济南写字楼市场研究报告

1、第一章 前言第三章 各板块物业分析第二章 济南写字楼市场概况介绍第四章 济南写字楼市场供求分析第五章 济南写字楼市场租赁 和销售价格情况第六章 写字楼市场发展趋势展望第一章 前言一、报告的写作背景 、济南新城市规划带来的机遇 济南市城市总体规划（2005年2020年）中提出，中心城空间结构为“一城两区”。“一城”为主城区，“两区”为西部城区和东部城区。向西南扩展至长清城区，中心城规划范围由原来规划的526平方公里扩大到1022平方公里。在行政办公规划方面，在燕山新区中南部预留省级行政办公用地；在龙洞地区建设市级行政办公中心。主城区规划重点是优化用地结构，调整和强化政治、经济、科技和文化中心功能

2、，并发展会展、体育、物流等新兴服务业；燕山新区位于二环东路以东、大辛河以西，形成以行政办公、公共服务、体育休闲为主的现代化新区。南部规划为以行政办公、体育休闲、文化娱乐等为主导功能的综合性公共中心，建设省、市行政办公中心和奥体中心；一、报告的写作背景 、济南新城市规划带来的机遇 城市功能划分明显，城市规模扩张，各类房地产物业需求空间加大。优化老城区用地结构，行政规划用地移植新区，办公物业产品新一轮需求来临。一、报告的写作背景 、BRT系统缩短城市空间距离 北园路BRT系统建成之后，对于济南北部市民的出行带来极大便利，北部各产业发展速度将大大加快。未来济南的BRT系统成网络化发展，整座城市的发展

3、速度将随之加快，时间空间结构缩短。一、报告的写作背景 、东部新城CBD建设初现端倪 1城市规划带给东部的机遇 借助东拓发展契机，高新区的城市中心地位日渐凸现。依托济南新政务中心、奥体中心的建设，高新区的战略地位进一步提升，高新区 的房地产相关产业链需求发展空间巨大。2大量的土地供应为东部新城CBD建设提供先决条件 在济南国土资源据了解到，高新区在2006年将有13总土地进行招拍挂，总的用地1400多亩，用地性质主要有住宅、商业及写字楼办公，其中商业办公用地量较大，约占到3/5。高新区加大区域建设力度，推出地块主要以商业办公为主，对高新区的CBD建设提供发展条件。3会展产业带来的宣传效应 会展行

4、业作为全球的阳光行业已经越来越受到人们的重视，会展行业以其强有 力的宣传效应，已经成为一个城市经济发展的重要组成部分。济南国际会展中心坐落于高新区，它的影响力将大大提升高新区以及济南的城市影响力。二、报告研究的主体定性 商务写字楼物业：城市经济、金融、办公产业带的成熟地段，能够迅速到达工作目的地或能够被迅速到达本地段的强大交通配套所支持、周边齐全的商务或商业配套（500米内），物业动线设计人流分散输送能力、商住配套的齐全性，采用租赁或单卖的运作模式开发的物业体。三、报告数据的信息来源 本报告的数据来源主要是以信立怡高市场研究中心写字楼数据库及第二季度对济南写字楼市场的全面调研数据更新，济南市统

5、计局、济南市人民政府网、济南房地产网、搜狐地产济南站等多家政府网站及房地产信息网站。四、研究范围 济南市在售和已售完的项目，具有代表济南写字楼市场整体水平的项目，主要研究范围划定为4大板块，泺源大街板块、山大路板块、东外环板块、工业南路高新区板块。第二章 济南写字楼市场概况介绍一、济南写字楼产品发展历程回顾1萌芽时期：济南写字楼市场的起步阶段大约是在上世纪80年代末90年代初，当时的写字楼产品还是一个比较模糊的概念，一般是政府机构的办公场所，或大型国有企业闲置的办公楼，由于政府机构和大型国有企业的办公场所控制率较高，将部分物业以较低的租金进行租赁，这类是最早的写字楼租赁市场，或者说是写字楼发展

6、的萌芽时期。这类产品主要分布在火车站、市政府周边区域。2发育时期：随着市场经济的发展，各类私营企业数量急剧增多，现有的办公类产品已经满足不了市场需求，这时第二代办公物业诞生酒店类办公产品。这类产品主要是酒店、商业、客房、办公场所的一个综合体建筑，代表产品是索菲特大酒店等；当酒店类办公产品日渐活跃后，受到经济发展因素的影响，各个行业的市场竞争日愈加剧，在原有的酒店类办公产品受到一定市场冲击。主要原因在于这类产品的租赁价格相对较高，一些在发展时期的企业对这时的租价有一定的抗拒力。在众多因素的影响之下，很多业主将办公场所迁至住宅小区，这样可以减少租赁办公场所开支，在这种市场需求之下，很多开发商将住宅

7、产品打着商住两用的牌子推向市场，但究其根源来讲，这种产品还是住宅产品，它只是在某种市场需求之下的一种产物，缓解了办公需求与办公物业之间的一种抵抗性矛盾。代表楼盘有三庆汇文轩等。3发展时期：在本世纪初，济南房地产市场有了前所未有的迅猛发展，住宅、写字楼、商业物业等产品打破原有的局限，进入新一轮的更新时期，在这一时期，济南写字楼市场发展变化较快，经过以上2个阶段的发展，给济南写字楼市场的产品更新提供良好的依据，在科技、经济发展的带动之下，原有的各种小企业已经经过了艰苦的创业时期，在企业经济实力，规模上都有了很大变化，在办公场所的需求上也有很大提升，原有的办公场所满足不了企业发展的需要，在多方面因素

8、的崔生下，具有良好办公环境、更加优良的硬件配套设施办公产品面世写字楼（五A级高智能化写字楼），这一时期的写字楼属于真正意义上的写字楼。产品分布上也比较广泛，泺源大街、山大路、二环东路、工业南路高新区等区域写字楼产品层出不穷，一时供应量远远大于市场需求，写字楼市场进入一个真正的发展期。代表产品有中信广场、银座数码广场、金龙大厦等。一、济南写字楼产品发展历程回顾二、济南写字楼市场的板块划分泺源大街山大路东外环高新区火车站经十路二、济南写字楼市场的板块划分传统CBD区域泺源大街板块该板块是济南最具有商业氛围、写字楼产品集中、具有代表济南写字楼产品发展历程的区域，也是济南老城区现有的CBD区域，代表楼

9、盘有中信广场、金龙大厦、中银大厦等。区域产品销售价格在9000元左右，在售项目圣凯财富广场。区域平均日租金在2.5-4.5元之间。科技聚集区山大路板块该板块是济南的电子产品集中区域，素有济南的中关村之称，该区域的写字楼产品也与电子产品有着密切的关系，该区域写字楼的主要入住客户多以电子产品经销商为主，代表楼盘有数码港大厦、银座数码广场、国华商务大厦等。区域产品销售价格在7000元左右，在售项目数码港大厦。区域平均日租金在1.52.5元之间。商住楼集中区东外环板块该板块是一个比较特殊的板块，它主要是依托济南高新区的第二次跳跃式发展而兴起的板块；该板块现在已经是济南写字楼产品比较集中的区域，区域市场

10、认可度极高，发展势头猛近。该板块的代表楼盘是嘉恒商务大厦、东环国际广场、发展大厦等产品。区域产品现销售价格在5700元左右，在售项目三威大厦。区域平均日租金在0.81.5元之间。二、济南写字楼市场的板块划分未来新城CBD高新区板块高新区板块的发展具有前瞻性，其楼盘品质也属于济南写字楼产品的高档物业，代表楼盘是世纪财富中心、枫润商务大厦、齐鲁软件园、大学科技园等产品。区域产品销售价格在5300元左右，区域平均日租金在0.8-1.2元左右。按照以上各区域的特征予以板块划分，这样可以更好的进行写字楼产品的市场研究，为研究济南写字楼产品的价格走势、市场的供求关系、产品发展趋势、热点区域的预测解析有更为

11、优越的条件 。三、济南写字楼市场近期发展状况写字楼产品具有较高的投资回报，写字楼产品也备受关注，尤其是商业氛围浓厚，市政配套健全的区域，写字楼已经成为绝对的抢手货。供给随着经济快速发展，城市规模不断扩大，以前的零散供应已经改变，写字楼市场逐步 “集中化”、“片区化”；泺源大街板块、经十路沿线、工业南路高新区板块等等，这些板块的供应量较大，产品品质较高，多以甲级写字楼居多。需求从我公司的市场调研情况来看，济南写字楼市场的投资购买比例渐渐加大，新开发的写字楼项目的投资客户比例渐增，（枫润商务大厦），写字楼的投资回报价值开始备受关注。价格及租金水平目前济南写字楼市场销售价格仍然有上升空间，并且随着城

12、市规划发展战略的逐步实施，新的需求时期的到来，济南写字楼市场的总体价格将不断上涨，市场投资潜力巨大。济南写字楼市场现在的租金回报比例较北京、上海、深圳等发达城市的水平要偏低，但收益水平还是远远高于货币的银行储蓄利率、也远高于住宅投资。第三章 各板块物业分析一、泺源大街片区项目位置、楼体、户型分析项目名称项目位置建筑面积万楼体类型户型（平方米）中信广场泺源大街150号4.512层小高层170200中银大厦泺源大街22号4.336层超高层40-50，170，200一般600平米半层出租银座索菲特泺源大街67号156层（1020层）超高层100金龙大厦泺园大街229号12主楼31层，东西楼23层超高

13、层、高层主楼大开间200，栋楼单元式写字间以40-90为主，20、110为辅三箭银苑花园济南民生大街22号82栋高层 28层、31层高层、超高层200287（75%）150(25%)银座晶都国际石棚街16号4商务办公小商务办公801000，主力集中在80180永安大厦泉城路268号38地上17层，地下2层高层60、120左右、2200丰利大厦泉城路318号210层（610层位写字间）小高层7090（50%），100200（50%）泉景恒昌大厦经四路288号3.6526层高层70、90、98银河大厦纬二路经七路交叉口841层超高层200（半层、整层出租或出售）一、泺源大街片区项目配套 项目名称楼

14、宇配套社区配套周边配套中信广场中央空调、6部奥迪斯电梯职工餐厅、银行、洗衣房、美容院、邮局泉城广场、济南二中、银座商城、玉泉森信大酒店中银大厦水、电、中央空调、5部电梯银行、会议室邮局、酒店、历山剧院、泉城广场大堂挑空10余米银座索菲特中央空调、3部富士达电梯（两客一货）大堂4米高，与索菲特大酒店大堂相连餐厅、酒楼会、会议室、健身房、咖啡厅银座商城、中信银行、歌厅、银座索菲特大饭店金龙大厦LG电梯15部、中央空调、大堂有订票等服务民生银行、农业银行占一层，商务会所，、休闲中心、分布在1到6层邮局、银行、证券公司三箭银苑花园LG电梯、清华同方中央空调健身房、餐厅、商务会所人民商场、银座超市、顺河

15、高架路银座晶都国际5A,中央空调、品牌电梯，小户型6梯16户，高级公寓两单元2梯3户，商务办公7梯10户泛商务会所、国际街区人民商场、银座超市、顺河高架桥永安大厦5A,大堂4.8米挑空，中央空调，两部星玛电梯商务中心、会议室、多功能厅1到6层是伊势丹购物卖场，泉城广场、皇冠假日酒店、三联卖场、超市、省府机关银河大厦中央空调、14部电梯餐厅、健身房、茶社华夏银行、国华商场、工商银行、建设银行、农业银行一、泺源大街片区车位列表项目名称车位数量车位价格中信广场地下150个，地上90多个地上免费，地下300元/月/个中银大厦100个左右地下300元/月/个银座索菲特200个150200元/月/个金龙大

16、厦地下150200个，地下地上共400个地上100元/月，地下300元/月/个三箭银苑花园150个左右售25万，租地上100元/月，地下300元/月/个银座晶都国际700未定永安大厦300个车位260元/月/个丰利大厦地下车位100多个银河大厦地上50个地下200个地上免费入住企业列表 项目名称入住企业行业典型入住企业入住企业性质中信广场银行、电气、装饰、代理、保监会、通讯、科技、保险、工程造价等IBM、中原物业公司、康桥律师事务所、通用电气公司、中信实业银行大中型企业中银大厦证券、房地产、机械、医疗设备等华夏证券、中信建投、山东大地房地大型企业银座索菲特通讯、电脑、装饰、手机、房地产等摩托罗

17、拉、华为集团、山东鑫龙房地产等知名大型企业金龙大厦银行、保险、手机、装饰民生银行、人寿保险、摩托罗拉、业之峰等外地知名品牌的大公司三箭银苑花园广告、媒体、贸易、医疗设备三石广告、易高传媒、柏宁实业、思必得医疗设备公司本地中小型企业永安大厦律师事务所、广告、咨询以发展中的中型企业为主银河大厦国贸等净雅公司大中小型企业均有一、泺源大街片区项目售价、租金列表 项目名称价格（元/平米）租金（元/平米/天）物业管理费用（元/月/平米）中银大厦4.52中信广场只租不售4（建筑面积）包含在租金里银座索菲特只租不售5只交付水电费，无物业管理费金龙大厦售完只租3.5-4含物业费，只交电费三箭银苑均价7300只售

18、不租2.5银座晶都国际均价72002（建筑面积）6永安大厦起价8270均价9000436丰利大厦最高9500均价8800最低25 最高425银河大厦35含物业费二、山大路片区项目位置、楼体、户型列表 项目名称项目位置建筑面（万）主力户型面积（平米）楼体类型特区数码港山大路57号4.6LOFT188；商务空间80120A、B、C三栋C座12 F银座数码广场解放路43号7.3150-200主楼23F，裙楼共6F创展中心山大路201号2120地上9F,地下1F城市33文化东路51号1.330-4017F海蔚广场花园路101号20901201栋写字楼，25F；4栋住宅金三角迷你特区历山路、黄台南路交汇

19、处1.230-407F商住两用历东商务大厦解放路112号2.810012020F项目配套 项目名称楼宇配套社区配套周边配套特区数码港宽带、可视对讲、2部电梯、中央空调咖啡厅、健身房山大、科技市场、国美银座数码广场6部瑞士迅达电梯、中央空调、5A系统会所、银行、会议室银行、超市、邮局、中心医院、高校创展中心2部奥迪斯，2部帝森电梯、约克中央空调通讯城、员工餐厅银行、餐饮、文化东路高校城市332部电梯没有山师、山艺、超市、医院海蔚广场宽带入户、市政集中供热、中央空调底层商铺大润发，苏宁，山大金三角迷你特区精装修，双气三线，宽带商务吧、咖啡厅山大、山大二院、国美、大润发历东商务大厦宽带入户、中央空调

20、、一、二层裙楼独立出入口恒丰银行、中心医院，山东国际饭店5部电梯（未拆封）二层屋顶花园设计二、山大路片区项目车位列表 项目名称车位数量价格特区数码港300个130元/月银座数码广场地下两层240个2元/个/天创展中心200个地下300元/月，地上80元/月城市3390个海蔚广场地下两层600个，地上200未定金三角迷你特区公用停车场免费历东商务大厦200售5万元/个项目租售价和物业管理费列表 项目名称价格（元/）租金（元/天）物业管理费用（元/月/）特区数码港70001.737银座数码广场均价2.3物业管理65元/月/平米创展中心2235城市331522海蔚广场22.5金三角迷你特区151历东

21、商务大厦24三、东外环片区项目位置、楼体、户型列表 项目名称项目位置建筑面积（万）户型面积（）楼体类型东环国际广场二环东路3966号15200300（AB）130150（CD）4栋，A、B座33FC、D座29F、均为超高层中润世纪广场燕山立交桥东34住宅90150办公802007幢写字楼、高层16F，10幢住宅楼小高层11F三庆枫润商务大厦工业南路110号380200A座21F高层、B座9F小高层嘉恒商务中心华龙路口5150-17026层高层项目配套 项目名称楼宇配套社区配套周边配套东环国际广场三菱分户式变频空调每座3部三菱静音高速电梯商务会所、数码会议室、空中花园甸柳小学、省经济计划学校、银

22、行、长途汽车站中润世纪广场未确定未确定万嘉隆，各大银行、千佛山医院、燕山健身广场三庆枫润商务大厦空调自己配置，5梯12户，集中供暖、智能化管理A座1到2层为超市、买场，3层是美容店和咖啡店，B座1到2层经营餐饮、美容，商务中心提供收发信件、机票预定等服务长途汽车站、餐饮嘉恒商务中心6部奥迪斯电梯、有线、宽带四星级酒店标准省图书馆、百花小区、工行、区供电局三、东外环片区项目车位列表 项目租售价和物业管理费列表 项目名称车位数量价格东环国际广场70015万/个，220元/月/个中润世纪广场未确定租售未定三庆枫润商务大厦300个12万/个，50元/月/个嘉恒商务中心地上63个，地下110个租地上10

23、0元/月，地下150元/个/月项目名称价格（元/）租金（元/天）物业管理费用（元/月/）东环国际广场均价25中润世纪广场7200只售不租 未定三庆枫润商务大厦1.926嘉恒商务中心均价1.32四、高新区片区项目位置、楼体、户型列表 项目配套 项目名称项目位置建筑面积（万）主力户型面积（平米）楼体类型三庆世纪财富中心国际会展中心对面20（ABCD）A、B为150到800空间，B、支持整层，C座2到8层为5套400平米空间，自由分割，9层全为45平米小户型，4栋，12层小高层环保科技园正丰路中段10支持整层定制12栋6层多层齐鲁软件园高新管委会对过1420-2005层多层项目名称楼宇配套社区配套周

24、边配套三庆世纪财富中心不带空调、暖气，AB每栋3部日立，CD每栋3部三菱、大堂挑空5.6米D座为酒店，配有歌舞厅、健身房齐鲁软件园、国际会展中心、百事可乐、陵木等园区、高新区管委会环保科技园国中央空调，三菱电梯A座4部，其余各栋3部创业服务中心800米范围内无任何配套，800米外为现文南路，有餐饮、企业，无银行齐鲁软件园宽带、4部电梯银行、餐饮四、高新区片区项目车位列表 项目租售价和物业管理费列表 项目名称车位数量价格三庆世纪财富中心楼间随便停不收费环保科技园1010暂时不收费齐鲁软件园60个免费项目名称价格（元/平米）租金（元/平米/天）物业管理费用（元/月/平米）三庆世纪财富中心起价480

25、0均价5200均价1.22.5环保科技园国际商务中心售完均价0.65 含物业费，交电费齐鲁软件园只租不售1含物业费五、火车站片区项目位置、楼体、户型列表 项目配套 项目名称项目位置建筑面积（万）主力户型面积（平米）楼体类型明珠国际商务港纬三路与经一路交汇处958、72、110、137、165自由分割48层汇鑫国际商务大厦大纬二路北端26010016F高层名人广场无影山中路121号4.2801303栋12F，板式小高层项目名称楼宇配套社区配套周边配套明珠国际商务港6部三菱电梯、约克和格力中央空调，12米挑空大堂咖啡吧、纯正西餐、豪华会议厅、健身房、星级酒店、酒店式商务公寓、国际商务会馆、直升机停

26、机坪火车站、酒店、宾馆、银行汇鑫国际中央空调，集中供暖，施耐德电梯4部餐饮、娱乐火车站、长途汽车站中恒商城，医院商务大厦名人广场LG高速电梯、电视监控，智能化车库3000平米屋顶健身花园，顶层复式附带空中花园泺口生活圈五、火车站片区项目车位列表 项目租售价和物业管理费列表 项目名称车位数量价格明珠国际商务港300多个200元/月/个汇鑫国际商务大厦200个100元/月名人广场地上地下两层车库150元/月项目名称价格（元/平米）租金（元/平米/天）物业管理费用（元/月/平米）明珠国际商务港均价7000只售不租3汇鑫国际商务大厦均价52001523名人广场11六、经十路片区项目位置、楼体、户型列表

27、 项目配套 项目名称项目位置建筑面积（万）主力户型面积（）楼体类型三庆汇文轩经十路65号3.59130200东25F，西20F，均为高层第一大道经十路38号3.1 80200地上24F，地下2F，高层鲁信文汇花园青年东路1号71202001栋写字楼，地上10F，地下3F，小高层；2栋高层住宅，一栋17F，一栋20F，高层。1栋多层住宅。普利海辰大厦文化西路13号3150400地上11F，地下2F，小高层项目名称楼宇配套社区配套周边配套三庆汇文轩中央空调、4部LG电梯室外健身设施、大润发、省中医、山师大第一大道4部上海迅达电梯，日本大金中央空调 商务酒店、咖啡吧、健身房、大型会议室配套较少鲁信文

28、汇花园美国开利智能中央空调上海东芝垂直升降电梯六部市政集中供暖，通讯、网络系统百兆入户千佛山、植物园。商务、医疗、学校配套齐全普利海辰大厦富士达电梯2部，中央空调1层为商铺，设计有中庭大润发，邮局，医院，农行、建行、工商行、招行、 六、经十路片区项目车位列表 项目租售价和物业管理费列表 项目名称车位数量价格三庆汇文轩1003.5/平米/月第一大道停车场地未定价格未定鲁信文汇花园未定125万/个（不出租）普利海辰大厦150售15万/个项目名称价格（元/）租金（元/天）物业管理费用（元/月/）三庆汇文轩70002525第一大道均价9600无无鲁信文汇花园6900217普利海辰大厦均价7500152

29、8七、各片区比较分析片区地位写字楼类型写字楼档次周边配套入住企业平均建筑面积（单位：万平米）租金（单位：元/平米/天）泺源大街片区绝对的中央商务区、名企云集专业写字楼酒店式写字楼、银行式写字楼最高最完善大中型企业较为集中金融企业比较集中53-4.5山大路片区科技氛围浓小户型写字楼集中地商住两用较高较完善科技企业企业较多5.61.5-2.5东外环片区新老城的衔接带写字楼集中在主干道专业写字楼商住两用较高较差中小企业为主14（主要是东环国际和中润的面积较大）1-1.5北园大街片区交通干线升级北跨提升物业价值酒店式公寓、商住两用中低差以建材、家俱企业为主61-2火车站片区口岸经济基础设施差，辐射力有

30、限酒店式公寓高差9经十路片区贯通东西大动脉专业写字楼较高较完善41.5-2.5高新区片区正在崛起的商务中心中低差小型、高新企业为主130.6-1.2西部区域写字楼较少，尚未形成片区；写字楼的档次、配套和租金，呈现以泺源大街为核心，向四周递减的趋势，向东的纵深延伸到高新区；商住两用楼和旧的写字楼，由于项目建设年代较早，停车住往往不足、本身的设备老化和周边的配套较差，原有租户有向东、向南迁移的趋势，主要迁往二环东路和经十路；泉城广场项目位于济南CBD核心区，楼盘档次最高，周边配套最完善，该区域是高档写字楼最集中区，大型企业云集；第四章 济南写字楼市场供求分析一、四年来供应量估算项目名称建筑面积（万

31、）项目名称建筑面积（万）三箭银苑7丰利大厦2三威大厦4齐鲁软件园19.7三庆世纪财富中心7环保科技园9.6银座晶都国际3.2银座数码广场7东环国际广场15嘉恒商务大厦5.6金龙大厦10三庆汇文轩3.4嘉汇环球广场3.5七星吉祥大厦3.4融基大厦3.3发展大厦2.7国华商务大厦4.2第一大道3.1汇鑫国际商务广场2泉景大厦4.4普利历东商务大厦3.6海尉广场3中润世纪广场15数码港大厦4.6永安大厦3.8三庆枫润商务大厦3.2银都国际大厦5普利海晨大厦4圣凯财富广场普利槐荫大厦1.9（注：以上所选取的样本，是在济南写字楼市场比较有代表性的物业，在统计年供应量方面，是按照该项目推向市场的面积，在每

32、年的统计中还包括该项目销售的年存量。）一、四年来供应量估算由于济南写字楼产品历年来的统计都比较模糊，统计的口径不一，在产品的市场供应量的统计上有很大难度，通过政府网站，加之公司进驻济南后市场研究中心对济南写字楼市场的把握统计，归算出03年到06年四年间的济南写字楼产品的市场供需量，并进行对比分析：（说明：本报告中的统计数据来源是济南市统计局、济南市写字楼网、信立怡高市场研究中心写字楼数据库）济南房地产市场在最近几年一直是快速发展的，尤其是写字楼产品的发展步伐过快，在经历了萌芽时期、发育时期之后，济南写字楼市场已经走向真正意义上的发展时期；写字楼市场发展到这一时期，在市场需求上已经处于供需不平衡

33、的状态。二、济南写字楼未来供应及热点区域预测由于济南是个比较特殊的城市，就其地理位置来讲，东西有可拓展的发展空间，南面是群山，北临黄河，南北的发展空间有限，济南市的整体发展规划主要是以东拓和西进为主旋律。在城市发展的主旋律下，济南的经济水平、市政配套、城市交通、各区域的发展状况也是决定写字楼产品的发展走势的一个重要因素。就济南写字楼市场的热点区域，在看来主要影响因素有两个，一是政务中心的迁移影响（市政府东迁），二是城市交通条件的改善（BRT系统）。在济南东拓力度的加大、市政府的迁移东部新城区，高新区将是新一轮城市中心区发展的前沿阵地，高新区将是未来的一个写字楼集中的热点区域。写字楼产品孕育的条

34、件很多，而便利的交通是首要条件，北园大街BRT系统完成后，在北部工作的人们在时间和空间上将有很大改善，北园大街沿线也将是写字楼发展的热点区域。三、写字楼需求客户群体简析济南写字楼市场的需求客户群体可以初步划分为以下几类：政府机关、事业单位客户群；大型国有企业、民营企业、中小型自营企业、个体工商企业客户群；另外还有一类特殊的强有力需求群体投资客户群体；四、写字楼需求影响因素简析影响写字楼市场需求的要素很多，例如宏观上的经济能力（GDP），城市企业数量，产业机构变化等，中观上的区域功能，市政配套、商业氛围等等、微观上的楼宇硬件配套功能，物业管理水平，销售策略租赁服务等等。五、新政及股市对济南写字楼

35、市场的冲击 “国六条”等相关新政的实施，对写字楼市场来说是一个挑战也是一个机遇。受到城市发展阶段性以及地产开发模式的影响，区域的发展往往是住宅先行，写字楼收尾，城市中心区域剩余土地多为商务、商业等综合用地性质，因此写字楼市场将会有更大的发展空间。 由于06年下半年到07年上半年，股市基金行情较好，社会大量资金涌入该行业，导致以前最具投资潜力的房地产行业意识受到抑制，尤其是办公类产品、商铺类产品的投资客户减少，导致办公产品市场一时销售量减少，市场需求缩量。随着股市的下滑，部分资金将会涌入其它投资行业，在07年下半年写字楼市场将会好转，投资客户比例将加大。 第五章 济南写字楼市场租赁和销售价格情况

36、一、研究目的研究写字楼市场的销售价格和租赁价格的主要目的有两个：一方面反映近期写字楼市场的活跃程度，另一方面是反映市场未来的投资潜力 。二、研究方法写字楼产品与住宅产品相比投资属性更重一些，因此在价格水平研究上更多的关注租金水平和租金/销售价格这两个方面。使用需求影响控制率租金水平影响投资回报率投资回报率影响销售价格销售价格影响投资需求租金价格影响使用需求控制率影响租金水平这种特殊价格机制使我们在价格研究中必然关注租金、销售价格和它们之间的内在联系这三个方面。三、销售价格及特征数据来源：信立怡高市场研究中心写字楼数据库高新区板块高新区是济南新兴的一个行政区域，并且随着济南市的城市发展战略规划的

37、实施，高新区将成为济南新的十一五规划下的一个政务中心区域，该区域的写字楼产品销售价格一直上涨，2006年底该区域写字楼均价为5100元，到07年上半年上升到5250元。尤其是济南政务中心东移，奥体中心坐落在燕山立交东面，这些都为东部的写字楼市场的蓬勃发展带来了更多的契机。泺源大街板块该板块是济南写字楼市场售价及租赁价格最高的区域，一直是济南写字楼市场的焦点区域，该区域具有便利的交通、成熟的市政配套，目前区域市场销售均价在8400元/，该区域的写字楼产品在品质上也是济南的代表，并且已经成为济南写字楼产品的聚集区。其他板块山大路、东外环这两个区域的写字楼市场一直处于平稳发展状态，无论在销售价格还是

38、在租赁情况方面。四、近几年各板块租金变化情况以下所选取的样本是济南写字楼各板块比较有代表性的楼盘，在位置上、楼盘自身品质、入住率、租赁情况等因素在各板块中都是有一定代表性的，以上楼盘租金是通过大量市场调研，主要是以二手房租赁交易市场、与入住客户交谈所获得的数据，在数据的时效性、准确度上都有一定保障。项目名称2004年租金2005年租金2006年租金中信广场3.24.14.3银座数码广场1.51.82.3东环国际广场0.81.251.6三庆世纪财富中心0.60.91.2根据信立怡高市场部收集的统计数据，济南市2006年的写字楼市场整体租赁平均价格范围在13元/天，整体的租赁价格涨幅不高（2005

39、年约为0.92.8之间）；由于济南写字楼市场分布情况比较复杂，位于传统中心区域、商业氛围浓厚的地段租金价格较高，非中心区域的销售价格比较低，租赁价格也一直上不去。五、影响租金价格水平因素1地段地段决定产品价值，在房地产行业已经是一个不成文的真理，我们通常所说的地段决定产品价值，一般针对住宅产品，而地段却是影响写字楼产品租赁价格的首要因素；写字楼的功能决定了地段在写字楼开发中的中心地位，其销售价格、租赁价格、空置率等重要因素与地段的好坏有着直接关系，相对成熟且具有开发潜力的商务办公地段是写字楼产品成功开发必不可少的重要条件。2配套这里所要讲的配套包括两个方面，一方面是外因，写字楼产品的商务属性时

40、期对周边的大市政配套远远高于住宅，商业、金融、通讯、网络交通、充足的停车场地是必不可少的；另一方面是产品自身的配套，也就是产品的自身品质。良好的物业品质包含硬件配套和软件设施，他们是直接影响入住客户对产品的使用感受。3商务氛围商务氛围是影响写字楼销售价格和租赁价格的另一大重要因素，所谓商务氛围是一种自由形成的氛围，聚集效应在商务氛围中扮演这种要角色。例如泺源大街、泉城广场周边。六、对各板块租金走势预测根据信立怡高市场部对济南写字楼市场租金情况的历年统计，结合济南写字楼市场的发展趋势，对未来济南写字楼市场的租金水平进行简单分析及预测：由于市场供应量逐年过盛，写字楼日租金价格蠕动上升，总体涨幅不高

41、，租金水平平稳。写字楼市场的新热点区域的出现将冲击济南的 “CBD” 区域，原来最火热的地段泺源大街板块租 金价格将有所下滑。非热点区域的租金水平增长缓慢，将继续保持低回报率现象。七、租金回报率分析目前济南市的住宅投资回报率一般是在2.54%之间，例如购买山大路区域的一住宅产品，面积是100，现在该区域商品房的整体销售均价是5300元，那么总投资是在53万元，100住宅月租金最高是1650元，那么它的投资回报率是3.7%；由于山大路是济南的科技市场，人员流动性比较大，区域从业人员比较多，所以该区域的住宅投资回报在济南市已经是比较高的了，其他几个板块的投资回报率一般不会超过3。济南市写字楼产品的

42、投资回报率一般是在8%左右，同样以山大路区域为例，购买100的写字楼产品，单价是6680元，平均日租金为1.6元/天，那么它的总投资回报率是8.6%。区域泺源大街山大路东外环高新区住宅均价（元/）6500530051004400样本面积（）100100100100月租金（元/月）2000165012001000投资回报率（%）3.693.72.82.7写字楼均价（元/）7367668054255100样本面积（）100100100100日租金（元/日）2.81.61.21.05投资回报率（%）13.78.68.07.4（以上租金取值以市场研究中心统计资料，并结合济南房地产网二手房租赁市场的交易

43、价格，时间为2007年6月底）七、租金回报率分析成熟的写字楼区域租金回报率也是最高的，泺源大街片区的租金回报率依然引领写字楼租赁市场，该区域将会一直是济南写字楼投资的理想区域。山大路、东外环这两个片区的投资回报率处于正常范围，其投资价值也将慢慢提升，稳定的市场将给投资者提供更加优越的投资平台。高新区的写字楼产品投资回报率是最低的，该区域还尚属一个新兴的写字楼区域，但随着市政配套的完善、城市发展方向的引导，市场前景及投资潜力看好。八、写字楼产品销售价格及租金变化前景 一、销售价格稳步提升 较住宅产品而言，写字楼产品的高投资回报率使其备受关注，尤其是在市政设施配套齐全，交通便利，性质较成熟的区域，写字楼产品将成为投资者的抢手货，投资购买比例逐渐加大。这是促使写字楼市场销售价格提升的原因之一。另外，随着济南市城市发展战略的逐步实施，大好的发展前景将引领新一轮的投资需求，市场需求旺盛，投资潜力巨大，这将直接导致写字楼市场上价格的稳步提升。二、价格差异逐步拉大 从总体上看，写字楼产品的售价会稳步上升，但若是针对不同区域的产品而言，写字楼价格的差异呈逐步拉大的趋势。这与产品的区域位置、配套系统及政治等因素有