XXXX年1-9月南宁市房地产市场分析

1、.：.；2021年1-9月南宁市房地产市场分析二O一O年十月 广西鸿正投资GUANGXI HONGZHENG INVESTMENT GROUP CO.,LTD目 录 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc276040726一、2021年1-9月南宁市房地产市场供求关系分析 PAGEREF _Toc276040726 h 1HYPERLINK l _Toc2760407271.1 商品住宅供应分析 PAGEREF _Toc276040727 h 1HYPERLINK l _Toc2760407281.2 商品住宅需求分析 PAGEREF _Toc276040728 h

2、2HYPERLINK l _Toc2760407291.3 商品住宅市场供求分析 PAGEREF _Toc276040729 h 3HYPERLINK l _Toc276040730二、2021年1-9月南宁市商品住宅市场总体分析 PAGEREF _Toc276040730 h 3HYPERLINK l _Toc2760407312.1 2021年1-9月南宁市商品住宅市场综述 PAGEREF _Toc276040731 h 3HYPERLINK l _Toc2760407322.2 区域住宅市场分析 PAGEREF _Toc276040732 h 4HYPERLINK l _Toc27604

3、0733三、2021年1-9月南宁市土地市场 PAGEREF _Toc276040733 h 9HYPERLINK l _Toc2760407343.1 土地供应分析 PAGEREF _Toc276040734 h 9HYPERLINK l _Toc2760407353.2 土地成交分析 PAGEREF _Toc276040735 h 9HYPERLINK l _Toc2760407363.3 土地出让市场综述 PAGEREF _Toc276040736 h 10HYPERLINK l _Toc276040737四、2021年1-9月房地产主要调控政策 PAGEREF _Toc27604073

4、7 h 11HYPERLINK l _Toc2760407384.1 国家宏观调控政策 PAGEREF _Toc276040738 h 11HYPERLINK l _Toc2760407394.2 广西及南宁市调控政策 PAGEREF _Toc276040739 h 13HYPERLINK l _Toc2760407404.3 政策调控影响综述 PAGEREF _Toc276040740 h 14HYPERLINK l _Toc276040741五、结论及建议 PAGEREF _Toc276040741 h 15HYPERLINK l _Toc2760407425.1 总体结论 PAGEREF

5、 _Toc276040742 h 15HYPERLINK l _Toc2760407435.2 企业建议 PAGEREF _Toc276040743 h 15一、2021年1-9月南宁市房地产市场供求关系分析1.1 商品住宅供应分析2021年1-9月，南宁市新建商品住宅同意预售面积413.35万，与去年同比增长16.94%，从市场供应量上看，虽受国家调控政策影响，但总量仍高于去年同期程度,坚持增长的态势。4.15新政发布从月度同意预售面积上看，4月份房地产调控政策发布后，市场供应变化量浮动不大，且8-9月份迅速上升，大部分楼盘仍按原有开发节拍推进。1.2 商品住宅需求分析2021年1-9月，南

6、宁市新建商品住宅成交面积290.58万，与去年同比下降44.4%，成交套数28587套，与去年同比下降41.6%。进入2021年以来，南宁市商品住宅市场成交量呈现低迷形状，月度成交量也远低于去年平均值，市场进入了调整期。1.3 商品住宅市场供求分析从商品住宅市场供求走势图可以看出，2021年市场总体供应量小于需求量，成就了整年火爆的销售情况。进入2021年后市场供应量总体大于需求量。注明：以上数据来源于南宁市住房保证与房产管理局，数据内含经济适用房。二、2021年1-9月南宁市商品住宅市场总体分析2.1 2021年1-9月南宁市商品住宅市场综述近年来南宁市房地产市场呈现快速开展形状，在阅历了2

7、021年的低潮期后，2021年获得了历史最好的销售记录，2021年在国家的调控下成交量出现了下滑，但总体情势较2021年相对温暖。近五年南宁市商品住宅市场供销表指 标2006 2007202120212021年1-9月供应面积万434475490470304销售面积万420573363643222销售套数套4299054244350405928621584销售均价元/27543255387948565901销售金额亿元1151861413121312021年受国家宏观调控的影响，1-9月份南宁市商品住宅市场在供应量坚持充足的情况下，市场成交量下降较为明显，成交价钱有小幅度动摇，总体呈现出量跌价

8、滞的形状。2021年5月-2021年9月南宁市商品住宅价钱走势2021年1月南宁市商品住宅均价到达6316元/,随着4.15新政的发布及市场预期的走低，成交量下滑，均价有所浮动。失去量的支持后部分楼盘开场采用折扣或降价营销的方式，但降价幅度不大，而新上市楼盘那么采用低开低走的战略，价钱稳中略升，在5-7月份价钱小幅度下降后，市场逐渐回暖，8月份价钱开场上升，9月份市场均价又回到6394元/。从2021年1-8月各城区普通住宅成交面积上可看出，青秀区仍占据第一市场份额，但比例已由上半年的55.26%降为48.78%，江南区那么超越去年同期排名第二的西乡塘区而跃居第二。2.2 区域住宅市场分析20

9、21年南宁市大部分工程销售受阻，而一些定位准确、高质量、高性价比工程销售依然良好。1-8月青秀区、西乡塘区、良庆区签约套数下降达60%以上，而兴宁区那么同比上涨24.5%，江南区同比上涨3.5%2.2.1青秀区2021年青秀区在售楼盘销售情况表工程称号开盘时间均价(元/)备注荣和大地2021-9-248300共推售约1100套,已根本售完信地伴云居2021-9-228000开盘日70%销售率润华尚城街区2021-9-156800精装修，开盘日60%销售率凤岭春天2021-10-156800销售存量物业中铁凤岭山语城2021-7-317500开盘日80%销售率财富国际广场2021-7-31950

10、0精装修，开盘日50%销售率维也纳森林小区2021-5-297400目前自然销售汇东俪城2021-9-107300开盘日60%销售率中房翡翠园2021-10-18000开盘当日12%销售率恒大苹果园2021-9-186500降价后开盘获得80%销售率蓝宝国际2021-7-317300开盘日32%销售率梦之岛花园2021-9-187000开盘日40%销售率泰国城2021-7-2410000开盘日48%销售率联发尚品2021-9-55100开盘日62%销售率盛天国际2021-4-1713000开盘日60%销售率云星钱隆天下2021-4-2412000大量户型在售半岛半山2021-6-198600大

11、量户型在售昊壮一品尊府2021-5-159000剩余洋房和大户在售民发大观天下2021-10-18000精装修，开盘日20%销售率2021年1-8月青秀区商品住宅累计签约8431套，面积为97.47万，与去年同期相比分别下降61.35%、60.11%。高价位、大户型产品销售低迷。2.2.2 兴宁区2021年1-8月兴宁区商品住宅累计签约2861套，面积为25.4万，与去年同期相比分别上升24.5%、11%。保利山水怡城和荣和山水绿城拉动片区销售量。2021年兴宁区楼盘开盘销售情况表工程称号开盘时间均价(元/)备注荣和山水绿城2021-9-126100已出卖2500多套，根本售完保利山水怡城20

12、21-10-176400已销售约1000套，清盘香樟林2021-6-195600在售两房、三房大嘉汇东城2021-4-245800多种户型在售金源橘子郡2021-9-255300开盘当日80%销售率2.2.3 西乡塘区2021年1-8月西乡塘区商品住宅累计签约2999套，面积为27.96万，与去年同期相比分别下降60.33%、63.95%。2021年西乡塘区楼盘开盘销售情况表工程称号开盘时间均价(元/)备注振宁现代鲁班2021-9-55800开盘当日84%销售率台湾街2021-9-186300开盘当日90%销售率融昌邕江银座2021-8-14730080%销售率，剩余公寓在售华亨邕江御景202

13、1-8-148700约60套小户型在售泛宇邕江一品2021-9-296800开盘日70%销售率隆源国际公馆2021-9-247300精装，42%开盘销售率云星城市春天2021-8-76500多种户型在售君临天下2021-8-286300开盘日62%销售率锦绣豪庭2021-4-256800开盘日45%销售率天誉香格里拉2021-6-66500开盘日62%销售率西建水岸华府2021-10-106600精装，开盘日50%销售率骋望怡璟湾2021-10-16600精装，开盘日50%销售率同人学府大道2021-9-125500部分精装，开盘日85%销售率2.2.4 江南区2021年1-8月江南区商品住宅

14、累计签约4662套，面积为44.89，与去年同期相比分别上升3.5%、下降7%。2021年江南区楼盘开盘销售情况表工程称号开盘时间均价(元/)备注汇东星城2021-9-185380已累计推售1100多套，根本售完龙光普罗旺斯2021-8-215600250多套在售南宁奥园2021-6-54250开盘当日95%销售率碧园南城故事2021-8-214700开盘当日93%销售率融晟公园大地2021-8-284900开盘当日94%销售率红日江景2021-6-266100已销售约1200套，清盘万昌邕江明珠2021-9-226800首期开盘当日90%销售率2.2.5 良庆区2021年1-8月良庆区商品住

15、宅累计签约210套，面积为1.8万，与去年同期相比分别下降83%、84.9%。2021年良庆区楼盘开盘销售情况表工程称号开盘时间均价(元/)备注银海华庭2021-6-264900开盘当日销量缺乏10%2021年8月各城区商品住宅价钱注：以上数据来源于绿城人居网，商品住宅内不含经济适用房。三、2021年1-9月南宁市土地市场3.1 土地供应分析12021年南宁市运营性土地供应方案较2021年同比添加32.35%。实践完成16.4%根据南宁市国土资源局的土地出让方案，2021年运营性用地方案出让87幅，合计7748.85亩，比2021年用地方案上涨32.35%。22021年1-9月实践土地供应仅为

16、方案的16.4%。方案出让7748.85亩据初步统计，1-9月份南宁市实践出让运营性土地面积约1272亩，占供应方案的16.4%。不含工业用地 3.2 土地成交分析1土地成交量及金额据初步统计，1-9月南宁市运营性用地成交面积802亩，占运营性土地实践供应面积的63.05%，成交金额61.64亿元，整体市场呈量跌价涨态势。流拍面积470亩，占出让比例的36.95%。2021年1-9月南宁市主要运营性用地出让情况列表地块编号区域占地面积出让时间成交单价 楼面地价溢价率竞得人(亩)(万/亩)(元/)GC2021-006邕宁区50.0642021-2-244453034345%广西远辰地产集团GC2

17、021-007邕宁区50.0422021-2-244002727300%福建茂源投资有限公GC2021-008邕宁区29.0632021-2-244753239375%福建茂源投资GC2021-009邕宁区50.1042021-2-244102795310%广西龙旺房地产开发GC2021-010邕宁区69.8142021-2-243002045200%福建茂源投资GC2021-001西乡塘18.3552021-3-1016004800256%卢海莲GC2021-002西乡塘32.7992021-3-10250万/亩(起拍价)-流拍竞买人数3GC2021-003青秀区18.4052021-3-1

18、0865011033343%广西红日东升投资GC2021-004西乡塘49.2162021-3-106003000233%南宁市房产有限责任公司GC2021-005良庆区36.4652021-3-1016602490444%广西航洋信和置业GC2021-011青秀区60.0032021-3广西新鸿基汇东建立投资GC2021-013青秀区69.3672021-3广西福田房地产开发GC2021-034江南区13.922021-5-2157万/亩(起拍价)-流拍竞买人缺乏GC2021-017青秀区34.0032021-7-211730471850%

19、南宁市龙光房地产开发GC2021-057青秀区122.12021-7-22800万/亩(起拍价)-流拍低于底价GC2021-058青秀区52.982021-7-22920345015%广西保利置业有限责任公司GC2021-059青秀区31.382021-7-22880330010%广州新光商业GC2021-060良庆区191.012021-7-22280万/亩(起拍价)-流拍无人应价GC2021-074兴宁区20.4862021-8-269303488127%杨骏GC2021-061兴宁区110.352021-8-26450万/亩(起拍价)-流拍低于底价GC2021-078江南区98.9142

20、021-10-156252344105%广西保利置业有限责任公司备注：GC2021-078于10月份成交，未计入统计数据。3.3 土地出让市场综述2021年年初，良庆板块土地出让市场活泼，竞争较为猛烈，均以高溢价率成交，竞拍企业均看好南宁市良庆区的开展前景，不断扩张土地贮藏。3月份，南宁市土地市场照旧火爆，土地最高溢价率为444%，并出现了地王景象。除了青秀区作为成熟的居住区遭到众多开发企业的追逐外，五象新区位于南宁市良庆区，是城市开展的重点规划区域，开展潜力宏大。4-5月份，因2021年供地方案未出台，住宅类运营性土地出让遭到限制，加上国家调控新政的发布，开发企业拿地的预期降低，整个土地市场

21、根本处于空白期。6月份运营性用地出让公告增多，供地构造大规模向城镇住宅用地倾斜，但本月无住宅用地成交，原定于月底出让的地块也因政府自信心的缺乏而延迟到下月，可见政策调控的影响开场显现。7月份，有两幅住宅用地成交，成交地块面积不大，利于快速开发，但受市场预期降低的影响，地块溢价率均不超越15%。同时，本月出现了两幅大面积地块因无人应拍或竞价低于底价而流拍，这与该地块面积较大，资金要求高，以及配备廉租房的条件限制，加上对市场前景不乐观要素有关。8月份，市场对政府调控力度加大的预期仍占据主流，本月仅有一幅小面积住宅地块成交，由于处于热点区域兴宁区，且总价不高，利于短线工程开发，获得了127%的溢价率

22、。于此同时，同处于兴宁区的另一出让地块因竞价低于政府报价而出现流拍，土地市场继续低迷。9月份，在全国商品房市场出现升温回暖迹象下，南宁市土地市场供应预告也大幅添加，类型更加丰富，分析其缘由，主要是国家近期要求加大土地供应以稳定市场，以及南宁市为提高今年土地出让义务完成率而大批放量。综上所述，在2021年房地产市场整体大好的方式下，2021年上半年众多开发企业频繁出手拿地进展贮藏开发，但随着4.15新政的发布，市场也逐渐转入了低迷形状，在阅历了调整期后，实力型开发企业开场显示出强大的开发贮藏才干和敏锐的市场判别力：保利集团接连出手拿下两幅地块；而广东的龙光集团也在市场低迷期高调进入东盟商务区的商

23、务金融物业领域；同样于广东的新光公司也把初次进入南宁的战场放到了最热火的青秀区，加上10月15日盛天集团与保利集团对GC2021-078地块的全力争夺，都显示出大型房企对南宁市房地产市场的自信心。四、2021年1-9月房地产主要调控政策4.1 国家宏观调控政策受2021年房地产市场量价齐升、供需关系紧张和市场预期不断高涨等要素的影响，2021年初全国房地产市场仍表现出继续升温的迹象，之后，国家于2021年4月发布调控政策，但8月份以来市场在政策未放松的情况下出现反弹，政府初期调控目的并未实现，为此，在2021年9月29日，为贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价上涨过快的通知精神，国家多个部委

24、再次出台措施：2021年房地产调控主要政策分类发布部门调控内容落实住建部、国土部、监察部住房城乡建立部、监察部等部门将对省级人民政府稳定房价和住房保证任务进展考核与问责。对政策落实不到位、任务不得力的，要进展约谈，直至清查责任。限购房价过高、上涨过快、供应紧张的城市要在一定时间内限定居民家庭购房套数。金融中国人民银行、银监会提高首付比例首付比例提高到30%，无户型差别。二套房贷严厉执行首付比例不低于50%，利率不低于基准利率1.1倍。三套房贷暂停发放三套及以上住房贷款。一年期贷款利率由5.31%上升到5.56%，提高0.25个百分点。监管各商业银行要加强对消费性贷款的管理，制止用于购买住房。对

25、有土地闲置、改动土地用途和性质、拖延开开工时间、捂盘惜售等违法违规记录的房地产开发企业，各商业银行停顿对其发放新开发工程贷款和贷款展期。信贷支持支持房地产开发企业承当中低价位、中小套型商品住房工程和参与保证性安居工程的贷款需求。鼓励金融机构支持保证性安居工程建立，抓紧制定支持公共租赁住房建立的中长期贷款政策。住建部公积金贷款利率五年期以下利率由3.33%升至3.50%，五年期以上利率由3.87升至4.05。税收财政部税务总局契税对个人购买普通住房，且该住房属于家庭独一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭独一住房的，减按1%税率征收契税。个人所得税对出卖自有

26、住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。房产税推进房产税改革试点任务。土地增值税加强土地增值税征管的监视和检查，对定价过高工程进展稽查。供应国土资源部住建部保证性住房及中小套型商品房加大对各地2021年住房建立方案和用地供应方案实践完成情况的监视考核力度，落实中小型普通商品住宅和保证性住房建立方案和供地方案。全国各地限制购房的实施情况地域实施情况北京2021年5月1日起，同一购房家庭只能在本市购买一套商品住房。上海暂定本市及外省市居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女)只能新购一套商品住房(含二手住房)。深圳对于本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)，限购2套住房；对于可

27、以提供在本市1年以上纳税证明或社会保险交纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。暂停在本市拥有2套以上(含2套)住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上(含1套)住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险交纳证明的非本市户籍居民在本市购房。杭州暂定杭州市及外省市居民家庭只能在杭州市新购买一套商品住房含二手存量住房厦门从2021年10月1日起至12月31日，同一购房家庭只能在厦门新购买一套商品住房。南京保证本市居民自住改善型和外地来宁任务需求购房。暂时限制购买第三套住房。宁波本市户籍居民家庭含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭，在本市只能新购套住房。广州广州的户籍家庭和常住非

28、户籍家庭只能新购1套商品住宅，非常住的外地个人和家庭不得购买商品住宅，未满18岁的人士不得单独购买商品住宅。天津天津市及外省市居民家庭在天津市内六区范围内只能新购一套商品住房。三亚对三亚市户籍居民家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)及非本市户籍居民家庭，实行限购1套商品住房政策，同时严厉执行国家关于境外机构和个人购房管理的规定。海口海口及外省市居民家庭(含购房人、配偶及未成年子女)只能在海口新购买1套商品住房。对购买第三套及以上住房的，按有关规定暂停发放购房贷款。温州暂定本市户籍居民家庭及可以提供1年以上本市纳税证明或社会保险交纳证明的非本市户籍居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女)，

29、只能在本市新购买一套商品住房(含二手存量房)。福州从即日起至2021年12月31日，福州市行政区域内户籍居民同一购房家庭(包括购房人、配偶及未成年子女，下同)，只能在福州市五城区新购买一套商品住房。大连暂定同一购房家庭(包括夫妻双方及未成年子女)只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)。截至10月21日，全国有14个城市出台“限购令4.2 广西及南宁市调控政策在国家多个部委9.29调控政策发布后，广西随即推出分类内容保证1、进一步加大保证性住房建立力度供应2、添加普通住房建立用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率。市场监管3、继续整顿规范HYPERLINK soufun/ t _blan

30、k房地产市场次序4、完善商品房预售制度5、加强市场监测6、真实落实稳定房地产市场、处理中低收入家庭困难的责任7、加强部门协同配合解读：加大保证性住房建立可以从市场供应上缓解房价上涨的幅度，但保证性住房建立的投入也在考验着当地政府，就南宁市而言，如今的普遍做法是在土地出让中硬性要求开发企业配备一定比例的保证性住房，但只能缓解一时之需。根据，2021年南宁市方案建立保证性住房11600套，总建筑面积74.29万。通知要求添加普通住房的有效供应，保证性住房、棚户区改造和中小套商品住房建立用地，不低于住房建立用地供应总量的70%。可以看出在相当长的时间内，保证性住房将遭到政策的倾斜。整顿市场次序、完善

31、预售制度，加强市场监测和部门协同，这些只是反复强调，关键是执行力度，从南宁市场上看，执行力度并不强，但也逐渐走向规范化。针对9.29调控政策，据南宁当地媒体报道，10月8日，南宁市住房保证和HYPERLINK soufun/ t _blank房产管理局有关部门担任人表示，南宁市本地的调控政策早就上报政府，但思索到南宁房价泡沫并不明显，加上今年国家调控新政接连不断，因此地方调控政策能够暂时不会出台。南宁市各大银行新政执行情况银行称号一套房二套房三套房外地人贷款中国银行首付30%以上，利率8.5折以上首付50%以上停贷提供相关证明按本地人规范，不能提供需等总行通知再定中国农业银行首付30%以上，利

32、率8折以上首付50%以上停贷提供相关证明按本地人规范，不能提供停贷中国工商银行首付30%以上，利率7.5折以上首付50%以上停贷提供相关证明按本地人规范，不能提供按二套规范中国建立银行首付30%以上，利率8.5折以上首付50%以上停贷提供相关证明按本地人规范，不能提供停贷浦发银行首付30%以上，利率7.5折以上首付50%以上停贷提供相关证明按本地人规范，不能提供按二套规范交通银行首付30%以上，利率8折以上首付50%以上停贷提供相关证明按本地人规范，不能提供停贷兴业银行首付30%以上，利率8.5折首付50%以上停贷提供相关证明按本地人规范，不能提供情况等总行通知再定招商银行首付30%以上，利率8.5-9折首付50%以上停贷提供相关证明按本地人规范，不能提供情况等总行通知再定4.3 政策调控影响综述2021年可称为史上最严厉的调控之年。满足民众根本住房需求，实现房地产市场稳定安康开展是国家今年来屡次出台调控政策的目的，经过综合分析得出以下观念：1新政策出台所传送的信息大于实践意义9.29