长春现代农机物流科技园

1、长春现代农机物流科技园版权声明：本文仅供客户提案使用，版权归长春*地产代理有限公司所有，未经长春*地产代理有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。谨呈：*农业发展投资有限公司第一阶段农机产业发展、市场分析及项目自身分析第二阶段本项目整合定位、营销推广及规划建议第三阶段项目财务技术指标分析经济预算农机业发展历程及相关政策分析全国及东北三省重点农机市场分析长春农机市场专项分析项目概况项目发展环境分析项目SWOT分析工作内容区域价值分析长春现代农机物流科技园前期工作的阶段划分项目十大主题定位项目营销策略项目推广策略一期物业 规划及发展建议第一阶段农

2、机产业发展、市场分析及项目自身分析农机业发展历程及相关政策分析全国及东北三省重点农机市场分析长春农机市场专项分析项目概况项目发展环境分析项目SWOT分析中国农机发展情况第一阶段农机产业发展、市场分析及项目自身分析农机业发展历程及相关政策分析全国及东北三省重点农机市场分析长春农机市场专项分析项目概况项目发展环境分析项目SWOT分析吉林省农机发展情况时间发展特点发展规模2001-2007稳步提升阶段农业机械化水平大幅度提高，作业领域不断拓宽。2006年，全省机械播种和机械耕整地机械化水平分别达到46%和56.6%，主要粮食作物耕、种、收综合机械化作业水平达到36.61%，农业运输、场上作业和后勤加

3、工基本实现了机械化和电气化，农村用工总量60%由机械完成。近年来，吉林省农业机械保有量保持快速增长， 2006年，农机总动力达1620万千瓦，农用拖拉机保有量70万台左右；配套农具也得到大幅度增加，达到178.7万部，农机具配套比由2001年12.13提高到2007年12.64。2008-2012“计划中的”快速发展阶段为提高农业综合作业水平，吉林省将加快推进全程农机化示范区建设，力争从20072012年全省30个农业大县实现玉米、水稻、大豆等主要粮食作物种、耕、收等主要生产环节全程机械化作业，主要粮食作物综合机械化水平达到80%以上。第一阶段农机产业发展、市场分析及项目自身分析农机业发展历程

4、及相关政策分析全国及东北三省重点农机市场分析长春农机市场专项分析项目概况项目发展环境分析项目SWOT分析当前经济环境、政策对农业的影响经济环境当前经济形势下，我国经济将由出口贸易拉动经济增长逐渐向扩大内需拉动经济增长转型，农业改革也受到了极大的重视，中国农业将逐渐向产业化迈进。对项目影响农业产业化的建设发展，必将引起新一轮的农业机械化的高潮，农机市场前景较为广阔。东北三省均为农业大省，未来农机需求量将更大，东北地区目前仅有两个大型农机市场，本项目的发展空间巨大。政策环境在2008年举办的十七届三中全会上，国家把农业作为发展重点，未来各项强农惠农措施力度将加大，2009年农民购买农机补贴种类将大

5、幅度扩大，补贴标准也将大幅度提高。一系列农业发展利好因素将对农业机械产品市场产生强劲的内生性增长需求。对项目影响一系列力度更大的惠农政策，将促进农业现代化的发展，使农民购买农机产品的成本变得更低，将使农机的保有量大幅上升。吉林省内目前农机市场分散，形式落后，本项目作为新型的大规模的农机交易平台，是符合现在以及未来市场需求的。农机业发展历程及政策分析结论第一阶段农机产业发展、市场分析及项目自身分析农机业发展历程及相关政策分析全国及东北三省重点农机市场分析长春农机市场专项分析项目概况项目发展环境分析项目SWOT分析我国农机市场经过30余年发展，目前已经进入到高速发展阶段，吉林省在宏观市场环境下也制

6、定了自己的五年“计划”快速增长阶段（2008-2012年），再配合目前国家的宏观经济形式及国家针对农业、农机市场所颁布的扶持性政策，未来农机市场将迎来一个快速的发展阶段。东北三省作为中国北方农业生产重点区域，农业机械化发展空间广阔，从而对农机市场也存在较大的需求空间。综上所述，经济转型、政策扶持、农业大省本项目具有开发农机专业市场的基础！第一阶段农机产业发展、市场分析及项目自身分析农机业发展历程及相关政策分析全国及东北三省重点农机市场分析长春农机市场专项分析项目概况项目发展环境分析项目SWOT分析全国重点农机市场列表分布区域市场名称东北地区黑龙江农机市场、辽宁新民农机市场西北地区宁夏银川西北农

7、资城华北地区河北庞口农机市场、河北大陆村农机市场、山东平度农机市场、河北辛集农机市场、山东庆云农机市场、河南长葛金桥农机市场华东地区安徽合肥裕隆农机市场、江苏常州农机市场华南地区湖南双峰湘中农机市场第一阶段农机产业发展、市场分析及项目自身分析农机业发展历程及相关政策分析全国及东北三省重点农机市场分析长春农机市场专项分析项目概况项目发展环境分析项目SWOT分析全国重点农机市场分布图：全国重点农机市场分布图全国重点农机市场分布第一阶段农机产业发展、市场分析及项目自身分析农机业发展历程及相关政策分析全国及东北三省重点农机市场分析长春农机市场专项分析项目概况项目发展环境分析项目SWOT分析全国重点农机

8、市场市场发展指 标特 点描 述市场规模新型大型市场占地面积大，分期开发市场规模差别较大，规划面积从10-50万不等。其中，新型市场（2003年运营：黑龙江农机市场；2003年运营：河南长葛金桥农机市场、2008年运营：安徽合肥裕隆农机市场）规划占地面积都在27万以上，并且均分期开发；经营农用车辆的市场建设（规划建设）展场面积很大，在项目占地面积的30%70%之间；经营零配件的市场则门店较多，建筑容积率多在1.0左右。经营业态主营业务兼营其他由于市场规模较大，尤其是近几年兴建了大规模市场，单一农机方面的经营需求面积满足不了整个市场的供应，因此多数市场经营仍以农机具或其配件产品为主，同时也经营工程

9、机械、农资等产品。辐射范围市场周边省市为主市场规模大，导致知名度高，一般覆盖市场所在省份及其周边省份，少量市场覆盖范围达到了一些东南亚国家和非洲。经营情况普遍较好年销售额至少在5亿元以上，多集中在10亿元左右，河北庞口农机市场由于有较大规模的海外采购，年销售额可达到100亿元左右。第一阶段农机产业发展、市场分析及项目自身分析农机业发展历程及相关政策分析全国及东北三省重点农机市场分析长春农机市场专项分析项目概况项目发展环境分析项目SWOT分析全国重点农机市场市场结论全国重点农机市场主要分布于华北、华东区域！东北三省，黑龙江、辽宁均有成规模的农机市场，即黑龙江汽车农机大市场（哈尔滨市）、辽宁新民农

10、机大市场（新民市）。全国重点农机市场表现出市场规模较大，分期开发等特点，经营业态主要以农机及农机具为主，兼顾其他相关产品，市场辐射范围主要以本地及周边省市为主，个别影响力较大的农机市场可以辐射到国外市场，普遍来看市场经营状况良好。第一阶段农机产业发展、市场分析及项目自身分析农机业发展历程及相关政策分析全国及东北三省重点农机市场分析长春农机市场专项分析项目概况项目发展环境分析项目SWOT分析东北重点农机市场分析黑龙江省汽车农机大市场市场简介位于哈尔滨市松北区松北大道76号，前身为1950年的黑龙江省农业机械总公司，具有国家一级农机营销企业资质，承担全省农机公司系统的行业管理工作，是黑龙江省农机流

11、通协会会长单位和中国农机流通协会副会长单位，现有员工282人，各类职称的工程技术人员占46，下设10个营销分公司。市场规模市场规划占地32万。一期工程机械投资1亿多元，建面4.5万，其中农机配件及展销厅1.5万平米，商务中心大楼1万平米，瑞风4S店1万平米，库房1万平米，室外展销场地10万多平米，现有225家国内外农业机械名、优、特产品经销商进驻。辐射范围市场辐射黑、吉、辽、内蒙古东北地区，是我国最大的汽车、农机及工程机械集散地之一。影 响 力2007年年销售额达20亿元，物流配送近万吨，03年、05年、06年、07年、08年连续举办五届黑龙江农机产品订做交易会，蝉联全国十大农机交易市场，全国

12、农机汽车机电产品十大市场、全国农机示范市场及黑龙江省三星级文明诚信样板市场等光荣称号。整体规划功能分区市场综合办公楼；农机配件市场、农机室外展场、综合办公楼、仓库、工程机械室外展场、轻卡运输车展场；二手车市场、住宅楼、预留空地、瑞风4S店等。第一阶段农机产业发展、市场分析及项目自身分析农机业发展历程及相关政策分析全国及东北三省重点农机市场分析长春农机市场专项分析项目概况项目发展环境分析项目SWOT分析东北重点农机市场分析黑龙江省汽车农机大市场辅助经营项目主营项目农用机械工程机械运输机械挖掘机、装载机、压路机、平地机、推土机、吊车、托泵等工程机械等及各种配件轻卡、厢式汽车、自卸汽车、农用运输车、

13、三轮车、面包车等品牌主机及配件等黑龙江汽车农机大市场4S店二手车市场仓 库为市场内经销商提供仓储用的仓库，分展场式与小间式市场设有二手车市场，为买卖双方设立交易平台瑞风4S店（销售、零配件、信息反馈、维修）大、中、小型拖拉机，犁、耙、深松机、灭茬机、旋耕机、综合整地机、灭种机、插秧机、联合收割机、脱粒机、烘干机等耕整机械、种植机械、收做机械及场上作业机械、青贮收割机械、养殖机械等。各种农机配件第一阶段农机产业发展、市场分析及项目自身分析农机业发展历程及相关政策分析全国及东北三省重点农机市场分析长春农机市场专项分析项目概况项目发展环境分析项目SWOT分析辅助经营项目主营项目农用机械工程机械运输机

14、械挖掘机、装载机、压路机、平地机、推土机、吊车、托泵等工程机械等及各种配件轻卡、厢式汽车、自卸汽车、农用运输车、三轮车、面包车等品牌主机及配件等黑龙江汽车农机大市场4S店二手车市场仓 库为市场内经销商提供仓储用的仓库，分展场式与小间式市场设有二手车市场，为买卖双方设立交易平台瑞风4S店（销售、零配件、信息反馈、维修）大、中、小型拖拉机，犁、耙、深松机、灭茬机、旋耕机、综合整地机、灭种机、插秧机、联合收割机、脱粒机、烘干机等耕整机械、种植机械、收做机械及场上作业机械、青贮收割机械、养殖机械等。各种农机配件东北重点农机市场分析黑龙江省汽车农机大市场第一阶段农机产业发展、市场分析及项目自身分析农机业

15、发展历程及相关政策分析全国及东北三省重点农机市场分析长春农机市场专项分析项目概况项目发展环境分析项目SWOT分析东北重点农机市场分析辽宁（新民）农机大市场指标市 区南 环市场简介位于辽宁省中部，沈阳市西处。沈山、高新两线铁路横跨新民境内；102、304 两条国道贯穿新民农机市场场区。以新民农业机械有限公司为龙头的新民农机市场，现已发展成为含跨“两街、两路”以经营农机配件为主的大规模商城。新民南环农机商场由沈阳尚驰汽贸有限公司在1998年左右兴建，占地约5万，目前已成为专营农用车辆的大规模商城。市场规模营业面积5万平米左右，其中展场面积2万平米左右，共有商铺270家左右。该商场占地5万平米，按经

16、营车辆种类分为两个主要区域，经营三轮农用车的区域面积约1.1万平米，经营四轮农用货车的场地面积约为1.9万平米。辐射范围市场辐射范围主要集中在辽宁省，也有部分临辽宁省较近的吉林省市，如四平，公主岭等。整体规划功能分区以农机具及配件为主，沿街分布，主要是以小面积营业部为主，展场面积较小。以四轮车、三轮车为主要经营对象，从业态功能分布来看，该市场的展场面积占据较大份额。第一阶段农机产业发展、市场分析及项目自身分析农机业发展历程及相关政策分析全国及东北三省重点农机市场分析长春农机市场专项分析项目概况项目发展环境分析项目SWOT分析东北重点农机市场分析辽宁（新民）农机大市场辅助经营项目主营项目主营项目

17、市区南环辽宁新民农机大市 场工程机械农用三轮车运输机械轻卡以中小型工程机械为主，零星掺杂一些工程机械配件五征、时风、奔马、福田五星 等品牌为主的农用三轮车轻卡车以一汽、金杯、时代、东方红、唐骏欧铃等品牌为主，在市场中占据较大份额农机及农机具以农机具及配件为主，约有200家，其中田间作业农机占据较大份额第一阶段农机产业发展、市场分析及项目自身分析农机业发展历程及相关政策分析全国及东北三省重点农机市场分析长春农机市场专项分析项目概况项目发展环境分析项目SWOT分析东北重点农机市场分析结论市场可借鉴方面值得注意的方面黑龙江汽车农机大市场按各种业态做功能分区，显得市场秩序有条例，如配件营业部整齐有序地

18、集中经营；整机用大面积仓库，不做分割，而零配件仓库做小面积分割；市场设有自营部分，对扩大市场影响力、带动市场收益有重要意义，建议本项目效仿此种方式，设置部分自营店；室外展场面积集农机（整机）的仓储、展示于一体，在市场中需求量较大。市场在经营农机整机的时候允许经营商自建临时经营处，严重影响了市场整体形象及利益空间。辽宁农机大市场业态分区明显，南环市场经营农用车辆，市区市场则以经营配件及维修服务为主，形成了专业性的市场分区，利于吸引目标客群；南环市场处于新民市区边缘，交通便利，弥补了周边配套设施不全的缺点。市区市场环境较差，缺乏统一的管理，影响城市的形象；市区市场和南环市场均没有规划后期建设发展，

19、限制了市场未来的规模。第一阶段农机产业发展、市场分析及项目自身分析农机业发展历程及相关政策分析全国及东北三省重点农机市场分析长春农机市场专项分析项目概况项目发展环境分析项目SWOT分析长春农机市场发展现状发展阶段阶段描述1992-1994年 萌 芽 期国家开始实施振兴东北老工业基地，在工业大发展的同时，农机开始发展。1993-2003年 起步发展期长春市的农机处于国营阶段，计划供给，农机市场开始起步发展。2002-2006年 发展增速期国企改制后出现个体经营，这个时期，长春市处于农机发展增速阶段。2006-至 今 高速发展期长春市的农机市场品牌日渐丰富，产品开始出现细分，农机发展处于长春市前所

20、为有的高速发展期。第一阶段农机产业发展、市场分析及项目自身分析农机业发展历程及相关政策分析全国及东北三省重点农机市场分析长春农机市场专项分析项目概况项目发展环境分析项目SWOT分析长春市四大农机市场专项调研区域市场名称东部天源大市场顺风大市场西部和平大路市场四季青市场第一阶段农机产业发展、市场分析及项目自身分析农机业发展历程及相关政策分析全国及东北三省重点农机市场分析长春农机市场专项分析项目概况项目发展环境分析项目SWOT分析三大城市农机市场发展对比结论长春市农机市场建筑规模与市场的规模化程度相对于其他两个城市较弱，长春市需要一个规模较大，产业化集中的农机及相关产品大型市场，因此本案发展现代化

21、的大规模农机市场就显得可行。长春市的农机市场经营状况与沈阳相当，稍逊色于黑龙江省，这与长春市的农机市场规模较小，无核心竞争力有一定关系，因此，长春市需要一种成规模有核心竞争力的大型专业农机市场；长春市农机市场扩充空间占据东三省前列，原因是长春市地处辽宁省与黑龙江省之间，拥有更好的地理位置，但对比东三省其他两省农机市场的发展情况来看，长春市存在市场的发展速度慢、辐射范围小等现象，因此长春市农机市场可扩充空间极为广阔。第一阶段农机产业发展、市场分析及项目自身分析农机业发展历程及相关政策分析全国及东北三省重点农机市场分析长春农机市场专项分析项目概况项目发展环境分析项目SWOT分析长春市农机市场结论类

22、 别长春市农机市场调研结论市场规模普遍来看长春市的农机市场规模较小，四大市场综合指标如下:营业部面积：约为6.3万；市场内仓储面积：约为1.5万；展场面积：约为12万功能划分展场面积较大，使用功能划分有较大可突破空间主营业务主要经营农机、农用机具、农机配件、工程机械及配件等，群聚性较差，较为分散代表品牌农机七星、福田、长拖、东方红、时风、五征农机具勃农、福田、山东莱内、久保田、东升轻卡货车雷沃、唐骏、时代、跃进、凯马、黑豹、五征工程机械推土机龙工、柳工、叉 车：威肯装载机福田、雷沃、洋马压路机东方红装载机、挖掘机玉柴租金情况营业部10-32元/月展 场3-8元/月仓 库5-15元/月主盈利点多

23、数农机市场盈利点集中在展场租金上配套设施银行、餐饮、运输公司为目前长春市农机市场普遍存在的配套设施第一阶段农机产业发展、市场分析及项目自身分析农机业发展历程及相关政策分析全国及东北三省重点农机市场分析长春农机市场专项分析项目概况项目发展环境分析项目SWOT分析长春市农机经销商户深度访谈结论进驻意向多数被访者对于进驻我们大市场经营都比较有兴趣，部分经销商认为进驻之初应给予一些合理的优惠性政策。建筑规划多数的被访者认为农机商场的经营场所“二层为主，三层为辅”，不宜过高。经营建议租金应参照目前市场现状，一方面参照当前长春市农机市场租金，另一方面还应视市场运作情况而定。如果市场运作起来，租金将有较大的

24、上扬空间； 建议市场有自营部分，与进驻的商家共经营、共获利，同时也是给入驻的经销以进驻的信心；我们市场以经营种类划分功能分区，尽量不以公司划分，避免出现杂乱经营的状况；坚决避免出现自建营业部的现象出现，良好的市场秩序能够确保市场的长远发展。配套设施市场配套中首要解决的应该有金融配套（以农行为首要引进对象，发货商开户多使用农行）；其次要引进交通线路，例如（火车站市场、和平大路市场、人民广场市场）相对来说很有必要；再次为餐饮、物流、住宿、吊车等配套设施。第一阶段农机产业发展、市场分析及项目自身分析农机业发展历程及相关政策分析全国及东北三省重点农机市场分析长春农机市场专项分析项目概况项目发展环境分析

25、项目SWOT分析三大城市农机市场发展情况对长春的启示哈尔滨市与长春市（红线部分）对比新民市（辽宁省）与长春市（红线部分）对比由东北三省农机市场发展蛛网图对比可知建筑规模：哈尔滨市与新民市农机市场已经拥有一定市场规模，长春市目前农机市场尚未形成规模，存在较大发展空间；发展速度：哈尔滨市的农机市场发展速度相对其他两省要快，新民市与长春市的农机市场发展速度相对较慢，长春市需要一个加速市场发展的平台；经营状况：哈尔滨市农机市场经营状况居东三省前列，新民市与长春市农机市场经营状况稍逊色一些，这与农机市场规模有一定关系；辐射范围：目前哈尔滨市农机市场辐射范围相对来说要大一些，新民市的农机市场辐射范围相对弱

26、一些，长春市最弱；扩充空间：长春市农机市场较为分散，从未形成过一个成规模的农机专业大市场，扩充空间相对于其他两个城市更大。第一阶段农机产业发展市场分析研究结论市场告诉我们，本项目开发建设农机专业市场可行！经济形式利好、政策扶持中国农机产业发展状况向好东北三省走农业机械化道路，对农机市场有较大需求空间本项目得到经营商的支持长春市农机大市场规模相对小，迫切需求出现一个大规模的农机大市场长春市农机市场发展相对落后，迫切需求出现一个有核心竞争力的农机大市场长春市农机大市场进入自己的高速发展阶段，需要一个发展的空间第一阶段农机产业发展市场分析研究结论依据第一阶段农机产业发展、市场分析及项目自身分析农机业

27、发展历程及相关政策分析全国及东北三省重点农机市场分析长春农机市场专项分析项目概况项目发展环境分析项目SWOT分析第一阶段农机产业发展、市场分析及项目自身分析农机业发展历程及相关政策分析全国及东北三省重点农机市场分析长春农机市场专项分析项目概况项目发展环境分析项目SWOT分析环境类型环境情况对项目影响政策环境：双重优惠享受长春绿园经济开发区的各项优惠政策和国家赋予东北老工业基地的特殊优惠政策，对落位企业采取一事一议给予优惠。项目将得到相应的优惠政策，降低建设、经营成本，在开发区内如能得到特殊政策，有利于吸引商家进驻和消费者前来消费。.经济环境：初具规模，发展良好长春绿园经济开发区经过近三年时间的

28、运营，发展优势较为明显，目前园区内入驻企业达400户左右。其中投资过亿元的项目就达10个以上。长春客车厂零部件加工企业、长春铸城集团、今麦郎饮品（长春）有限公司、长春东方纺织集团等知名企业均已落户在开发区。开发区内商业氛围浓厚，有助于建立、提升本项目的商业形象；作为开发区的商户，项目的知名度将更高，传播效果将会更好，有利于吸引客群，尤其是外省市消费者。地理环境：位置优越，发展空间大项目地块位于城乡结合部，区域内有铁路专用线和长白、长农、长郑等国、省级公路通过，绕城高速公路横贯开发区区域，交通快捷方便。在土地利用方面，现已储备充足的建设用地指标，土地价格相对较低，能满足企业用地需求对本项目来讲，

29、距离公路铁路运输线路、站点均较近，交通便利；拥有充足的发展空间，并且土地成本地，有升值潜力。第一阶段农机产业发展、市场分析及项目自身分析农机业发展历程及相关政策分析全国及东北三省重点农机市场分析长春农机市场专项分析项目概况项目发展环境分析项目SWOT分析优势（8.6分）分数权重得分劣势（7.6分）分数权重得分1.项目自身体量大，将形成规模优势90.65.41.项目地处城郊结合部，交通不便60.10.62.开发商实力雄厚，在农机行业内有号召力80.21.62.周边暂无配套设施，需项目自身建设70.21.43.项目地价低，降低开发建设成本80.21.63.目前长春市农机经营场地费用低，项目资金回收

30、期长80.75.6机会（8.8分）分数权重得分威胁（5.4分）分数权重得分1.绿园经济开发区的快速发展有利于项目的发展80.21.61.黑龙江和辽宁两省已有的规模性市场分流客群60.31.82.强农惠农政策有利于项目的建设运营90.43.62.长春市其他类别市场对农机经营者的争夺30.20.63.吉林省目前农机市场分散，无同类大规模专业市场90.43.63.对长春市部分经营者招商可能存在一定的抗性60.53项目SWOT分析第一阶段农机产业发展、市场分析及项目自身分析农机业发展历程及相关政策分析全国及东北三省重点农机市场分析长春农机市场专项分析项目概况项目发展环境分析项目SWOT分析010-10

31、10-10增长性策略阶段性策略多元化策略扭转性策略威胁劣势优势机会项目SWOT分析第一阶段农机产业发展、市场分析及项目自身分析农机业发展历程及相关政策分析全国及东北三省重点农机市场分析长春农机市场专项分析项目概况项目发展环境分析项目SWOT分析项目SWOT分析结论通过上面的分析我们可以看到，项目具有较大的发展潜力：项目将具有规模优势，对比已形成的大型农机市场，整体规划和功能分区上将更加科学合理，可以为经营者以及消费者提供一个良好的经营和消费环境。开发商在农机行业有相当的影响力，对项目招商工作提供了便利条件，有利于项目初期商业氛围的形成，利于本市中小农机经营者的进驻。项目土地成本低，并且在开发区

32、内还享受相应的优惠政策，导致项目建设运营成本也变低，虽然目前农机市场经营场地租金普遍偏低，但是对本想的资金压力较小。未来我国农业的高速发展，将使农机业直接受惠，本项目应时而生，时机很好，降低了项目的经营风险。第一阶段之项目分析研究结论项目自身告诉我们，本项目开发建设农机专业市场可行！央企背景开发商在农机行业有相当的影响力，对项目招商工作提供了便利条件，有利于项目初期商业氛围的形成，加速本市中小农机经营者的进驻。成本优势项目土地成本低，并且在开发区内还享受相应的优惠政策，导致项目建设运营成本也变低，虽然目前农机市场经营场地租金普遍偏低，但是对本项目的资金压力较小。第一阶段农机产业发展、市场分析及

33、项目自身分析总体研究结论 报告前文的市场研究 、项目分析部分细致入微的从农机发展趋势、产业环境、市场发展规律、项目外部软硬环境等方面论证了本案立项作为农机专业市场建设的必要性，为本案的发展方向提供了指引，并引发思考使得我们在定位时能够站在一个 较高的起点审视问题。 定位、营销、推广的目的在于为冰冷的建筑赋予生命，为缺乏个性的建筑塑造个性。我司旨在通过本报告的定位、营销、推广为长春现代农机物流科技园取得突破性的成功提供强有力的落脚点，共同打造一片完美的江山。 现在就让我们开启这一片完美的江山！ 第一阶段农机产业发展、市场分析及项目自身分析第二阶段本项目整合定位、营销推广及规划建议第三阶段项目财务

34、技术指标分析经济预算农机业发展历程及相关政策分析全国及东北三省重点农机市场分析长春农机市场专项分析项目概况项目发展环境分析项目SWOT分析工作内容项目十大主题定位项目营销策略项目推广策略一期物业 规划及发展建议区域价值分析案例及模式借鉴区域营销战略地块卖点整合地块营销战略长春现代农机物流科技园前期工作的阶段划分第二阶段本项目整合定位、营销推广及规划建议项目十大主题定位项目营销策略项目推广策略一期物业 规划及发展建议项目总案名长春现代农机物流科技园区形象定位语中国农机市场领跑者本案形象定位产业资源整合/行业第一品牌本案主题定位第二阶段本项目整合定位、营销推广及规划建议项目十大主题定位项目营销策略

35、项目推广策略一期物业 规划及发展建议本案战略定位立足吉林，影响中国的农机产业样板示范园本案战略定位目标 8年成都3年成形5年成市第二阶段本项目整合定位、营销推广及规划建议项目十大主题定位项目营销策略项目推广策略一期物业 规划及发展建议本案产品定位 以农机科研、演示、技术交流为主导的富含高科技含量的农机主题专业市场。本案功能定位 本案功能定位为集“一站式”农机产品销售、物流配送、展览、演示、科研、信息发布、维修服务和技术交流等功能于一体的综合性农机专业市场。第二阶段本项目整合定位、营销推广及规划建议项目十大主题定位项目营销策略项目推广策略一期物业 规划及发展建议本案开发定位先做产业 再做地产一期

36、经营定位第二阶段本项目整合定位、营销推广及规划建议项目十大主题定位项目营销策略项目推广策略一期物业 规划及发展建议本案竞争力定位与地区主导产业同步规模决定影响力专业造就价值农机流通环节全链条集散地第二阶段本项目整合定位、营销推广及规划建议项目十大主题定位项目营销策略项目推广策略一期物业 规划及发展建议本案目标客户定位本案目标客户分为两大类一类是租赁客户 一类是购买客户购买商铺的目标客户群，包括经营者自购自营，以及投资者购买：购买商铺产权的经营者，主要是项目定位中同类业态的经营者，他们包括品牌代理商、相关业态产品生产厂家、其他相关经营户；而投资者多数属于二次置业或多次置业者，他们看好项目的发展前

37、景；经营者有相当比例会选择采用租赁形式，他们表示这样比较稳健，这一类是较为稳健的精明生意人，而部分是资金紧张，所以他们表示会选择过渡的形式。第二阶段本项目整合定位、营销推广及规划建议项目十大主题定位项目营销策略项目推广策略一期物业 规划及发展建议本案租售模式定位租售风险收益评估表租售模式风险收益自营招商（销售）自营与招商结合*建议本案租售模式采用招商与自营相结合的形式作为租售模式。第二阶段本项目整合定位、营销推广及规划建议项目十大主题定位项目营销策略项目推广策略一期物业 规划及发展建议本案租售价格定位租售价格定位考虑因素关于商铺销售价格和市场的关系关于商铺销售价格和商铺价值的关系关于销售价格和

38、投资回报的关系关于销售价格和开发成本、管理成本的关系关于商铺销售价格与销售策略的关系租售价格定价方法收益还原法成本法第二阶段本项目整合定位、营销推广及规划建议项目十大主题定位项目营销策略项目推广策略一期物业 规划及发展建议一期最终租售价格期初始销售均价在3000元/平米。（预计销售期为09年3月09年9月，销售总额约为可售面积的30%）外展场租金为5元/月/平，室内展场（仓库）租金水平为8元/月/平。在入市成功实现开发定位的基础上，一期剩余部分的销售价格预计可达到3500元/平米。（预计销售期为09年10月10年10月，销售总额约为可售面积的70%）本案租售价格定位第二阶段本项目整合定位、营销

39、推广及规划建议项目十大主题定位项目营销策略项目推广策略一期物业 规划及发展建议本案十大营销策略以租代售策略轻松置业计划策略买铺送展位策略赠送经营管理费策略无理由退铺策略开盘抽签策略开盘日优惠策略商铺竞标拍卖策略销售经理优惠权策略柜台出售策略项目十大主题定位项目营销策略项目推广策略一期物业 规划及发展建议第二阶段本项目整合定位、营销推广及规划建议本案营销计划建议营销思路本项目以租售并举为模式，以获取广泛地社会知名度、美誉度为目标，以获得稳定、良好的投资回报为基础。针对农机专业市场“无大户不稳、无小户不活”的现状，紧紧围绕本项目的经营策略，建议在全国和吉林同时招商，将有号召力的品牌、名牌商户引入本

40、案作为牵头商户，对此部分商户必须尽量将租赁条件放宽，让其优先落实进驻，再利用品牌、名牌商户的号召力吸引其他商户。项目十大主题定位项目营销策略项目推广策略一期物业 规划及发展建议第二阶段本项目整合定位、营销推广及规划建议本案营销计划建议销售、招商方式建议加盟代销保底分成合作分成纯租金项目十大主题定位项目营销策略项目推广策略一期物业 规划及发展建议第二阶段本项目整合定位、营销推广及规划建议招商策略招商模式通过大户带动中小户，特别注意利用关系营销（如：不定期举行潜在客户恳谈会）利用外来客户造势（注意外来客户应该是有实力、有品牌、有特色、有代表的大户、特色户），吸引本地客户。项目十大主题定位项目营销策

41、略项目推广策略一期物业 规划及发展建议第二阶段本项目整合定位、营销推广及规划建议招商策略招商步骤提前招租（销售）项目内的大型主力户品牌商家的引进和规划充分掌握客户需求多渠道进行招商沟通商户确定第二阶段本项目整合定位、营销推广及规划建议项目十大主题定位项目营销策略项目推广策略一期物业 规划及发展建议项目整体推广策略第一阶段：蓄势引爆第一阶段：重拳出击第一阶段：全面沸腾第四阶段：全面封杀节点：塑造完美的招商氛围核心：招商的环境布置；宣传资料到位；招商人员到位 节点：启动招商核心：媒介综合运用；掀起浓烈的招商氛围节点：商铺招商核心：公关活动设计；媒介运用；发展商的服务宗旨第二阶段本项目整合定位、营销

42、推广及规划建议项目十大主题定位项目营销策略项目推广策略一期物业 规划及发展建议招商（销售）周期划分第一步：内部认购期（2009年03月-2009年09月）A、销售目标：30%B、推售策略：低价入市，树立品牌C、推销方式：销售中心现场销售 点对点式营销招商具体利用网络、新闻发布会、直邮、电话访问、特快、登门拜访等方式进行项目信息发布，建立知名度。D、广告配合：选择广告渠道，组织发布。E、主要工作： 现场销售管理广告效益分析招商活动准备及探访广告设计及发布网页、直邮、电话拜访等项目信息发布新闻发布活动第二阶段本项目整合定位、营销推广及规划建议项目十大主题定位项目营销策略项目推广策略一期物业 规划及

43、发展建议第二步：公开发售期（2009年10月-2010年10月）A、第一阶段（2009年10月-2010年6月）销售目标：完成销售计划的50%推售方式：循序渐进递增方式（现场+异地推售）一方面在销售中心制造热烈的现场销售气氛，另一方面继续利用网络、直邮、电话等方式进行第二轮信息宣传，加深客户印象，树立企业吸引力度。推销策略：全面公开发售，制造销售热烈气氛，刺激投资客户的投资欲望，聚积人气。主要工作：现场销售管理广告效益分析招商组织活动前期销售分析销售计划调查拜年活动招商（销售）周期划分第二阶段本项目整合定位、营销推广及规划建议项目十大主题定位项目营销策略项目推广策略一期物业 规划及发展建议招商

44、（销售）周期划分第二步：公开发售期（2009年10月-2010年10月）B、第二阶段（2010年7月-2010年10月）推售单位：其余店铺销售目标：20%推销方式：现场推销推售策略：以招商组的方式进行招商，以客户通讯网页等方式定期向目标客户发布信息，公开最好位置的商铺。主要工作：现场销售管理广告分析发布招商信息反馈及调查销售计划调查价格调整第二阶段本项目整合定位、营销推广及规划建议项目十大主题定位项目营销策略项目推广策略一期物业 规划及发展建议招商（销售）周期划分第三步：开业运营期（2010年10月以后）第二阶段本项目整合定位、营销推广及规划建议项目十大主题定位项目营销策略项目推广策略一期物业

45、 规划及发展建议规划定位中的合理化建议发展建议一：协调政府加快落实四环路以及本案规划路的开工建设，使本案具备一个良好的外部道路环境，提升土地的可利用价值。发展建议二：协调落实本案周边公交线路的引入，加强与城市的联系，提高本项目的通达性，为本案创造一个便捷的交通环境。发展建议三：从开发定位上讲，本案一期的目标是搭建农机产业平台，就需要一期是以功能齐全、品类衔接紧密地综合性农机专业市场的想象面世。所以我司建议将二期的配件部分引入一期，实现整机与配件的合理衔接。同时将金融、餐饮及酒店、科研商务综合楼配套引入一期，实现农机有形市场全环节产业链条的布局，有益于本案项目形象的树立。第二阶段本项目整合定位、

46、营销推广及规划建议项目十大主题定位项目营销策略项目推广策略一期物业 规划及发展建议一期经营范围建议一期的经营范围分为：国际展览中心（会展、新品演示、农机博物馆），农机配件、整机、工程机械、农资、精品4S店 、仓储物流区、配套服务区（金融、餐饮服务区、酒店、科研、商务综合楼）第二阶段本项目整合定位、营销推广及规划建议项目十大主题定位项目营销策略项目推广策略一期物业 规划及发展建议一期面积配比建议一期面积配比表类别面积（）占比（%）国际展览中心3000020农机配件500003333农资10000667整机10000667工程机械10000667精品4S店10000667农用车辆5000333仓库

47、30002配套金融、餐饮36001466商务、结算综合楼7400酒店11000合计15万100第二阶段本项目整合定位、营销推广及规划建议项目十大主题定位项目营销策略项目推广策略一期物业 规划及发展建议一期租售面积配比建议一期租售面积配比表销售项目面积（）自持项目面积（）租赁项目面积（）农机配件50000国际展览中心30000整机10000农资10000工程机械10000金融、餐饮3600科研、商务、结算综合楼7400农用车辆5000酒店11000精品4S店10000仓库3000小计84600小计37400小计28000占比（%）564%占比（%）2493%占比（%）1867%第二阶段本项目整合

48、定位、营销推广及规划建议项目十大主题定位项目营销策略项目推广策略一期物业 规划及发展建议一期规划示意图酒店综合楼金融餐饮工程机械整机仓储物流服务区农资农资农机配件农机配件国际农机展示中心精品4S店运输机械卸车区外展场第二阶段本项目整合定位、营销推广及规划建议项目十大主题定位项目营销策略项目推广策略一期物业 规划及发展建议农机配件及农资建筑类型建议专业市场建筑类型比较表参数开放式商业街铺现方案（围合式单体）实用率高，接近90%较低，仅为60%左右接受程度 投资者及经营者类似步行街的产品，投资者及经营者的接受度较高需要说服引导，经营者对单体的认知是一荣俱荣一损俱损经营状况市场投资者的风险独立经营能力强投资风险较小在中国，单体商业项目的投资风险较高租售难度店铺独立性强，可租可售，适合统一管理进行租赁，受产权确定因素影响，销售难度大。间隔布局商铺的均好性建筑设计相对简单较易设置面积，整体均好性强受柱网或通道限制，部分内铺不容易合理设置，整体均好性差品类限制毋需严格的限制，利于招商或自营，投资与经营的矛盾较小有较为严格的品类分区限制，投资与经营之间的矛盾较难调和人流导向单向人流，但客流量比较稳定循环式人流，但内铺、楼上不容易吸引客流天气影响天气过热或过冷都易影响人流量，但雨雪天气影响不大内部设中央空调，受天气影响不大管理运营