保障房资产证券化研究报告

1、经济适用房资产证券化研究报告目录一.经济适用住房的定义和相关政策3(一)经济适用房的意义3(二)负担得起的住房的定义31.一般定义32.城镇住房保障条例(征求意见稿)定义3政策梳理3二。保障性住房资产证券化发行概述7页(一)审批制发行(二)备案制下的发行7三。经济适用房ABS操作要点9(一)经济适用房资产证券化简介9(二)经济适用房ABS项目选择标准9(三)经济适用房ABS的重要参与者10(四)经济适用房资产证券化的交易结构11(五)经济适用房资产证券化现金流的收集12(六)经济适用房资产证券化的信用增级措施12四。ABS经济适用房案例分析13页(一)某保障性住房项目131.交易结构132.基

2、本资产143.产品结构164.现金流的收集和分配165.信用增级措施6.相关方介绍17(二)住房信有限公司住房项目181.交易结构182.基本资产183.产品结构194.现金流量的收集和分配205.信用增强措施216.相关方介绍21动词 （verb的缩写）ABS经济适用房发行利率23(一)保障性住房ABS发行利率概述231.AAA级资产支持证券发行利率232.AA+资产支持证券发行利率233.AAA级资产支持证券与AA+级资产支持证券的比较分析23页(二)保障性住房ABS发行利率与其他固定收益产品利率的比较分析24页1.利率表现242.AAA级资产支持证券与其他固定收益品种利差对比分析24页3

3、.AA+资产支持证券与其他固定收益品种利差对比分析25页4.保障性住房ABS发行利率与其他固定收益产品利率的比较25页一、经济适用房的定义及相关政策(一)经济适用房的意义改善城市低收入居民的居住条件是一个重要的民生问题。加快保障性安居工程建设，对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。其中，棚户区改造是重大民生工程和发展工程。大力推进棚户区改造，不仅有利于稳增长，也能有效改善困难群众住房条件，促进社会和谐稳定。负担得起的住房的定义1.一般定义经济适用房，即经济适用房，是指政府为中低收入住房困难家庭提供的限定标准、限定价格或租金的住房。一般由廉租房、经济适用房、政策性租赁房、定向安置房组成。2

4、.城镇住房保障条例(征求意见稿)的界定根据国务院2021年3月发布的城镇住房保障条例(征求意见稿)，定义如下:经济适用住房是指纳入城镇住房保障规划和年度计划，在面积标准、租金和销售价格等方面受到限制的住房。，并提供给合格的安全对象。城镇住房保障，是指通过配租、配售保障性住房或者发放租赁补贴等方式，对住房困难、收入和财产符合规定条件的城镇家庭以及在城镇稳定就业的农民工提供支持和帮助，满足其基本住房需求。(3)政策梳理各级政府部门高度重视保障性住房建设，出台了一系列政策，积极采取有效措施，做好保障性安居工程的相关工作。近年来，中央关于保障性住房的相关政策梳理如下:发布日期头等大事文件名主要容量20

5、22/12/12建2022190号关于加快棚户区(危旧房)改造的通知把棚户区(危旧房)改造作为城市保障性安居工程的重要内容，加快集中棚户区(危旧房)改造，积极推进非棚户区(危旧房)改造，逐步对基础设施差、建筑密度高的城市旧住宅区进行综合改造。到“十二五”期末，全国棚户区(危旧房)改造基本完成，住房功能完善，基础设施完善，居住质量提高。2022/12/26蔡202299号财政部关于做好2021年城镇保障性安居工程财政资金安排工作的通知地方各级财政部门要根据本地区城镇保障性安居工程任务，严格按照规定渠道从公共预算、住房公积金增值收入、土地出让收入、国有资本经营预算和地方政府债券收入中安排资金，用于

6、廉租住房、公共租赁住房、城镇棚户区改造等需要政府支持的城镇保障性安居工程。2022/4/3建202252号住房城乡建设部关于做好2021年城镇保障性安居工程工作的通知2021年，全国城镇保障性安居工程建设任务是基本完成470万套，新开工630万套。积极推进棚户区(危旧房)改造。国务院决定在本届政府任期内改造1000多万个棚户区(危旧房)。2022/7/4国发202225号国务院关于加快棚户区改造的工作2021年至2021年，改造棚户区1000万个，使居民住房条件明显改善，基础设施和公共服务设施建设水平不断提高。多渠道筹集资金。要加大财政补贴力度，加大银行信贷支持，吸引民间资本参与，扩大债券融资

7、，企业和群众自筹资金。2022/12/16建2022185号住房和城乡建设部关于实施保障性住房绿色建筑行动的通知经济适用房是政府投资或政府主导的项目。在经济适用房中实施绿色建筑行动，将经济适用房建成绿色经济适用房，可以有效提高经济适用房的安全性、健康性和舒适性，对在全社会推广绿色建筑具有示范作用。2022/3/29-国务院法制办公室关于城镇住房保障条例(征求意见稿)公开征求意见的通知根据国家住房保障工作的方针政策，结合各地实践经验，立法遵循以下原则:一是保基本，与经济社会发展水平相适应，保障住房困难群众的基本住房需求；二是公平公正，坚持公平分配、公平程序、公开透明；三是全过程管理。2022/7

8、/21国办发202236号国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造的通知推进债券创新，支持承担棚户区改造项目的企业发行债券，研究推出棚户区改造项目收益债券；适当放宽企业债券发行条件，支持国有大中型企业发行棚户区改造债券。吸引社会资金，参与棚户区改造项目投资运营，在市场准入、扶持政策等方面平等对待各类投资者。支持金融机构创新金融产品和服务，研究建立多层次、多元化的棚户区改造融资体系。2022/4/21蔡202215号财政部等六部门关于运用政府和社会资本合作方式推进公共租赁住房投资建设和运营管理的通知。作为一项政策创新和制度创新，运用政府和社会资本合作模式推进公租房投资建设和运营管理，对于稳增长、调结

9、构、惠民生具有重要意义。各地要充分认识这项工作的重要性，积极有序地开展试点工作。2022/6/25国发202237号国务院关于进一步做好城市棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设的意见各地原有的融资平台公司可以通过市场化重组，建立现代企业制度，实现市场化运作。在明确宣布今后不再承担政府融资职能的前提下，作为实施主体承担棚改任务。原融资平台公司转型改造后，举借的债务将市场化，不计入政府债务。政府在出资圈内依法履行出资人职责，不得为原融资平台公司提供担保。2022/8/26蔡202257号财政部关于做好城市棚户区改造工作的通知市财政部门要尽快制定政府购买城市棚户区改造服务办法，对具体范围、购买主体

10、、承担主体、购买方式、购买程序、购买服务资金来源、购买服务资金预算管理、绩效评价等作出规定。2022/3/25蔡202211号财政部、住房城乡建设部关于进一步做好棚户区改造相关工作的通知棚户区货币化安置有利于缩短安置周期，节约过渡性安置成本，满足棚户区居民多样化的居住需求，化解商品住房库存。各级财政部门要积极配合住房和城乡建设等部门加大政策宣传力度，引导棚户区居民优先货币化安置。特别是对商品住房库存大、市场房源充足的地方，棚户区改造货币化安置比例将进一步提高。二。保障性住房资产证券化发行概述(一)审批制发行截至2021年2月，共受理、审批并最终发放保障房ABS项目2个，其基础资产为BT债权。根

11、据2021年12月资产证券化业务基础资产负面清单，以地方政府为直接或间接债务人、以地方融资平台公司为债务人的基础资产被列入负面清单，因此BT债权不能作为资产证券化项目的基础资产。另外，审批制后期BT债权ABS的申请都被证监会撤回，所以证监会在审批制中一直不认可BT债权ABS。(2)备案制下的分配根据2021年12月资产证券化业务基础资产负面清单，负面清单中所列基础资产包括“拟开发或在建的基础设施、商业用房、住宅等不动产或相关不动产收益权占比超过10%”。地方政府已证明纳入国家保障性住房计划并已开工建设的项目除外。“因此，保障房作为基础资产的资产证券化项目是被监管部门认可的。截至2021年10月

12、，备案制保障房ABS共发行5份，均在深交所上市转让，计划管理人均为华泰资管。详情如下:有价证券密码名字发行总额(亿元)期限(年)票面利率(%)出票日期债券信用评级计划者保障性住房信托受益权资产支持专项计划。119233.尺码（size的简写）包杨33.503.135.292022-08-07AA+华泰资产管理119234.尺码（size的简写）包杨43.504.135.302022-08-07AA+119235.尺码（size的简写）包杨53.005.136.502022-08-07AA+119236.尺码（size的简写）杨保安中专0.505.132022-08-07有限住房信托受益权资产支

13、持专项计划119242.尺码（size的简写）方10.300.505.202022-08-13AA+华泰资产管理119243.尺码（size的简写）方20.421.005.302022-08-13AA+119244.尺码（size的简写）3号房间0.711.515.402022-08-13AA+119245.尺码（size的简写）方41.002.005.702022-08-13AA+119246.尺码（size的简写）方50.732.516.002022-08-13AA+119247.尺码（size的简写）方60.343.006.282022-08-13AA+119248.尺码（size的简写

14、）信治0.203.002022-08-13红星安置房信托受益权资产支持专项计划116224.尺码（size的简写）城镇安置10.810.584.802022-03-31AA+华泰资产管理116225.尺码（size的简写）城镇安置21.001.075.202022-03-31AA+116226.尺码（size的简写）城镇安置31.031.585.502022-03-31AA+116227.尺码（size的简写）城镇安置41.172.075.702022-03-31AA+116228.尺码（size的简写）城镇安置51.382.576.002022-03-31AA+116229.尺码（size的

15、简写）城镇安置61.543.066.502022-03-31AA+116230.尺码（size的简写）安智姬0.523.062022-03-31公房和保障房信托受益权资产支持专项计划116253.尺码（size的简写）16龚振010.190.564.302022-05-13美国汽车协会华泰资产管理116254.尺码（size的简写）16龚振020.211.074.502022-05-13美国汽车协会116255.尺码（size的简写）16龚振030.251.564.702022-05-13美国汽车协会116256.尺码（size的简写）16龚振040.362.054.902022-05-13美

16、国汽车协会116257.尺码（size的简写）16龚振051.742.565.202022-05-13美国汽车协会116258.尺码（size的简写）16龚振061.873.065.402022-05-13美国汽车协会116259.尺码（size的简写）16公基镇0.313.062022-05-13天然安置房信托受益权资产支持专项计划116273.尺码（size的简写）通天盛010.451.014.302022-06-03AA+华泰资产管理116274.尺码（size的简写）通天盛022.202.004.702022-06-03AA+116275.尺码（size的简写）通天盛035.503.0

17、05.302022-06-03AA+116276.尺码（size的简写）通天盛041.354.006.702022-06-03AA+116277.尺码（size的简写）通天盛051.005.007.002022-06-03AA+116278.尺码（size的简写）天生记0.505.002022-06-03三。经济适用房ABS操作要点(一)经济适用房资产证券化简介ABS是指以保障性住房未来销售收入产生的现金流作为资产支持证券还本付息来源的资产证券化项目。但保障房未来销售收入不能直接作为基础资产，需要嵌套信托受益权模式。具体原因如下:目前监管部门对基础资产的定义比较严格，可以直接分为债权、收益权、

18、信托受益权、票据等权利凭证。其中，深交所对作为基础资产的收益权做了严格的规定，仅包括高速公路收费、电力、污水处理的收益权。作为债权的基础资产，分为现有债权和未来债权，两者都需要债权的有效存在和一个合同作为基础；门票等权利证书作为基础资产，需要以售票的形式进行操作，有明确的法律依据，具体手段具有可操作性(包括票号编码、销售记录等。).此外，基础资产的定义是指符合法律法规、权属清晰、能够产生独立的、可预测的现金流并可指定用途的产权或财产。而房屋销售无法具体说明，所以很难直接把保障房销售作为基础资产。因此，保障房未来的销售收入不能直接作为基础资产，而是作为底层资产，再作为基础资产打包成信托受益权。(

19、二)经济适用房ABS项目选择标准1.保障房项目四证齐全，最好已经办完销售许可证。因为最终项目需要通过信托贷款向持有保障房的借款人放款，保障房项目四证齐全，符合信托放款的432条要求。另外，最好半年或一年开始销售保障房项目，以覆盖项目每年的利息支付。2.经济适用房项目需要市场化。保障房项目需要向购房者收钱或实际向购房者收钱，不能由政府或政府平台回购。否则，该项目将符合地方政府为直接或间接债务人基础资产或地方融资平台公司为债务人基础资产的负面清单。3.保障性住房项目的土地、在建工程、受益权和现金流不受抵押、质押等权利的限制。存在上述情形的，原权利人通过专项计划相关安排将基础资产转让给专项计划时，可

20、以解除相关担保负担和其他权利限制。4.保障性安居工程开发或竣工比例超过90%，列入国家保障性安居工程计划省级指标的可免交。这篇文章被列入负面清单。(3)保障性住房资产证券化的重要参与者1.原始股权持有人(信托计划委托人):一般是过桥资金人，如银行等金融机构，或者融资方的子公司；设立单一资金信托向借款人放款，然后将信托受益权转让给资产支持计划，收回资金完成过桥。2.借款人:一般是保障房的实际持有人，是本次融资的主体；通过信托计划接受贷款，再通过保障房销售收入偿还信托贷款本息。3.担保人:一般是资金借款人的股东，主体评级高；为信托贷款提供担保，并可作为次级资产支持证券的持有人。4.计划管理人:证券

21、公司或基金子公司；设立资产支持计划募集资金，然后将信托受益权转让给原所有人。在证券存续期间，信托收益将被接收并分配给资产支持证券的持有人。(四)保障性住房资产证券化交易结构1.原权益持有人出资设立单一资金信托计划，作为信托计划的委托人和受益人，取得信托计划的信托受益权。2.信托计划与借款人签订信托贷款合同，向借款人发放信托贷款。其贷款的金额、期限、利率和还本付息应与资产支持证券的产品结构和保障性住房的未来销售收入相匹配。信托贷款增信措施为:a .借款人持有的保障性住房未来销售收入的应收账款质押担保；b .担保人提供担保。3.管理人设立专项计划进行资产支持，向投资人募集资金后，购买单一资金信托的

22、信托受益权。投资者签署认购协议，投资资产支持证券，成为资产支持证券的持有人。4.计划管理人与原所有权人签订信托受益权转让协议，用募集资金购买信托受益权，交易完成后成为信托受益权的受益人。5.专项计划存续期间，借款人将根据应收账款质押合同的约定，在转让日将质押财产转让至监管账户。6.信托在每个信托分配日，将借款人偿还的信托贷款本息在扣除当期必要费用后分配给信托受益人，即专项计划。7.管理人在每个赎回日完成收益分配。(五)经济适用房资产证券化的现金流收集ABS的现金流收集频率一般是一个月一次。即借款人在每个月的约定日期，将上月出售经济适用房的款项划入监管账户，然后在未来的第2个工作日至第6个工作日

23、，借款人核对每月的销售收入报表，并提交给监管银行，监管银行再用银行的流水核对每月的销售收入报表，确认无误。协议签订后的第7个工作日，监管银行将资金划入信托账户，直至资金达到信托贷款合同约定的信托贷款本息及其他费用(如有)。约定在未来第9个工作日，即信托发放日(如无担保启动事件)，扣除当期费用后，将全部财产转入专项计划账户。(六)经济适用房资产证券化信用增级措施(1)基础资产的外部信用增级措施A.借款人将保障性住房未来的销售收入和应收账款作为信托贷款质押；B.担保人为信托贷款提供担保。(2)部分结构的信用增级措施a .通过优先/次级补偿指令的交易结构实现部门增信；B.补足差额的债务人提供差额支付

24、；c、设置加速结算事件；四。经济适用房ABS案例分析(1)某保障性住房项目1.交易结构(1)交易结构图(2)交易结构分析A.原业主银行将10.5亿元货币资金委托给华融信托设立单一资金信托，从而拥有单一资金信托的信托受益权。B.华融信托与某市保障性住房(简称“安保障房”)建设开发签订信托贷款合同，向安保障房发放信托贷款10.5亿元。信托贷款总额10.5亿元，贷款利率8%，期限5年。最近三年依次偿还本金3.7亿、3.7亿、3.1亿。信托贷款的担保条件是某保障房签订应收账款质押合同，将两个项目持有的棚户区改造安置房未来销售收入质押给华融信托，并承诺将两个项目未来销售收入作为信托贷款的还款来源；某市城

25、建国有资产控股(集团)XX公司(简称“某市控”)签订保证合同，为信托贷款合同项下的义务提供不可撤销的连带责任保证。C.计划管理人设立专项计划进行资产支持，向投资人募集资金后，购买银行持有的单一资金信托的信托受益权。投资者签署认购协议，投资资产支持证券，成为资产支持证券的持有人。D.计划管理人与原所有权人签订信托受益权转让协议，用募集资金购买信托受益权。交易完成后，承接原所有权人与华融信托的合同关系，成为信托受益权的受益人。E.在专项计划存续期间，保障房将根据应收账款质押合同的约定，在转让日将质押财产转让至监管账户。监管银行有权且应在监管账户的每个转账日，在相应的转账期间内，将质押财产的现金流收

26、入持续划入信托账户，直至划入信托账户的资金达到信托贷款合同约定的信托贷款本息总额及信托贷款合同约定的其他费用(如有)为止。F.在每个信托分配日，信托将一套保障房偿还的信托贷款本息在扣除当期必要费用后全部分配给信托受益人，即专项计划。G.计划管理人在每个赎回日完成收益分配。2.基本资产(1)基础资产的基本信息本专项计划的基础资产是指原权益所有人在专项计划成立日根据单一资金信托基金信托合同将其转让给计划管理人享有的单一资金信托的信托受益权。信托受益权符合法律法规，权属清晰，能够产生稳定、可预期的现金流。自基准日起，根据信托合同，本专项计划基础资产未来预计现金流总额约为13.812亿元，未来五个信托

27、年度预计现金流分别为0.84亿元、0.84亿元、4.54亿元、4.244亿元、3.348亿元。(二)基础资产是否存在权利限制和解除措施。合规。取得市发改委可行性研究报告批复、市环保局环境影响报告书批复、市国土局用地手续申请批复、市政府土地使用证、建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、市规划局建设工程规划许可证、市城乡建设局建筑施工许可证、市住房保障和房产管理局商品房销售许可证，审批手续合规。权利的负担和限制。某经济适用房就土地使用权抵押出具了某市经济适用房建设开发承诺函，承诺按时清偿信托贷款合同项下的信托贷款本息及其他费用，并承诺在履行前述义务后立即办理土地使用权抵押注销手续。(3)基础资产

28、的盈利模式基础资产未来现金流入主要依赖于安居工程、棚户区和安置房的销售。(4)基础资产现金流量预测A.信托受益权现金流本次现金流主要根据信托合同、信托贷款合同及相关文件(信托贷款年利率为8%):第一年第二年第三年第四年第五年总计达首都370003700031000105000兴趣8400840084005440248033120预期现金流量84008400454004244033480138120B.质押财产的现金流量第一年第二年第三年第四年第五年总计达销售收入预测9411.019411.0148525.3746980.2736589.84150917.50c、现金流量覆盖率第一年第二年第三年

29、第四年第五年预测收入9411.019411.0148525.3746980.2736589.846.5%的收益率预期支出6500.006500.0041500.0039225.0031950.00覆盖倍数1.451.451.171.201.15收益率7.0%预期支出7000.007000.0042000.0039550.0032100.00覆盖倍数1.341.341.161.191.14收益率为7.5%预期支出7500.007500.0042500.0039875.0032250.00覆盖倍数1.251.251.141.181.13收益率8.0%预期支出8000.008000.0043000.

30、0040200.0032400.00覆盖倍数1.181.181.131.171.13收益率为8.5%预期支出8500.008500.0043500.0040525.0032550.00覆盖倍数1.111.111.121.161.12假设不同优先级的资产支持证券预期收益率分别为6.5%、7%、7.5%、8%、8.5%，销售收入对优先级本息的最低覆盖比例为1.11。3.产品结构名字优先副手包杨3包杨4包杨5规模(亿元)3500035000三万5000期限(年)三四五五还款方式每年支付利息，到期偿还本金。每年分配一部分资金，到期时全额分配。产品总规模10.5亿元，优先级10亿元，次级5000万元。优

31、先级的债务评级预计为AA+；未评级的路基。次级资产支持证券由担保人全额认购。4.现金流的收集和分配(1)现金流收集k日为质押财产的过户日，为基准日(基础资产过户日)后每个日历月(第一个日历月除外)的第二个工作日。k日，a保障房将质押财产的现金流收入转入监管账户；K+1日，某经济适用房核对安置房月销售收入表和钥匙收讫单，核对无误后，送监管行；K+6日，监管行核对日，监管行用银行流水核对安置房销售收入月表；K+7、监管银行划款当日，监管银行根据计划管理人的划款指令将财产划入信托账户，直至资金达到信托贷款合同约定的信托贷款本息及其他费用(如有)；K+9日，信托发放日(如无担保启动事件)，扣除当期费用

32、后全部财产转入专项计划账户。(2)现金流量分配r指基准日期为13个月、25个月、37个月、49个月和61个月的日历月的相应日期。R+7，计划管理人的分配日，计划管理人向托管银行发送转账指令；R+8，托管银行在下午4点前将收益和本金划入登记托管人指定的账户；R+10，赎回日，收益和本金转入资产支持证券持有人的资金账户。5.信用增级措施(1)基础资产的外部信用增级措施a、某经济适用房将棚户区改造安置房的未来销售收入应收账款质押作为信托贷款；B.一家城市控制公司担保信托贷款。(2)部分结构的信用增级措施通过优先/次要补偿订单的交易结构，可以提高部门的信用。6.相关方介绍(1)借款人(经济适用房)公司

33、名称:某市经济适用房建设开发公司简介:经济适用房成立于2021年5月。是依据公司法成立的XX公司。经济适用房的主要功能是根据市政府的经济适用房建设计划，负责廉租房、经济适用房、公共租赁房、解困安置房、城市国有土地和集体土地拆迁安置房等保障性和政策性住房的开发、建设和融资。财务情况:截至2021年12月31日，安置房经审计的总资产为193，171.54万元，总负债为164，223.36万元，所有者权益合计为28，948.82万元。股东:某经济适用房的股东为城建(集团)国有资产控股公司XX公司和新生投资发展，分别持有公司80%和20%的股份。实际控制人为某市国资委。(2)担保人(城市控制)公司名称

34、:某市城建国有资产控股(集团)XX公司公司简介:某市控公司是市政府支持建设的综合性国有公司，旗下所有产业均由政府授权特许经营。目前主营业务与房屋销售、供水、燃气、交通、宾馆酒店一级土地开发等相关。，逐步形成以房屋销售、燃气、供水、交通运输、房屋销售等业务板块为主体，其他配套产业为补充的经营格局。财务情况:截至2021年12月31日，a城控公司资产总额为6，163，035.90万元，归属于母公司股东权益为2，875，708.84万元。2021年，公司实现营业收入391，291.74万元，净利润46，759.81万元。说明:A城控不在银监会的平台上，不属于政府融资平台。股权情况:A市控公司为省级人

35、民政府出资的国有独资公司，由A市国资委代为履行出资人管理职责。评级:根据联合资信评估于2021年3月20日出具的跟踪评级报告(2021年第334号)，确认某城控主体长期信用等级为AA+，评级展望为稳定。(二)住房信有限公司住房项目1.交易结构2.基本资产(1)基础资产的基本信息本专项计划基础资产是指方鑫信托贷款单一资金信托的信托受益权，由原权利人在专项计划成立日根据方鑫信托贷款单一资金信托基金信托合同转让给计划管理人。信托受益权符合法律法规，权属清晰，能够产生稳定、可预期的现金流。自基准日起，根据信托合同，本专项计划基础资产的预计未来现金流总额约为42520万元，预计未来现金流分别为4580万

36、元、5756万元、8580万元、11384万元、8164万元。根据信托贷款合同及相关文件，借款人鑫瑞地产以其合法拥有的西青市大寺镇新家园商品房项目C座限价房及沁美苑1-7、12、14号楼所产生的全部销售收入应收账款作为贷款本息还款来源。(4)基础资产现金流量预测A.信托受益权现金流本次现金流主要根据信托合同、信托贷款合同及相关文件(信托贷款年利率为8%):0.5年第一年一年半第二年第二年半第三年首都3100440074001050077003900兴趣148013561180884464156信托收益权的预期现金流4580575685801138481644056B.质押财产的现金流量0.5年

37、第一年一年半第二年第二年半第三年总计达售出的房屋数量9312616523014470828销售面积(平方米)7169.379713.3412719.8517730.711100.965392.9763827.19销售收入(万元)5382.157291.949548.9713310.688333.654048.5847915.97销售货款(万元)5104.366522.249664.7112882.439195.954546.2847915.973.产品结构名字优先副手方1方23号房间方4方5方6规模300042007100一万730034002000最后期限0.5一个1.522.5三三还款方式

38、每年支付利息，到期偿还本金。全部到期后一次性发放优先级的债务评级预计为AA+；未评级的路基。次级资产支持证券由最初的所有者方鑫全额认购。4.现金流的收集和分配(1)正常现金流下的收集和分配每月第二个工作日，借款人将上个月的销售款转入监管账户；每月第5个工作日，借款人核对月销售收入报表、购房合同复印件、转账凭证，并提供给监管银行；每月第7个工作日，监管行将销售收入月结单与银行流水核对；每月10个工作日，监管银行将支票提交给计划管理人和信托公司，将销售收入转入信托账户，直至信托贷款本息全部支付完毕；每月12个工作日，国民信托将信托账户余额转入专项计划账户；t-13日，信托贷款还本付息日。信托账户余

39、额不足以支付信托贷款本息的，借款人将在T-13日前三个工作日补足差额；T-13日13日，借款人应履行偿还信托贷款本息的义务；如果没有，国民信托应通知两个劳动人民的保证人履行义务；t-11日，担保人履行担保义务；T-10，信托利益支付日，信托利益转入专项计划账户；T-9，初始记账日，由托管人记账；T-8，差额支付到日期。资金不足的，将支付优先权通知差额支付义务人；T-6，差额支付转移日，差额支付义务人支付差额；T-5，基金确认日，由托管人确认；T-2，配送日；T-1，股权登记日；t，赎回日期。(2)加速清算事件“加速清算”是指信托贷款的加速清算。计划管理人宣布专项计划进入加速清算程序，资产支持证

40、券提前到期。自资产支持证券提前到期日(含该日)起，不再按预期收益率计算利息，而是根据未偿还本金余额，按预期收益率的1.5倍按日计算利息。直至专项计划账户收到已实现的全部货币和非货币信托利益之日(不含该日)和计划管理人宣布专项计划进入加速结算程序后一百八十(180)个工作日(不含该日)，以先到者为准。信托贷款加速结算发生在:借款人在30个工作日内偿还全部本息；借款人不履行的，担保人应在20个工作日内履行担保义务；担保人不履行的，国民信托行使质权，将收益划入信托账户；国民信托提前120个工作日通知借款人还款，完成信托利益分配；信托利益除金钱外以原状态分配的，国民信托应提前180个工作日通知借款人偿

41、还原，以完成信托利益的实现和分配；进入加速清算程序后，资产支持证券不再按预期收益率计息，而是按日按预期收益率的1.5倍计息，直至专项计划账户收到全部货币和非货币信托利益之日(不含该日)和计划管理人宣布专项计划进入加速清算程序后的一百八十(180)个工作日(不含该日)，以先到者为准。5.信用增级措施(1)基础资产的外部信用增级措施a、安置房以其合法持有的西青大寺镇新家园限价商品房项目C座沁和园1-7、12、14号楼未来销售收入作为信托贷款的质押担保；B.天房集团担保信托贷款。(2)部分结构的信用增级措施a .通过优先/次级补偿指令的交易结构实现部门增信；B.原始股东支付差额。6.相关方介绍(1)

42、借款人(新锐地产)公司名称:城市新锐房地产开发股权:新锐地产为方鑫的全资子公司，持有新锐地产100%股权，对新锐地产拥有完全控制权。财务情况:截至2021年12月31日，新锐地产未经审计的总资产为142，526.49万元，总负债为92，672.77万元，所有者权益总额为49，853.72万元。(2)担保人(天房集团)公司名称:房地产集团股权:田放集团为国有独资企业，市政府持有田放集团100%股权。财务状况:2021年末，田放集团资产总额128，626，164，689.26元，负债总额106，674，253，297.33元，净资产21，951，911，391.93元，营业总收入24，040，35

43、1，398.83元。评级:根据大公国际资信于2021年11月12日出具的房地产集团主体信用评级报告及2021年第一期非公开定向债务融资工具(大公报D2022796号)，确认田放集团主体长期信用等级为AA+，评级展望维持稳定。(3)原始股权持有人(方鑫)公司名称:城市房地产信托集团股权:田放集团持有方鑫100%的股权。评级:方鑫不在银监会地方政府融资平台上，2021年鹏元信用评级为AA-。动词 （verb的缩写）经济适用房ABS发行利率(1)保障性住房ABS发行利率概述备案后，2021年8月至2021年6月共发行5只保障房ABS，其中1只为AAA优先评级，4只为AA+AAA评级，期限区间为0.56-3.06年，利率区间为4.3%-5.4%；AA+评级的期限区间为0.5-5.13年，利率区间为4.8%-