2022年xx房地产估价报告

1、长春房地产估价报告 房地产估价报告项目名称：长春市高新区硅谷大街以东新星宇和悦 8 单元-702 室房地产市场价格评估委 托 人：金泽熙估价机构：新星宇房地产估价公司估价人员：林小帅估价作业日期： 20XX 年 12 月 5 日 20XX 年 12 月 19日 估价报告编号：新星宇评字【目录20XX】第 021 号一、致委托人函 . 1 二、估设价师制声明 .假和限条. 2 三、估价的件 . 4 1、合法性前提； . 4 2、最高最佳使用假设； . 4 3、估价时点假设； . 4 4、公开市场假设； . 4 5、报告使用限制条件如下 . 5 果四、估价结报告 . 5 委 托人 . 6估价机构

2、. 6 估价对象 . 6 估价目的 . 6 估价时点 . 6 价值定义 . 6 估价依据 . 6 估价原就 . 7 估价方法 . 7 估价结果 . 7 十一估 估的价人员 . 价作业8 十二 日期. 8 告应用有十三 估价报效期 . 8 五、估价技术 报 告 . 9 附 件 . 26 一、致托付人函 金泽熙：受贵公司托付,本估价机构秉着独立、客观、公平、科学的原就,对位于长春市高新区硅谷大街以东新星宇和悦 8单元 -702 室的房地产市场价格进行评估；本报告的估价目的是为估价对象转让供应公开市场价格参考；在本报告中已说明的假设与限制条件下,要估价机构根 据估价目的,遵循估价原就,采纳科学合理的

3、估价方法,在 仔细分析现有资料基础上,经过测算,结合估价体会与对影 响房地产市场价格因素进行分析,确定价对象在市场上有足 够的买方和卖方,并且进入市场无障碍的条件下,于估价时点最可能实现的市场价格总值为人民币 大写 玖拾叁万圆整；新星宇房地产估价公司法定代表人： 20XX 年12 月 19 日 1 二、估价师声明 我们正式声明： 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和精确 的； 本估价报告中的分析、看法和结论是我们自己公平 的专业分析、看法和结论,但受本估价报告中已说明的假设 和限制条件的限制；有关假设限制条件见“ 估价假设和限制 条件” 以及估价报告正文中相关说明； 我们与本次估价的估价对象

4、没有利害关系,也与有关当事人没有个人利害关系或偏见； 我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范GB/T50291-1999 进行分析,形成看法和结论,撰写本估价报告； 我们已对本估价报告中的估价对象进行了现场勘察, 并对勘察的客观性、真实性、 公平性承担责任,但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况,对 被遮盖、未暴露及难以接触到的部分,依据托付人供应的资 料以及当前建筑行业一般标准或相关规范进行评估；我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任； 没有其他人对本估价报告供应了重要专业帮忙； 托付人以及相关部门在使用本估价报告时,对因忽 视本估价报告提示的相关事实所引起的相关法律

5、责任,本估 价机构以及估价人员不承担相应责任；2 本估价报告是本估价机构依据估价目的,遵循估价 原就,采纳科学合理的估价方法,在仔细分析现有资料的基 础上,经过测算,结合估价体会与对影响房地产市场价格因 素时行分析,为估价对象转让供应公开市场价格目的而出具 的,但受本估价机构估价人员的职业水平和才能的影响； 本估价报告中采纳的专业术语的说明及定义适用房地产估价规范 GB/T50291-1999 相关规定； 将来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价 值均产生肯定的影响,本报告未考虑抵押风险,抵押权人在 办理抵押事宜时需全面考虑；参与本次估价的注册房地产估价师签名 盖章新星宇房地产估价公司 2

6、0XX 年 12 月 5 日3 三、估价的假设和限制条件本估价报告中的分析、看法和结论受以下及本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制： 1 、合法性前提；合法性是指估价对象必需合法使用、合法交易或合法处 分为前提；详细前提如下： 估价对象为在建工程,因托付人供应资料有限,本 次评估以估价对象合法开发为所设前提； 估价对象为在建工程,尚未进行竣工测绘及产权登 记；故本估价报告中估价对象建筑面积数据为托付人所供应 的经批准的施工图纸数据,因设计变更等缘由导致建筑面积 变化时,应对估价结果进行调整；2、最高正确使用假设；最高正确使用是指法律上答应、技术上可能、经济上可 靠,能使估价对象产生最大效应

7、的使用；本次评估是以估价 对象按设计文件中的设计方案建成为酒店、写字间、商场为 一体的现代化综合性物业使用为最高正确使用； 3 、估价时点假设；即要求估价结果是估价对象当前状态于估价时点当时市场状况下形成的客观合理价格；估价时点后,估价报告有效期内,估价对象质量、使用功能布局、基础设施配套以 及房地产市场状况等发生变 4 化,均会对估价结果产生肯定的影响；假如对估价对象 评估价值产生明显影响时,应对本估价结论进行必要的调 整； 4 、公开市场假设；即估价结果是在公开市场条件下形成的价格；公开市场 是指在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度的 追求经济利益,并把握必要的市场信息,有较充裕的

8、时间进 行交易,对交易对象具有必要的专业学问,交易条件公开且 不具有排他性； 5 、报告使用限制条件如下： 本估价报告的估价结果仅为托付人在本估价目的房地产转让下使用,不得做其他用途； 本估价报告不作为估价对象权属确认的依据； 估价报告应用的有效期自完成并提交估价报告日起 原就上规定为一年,当市场变化较大时,报告的有效期不超 过半年； 6 、其他假设与限制条件；对估价对象公开市场价格产生影响的因素是多方面的,详细规定如下： 估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不行抗力对评估结论的影响； 本次评估未考虑特殊交易方式对估价结论的影响；5 四、估价结果报告 编号：评字【 2

9、0XX】第 021 号 托付人：构：金泽熙,住宅为长春市朝阳区同志街 1203 号； 估价机新星宇房地产估价公司,法定代表人为林小明,住宅为长春市南关区长春大街 1056 号, 房地产价格评估资格等级为一级, 证书编号为 价对象：估价对象为位于“ 建房估证字 20XX 102 号” ； 估长春市高新区硅谷大街以东新星宇和悦 8 单元 -702 室,设计建成估价对象总建筑面积为 155 ,其用途为住宅；估价对象于估价时点土建工程及建筑外装修工程已经完工；估价目的：为估价对象转让供应公开市场价格参考；估价时点： 20XX 年 12 月 05 日；价值定义：依据 房地产估价规范第 关于 “ 房地产转

10、让价格评估,应采纳公开市场价值标准” 的规定,本报告评估估价对象于估价时点状态下的公开市场价格；房地产价格评估托付协议书；估价依据：6 施工许可证；中华人民共和国城市房地产治理法；国家及地方的有关法律、法规；房地产估价规范 GB/T50291-1999 ；估价人员对估价对象现场勘察记录以及把握的房地产市场相关资料；估价原就：本估价报告在遵循客观、公平、科学、合理的基本原就下,结合估价目的对估价对象进行估价；详细依据如下估价原就：合法原就；最高正确使用原就；替代原就；估价时点原就；1、合法原就；遵循合法原就,应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价；2、最高正确使用原就；遵循最高正确使用原就,

11、应以估价对象的最高正确使用为前提估价；3、替代原就；遵循替代原就,要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格；4、估价时点原就；遵循估价时点原就,要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值；估价方法：依据估价对象的特点,本报告将采纳假设开发法和成本法对估价对象进行评估；7 估价结果：本估价机构依据估价目的,遵循估价原就,采纳科学合 理的估价方法,在仔细分析现有资料的基础上,经过测算,结合估价体会与对影响房地产市场价值因素进行分析,确定 估价对象在符合报告中的有关假设以及限制条件的基础上,在市场上有足够的买方和卖方,并且进入市场无障碍的条件下,于估价时点可能实现的市场价

12、格总值为人民币 大写 玖拾叁万圆整； 十一 估价人员：林小明十二 估价作业日期：20XX年 12 月 5 日 20XX年 12 月 09 日 十三 估价 报告应用的有效期：估价报告应用的有效期自完成并提交估价报告日起原 就上规定为一年,当市场变化较大时,报告的有效期应为半 年；新星宇房地产估价公司 20XX年 12 月 5 日 8 五、估价技术报告估价对象为位于长春市高新区硅谷大街以东新星宇和悦 8 单元 -702 室,估价对象总建筑面积为 155 、估价对象于估价时点土建工程及建筑外装修工程已经完工,电梯、扶梯设备以及中心空调机组等设备已运至施工现场；依据托付人要求的估价目的,本报告评估新星

13、宇房地产 于 20XX年 12 月 5日估价时点停止施工状态的公开市场价格；因此,需要对估价时点条件下,影响估价对 象价格形成的 各种因素进行分析；针对长春市高新区硅谷大街以东新星宇 和悦 8 单元 -702 室的建设标准和功能特点,分析影响其价格形成的因素主要有以下方面； 1. 估价对象基本状况本次估价对象为长长春市高新区硅谷大街以东新星宇 和悦 8 单元 -702 室房地产, 房屋建筑面积为 155 平方米, 商品房用途为住宅；新星宇和悦长春澳金房地产开发有限公司开发,位于高新区硅谷大街以东,超越路以南,顺达路以 北,产品类型为住宅、写字楼；项目占地万平方米,建筑面 积约为 20 万平方米

14、,目前已开工,暂时接待处在新星宇和 源的销售中心；新星宇和悦项目拥享区域的绿色水域资源,生态环境无与伦比,项目被规划的10 万平绿岛公园环绕,南侧有17 万平方米富有河城市公园,富强河以及永春河均相伴左右；且 项目都为小户型产品,为投资客及刚需族供应了一次良好的 置业挑选；9 长春市高新区硅谷大街以东新星宇和悦8 单元 -702 室,建成于 20XX、钢筋混凝土结构,外墙面贴石材及瓷砖,大厅石材地面及墙面,石膏板造型吊顶,其他楼层公共部分均为 石材地面及墙面,石膏板造型吊顶；估价对象位于 7 层,两 室一厅一卫一厨格局,朝向南；室内装修情形为：客厅地面 铺石材,墙面贴石材及木质壁板,顶面刷乳胶

15、漆,局部石膏板造型顶； 卧房铺实木地板及地毯、墙面为壁纸及木质壁板,顶面刷乳胶漆,局部石膏板造型顶；厨房及卫生间地面及墙 面为石材,石膏板吊顶,厨房整体厨柜；阳台地砖墙面及顶 面为石材塑钢窗封闭；外窗为塑钢窗、室内门为木门、户门 为防盗门；室内水、电、天燃气、有线电视等设施齐全；依据现场勘察,委估房地产结构施工质量良好,装修保 养情形较好,未发觉基础沉降、结构变形等现象；用年限法和现场观看法确定估价对象成新率为 状况95%； 2. 估价对象权益依据商品房买卖合同记载,估价对象买受人为鹿文德,商品房用途为公寓,房屋建筑面积为155 平方米,土地使用年限自 20XX年 4 月 1 日至 2061

16、年 4 月 1 日；估价对象于估价时点存在法律纠纷,本次评估设定估价对象于估价时点无抵押、租赁、担保等他项权益存在,不存在法律纠纷,评估结果为估价对象于估价时点完全产权房地产市场价格；10 3. 估价对象区位状况高新区基本概况估价对象位于长春市高新区,高新区的社会经济进展、城市建设和房地产开发状况等,均对估价对象房地产的价格 有明显的影响；高新区是长春市人口较多、总面积较大 的城区； 面积 265 平方公里, 常住人口万, 流淌人口约 4 万；按长春市城市总体规划, 到 20XX年长春城区面积将达到 5124 平方公里,高新区占 %；高新区涉外资源雄厚,堪称 长 春第一区；区域内云集了各大商业

17、圈；集合了设在长春 60以上的外国商社和 30 多家外国公司、绝大多数的外国企业,长春市 l 3 以上的星级饭店宾馆、一半以上的五星级饭店；目前高新区域经济总量位居长春市前列；随着商贸、服 务业特殊是网络等新经济的快速进展,高新区已经形成了以 商贸、房地产、高新技术、金融、信息、商务办公、文化等 其次产业为龙头、门类齐全的产业结构；区域内集中了大量 商务办公和酒店、公寓等设施,并具有完善、便利的交通、通信等现代化的基础设施和良好的进展环境,吸引了众多国 内外投资商纷纷云集到这里投资或设立办事机构,国际商务 氛围非常深厚；雄厚的驻区资源、庞大的市场潜力、完善的 基础设施和大量的投资服务机构使高新

18、区具有建设中心商 务区 CBD的综合优势；面对新世纪,长春市高新区将形成 科技与商务互动的进展新格局；估价对象区位状况 位置：长春市高新区硅谷大街以东、地理位置较优越；社区成熟度： 小区周边有万科花园、芳园里小区、 星城公寓、飘 HOME居住小区,社区成熟度较高；11 自然环境和人文环境：估价对象小区内绿化较好,小区 邻近有南湖公园,自然环境及人文环境较好；公共服务设施及训练配套设施：小区邻近有中国银行、工商银行、 建设银行、 吉大医院、 东北师大附小、 欧亚卖场、生活服务及训练设施较齐全；交通： 164 路、239 路、124 路、193 路等多条公交车站,交通便利度较高；估价对象所处地区,

19、土地现状开发程度达到宗地外“ 七 通” ,基础设施状况完全可以满意居民生活需要； 4. 估价 对象市场分析 20XX年下半年以来, 受土地开发投资力度加大和建安工 程逐步复原等因素影响,全市房地产开发投资增势强劲；开 发供应不断复原,竣工面积稳固增长；随着市场销售价格的 连续上涨,销量显现下滑；金融贷款力度的加大以及销售市 场的活跃使房地产企业项目到位资金增幅扩大；20XX年 1-9 月,全市商品房销售面积为万平方米,比上 年同期增长倍,比 20XX年同期增长 %；全市住宅销售面积为 20XX年 9 万平方米,同比增长倍,比 20XX年增长 14%；月份住宅销量大幅下滑；1-9 月,全市销售商

20、品住宅万套,已经超过上年全年住宅销售套数的%；其中, 9 月份全市住宅销售面积为万平方米,比 8 月份下降12 %,比 7 月份下降 %；当月住宅销售套数为万套,比 8 月份削减 %,成交量达到今年3 月以来的最低值；新建住宅价格环比涨幅连续两个月缩小；调查显示,9月份,我市新建住宅销售价格指数同比上涨%,涨幅比上月提高个百分点,环比上涨 %,涨幅比上月回落个百分点,环比涨幅已连续两个月缩小；二手住宅价格环比涨幅略有回落；9 月份,我市二手住宅价格指数同比下降 %,降幅比上月缩小个百分点,环比上涨%,价格环比在连续 落个百分点；3 个月上涨 %之后,本月涨幅比上月回各环路商品住宅期房价格全面上

21、涨；一至三季度,二环路以内商品住宅期房均价为8109 元/ 平方米,三至四环路为5205 元/ 平方米,分别比上半年上涨 226 元/ 平方米、 457 元/ 平方米；受销售形势好转及降息、扩大内需等宏观政策出台影响, 5 月份以来房地产开发企业项目到位资金呈全面回升态势；前三季度,房地产开发企业项目本年到位资金亿元,比上年同期增长 %,增幅比1-8月扩大个百分点；其中金融贷款增长最快,为亿元,同比增长倍；自筹资金和定金及预收款分别为亿元和亿元,同比分别增长 %和%；长春市政府始终致力于加强城市建设与治理工作,城市 面貌发生了庞大的改观,城市功能不断增强；良好的城市环 境与基础设施建设,使得长

22、春市的投资环境不断改善,与此 同时投资领域也不断拓宽,长 13 春市始终是中国北方的投资热点城市之一；因此、正对以上分析、长春市高新区楼房的前景光明；用分析 5 、最高正确使房地产估价应当以估价对象的最高正确使用为前提进 行估价；最有效使用是指法律上答应、技术上可能、经济上 可行,经充分合理论证, 能使估价对象产生最高价值的使用；依据估价对象所处的地理位置、规模以及其设计方案,依据 最高正确使用原就,本估价报告中估价对象作为集酒店、写 字间、商场为一体的现代化综合性物业使用为其最高正确使 用； 6 、估价方法选用 依据托付人的估价目的和要求,并依据估价对象为在建 工程这一特点,本估价报告采纳假

23、设开发法与成本法进行评 估； 7 、估价测算过程 市场比较法是以替代原理为理论基础,即将估价对象与 同一地区或同一供求范畴内的类似地区中在较近时期发生交易的类似房地产加以比较对比,从其既知价格通过交易日期修正、交易情形修正、房地产状况因素修正、区位状况修正、实物状况修正而得出估价对象最有可能实现的合理价格的一种方法；运用市场比较法评估房地产价格通常采用以下步骤： 广泛收集交易实例； 从中选取可比实例； 建立价格比较基础；14 进行交易情形修正； 进行交易日期修正； 时行区位状况修正； 进行实物状况修正； 综合评估打算估价额；市场比较法测算估价对象的价值 1 、可比实例的选取（1 可比实例一项目

24、简介：紫金豪庭楼盘位于长春市东起北亚泰大街, 西至丙十二路, 南至庆丰路, 北至丙十七路；项目共有住宅产品 业综合体；11 栋,两栋公寓产品,另外仍有大的商周边配套设施表 15 16 地理位置图 2 可比实例二项目简介：大禹华邦西安大路 90 万平米 CLD 中心生活区,据守西安大路绿园主城区黄金枢纽,吉 林省俊业置地有限公司开发建设,二期城市公园全新启幕,承载国际化都市人居的生活抱负,专为都市精英量身定制,以 90 万平米的恢弘气概全景出现了国际都会、新版主城的 强大魅力；国际都会生活五大体系,通达各中心区的立体交通体 系,西安大路、春城大街城市干道瞬时直线连接人民广场、红旗街、火车站；掩盖

25、老人与儿童的园林休闲体系,长春公 园、天嘉公园、珍宝公园、森林公园、项目配套市政公园,湖景环绕,雅致清爽；优越完备的训练医疗保证体系,十一 高、八十七中、绿园学校、吉林高校、208 医 17 院、绿园区医院等保驾护航；完善的生活配套服务体系,金融通讯网点遍布,多个汽车配套服务店及加油站,家乐福 等超市、农贸市场配套,宠物商店、干洗店、鲜花店等便利性商店随处可见； 多元餐饮消遣商业体系,15 分钟抵达重庆路商圈,欧亚春城购物中心、华天酒店、金都大酒店等星级 酒店,游泳、健身、美体等多个主题会所,璀烂生活,应有 尽有；项目规划秉承国际化人本思想,力图打造开放型的社区 氛围,通过对总体布局和建筑的技

26、术处理,加深人与城市、人与自然、人与人之间的亲热接触,强调“ 离尘不离城” 的国际化生活准就,以ArtDeco 欧陆风情建筑集群、度假式水景生态园林、全功能复合生活业态等豪华组合,共同缔造国际都会生活范本；园区环绕 1600 平米央心湖打造7100 平米中心湖景绿地景观,串联整个中心楼群,两侧延长带分布休闲广场、雕塑、喷泉,风情花圃,观景凉亭等景观元素；20XX平米国际私人会所,为城市精英供应了抱负的商务社交和休闲平台；项目 园区 7 万平米国际休闲街、大型地下停车库等服务建筑,超 大体量的都市级别功能配套,拥抱将来都会生活；二期城市公园位于项目的西北部,40 栋高层和小高层产品,包括 801

27、20 中心经典、 130150 中心峰景、 160220 中心花府三个系列产品；其中 130150 的中心峰景与 160220 的中心花府系列首创了长春奢享级中心居 住系统：欧式艺术门廊、精装入户大堂、私家电梯门厅（一 梯两户设计,电梯双向开门,双面进出,电 18 梯门厅私家专属）,更有双首层私家庭院设计,独享静 谧空间,品质华宅的中心气度完善出现；大禹华邦时尚购物：欧亚春城店、家乐福超市、北京华 联、娜奇美商场、百佳丽商城、春城综合市场、欧亚超市天 嘉店,餐饮消遣：华天大酒店、开元名都大酒店、丽晶大酒 店、碧丽湖大酒店, 金融服务： 吉林银行、 吉林农村信用社、建设银行、 工商银行、 中国银

28、行、 邮政储蓄银行、 农业银行,白金训练：十一高、八十七中、八十九中、绿园学校、正阳学校,医疗服务： 208 医院、绿园区中医院、国建妇产医院,大禹华邦园区内有7 万平米国际休闲商业街和20XX 平米国际私人会所；交通状况： 大禹华邦周边有11 条公交线路： 228 路春城大街下车北行 500 米下车到售楼处、 64 路春城大街下车北行500 米下车到售楼处、364 路春城大街下车北行 500 米下车到售楼处、 263 路春城大街下车北行500 米下车到售楼处、54 路春城大街下车北行 500 米下车到售楼处、235 路春城大街下车北行 500 米下车到售楼处、107 路春城大街下车北行500

29、 米下车到售楼处、7 路春城大街下车北行 500 米下车到售楼处、 270 路在春城综合市场下车北行500 米到售楼处等多条公交线路及规划轻轨交通线路,64 路、 364 路可直达重庆路商圈、 234 路贯穿西安广场,红旗街商圈和南湖广场；19 可比实例因素条件比较项目 用途 交易单价 交易日期 交易情形 居住区成熟成熟 程度 交通便利度 环境条件 自然及人文景观 区域 达到 三通一达到 三通一因素 基础设施 平 齐全 公共配套设 银行等 , 齐置 全 与商业中心 近 的接近程度建筑结构 个别 装修 因素 设备情形估价对象 住宅 待估 可比实例一 住宅 可比实例二住宅 20XX 年 12 月

30、20XX 年 12 月 20XX 年 12 月 正常 正常 成熟 便利 好 好 正常 成熟 便利 好 好 便利 好 好达到 三通一平 齐全 有超市 医院 平 齐全 有超市 医院有超市 医院 银行等 , 齐银行等 , 齐全 全 近 钢混精装 齐全 20 近 钢混毛坯齐全 钢混精装齐全2、可比实例修正系数调整 1统一可比实例的销售单价； 2区位状况修正调整；比较实例二处于估价对象同一区域,比较实例一、二处于类似区域,依据表1 比较参照物与估价对象的区域进行的比较分析,确定比较修正系数为：设估价对象的区域价格为 100 ,就实例一为 100 ,实例二为 98 ；3 房地产状况因素修正- 实物状况修正

31、；依据表 1 比较参照物与估价对象实物状况进行的比较分 析,主要考虑装修标准、结构功能、规模和设施等因素进行修正,确定比较修正系数为：设估价对象的价格为 100 ,就实例一为 95 , 实例二为 95 ；4 可比实例交易状况修正；一次性付清； 5 可比实 例的日期修正；可比实例一、二、的交易日期接近,且在该期间内,写字楼类房地产价格基本平稳,因此可看作100 ；于受经济进展及市场供需的影响,估计到 20XX 年 7 月 2 日,类似房地产的价格将有 5% 的下降幅度；为简化分析,本估价报告中假设在销售前提下,全部销售收入在 20XX 年 7 月 2 日一次性变现；因此估价对象交易日期修正系数为

32、 95 ；21 可比实例系数调整表比较项目 销售单价 元/ 平方米 区位状况修正 房地产状况因素修正实物状况修正 估价对象 可比实例一可 比 实 例 二 待 估 100/100 100/100 6800 100/100 100/95 7000 100/98 100/95 交 易 情 况 修 正 100/100 100/100 100/100 交 易 日 期 修 正 100/100 95/100 95/100 居住区成熟程度 交通便利度 环境条件 区域自然及人文景观 因素 基础设施 公共配套设置 商业中心的接近程度 建筑结构 个别因素 装修 设备设施情形 朝向 比准价格100/100 100/1

33、00 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 - 22 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 6800 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 7142 取均值求,估价对象的比准价格单价：/2=6971 估价对象的比准价格

34、为：6971*155=1080505 平方米 二）成本法 1 、土地取得成本依据托付方供应的国有土地出让合同,结合估价对象周边发生过的土地交易情形,综合确定其地价为 20XX元/ 平方米,土地契税为 3%,即土地取得成本为：20XX =2060 元/平方米 2 、开发成本建筑安装工程费用按长春市现行建筑工程概算标准及类似物业建安成本测算,估价对象为剪力墙结构,现状为毛 坯,取建安费用 700 元/ 平方米；勘察设计和前期工程费勘察设计和前期工程费,主要包括暂时水、电、路及场地平整费,勘察、设计、可行性研究等费用,取建安费用的5%；开勘察设计和前期工程费=700 5%=35 元 / 平方米发成本

35、 =2060+700+35=2795 元/ 平方米 3 、治理费用主要是指开办费和开发过程中治理费用支出,以土地取得费用和开发成本之和为运算基础,按 治理费用 = 3%=元/ 平方米 23 4 、投资利息 经过调查估价对象的正常开发周期为3%提取,就：2 年,而 20XX 年一至三年的固定资产贷款利率为,考虑仍有一些融资费 用,估价人员经过讨论确定投资利息率为；依据惯例,土地取得费用于开发初期一次性投入,开发成本在开发期内匀称投入, 治理费用随土地取得费用或开发成本的发生而发生,故有：投资利息 =2060 2-1+2795 1+%1-1=元/ 平方米 5 、销售税费房地产销售税费重置价格的,故

36、：地产重置价格 % 6 、开发利润销售税费房以土地取得费用和开发成本作为运算基数；估价人员 依据市场行情,取直接成本利润率取 12%,得：开发利润 =2060+2795 ） 12%=元/ 平方米 7 、房地产 重置价格房地产重置价格土地取得费用+开发成本 +治理费用 +投资利息 +销售税费 +开发利润 =2060+2795+房地产重置价 格 + 解一元一次方程得：房地产重置价格/ 24 8 、估价对象的价值 由于估价对象是纯毛坯房,所以折旧课忽视不计,即：估价对象价值=房地产重置价格=元 / 平方米 = 155=万元七、估价结果确定综合确定估价对象的市场价值：以上采纳两个方法的估 价结果相近

37、, 故采纳简洁算术平均法确定其市场价值,就：1、估价对象平均市值单价/2 元 /2 2、估价对象市场价值总额/2 万元 依据以上运算结果,确定估价对象在估价时点的平均市 值单价为元 / ,大写人民币陆仟肆佰柒拾壹元陆角玖分整,公开市场价值总额为万元,大写人民币壹佰万三仟贰拾整；25 附件 一、估价对象的位置图 26 二、估价对象的相关照片 27 28 房地产估价报告项目名称：长春市高新区硅谷大街以东新星宇和悦 8 单 元-702 室房 地产市场价格评估 委 托 人：金泽熙估价机构：新星宇房地产估价公司估价人员：林小帅估价作业日期： 20XX 年 12 月 5 日 20XX 年 12 月 19日 估价报告编号：新星宇评字【20XX】第 021 号目录一、致委托人函 . 1 二、估设价师制声明 .假和限条. 2 三、估价的件 . 4 1、合法性前提； . 4 2、最高最佳点使用假设； . 4 3、估价时假设； . 4 4、公开市场假设； . 4 5、报告使用限制条件如下