2020年招标投标物业管理类标书

1、（招标投标）物业管理类标书20XX年XX月多年的企业咨询顾问经验，燮过实战验证可以落地执行的卓越管理方案,值得您下载拥有非常感谢贵X公司给我X公司这次投标的机 会，我X公司将始终坚持“业主至上，服务第 壹”的宗旨，以提升服务品质，创造美好环境， 温馨万家业主，为业主提供整洁、安全、宁静、 优美的工作环境和生活环境为目标，通过精心 管理使长城大厦保值增值，营造出长城物管品 牌！昆明邦克物业管理 X公司OO二年四月十日第壹部分X公司概况X公司机构设置图X公司主要业绩第二部分长城大厦装修管理方案一、装饰管理实施细则二、设备施工管理实施细则三、消防自动报警系统施工管理实施细则四、水电安装施工管理细则第

2、三部分长城大厦由租方案一、大厦面临的环境分析二、大厦的功能概况三、具体方案四、经济分析第四部分长城大厦物业管理方案一、拟采取的管理方式二、管理规章制度三、档案建立、管理设想四、其它服务内容 五、各项物业管理服务指标及措施六、运营管理服务的构想七、物业管理综合费用预算第五部分投标承诺、广 4 刖百邦克集团X公司成立于1994年，注册资本为1000万美元，主要投 资项目为邦克广场，建筑总面积11.8万平米，其中A幢6万平米的邦克 大厦为工商银行云南省分行综合办公楼；B幢3.5万平米为五星级邦克饭 店，C幢2万平米为邦克商场（现为湘财证券昆明营业部租用）。邦克广 场建成后已成为昆明市标志性建筑，20

3、01年获得了国家建设部颁发的最 高荣誉“鲁班奖”。邦克集团现有经济实体：昆明邦克房地产开发有限X公司、昆明邦克 物业管理X公司、昆明邦克饭店、云南邦克饭店管理有限X公司、云南邦 克商务有限X公司、昆明邦克房屋经纪有限X公司、昆明邦克咨信评估X 公司、昆明邦克房地产评估X公司，且且仍成立了昆明市金融物业管理协 会、云南150职业鉴定所、邦克民航售票处，创办了现代物业杂志月 刊。昆明邦克物业管理X公司是经云南省建设厅批准的物业管理三级资质 企业，X公司现设有综合部、物管部、工程部、保安部、汇通物管部、圆 通物管部等，员工近200人，X公司成立后，先后受中国工商银行云南省 分行和分行营业部俩家业主委

4、托签订十年期委托物业管理合同后，先后接 管了邦克大厦、邦克商场（湘财证券）邦克饭店、圆通支行 （原圆通购物中 心）、五壹路原省工行办公楼、汇通公寓、银通支行宿舍区、省工行富邦花 园、大观商业城宿舍区、师范大学商学院等住宅区和校园的物业管理，物 业管理面积达32万余平方米。X公司以“团结、奉献、高效、诚信、创新”为精神，以“业主至上， 服务第壹，最大限度满足业主合理合法需求，为业主提供多项目、全方位 的优质服务，做好用户的后勤部、总管家”为宗旨，以“内优管理，外树品 牌，为业主提供实惠、高效、周到的优质服务，确保业主物业在X公司精心呵护下实现保值增值”为目的，按星级标准全面推行微笑服务、友情服

5、务、跟踪服务、回访服务，探索适合业主需要的星级饭店式的物业管理模 式。我X公司管理的邦克大厦已成为昆明市的标志性建筑，成为省内外嘉 宾和同行参观学习物业管理的优秀示范大厦。X公司被推选为中国物业管理协会会员单位、昆明市物业管理协会副会长单位和昆明市金融物业管理 协会会长单位。昆明邦克饭店成立于1999年5月，经国家旅游局批准为国际五星级 饭店，成立以来已接待海内外宾客30余万人次，饭店采用国际标准管理， 走国际化道路，形成了国际壹体化的销售体系，销售额逐年增长，已成为 了昆明市经济效益最好，知名度最高，服务质量最佳的高星级酒店。为了 更好地运用邦克品牌管理更多的酒店，邦克集团X公司又于2001

6、年12月成立了云南邦克饭店管理有限 X公司，将饭店管理的业务推向省内外。第壹部分X公司概况壹、物管X公司机构设置图总经理副总经理金邦第融克工150物会工保物综职业房共程安管合业管屋青部部部部鉴理银团定协行所会家装汇圆邦克具饰通通民运工分分航营程部部售部部票处二、X公司主要业绩1.当下管的物业管理项目(1)邦克大厦邦克大厦高169米，40层，属超高层建筑、全智能大厦，有着先进的设备，专业系统多达十二个，而且技术含量、维修养护技术要求极高，其主要设施有：15部美国奥迪斯进口电梯，12部迅达扶梯、8000KA双回路电源、全智能计算机和益讯网络系统、日本能美防火报警系统、自动喷淋消防报警系统、美国维康

7、防盗监控报警系统、美国约克1500冷吨中央空调制冷系统、美国克雷登供暖系统、加拿大通广-北电通信系统、24小时电视监控、24小时保安 巡查等。主要服务对象为工商银行云南省分行、省分行营业部机关、省分行营业 室及国外壹些大企业驻昆办事处，仍有三层地下停车场及户外停车场、125间各种会议厅、康体中心及绿化地带等，物业管理面积达6.8万平方米。(2)邦克商场(湘财证券)我X公司物业管理运营拓展的壹项重大工程之壹，是将邦克商场租赁给 名列中国证券综合评比第六名的湖南湘财证券 X公司，管理面积达2万余平 方米，优美的环境、出色的物业管理为业主赢得了各证券投资者的赞誉，使每天 进场交易的投资者都有壹个好的

8、环境和心情，同时也使 X公司获得了 “科学管 理、优质服务”的荣誉。(3)邦克饭店邦克饭店是获得国家旅游总局授牌的国际五星级酒店，科学的管理优质的服务，每年迎送近10余万中外嘉宾，为云南、昆明的旅游事业做出了贡献。创造了我省涉外旅游饭店较好的品牌和形象，物业管理面积3.5万平方米。(4)五壹路原省工行办公楼该办公楼租赁给省政府五个厅局作为临时办公场地，即云南省劳动和社 会保障厅、省卫生厅、省计生委等，物业管理受到了政府有关部门壹致 好评，物业管理面积达2.5万平方米。(5)原圆通购物中心已改建成省工行圆通支行、省工行计算机中心、云南省房地产交易中心， 圆通分部在X公司的指导下，管理和运营出色，

9、获得了业主的称赞。物 业管理面积达3万余平方米。(6)汇通公寓X公司在管理超高层的经验积累的基础上，尝试性地接受了省工行汇通 支行18层小高层的汇通公寓。得力于物业管理的前期进入，物业管理至今， 壹切皆进展顺利。汇通分部获得业主的认同。物业管理面积达1.5万平方米。(7)富邦花园富邦花园位于金马碧鸡广场旁，园区内花木成荫，环境优美，在我X公司精心管理下，让入驻其中的省工行机关的职工享受到了壹种安全、舒适、 优雅的生活环境。物业管理面积达5万平方米。（8）大观商业城省工行机关宿舍区出色的物业管理，使之和沃尔玛相得益彰，周围环境又衬托出宿舍区的整洁、优美，得到了业主的广泛称赞。物业管理面积达2万余

10、平方米。（9）拓东路汇通宿舍区优质的物业管理为汇通支行职工及帅康等租户营造了壹个良好的住宿和营业环境，管理面积达8000余平方米。2、物管的肯定X公司始终坚持“业主至上，服务第壹”的宗旨，以提升服务品质，创 造美好环境，温馨万家业主，为业主提供整洁、安全、宁静、优美的工作环境和 生活环境为X公司基本目标。通过X公司决策层、管理层、执行层的共同 努力，X公司本部和各分部受到了业主（使用人）的好评。X公司先后获得中国工商银行云南省分行颁发的“安全保卫先进单位”、“物业管理先进 单位”、“邦克大厦设备维护优秀奖”、省分行机关工会授予的“20002001 年度工会工作先进单位”、邦克集团X公司授予的“

11、物业管理综合效益优 秀企业”、省政府机关事务管理局授予的“安全文明、优质服务”、盘龙区 人民政府授予的“ 2000年度爱国卫生红旗单位”、2001年授予的“昆明 市卫生红旗单位”等荣誉称号，最近仍获得了盘龙公安分局南强派出所“警 民合作、共创文明”的奖牌。附：1、营业执照（复印件）2、资质证书（复印件）3、业绩照片4、各类奖状5、现代物业杂志第二部份长城大厦施工综合管理方案我X公司根据多年对房地产的开发和管理和租赁经验，经过仔细研究 分析，建议业主能对装修方案作必要的修改，以使长城大厦以最经济的投 入来获得较高的回报，其具体修改方案如下：1、壹层大堂、四层餐厅，五层会议厅可基本保持不变，沿用原

12、装修风格。2、八至二十三层的160套公寓及二十四层至二十七层的 72套标准间在房型、面积、数量上均不利于今后的租赁，且装修成本也较高，需重新调整，我方的意见大致如下，仅供参考，详见图纸：A、8-13层保留原公寓尺寸，但需将房内客卧隔断取消，且且不设置卫生间及厨房，房内进行地面、墙面、门窗等初装修，有利于让壹些 规模较小的X公司进驻后，根据自己的风格完善装修。B、1424层将利用主体结构将每层分割为100 180m 2的较大房型, 同样只进行初装修。该类房型为大厦的主推房型，经验和分析也告诉 我们，该类房型也是市场需求最大的房型。C、25 27层将不进行任何装修，为毛坯房，将由客户按自己的风格进

13、 行装修。3、写字楼中的会所壹般不如住宅会所重要，从降低建设成本和使用成本 的角度出发，可简化会所功能，采取较为简单的设置即可。一、装饰施工管理实施细则为把长城大厦装修工程搞好，有壹个良好的工作环境，提高工作效率，确保安全，保证按质、按量、如期完成装修工程。现对该工程管理实施细则制定如下：（壹）现场施工制度1、各施工单位在进场三天之内提交本工程各部门负责人员名单及联系电话。2、现场管理人员和操作人员壹律佩戴由长城大厦建设指挥部统壹制作的 工作证或施工证，无证者不得上岗工作。3、各施工单位场所必须保持场地整洁、通畅，不得在施工现场大小便， 随意乱涂乱画。4、施工人员严禁赤脚、穿高跟鞋或拖鞋进入施

14、工现场。5、严禁在管道进口、电梯进口倒垃圾，扔杂物，建筑垃圾各装修单位分别堆放，且及时运出现场。6、各施工单位负责人必须每天坚持在现场监督操作人员认真作业，把好质量关。7、每月在5日前上报月进度计划，总结及完成工程量。8、在施工中绝不能偷工减料、以次充好，壹旦发现必须无条件返工。9、各单位保护好自己的成品或半成品，同时保护好其它专业的成品或半 成品。（二）现场材料管理制度1、当材料进场时，必须提前1 2天上报长城大厦建设指挥部，材料入场 时应请指挥部到场验收，且在申请上签字后由现场指挥部统壹安排，使用 施工电梯。2、材料必须堆放整齐，仓库清洁，防灾防腐材料另设仓库，归类堆放， 由专人管理。（三

15、）施工现场安全管理制度1、进入施工现场必须戴安全帽，高空作业人员要穿软底鞋，系好安全带， 否则不能施工。2、机械操作必须正确使用电动工具，不得穿宽大衣服或留长发。3、在危险地方，设置防护栏，安好照明灯，用醒目的物品作标记。4、各装修单位应设专职安全员壹人，流动检查本单位装修范围内的安全 工作，且积极配合指挥部安检员工作，确保“防火、防盗、防水”三防工 作。5、未经允许不得擅自在他人施工场所走动。6、严禁在施工现场抽烟、生火。使用电饭煲、电炉，违者给予警告，严 重罚款。7、施工队入场时应向指挥部提交用电申请，在指挥部指定处搭接电源， 由电工进行敷设，必须架空，电线不得裸露，接头地方必须包好电胶布

16、， 防水胶布，否则以不规范施工处理。8、焊工和电工，必须持证上岗，在各层设灭火器和沙箱，烧焊过程要设 挡板，且及时清理地面易燃物品。9、未干的油漆，严禁用太阳灯进行加热烘干，勿用香蕉水洗手，用后的油漆桶不能乱丢乱放，壹旦发现给予罚款，追究责任处理。10、装修单位应加强施工人员的教育，严禁打架斗殴，赌博等。11、各装修单位应及时办理外来人口暂住证， 消防施工许可证和外来施工许可证（四）例会及报验制度1、每星期召开壹次协调会，各单位主要负责人参加，建设方和监理方解答或协调各方的问题，形成会议记要。2、若非协调会上提出的问题，必须以书面形式提出，任何电话或口头交 涉都视为无效。3、各种原材料，半成品

17、进入现场，必须出具出厂合格证，检验报告，由 监理方验收后方能使用，否则后果由自己承担。未经监理和业主许可拉上 去的不合格材料，往下吊时，应加倍收吊运费（每吊50元）。4、严格“三检”制度，每壹道工序完工后，首先自检，填写自检表，壹式三份，报监理核查，合格后才能进行下壹道工序的施工。违者应服从业主或监理的处理。二、消防自动报警系统工程施工管理方案消防自动报警系统能对长城大厦的各楼层的各主要房间进行火灾监控，火灾发生时除能自动报警外，仍能启动相应的联动程序，对消火栓系统，喷淋灭火系统、防排烟系统，空调电源、非消防电源，防火卷帘门，消防电梯及各种和消防有关的风机、水泵等进行控制以及时对火灾进行扑救。

18、仍应设有火灾事故广播系统，专用消防电话，火灾时能够有效地组织 人员疏散和指挥灭火工作。壹旦发生火灾时能进行有效的联络。（壹）施工技术方案消防自动报警及联动系统的施工，是专业性、技术性极强的施工工程，必须精心组织，精心施工，才能达到设计和规范的要求，保证 系统长期运行可靠。工程须严格按照“火灾自动报警系统施工验收规范” (GB50166 92) 及“电气装置工程施工及验收规范”执行。1、布线工程(1)管内穿线应按以下规定：A、预埋铁管内穿线应在建筑抹灰和吊顶吊杆孔打完后进行。穿线前应将管内的积水及杂物清除干净。B、预埋铁管内穿线时，俩端管口应加上塑料套圈。穿线时要注意护 圈磨损情况，绝不能将护圈

19、带入管内。C、穿线前要检查导线有无接头，破损，严禁在管内接线，严禁导线 扭结。(2)不同系统、不同电压等级、不同电流类别的线路不应穿在同壹 管内或线梢的同壹梢孔内，不能把广播线和报警线穿在同壹管内或线梢的 同壹梢孔内。(3)沉降缝、伸缩缝俩侧管口，要将导线穿出壹端管口后，套上金属 软管再穿进另壹侧管口，软管和铁管套接长度不少于5Cm,且用细铁丝牢固绑扎，外面再用高压胶布包好，软管和接线盒或联动接口应采 用锁母固定。2、其它布线方法(1)沿建筑物垂直方向布线时，如果在管道内有弱电电缆桥架，报 警线、联动线有条件时也要分开布设。消防电话线要和其它导线分开且离开壹定距离，消防广播线要在桥架外单独做管

20、穿线。(2)火灾自动报警系统和电视监控系统、内部程控电话共用壹个弱 电桥架时，消防电话可和程控电话线放在壹起。报警线、联动线要和 监控系统线分开布设，且保持壹定距离。(3)报警线、联动线和其它弱电系统线实在无法分开穿管时，报警 线、联动线可采用屏蔽线，且将屏蔽层可靠接地。3、导线连接和导线的选用(1)导线接头只能在接线盒内焊接，或在接线端子箱内用端子压接， 导线焊接必须用松香作助焊剂，严禁用焊油等腐蚀性的助焊剂，焊接 后先用塑料胶带包好，外面再用黑胶布包扎。(2)报警回路用二总线的系统，报警线用铜芯双色双绞线。(3)联动回路用总线制系统，联动总线用铜芯双色双绞线，在干扰 严重的场合用双芯屏蔽线

21、。直流电源用单芯铜线，正极用红色，负极 用黑色或蓝色。其它联动线用单芯铜线，颜色应和电源线相区别。(4)所有导线耐压等级不低于250V的等级。4、布线后检查(1)布线后应立即将各种用途的导线用万用表或对线仪进行对线， 套上塑料异形套管，套管上先要用油性笔写上导线编号，加热烘干后 套在导线上，线头折弯以防套管脱落。控制电缆应挂上编号牌。(2)导线敷设完后，按各楼层和垂直向用 500V兆欧表测量，对地 绝缘电阻不少于20兆欧，线间绝缘电阻不少于10兆欧。联动系统导 线对地绝缘电阻不少于5兆欧；用数字式万用表检查，报警系统各回路最大电阻不大于4欧姆 5、记录工作布线完毕且摇好绝缘后，应填写“配管及管

22、内穿线分项工程质量检验 评定表”，且按本处规定填写“消防系统布线检测记录”，且请你方代表签 字认可。（二）火灾探测器（及其它报警、联动设备）的安装1、火灾探测器的安装应按照“火灾自动报警系统施工及验收规范”（以 下简称施工规范）第二章第三节的规定进行。2、探测器地座安装在矿棉板或石膏板上时，要在矿棉板或石膏板的背面垫壹块薄木板，将探测器地座固定在木板上，以保证牢固。3、有腐蚀性气体的场合，安装点式感温探测器时，要对探头地座进线孔和接线盒进行密封处理，探测器调试完后，在探头和地座间用硅橡胶作密封处理。4、报警线从吊顶引下穿过轻钢龙骨或铝合金龙骨时，要套上塑料套管或玻璃丝套管，再进入底座。5、探测

23、器安装要和调试同步进行。6、其他报警、联动设备的安装应严格按照施工规范和参照报警器的安装要求进行。7、做好安装记录。（三）施工进度计划由于消防自动报警系统工程施工的特殊性，编制进度计划比较困难，只能做原则上安排。工程施工应密切配合二次装修的施工进程，穿插做好各楼层平面布置的穿线和安装工作。且以楼层为单元进行。1、设备安装(1)水平穿线和设备安装在各楼层进行吊顶时开始穿线，探头线、吸 顶音箱线即应到位，在天花抹灰、装修完成时，底座应安装完毕。(2)墙面装修完成时，手动报警器，楼层显示器，声光报警等垂直位 置的设备穿线、安装均应到位。(3)电缆的垂直穿线在整栋大楼的二次装修完成三分之二时开始进行。

24、(4)联动模块等设备的穿线安装在各楼层的报警设备完工后，紧接着 施工。2、调试开通(1)报警部份调试开通(2)报警部分调试工作在消防中心，主机安装完成和部分楼层设备安 装完成后即可进行，以报警总线、联动总线回路或楼层为单元逐步调试开 通.(3)联动部分调试开通(4)应在整个大楼的报警系统大部分开通后，在分楼层专业逐步调试 开通.(5)消火栓系统调试(6)喷淋自动灭火系统调试(7)卷帘门调试(8)火灾事故广播系统调试(9)防排烟系统调试(10)空调系统防火阀调试(11)非消防电源强切调试(12)消防电梯迫降调试(13)消防电话调试联动调试工作由于相关专业太多，设备复杂，技术性强，所以应在相关专业

25、的安装调试完成后进行，且应有相关专业的技术人员参加，以免产生不必要的矛盾，具进度安排，应为条件成熟壹个系统壹个楼层，即进行壹个系统或壹个楼层的调试。三、长城大厦水电安装施工管理(壹)施工管理编制的依据1、国标、院标的标准图集、手册2、国家现行的施工及验收规范GBJ232 -82电气安装工程施工及验收规范GBJ303-88建筑电气安装工程质量检验评定标准GBJ149-90电气装置安装工程母线装置施工及验收规范GB50168 -92电气装置安装工程接地装置施工及验收规范GB50171 -92电气装置安装工程盘柜及二次回路结线施工及验收规范GB50150 -91电气装置安装工程电气设备交接试验标准G

26、BJ302 -88建筑采暖卫生和煤气工程质量检验评定标准GB50261 -96自动喷水灭火系统施工及验收规范JGJ46-88施工现场临时用电安全技术规范（二）质量保证以往施工企业实行质量检验为主的传统质量管理方法，以严格把关为手段，以被动管理少数专业人员为主要控制力量，使得施工企业 长期存在着抢进度、抓工作量，但因质量控制不严，忽视相应的管理， 从而导致质量问题多、通病多、工期拖延，虽年年制定提高质量水平 的措施，但仍然处于原地踏步的状态。结合实际情况分析，我X公司将过去单纯以满足工程实体质量达到标准为原则，变为满足用户需求为更高原则，对各级管理人员进行广义质量教育，以保证工作质量来 保证工程

27、质量，且将以往的施工经验理论化、 标准化。在管理方法上， 由事后检验、质量把关，变为工序控制、事后检验，通过确保每壹道 工序，每壹环节的质量来保证工程的最终质量。针对长城大厦工程情 况，我X公司将委派俩名副主任和专职质检员、技术员全面负责本工程的质量管理和进度控制。在施工中，精心组织各施工单位，认真落 实项目部内各级人员的质量责任制，做到目标明确，职责分明，责权 壹致，同时配合监理做好质量监督工作，以确保工程质量壹次达到优 良。（三）工期控制和进度计划1、工期控制：熟悉图纸，做好各项准备工作，根据你方的要求编制出施工进 度计划管理方案和具体的施工管理方案，按方案布置各分部分项工程 的开工时间，

28、施工方法和施工顺序，组织各工种平行流水作业，避免 窝工现象，做到施工紧凑有序，以保证工程按期完成。2、施工进度计划：在各施工单位确定后我 X公司将根据你方要求和实际情况排 出。（四）施工方案及技术措施的管理1、施工管理方案结合长城大厦的工程建设要求， 水电安装的设计特点和现场的 具体施工情况，我 X公司初拟施工管理方案如下：（1）施工平面布置A、场地布置现阶段主要以设备及线、管的安装为主，如搬运较为便捷 的材料及设备，可利用窄小空间堆放，对小件容易丢失的材料 则存放于库房内。临时堆放材料以不阻碍交通，楼面荷载均匀为原则，经协商后决定堆放地点。B、施工用水用电布置用水布置，按目前你方及土建提供的

29、平面布置使用。用电布置，低压变电及供电方式按你方和土建提供的布置平面使用。施工用电自壹层起每隔五层设置壹个配电箱，用电以土 建提供的总配电箱引出，由管道井内引至各楼层配电箱。(2)空间布置：安装过程中在人力、物力、时间及现场作业条件有限的情 况下，要高效率、高质量的完成各项施工任务，空间布置是壹 个重要环节，结合本工程的具体情况，我 X公司会要求所有参 和施工管理的技术人员、彻底的熟悉图纸，争取在安装前多发 现壹些施工中可能发生的问题，书面申请后由你方统壹协调， 在空间布置上，拟按以下方案进行：1)管道井内各系统的安装同时开展，根据设计位置，在安装前先 画出安装布置草图。结合各专业管道的安装工

30、艺决定其施工顺 序为：排水立管先行安装，各系统支架统壹制做，消防管道给 水管道跟随其后且在土建砌墙以前试压完毕。2)走道内的消防喷淋管道，跟随通风空调管道的安装，做好和通风空调安装队的协调工作，实行分层试压，为污水及冷热水管 道的安装创造条件。3）由于走道内的管道分布较密集，空间狭窄，电话线路在走道内 部份安装应使用金属电管（蛇皮管）暗敷设，考虑管道安装后 穿线较为困难，故电班组应在管道施工中穿插作业，关健部位 抢工。4）各专业施工队在施工高峰期间，空间先后问题协商解决，且相 应组织双班作业和加班作业。（3）施工配合：安装过程中不得在土建墙体及楼板上乱打洞，因特殊原因必须 打洞时，应和土建、你

31、方协商。各专业施工队在施工过程中如 发生“打架”现象，须将问题在工程协调会中提出，经多方协 商确定解决方案，然后各施工队严格按最终的协调通知施工。对各施工队都要用电梯运送材料的问题， 我X公司将根据工程的轻重缓急给予调解。成品保护的配合，对已安装好的管道、设备、配件及预埋线管甩口等，各专业施工队应给予保护， 不得随意搬动已安装好的 管道、阀门配件，不准随意取走管道堵头和敞口堵板， 更不允 许在卫生洁具内大小便，违者我方将给予重罚。卫生间内土建在做地面时，应按设计留坡，且不得将地面排水 管道敞口堵板取出，防止砂浆、杂物落入管内造成堵塞。二次装修时，安装人员在安装时，注意不要损坏吊顶龙骨，污染装饰

32、面。在施工过程中我方将对施工进行监督，设备开箱检查、试压、试车等工作我方将通知你方对口人员应及时参加，且根据检验结果给予签字认可。你方对我方提出的配合申请应尽量给予协调且及时解决工程进度款和设备订货款。2、技术措施(1)排水和消防给水工程：A、管道穿墙、板、梁时，所用套应管根据规范和设计要求，在预 埋、预留前，套管均用潮湿水泥纸填塞，防止浇灌时磴堵塞 套管。塑料套管用铅丝绑扎稳固，穿梁钢套管，则用电焊固 定在钢筋上。土建拆模以后组织人员做好套管的清理工作。B、管道安装：C、管道支架的选用：给水管道支架按设计要求制作安装。D、管道安装时，注意不要损坏镀锌层，螺纹外露部份防腐良好， 接口外露油麻清

33、理干净。在安装过程中，随时进行技术交底和操作检查。使用管钳要合适，上配件甩口时，不允许因拧过头而用倒扣 的方式进行找正。法兰焊接平正，胶圈受力均匀。焊接或法兰连接 部份的管件均采用压制品。立管壹律吊线安装。E、螺纹加工符合验评标准，要求清洁、规整、无断丝现象。F、地下直埋管道的敷设本工程地下敷设的管道主要有给排水管道和消防管道，由于是埋于地下的隐蔽工程，故要求施工单位提高工程质量意识，充分做 好准备工作，为了不起避免质量通病的发生，对直埋管道做以下预 防措施。 管沟开挖前必须根据设计图纸定位放线，用水准仪将标高找准后开挖。 沟底必须是自然土层（坚土），如果是回填土或砾石层，都要作 处理，以防管

34、于下沉而损坏接口，松土层均应夯实，无论是钢管焊接接口，仍是铸铁管承插接口连接，下管前均应 挖好接口工作坑，以保证接口操作方便，防止操作不当而造成接口漏水。管道在下沟前做好防腐，接口除外，待试压完毕，再做防腐层。管沟回填土前，将沟内积水排出，管道俩组侧应同时分层回填，土方均匀摊开，轻轻夯实，管中至管顶之上300 500毫米范围内用干松 士回填，不能打夯，应轻轻压实，以防将管子夯裂。再上壹层则可用 机械回填。G、消防管道的安装：严格按 GB50261 96自动喷淋灭火系统施 工及验收规范执行。H、设备安装：消防箱、消火栓、消防水泵接合器安装，根据现场具体情况，结合 CB50261 -96自动喷淋灭

35、火系统施工及验收规范执行。消防箱洞口由土建负责预留，箱体安装待支管配到位时进行，消 防箱和消火栓标高、位置在安装时应认真复核，严格控制，偏差不得 大于2厘米。水泵的安装：水泵的选型根据设计参数要求由甲方认定，其安 装按厂家提供的技术资料和验收规范进行：和土建配合，预制基础底座，准确埋设地脚螺栓；安装设备时，保证纵、横水平壹致，不应超过0.1/1000 ,水泵不得承受管道重量。消防水泵接合器的安装，按 CB50261 96自动喷淋灭火系统施工及验收规范进行I、单机试车、系统调试的准备工作：运转的轴承部位及传动部位添加适量的润滑油，各紧固部位不 松动，且安全保护装置灵敏可靠。止回阀、闸阀、压力表等

36、附件安装完备。系统各部位均已准备完毕，试车所需水、电均已到位。J、机试车和系统调试：水泵单机试运转：按正确的操作程序将水泵启动且达到额定转速后，根据测试记录表中的项目内容检查其压力、流量、电流及轴承温度等 工况是否符合额定参数。如运转正常，应连续运行 2小时之上。系统调试：在单机试运行完毕后，应对系统进行壹次复检，之 后可进行系统调试。由施工单位发出通知，三方人员同参加。首先将泵启动, 然后逐项检查各设备运行及用水系统水压、水量是否达到设计要求和验收规范要求，系统负荷运行 24小时满足要求后结束调试，且将调 试结果提交相关方签字认定，作为工程验收及质量评定的依据。3、排水系统的安装:(1)管道

37、安装及技术要求严格按验收规范要求选料施工，如排水管道的横管和横管，横管和立管的连接，采用450三通或450四通及900斜四通。立管和排出管端 部的连接，采用俩个450弯头。管道支、吊架间距正确、安装稳固，防止发生塌腰现象而造成 堵塞，支架间距以横管不大于 2米，立管不大于3米。为了便于柔性铸管的检修，延长其使用寿命，对接头处使用的橡胶圈材质，由三方共同检查、比较。紧固螺检采用镀锌件安装且螺栓抹上 黄油，以防过早生锈。塑料管和铸铁管承插连接处，采用先塞油麻，再填石棉膨胀水泥打口，且塑料管插入承口部份用锂子打毛，以保证接口严密度，防止接口漏 水。承插接口在粘接前先用丙酮或二氯乙烷擦试干净，对弯曲、

38、弯形的管材坚决退货。为防止因地面积水及塑料管壁面光滑而造成渗漏，对塑料管穿楼板部份，加塑料管防水翼环(该翼环由专门厂家生产)，然后用细石混凝土填实，且将该部份高出地面后做成壹定坡度。排水立管甩口及支管敞口用水泥纸或塑料泡沫制成圆形状堵塞，卫生间及阳台等地面敞口用木板封堵，堵口缝隙用水泥抹严。(2)卫生洁具安装：从普遍卫生洁具有的使用情况见，大便器在使用过程中，时常出 现地面积水、下层顶板和墙壁潮湿、滴水等现象，结合近几年情况进 行分析、总结，对大便器的渗漏问题采取以下措施加以防治：大便器接上下水管时要仔细检查接口的胶皮腕是否破裂，如有毛病坚决不使用，在绑扎胶皮腕和大便器和上下水管连接处时，使用

39、 14号 铜丝，俩道错开拧紧，严禁使用铁丝。安装大使器排水管时，甩口高度高出地面10毫米，同时排水管 甩口选择内径较大，内口平整的承口，以保证大使器出口有足够的插入深度。 承口填料用1:5石灰水泥混合膏填实抹平。在做地面防水层时，油毡和管道相交处用热沥青浇灌，洞口用细石混凝土浇灌密实；（卫生洁具的安装根据厂家提供的技术资料结合有关规范进行。）3、管道吹洗及水压试验：给水管试压前用堵头将所有敞口封住。然后用试压泵分级试压，每级不超过0.2MP ,每加壹级停压（给水管、消防管试验压力为工作压力的1.5倍）试验中发现有泄漏应做好记录，泄压后组织人员处理，处理完毕 重新试压，直到符合要求为止。消防支管

40、分层试压，分为消火栓系统和喷淋系统，试验压力为1.6MP.部份支管及立管在室内装修前试压完毕，管道井内立管在砌墙前试压完毕。排水管应在隐蔽前做灌水试验。将排水管分层堵塞灌水，壹层排水管道灌水高度不低于底层层高，满水 30分钟后，液面不下降为合格，壹层之上部份均做通水试验。(各系统水压试验后均应做管道冲洗)4、动力、照明系统安装：(1)线管预埋、管内穿线、电缆及其桥架的敷设、线线的安装均按相应 的规范和验收标准施工。所用电气器材符合国颁或部颁现行标准和设计 要求，如不符合，坚决不使用。线管和箱、盒预埋：在土建浇灌混凝土前，根据图纸准确预埋电管、箱盒，要求稳 固可靠。使用PVC塑料管预埋时，线管连

41、接处用粘接剂连接紧密、 牢固； 管子煨弯，不得有明显折皱，凹扁、死角现象，管路敷设尽量避免转弯。 管路距离过长的，应在适当位置加过线盒。管路的固定：管子每隔30厘米左右用铅丝和钢盘绑扎壹道，露出地面部份控制在30厘米以内，且尽可能焊接钢筋支架加以支持，防止线管折断。接线盒用铅丝、铁钉固定在木模板上。线管管口和接线盒均 应作封口处理，线管敷设完毕，均用油漆将线管的走向位置画在模板上，便于以后穿线及防止管道吊架在安装时损坏线管。在浇灌过程中，由值班人员负责管路的保护和及时处理工作。(3)管内穿线：管内穿线时，管口、箱口、护口必须齐全，以免划伤电线电缆。 导线颜色统壹分相线和零线、地线。导线的连接：

42、大于或等于10平方毫米的采用压接，多芯线在压 接前，应刷锡壹道。(4)电缆敷设：电缆敷设前要进行绝缘或耐压实验；电缆在桥架内水平敷设时，用人力牵引，同等级的电缆水平净距不小于35mm ,电缆弯曲半径以最大截允许半径为准。电缆在井内垂直敷设时，先用施工电梯吊至屋面，电缆轴附近和部份楼层做好防滑措施自上而下敷设。电缆敷设1根，卡固1根，沿桥架敷设时，每层卡固俩道。电缆在敷设过程中注意保护，严禁有绞拧、压扁、创伤等缺损， 直埋敷设，严禁在管道上面或下面平行敷设。电缆的耐压、泄漏电流、绝缘电阻的测试记录，隐蔽工程记录 由三方签字认可，其坐标图、竣工图齐全、正确。电缆按规范规定的颜色区分相线和零线、地线

43、、其中按设计要 求，地线采用黄、绿相间线。电缆在俩端及中间转弯处、直线段隔壹定距离 挂标牌。(5)插接母线的安装：母线的规格、尺寸根据设计要求经现场测量后由生产厂家定做, 安装按相应的施工规范及厂家提供的技术资料进行施工。母线厂家实测长度后，应绘制配置图提交施工方验收安装。母线和出线盘连接处，在设备定货时，母线厂家和低压盘厂家 做好协调，以免造成连接困难。安装应注意的问题：母线压接所用垫圈应符合规定要求，对于加厚垫圈在施工准备阶段提前加工，母线搭接处使用板锂锂平；采用焊接时，在焊接处有2 4mm 的加强高度，焊口俩侧各凸出 4 7mm 。母线的切割严禁用电焊、气焊切割，各种型钢、母线开孔处用

44、毛锂清理干净，母线安装横平竖直，排列整齐，转弯处不得有裂纹，油漆色泽均匀，防腐完整。插接母线外壳接地无遗漏，接地线连接紧密，母子线绝缘电阻 值大于0.5M Qo对安装好母线的地方，装好门窗，加锁防护，且安排巡视工作。(6)电缆桥架的安装：桥架规格，按设计要求选用。 各层主干回路、电缆(线)，均采用镀锌电缆桥架在吊顶内水平敷设，动力线路和照明线路分别配置电缆桥架，动力回路的控制线路和动力回路同壹桥架敷设，中间加分隔板。电缆桥架水平敷设时，桥架之间的连接点设置在跨距的 1/4左右处。电缆桥架装置必须有可靠接地，长距离电缆桥架每隔25米左右和大楼接地连接壹次。支架按规范加工制作安装，所用螺栓均采用镀

45、锌件，支架刷漆均匀，无遗漏。桥架在施工时应满足该桥架上敷设的最大截面电缆的弯曲半 径要求。(7)电气设备的安装：电气设备根据设计要求进行配置，安装按GBJ232 -82电气安装工程施工验收规范执行。(8)柜箱试验调整和配电系统调试： 1)柜、箱试验调整:将所有的接线端螺丝再紧壹次，对线路进行复检。绝缘摇测：用500V摇表在端子板处测试每条回路之间的电阻，电阻 必须大0.5M Qo二次小线回路带有集成电路及电子元件的不得用摇 表测试，须用万用表测试是否接通。将柜、箱内的控制、操作电源回路熔断器上端相线拆掉，接上 临时电源，分别模拟试验控制、连锁、操作、继电保护和信号动作，正确无 误后将被拆除电源

46、线复位。送电前的准备工作：彻底清扫全部设备及变配器电室、控制室的灰尘，用吸尘器清 扫电器元件，检查母线上、设备上有无遗留的工具，金属材料及其它物件。明确试运行指挥者、操作者和监护人。质量检验部门已对模拟试验项目检查且且全部合格，且有试验报 告单。送电调试：由供电部门检查合格后，将电源送进室内，经过验电，校相无误。由安装单位合低压配电柜进线开关，检查电压表三相是否电压正常然后分系统、回路逐箱、逐柜检查校核相零线的线间电压、绝缘电阻、 满足设计要求后空载24小时，无异常现象后做出试验报告且经质检 部门签字认可。合上未级配电箱，对各用电设备、动力、照明器具进行通电，按相应规范要求逐相检查，符合要求后

47、做好高度记录。5、火灾自动报警系统：管路敷设按GB50166 92火灾自动报警系统施工及验收规范 执行。（五）电视、广播、监控系统：管路敷设方法同动力、照明系统，部份线管敷设方式的变更说明之上已述。（六）成品保护措施1、消防箱子铝合金框、玻璃、灯具等易损坏且又无法加锁保管的成品及配件待装修收尾时统壹安装，安装后加强巡视或专设保安人员值班。2、根据装修进度，隐蔽部份在隐蔽前先行安装，卫生间内设备配件待装修完毕后统壹安装，且由甲方协商先将管道井、卫生间、配电房、电缆、 母线井等处安门加锁，为防止成品损坏，钥匙由我方保管，凡进入卫生间 内施工的严格按交接班制度进行，谁损坏谁赔偿，如发生配件被盗，经现

48、 场调查后，甲乙双方协商解决。3、施工人员要认真遵守现场成品保护制度，注意爱护建筑物内的装修 成品、设备和设施。4、设备开箱点件后，对于易丢、易损部件应指定专人负责入库妥善保 管且做好开箱记录。设备搬运时明露在外的表面应防止碰撞。5、对成品有意损坏的要给予处罚。6、对给排水管道、电缆、插接母线、桥架等成品要加强保护，不得随 意拆、碰、压、以防损坏。7、各专业施工队在施工中如遇交叉“打架”现象，不得擅自拆改，需 经设计院、甲方及有关部门协商后发出通知，按通知施工。8、设备安装好后均安门加锁，且设专人见管。第三部分长城大厦酒店运营和租赁方案“长城大厦”是壹座现代气息浓厚，规模较大、档次较高、功能

49、较齐全的综合性商务酒店，“商务办公”和“酒店住宿”是它的俩大 主营功能。因此，为了加速投资的回报、利益的实现和风险的规避， 如何开拓和发展对“商务公寓”的租赁和客房的销售业务，是发展商 最关心的问题之壹，也是物业运营中最实质、最核心的内容。壹、大厦面临的环境分析1、有利条件大厦具备交通、地理位置、环境优势及为实力强大和信誉度高的 发展商所拥有的优势。长城大厦全属长城资产管理 X公司，地处昆明 市中心，座落在城市交通干道的所属高级金融区、高级商贸区和高级 办公区内，地理位置优越、交通便利，对进驻的 X公司或单位有很强 的吸引力和亲和力，本身具有建筑聚集效应和企业聚集效应。2、不利条件(1)大厦尚

50、未完工，因此没有知名度，壹般大厦要三年左右才能成 熟，且且各方面欠完善，如服务项目、机电设施、保险等，需要有壹 个磨合期，给招租工作带来壹定难度。(2)近年来，昆明市办公楼、写字楼的建设迅速发展， 已呈饱合及 某种程度的供过于求的状态，供方市场竞争非常激烈。(3)车位太少，承租单位或办事人员停车困难。(4)设备不配套，承租单位使用不方便。二、大厦功能概况大厦的使用功能主要分二类：壹类为商务办公，居于大厦的 中部(八层至十九层)；二类为酒店住宿，设置于大厦的高层部位 (二十层至二十七层)。其余附属公共服务区域设置有：酒店服务 台、商务中心、商品部、银行营业室、中餐厅、西餐厅、商务俱 乐部等。二、

51、具体方案X公司就俩大主营功能分别作如下方案：1、出租方案物业管理X公司接受大厦等物业的管理后，从事的工作属“管 家”的性质，服务业主、管理好“家务”、确保物业的保值、增值是物业管理X公司应尽的职责，因此，选择壹家优秀的物业管理XX司对各家业主来说是十分必要的。邦克物业管理X公司是壹家人才储 备、设备先进、管理经验丰富、实力强大的物业管理X公司，我X公司经实地堪察、详细分析，认定大厦主营业务的开展应从几方面着 手：(1)出租保障a、保证基本住户大厦的业主农业银行及长城资产管理X公司应率先进驻长城大厦营业和办公，业主的入住办公为增强大厦的实力奠定了基础， 是促进销售、出租的基础前提；b、力争国际、

52、国内知名品牌 X公司入住办公争取国际、国内知名X公司的入住办公，以此为契机，抬高大 厦的身份及价值，确保无形资产稳步上升，以此吸引更多的客户， 创造壹个具备浓厚的经济、文化、信息密集的社会环境，进壹步增 加长城大厦的实力和吸引力。也即采取“先导定位、先入为主”的 思想，在广大X公司的心目中形成“长城大厦”是“国际大商社办 公地点”的意识，充分地把握中国入世的大好机遇，争创“长城大 厦”品牌。(2)大力宣传，创造知名度a、配合大厦进入物业市场，展开有效的、讲究投入产出比的广 告、公关和宣传活动。策划性地通过在电视、报纸等传播广泛的媒体上广告，且注意广告诉求点的定位；或制定新闻发布会的策戈I、请高

53、层领导到现场出席有关仪式等方式形成新闻热点。b、向媒介及房地产交易部门定期或经常发布大厦的有关信息， 如地理位置、设计特色和档次、价位；出租形式等，这既是直接 的推销，又是巩固顾客印象的宣传手段，以良好形象开创“长城 大厦”知名度，促进出租工作的顺畅。c、举办或设立出租部和常年的地盘接待中心，中心设在大厦大 堂内，和样板间等壹同组成出租环节，接待每壹位到访者，直观 地、面对面地向顾客介绍、说明和推销产品，且准备相应的意向 书和合同范本。(3)价格定位合理确定房屋租金，既要维护大厦所有者的权益，保证所有者能 通过收取租金逐步收回投资，又要考虑承租人的经济承受能力。且采 取以下方式吸引新客户，保证

54、老客户，最大限度提高出租率，减少空 置及由此造成的资金占压和经济损失：a、对壹般客户，采取免前期办公装修期租金的方式实行优惠；b、对重点客户即租用面积较大者在租金水平上可给予较大的优 惠或折让，避免用过“死”的租金标准将客户拒之门外；c、对壹次租用时间较长(如三年之上)，又能在前期支付较大比 例预付款的也可在租金上给予折让。其他a、建议大厦从功能上完善，增加办公楼宇对顾客的吸引力。除了商务办公、大小会议室、康体中心、住宿、餐厅等功能，大厦内 应增设如中国特色的茶餐厅、商务中心等，便于写字楼及长包房的 商人选此谈生意，既增加了运营项目，又为客户提供了工作和生活 上的便利。b、对办公楼租赁客户的选

55、择：选择既包括承租人的经济实力， 也包括其信誉和运营作风。如选择不好，往往造成信誉差的办公单 位进驻后和物业X公司发生赖账及其它不愉快又扯不清的诸多事 项；或是对外蒙骗，造成每天都有成批上当受骗者或债权人上门讨 债，既影响秩序及其它X公司的办公，也给本商务楼对外造成严重 的负面影响。2、酒店客房销售方案(以高区位商务型酒店定位)在国外的很多大城市，及国内的上海、深圳等地，有这样壹种类 型的酒店，它们且不占据整个建筑物，而仅在最具优势的高层区域设 置客房及其他功能设施，其面向的客源，也同于壹般酒店，主要是接 待商务散客及高档次旅游团体。这壹类型的酒店数量较少，但极具效 益及知名度，如上海浦东凯悦

56、饭店、深圳特区报大厦等。如大厦采取 此种类型定位，在昆明尚属首家，我 X公司就酒店部分拟规划如下：(1)酒店设立原则：五星级服务手段、四星级设施配置、三星级销售价格(2)大厦酒店部分在现有设计上，略作改动如下：大堂部分基本保留现有设计：a、寻找合适区域增设客用卫生间；b、适当增大接待台正面宽度，且将现设计为消防中心、监控室更改作为前厅办公室使用；c、寻找合适区域设置商品部及商务中心。(3)二十层至二十七层作为酒店客房使用，但需作以下调整：a、作为壹个商务型酒店来说，现有的客房面积过于狭小，建议将现有的标间部分客房设计以三间改二间的方式重新布局，且在装修方面多下功夫，以突出其豪华；b、现设计的十

57、六层商务公寓房数量过多，建议仅保留十层；c、每壹个楼层需增加壹个员工用工作间；d、预计酒店的客房总数将在 100间左右；e、建议拿出壹个楼层作为办公及会议使用。(4)二十八层设计为壹个西式的餐厅，以满足客人的早餐及平时营 业用。(5)二十九层设计为壹个较豪华且含有酒吧功能的商务俱乐部。本方案的优势在于：(1)风格独特，在昆明地区独树壹帜，有可能形成联动效应；(2)和办公楼部分相辅相承，互相带动，容易形成双盈；(3)大型车辆通行及停靠的矛盾能够得到缓解。3、我X公司在大厦主营业务上的强大优势(1)邦克物业管理X公司是昆明邦克集团的壹个子 X公司，总X 公司实力强大，下属邦克饭店是具备五星级资质的

58、优质品牌饭店。“长城大厦”的客房如由邦克饭店销售，可充分利用“邦克”的无形资产及有形资产，如成熟的销售网络、丰富的人力资源，壹方面可为发展 商节省大量的人工成本及管理成本；另壹方面，可尽快打开销售局面， 是“长城大厦”树品牌、创效益的强大武器。(2)X公司下属“邦克房屋经纪X公司”是壹家专业的房屋租赁X 公司。拥有经验丰富的管理人员及具备租赁业务资质的市场人员，了 解市场租赁行情、掌握市场的第壹手资料，能为大厦商务公寓的出租 业务开展提供优越的条件，为发展商节省资金，产生低投入、高产出 的效果。四、经济分析提供俩类概算分析方案：壹类为大厦分公寓出租和酒店销售俩部 分进行运营，另壹类为整栋大厦出租运营。1、第壹类经济分析长城大厦出租年收入概算表(第壹年度)主营业务名称季度金额(元)公寓出租建筑面积(m2)租金(元/m 2/月)出租率(%)110920301588,452.002109203530206,388.003109204050393,120.004109204060471,744.00合计1,159,7