顶级老年群体全方位生活项目解决方案

1、 五星级养老中心（顶级老人群体生活综合解决方案） 日落项目及产业可行性研究报告前言提到“养老产品”，人们可能会直观地认为它是老人共同居住的老人公寓。事实上，国际上对于“养老产品”有一个常用的定义，即“以居家养老、综合医疗和社区服务相结合的方式，为老年人集中居住而设计的住宅。”从养老院和福利院来看，它不是社会福利设施，而是社会投资、按市场运作的商品房。老年住宅产品非常落后，随着家庭小型化，人口老龄化，老年人的生活方式和居住问题越来越受到大家的关注。越来越多的老年人有条件独自或在孩子的帮助下过上更好的生活。他老人家。在整个房地产市场中，老年住宅产品仍然存在供给不足或供给无效的特点。在这种情况下，老

2、年住宅产品细分市场的研究就显得尤为重要。 .一、国外老年人生活方式与中国现状比较美国模特在美国，老年社区或公寓非常普遍。它们分为两类：营利性和非营利性。前者多由私人公司经营，后者主要由教会经营。美国政府给予一些补贴。在美国，环境较好的大型老年社区一般都位于大城市的郊区。其中大部分是私人投资和商业化的。社区包括各类养老配套设施，形成养老产业发展基地。美国的老年住房模式多种多样：健康老人居：专为身体健康、生活自理的老人设计，同时提供最简单的家务服务。老年多户住房：政府资助的同时为老年人提供必要的家务和护理服务的住房。带医疗设施的老年住宅：专为身体虚弱的老年人提供的住宅。新加坡模式新加坡也是一个人口

3、迅速老龄化的亚洲国家。目前，每 14 个人中就有一个超过 60 岁。 1998年3月，新加坡建屋发展局开始推出高级公寓（senior apartments），55岁。以上新加坡公民均可申请入住。这种高级公寓建在成熟的社区。这是一栋12至14层的板式高层建筑。整栋楼只有高级单位，没有其他单位。老年公寓一般分为35平米和45平米两种，为一两个老人（老人）提供居住空间，既舒适又便于整理。这种公寓已经全面装修，老人只需把自己的房子搬进新房就可以生活。社会福利集团在公寓内经营社区服务站。服务站配备娱乐、健身、护理等配套设施，为老年人提供社会服务，让老年人保持愉悦的生活方式。日本模式日本也非常重视老年人的

4、住房建设。近年来，新的“银发住宅”得到了广泛的实施。每间“银屋”的面积在40-60平方米左右，分为一居室和两居室两种。入住条件为年满60周岁的老年夫妇或单身老人。费用按居住16年计算，签订合同时一次性支付。如果过早死亡，费用可以每年退还。 “银屋”的房间都配备了厨房和浴室。所有电气设备都考虑到安全性。房间还配备了生活节奏传感器。如果房子在一段时间内没有动静，生活节奏传感器可以发出警报，服务人员会及时赶到。在这里，观察情况。考虑到老人与邻居之间的沟通和健康管理，“银屋”的公共场所配备了健身机、多功能厅、恒温游泳池、娱乐室、食堂等。在用餐方面，食堂提供营养菜单，老人也可以自己做饭，在健康管理方面，

5、每晚都有护士或助理值班，医院每周派医生上门一次，或者老人可以自行决定自己根据情况。中国常见模式共住模式：老人与孩子同住。共居家庭模式的存在有很多因素：比如孩子的住房困难、父母年老生病、第三代需要养老、传统家庭观念的影响。这种生活方式对社会、家庭和老年人都有很多好处，并将继续下去。然而，现代社会生活的多样性、代际生活习惯的不同、家庭错综复杂的人际关系，是影响这种家庭生活模式存在的主要因素。独居模式：老人独立生活。受现代城市生活方式和城市住房日益宽松的影响，越来越多的老年夫妇选择与已婚子女分居，纯老年家庭越来越多。这种家庭模式更适合现代生活方式，相互干扰少，家庭关系简单化。非常适合有自理能力的老年

6、夫妇和承受社会和家庭双重压力的已婚子女。但是，当老人年纪大了，自理能力减弱，孩子比探望还少，老人的孤独和不便就会突出体现。相邻模式：独立于孩子或亲戚生活，彼此相邻生活。这种模式介于前两种居住模式之间，是城市中最受欢迎的居住模式。但是，由于居住地和居住环境的限制，往往两个居住方中的一方必须做出牺牲和让步。往往是老人为了照顾孩子上班和上学而做出牺牲。借助养老服务设施：老年人选择合适的养老服务设施，安享晚年。这在我国并不常见。老年福利机构中的老人多为孤儿或不能自理、子女不能自理的老人。由于传统观念，很多老人宁愿自己生活不便，也不愿住在孤儿院。然而，随着传统养老责任向社会的转变，为了减轻孩子和家庭的负

7、担，越来越多的老年人去养老公寓或养老院，从而推动了城市养老服务设施的快速发展。居住社区。由于制度、管理、设计等因素，目前的养老设施还存在不少问题。从以上分析可以看出，我国养老服务产品与国外存在较大差距，现有产品与传统观念、消费习惯和实际有效需求存在较大矛盾。老年服务只满足于简单的茶水、送餐、洗衣服务，无法从老年人的心理和生理需求角度提供全面、人性化的专业服务。在社会保障机制尚不完善的情况下，全社会发展养老服务产品的条件尚不成熟。我们认为中国老龄产业前景相对乐观，尤其是高端老龄产业消费市场。随着人民在过去30年的改革发展中积累的巨额财富，许多成功人士正在逐渐步入老年。此外，在中国传统孝道的根深蒂

8、固的影响下，愿意为父母花大价钱的中产及以上阶层不在少数。老龄化行业消费市场蕴藏着巨大商机。在所有消费品中，适合老年人居住和居住的老年住宅产品是最需要考虑的问题。凭借我们的专业知识，我们瞄准养老产品的最高端消费市场，通过市场细分瞄准这些小众高端群体，为老年人提供五星级的养老解决方案。长三角等经济发达地区（以城区为例）等老年人口及养老产品市场分析一、城市老龄化现状及发展趋势目前，全省老年人口640万，是全国第二个进入老龄化社会的省份。城市人口老龄化更加明显。截至2004年底，全市60岁以上老年人口92.57万人，占全市人口的14.2 %。到2005年底，全市60岁以上老年人口达到103.47万人，

9、其中65岁以上老年人口占四分之三。2002-2004年老年人口数（万人） 老年人口比例（%）和老少比（%） 60岁以上/全市人口比例/老少超过 65 / 城市人口2002年89.83 / 14.1% / 98.80%68.67 / 10.78%2003年90.52 / 14.1% / 101.5%69.68 / 10.9%2004年92.57 / 14.2% / 106.6%70.63 / 10.9%2005年103.4775老年人口的增加对社会物质、精神和文化生活提出了更高的要求。随着人口老龄化进程加快，老年人口数量进一步增加，社会必然要提供适宜的住房、消费、服务、体育、医疗、休闲、旅游、保

10、障等公共环境。 ，让其享受和谐的晚年氛围。这对整个社会的消费结构、劳动就业、社会保障和社会道德水平都带来了巨大的变化和挑战。同时，庞大的老年人消费群体的消费需求，也将推动与老年人消费相关的产业发展，带动包括老年医院、疗养院、老年公寓等产业的发展。老年人专用产品。2、市场需求分析由于中国特殊的国情快速发展的人口老龄化和“四二一”的家庭结构（即一对夫妇，照顾四个老人和一个独生子女），对老年人的生活照料将不可避免地成为一项重要的工作。常见的社会问题。老年人对社会化服务的需求很高，不是因为他们的孩子不愿意照顾老人，而是因为他们自己未必能够照顾老人。尤其是、等大城市较早进入老龄化社会，上述问题开始显现。

11、在这种情况下，为缓解人口老龄化的影响，提高老年人晚年生活质量，在政府的大力支持下，倡导积极的老年人生活和生活观，发展周边对老年人的产品无疑会更有效。巨大的市场潜力对整个社会也具有非常积极的现实意义。中国经济发达地区惊人的老龄化速度以及养老金模式的相对滞后和局限性，迫使全社会关注和研究这一课题。在我们的研究中，我们发现现有的养老金模式与国际成熟模式相比存在明显滞后。比如居家养老系统中的空巢现象，很多老人感到孤独，从而导致一系列的不安全因素； ，方式太单调了，因为很多60岁以上的老人还需要交流、学习等，希望能够利用自己剩余的精力，融入社会，这是他们老了所向往的年龄。目前养老院的类型大致分为三类：福

12、利养老院、政府与社会共办的养老院、民营养老院。近年来，养老机构从单一的福利院发展到生活设施齐全的养老公寓等多种模式，养老机构细分。政府开办的疗养院适合一些经济不富裕、需要政府帮助的老人。那里，通常是三个老人合住一个房间，但价格低廉。这些疗养院大多是这类福利的疗养院，300多家机构床位已满。但是，针对富裕老人的高端养老产品和服务机构市场存在较大差距。很多文化水平较高、养老基金相对丰富的老年人对养老机构提出了更高的要求，他们需要更高水平的养老产品和服务。在长三角等经济发达地区，确实有一些有经济实力的老人或子女愿意支付高额的养老费用。 3、高端养老产品的机会夕阳红是人们晚年的意思。老年人，尤其是高端

13、老年人，对衣、食、住、行、医、娱等有着独特的需求。目前，该地区普遍存在住宅产品档次低、养老服务体系滞后等问题。现有的老年公寓大多由政府投资，很少有房地产开发商联合开发和经营。在政府保障性养老产品无法满足各级养老服务需求的情况下，如何利用“市场力量+政府福利支持”更好地建设这项福利事业，创造更多社会效益？这是我们迫切需要解决的问题。多年的房地产市场证明，房地产产品消费的辐射范围通常可以扩大到全省乃至更远。同一地区的老年住宅产品也是如此。在合适的地点开发产品并不局限于当地，这为我们在该地区开发相关产品提供了很好的机会。机会点一：养老产品市场整体需求巨大且不断增长，能够满足更高层次养老产品需求的产品

14、供应商寥寥无几。机会点2：高端养老产品消费能力已达到一定规模，其他富裕地区已经具备先进条件，消费辐射非常大。机会点3 ：某种标准模式（类似于奥运体育住宅产品）成功后，可以在更大的链条上进行复制推广。规模大了，就有可能形成从打造养老产品，到驾驶相关培训就业、相关专业的一条龙。产品研发、制造、代理销售的系统产业。3、市场细分及产品特点目前市场上市场化的老年住宅产品有多种。经过分析研究，我们认为以上模式可能是市场前沿对于如何打造老年地产产品、探索老年地产消费的一种尝试。也可能是因为房地产项目体量过大，区域消化能力有限，所以要打造这样的营销主题，而不是原创设计和创造这样的满足极端高端细分市场的产品。考

15、虑到中国传统生活观念的影响，我们的目标客户主要针对三类老年人：高收入且思想相对文明的老人、有孩子的不在国内的老人（小孩、外国人的父母）来华工作或学习，倡导全新的退休生活计划，居住只是实现计划的载体，倡导以服务为核心，为退休人员提供更全面的配套服务和更好的管理制度，让他们在退休后能够过得更好。体验一种全新的、积极的生活方式。居住方式：根据老年人的不同情况，可采取单独分套居住和同住同住的居住方式。具体商业模式：针对以上细分市场，我们结合长三角大城市的经济发展现状和现状，结合养老市场的消费理念，提出前瞻性的养老产品运营模式：城市五星级老年群体的全套生活解决方案（人居环境、社会群体、医疗、特殊消费品、

16、精神文化的完整解决方案）旨在打造市场最高端金字塔尖（小众群体）的五星级多功能老年别墅生活社区或老年大学城（居、住、学一体化）。考虑到有些老人睡觉时认自己的床，有些老人想练字写字时必须使用习惯的桌子，我们甚至允许老人自带家具和生活用品。老人可以把自己喜欢的家具搬进养老院，在专业影院看自己喜欢的节目，得到医护人员的悉心照料这就是我们设计的护理中心诸多特色的缩影。2 、五星级护理中心具有以下核心特点五星级养老产品商业模式：以长租为主，通过类似于分时度假和全国连锁交易所的复合模式，最大限度地发挥投资者的使用权利益。转让使用权出售公寓仅供老年人居住，不得中途转让、出租或出售。老人必须在临终时退房。收取一

17、定的高级会员费（享有交换假期生活的权利）并收取月租和服务费售出后按期限及一定比例等方式进行回购。五星级护理中心租赁对象60岁以上身体健康、经济条件较好的老年人，可根据自身身体状况选择不同服务级别的自理型和基本陪护型。五星级护理中心选址及规模中心位置：随着居民生活水平的提高，老年人对生活的要求更加挑剔。他们年轻的时候，由于竞争环境和谋生的冲动，他们常年在城市里奔波。他们渴望回归自然，却无法独立。退休后，他们感到如释重负、心旷神怡、无后顾之忧。 “桃花源”式田园生活，长寿。项目以养老住宅为主，集休闲、娱乐、度假、会议事务于一体。根据老年人的身心需求，我们分析，作为老年人滋养身、心、性、情的场所，应

18、满足以下要求：交通便利（距市中心一小时车程）环境优美（具有良好的自然条件，如靠近水系、大片绿地、主题公园等） ，中间或周围应有山、丘、水等。良好的生态环境可以让老年人感觉更舒适，更符合养生的要求。区域内规划起点较高、生活配套较为完善的郊区卫星城土地面积：地块面积300-500亩。较大的社区可以利用大体量来稀释相对较高的建设成本和配套设备设施。五星级护理中心合适的建筑形式住宅产品 建筑形式：独立、复式、联排（每栋别墅分为上下两层，可有四个标准间，共用客厅、厨房、花园、露台），以独立户公寓为辅，满足不同层次的居住需求目标客户。别墅拥有单人房、双人房、多人房等多种房型。房间空调、电视、紧急呼叫系统等

19、生活用品一应俱全。装修精美的一楼大厅，让老人可以自由活动，接待来访。 )五星级养老中心专业服务会所为保证居住环境的安静，五星级装修硬件、专业服务水准的专业会所应与别墅小区分开集中。会所功能包括：夕阳红健身俱乐部音乐、画廊、咖啡厅 三味书店传统茶道书画创作与棋牌交流馆种植室和车间钓鱼台、飞禽公园高级BOSS厅交流厅户外运动健身房医疗保健专业工作站其他生活设施等针对老年人最关心的养生保健，我们特别提供了夕阳红健身俱乐部（太极拳、健身气功、温水游泳、理疗按摩、专业食谱指导等） 家、检查诊断）。具有相当规模的老年医疗保健中心。除了为社区和连锁社区的老人提供服务外，它还接受高端的外部服务。还可以提供老年人体检和医疗服务，也可以提供试住服务，同时也可以弥补专科医疗体系中高端老年病医院的少数空缺。五星级护理中心服务人员服务人员：定位为“养老伴侣”，知识全面，经过专业培训，具备护士、营养师资格行政人员：具有酒店管理标准的行政人员各类专业服务人员，引导老年人培养和发展自己的特长和爱好五星级护理中心衍生服务产品专业