32套养老地产项目开发规划设计合集（一键下载）

1、旅游地产与高端养老地产开发运营管理策略前言旅游地产由旅游产业和房地产产业整合而来，有其不一样的运作管理模式，不能简单套用旅游业或房地产产业的一般管理模式。下面从四个方面对旅游地产从项目投资开发到项目经营过程中应采取的管理策略进行阐述。Part1 启动策略：以原则推进立项Part2 投资策略：以效益推进开发Part3 经营策略：以品牌推进发展Part4 避险策略：以防治推进成熟重点案例分析目录四大原则：坚持资源环境协调发展的原则坚持公共利益导向的原则坚持“旅游坚旗、地产筑基”的原则坚持“先策划、后规划”的原则Part1 启动策略：以原则推进立项1、坚持资源环境协调发展原则旅游地产项目的立项需要更

2、严格的环境影响评估。关注资源环境的恰当保护开放性保护，保持资源利用的协调性。项目用地及周边地区的资源旅游地产项目竭泽而渔人文遗存温泉湿地乡村田园森林山地滨海沙滩河流湖泊2、坚持公共利益导向原则旅游地产项目的公共利益取向非常鲜明旅游地产项目往往占地较大，常在比较偏僻、落后地方改变该地区资源沉淀、发展落后的局面，保护好环境；对当地旧村、旧城、旧工业等改造，安置原住民；提供高品质旅游度假区，增加当地居民就业机会，增加税收；增加住宅供应量。目的3、坚持“旅游坚旗、地产筑基”的原则旅游坚旗：确立旅游业的品牌理念和主流地位，要以旅游项目为核心依托，让旅游文化渗透到主题空间中去，以此来保持旅游地产项目应该有

3、的公共品牌价值和形象。地产筑基：要秉持可持续发展和可行性理念，保障投资的规模性、连续性和稳健性，在项目用地范围内，给投资商相应的房地产开发用地指标，让投资者能够通过相对较快的房地产收益通道回笼资金，再滚动投入到旅游地产项目的开发中，形成项目的良性开发态势。4、坚持“先策划、后规划”的原则旅游地产项目由于有大量旅游文化内涵，这决定了旅游地产项目的前期策划非常重要。重规划、轻策划的现象对旅游地产项目深入拓展构成了不小风险。许多大项目之所以后来出现开发和运营问题，关键先期的策划工作没有做好。总结：旅游地产项目，特别是大型项目，涉及几亿元、十几亿元、几十亿元甚至上百亿元的投资，必须在最初阶段进行高水平

4、的、深度的策划，提出有针对性的、高屋建瓴的战略思路和定位，提出一系列符合国际国内一流水平的、符合当地实际需要的项目产品策划和运营策略，在此基础上再进行以布局空间为主导的项目规划。Part2 投资策略：以效益推进开发项目投资要从未来的收益和效益入手，反向推进投资策略，这样的策略才是可靠的。四种方法：尽可能实施集群化开发的模式制订项目合理的分期投资开发计划贯彻“全方位精品”的投资理念吸引旅游高端人才进入项目开发及运营1、尽可能实施集群化开发的模式在相应的开发范围内合理配置产业链，实施集群化的开发模式。旅游地产项目城市型：如深圳欢乐谷旅游区，其开发空间有限，城市特征突出，因此，旅游项目强调都市娱乐性

5、，整体项目的集群化偏重城市功能配套。包括公寓、区域的交通、医疗、教育等基础建设项目和公共设施，还有旅游区专门为游客服务的餐饮、购物、娱乐等。郊野型：如深圳东部华侨城，空间大，生态环境优美，因此，这里的集群化开发主要表现在以度假产品为核心的产业链开发上。例如主题性的观光、休闲、度假、娱乐、表演、购物、餐饮、会议等。2、制订项目合理的分期投资开发计划投资额很大的旅游地产项目，要求制订详细的投资计划实施分期开发。通常把投资分为三期，每期的投资大体分类如下：投资分三期第一期：投资额一般占总投资规模的20%左右，主要投资方向有：必要的土石方工程；内外路网系统及其他基础设施和公共配套设施；原住民拆迁安置项

6、目；旅游区大门部分；主要标志性旅游景点；第一期需开发的住宅项目。主要投资方向有：必要的土石方工程；内外路网系统及其他基础设施和公共配套设施；原住民拆迁安置项目；旅游区大门部分；主要标志性旅游景点；第一期需开发的住宅项目。第一期投资额一般占总投资规模的20%左右主要投资方向有：第一期未完成的工程；约60%70%的旅游项目；第二期需开发的住宅项目。主要投资方向有：第二期未完成的工程；剩余的旅游项目；第三期需开发的住宅项目。注：在整体开发中，旅游部分和住宅部分应交替投资开发。其中住宅部分还应再细分投资步骤，以保证资金回笼的合理节奏以及住宅价格的合理上升。投资分三期第二期投资额一般占总投资规模的50%

7、左右第三期投资额一般占总投资规模的30%左右3、贯彻“全方位精品”的投资理念旅游地产的发展已经进入精品时代。精品至上是项目投资收益的基本保证。房地产开发旅游房地产部分、旅游部分全方位精品4、吸引旅游高端人才进入项目开发及运营从旅游地产项目启动的时候，就应该明确一个产业发展的重大策略，即大量引进高端型的旅游开发和经营管理人才。保证重大的旅游地产项目投资沿着专业的、符合市场需要的、良性的轨道推进，才能最大限度地保证把投资开发转入正常收益的通道上去。Part3 经营策略：以品牌推进发展四种方式：保持项目在当地的特殊价值和优势保持项目必要的规模和市场影响力以整合营销策略推进品牌知名度和经营业绩借助资本

8、运营推动项目升级1、保持项目在当地的特殊价值和优势每一个旅游地产项目都应该从战略高度充分估量自身在一个城市的特殊地位、价值和优势，只有差异化和特色才能立足，才能在较短时间内形成其住宅产品的理想升值，才能保障其旅游产品长期良性发展。项目的特色化经营应该在项目开发初期就确定下来。案例分析例如一个以山地药材资源为依托开发的大型养生度假旅游区项目，其特色和优势主题显然是养生。要长期保持特色和优势，必须关注两点：一是项目的品牌化操作；二是项目的更新创新。静态养生单一养生常态养生动态养生多元养生特色养生2、保持项目必要的规模和市场影响力规模占地面积大投资规模市场影响力推进业务量的扩张3、以整合营销策略推进

9、品牌知名度和经营业绩整合营销表现在：1）旅游项目与房地产项目的营销策略整合； 房地产项目 旅游项目2）各种营销策略和手段的灵活组合运用上。反哺式营销4、借助资本运营推动项目升级例如，当项目急需扩张而又缺乏投资时，可以采取抵押贷款的方式，或引入合资人，或引入风险投资、社会基金等形式，解决发展资金不足的问题。再如，在项目发展良好的态势下，可以整合相关资产，形成融资平台，为项目的长远扩张发展创造必要的资金条件。又如，在项目发展良好的态势下，可以整合相关资产，创造上市条件，积极争取成为上市公司。Part4 避险策略：以防治推进成熟五大方法：巧借政策扶持，规避政策风险深研需求竞争，规避市场风险坚持高端策

10、划，规避定位风险掌握开发策略，规避投资风险全程品质管理，规避经营风险1、巧借政策扶持，规避政策风险几种政策扶持可能：1）制订有关该项目的专项政策，为项目较快推进提供政策保障。2）政府为该项目成立专门的临时机构，以配合投资商的项目开发。3）政府低地价、零地价出让土地。4）政府专门为项目用地周边地区实施或完善专项基础设施建设。5）政府为投资商做一定程度的财政补贴，以扶持投资商尽快完善开发片区的相关道路、水、电、通信以及公共服务设施建设。6）政府为该项目提供一定额度的宣传推广经费，以及在若干公共会议等场合为该项目进行宣传。旅游地产项目可能受到政策风险的负面影响例如，不少政策具有阶段性特点（政府换届）

11、；再如，高尔夫地产项目，常常受到国家政策变动的影响；又如，政策的执行层面复杂，各种干扰因素等。2、深研需求竞争，规避市场风险旅游地产项目的最大风险应该是市场风险。市场风险市场需求的风险市场竞争的风险这两种市场风险都应该在项目投资开发前就有足够的研究，并寻找到应对的策略。3、坚持高端策划，规避定位风险先策划，后规划。一个项目开发的失败，往往并不是缺乏资源，也不是缺钱、缺管理，而是缺乏准确的项目定位和策划思路。只有做好前期定位策划，才能最大限度避免项目偏离正确的投资开发轨道。积极引进高端策划力量，以高超的创意策划找出适合项目生长的市场化路线。4、掌握开发策略，规避投资风险制订周密的开发监管策略性方

12、案：包括决策系统的运行模式、市场的研究、策划规划的执行、投资开发的流程作业、投资及财务的监管、人才团队的导入和壮大、整合营销的推进、公共关系的发展、开发管理规章的制定和落实等。5、全程品质管理，规避经营风险旅游地产项目的经营风险指的是由投资商、开发商和运营商的行为共同构成的操作性风险。旅游地产要防止出现“一流规划、二流开发、三流经营”的局面，必须在开发阶段就开始着手建立严格的规章制度，塑造一流的管理和经营队伍。旅游地产经营风险旅游地产开发往往投资较大，开发和经营过程很长，经营风险还常常表现在不恰当地介入到尚未成熟或未规则化的运营项目中，运营中可能出现重大问题而给市场和企业带来很大的危害。例如，

13、时权酒店，是承载国际上流行的分时度假活动的场所。分时度假是一项很有创意的度假方式，它的关键在于要纳入一个庞大的国际分时度假交换系统，但在我国还是新事物，介入分时度假业务，中介商和经营商很难保证客户真正在这个交换系统中实现自己应有的权益。因此，目前这种经营的潜在风险很大，现实中也出现过多起有关某某分时度假公司欺骗消费者而引起法律诉讼的案例，旅游地产投资商、开发商和运营商应该引以为戒。重点案例分析雅乐居海南清水湾项目海南东方花梨湾项目雅乐居海南清水湾项目项目位于海南省环岛东线、陵水黎族自治县英州镇辖区内，占地约1.5万亩，总建筑面积约986万平米，沿12公里海岸线分布，海水清澈、透明，沙滩开阔、无

14、污染，是一处难得的海滨旅游休闲之所。区内设有三个国际标准的18洞高尔夫球场、6家超五星级国际酒店、多国风情温泉谷、游艇会、海洋体验展览馆、民族风情村等，总投资预计超200亿元，总开发期十年。2006年6月与政府签约土地一级开发协议，2006年底组队进入实操，2009年3月28日开盘，推出两个现楼组团和一个楼花组团，至今累计销售额42亿元。清水湾控制性详细规划总图海滨销售中心前景5170平米海滨销售中心海滨销售中心前沙滩一景“金色果岭”组团实景鸟瞰图“金色果岭”组团高尔夫景观独栋别墅“金色果岭”组团高尔夫景观独栋别墅近景“金色果岭”楼王（建面567平米，花园1412平米）客厅一景8700平米的高

15、尔夫会所雅乐居海南清水湾项目土地一级开发利润按该项目土地一级开发框架协议规定，土地整理上市的条件是七通一平，但实际上市状态属于毛地状态。按雅居乐公开资料介绍，该项目土地分三批摘牌，地价款总投入24.18亿元，获取约13650亩土地，平均地价为16.12万元/亩，折合楼面价为245元/平米。结合内幕资料保守估计，其一、二级联动的毛利润最低值是71%，最高值为242%。雅乐居海南清水湾项目股权转让及其获利情况2008年7月雅居乐发布公告称，旗下项目公司誉永已于6月27日与摩根士丹利全资公司CrystalI订立协议，以约7亿美元（约52.83亿元）出售清水湾项目公司冠金30股权。瑞银的研究报告显示，

16、CrystalI占296万平米，折合楼面成本1785元/平米。按照2008年1月雅居乐月报显示的245元/平米的楼面价计算，雅居乐以7.29倍的价格将股权出售给大摩，直接产生41.45亿净利润。2008年雅居乐净利润为54.67亿，同比增加160%。万科则是40.3亿元，同比下降16.7%。中海发展50.5亿港元，同比增长20.8%雅乐居清水湾项目推货及销售情况首推“金色果岭”、“蔚蓝海岸”和“瀚海银滩”三个组团。总户数：398户，别墅：254户，高层住宅：144户；别 墅：171栋，高层：2栋18层洋房；总用地面积：350亩（232038）；总建筑面积：93564.23，中心会所面积：234

17、1；容积率：0.4，绿化率：46.5；停车位：626个（地面）；别墅户型：共21种户型，面积从179567；独栋别墅112栋共112户，双拼别墅47栋94户，四拼别墅12栋48户，其中三房两厅共108户，占总比的42.51%，四房两厅共141户，占总比的55.51%,五房两厅共5户,占总比的1.98%；高层洋房：有三种户型,面积从132-286不等；K1幢共72户,K2幢共70户，其中两房两厅共71户，占总比的50%,三房两厅共67户,占总比的47.1%，四房两厅共4户，占总比2.9%。别墅开盘均价：折后1.8万元/平方米（精装修）254套别墅，去化率约92%，目前已提价6%；公寓开盘均价：折

18、后8500元/平方米（精装修）142套，已经售罄；开盘期间最低享受8折优惠，公寓8.5折；别墅交楼标准：送价值4000元/平方米的装修（不含家私电器）； 高层洋房（K1、K2）标准：送价值2000元/平方米的装修（不包括家私电器）；客户除了东北三省和北京为主力军外，四川、重庆在该项目的客户中异军突出，占了较大的比例。总户数：847户（一期664户）；栋数：35栋 商业配套部分：7栋，住宅部分：28栋电梯洋房（一期22栋）；总用地面积：270亩（176682），总建筑面积：141395.38；商业配套7栋总面积：28028.81，住宅首层商铺总面积: 7620.4；容积率：0.726，绿化率：4

19、0；停车位：770个（地上：573个 地下：197个）；一期22栋共664户,有一梯两户，一梯三户，一梯四户,和一梯六户四种类型,面积从80.63-208.93不等,其中两房两厅共448户，面积从80.63-161.98，占总比的67.46%，三房两厅共216户，面积从118.72-207.3，占总比的32.54%。公寓开盘均价：折后8800元/平方米（精装修），去化率达85%以上，目前已提价6%；开盘期间最低享受8折优惠，公寓8.5折；主力户型是104160平方米的两房和122-208平方米的三房；据销售人员透露，180208平米的大三房销售火爆；装修标准：精装修出售。酒店式公寓： (精装修

20、、拎包入住) 面积约：77.2-175.3平方米 海景高层洋房： 面积约：131.8-332.4平方米高层园景洋房： 面积约：97-111平方米泰式独立别墅： 面积约：154.16-1411平方米花园面积：390-1770平方米高层海景洋房均价：折后2万元/平方米（毛坯）。现阶段收取50万定金，预计在09年第三季度开盘，定金不退。现阶段推出3栋23层26层，已定2栋，预定率达85%以上。酒店式公寓均价：折后1.8万元/平方米（精装），现阶段收取50万定金，预计在09年第三季度开盘，定金不退。泰式别墅价格：折后3-5万元/平方米（毛坯），现阶段收取100万定金，预计在09年第三季度开盘，定金不退

21、。现场为桩机刚进场状态，典型的“卖楼花”现象重演。目前已调价6%。以上为2009年10月前数据。64亿99亿72亿60亿雅乐居清水湾项目合约销售额情况2009年2010年2011年人民币2012年2013年78亿雅居乐2012年的低迷表现部分缘于对清水湾这单一项目的过分依赖，而希望在全国其他地区复制清水湾奇迹，又导致雅居乐看似拥有超3000万平方米的土地储备和广泛的布局，但在短期内，能提供真金白银销售收入的并不多。 2013年的中国大面积雾霾天气有利于海南度假房销售.清水湾项目的启示12345678土地一、二级联动开发，高收益、高风险，值得探讨；随着“海南岛国际旅游特区”概念的逐步落地，意味着

22、能在海南岛旅游开发热中取得先机的企业将有更多发展会；在海南大盘积聚、竞争激烈的环境下，以绝对的规模优势首战成功，靠的是大盘运营经验积累、产品复制、国际化视野及国际化资源整合；与大摩的成功握手，不但让雅居乐摆脱资金困扰，解决运营障碍，同时也让大摩以不低于35%并有望继续拉高的毛利率，实现双赢局面；蔚蓝的天空、清洁的空气和蓝得令人感动的大海成为海南岛最令人向往的度假、休闲、旅游之地，也让更多开发商看到了希望和突破红海的途径；海南岛可能是目前唯一一个具有土地一、二级联动开发空间的市场，机不可失，但决策确实应该慎而又慎；不但对其它已经介入或蠢蠢欲动的开发商构成巨大压力，对雅居乐清水湾项目本身，也构成巨

23、大挑战。差异化、充分的产品研究和市场判断，以及对后市政策走向、国际经济形势的准确把握，决定着项目生死；大盘，意味着巨大的风险与高额的利润共存！海南东方花梨湾项目“东方花梨湾”，旅游与养生地产项目。位于海南省东方市区频海地段，海域面宽近一公里，项目占地面积36.7万平方米，建成总规模为80万平方米，目前为东方市最大的地产项目。“东方花梨湾”项目面临湛蓝无际、碧波万顷的北部湾蓝色海域，经开发商的精雕细琢，势必会以其优良的品质、得天独厚的优越环境与旅游胜地北美夏威夷同一纬度的优势，腾空出世、显露出卓尔不群的超凡品质。“东方花梨湾”因所在地盛产奇珍海南黄花梨故得名。“东方花梨湾”项目由海南东方东方房地

24、产公司投资开发建设。“东方花梨湾”项目，将会是一座在湛蓝海湾的怀抱里，建设具有热带风情胜景的风格独特的海景别墅、间插有面海远眺、面面观海的海景高层的住宅小区。本项目还包括音乐主题五星酒店和渔人码头商业街区配套,让您体验北部湾渔场的海洋文化特色。项目总体定位“东方花梨湾”完全符合好的旅游地产项目标准：有独占性资源和知名度；具有较大客流量；具有较好的交通条件；开发用地景观环境好。 我们采用一种环境，两种顾客的思想指导海南旅游地产项目定位。建议东方花梨湾项目总体定位为旅游度假与养生综合体 产品组合:音乐主题文化酒店+度假养生公寓和别墅产品+免税商品等休闲商业 我们深知顾客需要的不是一间房子，而是需要

25、一种高雅的度假与娱乐休闲环境。在北方和南方大多数城市发生严重雾霾的时候，我们才突然明白，海南洁净的空气和碧海蓝天是多么重要，我们需要呼吁海南要更好保护生态环境，让海南作为国际旅游岛成为世界度假人群的后花园。东方花梨湾主题音乐酒店建议做成音乐主题酒店,带动更多金领和白领前来度假,一种高雅的滨海度假环境,容纳两种顾客群体,度假旅客和高收入养老群体。建议滨海配套婚纱摄影基地，在餐饮酒吧街区配备不同音乐风格咖啡厅。对于免税商品部分如果一下不能进驻，可以考虑引进奥特莱斯品牌店进驻。图一“披头士”乐团诞生在利物浦 Hard Days Night hotel 的这间名为“麦卡尼”的酒店套房 图二在价格较高的

26、“列侬”套房中配备着一架钢琴和些“披头士”乐团的艺术藏品图三孟菲斯“猫王”主题酒店中，坐落着田纳西州非常著名的游泳池 以摇滚音乐为主题的硬石酒店 亚洲第一家以摇滚音乐为主题的 Hard Rock Hotel落户美丽的巴厘岛，占地3公顷，有418间客房。所有房间，都提供互动式影音娱乐系统；酒店内展出音乐文物、音乐家手稿、老唱片封面、歌唱家用过的服饰，处处有音乐的影子，俨然是一座音乐博物馆。真正人性化的酒店不仅是提供给人睡觉的栖息之地，更能与人达到心灵上的相通。迄今为止，遍布全球各大旅游胜地的十家硬石酒店早已名声赫赫。巴厘岛的明珠在全球赫赫有名的十家硬石酒店中，尽管Hard Rock Hotels

27、 bali已经不像刚开业时带给人们那么多的惊喜和震撼，但对于那些如我一般热爱音乐并有些怀旧情结的人来说，似乎对它有着莫名的偏爱，更何况，还有风景秀丽的巴厘岛为它的魅力“添砖加瓦”。硬石集团独到的选址眼光向来青睐全球旅游胜地，这才有了Hard Rock Hotels Bali。1998年它在世界知名旅游岛屿太平洋上的巴厘岛落户，酒店位于巴厘岛最热闹的海滩区，总占地 3 公顷， 有418 间客房。酒店大门外那个20多米的大电吉他既是Hard Rock Hotel的显著标志，也俨然是酒店的形象代言人。 主题文化酒店策划滨海乡村音乐主题文化酒店,举办东方乡村音乐节。可以借鉴美国乡村音乐节和拉斯维加斯相关主题文化酒店。项目三万平米商业规划建议 本项目商业定位海南岛渔人码头,包括一流的文化表演,新鲜的北部湾海鲜和一流的音乐主题文化酒店。业态类别面积备注餐饮东北特色中餐2000平方米可以放在二期海鲜超市和餐厅8000平方米一期引进业态,突出北部湾渔场文化特色,自选海鲜市场规模建议在2000平方米,以活鲜为主,以渔民生活体验和销售结合品牌服饰和化妆品(免税商品为主)3000平方米二