宝能·彩云之上调研报告

1、 宝能彩云之上调研报告调研主题：文旅小镇开发及运营情况调研调研目的：为了解腾冲市目前康养项目开发情况；学习腾冲其他家康养项目开发运营模式,借鉴行业运营管理经验、总结适合自己的发展之路。调研人员：黄玲玲、李斌东、余涛、李旺锦调研时间：2019年8月30日下午调研地点：腾冲市宝能彩云之上调研情况纪要如下：一、项目基本情况1、宝能彩云之上项目简介宝能集团择址云南腾冲，斥资400亿打造60万年高山湿地康养度假胜地一一宝能彩云之上。宝能聘请了多家国际设计机构参与规划设计，充分利用腾冲优越的气候条件，依托46万平方米北海湿地优质景观资源，以保护为主、适度建设、永续利用为原则，整合宝能集团高端制造、国际物流

2、、综合开发、民生服务四大产业资源，打造涵盖健康、养生、旅居、娱乐、互动等多维度的全功能体系的高山湿地康养度假小镇。项目定位为“高山湿地康养度假胜地”，涵盖高端康养、健康疗愈、基础保健的三大康养主题，并凭借宝能产业优势，融合金融、酒店、大健康、大零售等优质资源为客户提供顶级服务。项目精心规划六大主题旅游圈，涵盖湿地体验、户外运动、自然探索、林间野营、家庭娱乐、滇西风情街等，沉浸式的自然生态体验随心悠享；以5G互联互通的健康服务系统，时刻关注业主身体健康状态，并形成健康档案；设计“高山+湿地+温泉+民族医疗”等康养服务体系，让业主在旅居中放松身心和养生养心；同时以365x7x24基本物业服务、文旅

3、特色管家式服务、专项VIP等物业服务体系。2、宝能彩云之上项目概况（1）项目总投资：400亿（2）整体规划理念：一心、一轴、三组团“一心”：以项目商业为中心，打造一场一秀一国一府的全功能商业业态为整个项目提供完善的城镇级别的商业、文化等配套。一场：沿水设置边城广场承担小镇集散、民俗节庆、大型集会。一秀：水岸设置浮动舞台，作为主题演出秀场，展现腾冲丰富多元的民俗文化、边屯文化、马帮文化等特色文化。一国：以印巴文化为源，以茶马古道为线索。设置印巴五国街区，荟萃各特色美食、土特产品、民土风俗。一府：以腾越文化为核心，打造腾越文化博物馆、边城市井民俗巷、书香名里文化巷、茶马夜宴美食巷、烽火酒巷创意巷。

4、同时引入粤江春餐饮、西北莜面、莱华酒店、观致汽车、联动云、共享单车、优宝利超市、木工作坊、陶艺作坊、奇石作坊、根雕作坊、宝能影院、音乐沙龙、音乐工作室、温泉SPA会馆、宝能健康管理中心、前海人寿社区诊所、宝能生物基因医药研发中心、国医堂、瑜伽馆。满足旅居客群吃、住、行、游、购、娱、商、学、养九大需求。实现产业、文化、旅游的“三位一体”，打造“宝能文旅康养产业集聚区”“一轴”：以项目内部主干道为发展轴，从北至南贯穿整个项目。精选腾冲花卉树木，按花期交错种植，营造社区四季花开景致，打造真正意义上的“第二家园”。“三组团”：整个项目结合周边山林、田园、溪谷等生态系统行成山田林水多元生态景观，完美的打

5、造了三个组团，山之组团-山间溪谷、田之组团-田园倦村、林之组团-彩林谧境，诠释了人与自然的完美融合。同时每个组团各设置一个组团中心，服务半径800M为组团内的业主提供商业、文体、教育等生活配套。（3）康养服务体系宝能彩云之上打造以5G互联互通的健康服务系统、养生全方位的服务体系，提供健康体检、疾病评估、风险预警、急救、三甲医院通道等服务，并可针对个人情况定制专业的健康管理计划。（4）景区配套为打造火山下不一样的旅居生活，公司预计斥资10亿打造湿地景区，于2019年完成4A级景区申报，预计2020年实现星级景区。给旅居人群提供完善的旅居配套，满足“吃、住、行、游、娱、购、商、学、养”。（5）项目

6、产品整个项目占地12.6平方公里9（约1.9万亩），总建设用地面积4834亩，启动区面积608亩，其中首开区面积292亩，推出了多拼合院、双拼、叠墅等多种产品，其中双拼均价25000/平、合院均价22000元/平、叠拼均价12000元/平。整个项目合院别墅有三种产品，分别是合院别墅、双拼别墅、叠墅。其中合院别墅有4种户型125平、140平、170平、250平，双拼别墅382平，叠拼有5种户型117-143平。二、地产基本情况（1）基本信息占地面积：405333m2（约608亩），建筑面积310000m2楼盘地址：云南省腾冲市北海湿地旁开发商：腾冲宝能房地产有限公司总楼栋数：暂无；总户数：122

7、5户；绿化率：30.15%;容积率：1.049；现房期房：暂无；停车位：1509个；物业公司：暂无；物业费：暂无；户型概况：暂无；建筑类别：塔楼多层低层板楼；装修情况：非毛坯；楼层状况：暂无；产权年限：70年；开盘时间：预计2019年9月28日开盘；交房时间：暂无。楼盘配套学校：北海乡中心幼儿园、北海中心小学、北海中学、腾冲市第一中学、腾冲市第五中学、腾冲市第八中学、滇西珠宝应用技术大学医院：腾冲市中医医院、腾冲市人民医院、健君医院、妇幼保健院银行：农村信用社、中国银行、建设银行、工商银行娱乐：老胡农家乐、贵长农家乐、北海一品缘农家乐、乡亲缘农家乐餐饮：乡下人农家乐、北海缘、云南省腾冲市北海农

8、家小吃、大昌农家乐、北海一品缘农家乐、昌和农家乐生活：敏曦食品店交通：项目离腾冲市区大约12公里，交通方便，13路，旅游观光巴士可达项目附近（3）楼盘动态：暂无三、项目小结1、整个项目采用一心、一轴、三组团的理念进行规划，规划合理。并且有国家级湿地景区作为景区配套，有较好的客群吸引力。有地产项目的开发提供现金流支持景区运营和保护，景区所带来的人气也促进地产销售。2、宝能彩云之上因有较好的景区配套，所以投资主要在基础设施建设、配套建设方面投入，其中商业街也采用好上运营的模式，但主要有宝能集团控制，这能对业主生活提供稳定的保障，解决了购房者的顾虑，一定程度上促进了地产的销售。3、宝能彩云之是腾冲规模的康养小镇地产项目，配套齐全，并且采用国际品牌的战略定位，主要针对中高端市场，齐备、高端的配套为地产的开发提供了有力的支持，是购房者的有力吸引点。四、建议1、康养小镇整体项目规划要合理，功能配套要齐全，通过地产和完备的配套形成相互推进、相互配合，因此，前期通过配套的完备建设和品牌的引进，吸引客流，提高人气。2、在4配套建设中，商业街的招商运营中，集团要有对商业街的控制权，这能充分保障业主的生活便利性，解决购房者顾虑，挺有力促进地产销售。3、努力打造出旅游景区热点，积极寻求有经验的第三方合作，整合产业资源、引进优秀人才、优秀运营团队和先进的运营模式和管理体系。4、景区建设要分步、分区进行投