房地产估价案例与分析模拟50

1、房地产估价案例与分析模拟50一、问答题1、某商贸公司为拓展公司业务，欲购买该市甲、乙两家商业门市，为摸清这两家商业门市的正常市场价格，委托丙房地产估价公司对这两家商业门市进行估价。丙公司出具的评估报告显示：甲门市所处地段为二级商业地段，评估单价为6000元/m2，收益年限为50年；乙门市所处地段为三级商业地段，评估单价为4500元/m2，收益年限为20年。两家商业门市的报酬率为5%。现在，该商贸公司对估价结果提出异议：甲门市坐落位置及环境劣于乙门市，而其单价却高于乙门市单价。对此，你认为该商贸公司的见解是否正确?为什么?2、设有A、B两块相邻地块，它们分别属于甲、乙两个公司，请写出评估乙公司购

2、买A地块和甲公司购买B地块价格的估价技术路线。3、某公司有一商场，该公司拥有该商场的划拨土地使用权和房屋所有权，并且此商场处于一栋15层高的建筑的第13层，2010年4月进行了一次重新装修，但由于经营管理不善，该商场自2010年以来一直处于亏损状态，因此欲出售该商场。现假设某集团公司欲购买该商场，并委托你评估其客观合理价格，请你写出估价技术路线。二、单项选择题某乡的李某2006年在县城购置了一处临街门市房，三大间，建筑面积90m2。2008年3月李某病故。李某双亲及老伴早逝，膝下只有两个儿子，李某临终前委托某房地产估价机构对该门市进行估价，评估结果为60万元。李某立下遗嘱：该门市房由两个儿子继

3、承。李某病故后，兄弟俩共同出资砌墙，将门市一分为二。2009年1月，大儿子欲将其门市转让给其兄弟，其兄弟也同意购买(假设当地从2008年至2009年房地产市场行隋没有变化且房屋折旧可忽略不计)，则：4、大儿子那一半门市的正常合理价格为( )。 A30万元 B小于30万元 C大于30万元 D说不清5、大儿子那一半门市转让给其兄弟，最高可实现价格为( )。 A30万元 B小于30万元 C大于30万元 D说不清甲、乙是两块相邻矩形空地，规划用途均为商业。这两宗地块地势平坦，日照、通风、干湿条件相同，水、电、煤气、通信等基础设施完备。乙地块所有者丙公司和甲地块所有者丁公司均有将对方地块买下并将两地块合

4、并兴建一座购物中心的意愿。丙、丁公司联合于2011年3月5日委托某房地产估价机构对两地块的购买价格进行评估，3月10日估价人员到现场进行实地勘查，并于3月20日出具了估价报告。估价结果是：甲地块市场价格为2250万元，乙地块市场价格为3800万元，甲乙两地块合并后的市场价值为7200万元。请问：6、估价时点应定在( )。 A2011年3月5日 B2011年3月10日 C2011年3月20日 D2011年4月5日7、丁公司为了购得乙地块，其最可能购买价为( )万元。 A3800万元 B3400万元 C4950万元 D4482万元8、丙公司为了购得甲地块，其最可能购买价为( )万元。 A2250万

5、元 B3400万元 C2718万元 D4950万元三、指错题9、 大厦部分房地产土地增值税评估结果报告(节选) 一、委托人(略) 二、估价机构(略) 三、估价对象 大厦位于北京市海淀区中关村大街100号，总用地面积21834.16m2，总建筑面积为96061.24m2，现状容积率4.4。本次评估对象为委托人甲公司拟申报土地增值税而涉及的位于海淀区中关村大街100号的大厦部分房地产，总建筑面积37168.36m2，分摊占地面积8448.16m2。 四、估价目的 根据中华人民共和国土地增值税暂行条例之规定，为委托人申报土地增值税，核定估价对象房地产开发成本提供价值参考依据。 五、估价时点 2006

6、年10月1日。 六、价值定义 本报告的评估值是指根据北京市地方税务局关于印发(土地增值税纳税指南)的通知京地税二1996第251号之规定，本次估价对象为已使用一年以上的房屋及建筑物。 根据中华人民共和国土地增值税暂行条例及其实施细则等相关法规的规定，其旧房及建筑物评估值等于旧房及建筑物的重置成本乘以成新度折扣率。 根据房地产估价规范的规定，本次评估的重置成本包括了土地开发费、建筑安装工程费用、前期工程费用、基础设施建设费用、公共配套设施费、管理费用、投资利息、销售费用、开发利润九个部分，但不包括取得土地使用权所支付的毛地价款及与转让房地产有关税金。 七、估价依据(略) 八、估价原则(略) 九、

7、估价方法 估价人员根据中华人民共和国土地增值税暂行条例及其实施细则之规定，按照北京市地方税务局关于印发(土地增值税纳税指南)的通知京地税二1996第251号文第四条第4款之规定，按照“重置成本价乘以成新度折扣率”的方法对估价对象的房屋及建筑物价值进行了评估。 本次评估根据房地产估价规范的规定，对房屋及建筑物的重置成本采用了成本法进行了评估；成新度折扣率采用耐用年限直线法进行测算。 十、估价结果 估价人员经过周密准确的计算，并结合估价经验与对影响房地产价格因素的分析，确定估价对象在估价基准日2006年10月1日的旧房及建筑物评估价值总额为37246万元人民币(大写金额：人民币叁亿柒仟贰佰肆拾陆万

8、整)。 十一、估价人员(略) 十二、估价作业日期 2006年10月1日至2006年11月1日。 十三、估价报告使用期限 本估价报告使用期限为2006年10月1日至2007年9月30日。 大厦部分房地产土地增值税评估技术报告 一、个别因素分析 (一)土地状况 1宗地位置：估价对象位于北京市海淀区中关村大街100号。 2四至范围；南临x路，东临路，西至路，北临大学。 3土地性质：出让土地使用权，综合用途，土地使用年期50年，终止日期为2053年8月21日。 4宗地条件：宗地形状规则，便于开发利用。 (二)建筑物状况 大厦于1996年10月开工建设，2001年12月完工。 房屋所有证京房权字2001

9、第号注明其总建筑面积96061.24m2。 根据委托人甲公司于2005年3月取得北京市国土资源局核发的京海国用(2005出)第号国有土地使用证，土地使用权面积为21834.16m2，容积率4.4。 大厦整体设计为星级标准智能型写字楼，并配有办公、商务、餐饮等综合服务设施。其市场定位在高科技园区的高档写字楼。 大楼建筑面积为96061.24m2，地下2层，地上15层，局部17层。其中：地下两层作为库房及车库之用，地上115层为写字间，16、17层为设备间，楼前绿地广场面积约4000m2。 大楼外墙：全部采用高级复合铝板及石材。 窗户：高级铝合金双层镀膜单反玻璃窗。 供电系统：双路供电，独立电表，

10、每户预留三个语音插孔(12路电话)、一个数字插孔，独立室温控制。 通信系统：西门子内部电话交换机内线800条，2000条直拨电话线路并提供IDD、DDD服务，BBN(北京宽带网)、CNCEN(中国网通)、北京高速城域网，可支持多带宽选择。 电梯系统：四部东芝电梯24小时运行12层两部滚梯、B22层一部专用货梯。 安全系统：美国Roris IDR2016智能数字录像监控系统，全楼24小时保安。 空调系统：约克(YORK)旋转螺杆式大型制冷主机，法国西亚特STL蓄冰空调自控系统。 消防系统：美国爱德华EST3全自动消防报警系统及菲利浦广播系统；美国费尔智能火灾探测器；英国自动水喷灭火系统共用天线及

11、卫星电视系统；最大7.5m天线。 物业管理：五星级酒店物业管理，服务通过ISO9001认证。 车库：地上停车场4000，地下专用车位，有偿为客户提供库房。 二、区域因素分析 1区域繁华度 估价对象所在地区属中关村商圈，周边有硅谷电脑城、海淀图书城、大地科技大厦、左岸工社以及北京大学、清华大学等著名高等学府，区域繁华程度较高。 2交通便捷度 估价对象位于北四环西路，中关村高科技开发区的腹地，北接上地开发区和软件园区，多条公共汽车线路从此经过，交通便捷。 3环境质量状况 估价对象所在地区处于北京上风上水位置，东临昆明湖、颐和园、圆明园等景区，绿化程度高，自然环境质量优越。 4基础设施配套状况 估价

12、对象所在地区基础设施条件为七通。 5土地等级 根据北京市地价区类划分标准，估价对象所在地块土地为综合用途，四级地区。 三、市场背景分析(略) 四、最高最佳使用分析 本次评估以估价对象现状写字楼用途作为最高最佳使用条件。 五、估价方法选用及步骤 估价方法的选用和说明： 估价人员根据中华人民共和国土地增值税暂行条例及其实施细则之规定，按照北京市地方税务局关于印发土地增值税纳税指南)的通知京地税二1996第251号文第四条第4款之规定，按照“重置成本价乘以成新度折扣率”的方法对估价对象进行了评估。 本次评估，根据房地产估价规范之规定，对房屋及建筑物的重置成本采用成本法进行评估；成新度折扣率采用建筑耐

13、用年限直线法进行测算。 估价步骤： 1利用成本法测算估价对象旧房及建筑物的重置成本，其中对土地开发费采用了基准地价修正法； 2采用耐用年限直线法测算成新度折扣率； 3两者相乘得出估价对象的旧房及建筑物评估价值。 六、估价测算过程 利用成本法测算估价对象旧房及建筑物的重置成本： 根据房地产估价规范的规定，按照中华人民共和国土地增值税暂行条例及其实施细则之要求，本次评估的估价对象旧房及建筑物的重置成本包括了土地开发费、建筑安装工程费用、前期工程费用、基础设施建设费用、公共配套设施费、管理费用、投资利息、销售费用、开发利润九个部分。 1基准地价修正法核定土地开发费 估价对象的土地开发费包括土地征收及

14、拆迁费用、红线外基础设施建设费用。 根据北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知京政发200232号文件之规定，楼面熟地价是指各土地级别内，完成通平的土地在平均容积率条件下，每平方米建筑面积分摊的完整土地使用权平均价格；楼面毛地价是指各土地级别内，在平均容积率条件下，政府收取的某种用途法定最高出让年期的土地出让金和市政基础设施配套建设费(即毛地价)的平均楼面价格。 两者的差额即应为每楼面面积所分摊的土地通平费用，即为土地开发费。 单位宗地楼面熟地价一适用的基准地价(楼面熟地价)期日修正系数年期修正系数容积率修正系数因素修正系数 估价对象的容积率为4.40，大于级别平均容积率2

15、.00。故单位宗地楼面毛地价=适用的基准地价(楼面毛地价)期日修正系数年期修正系数因素修正系数 单位楼面土地开发费=单位宗地楼面熟地价-单位宗地楼面毛地价=(适用的楼面熟地价容积率修正系数-适用的楼面毛地价)期日修正系数年期修正系数因素修正系数 适用基准地价 根据北京市基准地价级别范围划分标准，估价对象所在地区属于综合用途四级地价区，综合用途，紧邻三级地价区。根据北京市基准地价表，四级基准地价(楼面熟地价)为26503900元/m2，四级基准地价(楼面毛地价)为8801320元/m2。结合估价对象在四级地价区所在位置紧邻三级地价区以及交通、环境等因素，本次评估的适用基准地价分别取高限。 容积率

16、修正系数 根据北京市政府发布的容积率修正系数表确定容积率修正系数。 容积率=总建筑面积/总土地面积=96061.24/21834.08=4.40 查客积率修正系数表容积率修正系数为0.885。 期日修正系数 北京市基准地价表于2002年12月4日发布，距估价时点2006年10月1日间隔已经近3年零10个月。根据国土资源部颁布的相关城市地价指数，北京市2002年的地价综合指数为105，近两年中关村地区地价上涨较快，估测估价时点地价综合指数为120。 于是： 期日修正系数=评估基准日地价指数/基准地价基准日地价指数=120/105=1.143 年期修正系数 年期修正系数=1-1/(1+r)n/1-

17、1/(1+r)N 其中 r土地报酬率； n宗地剩余使用年限； N宗地法定最高出让年限。 本次评估土地开发费用定义为购置全新土地而发生的土地开发费用，故不作年期修正。 因素修正系数 因素修正系数是指除上述修正因素以外的其他地价影响因素的综合修正系数，包括：办公聚集程度、交通便捷度、区域土地利用方向、临街宽度和深度、临街道路状况、宗地形状及可利用程度、公共服务设施和基础设施状况。根据北京市基准地价因素修正系数表结合估价对象实际情况确定因素修正系数为1.185。 因素修正系数说明表如下。因素修正系数分析表影响因素控制范围说 明优劣评价分值办公集聚程度-4.04.0周边有写字楼数十个，办公集聚程度高良

18、好3.5交通便捷度-5.05.0紧邻北四环西路，交通便利良好4.5区域土地利用方向-2.02.0与区域土地利用方向一致优2.0临街宽度和深度-2.02.0临街宽度40m，临街深度5m优2.0临街道路状况-3.03.0良好优2.5宗地形状及可利用程度-1.61.6宗地形状规则，可利用程度高优1.6公共服务和基础设施状况-2.42.4完善优2.4合计18.5 单位宗地地面熟地价 单位楼面土地开发费=单位宗地楼面熟地价-单位宗地楼面毛地价=(适用的楼面熟地价容积率修正系数-适用的楼面毛地价)期日修正系数年期修正系数因素修正系数=(39000.885-1320)1.1431.185=2887元/m2

19、2建筑安装工程费用 是指以发包方式支付给承包单位的建筑安装工程费。包括建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用三个部分。 大厦为地下两层，地上十五层建筑，建筑高度50m。其中：地下一层4.5m，地下二层3.9m，一至十五层3.15m。 该建筑为钢筋混凝土结构，外墙采用250mm厚陶粒混凝土盲孔砌块，内贴舒乐舍板复合墙体，内墙采用150mm厚(局部200mm厚)加气混凝土砌块，卫生间下部墙体采用1200mm高黏土砖墙，上部墙体采用加气混凝土砌块，管道井均采为120mm厚砖墙。 屋面保温层均采用50mm厚聚苯乙烯保温板，屋面找坡层做1:6水泥焦渣，最低处厚度为40mm，防水采用三元乙丙橡胶卷材。坡

20、屋面部分的屋面做红色压型钢板，平屋面部分在防水卷材上做银色保护图层。 所有木门窗采用了二级红松，防火检修门采用乙级防火门，其他采用甲级防火门。 外墙首层为大理石，首层以上为铝幕墙，铝合金窗；首层大堂为大理石墙面，地砖地面；楼梯为水磨石地面，实木扶手；一至十五层为办公用房，地砖地面，墙面高级涂料普通日光灯照明，走廊为石膏板吊顶，卫生间地砖地面；瓷砖到顶，吸音板吊顶。 此外，办公楼设置了车库、配电室、空调机房、电梯等；设置了先进的消防、供暖、制冷、宽带、电话、安全系统。 该物业的分部分项工程投资估算表如下。 分部分项工程投资估算表序号项目造价元/m2(建筑面积)序号项目造价元/m2(建筑面积)1建

21、筑工程25005通风空调工程2002装饰工程7006电梯1203电气工程35077停车设施204给排水工程2708措施项目330000合计4460 根据估价对象的实际情况，依据北京市目前的建筑承发包市场行情，参照其他类似建筑指标，确定建安造价标准为4460元/m2(建筑面积)。 3前期工程费用 包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”支出。 设计费是指包括初步设计和概算、施工图设计、按合同规定配合施工、进行设计技术交底及工程竣工验收等工作的费用。依据国家计委、建设部关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知计价格200210号，取建筑安装工程费的4%。 工程监理费：根据

22、北京市工程建设监理费收费标准实施办法之规定，取建筑安装工程费的1.5%。 可行性研究、房屋安全鉴定费、招投标代理服务费等其他前期费用综合按建筑安装工程费的3%记取。 前期工程费=4460元/m2(建筑面积)(4%+1.5%+3%)=379元/m2(建筑面积) 4基础设施建设费用 包括建筑物外墙两米以外、开发小区红线内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明、环卫、绿化等工程建设费用以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。 根据项目的建设规模和宗地形状以及周边的市政基础设施情况，项目的基础设施建设费用取建筑安装工程费的15%。 基础设施建设费=4460元/m2(建筑面积)15%=

23、669元/m2(建筑面积) 5公共配套设施费 项目修建4000m2的地上大型停车场设置停车泊位150个。 根据停车场的建造标准，取150元/m2。 公共配套设施费=150元/m24000=600000元约11元/m2(建筑面积) 6管理费用 是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 管理费用根据项目管理和组织难度取上述费用之和的2.5%。 管理费用=(2887+4460+379+669+11)2.5%=84062.5%=210元/m2(建筑面积) 7投资利息 投资利息参考估价期日中国人民银行公布的固定资产投资贷款利率

24、，按年利率5.76%计算。合理建设工期为三年，建设工程投资均匀投入。 投资利息=(2887+4460+379+669+11)(1+5.76%)1.5-1=84060.0876=736元/m2(建筑面积) 8销售费用 包括销售广告宣传费、委托销售代理费、转让手续费等，根据项目的规模取销售收入的1.0%。根据委托提供的房地产转让协议，估计对象的平均转让价格为11830元/m2(建筑面积)。 销售费用=11830元/m2(建筑面积)1.0%=118元/m2(建筑面积) 9开发利润 开发利润根据现时北京市房地产开发市场行情，取上述费用之和的15%。 开发利润=(2887+4460+379+669+11

25、+210+736+118)15%=947115%=1421元/m2(建筑面积) 估价对象旧房和建筑物的重置成本=2887+4460+379+669+11+210+736+118+1421=10892元/m2(建筑面积) 10重置成新折扣率的确定 根据房地产估价规范的规定，估价对象为钢筋混凝土结构，耐用年限为60年，残值为零。 项目竣工于2001年12月，至估价时点已使用4.8年。 故项目的成新折扣率为(60-4.8)/60=92%。 七、估价结果的确定 通过估价过程得出的结果确定，估价对象于估价时点的估价对象旧房和建筑物评估价值为 重置成本价格成新折扣率估价对象建筑面积=10892元/m292

26、%37168.36m2=10021元/m237168.36m2=37246万元 案例说明 一、本案例的由来 2005年9月，委托人甲公司与乙公司签订了房屋转让协议，将原属于甲公司所有的部分房产转让给乙公司，乙公司支付了房屋价款。 在办理产权转让过程中，房产权属管理部门根据中华人民共和国土地增值税暂行条例(以下简称暂行条例)等法律法规规定要求委托人甲公司提供土地增值税的完税凭证。 但由于甲公司的房产原为与当地集体经济组织通过合作方式取得，几经易手，原有的土地成本和建筑成本难以准确获得，提供的扣除项目数据不被税务部门所采信。为此，税务部门要求委托人甲公司委托房地产评估机构，依据房地产估价规范、中华

27、人民共和国土地增值税暂行条例等法律规范，对估价对象，即转让房产的缴纳土地增值税扣除项目进行准确、客观的评估，以为委托人交纳土地增值税提供参考依据。 二、本案例估价工作的主要技术路线和工作计划 首先，找到估价行为的法规依据。 根据暂行条例第九条规定，纳税人提供扣除项目金额不实的，需要依据房地产评估价格计算征收，这是本次估价重要的法规依据。同时，房地产估价规范中关于土地增值税课征估价的规定也是本次估价的规范依据。 其次，理解土地增值税纳税评估的价值定义和内涵。 根据暂行条例第六条规定，计算增值额的扣除项目包括“取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房

28、及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。”中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则对各个成本扣除项目及其计算方法进行了详细地说明。 再次，确定合理的估价方法。 本次估价鉴于暂行条例及其实施细则等对评估内容和方法进行了比较明确的规定，结合地方税务机构对土地增值税纳税的详解，我们按照“重置成本价乘以成新度折扣率”的方法对估价对象的房屋及建筑物价值进行了评估。 三、本案例估价工作的主要难点和解决方案 本次估价的难点和重点就是理解土地增值税纳税评估的价值定义和内涵。 与通常评估房地产整体市场价值的情况不同，本次评估价值指的是依据暂行条例规定的扣除项目，而非转让房地产的市场

29、价值。 本次估价为了能够满足委托人缴纳，及税务部门课征土地增值税的需求，首先严格依据暂行条例理清了扣除项目的组成，及各个扣除子项的内涵；其次，依据房地产估价规范结合市场法、基准地价等方法对各个子项进行评估测算，最终加总得到评估结果。 四、本案例估价所遇到的问题及建议 本次估价，存在若干与房地产估价规范相冲突的地方。 首先，房地产估价规范要求评估报告应采用两种以上方法进行估价，而中华人民共和国土地增值税暂行条例及其实施细则，明确提出“提供扣除项目金额不实的，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。” 其次，房地产估价规范中，成本法评估估

30、价对象的价值内涵由市场决定，而中华人民共和国土地增值税暂行条例等法律法规，为保障土地增值税收，对各项费用做出了限制性的要求。如“财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。”也就是说，对各个价值内涵子项的评估测算，也必须在严格依据相关法律法规的前提下，再选择合理的方法进行估算。 最后

31、，中华人民共和国土地增值税暂行条例等法律法规所表述的各种专业名词，与房地产估价规范的相关规定，明显存在冲突和容易让人混淆的地方。如暂行条例中并未对开发利润的计算作明确的说明，而旧房及建筑物的评估价格的说法，容易使评估人员在评估操作过程中产生歧义。 五、本案例估价的主要经验总结 本次估价通过对暂行条例及其实施细则等法律法规的认真学习和理解，比较房地产估价规范，在估价过程中发现了两者之间存在的冲突和差异。站在土地增值税的本质含义的高度上，在估价过程中对出现的各种差异进行了处理，力求更好地体现税务部分课征土地增值税的目的和意义，保障国家的财政收入和委托人的合法利益。四、指出并改正下面估价报告片断中的

32、错误10、 某一单层商场，建成于1986年7月，建筑面积为100m2，占地面积为150m2，框架结构，经济寿命为60年，当时获得土地的方式为划拨，1996年7月通过补交土地出让金方式获取了40年的出让土地使用权。1998年7月与王某签订了为期5年的租赁合同，合同租金为220元/(m2月)，押金为2万元。2001年7月市场上的正常无空置率的租金水平为200元/(m2月)，押金为2个月的租金，押金年收益率为5%。7月该商场的重置价为1000元/m2，残值率为0，维修费率为2%，保险费率为2%，土地使用税为5元/m2，房产税及“两税一费”的税率合计为17.5%，管理费率为3%，报酬率为6%(假设空置

33、率等于零)，则该商场的收益价格可按如下步骤计算： 1年客观收益 200元/(m2月)100m212月=24(万元) 2年正常费用 (1)维修费=1000元/m2100m22%=0.2(万元) (2)保险费=1000元/m2100m22%=0.02(万元) (3)土地使用税=5元/m2150m2=0.075(万元) (4)房产税及“两税一费”=24万元17.5%=4.2(万元) 3年净收益 24-4.495=19.505(万元) 4收益价格 19.5051-1/(1+6%)40=293.48(万元)答案:一、问答题1、该商贸公司的见解不正确。因为甲、乙门市的收益年限不相同，不同收益年限的收益价格

34、不能直接比较，应将两个收益价格的收益年限调整为相同时再进行比较。如，将甲门市的收益年限调整为20年，则其20年收益期限下的收益价格为： 4096元/m24500元/m2，因此甲门市价格是低于乙门市价格的。 2、1用统一的估价方法测算出合并前A、B两块地块的各自价格及合并后新地块C的价格。 2由合并后的C地块价格减去合并前A、B两地块的价格，得出增值总额。 3从占地面积、地块单价和增值贡献度三个方面计算出A、B两地块的增值分配率，并进行加权平均(一般会赋予增值贡献度最高、单价次之、占地面积最小的权重)，计算出A、B两地块综合调整后的增值分配率。 4由A、B两地块的综合调整增值分配率分别乘以增值总

35、额，得出A、B两块地各自的增值分配额。 5由A、B两块地合并前价格，加上各自的增值分配额，得出A、B两块地的邻地购买价格。 3、1用收益法或市场法评估出该商场的完全产权售价。 2用高层地价分摊法求出商场应分摊地价及占地面积，测算出商场应补交的土地使用权出让金数额。 3测算商场重新装修在估价时点的现值。 4由完全产权售价减去商场应补交的土地使用权出让金，再加上商场重新装修在估价时点的现值，得出商场的转让价。 二、单项选择题4、B 5、A解析 分割后房地产评估价格之和一般会低于未分割前整体房地产价格。若转让给其兄弟，出于亲朋好友间交易的考虑及合并后其兄弟可整体经营的好处，则其转让价格最高会到30万

36、元。6、B解析 估价时点应在委托后估价作业日期内某一时点，从题意及给出选项来看，现场勘查之日即为估价时点。7、D解析 合并增值额=7200-(2250+3800)=1150(万元)，乙地块增值分配率=(7200-2250)divide(7200-2250)+(7200-3800)=59.28%，115059.28%=681.74(万元)，则丁公司购买乙地块最可能购买价为3800+681.74=4482(万元)。8、C解析 合并增值额=7200-(2250+3800)=1150(万元)，甲地块增值分配率=(7200-3800)divide(7200-2250)+(7200-3800)=40.72%，115040.72%=468.26(万元)，则丁公司购买乙地块最可能购买价为2250+468.26=2718(万元)。三、指错题9、 说明：此次估价是针对委托人缴纳土地增值税应扣