上海市零售商业市场研究XXXX年

1、上海市商业地产市场研究2011年1上海市零售商业市场概述上海市商圈分析上海市零售市场发展趋势研究3.13.23.32上海市主要商圈分布8342157109116上海的主要核心商业中心包括徐家汇、南京西路、南京东路、淮海路、陆家嘴及新上海商城。其中以南京路和淮海路是上海最具知名度的商业区域。 根据上海市商业规划，十一五期间，将要建成江湾五角场、中山公园两个都市商业中心，完善陆家嘴、外滩、世博园等商业项目，打造虹桥、上海南站、真如、七宝、大华、金桥、川沙等区域商业中心。资料来源：高力国际调研部3上海零售市场发展综述市场供给市场需求AB租金水平D项目空置率C市中心区域土地资源紧缺，未来供应将集中于周

2、边城市商业副中心大型零售商业分布由市中心往外围扩散，中环沿线已存在较多大体量社区型购物中心。伴随轨道交通的发展，五角场、中山公园、虹桥等城市副中心相继崛起，出现大体量的购物中心，总供应体量超过60万平方米。随着WTO对外开放零售市场，外资进入上海零售市场的机会增加，外来品牌大量进驻，已进入中国的品牌仍存在扩张需求。 居民收入的增加带来生活水平的提高，寻求更多元化的消费模式。上海市整体零售市场相对保持稳定，空置率维持在较低的水平，基本在6%-10%的范围内浮动。预计随着未来新增供应，2011年空置率水平将维持上涨的趋势。近五年来，上海整体零售市场的租金水平呈现出稳步上涨趋势，预计随着未来新增供应

3、，2011年租金持续上涨的趋势将放缓。对于紫竹小镇项目来说： 未来城市商业中心往外围扩散，外来品牌不断扩张逐步进入上海市场以及消费者寻求多元化消费模式都将给本项目未来发展提供较好的大环境。4上海市商业地产市场研究上海市零售商业市场概述上海市商圈分析上海市零售市场发展趋势研究3.13.23.35人民广场南京东路人民广场作为上海最早的轨道交通的交汇处，南京东路位于人民广场东侧，向外滩方向延伸，是国内知名的商业中心，现在已经成为国内外游客必到的旅游购物景点，是上海最早成型的商圈之一。人民广场南京东路区域内商业业态种类多，档次梯级层次明显；购物中心、传统百货和商业街并存，高端精品和中低端小商品共荣，充

4、分利用并满足了交通枢纽带来的多极化消费需求。主要大型零售物业：来福士广场、百联世贸商城、第一百货、置地广场、新世界商城等。资料来源：高力国际调研部6南京西路静安寺南京西路位于人民广场西侧，轨道交通2号线沿线，是上海甲级写字楼、顶级商业设施以及高端酒店和住宅的聚集地。南京西路从东至西可以划分为三个板块：石门路板块以中低档专卖店和街铺为主；“恒梅泰”板块因为拥有恒隆广场、梅龙镇广场和中信泰富广场而得名，云集了众多世界顶级品牌，沿街商铺也为中高端的知名品牌；静安寺板块则以久光百货为核心，形成了时尚休闲的主题。主要零售物业：恒隆广场、梅龙镇广场、中信泰富广场、久光百货、越洋广场（在建）、嘉里中心二期（

5、在建）等。资料来源：高力国际调研部7淮海中路淮海路位于轨道交通1号线沿线，毗邻新天地，云集众多甲级写字楼和中高端零售物业。外资百货和品牌专卖店是淮海路的主要商业业态，餐饮和娱乐设施随着周边林立的写字楼而呈现繁荣之势，因此淮海路全方位地满足了上海时尚白领的消费需求。主要零售物业：时代广场、太平洋百货、百盛百货、香港广场、无限度广场、巴黎春天、APM（在建）等。资料来源：高力国际调研部8四川北路四川北路是上海老商业街，以中低档、工薪阶层的定位闻名上海。四川北路商业街建筑较陈旧，巴黎春天和东宝百货是区域内的主要零售物业。近年来四川北路商业街在不断改造中，是上海商业物业供应量最大的区域；随着包括中信泰

6、富、凯润金城等项目的陆续建成，商业档次有望得到较大提升。资料来源：高力国际调研部9豫园豫园商圈因为有驰名中外的城隍庙和古色古香的豫园而吸引了大量游客。商圈内的商业设施定位明显针对旅游客群，以大众化的特色餐饮和零售为主，工艺品、黄金、药材以及各式小商品和小吃成为其主要特色。主要零售物业：豫园商城、豫龙坊、金豫商城等。资料来源：高力国际调研部10徐家汇徐家汇位于上海的西南方，是上海的四个副城市中心之一，集居住、办公、商业的大型商业中心，上海最为活跃的城市空间。商业建筑和轨道交通的完美结合在徐家汇成为典型案例；轨道交通9号线和11号线也带来更多的区域外人流。徐家汇周边居民消费能力较强，针对客群的商业

7、设施从购物中心、百货商场到专业卖场和沿街商铺，各种商业形态均具备。主要零售物业项目：港汇广场、东方商厦、太平洋百货、汇金百货、美罗城等。资料来源：高力国际调研部11新上海商城新上海商业城是陆家嘴金融贸易区内的市级商业中心，集购物、餐饮、旅游、娱乐、休闲为一体，其消费群体多为浦东常住居民。商业城规划占地144公顷，总建筑面积80万平方米，由18幢环形建筑构成，配套的交通和商业环境比较完善。随着本板块的逐渐成熟，新上海商城聚集的人流越来越多，诸如GUCCI之类的国际一线品牌也已经进驻该区域。主要零售项目：第一八佰伴、华润时代广场、中融国际商城、新梅联合广场、上海湾等。资料来源：高力国际调研部12小

8、陆家嘴小陆家嘴作为陆家嘴金融贸易地区的核心部分，是上海乃至中国甲级办公楼最密集的区域，未来区域内还将新建一定体量的写字楼和酒店项目。陆家嘴区域由于前期整体路面规划问题，导致地面人流动线不是非常畅通，这也是阻碍本地区商业发展的一大问题。主要零售项目：正大广场、IFC购物中心。资料来源：高力国际调研部13五角场五角场是上海四个副城市中心之一，周边高校林立，住宅区密集，目前平均每天人流量在60万左右。区域内以万达广场和百联又一城为商业核心，商业零售项目已经初具规模，包括大西洋百货、东方商厦等。新建项目有瑞安房地产的创智天地，定位于中国硅谷，规划总建筑面积将达100万平方米，计划兴建成集人才、创业投资

9、、住宅于一身的建筑。资料来源：高力国际调研部14中山公园中山公园位于轨道交通2号线、3号线和4号线的交汇处，规划建成以现代商业和多媒体产业为主导，兼有商务、休闲娱乐、文化和居住功能的上海西部商业中心，目标客群为周边居民和商务人士。目前区域内的商业零售项目有：龙之梦购物中心、新世界百货、多媒体生活广场、巴黎春天等。资料来源：高力国际调研部15虹桥天山虹桥经济开发区是集展览、办公、商务、居住、餐饮、购物等一体的商贸区；会展设施有世贸商城、国贸中心、中国展览中心；宾馆有银河、虹桥、太平洋、扬子江、樱花渡假村等。天山路商业街做为长宁区政府重点建设发展区域之一，以虹桥商务商业区为依托，集聚了现代商住建筑

10、80余万平方米。主要零售物业项目：虹桥上海城购物中心、虹桥友谊商城、万都中心、长房国际、泓鑫时尚广场、虹桥天都、LV总部大楼（在建）、高岛屋百货（2012年开业）等。资料来源：高力国际调研部16上海主要商圈租金价格单位：元/平方米/天从表中可以看出，传统商圈的租金水平还处于高位，比如南京路、淮海路以及徐家汇商圈的租金水平排名前列；新兴商圈的租金水平近年来增长幅度较快，如五角场、中山公园由于区域商业程度的发展，租金水平增速较大；目前，浦东商圈的租金水平与浦西商圈仍有一定的差距。资料来源：高力国际调研部17上海主要商圈小结商圈功能档次定位业态人民广场南京东路旅游、交通枢纽、休闲、特色零售中购物中心

11、、百货、品牌专卖店南京西路静安寺高端零售、商务、休闲高购物中心、百货、品牌专卖店淮海中路高端零售、商务、休闲高、中高购物中心、百货、品牌专卖店四川北路购物、休闲中百货、品牌专卖店豫园旅游、休闲、购物、餐饮中、中低专卖店、百货、小商品市场徐家汇购物、商务、休闲中高、中购物中心、专卖店、百货新上海商城购物、休闲、商务中高、中购物中心、百货小陆家嘴商务、休闲、购物、旅游中高办公裙楼、购物中心五角场休闲、购物、餐饮、娱乐中百货、购物中心、专卖店、专业店中山公园购物、休闲中购物中心、专业店虹桥天山购物、休闲中购物中心、百货上海主要的购物区域包括南京东路、南京西路、淮海中路、四川北路、徐家汇等。至2012

12、年，市中心零售项目的供应主要集中在南京西路、淮海路、徐家汇以及陆家嘴区域，定位于中高档。伴随轨道交通的发展，五角场、中山公园、虹桥等城市副中心相继崛起，出现大体量的购物中心，总供应体量超过60万平方米。同时大型零售商业分布由市中心往外围扩散，未来供应将集中于周边城市商业副中心。 18上海市零售市场小结传统零售商圈新兴零售商圈住宅的兴起带动新兴商圈的诞生及发展 新兴商圈除了小陆家嘴和外滩以外，基本是以依托周边居民而存在，如莘庄和五角场，随着周边住宅的大幅供应，商圈的商业项目供应量大幅增加。依托较好中心区位及产业优势，高端品牌不断进入 外滩和小陆家嘴则依托本身的市中心区位优势和金融业发展，高端品牌

13、不断积聚，如国金中心IFC引入众多一线品牌。世博住宅轨道交通产业小结世博拉动传统商圈升级改造 尤其显著为淮海中路商圈，随着力宝广场及香港广场的改造，众多国际一线品牌如LV、Cartier、Tiffany、Coach、Zegna等落户，提升了整体商圈的档次。轨道交通促进新项目诞生 四川北路商圈也随着市政及轨道交通建设，市场涌现了一批新项目，老商圈新一轮的发展由此拉开序幕。租金水平平稳增长 传统商圈随着城市经济发展及人口基数加大，租金也在平稳发展，平均年递增率约在5%左右。对紫竹小镇项目来说：1、良好的城市商业环境，给项目未来发展带来较大的发展空间；2、从发展趋势来说，住宅的兴起将会带动新的商业中

14、心的逐步出现，闵行区未来大量人口导入，将给项目成为区域商业中心提供机会；19上海市商业地产市场研究上海市零售商业市场概述上海市商圈分析上海市零售市场发展趋势分析3.13.23.320上海市零售市场发展趋势研究本报告通过重点研究上海2009年2011年期间新开业的体量在5万以上的集中商业的定位特色以及经营状况，分析上海市的商业发展趋势。重点案例选择如下：金桥国际非核心区的区域商业中心缤谷广场住宅配套商业，以餐饮及精品超市为主大悦城集吃喝玩乐于一体及线上线下体验式商业典范上海大悦城缤谷广场金桥国际商业广场21非核心区的区域商业中心金桥国际商业广场金桥国际商业广场项目名称金桥国际商业广场项目位置浦东

15、新区交通主干道金桥路和张杨路的交汇点市场定位中高档并兼顾高档市场的区域性综合商场，打造健康和可持续的生活方式交通地铁6号线金桥站出口离项目东南角出入口约50米客源项目周边大型住宅居民以及金桥出口加工区、外高桥保税区及张江高科技园区的商务人士。6公里半径范围内常驻人口75万面积占地面积：6万建筑面积：18万其中10幢2-4层的商铺面积16.4万平方米，1幢10层写字楼面积1.6万业态大型超市，国际品牌旗舰店、精品店、中西大小餐饮美食店、儿童室内主题公园、游乐场、健身中心儿童和成人培训中心、医疗保健中心、银行、工艺品店、画廊、艺术家工作室租金水平1F：20元/平天2F：15-16元/平米/天停车位

16、1200个开业时间2009.121金桥出口加工区5碧云国际社区2金桥出口加工南区6联洋国际社区3张江高科技园区7世纪公园4外高桥保税区8浦东国际机场金桥国际商业广场22亮点分析坚持休闲、娱乐带动消费的运营理念，零售、餐饮比重最大注重儿童娱乐，引入崇邦集团的自创儿童娱乐品牌融合多种元素，体现现代多元生活金桥国际广场业态组合中聚集了零售、餐饮、休闲娱乐、生活配套等多种业种，其各自的比例分别占45、25、12和18。针对该区域缺少娱乐设施的特点，引入了包括卡拉、保龄球、桌球、篮球、羽毛球及儿童游乐“动感天地”的娱乐项目。引入崇邦集团的自创儿童娱乐品牌，面积在5000平方米左右，集运动、游艺、教育为一

17、体的儿童主题探险乐园“动感天地”。项目分四个区域，分别有以“动感天地”为主打的家庭休闲购物、时尚达人提供C&A等潮流服饰购物区，积聚DBHK等个性与设计感的流行休闲购物区以及以奔驰汽车展示厅为代表的摩登元素区，充分满足各类人群的消费观。注重将文化元素植入商业经营在提供“一站式”综合商业服务的同时，金桥国际更注重将文化元素植入商业经营，从北欧艺术展到圣诞、新年的音乐、艺术活动，金桥国际在其独特的开放式空间中，持续举行一系列个性鲜明的主题活动。23住宅配套商业案例上海威宁路站缤谷广场威宁路站上海地铁2号线威宁路站，位于天山路威宁路路口，周边有天山华庭，天山河畔家园、天山星城、新天地河滨花园、茅台花

18、苑等多个高端社区，1.5公里范围内约有居民5.5万人。缤谷广场与地铁站直接连通（2、3号口），开发商为上海长宁房地产经营有限公司。地铁2号线开业时间2010年底项目楼层5层总建筑面积3.42万平方米24威宁路站缤谷广场楼层品牌5F骑兵游艺世界4F益佰年， 青年餐厅，荷风轩3F年年大丰收，觉味，汉拿山2F城市超市，斯比特，唻吃面，好煮意，美丽田园SPA，锦江旅游，聚艺坊1F城市超市，巴黎贝甜，赛百味，潮府粥道,Joyce Wine, 食其家，龙记香港茶餐厅，沃歌斯，燕太太燕窝，麦莱芙面包坊，梦星堂从品牌组合上可以看出，虽然项目周边不缺乏中高收入消费群体，但项目仍然以餐饮为主，除了城市超市和两家休闲娱乐（电玩，SPA），其他大部分以餐饮为主。二号线的南京西路站、静安寺站、中山公园站周边均有大量的综合性商业，这与本项目对于万达广场的情况非常接近。缤谷广场在开业初期强调了餐饮比重，避免在零售方面与综合性商业竞争。25体验式消费商业案例上海大悦城上海大悦城物业条件面积()6.8万楼层12层 （B1-L11)经营概况开业时间2010年12月18日市场定位中高端目标客群青年 时尚