2022年物业管理制度与政策

1、第九章物业管理制度与政策【本章历年考试情况】2008年分值较大，考了综合分析题，2009年分值低，但有可能再出综合分析题年份单选多选判断综合分析合计2009年1题0.5分1题0.5分2题1分2008年2题1分2题1分2题4分6题6分【本章主要内容】第一节 物业管理概述第二节物业管理实施与运作要点第三节物业服务收费 第一节物业管理概述 1.基本概念物业是指各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动物业管理的内涵物业管理是由业主通过

2、选聘物业服务企业的方式来实现依据是物业服务合同内容是对物业进维修养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护两个主体物业服务企业指依法设立，具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业业主即物业产权人，指房屋的所有权人物业管理的主要目的保证和发挥物业的使用功能，使其保值增值，并为物业所有人和使用人创造和保持整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境与秩序作用有利于提高人民群众的居住质量有利于增加就业，扩大居民消费有利于维护社区稳定，推动精神文明建设有利于促进财富增值，培育民主意识2.物业管理的基本特征社会化专业化市场化3.物业管理服务的基本内容（八项内容）物业共用部位的维护与管理共用部位物业共

3、用设备设施的运行、维护和管理共用设施环境卫生、绿化管理服务环境绿化机动车和非机动车的停放管理车辆管理物业管理区域内公共秩序、消防、交通等协助管理事项的服务公共秩序物业装饰装修管理服务装饰装修物业档案资料的管理档案资料通过物业服务合同约定的其它事项其它4.物业管理的主要环节（四阶段）物业管理的策划阶段早期介入制定物业管理方案制定临时管理规约及有关制度选聘物业服务企业物业管理的前期阶段物业服务企业内部机构的设置与人员编制的拟定物业管理人员的选聘和培训物业管理规章制度的制定物业管理的启动阶段物业的接管验收用户入住档案资料的建立首次业主大会的召开和业主委员会的成立物业管理的日常运作阶段日常综合服务与管

4、理系统的协调5.物业管理条例确立的基本制度（七项）业主大会制度管理规约制度物业服务招投标制度物业承接验收制度物业服务企业资质管理制度物业管理专业人员职业资格制度住宅专项维修资金制度 第二节物业管理实施与运作要点1.物业服务企业1.1 物业服务企业的性质是依法定程序设立，从事物业管理活动，独立核算、自主经营、自负盈亏的具有独立的企业法人地位的经济组织1.2 物业服务企业的设立向工商行政部门注册登记领取营业执照向房地产行政主管部门申报资质证书种类一级二级三级资质管理分级审批制度国务院建设行政部门负责一级资质的颁发与管理省级负责二级市级（还包括直辖市）负责三级1.3 物业服务企业的权利、义务六项权利

5、制定物业管理制度收取物业管理服务费制止、纠正违反物业管理制度的行为要求委托人协助管理选聘专业公司承担专项经营服务管理业务其它五项义务提供物业管理服务接受业主大会、业主委员会和业主及使用人的监督定期公布物业管理服务费用和资金账目，接受质询和审计接受行政部门的监督管理其它2.业主、业主大会及业主委员会2.1 业主与物业的使用人（都是物业管理服务的对象）业主指物业的产权人（所有权人），是物业服务的对象业主对建筑物专用部分享有所有权，对共有部分享有共有和共同管理的权利业主转让其专有部分，对共有部分的共有和共同管理的权利一并转让规划的汽车车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定占用业主共

6、有道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有物业使用人不拥有物业的所有权，但通过某种形式获得物业使用权，并实际使用物业的人，是物业管理服务的对象其与业主权利上最大的区别是没有对物业最终处置权【2008年真题】建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，其产权（ ）。A.属于房地产开发企业B.属于业主共有C.属于物业服务企业D.归属由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定提示：参见教材P222答疑编号500431090101正确答案D答案解析取决于约定。【2008年真题】房屋承租人与业主一样，也是物业管理服务的对象，物业服务企业应按合同约定为其提供服务。（ ）提示：参见教材P222答疑编号50

7、0431090102正确答案对答案解析房屋承租人属于使用人，使用人与业主一样属于物业服务的对象。 2.2 业主大会决策机构，相当于股东大会内含组成由物业管理区域内全体业主组成地位代表和维护全体业主的权益数量一个物业管理区域只能成立一个业主大会必须由业主大会决定的事项制定和修改业主大会议事规则制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约选举或更换业主委员会成员选聘和解聘物业服务企业或管理人筹集和使用维修资金改建、重建建筑物及其附属设施有关共有和共同管理的其他重大事项规定（两个标准必须同时满足：面积+人数）第五项和第六项，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意其它事项

8、，经面积过半且人数过半业主同意【2007年真题】业主选聘和解聘物业服务企业，需要经（）同意。A.业主委员会B.专有部分占建筑物总面积过半数的业主C.占总人数过半数的业主D.专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主 提示：参见教材P223答疑编号500431090103正确答案D 【2006年真题】业主大会议事规则由（）制定并修改。A.业主大会B.业主委员会C.政府物业管理部门D.业主和物业管理企业若同 提示：参见教材P222答疑编号500431090104正确答案A 2.3 业主委员会业主大会的执行机构性质是业主大会的执行机构产生业主委员会由业主大会选举产生，只有一个，人数为5

9、11人单数备案业主委员会成立之日起30日内，将情况报物业所在地县级房地产行政主管部门备案【2006年真题】业主委员会的职责包括选聘、解聘物业管理企业。（）提示：参见教材P222答疑编号500431090105正确答案错答案解析选聘、解聘物业服务企业是业主大会的权利 2.4 管理规约性质由全体业主承诺共同订立的，规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护和管理等涉及业主共同利益事项的，对全体业主具有普遍约束力的自律性规范调整业主之间权利与义务的文件（注意不是调整业主与物业公司的关系）以前叫业主公约程序（两步）建设单位制定临时管理规约，在销售时向买受人明示业主筹备成立业主大会的，由筹备组拟定管理规

10、约草案，经业主大会讨论通过生效【2006年真题】业主公约是业主自我管理的一种重要形式和手段，因此建设单位不得制定业主公约或者业主临时公约。（）提示：参见教材P223答疑编号500431090106正确答案错答案解析在房屋销售之前，由建设单位制定临时管理规约。 3.物业管理的委托和物业服务合同3.1 物业管理的委托方业主，具体分三类主体房地产开发企业销售型房屋，在建成与销售之前，产权归开发企业，由开发商首次选聘物业服务企业自持或出租型的房屋，产权始终归开发商，可委托物业管理公房出售单位业主大会业主入住达到一定时间或一定比例时，要成立业主大会和业主委员会业主大会成立后由其选聘物业公司，由业主委员会

11、与物业服务企业签订合同3.2 物业管理业务的获得招投标内涵实质是一种市场双向选择行为，国家也提倡通过招投标选聘物业服务企业方式公开招标适用于规模较大的物业，尤其是收益性物业邀请招标协议方式投标人少于3个或住宅规模较小，经物业所在地房地产管理部门批准可协议3.3 物业服务合同性质属于委托合同，委托人是业主或业主大会，受托人是物业服务企业，受托人以委托人的名义为委托人进行物业管理，委托人支付报酬类型前期物业服务合同开发企业或公房出售单位与物业服务企业签订的物业服务合同业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的，该合同一经签订，前期物业服务合同失效内容对物业管理服务事项、服务质量、费用、双方的权利义

12、务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等进行约定【2008年真题】业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面（ ）合同。A.物业托管B.物业服务C.物业管理D.物业委托提示：参见教材P225答疑编号500431090107正确答案B答案解析D物业服务合同属于委托合同，可称为物业服务委托合同，不等同于物业委托合同。 4.物业的承接验收验收的时间物业服务企业承接物业时，物业公司与业主委员会办理验收承接验收的内容物业共用部位、共用设施设备进行查验建设单位向物业移交的资料图纸及竣工验收资料设施设备的技术资料物业质量保修文件和物业使用说明文件其它第三节物业服务收费【本节主

13、要内容】1.物业服务收费原则2.物业服务收费的价格管理方式3.物业服务收费的计费方式4.物业服务收费的费用构成与测算方法5.物业管理服务等级标准6.住宅专项维修资金1.物业服务收费原则合理、公开的原则费用与服务水平相适应的原则（注意不是费用与经济水平相适应）长远应由物业委托者和物业服务企业协商，按质论价、质价相符2.物业服务收费的价格管理方式管理方式区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价政府指导价由价格主管部门会同有关部门制定基准价及其浮动幅度，定期公布市场调节价在合同中约定3.物业服务收费的计费方式包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企

14、业享有或承担的物业服务计费方式酬金制指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式4.物业服务收费的费用构成与测算方法4.1 物业服务收费的费用构成物业服务费的构成（3+2）包干制（三项）物业服务成本法定税费物业服务企业的利润酬金制（两项）物业服务支出物业服务企业的酬金物业服务成本或支出构成（九项）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用清洁卫生费用绿化养护费用秩序维护费用办公费用物业服务企业固定资产折旧物业共用部位、共用设施设备及公

15、众责任保险费用经业主同意的其它费用重要规定物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或成本中如电梯的日常维护费用可列入物业服务费成本，但更换电梯的费用要从专项维修资金中支出物业服务费的信息公开酬金制物业服务费属代管性质，归业主所有物业企业应向业主大会公布物业服务资金年度预决算每年不少于一次公布物业服务资金收支情况业主大会提出质询时，物业服务企业应当及时答复包干制一般业主不需要了解资金情况，因物业企业盈亏自担【2009年真题】实行包干制的物业服务费，其构成不包括（ ）。A.物业服务成本 B.法定税费C.物业服务企业的酬金 D.物业服务企业

16、的利润提示：参见教材P228答疑编号500431090201正确答案C答案解析包干制的不包括酬金。 【2008年真题】综合分析题如果丙物业公司物业服务收费实行酬金制，则其物业服务支出的构成不包括。（ ）A.物业公司人员的工资、社会保险B.物业公司管理人员的奖金C.物业服务区域清洁卫生费用D.物业共用部位、共用设施的维修和更新改造费用提示：参见教材P228答疑编号500431090202正确答案D答案解析D属于专项住宅专项维修资金。 4.2 物业服务收费的测算方法物业服务成本或支出的测算方法各项目分别计算，然后汇总求和法定税费营业税及附加利润按政府部门确定的比率酬金可按某个固定的标准或按一定比例

17、从物业服务资金中提取4.3 漏交率问题漏交率物业管理收缴很难达到100%，收不到的物业服务费占总服务费的比例是漏交率解决途径一方面物业服务企业必须提供质价相符的物业管理服务另一方面业主要增强物业管理消费观念，按时缴费第三在进行物业管理经费财务预算时要留有一定余地5.物业管理服务等级标准适用范围普通住宅小区，高档商品房实行市场调节价，不适用于此规定普通商品住房经济适用住房房改房集资建房廉租住房服务等级一级、二级、三级三个服务等级服务等级评定的六大内容基本要求房屋管理共用设施设备维修养护协助维护公共秩序保洁服务绿化养护管理选择服务等级的考虑因素住宅小区的建设标准配套设施设备服务功能业主的居住消费能

18、力6.住宅专项维修资金6.1 住宅专项维修资金的概念、性质和用途用途专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金性质由业主交存，属业主所有从公有住房售房款中提取的属公有住房售房单位所有【2009年真题】业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。（）提示：参见教材P231答疑编号500431090203正确答案 6.2 住宅专项维修资金的交存交存范围（三大类）住宅（一个业主所有且不具有共用部位共用设施设备的除外）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅出售的公有住房交存标准商品住宅、非住宅按建筑面积交存首次交存的标准为当地住宅建安工程造价的5%8%出售的公

19、有住房交存标准为当地房改成本价的2%，按多层住宅不低于售房款的20%，高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取应转入资金中滚存使用的项目专项维修资金的存储利息利用资金购买国债的增值收益住宅共用设施设备报废后回收的残值利用住宅共用部位共用设施设备进行经营的所得收益【2008年真题】商品住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。（ ）提示：参见教材P232答疑编号500431090204正确答案对 6.3 住宅专项维修资金的管理业主大会成立前由物业所在地建设（房地产）主管部门代管业

20、主大会成立后将账面余额划转至业主大会开立的帐户，将账目移交业主委员会，管理单位由业主大会决定在商业银行开户，以物业管理区域或以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账业主分户帐面余额不足首期交存额的30%的，应续交续交方案的确定成立业主大会的，续交方案由业主大会决定未成立业主大会的，续交方案由政府房地产管理部门会同财政部门制定【2008年真题】综合分析题下列关于住宅专项维修资金的表述中，正确的为（ ）。A.业主交存的住宅专项维修资金属业主所有B.业主大会成立前，住宅专项维修资金由甲房地产公司代管C.程某房屋墙面渗水、管道堵塞的维修可以申请使用住宅专项维修资金D.业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首

21、期交存额的30%的，应及时续缴提示：参见教材P232-233答疑编号500431090205正确答案AD答案解析B业主大会成立前，资金由政府部门代管；C属于日常维修护理，而专项基金用于大修与设备更新。 6.4 住宅专项维修资金的使用列支规定商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间，按建筑面积分摊售后公有住房之间，按各业主与单位所交存的专项资金的比例分摊，业主部分再按建筑面积分摊售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间，先按建筑面积分摊，再按业主与单位的交存比例分摊尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或公有住房单位按尚未售出商品住宅或公有住房的面积分摊不得从住宅专项维修资金中列支的项目

22、应由建设单位或施工单位承担的费用应由相关单位承担的费用（主要是市政设施）人为损坏的共用部门的修复费用应从物业服务费用中支出的共用部分的维修养护费用（日常维护费用）资金的使用可用于购买国债购买国债的批准应经业主大会同意未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意公有住房中提取维修基金的购买国债，需经同级财政部门同意第 九 章物业管理制度与政策一、单项选择题1.下列关于物业的含义，说法错误的是（）。 A.从物业管理的角度来说，物业是指各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地 B.物业也是单元房地产的称谓 C.同一宗物业，只能分属一个产权所有者 D.同

23、一宗物业，往往分属一个或多个产权所有者 2.（）是物业管理社会化的必要前提。 A.物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相分离 B.物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相一致 C.物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相融合 D.现代化大生产的社会专业分工 3.（）是物业管理最主要的特点。 A.社会化 B.专业化 C.市场化 D.综合化 4.下列不属于物业管理服务的基本内容的是（）。 A.物业共用设备设施的运行、维护和管理 B.环境卫生、绿化管理服务 C.业主自用部位的维护与管理 D.物业档案资料的管理 5.（ ）是房地产开发的延续和完善，是一个复杂的、完整的系统工程。 A.物业管理 B.中

24、介服务管理 C.交易管理 D.维护与维修管理 6.在物业管理的策划阶段中，建设单位应与选聘的物业服务企业签订（）。 A.物业服务合同 B.物业管理合同 C.前期物业服务合同 D.后期物业服务合同 7.建设单位通过招标方式选聘物业服务企业，新建现售商品房项目应当在现售前（）日完成。 A.30 B.45 C.60 D.90 8.预售商品房项目应当在（）之前完成选聘物业服务企业。 A.取得土地使用证 B.取得施工许可证 C.取得商品房预售许可证 D.取得房屋所有权证 9.档案资料不包括（ ）。 A.业主的资料 B.物业的资料 C.房地产公司的资料 D.租住户的资料 10.物业管理的日常综合服务与管理

25、是指（）并签订物业服务合同后，物业服务企业在实施物业管理中所做的各项工作。 A.政府职能管理部门与选聘新的物业服务企业 B.房地产开发商与选聘新的物业服务企业 C.业主大会选聘新的物业服务企业 D.业主委员会选聘新的物业服务企业 11.物业管理的日常运作是物业管理的最主要的工作内容，包括（）。 A.日常的综合服务与管理、系统的协调两个基本环节 B.日常的清洁打扫与租赁 C.房屋的拍卖 D.地皮的招标 12.下列不属于物业管理条例确立的基本制度的是（）。 A.业主大会制度 B.物业管理议标制度 C.物业承接验收制度 D.住宅专项维修资金制度 13.（）的特殊性、经营管理的专业性以及涉及学科多、管

26、理复杂等特点，决定了应对物业服务专业人员实行职业资格制度。 A.物业服务招投标 B.物业承接验收 C.物业服务企业资质管理 D.物业服务活动 14.物业管理实施原则是（）。 A.业主公约的自我约束、自我管理与物业服务企业的专业化管理相结合 B.业主大会的自我约束、自我管理与物业服务企业的专业化管理相结合 C.业主委员会的自我约束、自我管理与物业服务企业的专业化管理相结合 D.业主的自我约束、自我管理与物业服务企业的专业化管理相结合 15.物业服务企业应当是具有独立的（）。 A.机关法人地位的经济组织 B.事业法人地位的经济组织 C.企业法人地位的经济组织 D.非企业法人地位的经济组织 16.新

27、设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定，并设（）年的暂定期。 A.半 B.一 C.二 D.三 17.物业服务企业的资质管理实行（）。 A.一级审批制度 B.逐级审批制度 C.分级审批制度 D.分别审批制度 18.物业服务企业资质管理办法规定，（）负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理。 A.国务院 B.国务院建设主管部门 C.直辖市人民政府房地产主管部门 D.省、自治区人民政府建设主管部门 19.物业服务企业资质管理办法规定，设区的市的人民政府房地产主管部门负责（）级物业服务企业资质证书的颁发和管理。 A.暂定级 B.一 C.二 D.三 20.业主是指（）。 A.所拥有物业的管理人

28、B.所拥有物业的使用人 C.所拥有物业的产权人 D.所拥有物业的租赁人 21.下列关于物业使用人，表述错误的是（）。 A.物业使用人拥有物业的所有权 B.物业使用人是实际使用物业的人 C.物业使用人的基本权利、义务受到租赁合同的一定限制 D.物业使用人没有对物业的最终处置权 22.物业使用人和业主在权利上的最大区别是（）。 A.物业使用人有对物业的最终处置权 B.物业使用人没有对物业的最终处置权 C.业主没有对物业的最终处置权 D.以上三项均不对 23.业主选聘和解聘物业服务企业，需要经（）同意。（2007年试题） A.业主委员会 B.专有部分占建筑物总面积过半数的业主 C.占总人数过半数的业

29、主 D.专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主 24.业主大会决定选举业主委员会或者更换业主委员会成员，应当经（）的业主同意。 A.专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数 B.专有部分占建筑物总面积三分之一以上的业主且占总人数三分之一 C.专有部分占建筑物总面积四分之一以上的业主且占总人数四分之一 D.专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二 25.业主大会会议决定制定和修改业主大会议事规则，需要经（）同意。 A.业主委员会 B.专有部分占建筑物总面积过半数的业主 C.占总人数过半数的业主 D.专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的

30、业主 26.下列关于管理规约，表述不正确的是（）。 A.管理规约是一种公共契约，属于协议、合约的性质 B.管理规约作为业主自我管理的一种重要形式和手段，要求全体业主共同遵守 C.建设单位应当在销售物业之后，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定 D.建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益 27.业主委员会是业主大会的（）。 A.决策机构 B.执行机构 C.监督机构 D.联合机构 28.物业管理的招标方式通常采取（）。（2003年试题） A.公开招标、委托招标 B.公开招标、邀请招标 C.邀请

31、招标、协议招标 D.委托招标、协议招标 29.物业服务合同属于我国合同分类中的（）。 A.单务合同 B.委托合同 C.无偿合同 D.非典型合同 30.一般来说，房地产开发企业或公房出售单位与物业服务企业签订的是（）。 A.物业服务合同 B.前期物业服务合同 C.后期物业服务合同 D.物业管理合同 31.下列有关物业管理招标方式，表述错误的是（）。 A.物业管理招标有公开招标、邀请招标两种方式 B.公开招标的优点是招标方有较大的选择范围 C.公开招标一般适用于规模较大的物业，尤其是收益性物业 D.公开招标一般适用于规模较小的物业 32.业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面（ ）合同

32、。（2006年试题） A.物业托管 B.物业服务 C.物业管理 D.物业委托 33.下列关于物业的承接验收，表述错误的是（）。 A.业主大会选聘物业服务企业后，物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续 B.物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验 C.物业服务合同终止时，物业服务企业可不将有关资料交还给业主委员会 D.业主委员会应当向物业服务企业移交有关资料 34.物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定（）。 A.相应的市场价及其浮动幅度，并定期公布 B.相应的基准价及

33、其浮动幅度，并定期公布 C.相应的成本价及其浮动幅度，并定期公布 D.相应的标定价及其浮动幅度，并定期公布 35.物业服务收费的计费方式中，包干制是指（）。 A.由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由业主享有或者承担的物业服务计费方式 B.由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式 C.在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式 D.在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业

34、服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式 36.物业服务收费的计费方式中，酬金制是指（）。 A.由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由业主享有或者承担的物业服务计费方式 B.由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式 C.在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式 D.在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，

35、其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式 37.业主交存的住宅专项维修资金属于（）所有。 A.房地产开发单位 B.公有住房售房单位 C.业主 D.直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门 38.商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的（）。 A.2至3 B.2至5 C.5至8 D.5至10 39.业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由（）代管。 A.房地产开发单位 B.业主大会 C.业主委员会 D.物业

36、所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门 40.住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由（）决定。 A.房地产开发单位 B.业主大会 C.业主委员会 D.直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门 二、多项选择题1.下列关于物业管理的含义，表述正确的是（）。 A.物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动 B.物业管理是由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现的 C.物业管理活动的依据是商品房买卖合同 D.物业管理活动的依据是物业服务合同 E.物业管理的内容

37、是对物业进行维修养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护 2.（）是物业管理的三个基本特性。 A.社会化 B.专业化 C.市场化 D.私有化 E.民主化 3.物业管理的社会化有两个基本含义，即（）。 A.房地产施工企业要到社会上去选聘物业服务企业 B.物业服务企业要到社会上去寻找房地产施工企业 C.物业服务企业要到社会上去寻找可以代管的物业 D.物业的所有权人要到社会上去选聘物业服务企业 E.政府职能部门要到社会上去选聘物业服务企业 4.物业管理的策划阶段的工作包括（）等基本环节。 A.物业管理的早期介入 B.制定物业管理方案 C.制定临时管理规约及有关制度 D.物业管理人员的选聘与培

38、训 E.选聘物业服务企业 5.下列关于物业管理的日常运作阶段的特点，说法错误的是（）。 A.物业管理的日常运作是物业管理最主要的工作内容 B.物业管理的日常运作包括日常的综合服务与管理，系统的协调两个基本环节 C.物业管理的日常运作包括日常的综合服务与管理，用户入住，系统的协调三个基本环节 D.系统外部环境条件主要是物业服务企业与业主、业主大会、业主委员会的相互关系的协调 E.系统内部环境条件就是与相关部门及单位相互关系的协调 6.物业管理条例确立的基本制度，包括（）。 A.业主大会制度 B.管理规约制度 C.物业服务企业资质管理制度 D.住宅小区综合验收制度 E.住宅专项维修资金制度 7.物

39、业管理市场的供需主体是（）。 A.政府职能部门 B.物业服务企业 C.业主及使用人 D.房地产开发公司 E.业主公约 8.物业服务企业资质管理办法规定，负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理的部门为（）。 A.国务院建设主管部门 B.省人民政府建设主管部门 C.自治区人民政府建设主管部门 D.直辖市人民政府房地产主管部门 E.设区的市的人民政府房地产主管部门 9.下列（）事项的决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 A.选举业主委员会或者更换业主委员会成员 B.选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人 C.制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约 D.监督业主公

40、约的实施 E.筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金 10.按物业产权归属，目前在我国，物业管理的委托方有（）主体。 A.房地产开发企业 B.政府物业管理职能部门 C.公房出售单位 D.业主大会 E.业主委员会 11.下列有关物业服务合同，说法不正确的是（）。 A.业主委托物业服务企业对物业实施物业管理，物业服务企业接受委托从事物业管理服务，双方应当签订物业服务合同 B.物业服务合同属于我国合同分类中的委托合同 C.物业服务合同既可以发生在法人之间，也可以发生在公民与法人之间 D.前期物业服务合同合同甲方是业主委员会 E.前期物业服务合同合同乙方是房地产开发企业或公房出售单位 12.物业服务收

41、费的计费方式主要包括（）。 A.服务制 B.酬金制 C.包干制 D.管理制 E.服务和管理制 13.实行物业服务收费包干制的，物业服务费用的构成包括（）。 A.物业服务成本 B.法定税费 C.物业服务企业的利润 D.物业服务支出 E.物业服务支出 14.实行物业服务收费酬金制的，预收的物业服务资金包括（）。 A.物业服务成本 B.法定税费 C.物业服务企业的利润 D.物业服务企业的酬金 E.物业服务支出 15.下列关于住宅专项维修资金，表述正确的是（）。 A.住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满前的维修和更新、改造的资金 B.业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有

42、C.从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有 D.1998年国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知明确提出建立住房维修基金制度 E.住宅专项维修资金的存储利息，除业主大会另有决定外，应当转入住宅专项维修资金滚存使用 16.（），除业主大会另有决定外，都应当转入住宅专项维修资金滚存使用。 A.住宅专项维修资金的存储利息 B.利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益 C.住宅共用设施设备报废后回收的残值 D.物业服务企业的支出节余 E.利用住宅共用部位共用设施设备进行经营的，业主所得收益 17.下列（）费用不得从住宅专项维修资金中列支。 A.依法应当由建设单位

43、或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用 B.依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用 C.应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用 D.根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用 E.住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用 三、判断题1.物业管理的主要目的是为了保证和发挥物业的使用功能，使其保值增值，并为物业所有人和使用人创造和保持整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境。（） 2.业主，即物业产权人，指房屋所有权人和使用人。（） 3

44、.物业管理的专业化是指由物业服务企业通过合同的签订，按照产权人和使用人的要求去实施专业化管理。（） 4.房地产开发项目确定后，开发企业就应尽早制订物业管理方案，但不可聘请物业服务企业代为制订。（） 5.物业的接管验收包括新建物业的接管验收和原有物业的接管验收。（） 6.对物业服务企业而言，物业的接管验收是对包括物业的共用部位、共用设施设备在内的接管验收。（） 7.日常综合服务与管理是指业主大会选聘新的物业服务企业并签订物业服务合同前，物业服务企业在实施物业管理中所做的各项工作。（） 8.管理规约是多个业主之间形成的共同的意志，是业主共同订立并遵守的行为准则。（） 9.社会化、专业化、市场化的物

45、业管理体制其核心是专业化。（） 10.物业管理实施原则是业主的自我约束、自我管理与物业服务企业的专业化管理相结合。这种结合主要是通过物业管理的指令计划来实现的。（） 11.物业服务企业的设立分工商注册登记和资质审批两步。（） 12.物业服务企业资质等级分为甲级、乙级、丙级和丁级。（） 13.新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定，并设两年的暂定期。（） 14.建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主需要。（） 15.业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。（） 16.一个物业管理区域可以成立两个业主

46、大会。（） 17.业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；可以放弃权利不履行义务。（） 18.业主共同决定选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。（） 19.物业小区内，业主共同决定重建建筑物及其附属设施事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。（） 20.在业主大会和业主委员会成立之前，公房出售单位作为原业主，与房地产开发企业一样，负责首次选聘物业服务企业。（） 21.物业服务合同属于我国合同分类中的单务合同。（） 22.物业服务合同签订后，其原房地产开发企业或公房出售单位与物业服务企业所签订

47、的前期物业服务合同继续有效。（） 23.物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。（） 24.物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。（） 25.物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，可以计入物业服务支出或者物业服务成本。（） 26.实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。（） 27.物业服务收费采取酬金制方式，物业服务企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。（）

48、 28.住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满前的维修和更新、改造的资金。（） 29.从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于业主所有。（） 30.直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。（）31.业主大会开立的住宅专项维修资金账户，应当接受所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门的监督。（） 32.业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额50的，应当及时续交。（） 33.允许利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将

49、购买的国债用于质押、抵押等担保行为。（） 答案部分 一、单项选择题1. 【正确答案】：C【答案解析】：参见教材P212，同一宗物业，往往分属一个或多个产权所有者。所以C选项不正确。 【该题针对“物业与物业管理基本概念”知识点进行考核】 【答疑编号10063963】 2. 【正确答案】：A【答案解析】：参见教材P213，物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相分离是物业管理社会化的必要前提。 【该题针对“物业与物业管理基本概念”知识点进行考核】 【答疑编号10063964】 3. 【正确答案】：C【答案解析】：参见教材P213，市场化是物业管理最主要的特性。 【该题针对“物业管理的基本特征”知识

50、点进行考核】 【答疑编号10063965】 4. 【正确答案】：C【答案解析】：参见教材P213，物业管理服务的基本内容主要有：物业共用部位的维护与管理；物业共用设备设施的运行、维护和管理；环境卫生、绿化管理服务；机动车和非机动车的停放管理；物业管理区域内公共秩序、消防、交通等协助管理事项的服务；物业装饰装修管理服务；物业档案资料的管理。 【该题针对“物业管理服务的基本内容”知识点进行考核】 【答疑编号10063966】 5. 【正确答案】：A【答案解析】：参见教材P214，物业管理是房地产开发的延续和完善，是一个复杂的、完整的系统工程。 【该题针对“物业管理的主要环节”知识点进行考核】 【答

51、疑编号10063967】 6. 【正确答案】：C【答案解析】：参见教材P215，建设单位应与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同。 【该题针对“物业管理的主要环节”知识点进行考核】 【答疑编号10063968】 7. 【正确答案】：A【答案解析】：参见教材P215，建设单位通过招标方式选聘物业服务企业，新建现售商品房项目应当在现售前30日完成。 【该题针对“物业管理的主要环节”知识点进行考核】 【答疑编号10063969】 8. 【正确答案】：C【答案解析】：参见教材P215，预售商品房项目应当在取得商品房预售许可证之前完成选聘物业服务企业。 【该题针对“物业管理的主要环节”知识点进行考核】

52、 【答疑编号10063970】 9. 【正确答案】：C【答案解析】：参见教材P216，档案资料包括业主或租住户的资料和物业的资料。 【该题针对“物业管理的主要环节”知识点进行考核】 【答疑编号10063971】 10. 【正确答案】：C【答案解析】：参见教材P217，日常综合服务与管理是指业主大会选聘新的物业服务企业并签订物业服务合同后，物业服务企业在实施物业管理中所做的各项工作。 【该题针对“物业管理的主要环节”知识点进行考核】 【答疑编号10063972】 11. 【正确答案】：A【答案解析】：参见教材P217，物业管理的日常运作是物业管理最主要的工作内容，包括日常的综合服务与管理、系统的

53、协调两个基本环节。 【该题针对“物业管理的主要环节”知识点进行考核】 【答疑编号10063973】 12. 【正确答案】：B【答案解析】：参见教材P217219，物业服务的基本制度：业主大会制度、管理规约制度、物业服务招投标制度、物业承接验收制度、物业服务企业资质管理制度、物业服务专业人员职业资格制度、住宅专项维修资金制度。 【该题针对“物业管理条例确立的物业服务基本制度”知识点进行考核】 【答疑编号10063974】 13. 【正确答案】：D【答案解析】：参见教材P218，物业服务活动的特殊性、经营管理的专业性以及涉及学科多、管理复杂等特点，决定了应对物业服务专业人员实行职业资格制度。 【该

54、题针对“物业管理条例确立的物业服务基本制度”知识点进行考核】 【答疑编号10063975】 14. 【正确答案】：D【答案解析】：参见教材P220，物业管理实施原则是业主的自我约束、自我管理与物业服务企业的专业化管理相结合。 【该题针对“物业服务企业”知识点进行考核】 【答疑编号10063976】 15. 【正确答案】：C【答案解析】：参见教材P220，物业服务企业是依法定程序设立，从事物业管理活动，独立核算、自主经营、自负盈亏的具有独立的企业法人地位的经济组织。 【该题针对“物业服务企业”知识点进行考核】 【答疑编号10063977】 16. 【正确答案】：B【答案解析】：参见教材P221，

55、新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。 【该题针对“物业服务企业”知识点进行考核】 【答疑编号10063978】 17. 【正确答案】：C【答案解析】：参见教材P221，物业服务企业的资质管理实行分级审批制度。 【该题针对“物业服务企业”知识点进行考核】 【答疑编号10063979】 18. 【正确答案】：B【答案解析】：参见教材P221，国务院建设主管部门负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理。 【该题针对“物业服务企业”知识点进行考核】 【答疑编号10063980】 19. 【正确答案】：D【答案解析】：参见教材P221，设区的市的人民政府房地产主管部门负责

56、三级物业服务企业资质证书的颁发和管理。 【该题针对“物业服务企业”知识点进行考核】 【答疑编号10063981】 20. 【正确答案】：C【答案解析】：参见教材P221，业主指所拥有物业的产权人。 【该题针对“业主、业主大会及业主委员会”知识点进行考核】 【答疑编号10063982】 21. 【正确答案】：A【答案解析】：参见教材P222，物业使用人是指不拥有物业的所有权，但通过某种形式而获得物业使用权，并实际使用物业的人。 【该题针对“业主、业主大会及业主委员会”知识点进行考核】 【答疑编号10063983】 22. 【正确答案】：B【答案解析】：参见教材P222，物业使用人和业主在权利上的

57、最大区别是物业使用人没有对物业的最终处置权。 【该题针对“业主、业主大会及业主委员会”知识点进行考核】 【答疑编号10063984】 23. 【正确答案】：D【答案解析】：参见教材P222223，业主共同决定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 【该题针对“业主、业主大会及业主委员会”知识点进行考核】 【答疑编号10063985】 24. 【正确答案】：A【答案解析】：参见教材P222223，业主大会决定选举业主委员会或者更换业主委员会成员，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 【该题针对“业

58、主、业主大会及业主委员会”知识点进行考核】 【答疑编号10063986】 25. 【正确答案】：D【答案解析】：参见教材P222223，业主大会会议决定制定和修改业主大会议事规则，需要经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 【该题针对“业主、业主大会及业主委员会”知识点进行考核】 【答疑编号10063987】 26. 【正确答案】：C【答案解析】：参见教材P223，建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。所以C选项不正确。 【该题针对“业主、业主大会及业主

59、委员会”知识点进行考核】 【答疑编号10063988】 27. 【正确答案】：B【答案解析】：参见教材P223，业主委员会是业主大会的执行机构。 【该题针对“业主、业主大会及业主委员会”知识点进行考核】 【答疑编号10063990】 28. 【正确答案】：B【答案解析】：参见教材P225，物业管理招标有公开招标、邀请招标两种方式。 【该题针对“物业管理的委托和物业服务合同”知识点进行考核】 【答疑编号10063993】 29. 【正确答案】：B【答案解析】：参见教材P225，物业服务合同属于我国合同分类中的委托合同。 【该题针对“物业管理的委托和物业服务合同”知识点进行考核】 【答疑编号100

60、63994】 30. 【正确答案】：B【答案解析】：参见教材P225，房地产开发企业或公房出售单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同。 【该题针对“物业管理的委托和物业服务合同”知识点进行考核】 【答疑编号10063995】 31. 【正确答案】：D【答案解析】：参见教材P225，公开招标一般适用于规模较大的物业，尤其是收益性物业。所以D选项不正确。 【该题针对“物业管理的委托和物业服务合同”知识点进行考核】 【答疑编号10063996】 32. 【正确答案】：B【答案解析】：参见教材P226，根据业主大会的授权，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。 【该题针对