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1、小区西粤路东侧商住用途土地评估项目案例分析卓 建茂名市鸿信土地资产评估茂名525000：商住用地抵押基准地价系数修假设开发法第一部分评估项目概况一、项目背景及评估目的估价对象位于茂名市小区西粤路东侧，本次评估是委托方为保障房地产开发项目的充裕，出于抵押融资的需要，评估公司为抵押双方（抵押人、抵押权人）提供客观、公正、合理的土地使用权公开市场价格参考。二、宗地状况根据委托方提供的资料结合估价现场勘查，待地位于南香小区西粤路东侧，西粤路现正在建设中，建成后将是茂名市区南北向的主干道之一，基础设施正在逐步完善中，周边规划或正在建设多个同类型的商业、住宅小区，宗地形状是以临主干道的不规则形状。土地登记

2、性质为住宅用途，国有出让土地使用权，土地使用权终止日期为 2063 年 3 月 25 日止，登记面积 34174.44 平方米，根据委托方提供的主要经济技术指标、规划总平图，规划容积率为 6.4，设定用途为商业、住宅，土地开发程度为宗地外“五通”（通路、供电、供水、排水、通讯）及宗地内场地平整。三、地价定义本次评估的待地地价是指在估价基准日为 2008 年 8 月 11日，评估设定土地开发程度为宗地外“五通”（通路、供电、供水、排水、通讯）及宗地内场地平整，评估面积 34174.44 平方米，设定容积率为 6.4，设定土地用途为商住用地，土地剩余年限为 55 年的国有出让土地使用权价格。第二部

3、分评估项目估价方法的技术难点及解决方案一、估价方法的确定根据城镇土地估价规程（GB/T18408-2001，以下简称规程）的规定，现行主要的宗地估价方法有收益还原法、市场比较法、基准地价系数修、假设开发法、成本近法等。估价方法的选择应按照规程，根据估价目的，结合对象的特点，当地地产市场发育情况和自身所可能够掌握的资料等，选择适当的估价方法。待地规划土地用途为住宅用地，评估设定用途为商业、住宅用地，位于茂名市在建区，属于茂名市城市规划区市管国有土地基准地价暂行规定（茂府20083 号）控制范围内，可以选用基准地价系数修进行评估；待地为待开发建设的空地，有详细的规划设计，适宜选用假设开发法进行评估

4、。因此，选用基准地价系数修和假设开发法评地地价。待地为商、住混合开发用地，所在区域类似土地利用案例数量有限，加之各宗地因临路等情况不同，其规划设计、住的比例也有较大差异，不适宜简单选用市场比较法进行评估。待地规划土地用途为商住用地，不首选成本近法进行评估。二、基准地价系数修技术难点、存在问题及解决方案1、选用基准地价系数修的变形公式茂名市城市规划区市管国有土地基准地价暂行规定（茂府20083 号）体系中无明显商住综合用途基准地价标准，但根据委托方提供的常州市规划局出具的地块规划建筑总平图，待地规划用途为商住两用。设计规划业、住宅利用比例及布局明确，可选用基准地价系数修分别测算后，以其所占比例求

5、和。2、土地使用年期的修正系数的确定本案为商办综合用地，其权利终止日期为 2063 年 3 月 25 日，地价定义中关于年期的设定为 55 年，而茂名市城市规划区市管国有土地基准地价暂行规定（茂府20083 号）成果业用地年限设定为 40 年，住宅类用地年限为 70 年期。笔者认为，在运用基准地价系数修分算各用途土地单价，土地剩余使用年期大于基准地价中单一用途（商业）的使用年期时，为保障当事人的合法权益，应采用合理还原利率，对使用年期进行向上修正。三、假设开发法技术难点及解决方案1、待地房地产建成后价值的确定委估地块项目刚完成规划设计，尚未办理商品房预售证，房地产建成后的价值不能简单参考预售信

6、息。经实地，待地区域西粤路两侧近期尚有开工在建项目，笔者收集了局宿舍商住小区、建设局宿舍商住小区、世纪花园商住小区等案例的销售情况，采用市场比较法，经过结构、楼层户型差异、小区配套等影响修正，结合对区域房地产市场的分析，得出商铺、住宅物业合理的预期销售价格。2、建筑费、专业费等各项成本费用的确定根据评估基准日茂名市建设工程造价管理站的同类建筑当前平均费用得出建筑面积成本，结合茂名市的实际情况以建筑费的一定比例确定专业费。对于土地使用权取得费、建筑费、专业费的融资成本，应用现金流量法充分考虑了期规划设计、建设、空置和租售期等不同阶段的投入。第三部分评估项目难点的启示一、严格按照宗地地价评估程序作业，在开展估价工作之前与委托方签订的委托估价合同，可有效减少估价作业中出现的执业损失和风险。二、根据委托方的评估要求，本次评估是为其进行土地使用权抵押而评地在估价时点的公开市场价格，不等于抵押价值，在估价中，要作出必要的说明，提醒估价的使用者抵押价值应是考虑市场风险、抵押存续期间政策的变化给予折扣并扣减预期强制处置抵押物涉及的税费后的价格。三、综合用地的土地利用模式多样，采用基准地价系数修评估时可分算各地类单价后求和，亦可根据各楼层不同类型物业对于地面地价的贡献比例来测算，应仔细