8203估价师协会网站cms案例分析

1、案 例 分 析一、估价背景本次估价对象为位于新津县五津镇瑞通路的商业、住宅用地使用权价格评估，由于委托估价方（新津县资源局）拟对估价对象进行整合，特委托我公司对估价对象的使用权价格进行评估，为委托方市场价值提供客观、公正、合理的土地使用权价格。至估价时点，估价对象尚未取得国有土地使用权证，据委托方介提供的资料显示，估价对象为出让国有土地，其所属于国家，其使用权属于佳合房地产置业公司、千和房地产开发有限公司，实际开发程度为场平，规划用途为商业、住宅。本次据估价目的和委托方提供的评估背景说明，按照该宗地规划状况评估其市场价值。二、技术路线估价方法的选用：通过实地查看、对周边区域的以及分析有关资料后

2、，根据估价对象的特点和实际情况，选择适宜的估价方法。估价对象属房地产开发用地，未来预期价值显著，不宜采用成本累加的方法来进行评估，故此次评估不宜采用成本近法。估价对象属于拟建项目用地，尚无现实收益，且未来每年的正常收益又很难准确，评估难度大，不易把握，其可操作性差，故此次评估不宜采用收益还原法，需采用其它更切合实际的评估方法。估价对象区域内同类用地近期交易实例较多，实例资料较易收集，故此次评估可以采用市场比较法。估价对象属于拟建项目用地，该区域房地产交易较为活跃，类似房地产开发楼盘的销售资料易收集。根据剩余法（假设开发法）的原理，本次评估可采用类似房地产的交易价，进一步剥离出土地价值，故本次评

3、估可采用假设开发法。虽然新津县建立了较为完善的基准地价体系，估价对象在土地定级估价范围内，但由于其基准地价时间已较为久远，其价格与现行的市场价值有较大的脱节，因此本次不适宜采用基准地价系数修进行评估。综上所述，同时结合本次评估背景,考虑方法的可操作性,选用市场比较法与假设开发法进行评估。在估价方法确定后，依据技术路线的思路，首先在估价对象类似区域选取三个与估价对象在用途、规模、规划指标等方面相当的比较案例，通过交易情况、交易日期、区域、个别、使用年期、容积率、开发程度等状况的修正，得到估价对象的比准价格。同时，为了满足假设开发法的要求，了周边同一供求区域内的类似新建商业、住宅用房销售价格及近段

4、时间的价格走势，确定此地块目前最有可能实现的房地产价值。工程造价可用目前的一般造价水平来替代，并且假设工程投资在开发建设期内为连续投入，同时走访了一些开发公司，结合我公司掌握的市场资料，确定开发成本、用、销售税费等，通过房地产价值剥离开发成本、用、销售税费等，得到土地价值。最后根据两种评估方法的适宜性、程度、可操作性，参考此次评估目的、估价对象所在区域地价水平、并结合估价师经验等综合确定估价结果。三、疑难问题处理1、估价对象具体情况的确定本次评估目的为委托方拟整合土地而市场价值，估价对象尚未取得其国有土地使用证，本次评估估价对象使用权人、位置、面积、用途等具体情况系依据委托方提供的评估背景说明

5、确定，应在中提示若该内容与估价对象最终取得的国有土地使用证登记情况不符，估价结果应作相应调整。2、关于使用年期的设定本次评估，估价对象尚未取得国有土地使用证，据委托方介提供的资料，估价对象为出让用地，由于估价目的为土地整合，其整合后重新办理国有土地使用证时，土地使用年期亦按同类用地法定最高出让年期登记，因此按法定最高使用年期商业用地 40 年、住宅用地 70年设定估价对象剩余使用年期。3、关于容积率的设定估价对象在估价基准日实际容积率为 0，根据委托方提供的评估背景说明，项目规划容积率为不大于 4.0。根据本次评估目的，结合土地估价规程，遵循合法原则条件下最优利用容积率为 3.0，此次评估设定容积率为 3.0。四、主要经验总结1、至评估时点，如果估价对象尚未取得其国有土地使用证，项目就应要求委托方确定其用途、面积、容积率等相关情况作为评估的依据。其余作项目必须要求委托方提供相关部门出具的合法的关于估价对象情况和规划指标的文件。2、由于未取得估价对象国有土地使用证，其剩余使用年期无法确定，此时应根据评估目的和委托方要求确定估价对象的剩余使用年期。3、市场比较法案例的选取应满足用途相同、年期相近等诸多方面条件，地价指数对案