7【开发】【海外】澳大利亚房地产开发投资环境分析 (2)

1、 目录 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc457218942 一、澳大利亚及悉尼基本情况 PAGEREF _Toc457218942 h 1 HYPERLINK l _Toc457218943 1、国家自然地理经济与人口 PAGEREF _Toc457218943 h 1 HYPERLINK l _Toc457218944 2、中澳关系 PAGEREF _Toc457218944 h 3 HYPERLINK l _Toc457218945 3、悉尼 PAGEREF _Toc457218945 h 5 HYPERLINK l _Toc457218946 二、悉尼房地

2、产市场分析 PAGEREF _Toc457218946 h 8 HYPERLINK l _Toc457218947 1、稳定宜居的环境 PAGEREF _Toc457218947 h 8 HYPERLINK l _Toc457218948 2、教育和移民拉动人口增长 PAGEREF _Toc457218948 h 8 HYPERLINK l _Toc457218949 3、悉尼2036都市规划与人口就业增长计划 PAGEREF _Toc457218949 h 9 HYPERLINK l _Toc457218950 4、澳州及悉尼房地产市场特点 PAGEREF _Toc457218950 h 1

3、1 HYPERLINK l _Toc457218951 5、中国投资者积极介入当地房地产开发和投资 PAGEREF _Toc457218951 h 13 HYPERLINK l _Toc457218952 6、政府的角色与开发管理情况 PAGEREF _Toc457218952 h 14 HYPERLINK l _Toc457218953 7、开发周期 PAGEREF _Toc457218953 h 17 HYPERLINK l _Toc457218954 8、购房投资的优势 PAGEREF _Toc457218954 h 20 HYPERLINK l _Toc457218955 9、法律体系

4、分析 PAGEREF _Toc457218955 h 21一、澳大利亚及悉尼基本情况澳大利亚是宜居国家，政治制度稳定，气候宜人，环境独特而美丽，拥有高质量的文化基础设施、高度文明繁荣的社会制度和包容开放的社会风尚。1、中澳关系澳大利亚是亚太经合组织的创始成员，也是 HYPERLINK /view/3015.htm t _blank 联合国、 HYPERLINK /view/66350.htm t _blank 20国集团、 HYPERLINK /view/58647.htm t _blank 英联邦、太平洋安全保障条约、 HYPERLINK /view/198481.htm t _blank

5、经济合作与发展组织及太平洋岛国论坛的成员。1972年，澳大利亚政府承认中华人民共和国，两国建交。自此两国政府的高层经常互访，两国的贸易也渐趋频繁。2008年，当澳大利亚陷入经济困境时，中国的强劲需求造就了澳大利亚的矿业繁荣，使澳大利亚成为少数几个克服全球金融危机的国家。2013年，当全球经济再次面临挑战时，中澳自贸协定带来新的利好。2014年，中澳贸易额达到1369亿美元，中国在澳投资已达750亿美元。澳大利亚已成为中国第二大海外投资目的地国。中国已成为澳大利亚的第一大贸易伙伴、第一大出口市场、第一大进口来源国、第一大贸易顺差来源国、第一大农产品出口市场、第一大服务贸易出口目的地、第一大年度外

6、资来源国、第一大年度移民来源国、第一大旅游收入来源国、第一大留学生来源国。这“十个第一”充分体现了中澳关系的高水平。下图为澳大利亚主要信息：下图为澳大利亚行政区划（分首都特区、新南威尔士等8个区）及主要城市：2、国家自然地理经济与人口地理：澳大利亚（Australia）原意为“南方的大陆”， HYPERLINK /view/2579144.htm t _blank 欧洲人在17世纪发现这块大陆时，误以为是一块直通 HYPERLINK /subview/2732/5465096.htm t _blank 南极的陆地，故取名“澳大利亚”。领土面积约770万平方公里，为全球领土面积第六大的国家，国土

7、比整个西欧大一半。四面环海，是世界上唯一国土覆盖整个大陆的国家， HYPERLINK /subview/81356/8705800.htm t _blank 拥有很多独特的动植物和自然景观，是一个奉行 HYPERLINK /view/686298.htm t _blank 多元文化的移民国家。气候：西部高原和内陆沙漠属热带沙漠气候，干旱少雨，年降水量仅100-300毫米；北部属热带草原气候，年降水量1000-2300毫米，为全国多雨区，少部份属亚热带；东部新英格兰山地以南属温带阔叶林气候，年降水量5001200毫米。年均温北部为27，南部14。澳大利亚是全球最干燥的大陆，饮用水主要是自然降水，

8、并依赖大坝蓄水供水。政府严禁使用地下水，因为地下水资源一旦开采，很难恢复。经济：2015年GDP为1.59万亿美元、列全球第12位，人均333473美元，仅次于瑞士、居全球第2位。是一个高度发达的 HYPERLINK /view/163.htm t _blank 资本主义国家，是南半球经济最发达的国家和全球第12大 HYPERLINK /view/2056323.htm t _blank 经济体， HYPERLINK 人均国内生产总值远高于同是英语国家的 HYPERLINK 美国、 HYPERLINK 英国和 HYPERLINK 加拿大，人类发展指数雄踞世界第2名，仅次于 HYPERLINK

9、挪威。是世界十大农产品出口国和六大矿产资源出口国之一，是多种矿产出口量全球第一的国家，被称作“坐在矿车上的国家”。同时，也是世界上放养绵羊数量和出口羊毛最多的国家，被称为“骑在羊背上的国家”。金融业、商业和服务业也极为发达，旅游业也在全球名列前茅。人口：高度都市化，截止2016年1月总人口数量约为2416万，相比前年的2379万人，2015年的年增长率为1.57% （增长人数为372640人）。在2016年，澳大利亚人口预计增加378476人，并在2017年年初达到至少2454万人。人口的一半居住在 HYPERLINK /subview/29557/7948661.htm t _blank 悉

10、尼和 HYPERLINK /view/14376.htm t _blank 墨尔本两大城市，全国多个城市被评为世界上最 HYPERLINK /view/929123.htm t _blank 适宜居住的地方之一。澳大利亚也是一个体育强国，常年举办全球多项体育盛事。下图表显示在过去的65年澳大利亚的人口增长幅度：房地产：由于人口高速增长，为满足人口需求，房地产开发在最近几年成为澳大利亚另一重要产业。3、悉尼悉尼（Sydney，台湾及海外华人聚居区译为“ HYPERLINK /subview/192653/7042496.htm t _blank 雪梨”）， HYPERLINK /view/369

11、2.htm t _blank 澳大利亚第一大城市及 HYPERLINK /view/250556.htm t _blank 新南威尔士州首府，澳大利亚经济、金融、航运和旅游中心，世界著名的 HYPERLINK /view/4438851.htm t _blank 国际大都市。悉尼位于澳大利亚东南沿海，是 HYPERLINK /view/3622.htm t _blank 欧洲在澳大利亚建立的首个殖民聚落地，是南半球最重要的都市。悉尼市环绕 HYPERLINK /view/3486843.htm t _blank 杰克逊港（包括雪梨港）而建，20世纪以来成为世界著名的海港城市。悉尼在澳大利亚国民

12、经济中的地位举足轻重。悉尼的GDP一般占全国的25%左右，主要产业包括金融服务业、传媒及电讯、建筑、零售、房地产服务。人均GDP高于 HYPERLINK /view/6431.htm t _blank 丹麦、 HYPERLINK /subview/2607/15855979.htm t _blank 香港、 HYPERLINK /view/3593.htm t _blank 新加坡等发达国家及地区。高度发达的金融业，制造业，教育业，旅游业和房地产开发是悉尼市场经济的主体。其中，世界顶级 HYPERLINK /view/635906.htm t _blank 跨国企业、国内外金融机构的总部均扎根

13、悉尼。同时，悉尼也是 HYPERLINK /view/1247329.htm t _blank 澳大利亚证券交易所、 HYPERLINK /view/10705858.htm t _blank 澳大利亚储备银行以及美国 HYPERLINK /view/358314.htm t _blank 二十世纪福克斯制片厂的所在地。悉尼是多项重要国际体育赛事的举办城市，曾举办过包括1938年 HYPERLINK /view/152509.htm t _blank 英联邦运动会、2000年悉尼奥运会及2003年 HYPERLINK /view/4286487.htm t _blank 世界杯橄榄球赛等。作为

14、国际著名的旅游胜地，悉尼以情人港、 HYPERLINK /view/3417.htm t _blank 海滩、 HYPERLINK /view/117195.htm t _blank 歌剧院和 HYPERLINK /view/1556782.htm t _blank 港湾大桥等标志性建筑而闻名遐迩。悉尼到中国的北京上海重庆广州等主要城市均有直达航班。与北京时间仅有2小时时差。悉尼面积为12,367.7平方公里，由都会区内各个地方政府区域管理。地方政府区域均设有选举议会，负责新南威尔士州委派的各项职责。悉尼市的范围包括商业中心区和一些邻接的内城区，近年通过与邻接的地方政府区域（如南悉尼）合并扩大

15、面积。悉尼市由悉尼市长和议会管辖。悉尼市长往往被视为市的代表。以下是悉尼的38个地方政府区域：悉尼大多数的市府活动是由州政府指导的。这些活动包括公共交通、主要道路、交通管制、警务、幼稚园（幼儿园）以上的教育，以及重大的基础建设项目。由于悉尼拥有新南威尔士州的大部分人口，州政府不愿意发展悉尼全市的政府机构，避免双方因而产生的竞争。交通网及未来规划：悉尼配备庞大的火车、巴士和渡轮网络。悉尼的火车由新南威尔士州州政府的集团铁路公司（RailCorp）营运。悉尼的铁路网全部集中在都会区的地底，即是市环线，然后经过中央站或悉尼海港大桥到达各个市郊，这种服务是由城市铁路（City Rail）提供。另外火车

16、也提供往返新南威尔斯各城镇的区域铁路服务，这就是由郊区连结（CountryLink）所提供。悉尼有一条轻轨铁路线悉尼城市轻轨（Metro Light Rail），沿旧时的货运路线，贯通中央火车站经莉莉田到达利奇山（Dulwich Hill），另有第二条轻轨线在建，将南北贯通市中心，并经过中央火车站往东南郊，连接新南威尔士大学、兰域跑马厅等。都会地区的大部分地区都配备巴士，大多依照1963年前的电车路线。在市区与市郊的巴土路线都是由悉尼巴士公司管有，班次较为频密。人口：至今为止，悉尼人口约有490多万。人口密度为每平方公里345.7人。悉尼是澳大利亚人口最稠密的地方，每平方公里有4,023人。人

17、口普查亦显示，1%的悉尼人口拥有澳大利亚原住民血统，31.2%的人口生于海外。三大移民来源地为英国、大中华地区及新西兰。另外，不少移民来自越南、黎巴嫩、意大利、印度及菲律宾。大多数悉尼人是以英语为母语的；不少会说第二语言，最普遍的是中文、阿拉伯语（包括黎巴嫩语）及希腊语。根据2011年政府最新调查显示，悉尼人口中20.3%为澳大利亚本地人、20.4%为英国人，6.5%为华人，6.6%为爱尔兰还有5.0%为苏格兰人。以下为各种语言人口在悉尼、新南威尔士州的分布比配，中文分别占6.5%和4.3%。气温：冬季最低气温10多度，夏天最高40度，宜居城市。下图为悉尼市基本信息：二、悉尼房地产市场分析1、

18、悉尼2036都市规划与人口就业增长计划在悉尼都市战略规划与发展2036的官方报告中，为应对澳大利亚悉尼人口的大增长，明确提出了相应的发展策略，悉尼的发展正以一个“GLOBAL CITY”（含CBD和NORTH SYDNEY）全球化城市和三个“REGIONAL CITIES”区域中心城市（分别为PARRAMATTA，PENRITH AND LIVERPOOL）组成的都市经济和地理空间长期发展新格局。下图为悉尼都市战略规划与发展2036位置图和主干线图：三个区域中心都位于悉尼西部，其中PARRAMATTA位于中西区，PENRITH位于西北区，LIVERPOOL位于西南区。其中定位了已经纯熟的10个

19、SPECIALIZED CENTERS专业就业中心，如NORWEST BUSINESS PARK，RANWICK EDUCATION AND HEALTH CENTER，ST LENOARDS ICT CENTER 等；11个存在的MAJOR CENTERS商业服务中心，如BONDI JUNCTION 和 CASTILE HILL等；还有许多正在发展或规划中的不同功能中心。增加现有城市激活地区的住房密度。悉尼的Epping，North Ryde，Macquarie Park，Wentworth Point，Homebush，Randwick，Mascot 以及South Maroubra已经被

20、鉴定为城市的激活地区。下图为悉尼都市战略规划与发展2036城市激活地区位置图和主干线图：最大的就业增长区域定位西北区NORTH WEST（99000个就业增长）和西南区SOUTH WEST（80000个），然后才是传统的就业中心区SYDNEY CITY（58000个）。预测2036年，整个西悉尼的就业增长会占到未来总体的56%。考虑未来人口增长和土地的可利用率及其它诸多因素，政府规划把悉尼的就业增长区域分为10个板块：中心区域（CBD和NORTH SYDNEY）、东区、南区、内西区、内北区、北区、东北区、中西区、西北区和西南区。至2036年悉尼人口预测至少达到560万，需增加就业机会45万个。

21、根据未来的人口增长及在全球经济扮演的角色和要求的竞争能力，就业增长在不同产业中表现不同，在不同的城市区域中以不同的速度发展。2、稳定宜居的环境相对于中国楼市调控的扑朔迷离，澳大利亚拥有最稳定的房产投资环境。首先，澳大利亚拥有最优越的自然条件和福利待遇。清新的空气，完善的社会制度和稳定的政治体系让澳大利亚远离纷争，历年来都被世界评选为最适宜人类居住的国家之一。其次，澳大利亚经济弹性良好，即便在全球经济危机下，澳大利亚也没有出现经济衰退现象，是世界上少数几个始终保持物价稳定并无通货膨胀压力的国家。澳大利亚实施了经济快速增长及经济结构的重大调整，在投资不损害澳大利亚国家利益的前提下，政府鼓励外国到澳

22、大利亚投资，各国大型企业不断注入，保持着强劲的经济生产力。对于投资人士来说，一个国家拥有稳定的经济环境非常重要，它决定了市场风险的高低。澳大利亚房产市场多年来一直保持一个稳定的增长态势。据统计，澳大利亚的房产价格在过去30年平均每10年为一个增长周期，这意味着房产价格在每7-8年会增长一倍，并且平均每年4-7%的租金回报轻松以租养息，房价和房租双线持续增长收入。3、教育和移民拉动人口增长澳大利亚有着雄厚的教育资源和科研水平。优良的师资力量让很大一部分中国家庭选择留学澳大利亚，因此海外留学生众多。这奠定了租房市场的部分需求。此外，澳大利亚作为移民国家，移民类别众多，相较于英美等国家，移民门槛较低

23、，生活更为舒适，因此吸引了大批海外精英在此定居。据数据显示，澳大利亚平均每年新进移民约15万人口，大大超出房屋供给量。可以说教育和移民奠定了房屋市场的需求，让投资澳大利亚多了一重保障。2014年初，加拿大政府宣布取消了投资移民计划，随后美国方面也宣布美国政府本财年分配给中国的移民签证配额已经全部用完，至此许多的投资人已经把目光转向了澳大利亚。澳大利亚已经成为了当下最热的投资移民新首选地，中国移民者的新圣地。4、澳州及悉尼房地产市场特点相关信息透明度高：澳大利亚地产业位列世界第一信息高度透明化，地价、建筑成本、房价和所有费用几乎都是透明公开，不会有像国内一样“暴利”，从这几个项目看，年均投资回报

24、率20%以上是能够确保的。通过相应机构网站还可以查到开发商和楼盘的详细数据，包括周边的居民教育程度、年龄分层、职业结构等等，作为理性分析的依据。此外，澳大利亚房价是由多方参与制定，经过银行和其他专业评估机构的公开量化，政府部门对当地区域房价有长期的统计分析，整个房价和利润基本是完全透明的。规范专业的房地产交易操作：政府规范了从事地产行业人员的资质审批，包括律师、代理人、经纪人等。从事地产活动的专业人员必须具有一定的学历、相应的实践经历，经考试合格颁发资质证书、注册登记后才能执业。无论是买房卖房，还是租房管理，澳大利亚都有完善的体系保护房产持有人。对于海外买家来说，清晰透明的操作市场保证了投资的

25、安全性，买家无需自己操心，可以做到足不出户投资海外，即省心又放心。严格控制开发规模，空置率低：近几十年澳大利亚房价的逐年攀高也是跟移民数量息息相关的，每年大量人口增长极大的拉动了内需，然而澳大利亚政府严控房屋审批量，房屋建造量远远赶不上人口增长，这直接导致了一房难租的局面。按照国际通行惯例，房屋空置率在5%-10%之间为合理区，此时供求平衡，有利于国民经济的健康发展；而空置率在10%-20%之间为危险区，要采取一定措施，如果空置率在20%以上为严重积压区。而澳大利亚每年的房屋空置率基本维持在3%以下，远远低于世界平均值。据政府统计，澳大利亚人口平均每周增长3800人，每年移民配额在20万左右，

26、预计到2031年，澳大利亚住房需求量将比供应量高出66.3万套。购房动机一般为教育和移民，本地人买房动机不强烈：很多人的考虑就是孩子的教育问题，澳大利亚优质的教育资源是全世界有目共睹的，很多父母希望可以在孩子留学的同时，拥有一套自己的房子并通过这套房子带来一定的投资收益。当然也有不少中国置业者选择在澳大利亚购房是出于工作或是移民的考虑，尤其是现在美国和加拿大投资移民的阻力越来越大，选择投资移民澳大利亚的人就变得更多了。好学区对房价影响大：在澳大利亚各个城市的房产市场之中，学区房的价格一直都保持着良好的增长势头，不管是考虑到家庭里孩子的教育问题还是满意于学区房稳定而高效的投资回报率，越来越多的人

27、在购买房产时都把目光投向了澳大利亚众多的学区。学区对房价的影响力确实是很巨大的，顶级的校区可以轻轻松松就把学校周边地区的房价拉高十多、二十万澳元。本次在悉尼考察的项目1、项目3都是学区房。中国家庭和中国的父母们对孩子的教育问题看的就更重了，在澳大利亚买房中国人自然而然的就会首选顶尖的学区房。澳大利亚的公立学校是严格按照分管的区域街道来进行招生的，相比较于近年私立学校学费的快速增加，澳大利亚公立学校的免费教学对于很多澳大利亚家庭来说很有吸引力，所以选好一个房址让孩子可以入读澳大利亚排名靠前有实力的的公立学校，对很多家庭来说是很重要的。澳大利亚公立的精英学校往往是很难考进去的，如果孩子可以考进精英

28、中学，父母们就算不买房也会愿意多付点房租让孩子住在离学校近的社区里，所以顶级校区不仅房价看涨，租金回报也很可观，房产市场上的房源一直都很紧张，是投资的不错选择。5、中国投资者积极介入当地房地产开发和投资近年来澳大利亚地产市场越来越火热，其中不乏很多中国知名人士和开发商的大幅投资。仅2014年，就有李嘉诚、万达、绿地、碧桂园等在当地投资。其中，李嘉诚旗下的ARA Asset Management布局澳大利亚房地产市场，万达集团并购澳大利亚黄金海岸的项目。目前有很多高净资产人士已经在澳大利亚购置房产，就客户的反馈和整个澳大利亚房产市场来看收益还是很好的。美国有房产税和遗产税，投资者的资产若想传给子

29、女，得交30%70%的遗产税，贷款仅有地方银行等少数银行可贷，但附加条件很多。相较美国，加拿大房产投资没有遗产税，但贷款首付高。香港房产不适合投资，震荡大，预期也不是太好。新加坡经济总量小，产业结构有缺陷。日本没有资源，还处于地震带上，而且房价不涨。韩国房产价格的高增长点已经结束。如果非要去欧洲，只能考虑英国，德国房价基本不上涨。澳大利亚房产可直接继承，无遗产税，近年来市场上供不应求，相对来说，是最佳的投资选择。6、政府的角色与开发管理情况政府对开发的管控与开发审批周期：城市公共绿地严格受法律保护，永远不能随意开发。悉尼城市主要面临的是人口增加的压力和功能配置升级，对现有已建城区进行动态规划调

30、整，如调整用地性质、增加容积率。土地为永久产权：购入建筑物后，土地自动为产权所有人所有，政府不是土地所有者，没有招拍挂之类国有土地使用权出让政策。所有物业交易都由市场评估，出卖人可拍卖销售，也可私下找渠道销售。从土地到建筑物的交易纯粹为市场行为，政府不参与。政府负责所有公共交通、绿地等公益、非经营性设施，对私人拥有土地只负责规划导向和审批：土地业主，可在满足公共利益的前提下，进行所持有地块的优化与价值提升。如根据新的规划条件重建房产、将某铁路站进行改造升级获得增建的商业、住宅收益。由于有限的协商也是公共利益的交换，当地不存在绿色通道之类，所以开发前的审批周期一般为6到8个月。政府对住宅套数及车

31、位配置进行控制与审批：政府给出容积率指标，仅针对住宅给予套数的约定。住宅户型主要为1、2、3居室这3种户型，在限定套数下可自行配置户型。各户型分别带1-2个卫生间，有些2室的带2个卫生间，并且增加有1个书房。当地人一般家庭2个车，车位随住宅销售、价格也含在内，一般1居室不配送，2居室的配1-2个车位，3居室的要配2个车位。所有住宅开发均为装修达到入住条件，学生公寓、公寓楼等与住宅实际同样概念。有些情况下，住宅的套数也可与当地政府协调进行增加。政府对商业的控制与审批：政府限制商业的开发面积，同意建设的商业建筑面积不计入容积率，可全部散售，也可自持全部或部分。开发商及开发模式、责任主体：开发商无资

32、质要求，任何拥有物业的产权所有人都能够成为开发商。开发模式：产权人可单独、也可收购邻近物业或联合邻近业主，按政府规划条件对现有建筑进行改扩建，或原地重建。开发商实际为产权人，由于产权一般私有、分散，所以一般的开发为零星、分块、定制式的开发。其房地产开发，有些类似于国内的旧城改造，但不是粗放的大拆大改，而是综合考虑了当地的文化等各种因素，进行可持续化设计，避免了重复修建和投资。责任主体相对简单，不需要施工监理，设计方负责前期设计、施工监管、物业交付的全过程。开发方案的审批：开发事先要获得悉尼市政府审批，有些需要报新南威尔州政府审批后再由悉尼市政府审批。而政府的审批除规划条件以外，主要是从环境、环

33、保、公共设施等方面考虑。开发审批的环节：一般分为DA（Development Application）和CC（Construction Certificate）两个步骤，DA 是报建申请，CC是施工许可。DA涉及的主要都是建筑设计的内容，CC是施工队最后施工时候依照的施工图纸。施工完成时候拿到OC（Occupation Certificate）就可以入住了。总体来说澳大利亚开发申请流程相对中国简单，三级政府架构，管批DA的就是当地的市政府，也就是Local Council。地方市政内只有一个部门是专管房屋批建的，该部门还根据当地的情况制定出长期的发展规划，并对所辖的每一个区域界定一个开发内容和

34、限度，这就是Zoning。比如某一区域是住宅区还是工厂区，或是商业区。假如是住宅区，还要再细分为是低密度人口、中密度人口，还是高密度人口。此条例所涉及的方方面面很广，比如中密度住宅区，配套的市政服务就要跟上，交通、道路、学校、医院、绿地、上下水、电力配置等等，要足够规划中的入住人口使用。在大的规划建筑方面，州一级政府可以直接介入，特别是跨区的大项目，这事就归“规划厅”（Planning Department）管。申请DA，可以称之为是立项，即该项目（楼盘）拟建多少套房，一房、二房、三房各占比例多少，配套设施，绿化道路，外观，高度等框架内容。CC就要求的很具体了，基本上就是施工图的审查了。但由于

35、建筑过程中具体施工细节，有可能做些修改。但外观等一旦批下来就不可以再改了。有了CC才可以开始正式的开工了。审批CC的过程，要向市政缴纳一笔“贡献费”（Contribution Fee）。产品规划与定位：开发商仅依据政府审批的套数，在那几种户型中配置好户型。市场对户型不太敏感。融资政策：以取得的用地开发权抵押，可按建设资金的70-80%左右提供开发贷款，按银行指定名录选择施工单位，银行监管工程进度、按工程进度直接付款。银行贷款利率一般为3%左右。销售政策与营销推广：一般不做营销推广，在拟开发（重建的项目，为原有建筑物，新建在建的在工地围栏上）挂一些招贴画或效果图。开发成本与费用项目：土地成本：由

36、于是永久产权的二次或多次交易，土地成本实际为收购原土地以及地上物业的成本，然后进行拆除或改建投资。前期费用：前期费用包括市场调研、规划设计、设计方案、行政审批等费用，一般费用为50-100万不等，因项目大小而异；建筑成本：从地下室建设到装修完成，在悉尼，为每平米3000-3500元（材料人工完全按照澳大利亚本地收费），每套平均成本30-35万。管理费用：含管理团队的费用、专业公司如设计、咨询、律师等的费用。管理人员薪酬中，个人所得税比较高，项目负责人一般年薪30万澳元（保险另外由公司支付），个人税率在20-30%。营销费用：一般为销售收入的2-5%。财务费用：贷款利率一般为2%。开发税费: 包

37、括销售税、增值税（GST）、所得税。销售税为销售额的10%。增值税率为15%，所得税率为30%。7、开发周期一般200套左右的项目，取得开发权后，需要3-4年开发周期（交房、产权办理完成）。具体包括如下主要环节：（1）自行收购物业，取得所购置物业占用地块的开发权。收购之前的周期不可控。由于开发本来就是产权所有人自己的行为，不存在拆迁问题。除了需要自己承担拆除费用外，还要根据政府规划指定的业态进行开发手续的申请。作为开发前置期限，不计入开发周期，或在开始投资收购物业开始计算开发周期。（2）聘请中介服务。律师，规划公司及设计团队。（3）取得政府对开发项目的审批。政府根据其规划进行审批，规划的内容也

38、包括容积率、限高等，对建筑体量直接指定可容许修建的住宅套数、公寓套数、商业面积。自行决定套数的户型比，车位配比也做为住宅固定的配置标准，相当于增加一个卧室之类的固定功能，均为装修标准。业主可在建设前提出自己的个性化要求进行订制，也可收房后重新装修。悉尼市政府审批周期一般6-8个月。由于房地产开发行为均为原有地上的重新开发，所以开发商（也包括个人）如果超过政府规划导向，将需要上报州政府，所需周期更长，可能长达1年。（4）预售。取得政府批文后，即可根据图纸进行预售。认购：是指开盘前客人可以提前认购，一般交5000澳元的诚意金，可提前看户型图和选定自己喜欢的户型和提前得知价格，开盘时提前进场购买。动

39、工：在澳洲只要项目得到DA（项目审批）就能直接卖楼花，卖到70%银行贷款出来了再开始动工。开盘、签约：不像国内需要工程进度。通常开发商会在正式开盘前做广告和接受认购，开盘当天其实就是一个形式，认购了的人开盘当天签合同与给定金，所以位置好优质的楼盘通常开盘第一天就会售空。销售代理：一般由一家或多家代理进行预售，预售费用为销售额的1-1.5%。定金与贷款、付款：预售一般收取10-20%定金，交律师行冻结，正常计息，不能由开发商使用。办理按揭贷款的，在交房前补足到30%、收房后才开始供房贷，按周给本息。按揭贷款利率一般为4%左右。销售周期：一般1-3个月（若项目为优质项目，销售周期能缩短为1-2周）

40、，可全部销售完成。交房周期与条件：预售到交房周期约3年左右。购房合同约定了交付标准，包括车位、装修标准等。房价变动：房价上涨高峰时，曾有“落日条款”，即交付以前如果房价上涨，开发商可原价退房，重新销售，后来取消。由于2014-2015年房价上涨过快，对境外个人按揭进行了限制，对本地销售按揭政策不受影响。（5）产权办理。政府审批同时已经根据审批的套数，划分好产权，准备好产权证。在同一宗土地上多层住宅，分散拥有土地权的，发放的产权证为分层地契（strata title）。业主在买房、贷款、收房、取得产权的全过程中，都只需要与开发商聘请的律师行打交道。（6）开发贷款。预售达到60-70%时，银行介入

41、，提供开发贷款，贷款银行监管并且直接支付给施工单位。由于施工单位的选择、监管，贷款银行作为责任主体，承担了实际风险。（7）施工。银行指定几个施工单位，由开发商选定。施工单位会依次按项目大小报价，开发商选择合适价格并签下合约。整个施工过程费用将会按照合约上已拟定分期付款，不得随意改变。一般200套左右的住宅，施工周期在1年半到2年左右。（8）交房。施工为总包、交钥匙工程，直接交付业主。所有质量保修均规范、依法，少有交房扯皮现象，但发生过业主要求退房，如碧桂园项目建设选址方面，由于向国内投资者隐藏了临近墓地的事实，后期发生退房。已经售磬、在建的首创项目，紧邻变电站，两栋楼之间也高压电塔，按国内类似

42、情形，在交房时或业主来现场时，也势必存在退房风险。（9）物管。由于一般为小地块、单独楼栋的开发，200套以上的项目很少，而且刷卡等信息化管理普及，所以物业管理一般为楼宇管理，没有比较复杂的小区管理，但一般有24小时周界巡逻。物管费用一般每3个月交纳一次，800-1000澳元，包括安全、保洁等基础物管。因车位已经随住宅销售，若不够只能租用其他业主车位。8、购房投资的优势无论是从大环境、房屋市场、法律、细节还是潮流等各方面，都具有无可挑剔的良好条件，是寻求海外投资的人士的安全、稳妥、放心的选择。在土地永久所有权、支付少量定金、无本金贷款、信托账户由政府监管、成熟的法律体系、灵活运用资产、交房后工程竣工才还贷等方面对投资者尤其具有吸引力。永久产权：澳大利亚受英国普通法传统，私有制是其核心基础。澳大利亚绝大部分土地为私有制，业主拥有土地的永久产权和继承权，无遗产税。而且是全世界为数不多的没有房产税的发达