房地产企业发展战略与商业模式创新

1、房地产企业发展战略与商业模式创新暨土地增值税纳税筹划章 从 大研 讨 主 题管理环境的变化及房地产企业的应对策略房地产企业管理重心的改变 房地产企业走过的发展道路及其发展过程中存在的问题房地产企业成功的关键房地产企业管理精髓 房地产企业商业模式创新五要诀 土地增值税清算法规解读及实务操作 土地增值税的纳税筹划技巧和操作实例 人，诗意的栖居。 马丁海德格尔管理环境的变化及房地产企业应对策略国际上进入3C时代国内走市场经济道路与建设法制国家房地产企业应对策略中国房地产产业发展变化的趋势及其展望国际上进入3C时代变化（Change）顾客（Customer）竞争（Competition）变化（Chan

2、ge）信息技术、自动化技术以及互联网技术极大地改变着企业存在及活动的方式计算机集成制造技术（CIM）的发展导致了规模化定制生产方式（Mass-customization）的出现，使得规模经济的要求与多样化的要求得以同时实现变化（Change）电子、通讯、能源、材料、生物、航天等领域技术的突破将带来生产力的飞跃，也必将对企业、社会经济活动以及其他各方面造成巨大冲击全球化的影响人类环境意识的普遍高涨知识经济的影响老龄化时代的到来：2035年老人占人口的比重将高达15%工业经济与知识经济的比较世界经济发展阶段表工 业 发 展 阶 段人 均 G D P工 业 特 征经 济 起 步 阶 段3 0 0 $

3、劳 动 密 集 型 , 轻 纺 工 业 为 主经 济 起 飞 阶 段 3 0 0 $1 5 0 0 $资 金 密 集 型 , 重 化 工 业 为 主经 济 加 速 阶 段1 5 0 0$1万$技 术 密 集 型 , 高 加 工 度 化经 济 成 熟 阶 段1 万 $ 以 上知 识 密 集 型 , 高 附 加 值 化顾客（Customer）需急 供急顾客（Customer）整个世界进入供过于求的时代主导权捏在顾客的手中你伺候不好顾客无关紧要，别人会竞争（Competition）竞争者不再受国界之限。新的竞争者可能会在任何时刻，在世界上任何地点突然出现如果组织要想取得长期的成功，管理者必须从全球的

4、角度考虑问题国内走市场经济道路与建设法制国家 市场经济道路：国家调节宏观经济的方式方法发生深刻变化 建设法制国家：游戏规则意识的培养与建立房地产企业应对策略快速(Fast) 灵活(Flexible)持续改进(Improvement)勇于创新(Innovation)中国房地产产业发展变化的趋势及其展望政府宏观调控的力度有可能进一步加大地区之间的不平衡依然存在，部分地区已经出现泡沫保障性住房将是房地产企业竞争地 在规模经济要求下,资本的力量将越发重要消费者需求的多样化与个性化导致营销面临全新挑战万科的持续融资之路万科土地储备增长情况2007年典型房地产上市公司土地储备量对比房地产企业管理重心的改变

5、 从正确地做事到做正确的事效率与效果的平衡房地产企业管理重心的变化正确地做事 做正确的事房地产企业管理重心的变化效率效果+房地产企业走过的发展道路及其发展过程中存在的问题 房地产企业走过的发展道路 房地产企业发展过程中存在的问题 房地产企业走过的发展道路恶性债权融资，追求快速发展无数企业因此辉煌，因此衰落原始积累，自给自足无发展，一直在求生存股权融资、资源整合加深了对资本、市场、技术的理解房地产企业发展过程中存在的问题 木桶效应资本、管理、技术、人才、市场开拓等任何一个企业最短处，决定了企业发展的最大规模占有资源，不是利用资源对资本理解不深，利用不够，发展资源短缺。无论是“自给自足，缓慢积累”

6、或“追求借钱发展”都是对现代企业发展和资本的一种片面理解房地产企业发展过程中存在的问题 企业是自己的老婆缺乏合作意识，无法整合资源。不开放，就不能依靠合作来整合发展过程中所稀缺的各种资源愚公移山或“拆东墙、补西墙”发展速度受到限制或发展风险极大。房地产企业成功的关键星级饭店原理：牢牢把握价值的认同度，用市场需求来判断项目的商业价值托福原理：用最低的相对成本，最小的风险选择经营环节外科医生原理：资源不在于拥有，而在于整合与利用房地产企业管理精髓 产品定位的管理营销策划的管理人力资源管理预算管理成本管理产品定位的管理客户需求多样化以及个性化的时代已经来临，创造性的把握客户需求并第一时间用现实的产品

7、加以满足是“赢”的关键企业产品的定位必须以客户需求为中心营销策划的管理营销策划的关键是适合客户需求且为项目本身所独有的独特卖点的提炼、表达与传播USP文化、生态、环保、节能、健康、精神层面的享受、身份的象征等均是经常采用的诉求元素从貌似没有特色的威尼斯蓝湾本身（园林、设施）挖掘可以提炼形象概念的产品核心园林、建筑设计、人工湖泊、泳池、林荫小道、太极广场、儿童乐园、会所、超市、幼儿园、商铺、咖啡厅、西餐厅、住宅与竞争对手相比，有哪一点是与众不同又可以成为卖点（selling point）的？楼盘的核心瀑布（叠水）蜿蜒漫长的无极泳池白云山上流下的一股小溪亲水设施二期、三期人工湖的贯通自然风格的人工

8、湖水（景）太极广场住 宅儿童乐园园林幼儿园会 所水产品的核心项目首期以水景为园林的主体生命之源柔和，温馨洁净，清新富足、繁荣水的升华关爱 融和优裕从水的升华到项目的开发概念，中间的桥梁就是核心概念核心概念就是威尼斯蓝湾的形象包装载体人力资源管理未来企业核心的（唯一）的竞争优势将主要聚焦于人力资源领域人力资源管理必须为企业战略的实现提供支持与保障企业可持续发展与人力资源基于能力的人力资源开发与管理系统员工的核心专长与技能客户忠诚形成组织的核心能力为客户创造独特价值客户忠诚赢得战略与竞争优势理念依据使命追求核心价值观客观依据市场与客户企业生存与发展的核心命题可持续发展的依据可持续发展的理念依据与现

9、实依据牵引机制、激励机制、约束机制、竞争淘汰机制基于战略的人力资源规划系统、基于素质模型的潜能评价系统、基于任职资格的职业化行为评价系统、基于KPI指标的考核系统、基于业绩与能力的薪酬分配系统、基于职业生涯的培训开发系统机制、制度、流程、技术价值评价与价值分配（考核与薪酬）文化管理基于战略的企业人力资源运行系统四大机制六大系统四大支柱一个核心最高境界预 算 管 理预算管理产生的背景。预算管理产生于20世纪20年代。第一次世界大战后的经济衰退使许多成长中的美国工商企业陷入困境，为增强企业对环境的适应能力，减少环境变化对企业造成的损失，企业管理理论界和实务界开始寻找一种能够按照科学预测得到的需求量

10、来计划和调整产品流量的方法和分配资源的程序。在美国通用电器公司、杜邦公司和通用汽车等大型企业集团中逐步形成了一种标准作业程序预算管理。预 算 管 理预算管理从最初的计划、协调生产发展成为现在的兼具控制、激励、评价等功能的一种综合贯彻企业治理方针的经营机制，处于企业内部控制系统的核心位置。美国著名管理学教授戴维奥利认为,全面预算管理是为数不多的几个能把组织的所有关键问题融合于一个体系中的管理控制方法之一。 为企业的经营者、投资者和股东描述企业未来经营发展蓝图协调企业各部门的工作控制的工具预 算 管 理考核的标准企业的短期计划可以到周指导短期执行多层次计划预算规划企业的战略计划3-5年的长期计划预

11、算企业的年度计划可以按年、季、月编制考核控制的依据预测全面的计划预算体系业务计划财务预算销售计划 库存计划 生产计划 采购计划设备投资计划 设备维修计划 专项计划人力资源计划 成本计划 费用预算资金预算 资产负债预算 损益预算各计划预算之间存在因果关系和联动关系，可以完整模拟和反映出企业未来一段时期内的经营状况。收 入费用与成本现金流量利 润预算内容主要业务流程预算执行与控制预算编制基础设置与样表管理预算分析成 本 管 理成本领先战略任何时候都具有其存在的现实意义任何环节成本管理能力的提升都有助于企业建立成本优势房地产企业一般采取项目制的运作模式，现场成本的控制是难点与关键房地产企业商业模式创

12、新五要诀以价值创新为灵魂以占领客户为中心以经济联盟为载体以应变能力为关键以信息网络为平台以价值创新为灵魂 价值创新既包括技术创新、产品创新、管理创新，也包括文化创新树立全服务意识，以客户需求为中心价值创新必须考虑终端价值、财富价值DELL电脑价值曲线示意图以占领客户为中心 客户是企业生存与发展的源泉以了解客户及其需求为前提，以满足客户需求为追求目标，以持续为客户创造价值为己任以经济联盟为载体 单打独斗或个人英雄主义的时代已经过去，企业必须从产业链的角度重新审视合作伙伴并构建战略性合作伙伴关系组建经济联盟的前提是具备双赢的思维模式以及具备双赢的商业运作能力上海市医药股份有限公司、北京医药股份有限

13、公司、天津太平集团有限公司、重庆医药股份有限公司以及广州医药有限公司结成医药经济联盟，共享药品代理权，形成共同分销、区域经济联动的格局。以应变能力为关键 环境的变化要求企业增强应变能力增强应变能力需要从文化、组织、流程、人员等四大层面进行以信息网络为平台企业管理以及重要决策离不开信息的支持，信息在现代社会已经成为一种重要的资源与生产要素信息网络构建过程中需要注意信息的及时性、准确性、全面性以及共享性信息化的目标完成售楼、客户关系、项目管理、人力资源等系统的整合满足企业对项目、合同、动态成本信息的实时管理与监控建立企业信息门户，实现协同商务的业务模式 通过信息化建设，提升公司管理水平，使管理规范

14、化、标准化和流程化可扩展的系统适应企业业务不断发展的需要信息管理系统建设总体原则总体规划从公司的战略目标出发，总体架构信息化建设突出重点突出以工程项目管理为重点的经营和工程项目管理分步实施以点带面，分阶段实施，推广到整个公司尽快见效注重实效，让公司领导和员工充满信心整体业务蓝图实现信息化的三个核心层面第一层：立体的营销管理系统第二层：客户关系管理系统第三层：工程项目管理系统立体营销管理系统是决策的关键客户是未来竞争的焦点降低成本，提高效率的关键建立全新的商务模式企业门户客户谈判客户服务项目管理客户，供应商.承包商信息库协同管理市场人员销售人员服务人员其他人员土地增值税清算法规解读及实务操作 土

15、地增值税的清算单位土地增值税的清算条件非直接销售和自用房地产的收入确定土地增值税的扣除项目清算土地增值税清算应报送的资料土地增值税清算项目的审核鉴证土地增值税的核定征收清算后再转让房地产的处理关于土地增值税的预征规定以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。 土地增值税的清算单位土地增值税的清算条件 应该进行土地增值税清算的情形：房地产开发项目全部竣工、完成销售的整体转让未竣工决算房地产开发项目的直接转让土地使用权的土地增值税的清算条件 可以进行土地增值税清算的情形：已竣工验收的房地产

16、开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的省级税务机关规定的其他情况非直接销售和自用房地产的收入确定房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 收入按下列方法和顺序确认： 按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； 由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。非直接

17、销售和自用房地产的收入确定房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除成本土地增值税的扣除项目清算 扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除

18、。土地增值税的扣除项目清算 房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：建成后产权属于全体业主所有的成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的应计算收入，并准予扣除成本、费用。土地增值税的扣除项目清算 房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用一般不得扣除。属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可

19、售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。 土地增值税清算应报送的资料 房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表；项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；土地增值税清算应报送的资料 主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料。纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，报送中介机构出具的土地增值税清算税款鉴证报告。土地增值税清算项目的审核鉴证 税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定

20、的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方面提出明确要求，并做好必要的指导和管理工作。土地增值税的核定征收 房地产开发企业有下列情形的，税务机关可参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办

21、理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。清算后再转让房地产的处理 在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额清算的总建筑面积 关于土地增值税的预征规定 各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。对未按预征规定期限预缴税款的

22、，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。 土地增值税纳税筹划技巧和操作实例 “临界点”筹划法费用转移或分摊筹划法收入分散筹划法建房方式筹划法灵活运用优惠政策法代收费用计价筹划法成本核算对象筹划法股权转让筹划法“临界点”筹划法纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。 “20%的增值额”就是 “临界点”。“临界点”筹划法某房产开发公司专门从事普通住宅商品房开发，2007年3月2日，出售普通住宅用房一幢，总面积9100平方米，平均销价2030元/平方米，售价总额为1847.3万元。该房屋支付土

23、地出让金200万元， 房地产开发成本900万元，利息费用为100万元，其中40万元为罚息（不能按收入项目准确分摊）。假设城建税税率为7%、印花税税率为0.5、教育费附加征收率为3%。当地省级人民政府规定允许扣除的房地产开发费用为10% 。“临界点”筹划法筹划前转让房地产的收入为1847.3万元；应纳土地增值税额为94.71万元；实际盈利金额=收入成本费用税金 = 1847.3-200-900-100-101.6-94.71 =450.99万元“临界点”筹划法筹划办法：假设该公司将房价适当调低，由每平方米2030元，降到每平方米1978元，则售价总额为1800万元，其他资料不变。允许扣除的税金1

24、8005%（17%3%）99（万元）扣除项目金额合计200+900+110+220+991529（万元）增值额271万元，增值率为17.72%实际盈利金额1800-200-900-100-99=499万元“临界点”筹划法虽然售价比原来降低了47.3万元，但实际税后收益反而比原来增加了48.01万元。认真测算增值率，然后再设法调整增值率，包括合理定价与增加扣除额。增加扣除额主要是通过加大投入来提高市场竞争力。在房地产开发成本中可扣除的内容：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。纳税人应该在公共配套设施费和开发间接费用上做文章。“临界点”筹划法

25、北京市：“对普通标准住宅面积进行审核确认时，可按栋号掌握平均每户的建筑面积在120平方米以下。凡符合上述条件的为标准住宅，可享受财税字（1999）210号所规定的有关政策。”由此可见，北京市对普通标准住宅是按栋号掌握平均每户的建筑面积在120平方米以下审定的。实际操作中每栋号住宅可以合理搭配大户型和小户型，使得平均每户的建筑面积在120平方米以下。费用转移或分摊筹划法房地产开发业务较多的企业，不同地方开发成本因为物价或其他原因可能不同，容易导致房屋增值率高低不均，该种不均匀的状态会加重企业的税收负担。为此企业需要对开发成本进行必要的调整，使得各处开发业务的增值率大致相同，从而节省税款。平均费用

26、分摊是抵销增值额、减少纳税的极好选择。只要生产经营者不是短期行为，而是长期从事开发业务，那么将一段时间内发生的各项开发成本进行最大限度的调整分摊，就可以将某段时期获得的增值额进行最大限度的平均，就不会出现某处或某段时期增值率过高的现象，从而节省税款。 收入分散筹划法房地产开发企业进行房屋建造时，将合同分两次签订，当住房初步完工但没有安装设备以及装潢、装修时，便和购买者签订房地产转移合同，接着和购买者签订设备安装以及装潢、装修合同，则纳税人只就第一份合同上注明的金额缴纳土地增值税，而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围，可不计入征税范围，不计征土地增值税。这样就使得营业税税负不变的情况下，使

27、增值额减少，达到了不缴或少缴税的目的。 收入分散筹划法假如某企业准备出售其拥有的一幢房屋以及土地使用权。因为房屋已经使用过一段时间，里面的各种设备均已安装齐全。估计市场价值是800万元，其中各种设备的价格约为100万元。如果该企业和购买者签订合同时，不注意区分，而是将全部金额以房地产转让价格的形式在合同上体现，则增值额无疑会增加100万元。收入分散可节省税款，在合同上仅注明700万元的房地产转让价格，同时签订一份附属办公设备购销合同，不仅可以使得增值额变小从而节省应缴土地增值税税额，而且购销合同适用0.03的印花税税率，比产权转移书据适用的0.05税率低，可节省印花税，一举两得。 建房方式筹划

28、法房地产开发公司的代建房方式指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建房报酬的行为。房地产开发公司虽然取得了一定的收入，但房地产权自始至终属于客户，没有发生转移，其收入属于劳务性质的收入，故不属于土地增值税的征税范围。建筑行业3的营业税，其税负较土地增值税低。如果房地产开发公司在开发之初便能确定最终用户，完全可以采用代建房方式进行开发。可以由房地产开发公司以用户名义取得土地使用权和购买各种材料设备，也可以协商由客户自己取得和购买，只要从最终形式上看房地产权没有发生转移便可以。 建房方式筹划法为了使房地产开发公司的代建房方式筹划更加顺利，房地产开发公司可以降低代建房劳务性质

29、收入的数额，以取得客户的配合。由于房地产开发公司可以通过该项筹划节省不少税款，让利于客户也是可能的，而且这样也会使得房屋各方面条件符合客户要求，价格优势也可以增强企业的市场竞争力。 建房方式筹划法合作建房方式。一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免土地增值税。如某房地产开发企业购得一块土地的使用权准备修建住宅，则该企业可以预收购房者的购房款作为合作建房的资金。一般而言，一幢住房中土地支付价所占比例应该比较小，这样房地产开发企业分得的房屋就较少，大部分由出资金的用户分得自用。在该房地产开发企业售出剩余部分住房前，各方都不用缴纳土地增值税，只有在房地产开发企业建成后转让属

30、于自己的那部分住房时，才就该部分缴纳土地增值税。 灵活运用优惠政策法确定合适的利息扣除方式财务费用中的利息支出，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用则按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5扣除；如果房地产开发企业不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的，房地产开发费用应按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10扣除。如果借用了大量资金，利息费用多，应采取据实扣除的方式，应尽量提供金融机构贷款证明。如果借款很少，利息费用低，则可不计算应分摊的利息支出，或不提供金融机构的贷款证明，可多扣除费用，降

31、低税负。 灵活运用优惠政策法房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的或通过中国境内非盈利性的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的免征土地增值税。当事人应当注意自己的捐赠方式。如果当事人确实无法采用以上两种方式，则应充分考虑税收因素对自己及他人的影响。如某房地产所有人欲将拥有的房地产赠与一位好朋友，则可以考虑让受赠人支付税款，也可以采用隐性赠与法，即让该好友实际占有使用该房地产，而不办理房地产产权转移登记手续。 灵活运用优惠政策法个人自有住房转让筹划经济的不断发展导致人员的流动愈来愈频繁，个人自有住房发生转移

32、的可能性也越来越大。如某人拥有一套住房，已经居住四年零十一个月，此时需出售该套住房。显然，如果该人再等一个月出售住房可免土地增值税，而如果现在出售，因为使用年限超过三年而未超过五年，需减半缴纳土地增值税。 灵活运用优惠政策法个人自有住房转让筹划房屋所有人由于工作需要，要转让使用年限很短的住房，比如仅使用一年，寻找一个愿意和自己交换住房，而且对方住房又合乎自己要求的当事人，和该人交换住房。根据税法规定，个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核准，可以免征土地增值税。 灵活运用优惠政策法利用加计扣除进行纳税筹划从事房地产开发的企业，可加计扣除，当非房地产开发企业欲进入房地产业时，不宜作为其

33、非主营项目，而应考虑重新设立一独立核算的、专门从事房地产开发和交易的关联企业。不仅可以在房地产开发业务中享受加计扣除，而且可以在以后的各纳税年度中利用企业的关联关系实现其他税种的纳税筹划。如通过双方的销售收入分列，可使双方各自扣除交际应酬费时适用较高的扣除率。 代收费用计价筹划法财政部、国家税务总局财税宇（95）48号文件规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取，可不作转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计算的，在计算扣除项目金额时

34、，可予以扣除但不允许加计20的扣除基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算土地增值税时不允许扣除代收费用。 代收费用计价筹划法在会计核算时，应把县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用不计入房价中，而是通过合同安排、业务流程重组在房价之外单独收取，这样就可以减少销售收入，不仅可以节省营业税，而且可以降低增值额、减少应纳的土地增值税。 成本核算对象筹划法土地增值税适用四档超率累进税率，如果对土地增值税税率不同的房产合在一起计算，可能会降低高增值房产的适用税率。由于高税率房产的增值额大，这样会使整体税负下降。某房产开发公司同时开发甲、乙两幢商业房。销售甲房取得收

35、入250万元，允许扣除项目金额为200万元；销售乙房取得收入400万元，允许扣除项目金额为100万元。 成本核算对象筹划法分开核算甲房产增值率=（250-200）200100%=25%应纳土地增值税=（250-200）30%=15（万元）乙房产增值率=（400-100）100100%=300%应纳土地增值税=（400-100）60%-10035%=145（万元）甲、乙房产应纳土地增值税合计=15+145=160（万元） 成本核算对象筹划法合并核算收入总额=250+400=650（万元）扣除项目金额=200+100=300（万元）增值率=（650-300）300100%=117%应纳土地增值税=（650-300）50%-30015%=130（万元）把高增值与低增值房产安排在一起开发、出售，并将收入和扣除项目放在一起核算并申报。 股权转让筹划法甲公司欲将一幢房产出售给乙公司，双方约定的售价1200万元，房屋原价1000万元，已提折旧200万元，房地产评估机构评定的重置成本价格1100万元，该房屋成新率6成。企业转让该房产时发生评估费用3.4万元。应纳税额计算如下：应纳营业税12005%60（万元） 应纳城市维护建设税及教育费附加60（7%3%）6（万