湘潭嘉盛金桂园项目营销策略大纲

1、.：.；湘潭嘉盛金桂园工程营销战略大纲长沙天舜文化传播金桂园工程小组目 录一、湘潭市场调查报告1二、工程开发战略 25三、工程定位 28 四、工程卖点提炼28 五、工程推盘战略 29六、工程SWOT分析 32七、工程推行战略33一、湘潭房地产市场调查报告1、湘潭市概略湘潭市位于湖南省的中部偏东地域，东西横宽108公里，南北纵长81公里，土地总面积5015平方公里。市域既居长、株、潭“金三角的一角，又处岳、衡、邵连成的“大三角腹地。2005年，湘潭市消费总值达367.03亿元，比2000年增长74.3%，“十五期间年均增长11.8%，增速比“九五时期提高3.7个百分点。主要经济目的占全省比重加大

2、、位次前移，其中：消费总值在全省的比重由2000年的5%提高到6%，总量排位由第11位上升到第7位。规模工业产值的比重由2000年的6.9%提高到8.1 %，总量排位由第6位上升到第4位。地方财政收入的比重由2000年的2.8%提高到3.4%，总量由第11位上升到第7位。进出口总额的比重由5.57%提高到11.1%，总量坚持在前三位。构造调整稳步推进。产业构造进一步伐整优化，三次产业构造由2000年的17：36：47调整至2005年的15.2：43.3：41.5，二产业比重有了较大提高。高新技术产业快速开展，高新技术产品添加值占工业添加值比重由2000年的19.5%上升至33.7%。城乡构造进

3、一步伐整，2005年末城镇化率达42.5%，比2000年提高11.65个百分点。民营经济、园区经济不断开展壮大。2005年末，全市民营经济添加值占全市消费总值比重接近50%，比2000年提高10个百分点。园区经济不断壮大，2005年实现工业总产值 29.9亿元，比上年增长61%。社会保证体系不断健全。全市参保企业退休人员养老金和国有企业下岗职工根本生活费做到了按时足额发放。城市最低生活保证范围扩展、规范提高，做到了应保尽保。城市职工医疗保险平稳运转，并先后启动了工伤、生育保险。2005年，全市企业职工根本养老保险参保人数达21.5万人，比2000年添加3.8万人；参与根本医疗保险人数29.6万

4、人，添加26.2万人。5年来，全市共改造扩建乡村敬老院26所，新增床位1300张。就业紧张局面有所缓解。经过实施“城区五万人就业工程，5年内新增城镇就业人员19.2万人，城镇登记失业率控制在4%以内。 1、农业 农业消费稳定增长，农业构造继续优化。2005年，全市完成农林牧渔业添加值 55.8亿元，比2000年增长31.5 %。主要农产品产量均有所增长，其中：粮食总产量155.6万吨，比2000年增长12.4 %；蔬菜 118.7 万吨，增长49.6 %；水果3.77万吨，增长69%；出栏肉猪541.16万头，增长37%；出笼家禽1100万羽，增长25.5 %；水产品6.89 万吨，增长23%

5、。 以“稻菜、“菜菜“莲菜等耕作方式为主的稻田耕作制度得到进一步开展。全市优质稻种植173.6万亩，占水稻种植比重达53.8 %。水果、蔬菜、花卉苗木、药材等经济作物面积比2000年大大添加。生猪养殖加工业实施的“公司+协户+农户的运作方式开展良好，涌现了一批带动作用较强的龙头企业。2005年畜牧业及相关产业产值突破50 亿元，占农业总产值比重由2000年的48.7%提高到54.2%。5个千亩以上的特征优质农产品示范基地获得较好经济效益。 农业综合消费才干逐渐加强。5年间，乡村电网建立与改造、农业综合开发、水利建立、退耕还林及长江防护林、乡村生态能源建立、农业机械等工程投资15亿元。2005年

6、末，全市农机总动力达161.3万千瓦，比2000年增长70.9%。5年间新增电排装机容量1.7万千瓦，新增灌溉面积3500公顷，硬化各类渠道1923公里，田园化2.8万亩，旱涝保收面积达179万亩。到2005年止，全市累计建立沼气池13万个。 2、工业 工业消费高速增长。2005年，全市全部工业总产值完成475亿元，5年平均增长20.7%。全部工业添加值由2000年的53.6亿元添加到134亿元，年均增长15.8%。规模工业企业由388户添加到460多户。规模工业产值2005年达380.87亿元，年均增长24.8%。工业支撑作用进一步强化，2005年，工业添加值占全市消费总值的比重达36.5%

7、，比2000年提高8.4个百分点。 经济效益显著提高。“十五期间是工业企业效益情况最好的时期，5年内全市规模以上独立核算工业盈亏相抵后共实现利润38.1亿元，改动“九五时期连年亏损局面。工业经济效益综合指数由2000年的76.5%提高到2005年的146.2%。企业投入加大。经过狠抓工程建立，工业技改投入逐年添加，由2000年的10亿元添加到2005年的81.64亿元，5年内共投入技改资金183.4亿元，比“九五增长3.2倍。湘钢500万吨钢改造工程、电厂一、二期工程、江南汽车九华消费基地轿车工程投入均在40亿元以上。制造业信息化工程全面铺开，19家企业进入国家、省级示范企业行列。 支柱产业开

8、展壮大。经过“十五期间的加速开展，全市已根本构成了冶金、机电、化纤纺织、新资料等支柱产业。2005年，四大支柱产业实现工业总产值256亿元，比2000年增长3.5倍。 投资规模不断扩展。5年间全市全社会固定资产投资完成527亿元，是“九五的2.2倍。城镇以上共有1761个工程建成投产，其中根本建立工程482个，更新改造工程1073个。 3、其它 近5年间全市投入城市建立资金42.8亿元，比“九五增长4倍。城区面积由45平方公里扩展到76平方公里，展现和代表湘潭开放与开展笼统的河东新区根本建成。5年新增城市道路60公里，新、改、扩建城市主次干道和连通道40多条。三大桥建成通车，四大桥开工，城市二

9、环线、湘江生态经济带等重点工程建立进展顺利。市政设备日益完善，河西污水处置厂一期工程正式运转，河东水体净化工程启动，双马渣滓场一期工程交付运用，城市天然气工程实现供气。完成景观道建立20余条，新建和改造10多个绿化广场和10多个市民休闲小游园，提质改造小街小巷120余条。人民大厦、广电中心、梦泽山庄、东方红广场等一批文化设备和大型标志性建筑相继建成并投入运用。顺利完成省级园林城市、省级文明城市的创建义务。 交通综合运输才干不断提升。“十五期间,全市共完成交通根底设备建立投资 30.18亿元，新增公路里程321.3公里，其中高速公路新增100公里，其它等级公路54.5公里。公路通村率达99.6%

10、，比2000年提高18.6个百分点。建成通村公路336.4公里，改造通畅公路271.3公里。 金融稳健运转，存贷构造进一步优化。随着湘潭经济的全面开展，金融体制改革积极推进，信贷投入加大。2005年末全市金融机构各项存款余额为325.24亿元，各项贷款余额184.85亿元，分别比2000年添加163亿元和83.42亿元，其中：农业贷款33.73亿元，比2000年添加22.64亿元。城乡居民生活程度明显提高，居住条件进一步改善。据抽样调查统计，城市居民人均可支配收入由2000年的6049元添加到2005年的9685元，同比增长60.2%，年均增长9.9%；乡村居民人均可支配收入也由2000年的2

11、599元添加到2005年的4086元，同比增长57.1%，年均增长9.5%。城市居民和乡村居民人均住房面积由2000年的15.23平方米和42.34平方米，添加到2005年的21.19平方米和48.5平方米。要点归纳：1、随着政府长株潭一体化政策的逐渐实施，湘潭已进入城市开展建立的快车道，政府投入资金力度加大，不断吸引外资注入，交通综合运输才干得到不断提升，市容市貌对比从前已有较大改观。2、在良好经济开展态势的带动下，市民收入有所增长，市民的购买才干大幅提升，市民购买心思已由原先的简单买房逐渐转变为对好房的剧烈需求，住好房也必将成为06年新的生活主题。3、金融稳健运转，银行存贷构造进一步优化，

12、为房地产买卖的良好进展打下了坚实根底。4、高新经济开发区的规划建立和大量工业企业人流、资金流的迁入推进了河东房地产业的快速开展。5、人文底蕴深沉，景观资源优良，红色旅游兴盛。在进展房地产建立时可充分发掘此点，做出更具湖湘特征的地产工程，作为当地休闲及购物的新亮点。6、目前湘潭房地产市场正处于逐渐升温阶段，进军湘潭房地产行业前景看好。2、湘潭房地产市场情况 2005年全年总销售金额84047万元，商品房开工面积96.5万平米，商品房销售面积74.1万平米，物流中心、经济区投资。莲城商业步行街总方案投资1亿元：2005年方案投资1000万元，完成投资5000万元，韶山路商业广场总方案投资4.8亿元

13、，2005年方案投资1000万元，完成投资1154万元。2006年2月湘潭市固定资产投资总额完成73267万元，1-2月累计完成109741万元,较上年同期增长15.3%，其中,房地产开发投资1-2月完成64万元,同比下降4.5%；技术改造投资1-2月完成60587万元,同比下降11.3%。1房地产市场整体特点1商品房价钱涨势趋缓，买卖量明显下降湘潭市2005年虽然房价依然在上涨，但涨幅不断回落。2005年全年房屋销售价钱总指数105.37%，较上年同期上涨5.37个百分点。商品房销售价钱为1212.9元/平方米，较上年同期上涨5.72个百分点。其中：住宅价钱上涨5.3个百分点，均价1112.

14、9元/平方米；非住宅价钱上涨3.8个百分点，均价为2186.7元/平方米。价钱涨势趋缓，买卖量明显下降。至2005年年末，全市房屋施工面积是245.74万平方米，同比下降10.3个百分点；共完成商品房销售面积74.0811万平方米，同比下降21个百分点；实现销售额8.4047亿元，同比下降10.6个百分点。 2土地买卖价钱继续上涨 2005年，土地价钱依然维持高位运转态势，其中居住用地价钱为60.6万元/亩，同比上涨8.7个百分点。 3二手楼市呈现回暖复苏景象自2005年“六一新政以来，二手楼市曾出现过一段萧条时期，买卖量明显下滑，购房者持币张望，犹疑不决。在阅历一段张望期之后，发现商品房销售

15、价钱平稳上涨，消费者把目光重新投向二手房市场。受市场需求影响，二手房市场买卖量明显上升，买卖价钱上涨。2005年，全市二手房销售面积达501325平方米，实现销售额2.6436亿元，同比上涨4.2个百分点。其中，二手房住宅821元/平方米，同比上涨4个百分点。 2影响要素简析1新挑战和新机遇 2005年国家宏观调控政策给房地产业的开展带来的新挑战和新机遇是前所未有的。它一方面继续遏制不合理需求，经过政策添加炒作型二手房的买卖本钱和非普通商品房的购置本钱，同时满足合理需求，添加经济适用房供应；另一方面那么为行政性冻结的土地和信贷适度解冻，同时完善相应法规制度，继续严把土地、信贷供应闸门。经过控制

16、房价上涨过快促进房地产市场的安康开展，防止房地产市场的大起大落，确保经济社会的平稳开展，维护宽广人民群众的切身利益，在此背景下，购房者持币张望，犹疑不决，迟迟不肯入市，因此出现销量大幅下降的情况。 2人均收入程度的提高 由于随着人民收入程度的不断提高，以及对旧城改造和城市根底设备建立力度的进一步加大，行政中心的东移，公务员小区的逐渐兴建，城市人口的增长，购房群体逐渐扩展，加之人们生活程度的日益提高，对于居住环境的质量提出更高要求，房产开发商对居住小区的功能、绿化环境、新型建筑资料的运用以及房产营销方面都加大了投入，为促进房地产价钱而附加的投入又构成一种本钱推进力。这些有效需求带动了房地产业的开

17、发，价钱呈现上涨趋势。 3宏观调控政策影响 由于国家宏观调控政策和建材价钱不同程度的下降，加上政策“一刀切的时代曾经过去，房地产市场是在积极稳妥、把握力度，突出重点、区别对待，因地制宜、分类指点，强化法制、加强监管的原那么下进展的，这使房地产市场更加有序的开展，供应构造不断改善，有效供应得到添加，房价增幅进一步回落。 4土地稀缺性 土地作为一种不可再生的稀缺资源，随着耕地维护认识的加强，对土地出租、转让等买卖已采取招标、拍卖等方式，在一定程度上促使土地买卖价钱依然有上涨的要求。目前，房地产开发企业获取土地，大都经过公开拍卖和挂牌出让等透明、市场化的运作方式，由于相互之间的龙争虎斗，土地价钱随之

18、节节攀升，开发企业的土地本钱必然大幅添加，是引发房价上涨的直接缘由。如今不少开发企业曾经贮藏了相当的土地，正在消化当中，土地本钱相对而言不会添加，而随着城市中心土地日益稀缺，土地价钱日益提高。3、典型楼盘市场调查随着国家政策及相关配套措施的相继落实，在政策执行的磨合期过后，购房者的张望心态将逐渐消除，城市建成区规模近几年将不断扩张，城市人口也相继添加。目前，城市二区人口正坚持每年新增1万人口的增速，其对住房的需求不可小视，随着人民生活程度的不断提高近几年城市居民可支配收入坚持二位数增速，不同收入群体的城镇居民对住房也有着不同的追求，加之城市中心东移，公务员小区的逐渐兴建，河东区的房地产开展将进

19、一步推进。详细来说，湘潭房地产在2005年以前市场运作不规范，而2005年以后那么理性回落，开展趋缓，2006年那么开场逐渐升温。1、商业类A、中荣时代广场开发商：湖南中荣房地产开发地址：韶山中路与车站路交汇处工程进度:全现房业态：店中店商铺，由开发商进展一致运营管理。价钱：一层：9000元/38000元/ 二层：7900元/左右 三层：5400元/左右 四层：4000元/左右付款方式：只能一次性付款仅付首期52%，剩下48%以6年租金抵付产权：40年运营方式：返租15年，8%报答 月报答1600元以下免交个人所得税开盘时间：05.9.18开业时间：05.9.18产权办理：06.6交通道路：1

20、、2、6、9、10、11、13、14、17、18、19、21、23、24、105等投资群体：浙江等外来投资客及父母为子女置业保证者居多B、柏丽广场位置:芙蓉路与吉安路交叉处开发商:湘潭七星房地产开发销售热线8525028付款方式:一次性付款 9.8折 银行按揭 无折扣销售时间:2004年初-至今交房时间:2005年6、7月份临街银行按揭:5成十年契税:4%物业管理:1元/维修基金:2%小户型：单价:1600元/1800元/楼层:6层面积:2030银行按揭:4成十年契税:2%维修基金:2%物业管理:0.6元/分摊:20%左右柏丽广场的商铺销售均价为8000元/,前三年

21、可以返租的方式,三年的报答率18%一年6%, 可以直接抵房款。总体销售到达80%以上,价钱中等偏上,购买人群主要以投资客户居多,国家机关公务人员、湘钢职工、高等院校如湘大、科大等教职员工为主。C、湖湘商业广场TOP商务港位置:芙蓉中路东方红广场投资商:鑫城经济开发销售热线款方式:一次性销售时间:2005年初交房时间：2006年底 概略：该楼盘地段北靠湖湘南路,南临芙蓉中路，位于东方红广场内，经过的公交车次有2、3、23路，交通较为便利。周围有湘潭市政府、市委、广电中心、太平洋保险湘潭中心支公司、湘潭日报社等企事业单位。整个工程分A、B、C三个不同商业区域。A区方案引

22、进国美或通程电器卖场,B区规划做大型超市运用,仅对C区商铺进展销售。C区均价:3800元/-8000元/工程临芙蓉路面地势较低，为地下商铺，故价钱相对低；而工程临湖湘南路面那么地势较高，为临街商铺，商业价值高，故价钱较高。销售情况：临入口处的一线门面销售情况较好。面积:地下广场内单个商铺面积为10左右，临入口处10个商铺，单套面积达80该区域内商业正处于开展阶段，有一定升值潜力。鉴于三年返租费用到达21%的投资报答率，从第4年至第10年报答率为8%，最后一年返11%。第12 年在客户不再继续运营情况下，开发商以原价回收门面费用，在整个运营年限中如运营期12年中投资报答较高的情况下稳赚不亏，从这

23、点上来讲，对客户的吸引较大。 D、众一商业广场地理位置:河西西湖路 该商铺只租不售，无产权，05年4月进场运营租金价钱商铺面积一年租金套三年租金套月租金元/m21211000315887641715888462887791851788851888806以上物业上交175元/月物管费押金:18000元9年运营权,以17为例,总价一次性付为113000多,每月交175元的物管费,押金500元。现状:运营情况较好2、住宅类 多层： A、阳光山庄开发商：湘潭市阳光房地产开发物业管理：湘潭市阳光物业管理公司地址：湘潭市韶山西路砂子岭总建筑面积：5万平米二期建筑构造：多层、别墅、一梯两户、一梯一户共三期，

24、一、二期多层，别墅已全部售完，第三期多层、别墅已全现房。住宅均价：1450元/别墅均价：2800元/住宅面积：140160复式面积：230280别墅面积：300410小区配套：网球场、篮球场、游泳池物管费：0.5元/月消费群体：公务员、个体经商户、大学退休教授B、金侨中央花园开发商：金侨集团地址：湘潭市芙蓉中路紧邻市政府占地面积：126亩四栋小高层暂未建，定向开发已卖给公务员。现有20栋多层住宅正处于销售中，已销售30%顶层复式花园，价钱1680元/价钱：1300元/起 住宅均价1550元/ 别墅均价4000元/ 门面均价4800元/ 面积：住宅98200 别墅300500 门面40100门面

25、层高4.5住宅分摊：多层11%容积率：住宅1.48 整个小区1.8建筑密度：28%绿化率：37%物管费：一期0.58元/月 二期0.68元/月购买人群：教师、公务员C、金芙蓉小区：位置：芙蓉西路北金芙蓉小区开发商：湘潭市岳塘房地产开发分二期工程，共15栋，其中一期9栋，今年9月交房，多层建筑。住宅均价：1450元/车库：1780元/购买人群：湘钢职工、学校教师、医院员工销售率：已销售80% D、锦绣华庭：位置：建立南路华凯旁、新一佳北侧栋数：13栋交房日期：2006年10月；余下两期06年全面开工，07年上半年交房建筑面积：近10万平米层数：6层有电梯房、多层房、但价钱一致，只需层差价。住宅均

26、价：1520元/车库： 1782元/ 折后9.9折 门面均价：复式 3200元/ 单间面积为100平式 2800元/ 单间面积为100分摊：7%-8%物管：0.75元/月有直饮水：1500户购买人群：湘钢职工、学校教师、医院员工住宅面积：两室两厅 98、三室两厅120、四室两厅140、复式带顶层花园，180卖点：户外退台私家花园E、霞光山庄开发商：湘潭市城郊房地产开发总公司地址：建立南路华都宾馆旁分三期开发：一、二期已售完，06年10月交房，共21栋，占地86亩，约9万平米三期06年4月预售，共6栋规模：15万平米大型社区构造类型：多层，共六层，顶层为复式住宅均价：1228元/ 屋顶花园：80

27、0元/车库价钱为：1880元/商铺价钱为：1880元/小区配套：500会所，幼儿园、文娱休闲广场、篮球场F、龙凤佳园位置:砂子岭黄花塘22号开发商:龙牌酱业集团房地产开发销售热线2314265 378832付款方式:一次性付款 9.8折 银行按揭 无折扣销售时间:2005年初-2006年初工程概略：10栋均为多层建筑住宅均价:1300元/主力户型：三房两厅134、四房两厅复式楼、跃层式156221面积:134285占地面积:40亩建筑面积:5000绿化率:40%容积率:1.8车库单价:1200元/物业管理:0.45元/小区配套：中心花园小高层：A、金侨世纪大厦酒店式

28、商务楼四星级规范1-4F： 整体招商，拟引进大型零售业5F： 开发商与商家正在洽谈，暂不出卖6-11F： 单层面积2000，层高3.6米， 单层拥有15个单套，40-80面积不等，单套带卫生间，6F均价：3000元/ ，上升一层加价100-700元/不等 12F： 层高6米，售价到达5000元/， 一次性9.8折，按揭9.9折物业： 1元/不含中央空调费用租赁：1.2元/每天B、丝绸大厦开发商:湘潭市金湘房地产开发公司地址:丝绸广场旁建筑构造:框架 一梯三户面积:108-180住宅最高价:1850元/层差:30元/建筑形状:15层小高层,1-4层裙楼设商场,5-15层住宅交房日期:07年10月

29、主要消费群:大学教师、公务员销售现况:1-4层群楼均以内部认购方式为主大部分为开发商高层指点的关系户 目前以定购住宅为主,已售20%C、湖湘家园位置：湖湘东路军分区旁开发商：湘潭高新房地产开发股份工程概略：工程共有6栋，374户，其中11层住宅有2栋，14层住宅4栋临街面4层商铺，住宅1层起价1850元/，均价1910元/。 层差价：2-7层每层加价20元/，7-顶层，每层加价30元/ 主力户型：三房、四房面积：130-160顶层为复式楼，带屋顶花园。工程配套：湖湘公园、直饮水入户，智能电子监控系统是其价钱高相对于同等楼盘的主要支撑点。双电源，确保电梯的正常运转，以引导湘潭市民不愿购电梯房的消

30、费习惯。工程进度：裙楼在建高层：A、建鑫城市广场位置：丝绸路与河东大道交汇处整体构造：工程共有建筑4栋，其中3栋为19层住宅从第1层到第4层为商铺，第5层到第19层为住宅；另外1栋为塔楼和裙楼构造。裙楼4层，为商铺价钱待定，两栋塔楼为24层住宅。户型: 错层:133.95-154.93 三房两厅、四房两厅复式:180.00-213.00 六房两厅公寓:39.15价钱待定,现无资料住宅起价:约1700元/ 从第6层开场 每上一层加30-40元/商铺暂不对外销售交房时间:待定配套设备:开发商自建休闲广场,转换层为“空中花园，可供休闲文娱。楼盘暂没有开盘销售,价钱还未确定。购买人群只是登记在册,暂难

31、以确定购买对象身份。湘潭房地产市场小结1、消费群体：湘潭房地产市场目前以多层为主，商业工程如写字楼、酒店等尚无规模开展，仅在部分区域的个别楼盘出现。以企事业单位职工、公务员、个体运营户、高校教师为市场主要消费群体，其中又以企事业单位职工与公务员为其中最大的购买群体。不论从客户群构成还是成交金额上看，这两大客户群的重要性是显而易见的。在湘潭商业性地产中，作为固定资产投资用途的购买者占整个购买群体数量的63%以上公务员+企业员工+事业单位员工，这其中还未包括个体运营户以及私营企业主中作为商业运营用途而购买的客户。这也阐明了在目前情况下，在湘潭的商铺购买群体中，自购自营者所占比例不大。未来本工程在对

32、外推行时该当慎重思索此种类型客户的消费取向。2、政策法规：湘潭房地产的银行贷款对外地户口的贷款较为慎重。不仅要求有本地户口，且有本地任务的本地人作为担保。3、价钱：目前湘潭住宅多层工程均价在1500-1800元/之间；小高层均价在2000-2300元/之间；别墅价钱相对偏高，均价在30004000元/之间。4、面积：由于湘潭地块正处于开发期，土地资源丰富，工程均有低容积率、低密度等特点。面积设计以130150居多，户型那么以三房、四房为主。一、工程开发战略战略一： 高端工程要在操作上取胜，关键在于高端资源整合！整合高端资源，包括人、财、物三方面。人就是指开发商、规划设计、施工建立、物业管理、营

33、销代理等协作单位；财就是指资金，能否可以保证顺畅的资金链，其直接影响工程进度；物就是指先进的技术、资料、设备等。充分整合了这三方面资源，可以到达一个新的高度。但发明出新的高度并不意味着运营胜利，由于把握的都是客观能动面，要胜利还需求把握客观面。客观面是什么，客观面就是客户资源和客户意向。战略二：准确判别开展趋势，市场时机高于一切！市场关系最中心的是供需，供大于需就是买方市场，需大于供就成为卖方市场。有需求没供应就是市场时机所在。故准确的判别市场开展的趋势和时机，争做市场第一个，开发在湘潭没有开发过的方式，做湘潭还未出现的产品，不但在概念上提升，在本质上也创新，才干成为市场的热点和宠儿。同时，有

34、时机并不意味着一定胜利，能否情愿承当风险，能否可以控制风险是关键问题。大处着眼、小处着手，市场研讨的根本在于趋势的判别，其是定性的过程，而工程操作是定量的过程。定量其实就是在工程上优化处置客户群体的详细需求，满足其个性需求。湘潭经过这些年的开展，尤其是2006年在产品与价钱上不断地突破，曾经为城市高端物业开展营造了气势，高端市场大门正渐渐开启，真正为城市主宰者提高质量生活环境的时机曾经到来。金桂园工程必将接风气势。战略三：物业要做第一，要做他人没有做过的东西！身处高端，高处不胜寒。作为一个二级城市，高端群体的数量毕竟有限，消费容易到达饱和。所以，要做高端，就要赶快做，就要做第一个。这样更容易抢

35、占先机，树立品牌。一是做第一个空间更大、概念更新颖、时机更多；二是做第二个市场有了参照，要比他卖得贵，就必需做得比他更好，这就有点骑虎难下的架势；三是照搬别个的方式，毕竟已是第二个，难以成就本人的品牌。城市中心高端物业的开发方式相对简单，他人做了一个方式，树立了一个标竿，就起到了先入为主的作用，在价钱上已到达高点，再做一遍难以成就品牌。战略四：高端工程开展需求“发动机，也就是第一卖点！湘潭市场开展程度有限，消费者对于物业档次和素质的认识和评价还没有到达系统、全面的程度，所以一个新方式的发明，一个工程的飞跃，往往需求一个中心卖点的支撑，也就是所谓的“发动机。有了他，工程就光彩照人，就有了自信心，

36、附加值提升将有保证。我们以为工程的发动机不仅仅在于地段，更在于工程产品的独特性和稀缺性。战略五：工程要获取高利润，需求添加投入，提升附加值！为了获取更丰厚的开发利润，工程必需提升附加值，也就是在物业根底价值上进展再发掘。附加值提升必然要求添加投入，添加本钱，但附加值提升的投入产出比高，故利润空间也增大。而在附加值提升中，工程前期定位和规划设计是投入产出比最高的两个部分，其主要依托智力要素，但却直接关系工程开展方向和后期物业增值幅度。故在前期阶段投入更多的人力、物力、财力，统筹规划做到位，是将工程做出色，把价钱做上去的重要前提。战略六：工程产品附加值提升应是全方位的！所谓的品牌产品，就是硬件和软

37、件都具备顶级的素质，完美的结合，最终到达最高级的生活享用。该工程要发明高售价，附加值提升应该是存在于工程操作的各个环节，从整体规划、建筑处置、资料技术、配套设备、配套会所、户型设计、户型装修、物业管理、效力内容、商业运营定位、写字楼租客定位、公寓运用者定位、笼统包装、营销推行等等，都应该表现出相应的档次，都需求做出创新。只需这样，工程才能够长期的成为市场的标竿。二、工程定位未来城市的高端商务区为社会中层群体量身定制的湘潭首个纯粹高尚人文产品城中精英社区三、工程卖点提炼主打卖点： 中心地段概念产品居住环境品牌时机：五矿集团品牌嘉盛房产品牌设计单位品牌施工单位品牌建筑用材品牌配套设备品牌物业管理品

38、牌。市场时机：湘潭中央高尚人文社区，城市精英社区。地段时机：中央地段，湘潭未来重要高端商务区所在。户型时机：城市中心区的大户型群落。配套时机：高科技智能化配套设备。看齐国际，到达规范。高绿化率，城市中央绿色专区。效力时机：国际知名物业管理效力机构对工程实施个性化管理。四、工程推盘战略1、推盘原那么制定工程的推盘战略，需求结合以下三条要素，但市场要素最为重要，根据市场规律定开展战略是不败根本。要素一：工程进度工程进度决议销售条件，但决议不了销售进度；销售进度是市场决议的，是营销方式正不正确，任务预备充分不充分决议的。所以，不能由于工程进度影响推盘节拍，尤其是放盘量大的大盘，营销一定不能受制于工程

39、。要素二：开发志愿开发企业具有明确的开发目的，客观思绪，但其往往与市场有违背之处。思绪决议出路，决议效果，其必需遵守根本的市场规律。顺势而为，那么可充分发掘市场潜力；逆势而行，就能够事倍功半。要素三：市场情势市场客观存在开展，可作引导，但大势难随个人意志转移。充分把握市场规律，认识市场情势，是把事情做好的根底。所以，根据市场规律定原那么，根据市场情势定战略，根据市场变化作调整，是工程胜利营销的关键。2、推盘方式作为金桂园工程的推盘，我司建议采取“充分蓄势、分批放盘的方式，结合工程，选择有利的时间节点集中放盘，主要思索有以下理由：“充分蓄势更容易构成市场热点，呵斥旺销局面；而作为大手笔工程，没有

40、炽热的情势就不能够构成影响力。工程作为新盘第一次亮相市场举足轻重，一定需求足够业绩的支撑，才干带动情势，故前期蓄势任务需求预备充分。在城市中心区域，我工程具有鲜明的特征，有一定独一性，故营销推盘上不需求太急，时间越往后对工程营销应该更加有利。较长时间的积累让客户资源更丰富，对客户心思把握更准确，任务预备更充分。集中重点的进展内部认购，让内部认购与外部认购相互结合来共同刺激市场与消费者。“充分蓄势有利于集中投入推行费用，配合主题营销活动组织，更容易在短时间内呵斥市场引爆。思索工程规模不大，总套190套左右，一次性放量，市场虽有比较大消化才干。但如该工程需求盈利增长更多那么需求采取一定战略。工程定

41、位高端物业，一次性放量太多，将大大降低工程的高贵感和奥秘感，不能完全表达工程稀缺的价值。需求放大工程的特点与优势。工程产品的价钱在销售过程中还需求逐渐验证，一次性释放完全公布，将呵斥工程没有退路。假设分批放量，那么后期物业可根据前期进展战略调整。由此，我司建议工程采用“充分蓄势，分批放盘方式，将产品为几个批次推出市场，引爆几个不同概念下的鲜明卖点。如此既有效的控制销售风险，发明出一个接一个的市场聚焦，把工程影响力越推越高，到最后引爆工程制高点，完美闭幕。3、营销分期暂略 需求根据工程施工进展情况来进展方案与安排；4、价钱战略“高开高走 高低结合随着建筑的推进，市场的变化，推出批次的素质更高，工

42、程价钱将逐渐伐整和提升。而我工程屹立城市中心区，未来城市的高端商务区，必然呵斥市场气势，出山价钱也将不菲，必然在湘潭中心区到达中高端程度。我们暂拟定如下价钱，作为参考，详细价钱在工程开盘前，根据市场情况和客户意向情况详细确定。内部认购价钱：均价到 1800元/平方米外部市场价钱：均价到 1850元/平方米车位价钱：均价约 2000元/平方米五、工程SWOT分析优势分析：地段较好，交通较为便利。工程位置较佳。工程地段开展前景好，区域配套设备较好。景观效果较好，绿化率较高。开发企业资金实力较强，资源整合才干强。人脉关系宽广。对本地市场较为熟习。产品优势较为明显。产品特点较为突出。优势分析：地价有一定幅度上涨，提升了土地开发本钱，市场风险增大。工程中高端售价有一定风险。工程周边仍有部分陈旧建筑和厂房影响区域美观。工程中心区域的位置还未稳定,区域的整体开展和建立还有待完善。时机分析：湘潭还没有真正意义上的品牌物业。湘潭房地产市场处于上升期，市场前景看好。湘潭市场对于同类产品较为热衷和认同。工程区域开展机遇好，产品升值空