8203估价师协会网站cms案例分析

1、案例分析二摘要：温州市龙湾防腐石油设备厂所拥有的位于温州市龙湾区瑶溪工业小区的土地位于市经济开发区。本例分析就该地块在确定抵押价格评估过的估价项目背景以及碰到的技术问题展开分析和探讨，并就难点问题进行了详细的分析并提出了相应的技术处理解决方法。： 工业用地 抵押 假设开发法 收益法正文：第一部分评估项目的背景一、估价目的为筹集建设，拟将位于市龙湾区瑶溪工业小区地块土地使用权向进公行融资抵押，双方为确定合理的抵押价格，特委托温州司对该宗土地价格进行评估，为双方提供参考价格。二、宗地概况土地评估地以出让方式取得待地国有土地使用权。待地的土地所属国家所使用年期为 40 年。土地利用状况待地红线内有已

2、建， 土地使用权面积2563.57 ，土地用途为工业用地。 三、地价定义估价对象在估价期日二七年七月十三日, 土地用途为工业用地，土地开发程度为宗地红线外达到通路、通水、排水、通电、通讯“五通”及宗地红线内达到通路、通电、通水、排水、通讯及场地平整“五通一平”，土地使用权剩余使用年期为 40 年，且不存在他项权利条件下的国有出让土地使用权价格。第二部分评估项目采用的估价方法一、土地估价方法的选择一般而言,土地估价方法主要有收益还原法、市场比较法、基准地价系数修、剩余法、成本近法、路线价法等。根据评估对象的土地利用特点和估价目的，该宗地位于市龙湾区瑶溪工业小区，属于城市规划区基准地价覆盖区内，采

3、用基准地价系数修评估其价值；另外该宗地系温州市龙湾防腐石油设备厂于 1999 年 7 月以出让方式取得土地使用权，来源合法、权属清楚，此类土地估价在龙湾区瑶溪工业小区交易非常活跃，较多类似的交易案例，可采用比较法评估。掌握1、基准地价系数修评估:温州市基准地价更新时间为 2004 年 2 月 28 日，工业用地最高使用年期为50 年，土地开发程度为红线外五通、红线。基本公式：土地熟地价(适用的基准地价+土地开发状态修正值)K1K2（1K） 式中：K1期日修正系数K2土地使用年期修正系数K影响地价区域及个别修正系数之和针对温州市基准地价的内涵和上述公式，期日修正系数可能通过查阅物价有，土地使用权

4、是温州市龙湾防腐石油设备厂所拥有的位于温州市龙湾区瑶溪工业小区的土地以出让方式取得，在估价基准日二七年七月十三日，土地使用权类型为出让，工业用地，未设定出租、抵押等他项权利。设定土地使用权剩余温州市龙湾防腐石油设备厂所拥有的位于温州市龙湾区瑶溪工业小区的土局物价上涨指数和本人平时做的市场及此次评估基准日和基准地价更新时间之间的时间差等确定；土地使用年期修正系数可以通过比较待地剩余使用年期和基准地价目最高使用年期确定；适用的基准地价可查温州市基准地价分布表得知。采用基准地价系数修要求在现场查勘时要着重了解待地的开发状态、临路条件、宗地形状地形坡度、基础设施状况、洪水淹没等情况详细查勘。2、比较法

5、评估：比较法是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的、且在估价时点近期市场上交易类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。基本公式：估价对象比准价格=可比实例成交价格交易情况修正系数交易日期修正系数区域修正系数个别修正系数拥有大量的交易实例资料，是运用市场比较法估价的前提条件。然后在大量的交易实例资料里，根据用途相同、所处地段相同、价格类型相同、成交日期和估价对象估价时点相近、成交价格为正常价格或可修正为正常价格等要求选取可比实例。通过比较分析，选择了如下三个交易实例作为可比实例：A、*X 鞋业：交易日期 1999 年 2 月，土地面积 2

6、 万多平方米,五边形，三区间道，剩余使用年限 40 年，红线内”五通一平”抵押价值评估。B、*Y：交易日期 1999 年 5 月，土地面积 2 千多平方米,长方形，一区间道，剩余使用年限 40 年，红线内”五通一平”抵押价值评估。C、 *Z 鞋业：交易日期 1998 年 3 月，土地面积 1769.55 平方米,长方形，一面区间道，剩余使用年限 41 年，红线内”五通一平”抵押价值评估。D、 估价对象：交易日期 1999 年 7 月，土地面积 2563.57 平方米, 接近正方形，二区间道，剩余使用年限 40 年，红线内”五通一平”抵押价值评估。上述三个案例与估价对象都是抵押评估其交易情况相同

7、，交易日期相近、同属龙湾区瑶溪工业小区区域四、评估难点：相同，个别比较相近。2007 年 7 月 30 日进行了现场查勘：估价对象位于瑶溪工业小区中心位置：东临区间路、南至龙永路、西与瓯海酒厂相邻、北临温州至诚鞋业,区位条件十分优越。该宗地接近正方形，二 “五通一平”，厂房及配套设施运营良好区间道，实际开发状态为红线内以现场查勘之日作为评估基准日。基准地价系数修评估难点：1、基准地价价格设定开发状态为红线外“五通一平”，红线”，此次评估设定土地开发状态为宗地实际开发状态，难在确定土地开发状态修正值2、难在确定影响地价区域比较法评估难点：及个别修正系数1、个别中的土地面积、临路状况差异修正。五、

8、解决方法：基准地价系数修评估估价对象温州市龙湾防腐石油设备厂于 1999 年 7 月以出让方式取得土地使用权，剩余使用年期为 40 年，土地开发程度为红线外五通、红线内五通一平，通过查阅温州市基准地价分布表知：估价对象属基准地价工业用地六级地.1、确定期日修正系数（K1）根据市场，近两年来，温州市龙湾区地价变化较大，土地市场上升较快，年上涨率为 8%，修正系数取为 1.20。 2、确定土地使用权年期修正系数（K2）1-1/（1+r）40K2=01-1/（1+r）503、针对基准地价系数修中的土地开发状态调整值，向开发区管委会、水电安装、道路施工的了解到：温州市龙湾区瑶溪工业小区工业用地红线内“

9、五通”费用在 60-80 元/平方米，结合实际情况，间值 70 元/平方米。取中4、根据现场勘查情况得知：待地历史以来没有被洪水淹过，产业集聚度、基础设施状况、地基承压力、宗地形状地形坡度属中等偏上水平、临区间路、交通便捷度属中等水平。再结合个别修正系数表给出相应的修正系数。对这些方面调整体现了估价师对估价对象周围环境的了解程度和分析判断能力。比较法评估1、个别中的土地面积、临路状况差异修正。*X 鞋业土地面积远大于估价对象，价格向下修正 6%，三区间优于估价对象，价格向上修正 1%；*Y土地面积与估价对象差不多，价格不作修正，一区间劣于估价对象，价格向下修正 1%*Z 鞋业土地面积小于估价对

10、象，价格略向上修正 1%，二街且一温州大道，优于估价对象，价格向上修正 2%。2、 由于估价对象和可比实例的剩余使用年限不同，一定要进行剩余使用年限修正，其公式为：1-1/（1+r）mK=1-1/（1+r）nK估价对象土地剩余使用年限修正系数r土地还原利率 6%土地还原利率按评基准日土地市场状况及的一年期（含一年）存款利率 2.25%，再加上一定的风险调整值，按 6%计算。m估价对象剩余使用年限 n可比实例剩余使用年限 3、交易日期修正根据的市场及温州市物价局的物价指数变动结果，确定近年来温州市土地价格上涨率为 8%则交易日期修正系数为： A、*X 鞋业：4.7%B、*Y：3.3%C、*Z 鞋

11、业：2.7%通过以上两种方法计算出的结果存在一定的差异, 为体现土地市场价值,根据估价对象的实际情况,确定基准地价权重 40%,比较法权重为 60%,平均值作为最终结果。第四部分评估项目的启示首先要确定估价对象可以作为抵押房地产。这里包括估价师从专业角度审视估价对象的这样就从、他项权利状况、可转让（流通或拍卖）性、可抵押登记生效。上确保了抵押土地的安全性，从基本条件上减少风险。为了防止抵押物价值，在估价过未来。重点是把握好市场状况、谨慎地选取参数和土地抵押评估的服务对象主要是金融机构，金融机构需要的是安全、稳健、谨慎；土地估价机构和估价师处于中介的位置，应当规避抵贷双方的风险和土地估价机构和估价