合肥香樟雅苑地产项目整合营销策划案

1、. 香樟雅苑整合营销谋划案 PAGE ：.；目录总纲引言第一部分 市场解构一、工程SWOT分析二、目的市场定位与分析第二部分 产品分析一、卖点梳理二、产品定位三、产品建议第三部分 营销推行战略一、案名与LOGO二、推行总精神三、营销推行任务阶段划分与任务要点四、销售道具系统五、销售手段和公关战略附录一：秀稿文案及平面表现 附录二： VI手册整合营销谋划案营销通路广告宣传战略活动支持系统销售节点划分和任务安排产品卖点梳理产品建议产品系统定位市场目的市场分析目的客户定位工程优优势分析引言房产是开发商品牌的载体，产品的定位与开发理念，需与开发商的运营理念相一致，才干使品牌深化人心。建议将“诚信、关爱

2、、追求杰出八字方针作为香樟雅苑的开发理念：“诚信是企业行为的准那么，也是立足业界、长久开展的根本；“关爱是开发理念的中心，指对人性的关注，表达在建筑设计、功能配套等方面对人需求的关怀；“追求杰出指产质量量方针和质量保证。 房产也是建筑文明和居住文化的载体；因此，崇尚自然与人性交融的建筑，有着浓重文化韵味的现代化社区，整构成香樟雅苑的主体笼统。 香樟雅苑所能给予客户的是一个弥漫着对生命充溢关爱的理想家园。谋划目的：1、树立产品品牌，将香樟雅苑打呵斥合肥具有较高佳誉度和社会知名度的现代化绿色人文社区；2、使产品具有较高的市场认可度，保证产品顺利去化；3、以胜利的工程操作和品牌树立，打造开发商在业界

3、的良好品牌笼统，为开发商的后续开展铺平道路。谋划思绪：一、推行思绪：1、经过充分开掘产品优势整构社区鲜明特性，构成差别化竞争根底；2、准确进展目的市场定位，经过有效的营销推行手段，将产品优势循序渐进层层展开，把本工程的鲜明笼统逐渐展如今公众面前，引导市场，构成有效需求。二、推行线索：根据产品建立情况和市场认知进程，一期产品主要以社区自然景观和生态特征为明线，社区文化为暗线进展推行；二期产品将以文化为主线、自然景观特性为辅线进展推行香樟雅苑一期二期推行主线：自然支持要素：原生态香樟林推行语：香樟深处，我的家。推行目的：产品笼统树立 销售顺利去化 开发商品牌树立推行主线：文化支持要素：会所、丰富的

4、社区文化。其它卖点支持地段、区位、规划、景观、技术资源、户型、智能化配套营销活动支持产品笼统树立：房模大赛、树木寻友、业主联谊销售推行：雅风卡推行、特征开盘仪式开发商品牌树立：诚信宣言广告：广告表现、媒体运用 包装：工地包装、售楼处“六觉包装体系宣传系统采用这样的一种推行手段是由于一期所能呈现给客户的最为直观的产品特征是原生态的自然景观，然而正是这种原汁原味的美，构成了社区区别于其他楼盘独一无二的优势，也是社区文化的直接载体和根本。由自然而衍生出的原味生活文化，符合了当今社会在生活任务压力不断攀升的情况下，人们追求生活安定，向往心灵安静的一种心思趋势。绿色的主题寓意人与自然调和相融，表达出对环

5、境的维护，符合当今社会开展的趋势，既是一种自然的回归，又是一种时髦。自然和文化是当今房地产开发普遍采用的主题，然而偏重点不尽一样，深化程度各有差别。鉴于此，本次谋划将在立足工程优势的根底上，营造差别化竞争要素。营销推行任务将从广告谋划、销售推行、公关战略、产品包装等方面入手，进展整体谋划。营销推行战略广告谋划销售活动公关推行产品包装充分运用各种广告手段，保证信息传播畅达。销售节点控制/销售手段/促销活动组织公关活动组织/新闻谋划产品包装、营造差别竞争支撑点市场引导信息传播/笼统塑造/心思引导/情报反响。促进销售刺激购买愿望，达成有效需求。笼统塑造树立工程鲜明品牌笼统，构成中心客户群。差别化优势

6、构成差别化优势,成就可继续开展资源。产品品牌树立销售顺利去化企业可继续开展第一部分 市场解构一 SWOT分析经过对工程本身所具有的特性结合市场进展仔细研判，将工程所具备的优优势分析如下：1、工程优势：地块优势：自然景观优势：地块内原有的已有几十年树龄的香樟树以及原有的桂花树等名贵树种成为工程独特的自然景观，是本工程最重要、最值得信任、也最能使土地与工程升值的资源。是本工程构成差别化的重要条件，可将小区内的中心集中绿化、组团集中绿化和宅间绿化三个层次加以明确化，构成由公共到私密层次清楚的景观系统，构建社区主题景观园，彰显自然生态主题。场地特点：场地原为一化工机械厂旧址，厂区优美的园林环境和异域风

7、情的宽大厂房，有足够的文化韵味和历史沉淀，可将厂房加以改造，建成人文复古会所，构成有别于其他工程的独特风格，成为社区文化的集中展现地。 区位优势地段优势：工程临近多条城市干道“协作化路、东至路、望江西路、黄山路，地段路网规划完善，有多条公交线路，交通畅达。开展潜力：本案位于合肥政务文化新区、邻接两大开发区，是未来的新城市中心区域。工程所在地也是被合肥消费者所普遍认同的蜀山黄金居住区，已开发和在建的知名楼盘很多，是较为集中的居住地，具有较大的升值潜力。教育优势：中国科技大学、安徽大学等众多高等学府环伺左右、有利于塑造学府人文圣地。规划优势：规模优势：工程建成后20余万方的建筑面积，有利于构成规模

8、性居住圈。户型设计科学：由五合国际建筑设计集团担纲设计，严密结合市场，人性化户型设计巧妙的将空间有效分别，实现生理分居、功能分区、动静分开、公私分开、主次分开、干湿分开；使居住环境更加科学。 景观系统明确：横纵两大景观轴线，把社区分为面积根本平衡的四块，可以设计成不同的景观风格；宅前绿地组成的成片景观，可结合不同功能设计不同风格。沿道路系统以行道树，构成沿街绿化的线性景观系统；各层次设计丰满。合理的交通组织：整个小区分东西两个方向的出入口，车行与人行入口亦有区别。车行以外环为主，构成一级外环框架，同时向小区内伸展环状二级车道，并结合地面停车。 三级道路为步行的铺地系统与为锻炼健身设计的安康步道

9、。保证社区内部居住环境防止车行干扰。 适量的商业配套：沿主要街道用地边缘，结合商业功能构成既有公共商业繁华气氛又有现代居家宜人尺度的商业步行街系统，满足社区居民生活需求。技术资源优势：实力雄厚的规划设计单位五合国际建筑设计集团景观设计专家登琨艳建筑巨匠【五合国际建筑设计集团】 名列世界设计500强前“二十四名 的著名国际建筑设计集团，在澳大利亚和东南亚共设有10余所公司。其进入中国后，深化了解中国外乡文化，巧妙移植世界最新时髦。从广东“南国奥林匹克花园勇夺“2001中国名盘第一；到“北京一栋洋房别墅区再夺“北京16明星楼盘第一；再到“上海紫园别墅区冠誉“2002上海十大特征别墅第一，以永不停息

10、的创新精神与孜孜不倦的努力追求，不断塑造出中国建筑史上新的辉煌！【登琨艳建筑巨匠】 新世纪中国建筑界极富个人传奇颜色的一代建筑巨匠，从台湾的“旧情绵绵咖啡厅到“现代启示录啤酒馆，从苏州河畔的“杜月笙粮仓到“名蜚海外的建筑事务所，巨匠的伟大之处即是将每一次的“经典皆化作此次创新的“起点。2、工程弱项：品牌笼统：开展商在业内的知名度还有待进一步树立，品牌笼统不够鲜明。在房地产市场竞争越发猛烈的今天，对于高质量楼盘，置业者对开发商信誉和实力更为看重，所以在产品推行的同时，还要有认识的进展开发商的笼统塑造。周边环境：周边建筑环境参差混乱，不利于构成良好的第一印象。在客户心思上存在一定的负面影响。因此有

11、必要在初期对工程周边环境进展整治，建立从协作化路到工程区内的绿色通道，而后沿两条景观横轴进展景观营造；让观房者首先对“绿色社区的笼统有个初步认识。3出入不便：与东面的城市干道协作化路、北面的黄山路、南面的望江西路，都并非直接对接，这对于社区居民的生活出行，以及工程直接地对外宣传与笼统展现来说，尚存有一定的优势。可以思索配备电瓶车方便小区居民的外出尤指协作化路口。3、时机点：1市场成熟：区域房产市场处上升态势，总体环境处于良性开展形状，利于楼盘顺利去化。2城市规划：合肥“政务文化新区的日益兴起、“新合肥概念的日益深化，工程所在区域正可借助开展中的“新城市中心概念，对周边城乡居民构成宏大吸引。工程

12、所处的“蜀山区被二次置业者最为看好，从合肥市规划看，这里在未来几年内将构成高新技术区和政务文化居住区两大板块，“科技牌与“文化牌将成为这个区域的一道夺目的楼市风景线。3潜在消费市场宏大：伴随着合肥 “政务文化新区规划及建立的步步开展、蜀山黄金居住区的日益成熟完善，再加上两大开发区的开展援助，几大实力板块的相互交融，有望在本区域构成合肥未来新的城市中心，而新的经济开展中心也即将随之构成。因此，未来将有众多企业落户两大经济技术开发区，或进驻合肥政务文化新区；除去相当意欲提高生活质量的原居民以外，另有大批即将迁入的政府高级职员、企业白领阶层或部分的实力创业者，构本钱工程宏大的潜在消费市场。4投资认识

13、的加强，有利于消费者投资观念和方式的转变，房地产投资已成为普遍认同的投资方式。本工程所在区域有较大升值空间，故可对置业者构成较大吸引力。4、要挟点：1相邻区域楼盘陆续推出，强大的广告宣传会影响目的市场的选择。合肥市协作化路以西，砀山路以南，东流路以北的这个区域，有大大小小几十个新盘，仅长江西路以北、青阳路以西、清溪路以南、环湖东路以东这一区域就聚集了2000多亩开发案量；城西新盘云集，包括颐和花园、金色池塘、国际花都、浙江广利花园、新加坡花园城、绿城桂花园、汉嘉都市森林、新华学府花园、香樟雅苑本案、绿城自行车厂工程等。2003上半年左右开盘的有中房公司400多亩的颐和花园、淮改办的龙居山庄、万

14、基的家家景园、英泰房产公司的金色池塘、新华房产公司的新华学府、合肥欣辉房产公司的新加坡花园城、合肥厚土房产公司的和庄、绿城集团的绿城桂花园等工程。由于在短时间内密集推出大量工程，因此如何防止同质化竞争，是本工程谋划需求处理的艰苦课题。2临近的竞争对手绿城集团的自行车厂工程，凭仗强大的品牌优势，吸引客户目光。该工程尚未公开，然而开发商强大的品牌优势，吸引了客户的目光；参考该集团在合肥的另一工程绿城桂花园，其最大的特点是造景先行，营造良好的社区气氛；其推行关键词是：地理位置、品牌、大盘、准现房销售、景观住宅、全面人车分流体系、学院气味、交通配套、未来开展。相比而言，本工程在品牌、准现房销售方面较为

15、薄弱，可以在社区定位和文化理念的宣传推行上塑造鲜明的笼统，构成差别化，树立社区独特的品牌特性，构成竞争优势。第二部分 产品分析一、卖点梳理卖点提炼：二、目的市场定位与分析据安徽经典市场调查公司2003年房产消费调查显示：曾经满足于有“居住的房子即可的合肥人，在经济宽裕后，面对层出不穷的好房子开场了二次、三次甚至多次置业。64.8的购房者是第二次置业。在第二次置业时，有75.7的人主要是用来改善“居住条件，以满足本人对“居住温馨的要求，纯“置业投资占18.1，“运营运用占6.2。我们的目的客户集中于自用型的二次置业者，不排除初次置业者和多次置业者，另有部分纯投资者。此类目的客户的特征详细分析如下

16、：自住型置业者：1、收入：中高收入家庭，年薪5万元以上。2、年龄： 3055岁；以35至45岁最为集中，他们处于事业的开展阶段或曾经获得了一定胜利，经济实力较强。3、文化程度：以大学学历居多，高中层次或研讨生以上学历者占比例较小。这一分布符合当地经济开展程度和居民收入情况。4、职业：机关企事业中高层管理人员、私营业主，技术骨干；高级公务员、教育任务者。 5、居住理念：崇尚自然生活环境，讲究居住质量，注重社区文化档次关注周围的邻居是谁。6、关注要素： 由于二次置业的消费者具有相当的经济和消费才干，除去满足其根本的居住要求之外，还具有对房地产质量提升的潜在要求和希望，同时还具备投资置业的才干和潜力

17、，因此，在置业思索的要素上，呈现出多样性和复杂性。这类消费者，多为一些平日任务忙碌的白领阶层，社会阅历丰富，经济条件较好，更懂得享用生活，他们的购房选择规范是追求个性、注重环境质量、开展商实力品牌，关注房屋的未来升值潜力。对二次购房消费者购买住宅思索要素调查显示，“优美温馨的生活环境和“地段及交通便利是他们主要思索要素，其次是“开发商实力和信誉与“升值的空间潜力。和初次置业者相比，再次置业者对“房屋价钱以及“物业管理、“配套设备的注重度相对偏低，并不是二次置业者不再关怀价钱以及物管等，而是他们以为这些目的对于各楼盘来说，并无太大区别，这也阐明房地产开发商的竞争呈现出了同质化趋势。置业者更情愿在

18、生活环境的温馨度以及交通的便利上做选择，从而购买到本人称心的房屋。1、原生香樟林社区园林绿化茂盛，有大量的原生香樟林，以及雪松等成年乔木和已园艺化了的花灌木，它们可谓是社区的灵魂，可塑造出原生态纯自然的住区景观。2、地段交通便利，学府环绕，人文气味浓重。 3、区位市政规划重点，未来的城市中心，区域开展潜力大且具有较高的投资价值。同时，该区域属蜀山黄金居住区，市场前景看好。4、建筑规划设计交通组织合理，功能分区明确商业配套设备与住宅相互促进，住宅布置合理，景观系统明确，公建配置完善。 5、户型人性化户型设计，提升居住质量。由五合国际设计的130平米大三房户型在“合肥市第二届精品户型评选活动中获奖

19、。6、技术资源实力雄厚的规划设计单位：五合国际建筑设计集团；景观设计专家：登琨艳建筑巨匠卖点营造：1、景观体系二横一纵的景观系统，结合宅前绿地的成片景观，保证景观均好性，据不同功能设计成的不同类型景观区域营造出丰富多样的景观特性。2、智能配套组建适用的智能化系统，加强生活平安系数。智能化配套主要包括安防闭路电视监控系统，电子巡更系统，可视对讲门禁系统，家庭防火、紧急求助系统；信息语音系统，数据信息系统，卫星接纳有线电视系统，视频点插系统和管理三表远传自动计量收费系统，停车管理系统，公共设备设备自动控制系统，物业管理系统三个方面。 3、绿色环保真正能表达生态效益的“绿色住宅，应具备以下根本特征：

20、居住环境的绿色生态:四季清楚，富于层次；采用新型环保节能的建材和装饰资料；利用自然能源、节约水资源、小区渣滓分类处置。4、专业物管,优质效力市场调查阐明，置业者对配套效力的选择以“钟点效力、“家居清洁、“家电维修以及“幼儿代管四项最为关怀。可以有针对性地提供相应效力。此外，“绿色住宅还需求具有充分环保认识的物业公司作配套，建立一套长效管理机制，让“绿色住宅绿色永驻。5、人文复古会所中央老厂房改建，构成风格独特的会所，使之成为社区一道美丽的风景线，其丰富的效力功能，展现小区丰富多彩的文娱生活，集中表达社区文化精华。 6、星级幼儿园让业主的宝宝享用最正确的益智教育，让业主放心的在外打拼事业。、社区

21、网站建立局域网开启网络沟通时代，加强邻里间的沟通，使现代化的生活方式走入每一个家庭。8、诚信体系开发商将物管及配套方面的承诺写入合同。由开发商确定9、其它阶段性推行卖点，例如：室内装修配套、小区物业效力等可随工程开展逐渐添加。二、产品定位1、工程档次定位根据对周围竞争楼盘及该区域客户潜在市场的判别，建议将产品定位为中高档质量，中高级物业管理，中档偏上价钱的商品房。2、社区笼统定位“崇尚自然与人性关怀，有着浓重文化韵味的现代化绿色人文社区。 充分利用社区原生态自然绿化景观，和该区域高等学府云集，文化气味浓重的优势，打足自然、文化两张牌，吸引崇尚自然社区环境，讲究居住质量，具有较强环境维护认识且文

22、化层次较高，有一定文化档次的客户。可将工程概括的定位为合肥真正意义上的现代化绿色人文社区。现代化现代化的社区理念，现代化的配套设备，现代化的建筑风格。绿色原生态的绿色园林、人工营造的绿色景观、绿色环保生活。 人文文化环境、人文关怀。“原生香樟，原味生活的香樟雅苑所能给予您的是一个弥漫着对生命充溢关爱的理想家园。3、社区生活理念与开发商企业文化和开发理念高度契合：营造都市中的纯自然空间，现代化温馨家园，人与自然调和相处，人与人之间礼貌关怀，人与自我协调一致的有着浓郁文化气味的高质量社区。社区生活理念：“崇尚自然、享用生活。三、 产品建议一景观设计1、添加绿化：工程充分利用原生态香樟林营造出良好的

23、绿色生态环境，为小区居民的安康生活提供更纯真的自然空间。建议构成由公共到私密层次清楚的景观系统，并构成不同的风格，从大组团的粗旷到小组团的精致细腻，过度巧妙。尽量添加绿色面积，运用立体绿化，如木栅栏的爬藤，外墙外表的爬山虎等，力求在景观规划中营造出绿意葱茏、步移景异的花园式居住场所。 2、休闲广场：建议组团中央设小型休闲广场，为小区家庭提供相互交流的场所：与邻居轻松的聊聊天，说说家常，享用生活的交往乐趣；同时也可用作晨练的场地。3、景观小品：景观塑造在产品设计中好像画龙点睛之笔，是为楼盘注入生命的能源体。在一个注重文化的社区中，景观小品的运用使笼统文化表现为有形。 规划设计中的一横一纵景观轴把

24、小区分为根本平衡的四块，每块可用不同的景观风格主题来设计， 相应的可以配合不同的文化风格，分别代表东西方文明，主题定位为表现对人性的关爱和对生活的探求。如中国古代的历史故事或诗词表现为线索；或以西方悠久艺术人物、雕塑为线索展现艺术的时代痕迹。景观内容涵盖不同的艺术类别：如文学的、雕塑的、园艺的。 此外，在幼儿园旁边，可以选用著名寓言故事的雕塑、外型得意的运动设备提供应孩子良好的教育、健身、生长环境。4、水景的妙用：水为小区增添了灵动之美，为了巧妙利用珍贵的水资源，需求把水景从纯粹的欣赏功能转化为兼有社区文化主题表达功能。如设置音乐喷泉，播放社区主题音乐，成为社区的休闲文化景观。 5、安康功能区

25、：在社区规划中，全力营造亲情安康等概念，使静态的住宅“活起来。凭仗充溢文化气味和人文关怀的优秀社区质量及人性化的社区管理效力体系，给目的客户以购买的最大理由。可将功能区秋千、棋亭、缓跑径、双杠等灵敏分布于园林之中，充分照顾到男女老幼的不同需求。关注建筑与景观的每一个设计与施工巧节，使人的活动更亲近自然。二会所功能1、笼统展现功能社区文化的浓缩会所为工程不可或缺的重要卖点，浓缩了社区人文的精华。会所的功能效力和建筑美学意义使其成为社区差别化竞争的重要支持内容。丰富会所功能结合会所的推出，进展功能的完善: 如兴办老年大学、艺术辅导班等，一方面是提升社区质量，一方面营造出新卖点可在二期推行中加以利用

26、。2、效力配套功能小型图书馆、棋牌室、网吧、咖啡屋、录像厅、健身体育中心乒乓球室、桌球室、健身房。3、后续效力，营造丰富多彩的社区文化生活。经过举行社区文娱活动，倡导安康文明的生活方式，让业主的业余生活丰富多彩。 可以定期举行社区儿童书画展览，才艺竞赛等活动。成立书友会、诗友会等，以艺术活动丰富社区文化，培育更多的宣传卖点。三幼儿园效力功能舒心、省心、放心让您的宝宝在这里得到最好的照顾。效力内容那么趋向于细致化和个性化。照实行双语教学，兴办全托班、婴儿班、早晚托班、临托班、早晚餐班，针对家长需求的咨询式效力，以家庭育儿、疾病预防等为内容兴办的讲座、沙龙、俱乐部，免费出借雨具、书籍，免费为孩子理

27、发，备用应急衣裤，为体弱孩子提供特殊饮食及给予特别照顾，专车接送，上门照看孩子，处理家教疑问问题，等等。表达出社区效力的高质量，为忙于在外奔走的父母提供充分后勤保证。 四背景音乐系统在小区广场、中心绿地、组团绿地、道路交汇处等设置音箱等放音设备，由物业管理中心集中控制，可在节假日、每日早晚及特定时间播放音乐，也可经过遍及于小区内的音箱播放生日祝愿、点歌等内容；在发生紧急事件时可作为紧急广播强迫切入运用。五智能化系统现代化的社区离不开智能化的配套，建议采用如下智能化系统，全面提升生活质量： 1、安防：闭路电视监控系统，电子巡更系统，可视对讲门禁系统，家庭防火、紧急求助系统；2、信息：语音系统，数

28、据信息系统，卫星接纳有线电视系统，视频点插系统；3、管理：三表远传自动计量收费系统，停车管理系统，公共设备设备自动控制系统，物业管理系统。六环境维护措施、水处置系统小区内设中水处置系统，将园区内的洗浴、洗衣等生活用水回收至中水处置系统进展净化处置，然后将其用于浇灌绿地、冲洗园区道路、洗车和补充人工湖蒸发掉的水分等，中水处置最直接有效的益处在于节约水资源，同时节省了浇灌绿地等大量用水的物业费用。 、渣滓处置系统一切渣滓分类回收，实行渣滓分类袋装化，对金属、废纸、玻璃等可再生资源进展回收，不可再生资源封锁运输至渣滓处置厂。七香樟雅苑社区网站的建立建立目的：1工程笼统宣传的有效途径。既可扩展工程的知

29、名度，又是一种价廉效优的推行方式。2网站的建立为小区居民提供了沟通的桥梁，丰富了社区文化建立。为兴泰置业后续工程开展提供了展现本人的窗口。网站内容：1香樟雅苑笼统宣传；网上楼书。工程根本情况引见，规划、社区理念，配套设备等。2社区新闻。丰富多彩的社区生活，佚事，音讯。3社区效力工程一览表。家政效力、物业维护、代送物品、网上花店、网上祝愿、非处方类药店、紧急救护等。4会所效力内容及优惠政策。5幼儿园幼儿科普知识、宝宝生长纪录6业主论坛。版主组织“每周一议话题。版主可以由小区居民竞选担任。7意见箱。业主对小区物业、配套等各项效力提出意见和建议第三部分 营销推行战略一、案名与LOGO案名：香樟雅苑香

30、樟：社区重要植被景观，园区最大特征。充分展现自然主题。雅：社区理念、文化定位的高度概括。寓意儒雅、高档次的社区文化生活。苑：意指花园，喻景观环境优美。本案既是文化之苑，又是建筑景观之苑。LOGO：释义：标志的 U字外型稳艰苦方，整体构图犹如一面古朴典雅的镜子，镜面映射出的图景是人们向往的绿色生活空间：高大的树木，缕缕阳光透过枝叶倾泻下来，分发着圣洁的光辉，寓意自然与人性的光辉。画面唯美，清新自然，富有诗意。镜框精致优雅的线条和沉稳坚实的质地，充溢文化气韵和历史沉淀，和本案的定位有较强的契合度。LOGO下方的书法体案名更是凸显本案的文化底蕴，与画面达成一致；同时从印刷运用角度来讲，不会由于减少尺

31、寸而使字迹变得模糊。LOGO整体觉得大气端庄，可以提领香樟雅苑这一大型楼盘的气魄，彰显自然与文化之社区主题。二、推行总精神工程一期以自然品牌为推行主线，倡导自然主义生活。主题广告语：“香樟深处，我的家。强调香樟，突出家的概念。 崇尚自然，意境深远。采用第一人称的称谓进展情感诉求，言语中充溢对愉快生活的向往。更容易与客户产生共鸣。结合社区理念，还可以运用“原生香樟，原味生活。以及“崇尚自然，享用生活。等引导性广告语。三、营销推行任务的阶段划分及任务要点阶段划分：任务预备期引导试销期公开强销期继续销售期尾盘销售/二期启动推行任务战略性安排：前期以笼统推行为主；中期以功能性诉求兼笼统推行为主；后期以

32、销售手段兼功能性诉求为主。 营销任务流程一览阶段任务义务主要任务内容媒体运用任务预备期完成各项销售道具的预备。耳语传播、酝酿。确立企划方案细部内容。售楼处施工完成。平立面确定。VI系统设计。广告宣传作业程序确定。售楼处包装、定点看板制造。销售预备。工地围墙、看板。重点据点户外看板。报纸软文。引导试销期贵宾卡销售及选房。笼统推行任务展开。完成现场预备任务。传达本案销售信息。各项推行活动开展以访问方式告知公司既有客户做先期销售。信函广告寄发。来人来电统计及追踪。排定媒体方案。预告公开日期户外看板，电子楼书。电视广告。报纸广告。信函广告/DM派发。车身广告。横幅/布幔/罗马旗公开强销期扩展宣传面，开

33、发潜在客源。延续试销期热潮进入第一阶段强销。集成掌握来人来电之成交。来人来电最后过滤。实施销售控制。景观初现。浩大开盘。举行推行、促销活动，报纸、海报等媒体配合。定点看板。电视报纸广告。DM/海报。售楼处外包装。网站。 继续销售期第二阶段强销。促进签约。阻力产品促销。在总体规划指点下，保证一期分阶段推出的产品顺利去化。 客户反响统计分析。媒体反响总结。适时调整销售战略，顺应各阶段产品的特性。后续活动适时展开，营造阶段销售高潮。 定点看板。海报、广告。软新闻稿。网站。尾盘销售期/二期启动困难产品突破。未成交客户分析及追踪。尾盘去化为二期产品的全面推行做好预备。将潜在客户进展再过滤。对剩余产品在不

34、影响工程整体笼统的前提下采取机动作法。二期产品卖点提炼，谋划案完成。海报、广告。软新闻。网站。一预备期推行背景：工程正式启动，预定任务即将开场。需求进展市场的预热引导，包括对本产品笼统定位的前期推行，树立开发商在当地的公众笼统。推行目的：为工程树立综合笼统，即进展工程品牌建立，试探市场反映，为今后的推行打下良好根底。宣传渠道：以施工工地围墙包装、售楼处营销中心营造，定点看板等户外广告为主。适当参与类似户型评选等活动，先期进展市场导入。推行主题：强调产品笼统定位，构成差别化竞争。广告战略广告目的：工程笼统推行，全面提升工程软价值。物业价值分为硬价值和软价值，前者是本钱加利润，没有弹性；后者是目的

35、客户对物业的认知和觉得，弹性极大。由于商品住宅市场客户可选择性较大，在购买行为发生时，起决议要素的是在理性分析根底上的感性判别。 软价值的判别是一个感性过程，加强软价值的最有效方法是物业笼统包装和广告促销宣传。推行手段：利用各种媒介手段，使目的客户从对物业构成良好的客观软价值认同，逐渐从欣赏到信任到最后实现购买，多方位，多角度包围客户，协助 他们去除种种顾虑并下决心购买。 1、 利用户型评选等活动契机，先期介入市场，营造市场关注。、利用房展会秋季等活动进展笼统展现。、进展现场笼统包装，完成主要交通干道户外广告兼作导视牌的发布，营销中心、工地现场的包装，以释放工程信息，营造销售气氛。 、根据工程

36、进度谋划宣传主题，如奠基仪式等,进展软性新闻宣传。广告方式：1、报纸软文。内容：社区理念阐释，小区历史渊源，登巨匠的生平引见等。 2、户外广告繁华路段大型户外看板。发布目的：传送工程住处，烘托渲染气氛，加强视觉冲击力。针对人群：主要干道行人。3、工地包装工地作为买家最为切身关注的地方，是宣传最经济和有效的场所，工地笼统不仅直接与物业和公司笼统有关,还可以营造销售气氛。手段工地看板：阐明物业的称号和位置，直接与工程笼统相关联。 工地围墙：明确开展商和工程性质, 进展楼盘笼统展现。气氛营造：利用彩旗等宣传物品，吸引人们的留意力，营呵斥人气旺、整洁、有序的施工现场。4、先期进展景观营造沿工程东西两处

37、大门的横轴景观先期营造，至开盘之日初具规模，这一方面是开发商实力的证明，表现其为客户着想的关怀表达； 另一方面给客户以良好的觉得和自信心保证，既有利于口碑传播，又有利于销售推行。二、引导试销期推行背景：完成售楼处现场预备，正式入场进展销售预备。经过特征招聘，树立品牌笼统；进展贵宾卡销售，阻隔竞争对手，构成先期成交。推行目的：充分展现企业笼统，突出产品卖点，引起广泛社会关注。推行主题：结合工程外在、内在特质，进展工程优势的详细展现，以不同的卖点如地段区位、规划规划、技术资源、景观特征等几个方面构成系列广告。宣传渠道：销售中心现场展现，电视广告，DM派发，罗马旗，横幅，车身广告等；网站。引导试销期

38、的广告方式以报纸广告和电视广告为主，目的在于信息的尽能够告知。宣传推行以报纸硬广告为主，同时配合相应的销售新闻宣传和营销活动特征招聘会、贵宾卡出卖，以迅速扩展知名度和建立信任感。 从宣传角度思索，本阶段思索进攻力度，一方面以立体全方位的媒介进展多点进攻；另一方面在报纸媒体上以相对大版面投入，开盘前构成系列广告见附录。三公开强销期推行背景：经过前期的广告宣传，已在市场上引起剧烈反响，积累的客户需求在该阶段消化，宣传重点转为销售情况，价位优势等详细卖点的推行。推行目的：以强力销售与强势推行，引起社会宏大反响，胜利塑造笼统。推行主题：阐释社区定位的内涵，明确差别化竞争的本质，对确定的一些优惠条件给予

39、明确的诠释和公布，使本案在当地及周边地域构成关注热点。强化对进驻品牌的宣传，起到连动作用。宣传渠道：报纸广告配合软文、户外广告、DM、社区期刊、电视台、网站等多种媒体配合；浩大开盘仪式的广告效应。四继续销售期推行背景：趁开盘后的继续热销，采取均频率、中版面的继续宣传战略，并利用房展会等契机，最大程度提高销售率。推行目的：主题定位深化，延续广告效应，坚持适当的见报或出镜率，坚持社会笼统的稳定。推行主题：工程进度，销售情况，阶段促销活动以及分批入市之产品的特点。宣传渠道：适当的电视广告，软性报纸稿， DM派发等；SP活动。添加软性宣传，减少硬性广告密度的方法控制广告、补充广通知求的缺乏。在景观组团

40、完成初步划分和景观营造后，可以经过开展业主树木认领，业主联谊会等方式的活动加强与老客户的联络，经过口碑传播带动潜在市场。 四、销售道具系统营销展现中心营销中心作为工程笼统展现的窗口和销售的前沿阵地，直接影响买家的选择。井然有序的购买气氛，良好的购买体验将给购房者带来更为耐久的心思好感，有助于提升工程软价值。 因此，营销中心的包装和效力成为营销推行任务的重要组成部分。充实营销中心的各方面资料和配备，从所见、所闻全方位让买家了解信息；营销中心除具备硬件资料如模型、效果图、楼书等资料外，还需高素质、专业的销售人员。 营销中心选址设置在协作南路上，建议面积在300以上。销售现场分区销售现场拟设7 个功

41、能区间：分区：分模型展现区、控台、洽谈区、签约区、意象表现区、看板展现区、办公区模型要求: 主模型(整体鸟瞰模型)、经典产品单体透视模型、平面套型模型销售现场交通由于营销中心到工地的间隔 相对较远，因此除了布置良好的步行环境外，应配其他方便快捷的交通工具。并且工程占地面积较大，可以让客户乘坐交通工具观赏现场。建议工具：6人电瓶车2辆笼统引导绿化营销中心与工程场地之间有一段路程，周边环境杂乱，建议租地绿化或在路边搭建凉棚，好像通往工程用地的一道玄关。使来访者有良好的心思感受，与工程气质相符。建议植物：爬山虎，紫藤等.装修风格简约、大气，注重细节。颜色调和、高雅，以米色淡绿色等颜色与规范色调和搭配

42、，营造高贵气氛。巧妙运用冷暖颜色搭配，以规范色为主，辅有靓丽暖色，既有商业气氛，又不失轻松活泼。外部种植花草，营销中心外小型广场现代而具备展现功能，成为一系列活动的场所。 内部充分运用灯光、水、玻璃、绿色植物的交和作用, 使场地内外通透绿意浓浓并具有现代气味。开辟景观意境区：当身处室内，在古色古香的桌椅旁落座的时候，自然并不遥远，亲切小巧的景观一角，将阳光、绿意带到身边，没有绝对 “内或“外的区分。 洽谈区设置在优雅安静的环境中，有屏风相分割，由木制桌椅带有原木花纹，墙边设有木制书架，摆有线装唐诗宋词读本，以及国内外优秀诗集或散文作品，彰显文化气味。 7“六觉包装体系视听味触嗅感营销中心整体包

43、装及功能区建议经过营销中心的笼统展现使客户对产品有了进一步的感性认识，充分展现工程的高尚元素，从而提升工程整体笼统。 视觉体系：意象表现区雕塑、摄影、油画、建筑作品欣赏；可采用艺术节获奖作品或与画廊、雕塑制品等经销商联络为其免费展现。看板展现区运用玻璃和数码高精度输出，在墙面布设。看板颜色与营销中心整体风格相匹配，进展工程内容的展现阐明。各功能标牌：如销售人员标牌、接待处、签协议处、交款处等标牌，让买家明确功能，突出运作专业性。样板间：充分展现户型的各种功能，直接引导客户产生购买愿望。其专门的装修设计及空间规划可供业主参考。“样板间式营销中心装建筑议只选取卧室的部分、最富表现力的一隅，如卧室床

44、头：在床头柜摆放鲜花，营造浪漫气味；布置温馨奢华的客厅，可用作大客户谈判区。也可视情况将专案的办公室布置成书房等等，既美观又适用。听觉体系：背景音乐系统：选择曲目符合楼盘特征，即：崇尚自然，清新宜人。作为辅助，可以放一些古筝曲或小提琴协奏曲。留意曲风的一致和风格的一致。 建议曲目：乐队 “班得瑞(BANDARI)的音乐辑。 【 “班得瑞瑞士，它是由一群年轻作曲家、演奏家及音源采样工程师所组成的一个乐团，他们的音乐自然，营造自然。 “班得瑞是一群生活在瑞士山林的音乐精灵。他们一旦开场执行音乐制造，便深居在阿尔卑斯山林中，直到母带废品完成。置身在自然山野中，让班得瑞乐团拥有源源不绝的创作灵感，也拥

45、有最自然脱俗的音乐风格。每一声虫鸣、流水，都是深化瑞士山林、湖泊，走访瑞士的阿尔卑斯山、罗春湖畔、玫瑰峰山麓等地记录下来的。“班得瑞这个梦境般的抒情演奏乐团，将属于瑞士的湖光山色，每一个音符，都代表内心的层层打动。】味觉体系：为来访客户奉上一杯清茶，寓意一份亲情。运用茶具，而非一次性纸杯。触觉体系：营销中心内各接触面圆润光滑、手感温润，最重要的是一尘不染。配备专门的保洁员，随时确保环境的整洁。 嗅觉体系：嗅觉是有记忆的，在售楼处古典隽永的气氛下，薰一炉香，淡雅清新，沁人心脾。可摆放外型优美的干花，塑造高尚的情调。效力人员运用一致品牌的香水，营造清雅气氛。综合觉得体系：售楼员的言谈举止，音容笑貌

46、给与客户愉快的心思感受，良好的专业素养使其确信工程的整体素质，从而对本工程充分认可。8营销中心的系统VI：规范色的运用，整体装修布置的风格协调与社区的整体定位相一致。员工穿着得体，颜色温馨大方。款式时髦而脱俗，可选用改良式旗袍或中式立领套装，男士以西装为主。道具用品设计详见VI手册。BI：员工举止得体大方，亲切礼貌，固定的问候语，如：“早上好，欢迎来到香樟雅苑。把每日的宣誓程序安排在售楼处前广场，让每天的仪式成为一道亮丽的风景展如今合肥人面前。MI：与开发理念和社区的整体定位相吻合：追求自然，崇尚真诚。要求员工待人诚实，任务仔细担任，对待客户细心周到。外发宣传系统售楼书：设计风格与其高档的定位

47、相一致，内容全面,对楼盘进展全方位引见，制造精良。DM及折页：售楼普及资料，时效性较强，可配合楼盘推行的一些活动进展信息告知。手提袋：流动媒体宣传。礼品：可以运用小幅仿制油画、与社区主题音乐相配合的音像制品(代表喜悦/浪漫/档次/效力)，结合LOGO制造的桔祥物等赠送签约客户，添加亲和力和扩展人际传播，同时提升了工程的文化档次。费用低、美观、适用、用于传送信息，制造销售热点。 影视资料：主要指电子楼书，以优美的画面和配乐，充分展现楼盘特征和详细功能，给客户留下完美的印象，使楼盘的笼统得到生动表达，最大程度提升工程的综合档次。香樟雅苑的特征刊物：暂用名是本工程的系列性宣传资料，类似于期刊，在营销

48、中心发行。现暂拟定四开对折版式，两月一期。期刊内容：、工程本身：产品优势论述、开发理念、工程进度、户型引见等。、开发商引见：背景引见、企业文化宣传、企业新闻等。、建筑规划设计单位引见。、代理商的引见和营销推行思绪阐释，如阶段活动的信息发布、活动内容等。、与工程相关的阶段新闻发布。6、其他：房产知识、购房指南、行业开展相关资讯。 制造目的：既是本工程笼统展现的重要资料，又是社区文化传播的载体，经过期刊的发行可全面提升工程在消费者心目中的整体笼统。 五、销售手段及公关战略一预备期独特的公关推行活动提升整体笼统房模大赛独特的招聘方式香樟雅苑留住他的美。活动目的：笼统展现，聚集人气，引发社会关注。活动

49、方式雅俗共赏，打出活动主题“香樟雅苑留住他的美。以崇尚自然，享用生活为目的，打出香樟雅苑的品牌。 活动方式：1报纸公告：招聘香樟小姐暂定六名，初试后，在售楼处在售楼处举行复试。届时将在售楼处门前盛大布置，搭建扮演台。复试分三部分：笼统展现，才艺展现，机智问答。广告：主标：香樟雅苑留住他的美文案：原生香樟，原味生活；不蔓不枝，自然天成；品君美德，如沐春风；赏子文彩，如饮甘露。才他所长，如获至宝；携手同行，共为雅苑。香樟雅苑杯房模大赛，获奖者将被授予香樟小姐称号，成为香樟雅苑笼统使者，并获得一份珍贵事业时机，开创未来锦绣前程。时间：售楼处装修完成两周后。活动地点：售楼处外小广场。售楼处布置及道具：

50、布置舞台，摆放鲜花，馥郁馨香；以绸幔，大型背景板，彩旗等营造热烈气氛；音响系统，优雅的背景音乐，舞台秀时有专门的动感音乐。此外还需预备宣传单、花束、奖品、礼品和必要办公设备等。步骤：、请开发商、代理商组成评委、联络新闻媒体进展相关报道。、先期在附近街道张挂横幅，进展DM派发，并经过报纸、电视字幕广告进展活动告之。、活动现场布置盛大，请专业主持人进展主持，调理气氛，使活动顺利到达预期目的。4、获奖的香樟小姐将成为香樟雅苑的笼统使者，进入培训阶段，成为营销中心的任务人员。效果预期：方式独特的招聘会将起到良好的广告效果，引发市场关注。招聘到高素质的售楼小姐，经过后续的专业培训，以良好的气质笼统和专业

51、周到的效力，提升楼盘的整体笼统，对未来销售也将起到促进作用。二引导试销期阻隔竞争对手的销售战略内部认购与雅风卡的推行内部认购：在预售答应证拿到之前经过雅风卡的销售进展内部认购，先期占有市场。掌握市场对产品的认知度，经过价钱杠杆和时间掌控，合理调理利润。雅风卡：由金贝公司制造的一种客户权益的意味物，其重要功能是加强客户的归属感，购卡者拥有香樟雅苑的会员资历，享有优先选房权。雅风卡实行实名制，单卡只限购房一套。购卡客户可以在开盘时享用一定的优惠，如享用九八折优惠，视情况还将享用社区各项收费效力的优惠如会所健身、免费阅览、物业增值效力等，详细待定。雅风卡推行目的：1雅风卡的主要目的是营造紧缺感，促进

52、购买；由会员活动引起的市场扩展效果，促进客户带动其亲朋购买。2捕捉市场信息，锁定目的客户；积聚客源，为构成热销奠定根底。3根据客户认购情况及反响信息，能迅速调整销售战略和定价系统。4雅风卡优惠政策对客户有一定的吸引力，且能加速产品去化。5加强客户对社区的认可，树立工程及企业笼统，扩展影响力。推行时间：开盘前一个月左右开场。详细步骤：一售卡 活动方式1、雅风卡以每张20000元的售价对外出卖。2、每张卡上印有一个约定号码,根据先来后到的顺序进展出卖。3、在开盘当日购房者每张卡可享用九八折价钱优惠优惠视详细情况调整。4、规定雅风卡不可以转让，并限量出卖，适时公布优惠政策，并配合有力的促销，表现其稀

53、缺性与珍贵性。活动步骤1、经过悬挂横幅、DM派发、报纸广告、通知等方式进展活动的宣传预热。对一切意向登记客户进展约定，可用发函的方式，详细告知认购的时间、方式，以及雅风卡的优惠情况。 2、开盘前一个月左右，正式发卡出卖，售卡当日可在售楼处门口举行公开售卡活动，购卡者附赠小礼品，并填写详细客户资料。每张雅风卡附登记表一张，除意向者个人资料外，具有小型市场调查功能，接受信息反响。如目前职业、对物业管理的要求等等。3、活动期间售楼处接待客户，提供宣传资料，进展客户登记，并进展初步分析和选择，由业务员坚持联络，但不提供价钱及不接受预订；4、为坚持开盘期间楼盘良好笼统，开盘后三天内不予办理退卡手续，其他

54、时间均可办理退卡。5、根据发卡情况，控制销售节点，配合预售手续，进入选房阶段。二选号待房型图，面积根本确定后，可进展选房。估计安排在开盘前10天左右进展。按雅风卡的卡号先后顺序进展选房，力图使现场井然有序。三开盘转大定开盘之日公布价钱，已选房客户可以转为大定，也可以在开盘三日后办理退卡。四大定客户签约开盘之后安排大定客户陆续签约。效果预期经过本次活动进展市场预热，将起到很好的市场宣传效果，营造紧缺气氛；意向客户在购卡过程中提供的需求信息为下一步销售战略的制定和产品定价提供有力的参考；雅风卡的市场过滤作用将有效的锁定目的客户，阻隔竞争对手。 公关类活动 ：塑造开发商及工程品牌笼统诚信宣言活动概述

55、：由兴泰置业牵头，约请合肥多家知名开发企业，上级主管部门、开发办、房管局、消协、相关专业人士以及部分市民代表，举行记者款待会。会议内容旨在针对目前合肥房地产市场消费者集中反映的不良景象如延期交房、面积缩水、物业管理不到位等问题进展讨论，提出构建诚信体系的思绪，进展诚信宣言，“向消费者承诺之事必将履行，将把相关物管及配套的承诺写入购房合同，让消费者放心购房。由此向社会阐明诚信的态度，此举将受社会监视。活动背景：香樟雅苑作为兴泰置业的重要开发工程，对于企业笼统的树立至关重要。企业理念“诚信、关爱、追求杰出第一个词“诚信意指老实对待本人、对待客户、对待社会，让本人问心无愧、让客户无后顾之忧，让社会信

56、任有加。支持要素：延迟交房、装修配套规范缩水是房地产界存在的不良景象，对于日渐成熟消费群体来讲，他们更讲究居住的质量，也更关注开发商的信誉。因此我们的诚信宣言活动必将遭到社会的广泛关注。树立良好的口碑，为开发商在业界的开展打下良好的根底。活动目的：塑造开发商笼统，同时添加产品的信誉程度，提升社区档次，表现开发商追求杰出的运营理念和对居者的关爱。有利于塑造高档社区的笼统，促进销售进展。活动方式：1、由开发商出面联络合肥知名房产开发企业、政府相关人员、协作单位、市民代表等，筹办此次宣言活动。2、先期约定报社、电视台进展此项活动的跟踪报道，软文宣传作支持。3、举行记者款待会，进展诚信宣言活动，对客户

57、最为关怀的问题如对物管、配套、建筑质量等方面进展承诺，以新闻报道方式向社会公开。、专门制造一期，将此次诚信宣言活动作全程报道，并讨论有关诚信体系的相关支持要素。效果预期：经过此次活动能有效提升开发商在业界知名度，提升品牌笼统；使消费者对本工程充分认可，树立开发商诚信于社会的笼统。巧借电视剧进展推行酝酿中是去年央视热播的的姊妹篇，主要表现的是3个女大学生在长达10年的风雨里，相互关爱、荣辱与共的纯真友谊。据导演胡玫说，在人际关系日渐疏远的今天，她想表现的是人与人之间如香樟树般没有杂质的愉快情感。剧中3位女主角分别由梅婷、刘琳、谢润出演。该剧已在今年2月中旬于上海开拍，估计下半年上映。由于该剧片名

58、与本工程案名有较大程度的契合，且电视剧本身情节感人，品味高尚，估计其收看者将于本案目的客户有较大重合，故可借此契机，进展本案的推行。途径：演员接洽，媒体利用，相应征文活动等1、该片在合肥上映时以“特约播出单位的名义，播放电视广告，使收看者产生一定联想，获得较好的广告效应。、约请该片主演参与开盘仪式酝酿中，签名赠送精巧楼书。、以该片光盘作为礼物赠送购房客户。三公开强销期开盘仪式“芳香盛典，优雅登场概述：售楼处前举行开盘仪式，当场公布价钱，签转大定，客户大定后引至会所前在建中欣赏香樟景观，并举行冷餐会或鸡尾酒会，为客户提供相互交流的时机，加强已有及潜在客户对物业的自信心，届时有露天音乐会以营造气氛

59、。如天气不允许，可联络宴会厅举行音乐冷餐会。本次开盘仪式将延续“六觉包装理念，并突出音乐和芳香。可强调嗅觉体系，将此次开盘定名为“芳香盛典，较有新意，易引发市场兴趣，获得较好的宣传效果。现场将以来访者能切身感遭到的井然有序的开盘仪式，彬彬有礼的效力态度来彰显真正的专业素养和较高的楼盘质量。 时间：9月28日暂定地点：售楼处相关任务内容：一、预备任务1、广告户外：为了预先告之开盘日期，营造开盘销售时的繁华气氛，须在主要街道布置横幅、罗马旗，以彩灯气球等道具装饰售楼处现场。还可预先投放车体广告，以引起宽广市民对本案的剧烈关注。报纸电视网站：为突出芳香主题，开盘广告可以思索运用芳香型油墨印制的芳香报

60、纸，以强化开盘的独到之处；同时集中在开盘前一周为盛典开盘制造电视广告。此外还可利用网站进展开盘信息的广泛传播。2、售楼处包装沿途50米左右，摆放芳香类鲜花花篮，售楼处门前以彩虹拱门、空飘气球、彩带、条幅、花篮等营造热烈气氛，舞台布置突出喜庆气氛且要大气美观，用色明快。在露天主看台前布置芳香类鲜花，围观群众中分发印有香樟LOGO的小香包，游走在人群中的礼仪效力人员身搽香水，营造芬芳气氛。售楼处内部香气留意坚持，依然淡雅清新。3、相关嘉宾如著名节目主持、演员等的约请和接待酝酿中约请在当地小有名气的电视节目主持人进展现场主持，以吸引人气。可约请著名演员前来助兴，如的主演。可邀其现场扮演小节目或签名赠