房地产估价案例与分析模拟46

1、房地产估价案例与分析模拟46一、问答题1、甲公司2009年通过有偿出让方式(拍卖)取得某地块的土地使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为3500元/m2，甲公司拟分两期建设50栋别墅。当第一期20栋于2010年竣工时，因债务纠纷，被法院裁定强制拍卖还债。拍卖行委托乙房地产估价公司评估出拍卖底价为3900元/m2。拍卖行据此进行了拍卖，成功卖出了8栋，平均成交价格为4000元/m2，其余12栋流拍。当2012年第二期30栋竣工后，建成的别墅以6100元/m2一售而空。甲公司因此指责乙房地产估价公司于2010年评出的拍卖评估底价太低，而且当时别墅的拍卖底价竟然只比2009年的楼面地价高400元/m

2、2，远低于其当时投入的建设成本，很不合理。而乙评估公司坚持当时的估价结论是合理准确的。请问：乙评估公司坚持当时的估价结论合理准确的理由有哪些?2、赵某于2009年6月预购了一幢别墅(总售价为120万元)，并先后向开发商支付了114万元。该别墅于2010年6月30日竣工后，赵某付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原装修设施，并重新进行了装修，花费了40万元。2010年9月为筹集资金做生意，赵某欲以该别墅向银行抵押贷款，并于2010年9月10日委托估价机构进行了估价，此时同类型(指重新装修前)的别墅的正常市场售价为130万元，赵某希望评估价值为2010年9月同类型别墅的正常市场售价加上

3、该别墅的重新装修费用，即170万元，现估价人员掌握的资料有： 1赵某与开发商于2009年6月签订的商品房买卖合同原件； 2赵某的购房发票； 3商品房预售许可证复印件； 4其他有关房地产市场资料。 请问 1上述资料用于抵押估价是否齐全? 2估价人员可否承诺按170万元进行估价? 3可否按2010年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值?为什么?3、黄某于2009年购置了一套底层三室一厅的商品住宅，2010年改作餐馆，并补交了土地使用权出让金，办理了产权证变更手续。2012年黄某为转让该房地产，要求评估其现时市场价值。因当地无类似餐馆的可比实例，故估价人员首先采用了收益法

4、估价(估价依据正确)，估值40万元。然后，再将该估价对象视为住宅采用了市场法估价，估值50万元。由此确定最终估价结论为(40+50)divide2=45(万元)。请问：这样确定估价结论是否正确?为什么?二、单项选择题赵某2000年10月按房改政策以4万元的成本价购买了一套1998年10月建成的砖混结构公房，房屋的经济寿命为50年，残值率为1.96%，建筑面积为100m2，1998年建筑物的重置价为500元/m2，2000年建筑物重置价格为540元/m2，2006年10月的重置价格为750元/m2，结构相同、楼层相同、装修相同、建筑面积、建成年月相同的商品房的正常转让价格为10万元，请问：4、赵

5、某的房屋在2006年10月的最可能实现的售价是( )。 A小于4万元 B4万元 C10万元 D大于4万元，小于10万元5、赵某的房屋从1998年10月起至2006年10月止，建筑物在估价上的累计折旧额为( )元(在计算建筑物折旧时，不考虑土地使用期限对建筑物经济寿命的影响)。 A8471 B11765 C7843 D10524甲开发公司于2005年7月委托乙建筑公司建造一幢20层五星级酒店。至2006年12月止，甲方共支付乙方工程款14000万元，全楼结构封顶，工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生13000万元，乙方应返还1000万元；乙方则认为工程款实际发生1

6、4500万元，甲方尚应再支付500万元。双方争执不下，至2007年3月甲方向法院起诉，法院委托某房地产估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行了评估。6、确定评估结论的依据应是( )。 A以14000万元作为评估值 B以(13000+14500)divide2=13750(万元)作为评估值 C以2005年7月至2006年12月间的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日实际发生的工程量确定评估值 D以2007年3月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日实际发生的工程量确定评估值7、如果该开发公司拥有全部合法开发手续，欲将整体项目转让，则估价时点应为( )。

7、 A2006年12月 B2007年3月 C项目转让之日 D项目建成之日8、该商品房预计2008年6月建成，要估算建成时的售价，则估价对象状况和房地产市场状况应是( )。 A估价对象状况及房地产市场状况均为2007年3月的状态 B估价对象状况及房地产市场状况均为2008年6月的状态 C估价对象状况为2008年6月的状态，房地产市场状况为2007年3月的状态 D估价对象状况为2007年3月的状态，房地产市场状况为2008年6月的状态三、指错题9、 市某公寓部分房地产抵押价值评估报告 (封面、目录、致委托方函、注册房地产估价师声明、估价假设与限制条件略) 估价结果报告 一、委托方 委托评估方名称：房

8、地产开发有限责任公司 住所： 法人： 联系电话： 联系人： 二、估价方 估价机构全称：房地产评估咨询有限责任公司 法人： 住所： 市大街24号华侨村4门1层 估价机构资质等级：壹级 证书编号：建房估证字2001008号 三、估价对象 1_估价对象背景资料 估价对象位于市区公寓，公寓建成于2000年，由A、B、C三座公寓，D楼(北段裙房)和E楼(南段裙房)组成。截至估价时点2003年2月25日，公寓和裙房均已投入使用。 2估价对象的位置 估价对象位于市区，东三环与东四环之间。对外交通主要依靠姚家园路，进而可连接东三环和东四环。距估价对象最近的公共交通站点需由姚家园路步行向西到路，主要有718路、

9、115路、43路等公交车，或向东到金台路。估价对象周边为的成熟社区，配套设施比较齐全：朝阳体育馆、眉州东坡酒楼、区妇幼保健中心、柯达冲洗、商场、工商银行等。公园距估价对象较近，且附近无污染源，因此周边环境较好。 3估价对象的范围 本次估价对象即市D楼、E楼及A02B等38套公寓。其中D楼建筑面积为2544.29m2，E楼建筑面积为2576.39m2，A02B等38套公寓建筑面积为5657.49m2。 4估价对象概况 根据委托方提供的房屋所有权证、房屋所有权证及委托估价方提供的相关证明资料，估价对象技术经济指标如下：项 目建筑面积建成年代D楼(北段裙房)2544.29(其中地上建筑面积1824.

10、5m2)2000年E楼(南段裙房)2576.39(其中地上建筑面积1681.41m2)2000年 D楼(北段裙房) D楼(北段裙房)共三层，地上二层，地下一层，钢混结构，建成年代为2000年。外墙为橙色涂料、外窗为白色塑钢窗。 D楼(北段裙房)功能分配及装修情况如下： 层数功 能装 修一层咖啡厅、便利店、美容店、洗衣房、摄影室地面为地砖(咖啡厅为仿古地砖).墙面、顶为涂料(便利店为矿棉吸音板吊顶)二层办公地面为地毯(局部为花岗岩)，墙面为涂料，顶为矿棉吸音板，隔栅灯，木门地下一层会所(健身房、游泳池)地面仿古砖，墙面为涂料 注：截至估价时点，D楼装修维护及保养情况良好。 E楼(南段裙房) E楼

11、(南段裙房)共三层，地上二层，地下一层，钢混结构，建成年代为2000年。外墙为橙色涂料、白色塑钢窗。E楼的建筑平面设计为外廊式结构。房间布置在走廊的东西两侧，楼梯在南北侧，房间顶部建有采光顶。 功能装 修公寓公寓内：门口地面为仿古地砖，其余为地毯，门为混油.墙面为涂料卫生间：地面和墙面为瓷砖，普通洁具走廊：地下一层为青石板地面，地上为地毯楼梯：花岗岩台阶，不锈钢扶手 注：截至估价时点，E楼装修维护及保养情况良好。 公寓 根据委托估价方提供房屋所有权证及估价人员现场踏勘：估价对象A、B座公寓总层数为22层，C座总层数为20层；A座公寓一梯6户、B座公寓一梯12户、C座一梯10户；结构类型均为钢混

12、，建成年代为2000年。外墙为橙色涂料、白色塑钢窗。 序号房号建筑面积(m2)户型装修档次1A02B121.04三室一厅中2A03A124三室一厅中3A03B121.04三室一厅中4A03C125.42三室一厅中5A03F199.51四室二厅中6A05B132.38三室一厅中7A05D145.89三室一厅中8A07E208.69四室二厅中9A09F208.69四室二厅中10A09D145.89三室一厅中11A10F208.69四室二厅中12A12F208.69四室二厅中13A15D145.89三室一厅中14A18D145.89三室一厅中15A18F208.69四室二厅高16B01C126.75

13、三室一厅中17B01D128.43三室一厅中18B02B143.41三室一厅中19B02C129.13三室一厅中20B02D129.13三室一厅中21B02E146.52三室一厅中22D03C169.03四室二厅中23C01A102.72一室一厅中24C01D140.01三室一厅中25C02A136.9二室一厅中26C02B131.6三室一厅中27C02D140.01二室一厅中28C03D143.95三室一厅中29C05A143.95三室一厅中30C07A143.95二室一厅中31C07D143.95三室一厅中32C08D143.95三室一厅中33C09A143.95三室一厅中34C09D14

14、3.95三室一厅中35C17D143.95三室一厅中36C18A143.95三室一厅高37C20D143.95三室一厅中38C23D143.95三室一厅中总计5657.49 估价对象公寓楼外部装修情况和设备情况 公共部分外墙面高级涂料，部分外饰干挂花岗石及部分玻璃幕墙一层大堂花岗石地面，墙面贴大理石石材，顶棚刷白色乳胶漆公共走廊防滑地砖，乳胶漆墙面设备配套电视接收有线电视及卫星接收系统通信光缆接入小区，IDD电话线及电脑联网通信线入户，预留插孔供电系统双路供电，每户设10A电表，照明、插座、空调独立支路供电，IC卡电表保安系统公共区域设监视系统，各楼管理室可视中心管理机、可视对讲系统，配备磁卡

15、门禁系统电梯系统配两部富士达电梯 公寓楼内部装修情况 项 目内 容阳 台地砖配砖踢脚线起居室和卧室地面中：复合木地板配踢脚线；高：实木地板墙面立邦漆顶立邦漆，白色石膏装饰线门中：装饰木门(榉木清漆)；高：白色模压门暖气中：木制全包暖气罩(榉木清漆配铁艺活扇)；高：混油暖气罩卫生间地面高级地砖墙面中：瓷砖到顶(配腰线)；高：瓷砖到顶(拼花)顶微孔铝扣板门铁艺玻璃装饰门(榉木清漆)洁具合资科勒卫生洁具五金镜子、毛巾、手纸架、排风扇、皂盒厨房地面高级地砖墙砖瓷砖到顶(配花砖两块)顶铝扣板门铁艺玻璃装饰门(榉木清漆)厨房设备成套厨房设备 注：装修标准分中档和高档装修标准。 至估价时点，A02B等38套

16、公寓装修使用及维护情况良好。 估价对象已经达到“七通”即通路、通上下水、通电、通电信、通燃气、通热力，基础设施状况良好。至估价时点，水、电等配套设施运转正常。 5估价对象权利状况 根据委托方提供的国有土地使用证，估价对象所在的公寓项目土地所有权为国家所有，土地使用者为房地产开发有限责任公司，土地使用权以有偿出让的方式取得，土地用途为住宅和商业，其中住宅用途的使用年限到2069年1月27日止，商业用途的使用年限到2039年1月27日止，图号为I2210，使用权面积为13955m2 根据委托估价方提供的房屋所有权证，房屋所有权人为房地产开发有限责任公司，截至估价时点，据委托估价方提供的有关资料，估

17、价对象未有权属纠纷，未设置他项权利。 房屋所有权证号丘号产别房屋用途建筑面积(m2)A座公寓其他产住宅2450.4B座公寓其他产住宅972.4C座公寓其他产住宅2234.69D楼其他产商业2544.29E楼其他产商业2576.39 四、估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估区(公寓)D楼、E楼及A02B等38套公寓房地产抵押价值。 五、估价时点 2003年2月25日，即估价人员现场勘查之日。 六、价值定义 本报告中房地产抵押价值，等于抵押的房地产在假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。 七、估价依据(略) 八、估价原则(略) 九、估价方法 根

18、据评估对象的特点和估价目的以及估价人员对邻近地区市场状况的调查和对评估对象的实地勘查，并遵循房地产市场价格评估的确定原则，选取成本法、收益法、市场比较法作为本次评估的基本方法。 成本法是以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必需费用之和为基础，再加上正常的利润和应缴纳税金得出估价对象房地产价格的一种估价方法。 收益法是运用适当的报酬率，将预期的估价对象房地产未来各期(通常为年)的正常净收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种方法。 市场比较法是将估价对象房地产与在近期已经发生交易的类似房地产加以比较，从已经发生交易的类似房地产的价格，修正得出估价对象房地产价格

19、的一种估价方法。 十、估价结果 估价对象房地产在估价时点没有估价师所知悉的法定优先受偿款，因此，市场价值等于抵押价值： 单位：万元位置建筑面积(m2)总价单价(元/m2)土地价格建筑物价格D楼2544.29207681598811195E楼2576.39184071427331107公寓5657.494450786621442306合计836637584608 十一、估价人员 十二、估价作业日期 2003年2月25日至2003年3月5日。 十三、估价报告应用的有效期 本报告自估价报告交付之日起12个月有效，超过12个月后，需重新进行评估。 (风险分析和变现能力分析略) 估价技术报告 一、个别因

20、素分析(略) 二、区域因素分析(略) 三、市场背景分析 1自然地理位置 市地处华北大平原西北边缘，位于北纬3956，东经11620，海拔43.71m。它东与天津市毗邻，其余与河北省交界。的城市规划区覆盖全市行政辖区，共16800km2。新规划市区北到区回龙观小区，南至公路一环，东到通州区运河文化广场，西至石景山与门头沟交界。市区以旧城为中心向四周扩展，作为全市的主体，是体现全国政治、经济、文化中心功能的中心城市和主要区域。 2市政建设状况 的基础设施日趋完善。是全国的交通枢纽，对外交通十分便利，铁路四通八达，扩建后的首都国际机场增强了与国际及国内各大城市的联系。今年将加快高速公路的建设，预计开

21、工建设110.8km，进一步加强与各个城市的联系，加快与周边地区人流、物流的交换速度。近几年来，更注重城市基础设施建设，以四环贯通、城市铁路开工和地铁线延长等主要项目为代表体现了城市建设投资的力度，水、电、气、热、路、通信等设施日益完善。随着申奥成功，更加大了城市环境的治理和基础设施建设的力度。的硬件设施在中国已属于一流的水平，为吸引投资创造了良好的环境并增强了投资者的信心。 3房地产市场状况 高档住宅市场：2002年住宅租赁市场竞争较为激烈，市场总供应量显著增长，同时，新物业提供了更加完善的配套设施和服务，对市场产生了一定冲击。需求方面，由于跨国企业不断推进本地化政策，并相应调整外籍员工的住

22、房津贴，使租金的变化更加敏感。而9月1日正式出台的内外销并轨对原外销中、低档楼盘造成了一定压力。综上所述，2002年住宅租赁市场平均租金稳中有降，空置率略有上升。供给方面，2002年住宅的供给继续增长，新建住宅主要集中于的东部和北部，CBD地区、公园周边地区、东直门周边地区等。2003年第一季度，市高档住宅市场新供应量和需求都比上一季度有所上升，空置率相应下降，租金报价有所下调。 商业市场：2003年1季度商业用房开发投资额为3.88亿元，同比减少11.8%。2003年1季度商业用房施工面积224.9万m2，同比上升8.5%。1季度商业用房新开工面积为15.9万m2，同比上升57.1%。入世带

23、来的商机将为商业用房市场带来巨大的发展空间。在房地产市场开始沉寂的时候，仅作为社区配套组成部分的底商和配套商业楼，却出乎意料的市场火爆。在中国加入WTO后，一方面国家对于商业发展的政策会宽松许多，外资零售商也会大量涌入，这些因素都会从客观上加大对配套商业的需求。 四、最高最佳利用分析 在合法前提下的最高最佳利用是能使该房地产获利最大的使用方式。房地产价格受土地与建筑物组合状态、受位置环境与建筑物用途组合状态的影响，两者的配合适当均衡时，房地产的效用便能高度发挥，而达到最高最佳利用状态，房地产价格评估据此进行。估价对象规划用途为住宅及商业，根据委托方提供的有关资料，估价人员现场踏勘以及对当前市场

24、的调查的预期分析，我们认为保持现状用途最为有利，并以此为前提估价。 五、估价方法选用(略) 六、估价测算过程 D楼(北段裙房) (一)成本法 成本法是以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必需费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象房地产价格的一种估价方法。 估价对象房地产价格=土地在估价时点的市场价格+建筑物现值。 1土地在估价时点的市场价格 (1)取得土地费用 土地毛地价测算 估价对象位于市区，根据委托估价方提供的市国有土地使用权出让合同及委托估价方的介绍，估价对象为配套商业用途，配套商业用途楼面毛地价为该项目住宅楼面毛地价的1.5倍即999元/m2(该项目住宅楼面

25、毛地价为666元/m2)。 土地开发及其他费用 估价对象位于市区地区，调查估价对象附近土地开发费用情况并结合估价对象情况确定估价对象土地开发及其他费为建筑面积2000元/m2。 土地取得费用 土地取得费用=土地毛地价+土地开发及其他费用=999元/m2+2000元/m2=2999元/m2。 (2)利息 假设估价对象建设周期为1年，年利率以估价时点金融机构贷款利率为标准，1年期贷款利率为5.31%，计算中只计单利，则： 利息=2999元/m25.31%1=159.25元/m2 (3)利润 参照市场情况和估价对象项目情况，取开发商利润率25%，则： 利润=2999元/m225%=749.75元/m

26、2 (4)管理费 按土地取得费用的2.5%计算，则： 管理费=2999元/m22.5%=74.98元/m2 (5)税费 税费指营业税、城市维护建设税和教育费附加，根据国务院令第136号中华人民共和国营业税暂行条例、国务院国发198519号文颁布中华人民共和国城市维护建设税暂行条例及京政发199336号市人民政府关于提高教育费附加率的通知的规定，营业税为上述各项费用之和的5%，城市维护建设税为营业税的7%，教育费附加为营业税的3%，合计为上述各项费用之和的5.5%，则 税费=(2999+159.25+749.75+74.98)5.5%=219.06(元/m2) (6)土地在估价时点的市场价格 单

27、价=土地取得费用+利息+利润+管理费+税费=2999+159.25+749.75+74.98+219.06=4202.04(元/m2) 土地价格=4202.04元/m21824.5m2=767万元 2建造建筑物费用及正常利税 (1)房屋建造成本 建安工程造价 确定建安工程造价为2400元/m2。 建材行业劳保统筹基金 取建安费用的1%，则： 建材行业劳保统筹基金=2400元/m21%=24元/m2 不可预见费 参照房市场字1995第145号关于印发市房地产管理局出让地价评估技术标准(试行)的通知，并结合估价对象具体情况，不可预见费取建安费用的5%，则： 不可预见费=2400元/m25%=120

28、元/m2 红线内市政费 取建安费用的10%，则： 红线内市政费=2400元/m210%=240元/m2 其他费用 其他费用包括勘探费、规划设计费、竣工图费、质量监督费、工程监理费、招标费等，根据有关政府文件关于改进和调整工程勘查不合理收费办法和标准的通知、建设1991150号关于改进和调整部分勘查设计不合理收费办法和标准的通知、(86)京建规字第097号关于编制基本建设工程竣工图取费标准的批复、1991年12月14日市人民政府第31号令发布市建设工程质量管理监督办法及1992价费字479号关于发布工程建设监理费有关规定的通知等，其他费用包括勘探费0.3%、规划设计费2%、竣工图费7%、质量监督

29、费0.25%、工程监理费2%及招标费0.26%等，合计其他费用单价为114元/m2。 房屋建造成本合计=+=2898元/m2 (2)利息 估价对象建设周期为1年，年利以估价时点的金融机构贷款利率为标准，1年期利率为5.31%，计算中只计单利并假设资金为均匀投入，计息期按工程建设期的一半计，则： 利息=2898元/m25.31%1/2=76.94元/m2 (3)管理费 按房屋建造总成本的2.5%计算，则： 管理费=2898元/m22.5%=72.45元/m2 (4)利润 按照开发商利润率为25%计算，则： 利润=2898元/m225%=724.5元/m2 (5)税费 同土地部分的计算说明，按上述

30、(1)、(2)、(3)、(4)各项之和的5.5%计算，则： 税费=(2898+76.94+72.45+724.5)5.5%=207.45(元/m2) (6)房屋综合建筑成本 房屋综合建筑成本为上述(1)至(5)项之和，即： 2898+76.94+72.45+724.5+207.45=3979.34(元/m2) (7)建筑物现值 根据估价对象建筑结构、建成年代和保养程度，确定成新度为100%，则： 建筑物单价=房屋综合建筑成本成新度=3979.34元/m2100%=3979.34元/m2 建筑物现值=3979.34元/m22544.29m2=1012万元 3估价对象D楼裙房的计算价格 D楼=土地

31、在估价时点的市场价格+建筑物现值=767+1012=1779(万元) (二)收益法 因为本次估价目的是抵押目的，因此在用收益法计算时遵循谨慎原则，在计算时采用保守估计值。 1确定报酬率 本次估价报酬率的确定，是依据当前银行一年期定期存款利率加风险调整的方法，并考虑市商业市场租赁和销售情况及估价对象的位置，确定本次估价的报酬率为8.98%。 2确定年有效毛收入 依照现行市场行情和估价对象实际情况，计算年有效毛收入。其基本计算公式为：年有效毛收入=日租金(1-空置率)计算期。租金的标准和空置率是依据市场一般标准结合估价对象的具体情况确定的。 根据目前市场行情，调查估价对象周边地区与估价对象同类型的

32、商业用房的市场租金，则年有效毛收入为： 建筑面积(m2)日租金(元/m2)计算期(天)空置率年有效毛收入(元)2544.293.336010%2720355 即估价对象年有效毛收入为：2720355元。 3年运营费用 年运营费用包括税费、管理费、维修费、保险费等，结合估价对象使用状况，按年有效毛收入的20%计算。 4年净收益 年净收益=年有效毛收入(1-年运营费率)=272035580%=2176284(元) 5计算收益价格 估价对象商业裙房于估价时点时土地性质为出让，终止日期为2039年1月27日，估价对象地上建筑物为钢混结构，经济耐用年限为60年(估价对象建成年代为2000年)，以估价时点

33、计算，综合考虑估价对象收益年期剩余36年，则a=2176284，r=8.98%，n=36年，故：P=2314万元。 收益价格2314万元。 (三)估价对象D楼的最终评估值 依照上述两种估价方法所得结果，并参考市房地产市场的特点，采用加权平均法计算出最终结果，则估价对象D楼的最终值为： 估价对象D楼总值=计算价格0.4+收益价格0.6=(17790.4+23140.6)=2100(万元)。 估价对象D楼单价=2100万元/2544.29m2=8254元/m2。 按照成本法中土地价格和建筑物价格的比例，则D楼中土地价格为905万元，建筑物价格为1195万元。 E楼(南段裙房) (一)成本法 成本法

34、是以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必需费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象房地产价格的一种估价方法。 估价对象房地产价格=土地在估价时点的市场价格+建筑物现值 1土地在估价时点的市场价格 (1)取得土地费用 土地毛地价测算 估价对象为配套商业用途，配套商业用途楼面毛地价为该项目住宅楼面毛地价的1.5倍即999元/m2(该项目住宅楼面毛地价为666元/m2)。 土地开发及其他费用 调查估价对象附近土地开发费用情况确定估价对象土地开发费为建筑面积2000元/m2 土地取得费用 土地取得费用=土地毛地价+土地开发及其他费用=999元/m2+2000元/m2=2999

35、元/m2。 (2)利息 假设估价对象建设周期为1年，年利率以估价时点金融机构贷款利率为标准，1年期贷款利率为5.31%，计算中只计单利，则： 利息=2999元/m25.31%1=159.25元/m2 (3)利润 参照市场情况和估价对象项目情况，取开发商利润率20%，则： 利润=2999元/m220%=599.8元/m2 (4)管理费 按土地取得费用的2.5%计算，则： 管理费=2999元/m22.5%=74.98元/m2 (5)税费 税费指营业税、城市维护建设税和教育费附加，根据国务院令第136号中华人民共和国营业税暂行条例、国务院国发198519号文颁布中华人民共和国城市维护建设税暂行条例及

36、京政发199336号市人民政府关于提高教育费附加率的通知的规定，营业税为上述各项费用之和的5%，城市维护建设税为营业税的7%，教育费附加为营业税的3%，合计为上述各项费用之和的5.5%，则 税费=(2999+159.25+599.8+74.98)5.5%=210.82(元/m2) (6)土地在估价时点的市场价格 单价=土地取得费用+利息+利润+管理费+税费=999+159.25+599.8+74.98+210.82=4043.85(元/m2) 土地市场价格=4043.85元/m21681.41=680万元 2建造建筑物费用及正常利税 (1)房屋建造成本 建安工程造价 确定建安工程造价为2400

37、元/m2。 建材行业劳保统筹基金 取建安费用的1%，则： 建材行业劳保统筹基金=2400元/m21%=24元/m2 不可预见费 参照房市场字1995第145号关于印发市房地产管理局出让地价评估技术标准(试行)的通知，并结合估价对象具体隋况，不可预见费取建安费用的5%，则： 不可预见费=2400元/m25%=120元/m2 红线内市政费 取建安费用的10%，则： 红线内市政费=2400元/m210%=240元/m2 其他费用 其他费用包括勘探费、规划设计费、竣工图费、质量监督费、工程监理费、招标费等，根据有关政府文件关于改进和调整工程勘查不合理收费办法和标准的通知、建设1991150号关于改进和

38、调整部分勘查设计不合理收费办法和标准的通知、(86)京建规字第097号关于编制基本建设工程竣工图取费标准的批复、1991年12月14日市人民政府第31号令发布市建设工程质量管理监督办法及1992价费字479号关于发布工程建设监理费有关规定的通知等，其他费用包括勘探费0.3%、规划设计费2%、竣工图费7%、质量监督费0.25%、工程监理费2%及招标费0.26%等，合计其他费用单价为114元/m2。 房屋建造成本合计=+=2898元/m2 (2)利息 估价对象建设周期为1年，年利率以估价时点的金融机构贷款利率为标准，1年期贷款利率为5.31%，计算中只计单利并假设资金为均匀投入，计息期按工程建设期

39、的一半计算，则： 利息=2898元/m25.31%1/2=76.94元/m2 (3)管理费 按房屋建造总成本的2.5%计算，则： 管理费=2898元/m22.5%=72.45元/m2 (4)利润 按照开发商利润率为20%计算，则： 利润=2898元/m220%=579.6元/m2 (5)税费 同土地部分的计算说明，按上述(1)、(2)、(3)、(4)各项之和的5.5%计算，则： 税费=(2898+76.94+72.45+579.6)5.5%=199.48(元/m2) (6)房屋综合建筑成本 房屋综合建筑成本为上述(1)至(5)项之和，即： 2898+76.94+72.45+579.6+199.

40、48=3826.47元/m2 (7)建筑物现值 根据估价对象建筑结构、建成年代和保养程度，确定成新度为100%，则： 建筑物单价=房屋综合建筑成本成新度=3826.47元/m2100%=3826.47元/m2 建筑物现值=3826.47元/m22576.39=986万元 3估价对象E楼计算价格 E楼=土地在估价时点的市场价格+建筑物现值=680+986=1666(万元) (二)收益法 1确定报酬率 本次估价报酬率的确定，是依据当前银行一年期定期存款利率加风险调整的方法，由于估价对象实际用途为 单身公寓，因此本次估价的报酬率为6.98%。 2确定年有效毛收入 依照现行市场行情和估价对象实际情况，

41、计算年有效毛收入。其基本计算公式为：年有效毛收入=日租金 (1-空置率)计算期。租金的标准和空置率是依据市场一般标准结合估价对象的具体情况确定的。 根据目前市场行情，调查估价对象周边地区与估价对象同类型的公寓的市场租金，则年有效毛收入为： 建筑面积(m2)日租金(元/m2)计算期(天)空置率年有效毛收入(元)2576.392.336010%1919926 即估价对象年有效毛收入为：1919926元。 3年运营费用 年运营费用包括税费、管理费、维修费、保险费等，结合估价对象使用状况，按年有效毛收入的20%计算。 4年净收益 年净收益=年有效毛收入(1-年运营费率)=191992680%=1535

42、941(元) 5计算收益价格 估价对象商业裙房于估价时点时土地性质为出让，终止日期为2039年1月27日，估价对象地上建筑物为钢混结构，经济耐用年限为60年(估价对象建成年代为2000年)，以估价时点计算，综合考虑估价对象收益年期剩余36年，则a=1535941，r=6.98%，n=36年，故：P=2006万元。 收益价格2006万元。 (三)估价对象E楼裙房的最终评估值 参考市房地产市场的特点和抵押评估安全原则，采用加权平均法计算出最终结果，则估价对象E楼裙房的最终值为： 估价对象E楼裙房总值=计算价格0.4+收益价格0.6=(16660.4+20060.6)=1870(万元)。 估价对象E

43、楼裙房单价=1870万元/2576.39m2=7258元/m2。 按照成本法土地价格和建筑价格的比例，则E楼中土地价格为763万元，建筑物价格为1107万元。 公寓(略) 七、应补交的地价款 根据委托估价方提供的市国有土地使用权出让合同及委托估价方介绍，D楼、E楼的地下部分均未缴纳地价款。根据市缴纳地价款的有关规定，地下部分毛地价参照地上用途楼面毛地价1/3。 则D楼应补交的地价款为999/3719.7924(万元)。 则E楼应补交的地价款为999/3894.9830(万元)。 八、估价对象最终结果 估价结果最终结果汇总(单位：万元) 总价单价(元/m2)土地价格建筑物价格D楼20768159

44、8811195E楼184071427331107公寓4450786621442306合计836637584608 估价对象房地产总价为8366万元。 (大写：人民币捌仟叁佰陆拾陆万元整)。四、指出并改正下面估价报告片断中的错误10、 上海市某旧小区进行房屋征收，某估价公司采用市场法进行评估，计算过程如下： 征收范围北至路，南至路，西至路，东至路，除部分沿街底层为店铺外，其余均为居住房屋。 根据估价师现场踏勘，征收范围内房屋不沿街部分原始建筑为砖木结构普通石库门，总层数2层，公用灶间，无管道煤气，无卫生设备，底层有天井。现部分居民在天井或晒台自搭卫生间并安装电马桶。 沿街居住房屋大部分同上，有管

45、道煤气；有小部分为混合结构3层，每层设公用卫生间、走廊灶间。 假设估价对象典型房屋为：普通石库门底层，朝南，无天井，灶间三户合用，无卫生间，不沿街。 根据市场法的替代原理，选择2001年8月2002年5月期间与估价对象功能相同、标准相近、且处于同一供需圈内的同类物业差价换房正常成交价作为比较案例，进行交易日期、区域因素和个别因素修正，具体计算如下： 因素条件说明表 1交易情况 案例为正常市场成交价，不修正。 2交易日期 根据上海二手房指数报告，按上海二手房指数的变化幅度取表中值，分别调整(因5月的指数尚未出台，本测算假设45月上升幅度为0.5%)。 3区域因素 案例与估价对象相近，不修正。 4

46、个别因素 朝向：按下表根据朝向因素相应地进行系数修正；主卧朝向北西东一间朝南二间朝南三间朝南修正系数-6%-2%-1%0%1%2% 层次：参照上海市城市房屋征收评估技术规范的修正参数，分别修正到底层； 设备：有管道煤气，调整1%；有抽水马桶三户合用，调整1%； 其他：底层天井独用，调整3.5%；阳台调整1%。 根据比较案例一五计算结果，取其算术平均值： 估价对象的比准价格=比准基价/5=(4022+3434+4045+3705+3426)/5=3726(元/m2) 以上计算结果为普通石库门底层、朝南、无天井阳台、无卫生间、灶间合用的动迁房市场参考价。 具体计算过程详见下表。答案:一、问答题1、

47、乙评估公司坚持当时的估价结论合理准确的理由有： 1拍卖时的时点与第二期工程竣工时点相距两年左右，房地产市场情况已发生了变化。 2为还债而强制拍卖的成交价格一般都会低于正常市场交易价格。 3拍卖时只卖出了20栋中的8栋，说明在当时的拍卖成交价格水平上，市场的需求并不旺盛，需求不足也会导致成交价格较低。 4整个别墅区在一期工程竣工与二期竣工时的整体小区环境、基础设施完备程度、配套设施建设方面不可同日而语。 52009年取得土地时的土地市场状况与2010年拍卖别墅时不同，2009年的拍卖地价与2010年拍卖别墅的地价不具可比性，更不能与2012年拍卖别墅的拍卖底价相提并论。 2、1上述资料用于抵押估

48、价尚不齐全，比如缺是否有法定优先受偿款的证明，赵某装修花费成本的证明，拆除装修部分的成本等。 2房地产估价人员不能承诺按170万元进行估价，估价机构应按照独立、客观、公正原则进行估价，不能为了承揽业务而迎合估价委托人的要求，此外，对于赵某的装修费用，应按照客观合理的市场价值测算。 3不能按2010年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值。因为重新装修会破坏原有装修，并使原有装修价值受损，所以重新装修后的房地产价值并不等于简单的成本相加，应按别墅装修后的社会平均成本进行估价才是科学合理的。 3、这样确定估价结论不正确。因为： 1将估价对象视为住宅进行估价违背了“合法原则

49、”。因为在估价时点估价对象的合法用途不再是住宅而是商业用途。若仅按最高最佳利用原则考虑，对估价对象似应按住宅用途估价(因为50万元大于40万元)，但最高最佳利用原则应用的前提条件是一定要遵循合法原则，估价对象的合法用途是商业，因此应以收益法计算的价格为其合法价格。 2将估价对象按两种不同使用性质进行估价，并对结果进行算术平均的做法是错误的，因为估价对象在特定估价目的下只能有一种法定用途。 二、单项选择题4、D解析 正常成交价格一应由卖方缴纳的税费一卖方实际得到的价格，而结构相同、楼层相同、装修相同、建筑面积、建成年月相同的商品房的正常转让价格为10万元，即正常成交价格为10万元，因此，赵某最可能实现的售价一定会小于10万元。5、B解析 由公式Et=Cdt=C(1-S)divideNt可得，Et=750(1-1.96%)divide508100=11765(元)。6、C解析 这是一个回顾性估价实例，回顾性估价是以过去时点(以2007年3月接受委托之日作为“现在时点”来看，2006年12月工程停建时是估价时点)为估价时点的估价，应以2005年7月至2006年12月间的房地产市场状况为准进行估价。7、C解析 转让之日即为估价时点。8、B解析 这是预测性估价，预测性估价是以未来时点为估价时点的估价(即将来房地产市场