有批准权的人民政府准予转让办理土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金。 第22页，共57页。（四）国有土地使用

9、权转让方式出售交换赠与继承入股 五通一平土地五通一平土地五通一平土地五通一平土地第23页，共57页。三、土地使用权出租（一）含义土地使用权出租：土地使用权人作为出租人，将土地使用权随同地上建筑物、其他定着物出租给承租人使用，承租人向出租人支付租金的双方民事法律行为。租赁土地使用权必须以书面形式订立租赁合同，并到有关部门进行登记。出租期限？第24页，共57页。（二）基本条件1、出租人是合法的土地使用权受让人2、出租人须持有合法的证件3、出租时已支付全部出让金并对土地进行一定投资开发4、出租不能违背原出让合同5、没有权属纠纷、未受到司法或行政机关的限制；6、如存在共有人，必须征得其他共有人的同意。

10、第25页，共57页。土地出租 房屋出租 目的在于 目的在于 利用土地 利用房屋可以在合同允许的范围内对土地及地上物合理改变不能擅自改变土地状况和地上物状态第26页，共57页。四、土地使用权抵押土地使用权将土地使用权作为履行债务的担保而抵押给债权人的行为。土地抵押权变价处分权：优先受偿权：债务人无法清偿债务时，债权人依法定程序拍卖、变卖该土地使用权，以实现清偿债务的权利。清偿债务时，土地抵押权优先于普通债权，登记在先的土地抵押权优于登记在后的土地抵押权。第27页，共57页。（二）土地使用权抵押客体的范围（1）出让土地使用权（2）划拨土地使用权，符合以下条件：土地使用者为公司、企业、其他经济组织和

11、个人；领有国有土地使用证；具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；签订出让合同，补交出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交出让金。第28页，共57页。不可以设定抵钾的土地使用权 以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其它社会公益设施以及所占用的土地使用权权属不明或有争议的土地使用权、依法被查封监管的土地使用权 第29页，共57页。（三）当事人的权利义务1、抵押人 继续享有占有、使用和收益的权利处分权土地使用权， 包括转让、出租土地使用权，但必须通知抵押权人并征得同意。必须按照出让和抵押合同的约定使用土地 第30页，共57页。2、抵押权人 优先受偿权 优先于一般债务，但不

12、得优于工资、税金等 保全抵押权物上代位权让与处分权 连同债权一起让与他人，须通知抵押人第31页，共57页。（四）土地抵押权的效力1、土地抵押权担保的范围主债权及其所生之利息 债权未获清偿所生的违约金或损害赔偿金 实现抵钾权的费用2、对抵押权人抵押权的限制3、对抵押人抵押物所有权的限制4、优先效力5、从属效力6、保护效力第32页，共57页。（五）土地使用权抵押权的实现 1、土地抵押权实现的条件主债权已届清偿期而未获清偿抵押人（债务人）受破产宣告解散或被依法撤销而不能即时清偿债务； 债务人死亡而无继承人或受遗赠人；债务人死亡有继承人或受遗赠人，但其继承人或遗赠人拒绝履行债务； 债务人有不利于土地抵

13、押权人利益的行为或不作为。第33页，共57页。五、集体土地使用权转让、出租和抵押P146（一）集体土地使用权转让和出租1、集体农业用地土地使用权转让和出租条件类型承包取得的土地使用权（土地承包经营权）出让取得的土地使用权其他依法有偿取得的土地使用权集体土地使用权不等转让出租用于非农业建设自留地、自留山、口粮田土地使用权不得转让、出租第34页，共57页。2、 集体非农业建设用地使用权转让和出租条件宅基地使用权 但转让和出租后不得在申请宅基地依法取得的企业建设用地，且符合以下条件：已经依法批准的建设用地符合土地利用总体规划企业破产依法转移第35页，共57页。讨论：村民利用集体土地建房售给城镇居民？

14、第36页，共57页。物权法规定：宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户；禁止城镇居民在农村购置宅基地。第37页，共57页。案例分析：1999年3月6日，农民范某与市民常某签订了一份房屋买卖协议。协议约定：范某将位于大兴区黄村镇前辛庄村的4间北房卖给常某，房价款为1.5万元。协议签订后，常某把房款交给范某，范某也交付了房屋。同时，常某与此村经济合作社签订了房宅基地有偿使用50年的合同，并交付了第一个10年的有偿使用费1500元。2003年，作为卖家的范某看房价看涨，于是诉至法院，要求确认他与常某签订的房屋买卖合同无效，常某向其返还房屋。你认为法院

15、将如何判决？第38页，共57页。 1985年2月，王某的父亲以一家三口人（王某父母与王某）名义，向当地村委会申请宅基地建房。1992年王某考上省城的一所大学，户口随之迁出，后在县城就业。2003年，王某的父母先后去世，老宅已无人居住。问题：王某能继承父母的房屋连同土地吗？村委会有权收回宅基地使用权吗？案例分析：第39页，共57页。（一）集体土地使用权抵押抵押范围：以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等土地承包经营权； 乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。其他类型的集体土地使用权不得抵农村集体土地

16、使用权抵押登记的若干规定（国家土地管理局1995.9.11）规定：第40页，共57页。集体抵押权实现后集体土地使用权的处分：未经法定程序不得改变土地集体所有权和用途因处分抵押权而改变土地集体所有权的必须办理征地和其他手续。耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；第41页，共57页。第三节 土地承包经营法律制度一、土地承包经营与土地承包经营权二、承包经营法律关系三、土地承包经营权流转第42页，共57页。一、土地承包经营与土地承包经营权土地承包经营：指农户、其他经济组织或公民个人依照法律规定和合同约定对集体所有或者国家所有的土地在一定期限内承包，进行农业生产经

17、营的行为。土地承包经营权：承包经营人依据土地承包合同所取得的对承包土地依法自主经营的权利。第43页，共57页。二、承包经营法律关系1、主体发包主体：国有土地管理部门（相对较少）；农村集体经济组织。承包主体：有权签订土地承包经营合同的农户、单位和个人 第44页，共57页。承包人的身份规定：农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营也可以由本集体经济组织以外的单位或个人承包经营。 （土地管理法第15条2款，承包法第18条3款）规定：农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或个人承包经营，必须经村民会议23以上成员或者23以上村民代表的同意，并报乡(镇)人民政府批准。第45页，共57页。2

18、、客体国有土地：国家所有的用于农业生产的土地。集体土地：除非农业用地以外的，包括耕地、森林、山岭、草原、四荒地等，同时包括农业生产辅助设施设备，如水库、农田水利设施。第46页，共57页。3、内容发包方权利：发包权、监督管理权、收益权（收取承包费） 义务：维护承包人的权益、创造良好的生产经营环境承包方权利：经营自主权、收益权、产品处分权、优先承包权、流转权 义务：缴纳费用、合理利用土地、接受管理第47页，共57页。案例分析： 甲村委会与乙村村民赵某签订承包合同，将甲村的50亩荒地承包给赵某，承包期3年，承包费9万。 赵某依合同付款后，未经批准在该地上建起了三间临时住房。甲村村民代表与赵某进行交涉

19、，要求其返还土地，并拆除房屋。但赵某以与村委会签过承包合同为由拒不同意。 村民们一气之下将赵某的临时住房拆除。赵某于是向所在县人民法院提起诉讼，要求村民赔偿损失。第48页，共57页。第49页，共57页。被告代表原告赵某第50页，共57页。（1）本案中赵某与村委会签订的承包合同是否有效？为什么？（2）赵某的房屋是否可以由村民拆除？（3）此案法院最终将作如何判决？（4）假设甲村在发包这50亩耕地前发出公告，看到公告后本村村民王某与赵某都想承包。这种情况下谁将取得承包权？请问：第51页，共57页。三、土地承包经营权流转土地承包经营权流转：是指得到土地承包经营权人把土地的经营权全部或部分转移给其他经营

20、人的行为，也可称为农地流转。 土地承包经营权流转的意义是什么？第52页，共57页。案例分析：2001年12月，村民李某与当时的村委会签订了一份土地承包合同。合同约定，村委会将村属的15亩承包地承包给李某经营，承包期限为30年。合同签订后，李某对所承包的土地进行了重新规范和整理，并在投资近3000元的承包土地上新打了一眼深井。2002年10月，李某所在的村委会进行了换届选举。换届后的村委会以原村委会与李某所签订的土地承包合同没有召开村民大会，违反民主议定原则为由，将李某所承包的土地强行收回。李某将村委会告上法庭，要求确认合同有效，被告继续履行合同；如果确认合同无效，要求赔偿2万元经济损失。你认为

21、法院会不会支持李某的诉讼请求？为什么？第53页，共57页。主要形式：转让： 转让后原土地承包关系自行终止，原承包方承包期内的土地承包经营权部分或全部灭失。 转包： 转包后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。转包受让人按转包时约定的条件对转包人负责。第54页，共57页。特点：以土地利用总体规划为基本依据用途管制是落实总体规划的手段和措施农用地转用审批是实现用途管制的关键征地审批权适当集中是实施土地用途管制的必要条件土地登记制度是土地用途管制的权利保障以严格的土地监督检查制度为实现措施强化土地法律责任第55页，共57页。讨论：甲村村民王某准备将其30亩承包地的承包经

22、营权转让。乙村的张某能否受让该30亩地的承包经营权？第56页，共57页。5、世上最美好的事是：我已经长大，父母还未老;我有能力报答，父母仍然健康。6、没什么可怕的，大家都一样，在试探中不断前行。7、时间就像一张网，你撒在哪里，你的收获就在哪里。纽扣第一颗就扣错了，可你扣到最后一颗才发现。有些事一开始就是错的，可只有到最后才不得不承认。8、世上的事，只要肯用心去学，没有一件是太晚的。要始终保持敬畏之心，对阳光，对美，对痛楚。9、别再去抱怨身边人善变，多懂一些道理，明白一些事理，毕竟每个人都是越活越现实。10、山有封顶，还有彼岸，慢慢长途，终有回转，余味苦涩，终有回甘。11、人生就像是一个马尔可夫

23、链，你的未来取决于你当下正在做的事，而无关于过去做完的事。12、女人，要么有美貌，要么有智慧，如果两者你都不占绝对优势，那你就选择善良。13、时间，抓住了就是黄金，虚度了就是流水。理想，努力了才叫梦想，放弃了那只是妄想。努力，虽然未必会收获，但放弃，就一定一无所获。14、一个人的知识，通过学习可以得到;一个人的成长，就必须通过磨练。若是自己没有尽力，就没有资格批评别人不用心。开口抱怨很容易，但是闭嘴努力的人更加值得尊敬。15、如果没有人为你遮风挡雨，那就学会自己披荆斩棘，面对一切，用倔强的骄傲，活出无人能及的精彩。5、人生每天都要笑，生活的下一秒发生什么，我们谁也不知道。所以，放下心里的纠结，

24、放下脑中的烦恼，放下生活的不愉快，活在当下。人生喜怒哀乐，百般形态，不如在心里全部淡然处之，轻轻一笑，让心更自在，生命更恒久。积极者相信只有推动自己才能推动世界，只要推动自己就能推动世界。6、人性本善，纯如清溪流水凝露莹烁。欲望与情绪如风沙袭扰，把原本如天空旷蔚蓝的心蒙蔽。但我知道，每个人的心灵深处，不管乌云密布还是阴淤苍茫，但依然有一道彩虹，亮丽于心中某处。7、每个人的心里，都藏着一个了不起的自己，只要你不颓废，不消极，一直悄悄酝酿着乐观，培养着豁达，坚持着善良，只要在路上，就没有到达不了的远方！8、不要活在别人眼中，更不要活在别人嘴中。世界不会因为你的抱怨不满而为你改变，你能做到的只有改变你自己！9、欲戴王冠，必承其重。哪有什么好命天赐，不都是一路披荆斩棘才换来的。10、放手如拔牙。牙被拔掉的那一刻，你会觉得解脱。但舌头总会不由自