成都市某住宅房地产项目初步意见报告

1、*房产城东项目初步意见报告说明介于对项目基地的初步了解及周边情况研究，就对该地块项目发展做如下初步构想项目开发思想： 拟建项目开发中心思想，解决项目“做什么”，规避各项优劣势，解决“如何做”的问题项目营销思路： 将思想转化到市场，产生战略与手段，解决“说什么”，“得到什么”的问题项目开发思想情况介绍：项目基地介绍 本项目座落于成都东门团结居住片区，基地呈正方形，基地位于催家店南路，接成华大道二段，项目后方有热电厂，靠近沙河，开发思想 情况介绍；规划条件： 征地面积约16亩可规划用地约14.5亩土地用途:商业和居住 容积率5拆迁地上建筑5000多方（口头调查）从规划条件可以看出：容积率和建筑密度

2、已经限制此用地为高层建筑。开发思想情况介绍：项目交通及配套介绍 道路系统：催家店南路贯穿整个宗地，目前作为连接成华大道和进入项目基地的主要交通道路，路面窄、路况差，同时主要为周边厂区运输车辆通道。距离主要交通道路成华大道500米, 交通是其最大劣势。 配套条件：由于目前宗地内部主要为厂房、旧厂房和平整为地貌特征和地上建筑物，因此各种配套条件匮乏。没有供暖管线、天然气管线，上下水管线、供电线路也比较落后，不能满足开发要求，因此在开发工作中将成为难点之一。开发思想情况介绍：项目四至：基地北面虽接成华大道，但却途径两个泡沫厂及一个碳渣厂才可到达，前方为老厂区50年代的居住楼，楼体成旧，层数不高，铁路

3、横穿通过，后方是电热厂，冷却塔正处基地中央，由于无其他建筑物遮挡，站在基地上即可一览无余，大煞风景，这些都是高档住宅的大忌开发思想情况介绍自然和人文环境：在前面已经提到，项目在这两方面没有优势，到成了项目开发建设的主要难题开发思想情况介绍：远景规划：具体按政府规划以后做详尽阐述开发思想开发理念前瞻性： 项目的整体开发宗旨是：推动人的活动和交流，促进社区发展，使居住社区与城市和自然环境更好的融为一体。在规划设计理念方面，考虑避免一贯采用的大规模小区建设，以形成规划上的连续性，依靠围合的规划，营造良好的空间结构，各建筑自成一体，实现围合过程的开放型布局。充分体现人与建筑的亲和性，通过中庭花园、来体

4、现建筑尺度上的人性化。通过规划设计及配套设施的优化将地块上的劣式转化成项目的特色。开发思想中心思想定位： 将地块的环境劣势演变为项目发展优势，通过思想孵化地产，构建和谐人居，倡导和谐住宅。 总体上：建设环保、健康住宅 做目标群体买的起但又有高品质的房子开发思想项目规避的劣势:项目的情况就是劣势项目基地的路况、铁路问题项目临界的泡沫厂、碳渣厂、热电厂项目周界的建筑情况、治安问题交通不变，环境质量差，空气污染、热岛效应、灰尘大、噪音情况、周边居住没形成气候、治安条件相对薄弱等等使项目居住质量下降，环境改善是项目开发时所应该解决的问题。开发思想建筑构想：站在16亩地上，对项目外围环境的恶劣，要去做什

5、么改变是小题大做，资源浪费，对小区内部建筑物户户面向中庭是必须完成的。考虑城市肌理的延续和突现项目形象，项目以一梯四户的小短板为主要建筑形式，采用“别具一格的“型板式”楼体结构，充分运用建筑语言中对景、分景、隔景、借境造势等功能，提供所有高达270度的广阔居住景观面，保证楼栋间景观的开放、交流、互通。 用“型”创新演进变体，丰富建筑外立面的审美节奏韵律，为内部户型设计增加丰富的空间变化可能。 具明显优势，即前小后大。在住宅建筑形态上，采用西面2栋15层，南、北面各2栋18层与东面1栋24层相结合的布局方式，形式上高底有序，层次丰富，小高层住宅将南、北、西面肌理不断延续，表现出对城市空间与住宅区

6、入口的尊重与层次感，并保证了大部分住户拥有良好的朝向；东面的高层楼既减轻了整个小区的体量感，同时也遮挡了后方热电厂冷却塔对小区视线的影响，更有利于小区的通风开发思想空间结构：按照基地地块形状摆放建筑物的布局方式，形成围合状。东西轴作为人、车行主轴，呈纵向，加强轴线的纵向透视感。小区入口位于基地西边的催家店南路处，作为小区空间面向城市唯一的开口，视线通过这里被延伸，设计将形成小区内部中央庭院景观，实行小区内所有住户的共享空间。南北向的次轴以人的休闲活动为主要内容，形成多样的节点空间空间结构追求几何造型美的格网式布局，轴线、道路、以及建筑本身硬朗的线条构成了本方案最大的特色，在环境和道路的布局上则

7、采用半圆形的弧线加直线的结合方式。开发思想劣势转化：和谐住宅一、外墙外保温系统 在建筑中，外围护结构的热损耗较大，外围护结构中墙体又占了很大份额。所以发展外墙保温技术及节能材料则是建筑节能的主要实现方式。 专威特外墙外保温有以下优越性：1、避免产生热桥。外保温系统处于建筑物围护结构的最外层，能够形成一个封闭的保温隔热体系，采用高效保温材料后，能够有效地切断纵墙、柱、楼板和梁等部位产生的结构性热桥。再将窗、门口侧面及外部连接件做好相应的保温处理，整幢建筑物的围护结构就形成全封闭的保温体系，达到全面降低建筑物能耗的目的。 2、提高建筑物使用的舒适度。进行外保温后，墙体自身的温度变化减缓。冬季当室温

8、高于外界温度时，通过墙体热传导散失的热量少，使室内温度变化减小，有利于节能；而在夏季，当室外温度高于室内温度时，外保温系统又能减少太阳辐射热的进入，外墙内表面温度和室内温度得以降低，使建筑物冬暖夏凉，创造了良好的居住氛围。 3、减轻温差引起的建筑物损伤。由于采用外墙外保温技术，围护结构受到保护，室外气候的变化发生在保温层，内侧墙体温度应力减少，所以墙体产生裂缝、变形的程度大大减轻，其使用寿命得以延长。 4、使墙体潮湿情况得到改善。一般情况下，内保温须设置隔汽层，而采用外保温时，由于蒸汽渗透性高的主体结构材料处于保温层的内侧，用稳态传湿理论进行冷凝分析，只要保温材料选材适当，在墙体内部一般不会发

9、生冷凝现象，故无需设置隔汽层。同时，由于采取外保温措施后，结构层的整个墙身温度稳定了，降低了它的含湿量，因而进一步改善了墙体的保温性能。 5、可以避免占用房屋的使用面积。由于保温材料贴在墙体的外侧，其保温、隔热效果优于内保温，故可使主体结构墙体减薄，从而增加每户的使用面积。开发思想劣势转化：和谐住宅二、断桥铝合金中空玻璃窗系统 1、断桥铝合金是在传统铝合金基础上为了提高门窗保温性能而推出的改进型，隔热条将铝合金型材分为内外两部分，降低了铝合金的导热系数，有效阻隔了铝合金的热传导。 2、与普通玻璃不同的是，中空玻璃采用金属条胶接法将两块玻璃保持一定间隔 ，间隔中间是干燥的空气，周边再密封而成。由

10、于声音和热量在空气中传输远比在玻璃中弱，所以中空玻璃比普通玻璃的最大优点在于，它能更好地起到隔音隔热的效果。开发思想劣势转化：和谐住宅 三、新风系统1、在客、卫（室内空气质量相对较差）安装进口法国兰舍主机，在主卫、厨房和厅走道安装衡量吸风口。在门窗关闭的状态下，主机（二档调节）连续运转，将室内污浊空气排出室外，同时在室内形成负压，将新鲜空气通过窗式进风器（带过滤网）源源不断地送入室内。2、采用新风系统的优点在于：一是可向室内源源不断地导入新鲜空气；二是减少开窗次数有利于节能和避免灰尘进入；三是不断排出室内污浊空气和不良气体；四是有利于防治空调病；五是减少霉变，延长住宅的整体使用寿命和家具的使用

11、寿命。开发思想劣势转化：和谐住宅 四、浅水分割系统目前一般住宅小区内均采用集中式水景布置，其短处在于一般难以清理，并且可利用卖点不多。采用大面积多点型浅水系统分隔小区做法能够解决减少项目住区的灰尘，净化小区环境与空气。开发思想劣势转化：和谐住宅五、原生态庭院系统组合一定数量的树木营造某种主体特征；或者种植为数较多的树木做成一种绿色栅栏。将周边的清洁冷湿的空气经过高绿量的森林群落引入住区内部，缓解热岛、灰尘效应，改善空气质量。在项目的生态绿化工作中，我们应注意内部绿地分布的均匀性和合理性。应采取有效措施，促使庭院公共绿地得到合理的分布和平衡的发展。建议小区里有的大树，一定要别砍了，对于一个楼盘来

12、说，建造原生态庭院是对业主和社会的一件大好事。保持原生态的自然资源，再造出原生态庭院。 庭园小径是供散步时用的，因而树木所起的作用是给予散步的人一种祥和安逸的感觉。路边簇拥着灌木丛，或伴随着花坛。小径的主要功能是漫步其中，所以切忌过分修饰。这样一个庭院就出来了。开发思想劣势转化：和谐住宅六、外遮阳系统选用铝合金卷窗作为遮阳形式。这种卷帘有良好的抗风压性和免尘性，重量是3.5-4Kg/m2，表面材料为多层粉末聚脂烤漆，光滑而不易附着灰尘，这样一来，我们就可以根据室内对太阳辐射的不同需求而通过它来调节，而完成对光和热的自主选择开发思想劣势转化:和谐住宅七、直饮水系统：目前不少家庭对水质污染越来越担

13、忧，建议贵项目采用直饮水系统，自来水从低位水池引入，经净化系统后由压力泵直接进入家庭，减少屋顶水箱的二次污染，提高水质，迎合健康家庭的生活要求。开发思想劣势转化：和谐住宅七、建筑方向阳台和飘窗设计外阳台注重景观，因此建议采用1.2M的通花铸铁栏杆，使阳台的视野更加开阔，颜色选择深色调，内阳台以功能用途为主，建议采用玻璃围栏，使保持一定的私密性。为减低电厂造成的灰尘污染，建议项目面的窗户为平窗，以保证居室内部的清洁。并减小窗户面积，在建筑的转角位置设计转角窗,使居室的视野更加开阔,所有单位的客厅建议设立有地台的弧型落地窗，采用大面积整体玻璃。住宅顶部设计楼宇的屋顶是受室外热度影响最大的地方，建议

14、采用设置屋面架空通风隔热层或阁楼屋顶、蓄水屋顶和植被屋顶，减少买家对顶层单位过分受热的顾虑。空调机位修饰建议项目设在外立面的空调机位尽量设在楼宇窗户的旁边，以百叶窗覆盖，而且百叶窗的两边设置楼体整体横线条连成一体，从而淡化机位对项目外观的影响，增强外观效果。住宅大堂住宅入口大堂是用户使用较频繁的公共地方，建议地台和墙身使用色彩较明快的云石和花岗石，运用玻璃镜、木饰陪衬，并在大堂内设置住户专用信箱。电梯大堂各层电梯大堂，建议使用优资瓷片装饰墙身、地面为高级瓷砖，安装灯饰，走道、门厅、车库、电梯、大堂等公共场所装消防播音系统。中心花园走道花园的走道建议以两种形式设计，缓跑径道和植草砖，体现出健康和

15、绿色两种主题，砖块颜色保持有主题的变化，使小区洋溢一种青春动感的韵律。开发思想劣势转化：和谐住宅八、智能化系统解决治安问题 小区智能化是利用现代计算机控制技术，通过有效的传输网络，将多元信息服务与管理、物业管理与安防、住宅智能化系统集成起来，为小区的服务与管理提供高技术的智能化手段，以期实现快捷高效的超值服务与管理，提供安全舒适家居环境。 1、可视楼宇对讲系统。 2、闭路电视监控系统。 3、停车场管理系统。 4、电子巡更系统。 5、住户家庭报警系统。 6、周界防越报警系统。 7、背景音乐系统。 8、电子信息公告牌。开发思想细节处理：会所命名及主要组成部分：健康生活馆室外部分：羽毛球场1个，全民

16、健身设施，休息凉亭半室内部分：老人儿童休闲娱乐场所室内部分：棋牌活动室，购物超市要点：注重实用，减量减少投资成本，体现项目主题开发思想细节处理：管家”概念在物业管理中的运用“管家”既是一种专业化酒店服务， “管家” 服务由酒店礼宾部职员按照特有的服务理念为客人提供“一条龙”个性化服务，此类服务通常以“委托代办”的形式出现。随着我国朝阳行业物业管理的兴起，“管家” 服务概念亦开始在一些物业内出现，将酒店服务概念运用于相对固定的消费群业主及租户身上，以此来达到提升物业管理质素的目的开发思想细节处理：车库或车位采用首层半地下车库，露天车位开发思想户型配比：考由于产品的目标客户群体为城东厂区人群或外地

17、客，因此，标准单元的面积定位为约78平方米的套二空间与90平米、115平米套三空间。 比列分配78-40% 90-30% 115-30% 利用90平方米的空间，提出一个“小三居”的概念，也就是在保证两间正常大小居室的同时，增添一个面积不大、最多不超过10平方米的“半间房”，既可以作为书房、棋牌室，又可以当成一间小卧室，充分利用空间组合。 此外，设计户型时可以尽量设置一些可拆改的隔断墙，使住户可以根据居住需要分割和改造空间，隔出一间小卧室或一个读书角落，或将某个空间扩大等开发思想档次确定-中档偏下由于项目高层建筑周边无遮挡，有很好的昭示性，如能树立较好的形象，将能为提升项目整体档次奠定一定的基础

18、项目周边的现实环境，走高路线是在打自己耳光本项目体量较小，走底端路线可以很好的回避竞争对手结论：项目走中下端路线，以解决适当人群适当居住为主要方向。营销思路项目定位：定位原则在战略的高度，关注居住状况，关注目标人群的心理轨迹挖掘现代人内心的隐性需求、引导市场、引导消费观念营销思路项目定位：定位诠释这里的建筑理念与生活方式都是这个时代的精神思想的反映。其核心是：住宅观的健康与和谐，和谐化住宅是趋势营销思路项目定位： 定位的理由项目地处成都东面，“东突”的呈现，从一般层面看，竞争对手很多。所以项目应跃上更高层面跟别人比思想、比气质，走差异化战略，用独特层面的定位把绝大多数看似可以竞争的对手排除出局

19、营销思路项目定位：楼盘定位的理由这是一个浮躁的时代，而现代人更是面对着压力和挑战，经常感到找不到方向，没有依托感。人居领域面临着矛盾。人居领域管理体制、市场发育、利益格局和消费观念发生着巨大的变化，同时也产生了居住需求大、要求高、层次多与供应结构不匹配的矛盾；不合理住房消费与市场现状的矛盾；法制不健全、诚信缺失、信息不对称形成市场主体纠纷的矛盾；旧城改造与拆迁户、保存历史文化的矛盾；粗放型增长方式与土地、城市空间、环境、能源、净水等资源稀缺日益突出的矛盾；低收入群体与市场化利益群体的矛盾；小区业主与新的居住模式、邻里关系及物业管理的矛盾；等等。 他们需要的抚慰，讨厌趋迎、媚俗和没有思想的东西。

20、且心里对成都的辉煌总有一丝羡慕和依恋，其实质就是对成都居住的向往营销思路项目定位：领导性品牌要为行业制订游戏规则，成为行业效仿的榜样。发展商、楼盘必须诞生思想，去引导市场和迎合市场小型项目，必须有自己的主题，有不易被模仿的独特思想，否者就会被淹没城东是工业区、环境质量差、就近客户群体多，解决他们的居住的矛盾是项目开发的根本，和谐这部分人群是现时期内无可取代的市场地位，小项目何不先快速赚钱而某发展呢营销思路项目定位：定位依托 项目一贯坚持人与居住、自然和谐共存的原则开发，以项目目前开发思想，无不是立足于人与居住的亲和力角度思考。可谓实至名归 站在整个城市住宅建设的高度来看，由于历史沉积、城市规划

21、、人口管理等诸多因素的牵制，我们的居住环境应解决不同人群的需要，需要即是市场 我们是通过塑造自身的特色去吸引人口聚居，而希望拥有个性化居住条件以显示自己与众不同者的确大有人在。而且这个群体随着经济发展只会越来越大营销思路项目定位：结论-项目的和谐住宅的主要思想化解矛盾有赖和谐人居的实现。化解矛盾有赖于构建社会主义和谐社会与实现和谐人居。 人人享有适当住房的协调发展。 在节约资源前提下满足人民群众多层次的居住需求。 以人为本的物业管理，树立敬老爱幼、家庭和睦、邻里关系融洽的居住风尚。 人与自然和谐相处的发展。 保护原生态，做到建筑物、人造景观与自然环境、人文环境协调，减少废料、废气、废水排放。

22、节约资源。采取切实有效措施节约能源，实现代内平等与代际平等。 节能省地型优质住宅，提高住宅产业可持续发展能力。 区域合作促进和谐人居。营销思路营销策略: 1、阶段性策略预热期 ：预告项目特点，提醒客户注意，暂缓其购买行为，吸引其等待项目推出。内部认购期：全方位介绍项目，结合现场展示，以项目的竞争优势及具体销售措施令消费者产生购买行动。正式发售期：各种销售措施组合刺激市场，多种销售渠道共同对目标市场发动再次进攻。强销期：开辟新的销售渠道，全新概念的现场展示，最大限度的创造人潮，让项目家喻户晓。在不同阶段，结合推出的产品类型，瞄准目标客户群，结合相应销售政策，促使其购买。营销思路营销策略:2、促销

23、手段及实施步骤开盘前：分二次派筹首次派筹：发放200个号，限时限量售号，规定优惠幅度，制造紧迫感，引起市场关注。二次派筹：发放300张卡，限量不限时，优惠幅度较前次有所减少。转协议、签合同。开盘，售价上调，开盘优惠措施。进入正常销售周期，进行阶段性宣传，举办SP活动，出台针对性措施，保持市场热度，促进目标客群的购买。营销思路客户定位: 项目开发初期，将主要面对城东就近客户资源、项目周边的固有客户，主要大型单位客户； 项目开发中后期，将大量的面对更广泛的客户，其中成都客户和外地客户将成为主力客群； 理工大学等小购买人群； 营销思路推广策略: 确立重点区域推广结合广泛市场宣传的推广思路，以针对性的

24、营销活动结合软、硬广告宣传，配合销售进度在不同销售节点做集中的密集宣传。使项目知名度短期内达到一定的社会影响力，同时在目标客户群中引起轰动。在项目前期完成销售设定的目标。分三阶段完成:第一阶段 观念树立期第二阶段 形象推广期第三阶段 销售促进期营销思路品牌策略:案名建议:*500户由来:500户是小区的设计户数,旨在对提出小区居住人口的和谐住宅,是一种差异化的体现*第五季因该项目是*房产的第五个项目,以项目开发的顺序命名*建舍按照项目的开发思想建议,前期规划设计多少有一定的特色,主要对项目特色的阐述所有名称前加*二字,是在体现开发商做项目就是做企业,做企业就是做项目的经营开发理念.营销思路品牌

25、定位:一个健康、和谐的人居住宅营销思路品牌定位理由：解决目标群体的直接矛盾，达到和谐品质好但价格贵价格底但品质差营销思路品牌写真： 健康 平衡 亲 爱 现 代 自然与建筑一切为了适应人的生存而存在营销思路广告定位：原则： 我们定义是什么，宣扬是什么样的生活方式 语调平易亲和，具有沟通效果 个性鲜明，易于传播定位语：我们做的，只有500户定位解释，大盘讲气质，讲魄力，小项目则要精炼，有自己的思想，项目走和谐健康的人居住宅是一种特色化的战略，一举话点名拥有的稀缺性，同时也是对小区住户的心里需求的一种满足并非只是构想一种新事物的诞生必然会遭到白眼、唾骂等等，市场也会存在较大的怀疑度营销思路整合传播:

26、 力往一处使，才能取得事半功倍的效果。推广过程中，每一环节都要紧紧围绕主题定位，从诉求内容到诉求风格进行统一的形象包装营销思路 重视售点现场包装设计: 买楼是个理性消费的过程，但此过程中不乏感性冲动的例子，在售点现场的形象包装上作文章，就是要让买家来到这里，会产生一种抑制不住的冲动，从而提高销售成交率布置样板房间,以增强人们的临场感受在房间里加上一些小摆设，如放上几双拖鞋、书包、睡衣等生活用品，以生动居住空间的气氛，让房间多些生机与人气，也充满一份温馨、亲切营销思路重视销售人员培训: 对销售人员的着装、礼仪、谈吐进行统一规范 对销售人员进行项目主旨及内容培训，并编印统一销售手册，指导他们回答客户提问营销思路媒体策略：以报纸、平面广告为主，其他形式为辅；报纸、平面媒体主要选取成都商报、华西都市报，居周刊，以彩色版为主，版面在推广期主要以半版为主，平时保温期主要以1/4版面为主；营销思路入市思路： 1准备充分后入市：避免为一个特定的时间入市，为某种偏好入市或为入市