[湖北]知名地产商住项目策划讲义（96页）

1、内部资料 严禁外传运营中心 1湖北区域孝感市高新碧桂园城市之光项目策划2017年 2月27日目录运营中心 2目录Contents目标策划第一部分报建策划第二部分前置策划第三部分工程策划第四部分质量策划第五部分需集团解决的问题第六部分目标策划运营中心 3第一部分一、目标策划地块基本信息地块基本信息 占地：总用地185.67亩，首期面积75亩 容积率： 3.0地价：260万元/亩 摘牌价：260万元/亩总价：43632万元 楼面地价：1300元/ 付款时间:2017-2-12:22132万2018-1-12:21500万建筑密度：13.5% 建筑限高： 100m 90/70：无 商业面积：1610

2、 公建配套：4503 是否符合土规：符合 是否符合林规：符合 是否符合城规：符合 是否具备开工条件：具备本次开发地块澴川北路董永路体育大道黄香路天丝路运营中心 4一、目标策划项目鸟瞰图(暂无，以平面总规代替)YJ143运营中心 5YJ143+YJ180YJ180+YJ260Y297-4YJ260YJ180YJ180+YJ180YJ143+YJ180YJ143+YJ180YJ180+YJ180YJ180+YJ180YJ180YJ180YJ143Y297-4+Y297-4Y297-4+Y297-4Y297-4Y297-4Y297-4运营中心一、目标策划地块现状及不利因素 6不利因素受影响事项协助部

3、门要求完成 时间项目联系人及联 系方式图纸单体图设计部2017-2-25规划许可证方案文本设计部2017-3-23沙场未搬迁开工区政府2017-4-1土地出让合同已签订，现场交付已办理，部分沙场未搬迁一、目标策划开发分区及货量组织一标段承建面积（m2）Y29771435YJ143T20250YJ180T14593YJ260T6150底商1610合计114038二标段承建面积（m2）Y29740615YJ180T10920YJ260T13225合计64760三标段承建面积（m2）Y29729862YJ143T55318YJ180T12090合计97270四标段承建面积（m2）YJ143T3402

4、0YJ180T56940合计90960运营中心 7一、目标策划项目目标备注：货值为含税货值，含车位货值。运营中心 8项目开放时间： 2017-8-9项目开盘时间：2017-8-30开放时间目标：4.5个月现金回正目标：9个月项目总货值：28.91亿土地获利倍数：0.88首期供货：10.45亿净利润率：16.04%全年销售目标：7.9亿自有资金回报率：149%首期项目去化率：70 %成就共享目标：0.27亿一、目标策划财务经营指标运营中心 9指标数据指标数据指标数据获取方式招拍挂每亩单价(万元)260亩数185.67容积率3总地价（亿元）2.36楼面地价（元）1300亩产利润（万元）228土地获

5、利倍数0.88销售净利率16.04%总可售面积(万)37.04总销售收入(亿元)26.36IRR31%备注：可售面积含地下车位面积，货值含增值税。一、目标策划财务资金策划运营中心 10一、目标策划财务回款（1）银行准入阶段， 与重点合作银行落实放 款条件及额度问题。（2）优化按揭贷款流 程，银行提供驻场服务，实现开盘当天放款。（1）严控低首付比 例，从源头把控客户 质量，后期进一步与 横向部门沟通落实。（1）对银行：定期考 核，对放款速度慢、反 应不及时的银行，进行 末位淘汰。（2）对顾问：执行奖 罚措施，充分激发其回 款积极性。运营中心 11一、目标策划成就共享概览运营中心 12成就共享金额

6、2745万净利润4.23亿土地摘牌时间2016-12-30总货量洋房 商铺36.54万m20.16万m2开工时间2017-4-1车库5.87万m2预售时间2017-8-30总货值洋房 商铺27.77亿0.13亿首期竣工交楼时间2018-4-1车库1.01亿成就共享实现日期2017-7-24首期货量13.76万方开发周期2.5年首期货值10.45亿元首期开盘认购70%一、目标策划成就共享整体分配方案参与分配的岗位/团队分配权重（%）分配金额（万元）备注区域总裁40%1098片区总/项目总经理20%549项目团队15%411.751、该方案为初步方案；区域团队15%411.752、测算数据基础为初

7、步目标成本测算；参与团队10%274.5合计100%2725运营中心 13一、目标策划成就共享整体分配运营中心 14成就共享分配方案表序号部门分配比例各节点所含比例展示区：0.005%，结构封顶10%，装修交接面移交5%，外架拆除10%，园1工程部45%建、绿化完成5%，展示区对外开放10%；货量区：0.00完成5%，货量区主体结构封顶10%，装修交接面完成移交5%，外架拆除10%，室外工程完成5%，交楼10%，结算完成5%，质保期满5%展示区：国土证5%，用地规划许可证5%，工程规划许可证10%，施工许可证2开发部证10%，预售证5%，竣工备案10%；45%货量区：国土证5%，用地规划许可证

8、5%，工程规划许可证10%，施工许可证证10%，预售证5%，竣工备案10%3综合部员工满意度90%以上，人均效能区域前三名，每季度考核一次，每次占比10%按资金回笼数额进行考核，回笼至50%前每回笼10%按按成就共享总额的8%计取；回笼至4财务部10%50%80%，每回笼10%资金按成就共享总额的10%计取；资金回笼区间为80100%时，每回笼10%按按成就共享总额的15%计取一、目标策划同心共享情况简介运营中心 15投入的个人/部门应投金额（万元）实际金额（万元）备注区域总裁200200强投人员最低投资额为390 万；实际投资额为1398.8万区域营销总经理5050项目总经理100100项目

9、营销经理4040其他个人1008.81008.8合 计1398.81398.8报建策划运营中心 16第二部分二、报建策划流程与时间节点签订土地出让合同建设用地规划许可证国有土地使用权证建设工程规划许可证已完成建设工程施工许可证商品房预售许可证主要事项计划节点时间完成规划设计条件2016年12月30日备注立项备案2017年1月13日已完成2017年1月18日已完成2017年2月20日已完成2017年3月17日筹备中2017年3月30日运营中心 17筹备中，缺修建性详规方案2017年4月28日未完成，工规证办理后开始2017年8月30日未完成，施工证取得后办理运营中心 18二、报建策划公司注册、营

10、业执照、开发资质已完成责任人及联系方式：肖然完成责任人及联系方式：肖然完成责任人及联系方式：肖然完成责任人及联系方式：肖然完成责任人及联系方式：肖然完成责任人及联系方式：肖然完成责任人及联系方式：肖然完成责任人及联系方式：肖然要事项完成节点时间备注已完成责任人及联系方式：肖然司章程等必备材料准备正式申请注册申请机构代码证和税务登记证取得机构代码证和税务登记证同步申

11、请银行开户许可证 取得银行开户许可证 同步刻制公司公章取得公章取得营业执照企业名称预先核准已完成责任人及联系方式：肖然、报建策划国土证2016.12.302017. 2.20运营中心 192016.12.302017.1.42017.3.22017.3.102017.3.172016. 12.302016.12.302017.1.13二、报建策划工程规划许可证2016.12.302017.2.162017.1.182017.5.252017.3.62017.4.272017.5.82017.4.202017.5.102017.5.202017.2.22二、报建策划施工

12、许可证2017.5.25运营中心 212017.5.252017.5.15可直接发 包2017.5.212017.6.52017.5.172017.5.172017.4.162017.5.262017.5.26二、报建策划预售许可证2017.6.5运营中心 222017.6.242017.6.252017.5.172017.5.52017.5.102017.6.202017.5.122017.6.152017.6.20前置策划运营中心 23第三部分三、前置策划组织策划A 项目部组织架构项目负责人 郑伯博工程部经理 万宗辉综合部工程管理、监理开发报建工程（监理）部开发部人力/行政/资料等土建 工

13、程师 潘碧宇、 戴清泉、 姜印3人开发经理肖然蔡朵朵水电工程师 兼配套沈方舟 1人副总 吴荻报建专员涂文芳运营中心 24三、前置策划组织策划部门姓 名岗位责任分工综合部郑伯博项目总经理项目第一负责人、全面负责项目管理工作。吴荻项目副总经理全面负责工程管理工作。蔡朵朵项目秘书负责项目部行政、后勤及人事管理工作。开发部肖然开发经理负责项目报规、报建等项目报批、报审手续。涂文芳报建专员协助负责项目报规、报建等项目报批、报审手续。工程部万宗辉工程部经理全面负责工程质量、进度、成本、安全、成本、信息、协调等管理工作。潘碧宇、 戴清泉土建主管现场工程师。沈方舟水电配套工程师负责现场水电、外围配套等。姜印土

14、建主管现场工程师兼职计划运营。运营中心 25A 项目部人员职责三、前置策划设计策划设计部门输出成果完成日期装修设计院板房装修材料表4月10日板房装修水电条件图4月15日板房装修施工图4月25日板房软装4月30日综设计合部楼门输出成果完成日期武汉院综合楼单体方案已完成综合楼基础图3月4日综合楼施工图3月10日综合楼装修水电暖图3月10日装修设计院综合楼装修材料表3月25日综合楼装修水电条件图3月25日综合楼装修施工图3月25日综合楼软装3月30日设计部门输出成果完成日期景观设计中心景观方案3月30日叠泉施工图4月15日园建施工图4月20日水电结构图4月25日绿化施工图4月30日管网及景观货量设计

15、区部图门纸输出成果完成日期规划设计院总平方案初稿完成总平施工图3月3日武汉分院货量桩基图3月3日货量单体施工图3月10日货量区装修水电暖图3月10日永久性围墙3月15日装修设计院货量装修图5月30日景观设计中心货量景观施工图6月1日运营中心 26三、前置策划招标策划运营中心 27部门对接人主要工作项目部姜印责立项发起、参与考察、现场踏勘、并参与招 标全过程的开展区域成本管理部王旭、焦鲲主导、类招标工作，负责组织施工单位考察、 标书编制、组织收标开标及谈判、合同签订集团成本管理中 心梁荣机导、类招标工作，负责组织施工单位考察、 标书编制、组织收

16、标开标及谈判、合同签订三、前置策划招标策划运营中心 28区段序号项目完成时间现选定单位选定单位历史施工情况进度展示区1总承包工程2017年2月25日武汉付友承接过泰富城项目立项2监理工程2017年2月23日孝感市环建工程建设监理有限责任公司承接过孝感大型市政工程项目立项3地质勘探工程2017年2月19日中机三勘承接过咸宁南项目立项4土方开挖与回填工程2017年1月1日湖北洲天建设承接过孝感鲁铺项目合同出具5桩基础工程2017年2月19日哈尔滨君豪承接过孝感鲁铺项目立项6门窗工程2017年2月28日武汉腹地、嘉盛门窗恩施项目立项7市政工程2017年2月28日湖北吉明钟祥展示区立项8钢制防火门制作

17、2017年3月30日索福承接过咸宁南项目与货量一起9绿化工程2017年2月28日顺茵子公司施工流程发起10园建工程2017年2月28日湖北吉明钟祥展示区立项11装修工程2017年2月30日富华兴左岸项目装修工程立项货量区12总承包工程2017年3月30号武汉付友承接过泰富城项目立项13桩基工程2017年3月30号哈尔滨君豪承接过孝感鲁铺项目立项14装修工程2017年4月30号招标待定-三、前置策划采购策划运营中心 29专业材料名称品牌对接部门负责人下单时间到场时间备注建筑 类外墙涂料中华制漆集团采购部王毅星2017年3月10日2017年5月10日由总包下单，要 求下单时间早于 材料到场时间30

18、 天仿古砖圣凡尔赛集团采购部2017年3月10日2017年5月10日抛光砖、瓷片欧神诺集团采购部2017年3月10日2017年5月10日内墙涂料华润集团采购部2017年3月10日2017年5月10日反应型防水卷材鼎鑫集团采购部2017年3月10日2017年4月10日屋面瓦集团采购部2017年3月10日2017年4月30日2017年3月10日2017年4月30日外墙纸皮砖集团采购部2017年3月10日2017年5月5日钢质防火门索福集团采购部2017年3月10日2017年6月10日电线电缆-集团采购部郑永甲2017年3月10日2017年6月20日机电 安装 类开关面板昇辉集团采购部郑永甲2017

19、年3月15日2017年6月10日甲供材，项目部 下单，早于到场 前60天下单配电箱昇辉集团采购部2017年3月10日2017年5月15日三、前置策划采购策划专业材料名称品牌对接部门项目负责人下单时间到场时间备注洁具及 其五金 类大便器、洗脸盆贝朗集团采购部郑永甲2017年3月15日2017年5月30日项目部下单洗菜盆贝朗集团采购部2017年3月15日2017年6月30日花洒贝朗集团采购部2017年3月15日2017年6月30日淋浴屏风中山市优普集团采购部2017年3月15日2017年6月30日洗手盆龙头贝朗集团采购部2017年3月15日2017年6月30日灯饰类路灯昇辉集团采购部2017年3月

20、15日2017年6月20日项目部下单灯具（吸顶灯、筒灯）美的集团采购部2017年3月15日2017年6月30日精简装 修类木门、木地板、橱柜现代家居现代家居王毅星2017年3月15日2017年6月30日项目部下单浴镜、浴柜现代家居2017年3月15日2017年6月30日户外园 建饰品 类罐类创喜邦盛集团采购部2017年4月1日2017年7月10日项目部与供货商签订 合同运营中心 30石制小品木制小品仿真植物户外用品公仔儿童游乐设施其他成品构件三、前置策划市政配套策划工作项项目建筑规划出图合同谈判定价合同流程审批合同签订出施工图施工图审批优 化进场施工/场地 交付施工完成竣工验收电信工作周期（日

21、历天）6012106010105010计划完成时间（年/月/日）2017.06.252017.08.252017.09.072017.09.172017.11.172017.11.272017.12.072018.1.272018.2.7实际完成时间（年/月/日）工作项项目建筑规划出图合同谈判定价合同流程审批合同签订出施工图施工图审批优进场施工/场地施工完成竣工验收化交付电视工作周期（日历天）6012106010105010计划完成时间（年/月/日）2017.06.252017.08.252017.09.072017.09.172017.11.172017.11.272017.12.07201

22、8.1.272018.2.7实际完成时间（年/月/日）供水工作项提交报装资料出施工图施工图送审 预算收集及审 合同谈判定价 合同审批流程 优化核定价合同签订进场施工/场 地交付水表安装竣工送水验收工作周期（日历天）5227510计划完成时间（年/月/日）2017.04.169430202872017.07.20 2017.08.20 2017.09.102017.10.082017.10.152017.10.202017.11.122018.1.272018.2.7实际完成时间（年/月/日）供电工作项提交报装资料 供电管理部 项目供电方 施工图纸送 主材招标 门现场查勘案批复审优化邀约定价发起

23、审核定价主材招标 预算收集及 合同谈判 合同审批流程发起 合同签订进场施工/ 场地交付竣工验收验收送电工作周期（日历天） 515802020125114108810计划完成时间（年/月/日） 2017.04.16 2017.04. 2017.05. 2017.07. 2017.08. 2017.09. 2017.09. 2017.09.2017.10.2017.10.200425154053006202017.11.1 2018.01.272018.02.7实际完成时间（年/月/日）燃气工作项项目建筑规划出图 合同谈判定价合同审批流程合同签订出施工图工作周期（日历天）30101045计划完成时

24、间（年/月/日）2017.04.162017.05.162017.05.262017.06.062017.07.20施工图审批优化 进场施工/场地交付 151272017.08.052017.12.12施工完成 竣工送气验收 451020运18营.1中.2心7 321018.2.7实际完成时间（年/月/日）工程策划（示范区）运营中心 32第四部分四、工程策划桩基础单位标段划分1、目前一期桩基单位确认由哈尔 滨君豪施工。招标立项正在集团 审批。后期是否延续看首期配合 程度。2、先安排展示区桩基工程，计划4月1日开工，预计完成时间4月20日；首批货量区4月1日开工， 预计完成时间5月1日。已确定桩

25、基范围运营中心 33四、工程策划总承包单位标段划分（展示区）产品类型承建面积（m2）售楼部1610Y297-410920YJ1439720YJ143+YJ18020670YJ180+YJ26010603汇总53523展示区总承包工程由武汉付友承接施工， 项目项目经理兼负责人：熊壮，电话：运营中心 34运营中心四、工程策划展示区范围、板房及围挡设置Y297-4、YJ143、YJ180、YJ260洋房板房（1到4层为展示区范围， 以上为展示区非示范单位）展示区围挡 沿展示区范围，铁皮广告牌，高度 4.4m、5.2m、6m、8m，面层覆 喷绘效果图。展示区范围售楼部35四、

26、工程策划参观动线Y297YJ180TYJ260T童梦森林 YJ143T出口参观动线入口（五星体 验馆）城区车流精运营神中堡心 垒36展示区范围四、工程策划展示区成型效果运营中心 37四、工程策划临水临电临设总包办公区和 生活区自行解 决，不在施工 区域变电房 配电箱 临水接驳运营中心 38四、工程策划道路（开放前施工道路）永久路：外部施工道 路，地块北面为澴川 北路，地块西面为黄 香路临时路大门土方单位车辆均由 临时出口A进出， 避免影响其他单位 材料运输；总包及 其他参建单位均由 大门进入，从大门 出。临时出口A澴川北 路黄 香 路临时出口B运营中心 39四、工程策划道路（开放后施工道路）土

27、方单位车辆均由 临时出口A进出， 避免影响其他单位 材料运输；总包及 其他参建单位均由 大门进入，经由内 部环路从大门或临 时出门B出。永久路：外部施工道 路，地块北面为澴川 北路，地块西面为黄 香路临时路大门临时出口A临时出口B澴川北 路黄 香 路运营中心 40四、工程策划塔吊、人货梯及场地布置塔吊位置塔吊辐射范围材料堆场钢筋加工场塔吊布置充分考虑臂长、附墙杆位置、展示区以 及日后的拆除方便，高层区共布置6台 塔吊，保证地库及塔楼的全覆盖人货梯布置1、每单元设置一台，共10台，尽可能 设置在阳台部位而不要放置在卧室的位 置，以免对后期装修造成负面影响； 2、提升笼的位置及货物进场临时通道 要

28、有组织地围闭，相应部位地下室要进 行回顶加固，以避免顶板开裂漏水，另 详专项回顶方案。材料加工场地布置钢筋加工场考虑设置在塔吊旋转半径 之内、以及车辆道路的通行；临时出口A澴川北路黄 香 路工法样板展示区宣讲台运营人中心货梯41四、工程策划地下室开挖剖面以18#25F为例（黄海高程） 室内场地标高27.1m建筑层高说明： 地下室层高为2.9m，地下室覆土为1m； 住宅标准层层高2.9m；室内外高差为0.30m。 底板厚度250mm，柱墩高为700mm。地下室基础底标高22.95m 主楼地下室开挖深度约为4.4m室外场地标高26.8m 地下室顶板标高25.8m现场场地平均标高约1m地下室底板标高

29、23.2m车库地下室开挖深度约为4.4m地下室基础底标高22.95m运营中心 42四、工程策划-土方平衡【土方方案】1、展示区无停车用途地下室，土方场内平衡。2、场地无临时用地堆土条件，经与前期土方部沟通 决定货量开挖时土方外运； 3、通过提高地下室标高减少土方量。【整个地块】 地下室开挖面积：5.8万m2，开挖深度平均约:4.4m， 挖方量约43万m3回土区占地面积:5.8万m2 ，回土厚度平均约:1m，填 方量6.5万m3。进出土口13地库面积S=5.873万场地自然土 标高+1m地库层高 h=2.9m地库基础厚度 h=0.25m地库顶板标注：地下室面积58730m地库 人防位置进出土口土

30、方单位：湖北洲天建设工程有限公司2运营中心 43高+25.8m主楼20#： 开工4月1日 结束4月14日四、工程策划桩基工程主楼2#： 开工4月1日 结束4月14日主楼19#： 开工4月1日 结束4月14日主楼18#： 开工4月1日 结束4月14日18#运营中心 44桩基平面布置图未出，经沟通设计院，高层 下为直径800mm旋挖灌注桩，桩长34米。展示区 共计4栋高层，预估灌注桩数量320根。预计开始时间2017年4月1日，布置5台桩机， 每栋工期10-15天。1#20#2#19#四、工程策划-基坑支护情况1、地下室部分及（无地 下室）部分主楼基础采用 采用自然放坡开挖，边坡 的支护方式采用喷

31、锚支护； 2、临近箱涵基础采用钢 板桩支护或钢管桩支护， 避免开挖后土压不均导致 箱涵位移； 3、通过提高地下室底板 标高，减少埋深，使基坑 埋深在5m之内，无需专 家论证，降低基坑支护造 价和施工难度。首期地库二期地库箱涵运营中心 45运营中心 46首期地库二期地库四、工程策划展示区开挖分区展示区内： 1、场内4台大挖机、1台小挖机、50辆土方车；卸土位 置采用2台大挖机。开挖土方进度据桩基打桩进度，桩 基完成后5-7天内完成主楼土方开挖； 2、展示区4栋同时开挖，四台挖机同时施工；3、预计开始时间4月15日，完成时间4月22日。12进出土口方案预估费 用组成部分最终方案一： 先打桩后开 挖

32、59万一期预估1120根空桩平均增加3m，采用方案一：根据 集团清单价350元/方， 地勘报告，地下1-2m以下为淤泥质粘 土（流塑状），故 可避免铺垫砖渣。 先打桩后开挖，可 节省成本约79万； 且场地已平整，出 图即可开工，避免 先开挖后打桩造成 的交叉延误。方案二： 先开挖后打 桩138万地质原因预估铺填砖 渣1m：存在1m二次开 挖费用：3万方，16 元/立方，48万； 1m砖渣回填费用：3 万方，30元/方，90 万；四、工程策划市政工程展示区市政道路及管网施工协调 沟通：已与水电气各部门取得联 系，前置预埋工作。苑区市政管网布置运营中心 47四、工程策划工期目标开工正负零综合楼封顶

33、展示区 外架拆除完美开放25天2017-5-252017-7-102017-4-2530天45天30天招拍挂 摘牌2016-12-30130天完美开放运营中心 48综合楼2017-4-1 货量区2017-4-12017-8-9赶工方法夜 间 照 明 24小时三班倒 有工作面、有人抢白天、战雨天，作息实行三班倒 “现场一片灯，灯下一片人” 及时审图，优化工法（例：外墙线条、二次结构一次成形）； 提前交底，定期培训，奖惩挂钩，责任到人； 明确重点，制定专项措施；分析工量，进行措施优化（例：提高砼标号，排栅 搭设一次到位）； 夜间赶工雨季施工，制定专项预案；合理堆放材料保证畅通。 重点工序设置人员、

34、工期分级预警红线，前置预案，事前交底，书面承诺。 要求总包单位管理人员的配置满足工程施工的需求。68四、工程策划管理思路及赶工措施四、工程策划主体工程策划重点第一重点：售楼部1、 售楼部设置在商铺中， 装修图无标准版，出图慢， 装修施工专业工种繁多，工 期紧张。第二重点：4栋展示区高层洋房1、装修工序复杂，施工面 积大； 2、与室外市政、绿化交叉 面积大，需控制外架拆除时 间。第三重点：展示区售楼部后水景及其他 园建配套 1、室外受天气因素影响较 大，需做好雨天抢工措施； 2、铺贴面积大，与市政、 绿化交叉面多，同时受主体 拆外架影响，需做好工序穿 插施工。运营中心 50四、工程策划主体工程策

35、划重点（展示区）7-15水景主体 完成2017-8-9开放2017-7-1园建 进场一、综合楼三、园林绿化2017-8-9开放砌体 完成二、洋房展示区7-6石材进场7-5抹灰8-1装修 退场2017-8-9开放8-8联合验收8-3家私饰品 进场2018-4-1外架拆除8-3园建铺贴 完成5-254-25正负零6-20主体封顶 砌筑完成铝合金进场 完成7-27-10装修进场 铝合金 外架拆除完成7-8完成5-16-1基础及检正负零 测完成完成2017- 7-1首层11-20结构封 顶7-10首层抹灰 装修进场铝合金进场2017-4-1开工8-6园建小品 安装完成2017-4-1开工2017-7-

36、17水景泵房完成 绿化进场8-7园建 退场8-7绿化退场8-18-38-8硬装家私饰品 联合验收 完成进场运营中心 51四、工程策划单体工程策划-售楼部节点控制运营中心 52节点开始时间完成时间工期需要人数开工2017-4-12017-4-11桩基工程2017-4-12017-4-1010桩基：4桩基检测2017-4-102017-4-155检测：2基础完成至02017-4-152017-4-2510木工：20 钢筋工：20 架子工：15 混凝土工：10主体结构封顶2017-4-252017-5-2530墙体砌体2017-6-112017-6-188砌筑：20内墙抹灰2017-6-152017

37、-6-238内抹灰工：15外墙抹灰2017-6-202017-6-255外抹灰工：15外墙涂料2017-6-252017-7-18涂料工：10铝合金窗框2017-6-202017-7-212安装：8机电安装2017-7-102017-7-2515安装：8装修工程2017-7-62017-8-125装修：20外架拆除2017-7-12017-7-1010架子工：20园建2017-5-12015-8-797园建：40绿化2017-7-152016-8-722绿化：100联合验收2017-8-82017-8-92运营中心 533、施工尺寸及细部要求标准前置沟通；节点开始时间完成时间工期需要人数进场开

38、工2017-4-12017-4-11水电线管埋设2017-6-182017-6-235电工：8营销沟通要点：门窗框安装2017-6-202017-6-255门窗：41、板房装修标准及选配件；内墙抹灰2017-6-182017-6-235内抹灰工：242、板房橱柜、饰品、工艺要求前置沟通；外墙涂料2017-6-252017-7-16内抹灰工：24天花及石膏线2017-7-62017-7-126装修：20地面+墙砖铺贴2017-7-102017-7-177装修：32施工要点：墙纸铺贴2017-7-212017-7-254装修：241、土建施工严控各工序质量：开间尺寸、木地板安装2017-7-122

39、017-7-197现代家居：12门框洞口、抹灰质量、地面平整度、阴阳角橱柜安装2017-7-182017-7-202安装：8顺直等，保证装修成型质量；洁具安装2017-7-182017-7-202安装：42、水电预埋结合装修图纸施工，避免返工入户门及室内门2017-6-282017-7-1012现代家居：12，厨房需参照橱柜厂家深化后图纸施工；灯饰安装2017-7-222017-7-253安装：8软装饰品2017-7-242017-7-273摆设：83、明确装修材料清单及下单，避免漏单；周边绿化2017-7-152017-8-722绿化：404、板房装修前，土建与装修图纸会审，防营销室外包装2

40、017-7-282017-8-13包装：8止尺寸不统一。清洁拓荒2017-8-22017-8-75保洁：25四、工程策划单体工程策划-洋房展示区节点控制运营中心 54四、工程策划园建绿化重点施工：展示区园路、大面积 铺装与叠泉周边水景等同步施工，分 段浇筑园路、分段铺贴，保障园建工 作面及路面质量。四、工程策划园建绿化园建重点：1、展示区园建图纸4月20日前取得即下单；7月1日进场；2、按时拆除外架，及时完成地下水电气工程；3、室外泵房优先施工，结构完成后回填，再进行室外管线埋设；序 号工程内容完成时间施工天数备注1园建进场2017年7月1日2叠泉结构完成2017年7月15日15原则施工尽3水

41、泵房2017年7月17日17早完成，为调试提供充4设备安装完成2017年8月1日5足时间，保5设备调试完成2017年8月3日2证展示效果。6园建铺贴完成2017年8月3日207清洗完成，注水展示2017年8月4日1运营中心 55四、工程策划夜间照明抢工碘钨灯（流动布置）（预备10盏）高压钠灯架（5盏）布置要点： 1、专人负责夜间照明，移动式照明配合固定 式照明，保证照明效果，严禁随意挪用。 2、备移动照明支架用于机动补充光源；3、现场以售楼部、洋房为主块区，每个片区 布置两盏2000W高压钠灯； 4、局部区块再以碘钨灯重点布置。5、保证施工区域没有阴影、没有死角，为夜 间施工做好准备工作；运营

42、中心 56运营中心 57四、工程策划项目优化优化方式工程部位优化方案设计优化屋面增设光伏工作系统待出施工图后出具详细优化方案小区公共wifi覆盖增加智能门锁水电固化施工优化门窗洞口、电梯洞口结构优化待出施工图后出具详细优化方案部分特殊位置砌体采用预制异型砖飘窗板及薄弱部位设置砍台安全文明施工深化四、工程策划总包进场前承诺函运营中心 58孝感高新碧桂园项目投标承诺函 孝感东诚房地产开发有限公司： 我司参与贵司孝感高新碧桂园一标段总包工程议标，如果中标，我司承诺如下： 1、进度承诺：1）从接开工通知单（土方开挖）时间起。120天内克服恶劣天气、政策因素等不利条件，完成达到预售条件结构施工。质量符合

43、碧桂园集团各项检测标准。2）展示区作业面在接到贵司开工通知单（土方开挖）时间起，60天内克服恶劣天气、政策因 素等不利条件，完成展示区作业面移交（1-4层外墙涂料完成，脚手架拆除完成，实体样板房 装修作业面移交完成），如不能按时完成，贵司可切割工作面自行安排突击队完成，所产生 的费用一律由我司承担。2、主要质量措施承诺：1）为提升粉刷工程质量，我司一律采用预拌干粉砂浆进行施工。 2）结构施工时，我司的模板及支撑体系将采用黑胶模板配钢支撑体系，以保证结构成型质量 及实测实量评分不低于95分。3）外墙抗裂砂浆完成后，我司立即拆除外脚手架。外墙腻子、涂料采用吊篮进行施工。 以上三项主要质量措施为我司

44、提升质量的内部管控措施，贵司无须支付任何额外措施费 用，同时确保集团及区域巡检评分不低于90分。四、工程策划总包进场前承诺函运营中心 593、措施费用途承诺：1）我司已踏勘现场，对于我司施工场地周边各项配套实施位置清晰，进场前采取措施完善保护， 后期若有损坏由我司负责。2）贵司如将园区永久道路完成砼面后移交我司施工使用，后期的维护、维修、含路面破损后的修 复，施工需要破开路面的修复，均由我司负责。外部施工道路因大量施工车辆（含甲指分包）行 驶损坏，我司将同其他总包单位分摊相应维修费用。3）竣工验收时，所有分包单位（桩基、门窗等）资料整理完成后，由我司统一组卷报验收，除合 同约定的配合费外，不再

45、向分包单位收取任何管理、配合费用。4）我司进场前按与贵司约定场地完成临设生活区道路、场地硬化、管网、临时围墙及项目部活动 板房等，不使用或租赁高架桥下临时板房；生活区污水经隔油池或化粪池沉淀后，排入污水池， 杜绝排入周边水塘，请专业队伍外运。5）我司将在施工现场配置应急发电机，保证抢工期间停电时不停工。 以上五项主要措施为我司投标报价中措施费用途的一部分，贵司无须支付任何额外措施费用。四、工程策划总包进场前承诺函运营中心 604、安全文明施工承诺：1）安全文明施工必须满足贵司展示区日常完美开放的要求，如因施工造成展示区不能正常对外 开放，所产生的责任和损失均由我司承担；2）我司作为总包单位是标

46、段内所有参建单位安全文明行为的总责任人，严格按碧桂园集团施工 现场安全与文明施工标准执行，现场各项措施必须达到并不限于下述标准，其中措施甲方均不 予支付合同外费用，如我司无法达到标准，贵司发函三日后，可安排其他单位实施，所发生费 用增加20%管理费后，可从我司任何工程款中扣除。5、工程款支付接受碧桂园供应链付款模式 以上五项为我司投标（议标）前承诺，如我司中标，将按以上标准执行！若不执行，贵司可安排第三方单位进场实施，所发生费用可从我司任何款项中扣除。工程策划（货量区）运营中心 61第四部分四、工程策划计划里 程 碑 计 划关 键 节 点 计 划内 控 计 划专项计划设计专项计划报建专项计划采

47、购专项计划招标专项计划示范区专项计划货量区专项计划精装修专项计划运营中心 62）一标段承建面积（m2Y29771435YJ143T20250YJ180T14593YJ260T6150底商1610合计114038）二标段承建面积（m2Y29740615YJ180T10920YJ260T13225合计64760）三标段承建面积（m2Y29729862YJ143T55318YJ180T12090合计97270）四标段承建面积（m2YJ143T34020YJ180T56940合计90960四、工程策划货量统计运营中心 63四、工程策划关键节点计划里程碑及关键节点首推货量开始时间完成时间规划设计方案确定

48、2017-1-222017-2-22土地获取2016-12-302017-1-14国有土地使用权证2017-2-162017-3-17建设工程规划许可证2017-2-252017-3-30建筑工程施工许可证2017-3-252017-4-28开工2017-4-12017-4-1基础工程并检测完成2017-4-12017-5-10地下工程至正负零2017-5-102017-5-20主体结构至预售条件2017-5-152017-7-26商品房预售许可证2017-7-142017-8-27展示区开放2017-8-92017-8-9开售2017-8-302017-8-30标准层会签样板完成2017-6

49、-42017-6-10主体施工至结构封顶2017-5-152017-11-17砌筑工程完成2017-10-182018-3-17外立面完工并外架拆除完成2018-11-172018-12-16土建移交装修面2018-10-82018-10-16现代家居施工场地移交2018-11-102018-11-20（毛坯交楼则无需考虑此项）室内装修工程完成2018-10-172018-12-15市政工程完成2018-8-22019-1-15园艺工程完成2019-10-262019-2-1示范区绿化工程完成2018-12-202019-2-20竣工验收及备案2019-3-262019-3-26首推货量运营中

50、心 64运营中心 65四、工程策划劳动力计划首推货量区用工一览表建筑面积178798m2工种人数劳动力（峰值）1900人钢筋450开工2017-4-1模板900泥工400正负零2017-6-1水电150结构达到预售条件2017-8-30总计1900示范区首推货量质量策划运营中心 66第五部分五、质量策划质量管控原则与思路1、质量管控原则：u明确分工、责任到人； u图纸会审、培训交底； u原材严控、样板先行； u过程验收、成品保护；2、“四步走”质量管控（1）样板引路：严格执行样板先行的原则，并组织有效的交底和学习。（2）保障两防：严格执行集团相关规定，落实“两防”责任（3）提升品质：保障“两防

51、”责任前提下，注重细部观感体验，提升品质（4）图纸管控：组织读图、审图、讲图工作，要求参与各方全面熟悉图纸推进全员质量意识清晰划分三级质量责任，建立全员质量责任意识，建立全周期质量管理意识； 质量管理全员参与，形成质量链的上游下游，人人都是质量专员。运营中心 67运营中心 68五、质量策划质量管控原则与思路在工程开工前应根据 设计图纸要求并结合 集团标准确定施工工 法样板，建立工法样 板展示区。施工单位在各工序施 工前应根据工法样板 标准要求在现场进行 施工样板作业，经验 收合格后方可开展大 面积施工。大面施工施工单位各工序作业班 组进场后应根据施工样 板进行统一技术交底， 在施工过程中以施工

52、样 板作为质量验收标准。砌体施工样板工法样板展示区“四步走”样板引路工法样板施工样板运营中心 69五、质量策划质量管控原则与思路序号质量风险点施工应对措施责任人1外墙渗漏先将外墙对拉螺栓孔、脚手眼等孔洞用防水砂浆封堵密实；外墙顶砖砂浆必须饱 满，两面勾缝，再抹灰。万宗辉2门、窗边渗漏采用防水砂浆将门窗缝隙填塞密实。万宗辉3屋面防水卷材铺 贴空鼓、脱落将屋面、女儿墙、构筑物上翻的防水层基层清理干净；根据不同防水材料，采用 对应的施工工艺进行施工，特别注意接头位置、管根位置，阴阳角位置的处理。万宗辉4檐口渗漏、泛碱在斜屋面最低处设置暗沟，预埋排水管，檐口翻边高度根据屋面建筑做法的高度 决定，并确保

53、一次性成型。万宗辉5材料源头控制加强原材料监管（品牌、规格）万宗辉6楼板开裂渗漏振动棒与平板振动器结合，保证砼振捣密实，并进行二次抹面；严格控制拆模时 间，严格控制施工荷载的增加，加强混凝土的养护；保障混凝土浇筑连续性。万宗辉7卫生间沉箱渗漏沉箱吊模，确保与主体一次性浇筑，采用钢筋马蹬或钢筋焊接固定支撑，禁止铁 丝对拉，木条支撑。万宗辉“四步走”保障两防运营中心70五、质量策划质量管控原则与思路“四步走”提升品质（部分示例）土建：关注墙纸及乳胶漆饰面门窗洞口、阴阳角等水电：开关面板并拢，漏槽、灯具定位准确等园建绿化：美化树根部、不锈钢井盖化妆处理、现场切割弧形工字铺贴、 勾缝整洁等运营中心 7

54、1五、质量策划质量管控原则与思路防降尘措施：塔吊喷淋、沿路喷淋、自动洗车槽。 场内土方用网格布或绿化覆盖。安全防护：做好工程周边，现场五临边，预留洞口、 用电和机械设备安全防护，做好安全标识标语现场布置：道路永临结合、材料分区分类、码放整 齐。其他措施：标准门楼式大门，工人出入工地管理制度 化。现场做好防火措施，设置吸烟室、饮水室。运营中心 72五、质量策划质量管控原则与思路“四步走”图纸管控任务项内容预计完成时间责任部门图 纸 管 理施工图审查蓝图出图后一周内项目部内部讲图会每月对下月图纸集中宣讲项目部土建固化图（砌体固化图）装修出图后半月内项目部安装固化图（预留预埋固化图）装修出图后半月内

55、项目部大样及构造做法梳理装修出图后半月内项目部景观设计前图纸梳理方案通过后一周内项目部建筑、结构、水电预留预埋图纸 合图核对讲图会前项目部五、质量策划质量管控原则与思路 固化图实施管控措施：(1) 固化图编制前，应先对固化图的绘制 要求、固化内容及技术参数进行交底； (2) 固化图编制过程中需项目部组织参建 各方共同参与讨论，确定最终固化图纸， 审核完成后以技术核定单或者设计变更形 式下发；(3) 编制安装固化图时，需以土建固化图 作为底图进行绘制；(4) 固化图需在该项工作开展之前完成；孝感高新碧桂园固化图实施表序 号固化图名实施方说明称甲方项目部施工单位设计方1防水2砌筑3保温4铝合金门窗

56、5栏杆6百叶7空调表示主导方8外墙石材排版9湿作业精装修排版表示实施人10精装修嵌入式家具及橱柜11地下车库安装合图12总平安装合图13设备房运营中心 73运营中心 74五、质量策划质量通病防治序号质量风险点施工应对措施1地面下沉开裂将回填土分层碾压，做到压实密度系数不小于0.94；局部强夯或水泥搅拌桩处 理；首层地面板设计为钢筋砼结构板。2楼板开裂渗漏振动棒与平板振动器结合，保证砼振捣密实，并进行二次抹面；严格控制拆模 时间，严格控制施工荷载的增加，加强混凝土的养护。3卫生间沉箱渗漏沉箱吊模，采用钢筋马蹬或钢筋焊接固定支撑，禁止铁丝对拉，木条支撑。4地漏口封堵堵渗漏管道封堵要求采用微膨胀细石

57、砼分两次灌注，第二次灌注在上面，并做48H灌 水实验，且采用密封油膏进行密封处理。5屋面、楼面预留管 洞口渗漏穿屋面需预埋钢防水套环；加强预留管洞口的封堵。一、土建方面五、质量策划质量通病防治序号质量风险点施工应对措施6外墙渗漏先将外墙对拉螺栓孔、脚手眼等孔洞用防水砂浆封堵密实；外墙顶砖砂浆必须 饱满，两面勾缝，再挂网抹灰。7干挂石材外墙渗漏干挂石材，主体外墙面先抹防水砂浆、聚合物防水再安装挂石龙骨架，且将预 埋件的周围、化学螺栓的周边，用防水砂浆或结构胶封闭。8门、窗边渗漏框下沿（窗台部位）及两侧上翻250mm高度内采用防水砂浆堵缝，其余门窗 框两侧和顶部采用聚氨酯发泡剂堵塞饱满严实。9梁底

58、斜砌通长裂缝梁底采用顶砖斜砌，抹灰挂钢丝网。10门、窗洞口偏差过大加强洞口土建尺寸控制， 门窗框安装前，对预留洞口进行检查。运营中心 75一、土建方面运营中心 76五、质量策划质量通病防治序号质量风险点施工应对措施11屋面防水卷材铺贴 空鼓、脱落将屋面、女儿墙、构筑物上翻的防水层基层清理干净；根据不同防水材料，采 用对应的施工工艺进行施工，特别注意接头位置、管根位置，阴阳角位置的处 理。12外墙立面观感差拉通线将外墙立面线条修凿顺直；外墙修补时采用同种颜色的涂料。13吊顶转角处开裂转角部位的硅酸板成L型铺设。14檐口渗漏、泛碱在斜屋面最低处设置暗沟，预埋排水管，檐口翻边高度根据屋面建筑做法的高

59、 度决定，并确保一次性成型一、土建方面五、质量策划质量通病防治二、装修方面序号质量风险点施工应对措施1铺贴与抹灰交界处收口差铺贴之前先在墙面进行放线排版，避免接口缝隙过大； 当出现此问题：调整抹灰面与铺贴的缝隙后，用腻子进行收口。2瓷砖铺贴空鼓铺贴前先做功法样板墙，铺贴砂浆要求饱满，强度必须合格； 当出现此问题后：拆除空鼓的块材重新铺贴，但应注意色差。3开关盒与墙面缝隙过大， 两排、三排开关面板不平 整、不均匀布置底盒安装必须先打灰饼再进行安装，安装时使用水平靠尺、先锥等专业工具进行突出墙面定位；两排、 三排开关底盒安装时使用规矩木条或其他材质条状件固定在开关盒安装位置下口，使其底盒在同一水平

60、、凹凸面上，保证面板安装质量； 当出现此问题后：拆除底盒重新按要求安装。在抹灰阶段，地面放距墙控制线（宜距墙1020cm），打灰饼时，控制抹灰厚度2cm以内，上下两个4阴阳角不方正、顺直灰饼垂直误差及灰饼间距过大、水平两灰饼的凸度地面投射点与控制线间距必须一致；在抹灰时墙面做到光整、见饼；当出现此问题：5mm以上的剔除墙面重抹，5mm以内的可用腻子分层找平。在抹灰时，当整壁墙摸完后，赶尺必须从墙脚向上赶50cm左右，使其踢脚抹灰平整度小于4mm；5踢脚线与墙面缝隙过大当出现此问题：平整度大于5mm的剔出墙脚50cm高内的抹灰重抹，平整度小于5mm的宜用腻子分层找平。运营中心 77五、质量策划质