中信红树湾-价格方案-价格报告－5第五章-销售策略安排

1、.PAGE ：.；WORLDUNION PROPERTIES CONSULTANCY CO., LTD.深圳市深南东路5047号深圳开展银行大厦13层A信籍 13/F, Shenzhen Development Bank Building,No.5047,Shennan Dong Road, Shenzhen.：075582080800 Fax：82080900 P.C.：518001网址 HYPERLINK worldunion worldunion销售战略安排整体销售战略一期销售战略整体销售战略目的四期的可继续开展；实现利润最大化同时，提升开展商品牌实现目的的战略一期作为市场突破点，快速销

2、售，发明市场奇观；二、三期稳步攀升，保证工程利润的实现，树立品牌；四期实现工程价值最大化，发掘超额利润。一期销售战略一期目的2004年末销售额到达4.5亿元；高笼统启动一期，确保后期的可继续销售。我们面临的困扰工程一期入市时，市场同质产品新推出量较小，片区内重要竞争对手均采取张望态度，预备在工程入市后根据市场反映再推出，工程作为片区指点者，如何利用市场时机躲避优势，以多少均价入市风险最低？开盘整体推出，易热销，但好单位必然最先被消化，利润流失严重，而假设不是全部推出，又存在因选择面窄而导致客户流失的危险，如何处理？ 市场后续同质产品供应量大，与工程一期竞争严重，如何面对后续竞争？市场可自创案例

3、兰溪谷总套数：539套位置：深圳南山蛇口目前实现均价不包括花园洋房：9500元/平方米推售方法：2004年4月17日推出套，消化103套，4月18日消化余下的32套，实践加上关系户第一次推售消化145套左右；2004年4月26日推出80套，全部销售终了2004年5月上旬推出60套，全部销售终了；同时，开场积累客户，开场认购登记，即：可指定房号，如至选房日，只需1位客户选定1套房号，此房号可归该客户；好像时有几位客户选定1套房号，该房号依最先登记的客户一切。5月15日推出40套，目前销售20余套总体销售情况分析：打乱房号，分批推出的销售方式，防止好房号一抢而空的局面，同时可以经过市场反映和园林展

4、现到位来调整价钱；后续积累VIP卡客户的方法可处理选房当日储积客户一次消化终了，选房后难以构成销售热潮的弊端；从销售效果来看，这种营销方式的销售效果非常可观；每次推出都比前次推出略微提价，制造升值景象，同时有效稳定了已购房客户的心情，便于营销活动开展。波托菲诺总占地：80万平方米总建筑面积：108万平方米规划总户数：4500户天鹅堡一期纯水岸天鹅堡二期 纯水岸别墅波托菲诺历年价钱走势分析：2004 2005200320022001800090001000011000120001300020000均价元/平方米时间年2001.10天鹅堡一期启动A、B、C栋推出8500元入市2002.1天鹅堡一期

5、D、E栋推出8800元入市2002.7纯水岸一期TH启动16000入市2002.7纯水岸一期多层启动9300入市2003.12天鹅堡二期1区启动9800元入市2004.10纯水岸别墅方案启动30000入市2004.6天鹅堡二期2区方案启动9500元入市各期工程价钱变化及销售周期工程整体价钱变化工程整体价钱变化从2001年10月至今，已推出天鹅堡一、二期，纯水岸一期，每年以10万平米左右的开发量有条不紊的推出，设计有别墅、TOWNHOUSE、多层和高层等多种类型建筑，几种类型的产品线平衡开展，价钱呈稳步攀升趋势。一期战略构成价钱平开高走，确保入市热销，实现工程资金回笼目的，为一期顺利销售奠定根底

6、；分批推售，保证每一批客户都有升值空间，构成良好口碑传播；防止一样户型房号的内部竞争，选择性推出；同时确保每一批都有亮点户型树立价钱标杆。采取新的营销方式，有效的消化诚意客户，降低销售风险；推售战略安排方案将一期高层部分房号分三批推出；价钱表根据每次推售的房号，分三次公布，每次价钱表上仅显示当次所推之房号的价钱；思索到20042005年深圳关内市场的供应情况，根据价钱表试算结果，结合目前市场情势及客户关注度，工程整体的平衡销售和最大限制发掘物业价值，在对市场前景谨慎乐观的预期下，我司建议以目的均价的0.98入市，即9400元/左右入市，确保开盘胜局和合理控制风险，但随着展现的不断完善，结合推售

7、战略，工程均价呈逐渐攀升趋势，第二批房号推出时的入市均价为目的均价的0.99，即9500元/平方米均价体系，第三批为目的均价的1.03，即9888元/平方米均价体系，工程高层整体最终实现均价9600元/。分批推售房号及时间安排：推出时间套数均价元/房号分布8.2820098031栋的1/2，2栋的1/2，3栋的1/29.19开盘14295391栋的1/4，2栋的1/4，3栋的1/2圣诞前后22994391栋的1/4，2栋的1/4，5栋的全部第一批公开房号200套左右，思索到5栋的户型和3栋根本一致，前三栋曾经包含一切户型种类，同时参考贵宾卡客户意向和实践工程展现情况，因此前两批暂不推5栋，在首批房号推出时，由销售员主推这部分房号，着重引导客户消化，同时未公开推出