房地产企业税收风险防范及纳税筹划

1、房地产企业税收风险防范及纳税筹划引言：本讲的主要思路： 从房地产企业的业务流程的角度， 即从其项目的全过程去讲述如何进行税收风险防范及纳税筹划。 而每个流程的思路是： 税法以外其他法律法规对其有何规定； 会计 核算如何处理；税法上是如何做筹划的。一、项目公司做纳税筹划应从以下三个层次去认识：（一） 设计公司架构的时候就应该开始考虑筹划1 、 业务需要税务筹划 前提：税收利益；与业务量的公司建立业务关系。 目的：关联方转移定价使得集团公司整体税负下降主要节约的税：非流转税（在流转税方面，企业是多交的）而应该是企业所得税、土地增值税（土地增值税是国家为了防止炒买炒卖土地而征收的一种税，按售房收入*

2、2% 预缴，再之后清算，所以也应考虑建立资产清算管理公司 （作为避税公司）去合理规避税）延伸：a 土地增值税在实际中对于企业的涵义：是“国家的一块腊肉” ，是税务部调整税收收入的手段，为了完成税收任务， 税务部一般都要求清算，而清算的结果是， 90% 的企业都要补税。 （ 为什么？依据何在）b 、围绕项目公司可成立的避税公司：（ 1 ）设计公司（项目设计费 - T 工程前期费） 可据实扣除同时享受（ 2 ）房地产策业公司 / 20% 的加计扣除（3）园林绿化公司-T若集团公司把利润转移到这类公司，则可以节约30%的土增税，同时可减半征收企业所得税；另外，这类公司操作起来比较容易。（ 4 ）电子

3、信息公司（ 5 ） 施工企业可以选择购买三级 的这一类企业，由其承包非主体的工程（这样做起来成本比较低） ，税务机关没有一个单位定额去对这类工程征税，可比性较差。注意：不能贪心想以一个项目去规避过分多的税，建议零打碎敲，慢慢积累，不然风险太大。应在控制风险（应对稽查局）的情况下，再去节税。（6）装修公司（做精装修）-t优点：容易操作（ 7）贸易公司供应商-T 贸易公司-T 开发公司，这样的效果：贸易公司要交的税=17% 增值税 +25% 企业所得税；开发公司要交的税= - 30% 土增税 +25% 企业所得税。企业节税额=30% 土增税 - 17% 增值税2 、 市场预期需要税务筹划与否若预期

4、该税种未来低走（即可能取消） ，则企业按法律规定缴纳税就可了，并不需要做纳税筹划，这是考虑到成本与效益原则；若预期未来高走，企业要先预缴后做清算的，则需要 做税收筹划。正常业务把正常业务转换为特殊业务的筹划/卖地：营业税、企业所得税、土增税股权合并、投资、购股、分立等特殊业务买地：企业所得税把业务“卡”上特殊业务的边，享受特殊业务的税收优惠。 （如何让卡）日常业务处理的筹划二、小结:要把 3 个层次都做好，最核心的是： 对国家、 省的关于房地产政策的精通。 只有这样才能够对公司的税务风险进行掌控。提醒： 1、别把公司的账做得绝对的规范，把一些表面的放在账上，让稽查局查来完成其任 务。2、在财税

5、当中，只有政策才是权威。I 设立房地产公司现行，房地产公司分为 2 类：开发公司（一级、二级） ；项目公司（项目完结就会注销公司） （房地产公司分类）一、公司法的有关规定 （公司法原文）1 、公司作为法人应具备的条件（具备5 个条件才能注册成立公司）依法成立）有必要的财产或经费3 ）有自己的名称、章程、组织机构和场所4）能独立承担民事责任 2 、公司设立采取准则主义（有限责任）1）股东符合法定人数；2）股东出资达到法定资本最低限额；3）股东共同制定公司章程；4）有公司名称，建立符合有限责任公司要求的组织机构；5）有公司住所。注： 注册成立公司依据有：准则主义；备案主义（如，香港）3、法人代表选

6、择确定：13 条， 公司法人代表由董事长、 执行董事或经理担任， 并依法登记； （即法人代表可以选择了）4 、股东税务责任：20 条，公司股东滥用公司法人代表地位和股东有限责任，逃避债务，严 重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任；（即滥用法人代表去逃税的法律后果）5、不得抽逃出资：刑法159 条，公司成立后，股东不得抽逃出资，否则处5 年以下有期徒刑或拘役。（跟税无关）6 、一人有限责任公司：58-64 条（门槛高）二、城市房地产管理法有关规定1 、 29 条，五个条件及需要到地方政府规定部门备案1）有自己的名称和组织机构；2）有固定的经营场所；3）有符合国务院规定的注册资本；4

7、）有足够的专业技术人员；5）其他；6） 符合公司法有关规定。2 、注册资本与投资总额的比例符合国家规定：30 条，注册资本占投资总额比例要符合国家规定（ 20% ）但此条款实际是名存实亡，因为其不好操作。具体有：a、还未拿地就已经注册了，还不知道投资总额，更不能知道注册资本占投资总额比例；b 、即使今年投资确定，但后面拿到项目的多少是不确定的，要增 / 减资多少不知道，不知道投资总额，更不能知道注册资本占投资总额比例。城市房地产开发经营管理条例有关的规定、 5 条 ：1）100 万以上的注册资本；2） 4 名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2 名以上持有资格证书的专职

8、会计人员。、 8 条：领取营业执照 30 日内到主管部门备案。房地产开发企业资质管理规定的有关规定（ 没地就不批为房地产公司）、资质申请、资质等级标准、新设立房地产开发企业取得执照到主管部门备案后核发暂定资质。、暂定资质的管理，暂定资质条件不得低于 四级资质企业条件 ，有效期 1 年，主管部门可视情况延长到 2 年，但 1 年内无开发项目的，不得延长。延伸：注册成立房地产公司相关的会计处理投资方：借：长期股权投资-xx贷 : 银行存款等科目 被投资方：借：银行存款等科目贷：实收资本/ 股本 若有追加投资的，就会有资本溢价、资本公积等科目的运用。有关税收规定及纳税筹划、股东出资方式不同的税负分析

9、货币出资（交最少税） 只涉及印花税（订立合同时；资本户增加时）货物出资 货物是指有形动产，涉及增值税概念。A 、对于投资方： 涉及交增值税、企业所得税如，房地产企业股东将已用车辆投入另外一间房地产企业，这种情况有2 种处理方法：2009 年以前发生的，增值税不用交（免税政策） ；2009 年 1 月 1 日起发生的，增值税要交 （以使用过的规定资产对外投资，应以投资价格十 （ 1+3% ） X 2 独交增值税）。同时要作固定资产清理，清理后是有收益的则叫企业所得税；若是损失则抵减应纳税所得额。B、对于被投资方：只涉及印花税（资本户的增加）注：实际上， 投资方应该到国税局代开发票 （当时就把该交

10、的增值税交了， 国税局才肯开票） 给被投资方，用以摊销车辆（有形动产）的折旧等。又如，房地产公司 m 把剩下的施工材料投资到新的房地产公司 n ： 投资方要交增值税，但是以 3%去交，因对于 m 而言，这是一笔偶然发生的业务，房地产股东不是一般纳税人。 所以当偶尔发生一笔这类业务时，就按小规模纳税人的规定去交税。 被投资方的处理同上。而且投资方也同样要到国税局代开发票 （当时就把该交的增值税交了， 国税局才肯开票） 给被投资方，用以计提减值准备。无 形资产出资（营业税的范围）投资方：按原则是要交营业税的， 但根据财税2002 年 191 号文，营业税不交， 只交企业所得税（ 有所得就要交企业所

11、得税）被投资方：涉及因为实收资本增加而要交的印花税。土地使用权和不动产出资（营业税的范围）投资方：按原则是要交营业税的， 但根据财税2002 年 191 号文， 营业税不交， 只交企业所得税（有所得就要交企业所得税）土增税（只涉及房地产企业） ：只要投资方和被投资方任一方与开发项目的开关商扯上关系， 就要交； 如果两者与开发商都拉不上关系，就不用交。 例如，一工业企业a 拿工业用地投资另外一间工业企业b ， 如果 b 把其用于办公， 则不用交土增税， 因为他们与开发商或开发项目无关； 如果是把其变 了现并用于开发，则要交。被投资方：契税注： 3 ）、 4 ）的共同点：不用交营业税关于 3 ）、

12、 4 ）的问题：投资方要到税局代开发票给被投资方摊销吗？投资方去税局开票， 税局会要求先交流转税（这里指营业税） 才肯开， 但财税 191 号文 规定是不用交营业税的， 那么双方矛盾则开票难成。 那被投资方如何摊销无形资产价值呢？ 基于此项业务的特殊性， 不用开票， 国税局也可以认可， 只要被投资方出具投资报告及协议 （评估报告）证实成本的真实性就行。而广东省国税局 2007 年久已经有颁布一个专门的文件说明此项内容。5）以发行权益性证券出资股东房地产企业要注册成立一新的房地产企业。 实际上， 投资方可以增发股票和股权并将其投入新企业， 而新企业本身要发行股票和股权去完成成立。 则该 新企业是

13、以双方互相参股的 形式成立公司的。投资方 / 被投资方的会计处理：借：长期股权投资- 被投资方 / 投资方贷：实收资本- 被投资方 / 投资方6）以投资权出资拿本来拥有的 A 企业的股权投入新的企业，则新企业就拥有了 A 企业的股权（其实是相当 于将对 A 的股权变投资方的会计处理：现去买新企业的股权） ，这涉及转让股权要交的企业所得税的问题。借：长期股权投资- 新企业贷：长期股权投资-A 企业（或借或贷） 投资收益7）以债权出资会涉及债务重组的损失问题A将1000万债权投入新成立的B,但B认为那债权会有坏账，只肯承认900万，则A损失了 100 万，投资方的会计处理如下：借：长期股权投资-B

14、 900营业外支出 100贷：应收账款10002 、法人股东和个人股东税负差异（税负无差异，交税时间不同）一集团企业（内有3 个股东），现正准备再成立一间新的项目公司，A 、 以现有的法人名义注册成立B、 直接以三个自然人名义注册成立问： A 、 B 在税负上有什么不同吗？两者在税负上是一样的，但存在，用 A 可以推迟交税的效果。若为 B ，项目公司完工后的税后利润直接分给3 个自然人。在分配股息红利时， 3 人就要交20% 的个人所得税；若为A ，项目公司完工后的税后利润分给公前法人，在分配股息红利时按规定若分给公司则不用交税。而且，将3 个自然人的个人性消费全部都从公司报账，则可在 20%

15、 的个人所得税缴纳之前消费，而不是在交完 20% 的个人所得税之后再作个人消费。那，什么时候分回去给个人并交税呢？股东有选择权（调整股权结构） ，先将利润沉淀到一个公司去，待税收对企业有利再分配。、内资和外资公司税负差异（只有营业税附加费不同）、分公司和子公司税负差异 （只有企业所得税的计算不一样） 分开交税；汇总交税（盈亏相抵，利于企业所得税的规避）分公司能报批报建吗？能分公司名义去开发，行吗？、 本环节涉及的主要税种（含投资方与被投资方） 营业税、增值税、土增税、企业所得税、契税、印花税II 前期立项步骤：拿地T项目建议书（给政府看）T项目可行性分析T项目预审T签土地合同T项目审批 T 做

16、规划（拿“ 5 证 2 书”）、提出项目建议书、对项目进行可行性研究常见的问题是：对税收成本的测算不足，具体表现在 :（ 1 ） 土地使用税测算不足（能够精算就不应该估算） ；（ 2 ） 企业所得税测算不足（利用利润总额与应纳税所得额的关系。将以前类似项目两者比例 关系计算出来，以该比例将今年的利润总额调整为今年的应纳税所得额，这样计算出来 的应纳税所得额更准确，而不是直接用利润总额计算企业所得税） ；（3）土增税测算不足（应该先预缴2%T最终清算T补交）（ 4 ） 个税测算不足（股息红利的 20% ）、建设项目用地预审、设立项目资本金：开发经营管理条例第 13 条规定： 资本金占项目总投资的

17、比例（即自筹资金比例）不得低于 20% （ 30% ）、前期立项涉及税种分析：项目可行性分析皿取得土地使用权 （与前期立项同步，有时候也先取得土地使用权在前期立项）一、 土地储备制度一级开发、 有偿使用，招标、拍卖关于加强国有土地资产管理的通知、2002 年 7 月 1 日招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定、2003 年 8 月 1 日协议出让国有土地使用权规定强调两个问题：1 ）按现有的土地制度，国家土地储备中心用以招拍挂的土地一定是净地，即开发商拿到 的地是净地。什么是净地？2 ）开发商能不能做一级二级的联动（即两级的开发都由开发商去做）？不能。因为开发 商对土地进行一级开发时属于受托代建

18、。受托代建： 开发商负责土地的一级开发， 但土地不会在开发商的名下， 而始终在土地储备中 心的名下。土地储备中心会付手续费给开发商， 开发商就这手续费要交营业税和企业所得税。二、 土地使用权的取得方式1 、 取得出让土地使用权 （即招拍挂） 是取得土地使用权最简单的方式， 涉及契税。 但门槛比较高 ，要有足够的资金实力去支持以 “抢地”。、 取得转让土地使用权（即向有地的公司购买使用权，这里买地= 买在建项目） 城市房地产管理法 38 条， 转让条件：按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用证书； （取得土地使用证是用于报批报建）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工

19、程的，完成开发投资总额25% 以上，属于成片开发土地的，形成工业或其他建设用地条件。、 取得出租土地使用权（即经租赁得到土地） 注意：取得出租的土地使用权，该地不能用于投资开发，因为地不在公司名下。所以，一般建成的房子只能自用（如作为经营性资产） ，如高尔夫俱乐部。总之，取得出租的土地使用权建成的房不能卖，只能自用。三、取得土地使用权环节涉及税种分析1 、印花税：产权转移数据签订土地合同、取得土地使用证时2、契税：应该怎么交呢？财税 2004 年 134 号文 ：但实际上， 很多都只交了第一条前半部分， 但后半部分以及第二条并没有交。 应该把后者也一同交才对。3、土地使用税：按照税法规定，土地

20、使用税自取得土地使用权开始缴纳。实际上，按2007 年新修订的土地使用税条例，纳税实现时间 可据，拿地前有没有交耕地占 用税确定：1 ）交（即开发商是第一个接手耕地的，并把耕地用于开发） ，在这种情况下，开发商在交完耕地占用税起的一年内不用交土地使用税，满一年后的 4 月份起才开始交土地使用税。注 : 如果企业一开始就交了，后来才知道，那能退回原本交的税吗？据征管法 ，企业发现3 年内多缴税，可向税务机关打报告并退回原来已交税款。2 ）不交，则从取得土地使用权起交土地使用税什么时候才是“取得”呢？财税2006 年 186 号文有规定，如果合同约定了土地交付时间，则约定交付时间的次月起开始交税；

21、如果合同没用约定，则按合同签订的次月起开始交税。4、承担负担对方税收的问题最经典的例子就是二手房的买卖，买房帮卖方负担的税收。如为1000 万的卖价，买方会因为：没有取得有效票据，土增税不认可，则要交 30% 勺土增税；据企业所得税原则，与企业经营无关的支出不能抵减应纳税所得额，则要交 25% 勺企业所得税。在这种时候， 买方应该要求对买卖合同作出修改， 合同价格应该等于约定的交易价格加上为 对方负担的税收。整个项目开发过程都涉及交税，那从什么时候开始停止缴纳呢？理论上，将土地使用权转让出去后就停止缴纳，但具体的时点并没有规定。 国家将停止缴纳开发过程中税收的时间的相关权限下放给了各省土税局。

22、 签合同、 开发票及办产权等的时间也要根据各省土税局的规定。四、取得转让土地使用权的不同方式、购买土地使用权购买整体资产、购买股权、合并（ 1 ）财税165 号文，合并不征营业税；（2）财税175 号文，合并免交契税；（ 3 ）财税59 号文，合并免交企业所得税；（ 4 ）财税 159 号文，合并免交土增税。、分立购买股权五、不同方式取得土地税负比较分析及筹划1 、出让招拍挂方式2、购买转让土地使用权方式2、购买股权方式：股权转让书据0.1%4、合并公司方式（财税2005 年 159 号文、财税2008 年 175 号 文）5、分立公司方式6 租赁方式六、拆迁方式取得土地使用权1 、法规城市房

23、屋拆迁管理条例2、拆迁补偿安置协议对于被拆迁人： 拆迁补偿不需要开发票， 开发商可以凭拆迁协议、 补偿登记表等入账。 国税 函（ 2008 ）500 号文、国税函（ 2009 ） 119 号文、（ 2004 年） 21 号文第 4 条； 对于拆迁人（开发商） ：拆迁楼的土地产权属于开发商。补偿给被拆迁人，视同销售交所得税，并视同销售交土增税。国税函（ 1995 ） 545 、 295 号文、营业税按现成计税价格计算。3、拆迁补偿方式：货币补偿和房屋产权调换4、拆迁当事人涉及的税收（法人和自然人）货币补偿）房屋产权调换例：某房地产企业就地安置拆迁户 5000 平米，市场售价8000 元，土地成本

24、2 亿元，建 筑施工等其他开发成本 8000 万元，总可售面积8 万平米。拆迁补偿支出：5000*8000=4000万元单位可售面积计税成本： （ 2 亿+8000 万+4000 万） /80000 平米 =4000 元/ 平米视同销售成本：4000/5000=2000万元视同销售收入：5000*8000=4000万元视同销售所得：4000-2000=2000万元 需要在拆迁当期确认视同销售所得 2000 万元。IV 前期报批报建准备工作取得建设用地规划许可证取得房地产开发项目手册三、取得房屋拆迁许可证四、勘察、规划、设计取得建设工程规划许可证前期报批报建阶段涉及税收及筹划1 、拆迁方式不同涉

25、及的税收2、规划设计环节需要考虑的税收因素）土增税的免税政策及清算问题）所得税的成本对象划分及分摊3、通过税负测算确定设计方案V 项目施工建设一、开发成本核算内容1 、土地征用及拆迁补偿费2、前期工程费 3 、基础设施费4、建筑安装工程费5、配套设施费6、开发间接费二、项目开发成本对象的确定1 、有关法律：计委申请立项、规划局规划设计2、会计核算3 、土地增值税要求会计核算的开发成本与土增税的清算没有必然联系144 m 2 以下 / 户，增值率20% 以下的，免土增税； 土增税是以发改委立项为项目来清算土增税； 而会计核算的开发成本是企业分期立项去核算的。4、所得税要求）确定成本对象原则： 可

26、否销售、 分类归集、 功能区分、 定价差异、 成本差异、 权益区分； 只要不违背企业所得税的 6 个原则， 企业可以自由选择分几个开发成本区核算， 所得税法都认可。）共同成本分摊方法：占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法。 共同成本分摊法是解决对同一对象在2 个成本中的分摊问题。若不是在4 种方法中选一，即使土增税认可，所得税也不认可。三、土地征用及拆迁补偿 开发成本的第一个明细1 、主要包括： 土地买价或出让金大市政配套费、土地闲置费 契税、耕地占用税 （别入管理费用，不然就亏大） 、土地使用税 （原为土地使用费，后来法律取消了） 土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费拆迁补偿支

27、出 （包括：货币补偿；建筑物视同销售的价格） 、安置及动迁支出、回迁房建造支出 农作物补偿费、危房补偿费等。2、涉及税务问题1 ）一般按占地面积法（怎么分地？用投影法） ，否则需要与税务机关商议；2）契税及拆迁补偿支出、回迁房建造支出；都要交契税契税怎么交？财税134号文；拆迁补偿支出、回迁房建造支出都构成契税的成本,3 ）购买股权及合并、分立方式取得土地成本注意问题。土地的账目成本与其实际成本是不同的，实际成本=账目成本+长期股权投资*30%+ （-）长期股权投资*25% 7 （企业所得税）JJ土增税（企业所得税的正负号，要看收回股权时有无所得。有则抵销了，但是抵是抵购买股权的公司的企业所得

28、税，而不是抵项目公司的企业所得税。）4）交纳土地使用税土地征用及拆迁补偿核算过程中别忘了叫土地使用税，土地使用税是全国稽查局的重点，因为其比较容易确定。 只要拿土地合同和土地使用证出来就能够确定土地面积，再用以乘上一年的单位税额就能够就算出土地使用税。四、前期工程费1指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究（加大两者，可以抵减土增税，还有20%的加计扣除）筹建、地上原建筑物拆除、场地通平等前期费用。2、注意税务问题1 ）从土增税的角度考虑2）取得土地的状态对此支出的影响3 ）有关合同签订注意问题，国税发【2009】24）在所得税上分摊方法没有确定，可以用建筑面积。五、基础设施费核算注意问题：1、指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。J只要和吃、日用等有关，企业所得税可以免；若与吃、日用无关，企业所得税减半征收2、注意税务问题 1 ） 土增税问题2 ）在所得税上分摊方法未明确，可以用建筑面积六、建筑安装工程费1 、指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等1 ）甲供材的合法性及如何签订甲供材合同开发商能做甲供材吗？有以下几种答案：国税函