宜昌某项目定位报告

1、宜昌恒大唐家湾项目定位报告项目所属城市概况（一）城市地位宜昌，古称夷陵，位于长江上中游节点处；是中部地区的重要交通枢纽城市，长江航线、3条铁路、5条高速贯穿辖区。三峡大坝，葛洲坝等水电设施是辖区经济的有力支撑。综合实力多年连续位居湖北第二位。由于特殊的经济地理区位，也被称为湖北省域副中心城市；城市总人口415万人，国土面积2.1万平方公里，市区面积4249平方公里，截至目前市区户籍人口180万人.宜昌同时，2016年国务院发文，将大力支持将宜昌、芜湖、赣州、岳阳等建设成为区域性中心城市，加快产业转型升级，延伸产业和服务链，形成带动区域发展的增长节点，宜昌将借助水利水电城市，大力进行绿色旅游化城

2、市的转型，并建设成中部的区域性中心城市，随着城市量级的提升，宜昌的城市吸附力也随之加强。（二）城市经济发展1.宜昌市GDP生产总值情况2016年宜昌市GDP生产总值为3709.36亿元，在湖北省各县市排第2名，仅次于武汉市。2、宜昌市人均GDP情况2016年宜昌市人均GDP为90142元，在湖北省各县市排名第2名。从宜昌市人均GDP来看，近年来一直保持全省第二名，且每年均保持稳定的增长速度。3、2015-2016宜昌市固定资产投资情况从2015-2016宜昌市固定资产投资情况来看，市场投资培育较好，且相对稳定。4.宜昌市零售消费力情况从近两年的宜昌市零售消费情况来看，宜昌市消费力稳定增长，市民

3、可支配收入相对稳定。(三)城市产业结构1.宜昌市产业现状2016年宜昌市全年实现地区生产总值3709.36亿元，其中第一产业增加值398.89亿元；第二产业增加值2122.74亿元；第三产业增加值1187.73亿元。第一、二、三产业比重10.8:57.2:32.0。城市支柱产业及发展情况：工业四大千亿产业完成产值4452.1亿元，占全市规模以上工业总产值80.6%，其中精细化工产业完成产值1748.6亿元，增长12.0%；食品生物医药产业完成产值1825.8亿元，增长19.0%；先进装备制造产业（不含军工企业数据）完成产值784.6亿元，增长11.3%；新材料产业完成产值714.4亿元，增长1

4、9.8%。工业四大千亿产业增加值增长13.0%，其中精细化工产业增加值增长13.1%；食品生物医药产业增加值增长16.0%；新材料产业增加值增长19.0%；先进装备制造产业增加值增长11.0%。商业: 全年社会消费品零售总额1089.47亿元，比上年增长13.0%，高于全省增幅0.7个百分点。分地域看，城镇市场消费品零售额934.99亿元，增长12.9%；乡村市场消费品零售额154.49亿元，增长13.3%。分行业看，批发业和零售业零售额925.05亿元，增长13.1%；住宿和餐饮业零售额164.43亿元，增长12.0%。全年实现外贸进出口总额30.86亿美元，比上年增长14.5%。其中，出口

5、额26.91亿美元，增长19.3%；进口额3.95亿美元，下降10.4%。四大出口基地产品共出口19.74亿美元，增长14.3%，占全市出口总额的64.0%。其中：机电及装备制造业基地出口5.02亿美元，增长18.5%；化工产品基地出口10.64亿美元，增长21.7%；医药基地出口1.55亿美元，下降90.3%；农产品基地出口2.53亿美元，下降5.5%。金融业：全年实现地方财政总收入422.64亿元，比上年增长19.2%。公共财政预算收入339.10亿元，增长24.9%，高于全省增幅7.8个百分点。全市税收收入200.00亿元，增长10.2%，其中改征增值税、营业税、城市维护建设税等主要税种

6、分别增长19.8%、8.0%和3.4%；企业所得税和个人所得税分别下降10.9%和2.2%。全年公共财政预算支出540.58亿元，增长22.1%。其中公共安全支出、教育支出、社会保障和就业支出、医疗卫生与计划生育支出、农林水事务支出分别增长33.4%、27.1%、38.9%、43.8%和7.6%。2.宜昌市产业结构规划湖北宜昌市第十三个五年规划纲要提出 “十三五”时期是我市加快建设现代化特大城市的关键时期、推进落实“四个全面”战略部署的重要时期；大力借助宜昌市的水利水电，发展新经济新业态，推进信息化与产业融合发展，进行绿色旅游化城市的转型，并建设中区域性中心城市，提升城市量级，加强城市吸附力。

7、时间第一产业第二产业第三产业2013年335.951693.77788.352014年351.561857.56923.092015年370.311986.411028.082016年398.892122.741187.732013-2016年宜昌市三大产业结构产业结构小结：从目前的经济结构来看，宜昌依然依托于以工业为主的第二产业，但从近4年的数据来看，宜昌市正在向以服务业为主的第三产业进行经济转型，依托于宜昌市独有的水利水电资源，建设开发绿色可持续发展经济。(四)人口及收入2016年宜昌市常住人口为411.5万，在湖北省各县市排第5名。2016年宜昌市城镇居民人均可支配收入为29735元，在

8、湖北省县市排名第2名。 (五)城市规划系发展1.市区所辖行政区域：全市现辖宜昌市辖5县（ HYPERLINK /doc/5511327-5747077.html t _blank 远安县、 HYPERLINK /doc/372848-394889.html t _blank 兴山县、 HYPERLINK /doc/5341338-5576781.html t _blank 秭归县、 HYPERLINK /doc/503060-532666.html t _blank 长阳土家族自治县、 HYPERLINK /doc/5377466-5613598.html t _blank 五峰土家族自治县）

9、3个县级市（ HYPERLINK /doc/1694609-1791807.html t _blank 宜都市、 HYPERLINK /doc/5781370-5994152.html t _blank 当阳市、 HYPERLINK /doc/5258237-5491771.html t _blank 枝江市）5区（ HYPERLINK /doc/5330634-5565808.html t _blank 夷陵区、 HYPERLINK /doc/8719900-9042436.html t _blank 西陵区、 HYPERLINK /doc/5775491-5988267.html t _b

10、lank 伍家岗区、 HYPERLINK /doc/218673-231345.html t _blank 点军区、 HYPERLINK /doc/5754479-5967240.html t _blank 猇亭区），总面积4249平方公里。2.城市格局和规划发展：宜昌市城市发展规划：宜昌市目前依托老城区，未来的城市建设规划主要遵循“东拓、西进、北联、南展”的战略方针，依托长江为发展主轴，打造“一带、多廊、十片、多中心”，构建五大产业板块，推进产城共融；城东片区、东站片区、沙唐石板片区、奥体中心片区、五龙卷桥河片区建设全面推进；以至喜长江大桥、点军大道、东山大道BRT、峡州大道为代表的市政基础

11、设施正加快建成，宜昌“内中外三级”快速环网建设初见成效，年内将实现内环闭合；以奥体中心、规划馆、博物馆等一大批文教卫体公共服务设施项目相继落成，宜昌城市功能进一步完善；宜昌市主城区格局为西陵区及伍家岗区，随着城市不断的拓展政府目前着力打造宜昌城东人文政务中心、江南点军奥体中心及依托葛洲坝、三峡大坝打造的旅游集散中心；本项目所在区域为宜昌市政府重点进行“北联”的重要区域，是宜昌的北大门。(六)城市概况小结城市地位：三线城市，排名湖北第二，拥有较多的景观资源，著名的水利水电之都，未来将建设成中部的区域核心城市；城市经济：2016年GDP生产总值约3709.36亿元，经济增速稳定，经济发展类型正在向

12、第三产业转型。产业结构：目前主要依托于第二产业（工业），从城市发展的战略方针及近年来的产业结构来看，正在逐步转向第三产业；人口及收入：宜昌市常住人口180万人.趋于稳定，居民人均可支配收入增长稳定，整体水平处于全省上游水平；区域规划：城市发展规划遵循“东拓、西进、北联、南展”原则，各区域规划明显。项目概况及现状（一）项目经济技术指数：（1）总用地面积：870.5亩，其中首期地块193.7亩。（2）首期地块建筑面积：24万（3）首期地块容积率：1.86（4）用地性质：商住用地（5）商住比：28:72（6）建筑密度25%绿地率30%（二）项目所在位置概述：恒大帝景车距8.2km项目位于湖北省宜昌市

13、西陵区唐家湾，四至：西至三峡快速路、东南至发展大道、东北至唐家湾路、北至黄家湾公园（规划）；距宜昌市政府车程10km，距西陵区政府车程7.2km，距主商业中心（三峡大学）车程3.6km，距副商业中心（夷陵广场）车程7.8km，距宜昌恒大绿洲车程6.7km，距宜昌恒大帝景8.2km。（三）项目四至、现状及周边未来发展概况：（1）项目周边未来发展情况项目北面12项目西面4项目东面3项目南面1项目西面项目周边情况地块现状：本地块基本为净地，地下无军用光缆，无温泉，但地块内种植了大量的树苗，从目前来看本地块周边基础配套设施有待完善。项目所在区域房地产市场情况（一）宜昌市宏观市场情况1.2016年宜昌房

14、地产供求关系分析：从2016年房地产市场的供求关系来看，全年供应量达到298万方，整个2016年去化率达80%，成交套数29628套。同比2015年，每个月成交都能保持600套的同比增量。9-12月成交1.4万套，占比全年总量的50%！2.2016年宜昌市月度成交情况分析：从2016年月度成交情况来看，2016年下半年常规的金九银十旺季，为全年的成交峰值，且从全年的成交趋势来看，处于平稳上升的趋势。1月至12月，10月成交量最高，单月成交4139套；其次是9月单月成交均在3191套左右。3.2016年月度成交价格分析：2016年宜昌房地产住宅成交均价5359元/，且从整体走势来看，经过1-2月

15、的短期下降后，全年销售均价呈现上升的趋势，同比2015年，2016年宜昌住宅销售均价上涨512元/。4.2016年宜昌市各区域成交情况分析：2016年，伍家区住宅成交1.39万套，其次是夷陵区，全年成交5286套，位居第二！西陵区、点军区和西陵开发区起头并进；从各区域的成交情况来看，伍家岗仍是宜昌的房地产开发热土。小结：从宜昌市2016年房地产市场来看，在整体均价体现上，相比2015年宜昌市场，2016年成交量达到29628套，且均价相对2015年上涨约512元/；相对处于平稳上升的趋势，同时项目所处的西陵区，因是宜昌市的核心城区，市政、生活、景观等配套相对较为成熟，在没有太多开发项目的情况下

16、，从2016年1-12月的成交走势来看，供应不足，市场机会较大。宜昌微观市场情况目前宜昌市房地产市场，共分为4大板块，而且从四大板块来看，与宜昌市政府对城市规划建设的政策导向相一致，其中4大板块的具体情况如下：夷陵区发展大道板块：该片区是宜昌开发周期相对较长的一个房地产发展板块，从目前来看，居住氛围相对较为成熟，且区域内除恒大绿洲外，无品牌开发商，该区域供应产品类型为高层住宅、洋房以及少量别墅，价格区间4900-6500元/。城东板块：宜昌城东板块为宜昌市政府重点打造的人文居住新区及政府中心，依托政府目前大力发展城东片区的政策红利，开发项目较多，典型项目宜昌恒大帝景、恒大山水城、宜化巴黎香颂，

17、供应产品为层住宅、洋房以及少量别墅，价格区间5500-9000元/。沿江板块：该区域为宜昌市发展相对较早的市场，目前开发项目相对较少，主要依托江景资源，打造宜昌沿江片区的豪宅区域，区域内供应较少，产品以高层住宅及少量别墅为主，典型项目江山多娇、中建宜昌之星；价格区间8000-10000元/。点军片区：点军片区依托政府重点打造的“文体中心”，同时也是政府目前重点进行开发的片区，依托政府政策红利，开发热度较高，产品以高层住宅、洋房、少量别墅为主，典型项目碧桂园、江南URD等；价格区间5200-7000元/。五、主要竞争项目调研1、重点竞品项目分析序号楼盘名称开盘时间占地面积（万）容积率建筑面积（万

18、）售价（元/）1弘洋拉菲小镇20156.32.924.7住宅：5600元/别墅：11000元/2URD20165601.8465600元/3天玺20139.82.29368250元/4保利时代201611.23.3367050元/5碧桂园御园2015102.19277000元/区域重点楼盘弘洋拉菲小镇该项目距离本案较近，项目在产品规划上以高层住宅+别墅的产品为主，吸引区域内的终端置业客户，高层住宅销售均价约5600元/，洋房：11000元/。楼盘名称弘洋拉菲小镇开盘日期2015年项目地址西陵二路延伸段与东山四路交汇处开发商宜昌 HYPERLINK /company/2616152730_201

19、40721110936.htm t _blank 弘洋地产核心配套中小学：明珠小学、二十五中（十六中附属）、天问国际学校幼稚园：桃花岭幼儿园（平湖园区）综合商场：华润蔬果、水悦城、易中家居建材市场、金东山商圈银行：建设银行小区内部配套：国际双语幼儿园物业类型高层、别墅在售产品114-132高层总体量总建筑面积24.7万方，小区总户数1852个。 交房期2017年3月交房标准毛坯容积率2.9绿化率30%销售价格住宅：5600元/别墅：11000元/销售政策近期动态 HYPERLINK / t _blank 弘洋拉菲小镇2#楼新品5月加推，103、128大三房敬请期待128三室两厅二卫户型为三房设

20、置，有部分赠送面积，户型设计上存在一定缺陷。弘洋拉菲小镇物业类型户型面积（）户数去化去化率备注别墅四室两厅一卫2165454100%别墅售罄住宅2号楼5月下旬加推五室两厅一卫248高层三室两厅一卫1031287458%三室两厅二卫1281288667%住宅合计25621484%区域重点楼盘江南URD该项目打造为宜昌江南片区的高端项目，在产品类型上主要以高层住宅及入门级别墅产品为主，开盘时间为2016年12月，其依托江南奥体中心及至喜长江大桥，提升其项目价值；目前高层在售均价5600元/。楼盘名称江南URD开盘日期2016年10月28日项目地址点军区江南URD商业街江南大道开发商 HYPERLI

21、NK /company/2615182838_20160512141614.htm t /house/2615182838/_blank 宜昌江南文化旅游实业发展有限公司核心配套教育：宜昌市点军小学、外国语学校、点军一中、宜昌市一中，社区内配套有国际双语9班幼儿园等优质教育资源；医疗：中心医院江南分院、峡州医院；文娱：宜昌奥体中心、卷桥河湿地公园、磨基山森林公园。物业类型高层、别墅在售产品95-115平米户型少量在售总体量首期建筑面积46万方交房期2019年6月交房标准毛坯容积率1.8绿化率37.5%销售价格5600元/销售政策近期动态95-115平米户型少量在售95两室两厅二卫各个空间方正，

22、全明通透的户型，居住舒适度较高。URD户型面积（）户数去化去化率备注两室两厅一卫951206554.16%精装交付三室两厅一卫1156060100%三室两厅二卫1257878100%四室两厅二卫1403636100%四室两厅二卫1703434100%32827383.23%区域重点楼盘华祥天玺该项目位于宜昌市西陵区核心地段，项目位置优势明显，项目规划产品为高层住宅及别墅产品，由于开发商的品牌问题，市场及客户认可度较低，在售的高层住宅产品均价约8250元/。楼盘名称华祥天玺开盘日期2013年项目地址体育场路与西陵二路交汇处开发商 HYPERLINK /company/2616109038_201

23、11128103024.htm t _blank 湖北省华祥投资发展有限公司核心配套中小学：绿萝路小学、铁路坝小学、刘家大堰小学、二中幼稚园：世纪AAA幼儿园、童星幼儿园、剑桥中英文幼儿园综合商场：CBD商业圈、大洋百货、夷陵广场商圈（国贸、商场、丹尼斯）、火车站商圈（卓越广场）医院：长江医院、四零三医院、葛洲坝中心医院东山门诊部、阳明眼科医院邮局：东湖一路邮政支局、四零三邮政支局银行：中国建设银行、中国工商银行、招商银行、三峡农商银行亿级会所、恒温泳池、网球场、2.8公里健康跑道物业类型高层、别墅在售产品高层住宅88-125总体量总建筑面积36万方交房期2018年交房标准毛坯容积率2.29绿

24、化率31%销售价格8250元/销售政策近期动态项目在售产88-125，在售价格8250元/128三室两厅二卫户型方正实用，有部分赠送空间，户型公摊较小，客厅相对独立，且开间较大华祥天玺户型面积（）户数去化去化率备注两室两厅一卫881284737%在售的32号楼三室两厅一卫107645485%三室两厅二卫1256464100%25611846%区域重点楼盘保利时代该项目为保利进驻宜昌的第一个项目，项目位于宜昌新进商业核心水悦城附近，项目在宜昌市场上具有较高的知名度，主打产品为100左右的两房及三房，近3个月，月均去化套数约50套/月，销售均价7050元/。楼盘名称保利时代开盘日期2015年项目地

25、址大连路和汕头路交汇处开发商保利集团核心配套商业：水悦城商圈、金东山大市场、平价超市、华润苏果、沃尔玛、麦德龙、麦当劳等。银行：工商银行、建设银行、农业银行等。教育配套：三峡大学、宜昌市幼儿园、夷陵中学等。医疗：三甲医院宜昌市第二人民医院、社务医务室，宜草堂大药房、同济堂、采之林大药房等多家药店。物业类型高层、商业在售产品84-125高层总体量总建筑面积36万方，小区总户数2640个。 交房期2018年交房标准毛坯容积率3.3绿化率30%销售价格住宅：7050元/销售政策近期动态84-125高层在售，均价7050元/116三室两厅二卫户型为三房设置，纯南向设置，户型采光较好，但餐厅面积较小。保

26、利时代物业类型户型面积（）户数去化去化率备注高层二室两厅一卫841504530%三室两厅一卫931504530%三室两厅二卫1161365440%三室两厅二卫12513612995%住宅合计57227348%区域重点楼盘碧桂园御园该项目为碧桂园在宜昌打造的第二个项目，主力依托点军区奥体中心及至喜长江大桥，打造点军区的高端小区，项目自身优势除品牌优势外，园林景观为重要优势，项目产品以高层住宅、洋房、别墅为主，项目品质较高。楼盘名称碧桂园御园开盘日期2014年项目地址宜昌市点军大道16号开发商 HYPERLINK /company/2615182832_20160415171000.htm t /

27、house/2615182832/_blank 宜昌江南碧桂园房地产开发有限公司核心配套学校：点军小学、27中、宜昌一中幼儿园：苑区国际幼儿园综合商场：CBD商业中心医院：峡州医院银行：中国农业银行其它：奥体中心、宜昌新一中、党校、老年大学、青少年培训中心、妇女儿童活动中心、点军区检察院、点军区消防中队、科普活动中心、点军地税分局、点军区政府、卷桥河湿地公园、峡州医院已规划待建。4000商业街、无边际泳池物业类型高层、洋房、别墅在售产品105-267高层、洋房、别墅总体量总建筑面积27万方，小区总户数1036个。 交房期2018年交房标准精装容积率2.19绿化率35%销售价格住宅：7000元/

28、销售政策近期动态105-267高层在售，均价7000元/105三室两厅二卫户型方正实用，纯南向设置，户型采光较好，布局合理，有部分赠送面积。碧桂园御园物业类型户型面积（）户数去化去化率备注高层三室两厅一卫1051287357.03%三室两厅二卫129643859.38%洋房三室两厅二卫1673232100%四室两厅二卫2564242100%四室两厅二卫2713636100%住宅合计30222173.18%区域市场小结本案所在的西陵开发区片区，综合市场情况来看，本案所在区域内产品类型相对较为丰富，涵盖高层住宅、洋房及别墅，且所有项目基本打造高端置业群体，从去化情况来看，区域内月均去化套数维持在4

29、0-60套左右，且从去化产品来看，100-130左右的三房产品去化情况较好，100以上的产品去化难度大且因前期规划问题，现阶段此类产品区域市场库存量较大；别墅价格约11000元/；区域内置业客户主要以首次改善性客户为主。未来主要供应量情况六、项目优劣势分析1、项目优势（1）体量优势：项目体量较大，综合优势较强，能够通过自身的配套及规划带动区域发展。（2）产品优势：周边知名开发商楼盘少，我司精装修楼盘认可度高；（3）品牌优势：恒大在宜昌已进驻7年时间，在宜昌的品牌知名度较高，且在市场上具有良好的市场及客户基数。（4）区域优势：本案所属区域，规划建设西陵二路延长线，将大大拉近项目与主城区CBD的距

30、离； 2、项目劣势目前该区域市场认可度较低，且生活配套相对较为匮乏；3、项目市场机会项目周边无大型品牌开发商，且区域内竞争项目较少。周边项目为高端洋房项目，目前已售罄，本案具备打造高端项目的优势条件。项目威胁城市规划导向向东，且项目所在区域规划相对较少，市场认可度较低。七、项目定位、户型配比建议目前恒大在宜昌已开发建设3个项目（恒大绿洲、恒大帝景、恒大山水城），且与本地块所属同一区域内已储备另一开发用地。目前政府规划西陵二路延长线至本地块，若随着建设通车，将大大缩短本案至CBD核心区域的距离；此外，本案所在区域作为宜昌政府重点规划建设的“北联”区域，未来发展潜力巨大，且就目前区域环境来看，本案

31、位于西陵开发区的核心地段，未来生活配套及区域发展相对成熟，基于政府的区域规划红利；其次，本案临近的弘洋拉菲小镇，在产品打造上以入门级别墅为主，目前营造了相对较好的终端置业客户群，有利于本案后期的发展，鉴于本案属性特征，并配合恒大特有的园林环境、综合配套，该地块，具有打造带动区域发展的综合性项目，因此建议该项目定位为：宜昌恒大悦龙台定位语： CBD中央生活区御湖豪宅（一）客群定位： 地缘类客户主要为西陵区及小溪塔区域客户为主，同时本案地块距离葛洲坝老城区相对较近（葛洲坝区域目前无项目开发），具有一定的吸附力；该类客群地缘性情节较重，为区域内原住民，具有一定的经济实力，对区域认可度较高。 结合区域

32、内客户特征来看，本区域内除地缘性客户外，宜昌周边县市进城置业群体，同时也成为本案主要目标客群不可或缺的一部分。因该地块位置原因，距离东山开发区较近，针对开发区内拆迁的外溢客户，有一定吸引，且该类客户具有一定的经济实力。（二）产品规划及户型配比建议：1、物业类型建议结合项目地块特征及周边资源属性来看，本地块所属区域物业特性来看，主要以高层住宅产品为主，并配有少量的社区底商及低密度产品，同时，结合区域目前培育的高端客户群体（三峡企业总部基地别墅群，距离本案约2km,弘洋拉菲小镇别墅群距离本案300米），及西陵区政府针对本案的政府规划，本案具备打造高端富人区的优势条件；其次，项目在品牌形象上应定位打

33、造CBD中央生活区，且能够带动区域发展的品牌项目，因此，建议本案物业类型主要以高层住宅+少量洋房+联排别墅+高端商业配套为主。2、户型配比建议首期住宅户型配比建议结合项目地块属性、周边配套及基于本案地段及资源优势，建议按以往快销模式进行产品规划，一方面是快速变现实现现金流；其次，从区域特征来看高层住宅去化速度相对较快，能够快速满足客户需求；第三，结合区域市场产品去化情况来看，大部分项目配比有100以下的产品，但去化速度较慢，市场存量较大；因此，在依托区域规划的红利前提下，将本案产品规划为高层住宅满足刚需及刚改类客户需求；洋房产品满足终端置业类客户需求。产品配比建议：结合2016年宜昌市各产品段

34、的供应及去化情况来看，市场供应80-100的刚需产品，从去化情况来看，速度较慢，市场接受度底，且存量较大；120-140及100-120的改善型产品，从供需关系来看，基本处于需大于供。（数据来源于克尔瑞）2016年80以下及80-100产品市场供应量较大，但去化情况一般，市场存量较大；100-120产品供应量为6513套，去化率超100%（部分存量去化），120-140产品供应量达5358套，去化率超100%（部分存量去化）。（数据来源于克尔瑞）综上所述，首先结合市场去化情况来看，80-100产品，有一定的市场需求；在恒大追求快速去化的战略前提下，对于利润要求较大，因此，在该类产品的配置上建议

35、合理控制，同时要体现项目的高端形象，从物业规划及产品配比上与同区域恒大项目进行差异化；因此，在结合恒大在宜昌的在售项目及区域供应产品去化情况（具体如下）本案所在区域周边典型项目户型产品去化情况如下表：因此，结合宜昌市场各物业类型及产品面积段去化情况来看，80-100两房产品区域市场供应较大，但去化情况一般，有一定的刚需市场需求；100-120刚改类高层住宅产品市场去化情况较好，需求量较大；别墅类终端置业产品，区域供应量不大，但从市场去化情况来看，去化较好。综合考虑产品去化速度及利润最大化，同时与本案所处同一区域的郭家湾地块进行产品进行区分，避免因产品规划引起内部竞争；其次该地块在符合容积率要求的前提下具备规划洋房