珠江物业中心年度工作计划

1、珠江御景湾物业中心09年工作打算2009年是公司进展规划蓄势的一年，也是公司继往开来的新的一年，除了要一如既往地坚决“真诚为您每一天”的服务理念外，还要开拓工作思路，准确分析公司进展面临的机遇、困难和挑战，强化危机意识、服务意识，增强大局意识、责任意识和协作意识，提倡实干精神。以更加务实的态度，积极配合集团经营的战略方针，细化HYPERLINK /Article/zongjie/nianzhong/index.htm治理，从内部挖掘潜力，向HYPERLINK /Article/zongjie/nianzhong/index.htm治理要效益，更加严格要求，加强培训，勇于面对不足，团结一心，同心

2、同德，在集团公司的正确引导和指挥下，实现各项工作全面健康有序地进展，为全面完成公司进展规划上确立的目标奠定扎实的基础。 御景湾作为力高（中国）集团在合肥精心打造的一个极品楼盘，自开盘以来一直引领合肥楼市，并打算与在09年底前交付使用。作为房地产开发的下游企业物业公司将如何做好开发商的好帮手、业主的好总管，从而来提升物业的品牌，促进物业的升值和保值，使客户资产效益最大化，实现业主、开发商、物业“三赢”的局面。打算开展工作如下：成立前期介入小组，在物业质量和使用功能上把好关。为充分发挥前期介入的作用，公司领导将亲自参与指挥前期介入的各项工作，从公司内部调配和招聘优秀的各工种专业人员，成立了御景湾前

3、期介入工作组，参与相关治理策划和方案编写工作，为御景湾的销售和工程建设提供配合，尽快使治理人员熟悉小区物业环境和特点，便于顺利开展各项后期物业治理工作。前期介入组织架构前期介入组长环境组客服组工程组安管组 销售配合 3人样板房智能化1人土建1人安装1人营销现场施工现场子营销现场子（一）前期介入的内容工程介入安全介入样板房介入营销服务介入物业接管制定御景湾物业治理方案（二）工程介入1、 由工程负责人、土建技术员、水电安装技术员、弱电技术员组成工程组，参与工程设计、跟进，参加地产项目部的业务交流，每周一次的现场巡视，每月一次物业状况进展汇报。工程施工时期前期介入人员进驻现场，熟悉小区规划建筑设计、

4、管网设计、功能设计状况等；在施工过程中，进驻人员对现场施工状况进行记录，特不对施工变动部分认真记录，以备日后维修工作，并结合物业治理实际，在工程施工中对部分不适应或不利于日后物业治理的设计或个不部位向进展商及时提供参考的修改意见；前期介入小组每周一次现场巡视，召开分析会议，掌握工程差不多情况；前期介入的工程负责人，须每周参加地产召开的工程例会掌握情况，以便对以后物业治理策划方案进行不断的修正、完善；土建、安装技术人员，重点跟踪电梯、供、配电、给排水、供气等设备的安装和管网布置，设备功能要进行全面掌握；弱电技术员跟踪智能化系统的安装、调试，并向安装单位技术人员学习差不多技术，全面了解功能，以便日

5、后的维修；安全介入前期介入小组依照项目要求，派出精干保安队伍进驻现场，维护销售现场、施工现场的安全秩序；保安人员严格操纵非许可人员进入施工现场；保安人员对施工现场、施工物品起到秩序维护作用；保安人员对会所、样板房物品的秩序维护，保安人员看房人员的引导和车辆停放指挥保安人员对施工车辆的治理保安人员对小区施工人员的安全治理保安人员对非施工时刻的人员、车辆治理配合营销开展形式都样的业主联谊活动成立以客服负责人主的联谊小组，为配合地产开展业主联谊活动做好策划、组织落实工作，同时借助活动的推广，加强楼盘的宣传，发掘潜在客户群做好物业治理和服务介绍，增进业主对物业治理的理解和配合做好与售楼人员的业务交流解

6、决好售楼与物业治理的衔接工作充当进展商与业主沟通的桥梁，积极主动地把业主在楼盘销售中对小区规划、设计的合理要求及时反馈进展商，充分做好协调沟通工作。接管验收工程人员依照情况，每周向前期介入小组汇报各项工作的进度情况。工程人员依照物业治理的实际情况及业主需求向地产工程部提出合理化建议，诸如垃圾房、绿化用水、垃圾桶摆放、设备设施标识等，配合进展商解决；在各项工程待交接时，进驻人员做好表格设计，对工程的各部分工作进行全面检查，向地产提交检查报告，待地产整改后，做好接管的各项预备工作；入伙前的一个月，招聘各岗位人员进行封闭式培训，依照要求，考核通过，确立上岗资格； 入伙前一个月，组织人员进行入伙培训，

7、按入伙办理程序、接管验收程序等逐项进行预备工作；入伙前半个月与地产协商入伙具体事宜，严格按地产要求办理各种预备手续，并向地产递交入伙办理方案；入伙前五天，各项入伙资料、宣传资料预备就绪；入伙前五天，督促精保洁单位进入现场，对小区进行全面清理；与地产签定前期物业治理合同；依照项目要求编制住宅治理资料、业主公约、装修治理协议、物业治理手册等；前期介入工作流程组建前期介入工作组物业宣传资料的整理、归档制度建立提交合理化建议物业进度统计现场跟踪、记录智能化介入功能设计管网设计工程规划保安介入协作营销组织开展工作拟定物业治理方案了解楼盘知识工程介入二、做好入伙治理，确保房屋顺利交接御景湾依照合同为一次性

8、交付使用，这对物业公司来讲是一个巨大的挑战，如何样保证大批次的房屋顺利的交接，必须做好入伙前的每一个细节。依照项目情况编制组织架构。依照组织架构招聘相关人员依照各专业的职责不同进行系统的培训。做好入伙前的各项预备工作。1、入住前期所收取的各项费用的确定确定开始计收治理费的时刻。一般入住时刻在上半月的，从当月15日开始计收；入住时刻在下半月的，从下月起计收。地产承诺赠送业主治理费的，由地产按期支付治理费。确定需要预交治理费的月数。按照合肥市相关规定预交治理费不得超过六个月（但个不业主如拒交的，也可不预交，让业主选择按月交纳）。 门禁卡工本费。此笔费用由地产公司确定免费卡数量，通常在入伙时赠送2-

9、3张给业主，超过数量应按照成本价收取。装修类费用。确定垃圾清运费、装修工人进出工本费等费用。 其它需要确定的费用。 2、 业主入住指引预备入住指引包括的内容为：欢迎词，业主入住需预备和携带的资料，入住办理流程，装修办理流程，业主在入住时需要交纳的费用，业主在验房和装修时的一些小常识和装修规定等。 入住指引的内容既要清晰、明了，详细，又要幸免长篇累牍，让业主感受繁杂和摸不着头脑。业主入住指引应在入住前，随地产的入伙通知书一并发给业主。入住前，地产与物业应确定防盗门、窗花、遮阳棚等的样式，包括款式、规格、用材等。如小区同意在阳台安装防盗网的，还需要确定防盗网的样式。3、入住时需要预备的资料在入住前

10、两个月确定好入住时业主需要填写的资料，提早印刷或复印好。以下资料供参考： 序号资料份数备注1业主公约一式三份业主一份，物业治理项目一份，业委会一份。2业主（住户）资料卡即业主（住户）档案登记表3托付银行代收款协议一式二份业主一份，物业治理项目一份。4房屋交付验收表业主验房时记录问题的表格4前期物业治理协议书一式二份业主一份，物业治理项目一份。5业主档案袋按户数确定印刷数量6一般资料袋按户数确定印刷数量7物品领用登记表8钥匙领（借）用登记表9装修申请相关资料10水电气开户资料与相关公共事业部门，如煤气、有线电视、电话、水电等，确定开户需要办理的手续，猎取开户时需要填写的资料和收款收据。将以上入住

11、指引和入住资料按户分装在资料袋中。并跟踪地产房屋质量保证书和房屋使用讲明书等的预备情况。住户手册。结合本项目实际情况印刷住户手册，便于在入伙时派送。内容涵盖项目物业治理的内容，如常用电话、周边配套、小区配套、服务项目介绍、装修常识介绍等内容。 重申防盗门、窗花、阳台推拉门、遮阳棚等的样式，包括款式、规格、用材等。如小区同意在阳台安装防盗网的，还需要确定防盗网的样式。 房内有配送的复杂设施的，如智能化设施等，需要预备好设施的操作讲明书、保修卡等等。 为备业主在入住当时办理装修手续，需要预备一定数量的各户型房屋设计平面图、水电走向图等。 入住时业主填写的资料需要预备一份已填好的样木，并展示在入住办

12、理现场。 4、入住现场展板的预备入住展板的内容通常包括：公司简介、入住指引、入住办理流程、装修办理流程、收费指引、家居装修温馨提示、资料样本等。物业应依照入住展板的内容，设计美观的入伙展板。入伙展板的背景可选择项目的实景。展板的内容应尽量幸免冗长的文字，以流程图为主。5、入住其它工作预备 预备入住宅需其它的物资，如入住现场布置的桌椅、住户钥匙挂板、展板架、点钞验钞机（如采纳POS机收费时，要注意将物业和地产的收费区分刷卡收取，以便于今后核对）、公章（业务章），圆珠笔、订书机、回形针、印油等。 为方便临时复印之需，在入住现场应备有复印机。 饮水机/饮料、糖果。 6、物业与地产的工作对接 提早两个

13、月对接入住的准确时刻，并做好提早入住的预备。 对接入伙前的接管验收工作。（略） 对接入伙住前清洁的问题。物业在入住前进行房屋的清洁工作一般需要15天。在进行清洁工作时，物业应幸免产生局部未清洁的现象，室内和花园内的垃圾要处理掉，对玻璃、厨厕等明显地点，要保持洁净，入户门应有欢迎牌，对坐便器等清洁后应贴上封条。 对接集中办理入住的场地。尽量在会所办理入住手续，以便同时能够向业主展示和推广会所的服务项目。确定好入住的线路，包括车行和人行线路，尤其是分期开发的小区，要考虑到不阻碍已入住业主的正常生活。 对接入住现场和路线的布置（含标识）工作。地产、物业进行入住现场的布置工作，布置时应注意考虑到人行出

14、入口的位置，采取流水线的方式布置。 入住问题讲辞统一。依照实际情况，针对重点投诉和客户要紧关怀的问题，地产和物业共同制定对客户的入住问题讲辞统一，并培训到参与入住工作的所有工作人员。 对接返修工作事宜。 对接地产各部门及各专业的责任分工，合理部署，及时沟通协调，确保入伙工作的顺利开展。7、入伙流程引导业主到现场办理入住手续。确认业主身份：核验入住通知书、业主身份证原件等以确认业主身份。物业陪同业主验房。验房人员对业主提出的问题记录在房屋交付验收表上。 售后服务部安排施工队返修，返修完毕进行验收，并通知业主验房和办理入住。地产在入住现场应预备查验面积报告和相关资料，安排工程、销售人员，便于业主查

15、验和咨询。a)入住各岗位的职责安排序号岗位职 责责任人备注1资料发放岗回收入住通知书；核对业主身份、检查业主资料卡填写完整性、银行存折和复印件齐全性；业主资料分袋装好；发放需填写的资料，交填写资料岗；填写流程卡。入住通知书，业主身份证复印件、照片、家庭成员身份证复印件等2填写资料岗引导业主填写资料；针对所填写的各项资料向业主解释和回答业主的咨询；引导业主到验资料岗。业主需要请求代为填写的，其签名处一定要求业主本人亲自填写3核验资料岗核对顾客所填内容是否准确无误；将资料分袋装好，物业治理项目保存的资料装入档案袋并进行标识，另一套资料装入资料袋，请业主保管好；代办的资料另外单独存放；引导业主到收费

16、处。尤其注意核对帐号和用户名4IC卡办理岗登记业主资料和需要办理IC卡的数量；发放IC卡；引导业主办理其它交费手续。5收费岗依照办理的相关手续收取费用；登记已交费的住户（事先计算并打印每户正常情况下应交金额）；引导业主到领钥匙处。一些款项需分类开收据，装修费须待装修审批通过后方可收取6钥匙发放岗发放钥匙给业主，填写钥匙使用登记表；所有钥匙均需做好标识7陪同验房岗领取房屋交付验收表；陪同业主验房；陪同业主抄录水电表底数；将房屋交付验收表交钥匙发放岗。8装修办理岗同意审批装修申请和图纸；查验装修队的资质；引导业主交纳装修费；办理装修许可证和出入证。现场不能批复的告之业主答复时刻9现场协调岗协调复印

17、和其它沟通事项。10资料录入岗将核验完毕的业主资料录入电脑；流程卡放入业主档案袋。11特不事务处理岗（组）处理突发事件12现场总协调由入伙工作小组指定人员担任注：各责任人在办理完毕本岗位职责时，需要在流程卡上签字。各岗位的责任人在安排时注意有入伙经验和无入伙经验职员的合理搭配。分期开发的小区，在办理入住时，人员安排上要考虑确保其它治理服务工作正常开展。入伙工作人员需每日提早15分钟到达入住现场，预备入住工作。关于业主提出的问题，如回答不上来的，需予以记录，并在每日碰头会上提出。每日入伙工作结束召开碰头会，对当天入伙工作进行总结，对不便直接处理的问题给出统一讲辞。 入伙办理工作人员应注意礼貌礼仪

18、，穿工作服，戴工牌。b)入住信息的及时公布 集中入住信息时，每日物业须将入住信息发至公司。c)入住现场突发事件的处理 入住时应加强对集中办理现场的爱护。尽量幸免业主在入住现场停留时刻过长，防止恶意窜通等。 业主拒签房屋交付验收表，拒绝办理入住时，应及时化解业主怨气，并由地产代表负责协调。 业主拒交相关费用，可视情况采取灵活变通的方式处理。d)入住培训 在安排好入住时各相关岗位后，对所有参加入住的工作人员进行入住培训，内容包括：现场各岗位的职责、分配，入住统一讲辞、模拟演练。e)业主档案的录入物业治理项目指定专人负责保管顾客提供的资料，业主的资料和信息属保密资料。未经物业治理项目经理授权，任何人

19、不得随意查阅。所有工作人员都不得随意将业主资料和其它信息透露给其它人员。三、售后服务治理售后服务在房地产市场的消费环节中，是房地产综合开发的连续和完善，地产商要在市场中创立品牌，应该使开发的项目具备完美的规划设计，完善的售后服务，并力争使物业升值，要做到这一点，就要把售后服务作为物业治理的一项重要内容，代表进展商为业主（住户）提供及时、便利的售后服务，以提高自身楼盘的吸引力，树立进展商的品牌形象。减少和幸免和物业之间产生矛盾，便于物业公司日后工作的开展（一）、售后服务工作流程：见附页御景湾售后服务工作流程。（二）、编制工程保修范围和处理时限。1、保修责任的认定：经鉴定为设计缘故引起之质量安全隐

20、患及对住户正常使用之阻碍事件发生；经鉴定为施工缘故引起之质量隐患及对住户正常使用之阻碍事件发生；其它按国家规定与住户约定的建设单位之质量责任。2、保修责任的免除：住户装修改管、打凿墙、板、柱、外墙、因装修管道堵塞等缘故引起之房屋质量问题；超出设计同意之不可抗力事件发生，如地震、火灾、台风、战争等引起的质量破坏；超出设计同意之住户的不当使用（如超出楼板天面的设计荷载）3、保修范围和处理时限：保修范围保修期限答复时刻处理时刻基础及主体结构70年（商业50年）60个工作日30180个工作日屋面防水、有防水要求的卫生间、房间和外墙面5年10个工作日30个工作日电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程2

21、年5个工作日7个工作日墙面、顶棚抹灰层及面砖等饰面脱落1年5个工作日7个工作日地面空股开裂、大面积起砂、面砖松动1年5个工作日7个工作日门窗开启不灵、翘裂、五金配件损坏1年5个工作日7个工作日管道堵塞2个月3个工作日3个工作日安防设备6个月5个工作日10个工作日电气开关、漏电爱护开关6个月5个工作日2个工作日4、售后服务人员架构及岗位职责： 御景湾售后服务部设售后服务工作人员1人，负责御景湾房屋的各类质量问题的处理、跟踪、回访，对御景湾项目经理负责，代表服务中心工程部与地产工程部、承建商进行各项工作业务的联络、对接，做好各项售后服务工作； 依照售后服务要求完成御景湾的各项售后服务工作。5、御景

22、湾售后服务运作制度为了给御景湾业主（住户）提供优质的售后服务，特制定以下运作制度：服务工作人员不得无故离开岗位，办公室应保证上班时刻有人接待到访的住户，下班时刻有电话录音。住户的任何咨询和投诉，售后服务工作人员必须礼貌接待。首先接待住户投诉的人即为责任人，不得推委。售后服务工作人员接到投诉后，应到现场了解情况，分析缘故，并做好记录。对有效投诉，应给住户一个处理问题的期限，并立即通知责任单位进行处理，处理过程由监理单位协助监督，售后服务工作人员应跟踪处理情况，处理结果由治理处和业主验收。责任单位接到售后服务工作人员的通知后，应在24小时内到达现场。如责任单位不按规定时刻处理保修问题，售后服务工作

23、人员可另行安排施工单位处理，费用从责任单位保修金中扣除，售后服务工作人员应做好记录及办理有关手续。对重大问题，售后服务工作人员应立立即情况上报，御景湾项目经理审批后组织施工。对无效投诉，售后服务工作人员要释清晰缘故。售后服务人员对各类房屋质量问题的处理结果应及时进行回访，并将所有资料存档。 6、御景湾售后服务人员岗位职责售后服务工作人员全面负责御景湾售后服务工作的打算、组织、检查、监督，对地产、物业和业主直接负责，保证售后服务各项工作正常运作。受物业服务中心、地产工程部的统一安排进行工作。组织做好业主回访工作。做好售后服务部办公室的内务、资料整理存档工作。 7、售后服务质量记录表：见附页售后服

24、质量记录表。御景湾售后服务工作流程存 档回 访责任方承担发生的相关费用及损失丙方和业主验收、签字通知其他施工单位进行施工乙方按相应程序施工通知乙方甲 方乙 方第三方暂无法判定现场责任判定信息处理单施工责任 设计责任 第三方责任能及时处理 不能及时处理维修人员按照甲方制订的维修程序进行维修，服从丙方的现场指导、监督和治理不中意 不中意 中意售后服质量记录表编号受理时刻 投诉类不无效类咨询类保修类设计类营销类物业类其它客户姓名客户地址联系电话信息来源受理人员处理时刻客户反应情况12345（不够可附页）调查情况及处理方案跟踪情况处理结果客户回访意 见中意 差不多中意 不中意客户建议： 客户签名：四、

25、装修治理为了确保房屋结构安全、外观统一、美观、达到有关卫生、环保的要求和便于日后房屋修缮，依照御景湾的房屋特点，推行建立 “房屋健康档案”的特色服务，为业主的美好家园提供更全面的治理。（一）、入伙前的装修预备时期1、装修宣传将建设部住宅室内装修治理方法和合肥市家庭居室装修治理规定中有关家居装修的规定要求汇编成册，以及将御景湾装修指南、御景湾装修流程在办理入伙手续时发给每位业主，让业主了解家居装修规定及禁止进行的装修项目。向业主推介御景湾的特色服务房屋“健康”档案房屋“健康”档案从第一次申请装修开始建立，以户为单位建档；再次装修时必须重新申报，并将全部装修内容及监控记录存入房屋“健康”档案；当业

26、主变更时，仍保留原有房屋“健康”档案；房屋“健康”档案在房屋使用有效期内长期保存。2、御景湾的装修监管实行“楼栋分管责任制”，责任到人，指定专人对各楼栋的装修工程实行全方位跟踪服务。（二）、装修培训1、请装修专业人士为业主在装修设计、材料选用、工程施工治理及预算等多方面提供专业意见；并组织几家有合法资质、信誉良好的装修公司供业主选择；2、治理服务中心组织全体装修治理人员（包括维修技工和安管员），进行装修规范的学习，并结合小区的房屋结构特点，统一空调室外机的安装位置，窗花、不锈钢拉闸以及安全规范、卫生要求（要紧是装修垃圾的治理）、电梯的使用等。 （三）、装修爱护1、为爱护公共设施在装修户搬运材料

27、必经的电梯入口，走道、货梯内铺设木制夹板，作临时性爱护；2、规划好各单元门前场地，指定临时材料堆放区和停车通道，既保证材料运送到，又保持通道畅通；3、依照实际需要制作一批电梯运货专用小车，既能够有效防止装修垃圾掉进井道，又能够缩短电梯上下货的停梯时刻。（四）、装修特设服务 为现场安全及长远着想，入伙时每户配备二个灭火器，既保证装修施工消防安全，又作家庭防火之用。（五）、入伙后的装修实施时期：1、装修申请手续办理差不多流程图如下：进行爱护措施办理施工人员出入证出入证开工前水电再验收工程部审批递交申请表及相关资料 不批准 装修开工“申请表”为“装修申请表”；相关资料包括：安徽省或合肥市等签发的建筑

28、装饰企业营业执照复印件（加盖公司印章）；安徽省或合肥市等签发的建筑装饰企业资质证书复印件（加盖公司章）。假如业主所聘请的装修队无装修资质证书，应由业主本人填写御景湾住宅装修业主担保书；装修公司负责人身份证复印件（批阅时可要求其出示原件）；装修公司负责人的法人代表授权托付书原件（由装修公司签发）工程图纸（室内平面图、天花平面图、改动部分的水、电气管线图均为1：100）；工程预算价格及装修税务登记表；施工区域防火责任书。2、装修的实施和监控工程主管负责对装修公司和装修人员资质、资格进行严格审核把关；工程主管对装修方案、图纸进行全面审核，依照业主提供的装修资料及现场了解的情况，在接到申请后的二个工作

29、日内提出意见，对不符合御景湾装修治理规定及其他相关法律、法规的申请项目，将不合要求的缘故在申请审批表上注明并签字后交业主，要求业主修改施工设计图，另行申请；装修时刻规定：7：0012：00，14：0019：00；装修施工实行凭证进出，制止野蛮、不文明的行为；维修技工（楼栋分管责任人）和安管员负责对装修过程进行严格的巡查和治理，实行楼栋分管责任人（维修技工）与安管员交叉治理的方式，保证每周装修户的现场维修工至少检查记录2次，安管员巡视至少记录3次，将巡查中发觉的装修存在问题和应注意事项向装修负责人提出，并将巡查结果记录于装修巡查记录表；工程主管、班长定期或不定期对小区的装修户进行抽查或、全面检查

30、，对超出审批范围的装修项目及时予以纠正、整改，对违章装修项目不配合治理处进行整改的，由服务中心填发违反装修规定整改通知书；在监控过程中，发觉下列情况，应要求业主和施工单位立即改正：未按规定张贴装修申请表；未按规定的施工时刻施工；超出申报范围内的装修项目；违反御景湾装修治理规定及其他相关法律、法规的装修项目。对装修违章，治理处将依照情节轻重对责任人作出如下处理：责成限期修复、纠正；采取有效的方式责令停工，赔偿（公共治理利益）经济损失；对装修违章情节特不严峻的，取消装修队在小区的装修资格，并将循法律途径追究当事人的责任；对违章装修内容、整改情况、处理结果全部如实录入房屋健康档案；装修治理同安全治理

31、紧密配合，由安管员协助对装修工实行统一治理（包括治安、消防等）。业主就装修事项提出请求协助或关心时，治理处应予积极考虑，充分了解业主提出的请求，并给予协助处理。定期对小区的装修工和保姆进行消防安全知识培训和小区内文明行为规范教育，减少不安全隐患，确保文明装修。3、装修验收：装修验收采取以下两个时期，以减少因隐蔽工程质量而引起日后的治理不便。基层和隐蔽工程验收：装修公司应该对基层和隐蔽工程，请服务中心工程维修人员进行时期验收，经验合格后，方可进行隐蔽处理（特不是改动、移位项目），并由验收人将验收结果记录在装修巡查记录表上；面层和竣工验收：由工程部派员对所有装修项目均已完工的房屋进行验收，重点对外

32、立面的状况（包括卫生、排烟管的安装、空调的安装、 窗花等）进行全面验收；对验收不合格的装修要求业主及时责成装修公司进行整改，整改完工后再进行验收，直至验收合格；经验收合格，可在验收合格后10日内到服务中心退还装修保证金。4、将装修的相关资料和记录汇总并存入房屋健康档案。将装修的相关资料和巡查记录汇总并存入房屋健康档案，以便日后对房屋进行养护和治理。六、装修验收后的便利服务业主搬迁时服务中心将尽可能提供关心和便利服务（如电梯的限时运货在对住户阻碍不大的情况下，能够在住户搬迁时适当放宽时限。）七、治理责任对装修发生的违章装修的责任作如下划分：楼栋分管责任人是第一责任人，要负责对分管楼栋的装修行为进

33、行全方位的治理，一旦出现违章装修，第一责任人首先要介入违章装修的处理工作，并跟踪到处理结束；工程班长/主管要协助第一责任人做好违章装修处理的协调工作；安管员对违章装修行为负有监视和制止的责任。御景湾装修流程一、接待 服务中心接待业主申请装修业主、装修队填写装修申请表二、申报不符合1、查验施工队营业执照或资质书，或住宅装修业主担保书2、查验装修施工图纸，审核装修申请方案3、签署装修方案审批意见三、审批1、施工队交纳：元2、或业主交纳：元四、交款整改装修完毕工程验收七、验收六、开工申请办理完毕，按规定许可施工时刻，进行水电再验收后，佩带临时出入证进场施工1、施工人员带身份证：照片张，到派出所办理临

34、时户口（暂住证或常住身份证者除外）2、在服务中心办理临时出入证（交照片张、身份证复印件张；工本费10元证人，押金50元/张）五、办证不合格退回装修押金（验收合格30日内）。八、退款御景湾装修指南装修申办、填写装修申请表 、交纳装修押金、提交装修资质证书图纸、办理出入证认真验房空调安装1、佩带临时出入证进场2、将装修申请表及装修巡查表贴于进户门背面1、冷热水管试压2、检查冷热水管是否连通3、地漏通水试验4、厨房及卫生间防水实验装修开工1、现场配备个灭火器2、切勿高空抛物3、施工现场动火要到期服务申请4、高空作业注意人身安全5、施工现场禁止吸烟安全施工1、墙，用小锤、先锯后砸2、关门施工,减少噪声

35、以免阻碍他人3、凸窗，用小锤轻敲 4、按时施工，争做文明市民5、改楼梯，先锯后砸6、楼板或管道发生渗漏,上下楼应积极配合文明施工气：燃气须请燃气公司进行改造 2、智能线改造需请专业人士3、电：电线须由持证电工按规定改造 4、阳台不能封闭，不装防盗网5、水：注意防水处理，幸免渗漏6、加砌隔墙用轻质材料（建议厨、卫在装修时再做一次防水）7、不得把生活污水接雨水管包窗，改墙：注意产要损坏原有防水处理装修改造1、厨房、卫生间天花不能用吊顶封死，要预留检修口2、地面拒绝铺大理石（但进门处同意铺12）3、注意环保装修，有利健康天花、地板1、安装在预留空调架上2、安装牢固，以防不测3、没有预留空调架，则统一

36、在治理处指定位置4、冷水管装在预留水管内 5、材料选用不锈钢架及螺栓材料搬运1、注意不要碰坏公共设施和墙体2、使用电梯，杜绝超载和碰撞1、袋装搬运2、定点，定时摆放3、集中清运垃圾处理五、团队建设团队的建设在于制度化的HYPERLINK /Article/zongjie/nianzhong/index.htm治理，首要工作是完善HYPERLINK /Article/zongjie/nianzhong/index.htm治理制度，细化岗位责任制，把责、权、利充分统一，落实到位。推行与之相配合的绩效考核制度，调动职员的积极性。绩效源于执行力，执行力源于细节，服务中心打算以保安部作为试点，对每个岗位

37、提出具体的岗位职责要求，推行新的绩效考核制度，调动职员对工作的积极性，使职员不断加强自我HYPERLINK /Article/zongjie/nianzhong/index.htm治理能力，明确工作HYPERLINK /Article/zongjie/danwei/index.htm标准，提高自我提升的动力并逐步推广。在各个岗位上采取绩效HYPERLINK /Article/zongjie/nianzhong/index.htm治理，力求在五月份全面覆盖，以提高整体的服务水平和团队的执行力度。在有效的绩效考核制度和岗位责任制的基础上，将加强监督的力度，对岗位的操作和执行进行有打算巡查HYPER

38、LINK /Article/zongjie/nianzhong/index.htm治理，及时发觉问题，及时改进。六、规范培训制度，提高职员素养高素养人才是实现物业治理现代化的差不多条件，现代社会进展的特性要求我们一方面必须加强人才交流和引进，一方面必须时时刻刻进行职员培训，才能跟上时代步伐。服务中心将自身的职员培训作为创建服务中心核心软件之重要工作来抓，形成一个自我培训、自我开发人才机制，通过持续提高职员素养、专业技能，以促进治理工作、服务工作、经营工作水平的不断提升。1、培训目标提高全体职员的差不多素养和专业水平，适应本职岗位和新技术进展的需要，不断汲取和更新治理思想，适应现代化的进展，从而

39、满足治理和服务的最高要求。目标如下：1.1各业务、专业人员的持证上岗率 100%1.2中高级职称人员占治理人员比率 35%1.3大专以上学历占治理人员比率 70%1.4各类人员培训合格率 100%2、培训方式2.1组织保障设置兼职培训工作人员，建立服务中心职员教育培训工作体系，准确识不培训要求，制定年度培训大纲，月度培训实施打算，编制内培教材，并组织落实。建立职员培训档案，规定考核方法，将职员的培训绩效与工资奖金、晋升、淘汰紧密挂钩，制造一种积极求知、努力向上、不进则汰的工作氛围。2.2方式：开展全员培训，分层次、分类不、分时期实施，内培、外培、自学形式相结合。2.2.1按时期划分：入职培训、

40、上岗培训、在职培训；2.2.2按层次划分：要紧治理层、一般治理层、专业技术作业层3、培训内容3.1按时期划分3.1.1入职培训：A.小区概况 B.体系概况，规章制度、质量目标；C.物业治理基础知识及服务特性 D.安全教育、消防知识；E.职员守则、言行规范3.1.2上岗培训：A.本部门、本岗位职责 B.本岗位作业指导书； C.本岗位业务技能、应知应会培训。3.1.3在职培训：A.本岗位业务技能，技术提高学习； B.相关岗位业务概要，技能培训；C.了解相关法律法规。3.1.4 入伙培训：A、入伙流程；B、法律法规；C；相关知识等3.2按人员层次划分3.2.1要紧治理层：A.物业治理理论学习； B.

41、企业治理、房地产经济学等实务理论的学习： C.了解计算机等现代科学技术知识； D.物业治理条例、经济合同法等有关法律、法规的学习。3.2.2一般治理层：A.本岗位专业技术知识、专业职称培训；B.物业治理理论学习，上岗取证培训； C.相关法律法规知识； D.相关程序文件，作业指导书；3.2.3专业技术作业层：A.上岗取证培训；B.岗位业务、技术技能培训及岗位竞赛；C.相关程序文件，作业指导书学习； D.了解相关法律法规； 4、培训安排（打算）4.1接管过渡期的人员培训为使御景湾服务中心全体人员在接管过渡期中能迅速适应新的治理环境，消除调整期的各方面疑虑和不适，尽快进入状态，开展各项工作，接管前公司将组织强化性的集中上岗培训，具体打算如下：日期培训内容讲师/部门培训对象2009/3接管总动员、公司进展概况、小区概况、服务中心组织架构及要紧治理人员介绍服务中心服务中心全体人员2009/3御景湾治理目标及模式服务中心服务中心全体人员2009/4公司治理规章制度、岗位责任制综合部服务中心全体人员2009/4御景湾房屋、设备、设施及场地情况工程治理部服务中心全体人员2009/5御景湾接管工作知识服务中心服务中心全体人员