昆山房地产市场发展态势分析

1、.PAGE ：.；昆山房地产市场开展态势分析昆山城市概览地理位置：昆山是江苏省苏州市下属的一个县级市，它地处江苏省东南部、上海与苏州之间。北至东北与常熟、太仓两市相连，南至东南与上海嘉定、青浦两区接壤，西与吴江、苏州交界。人口：统计数据显示，2004年昆山户籍人口63.72万人，外来人口62.53万人，外来人口占到本地居民数的98%。其中，台湾、日本、韩国及欧美国家的境外人士到达4万人左右。交通：沪宁高速公路、312国道穿越昆山市，至上海虹桥机场约半小时车程，至上海浦东机场约1小时车程。至苏州市约25分钟车程。宏观经济环境：表1 2004年昆山市假设干宏观目的目的称号数值同比增长目的数值横向比

2、较GDP570亿元24.5%人均GDP9.07万元29.4%位居全国同等级城市之首，是上海市同类目的的1.65倍城镇居民人均可支配收入15011元15.2%是上海市同类目的的0.90倍上年全国百强县市评选名次第2位-顺德居首位资料来源：2004年昆山市国民经济和社会开展统计公报。值得一提的是，昆山的外来投资非常密集。截至2004年，该市实践利用外资突破90亿美圆。其中，台资的比例最高，占到半数以上。目前，昆山的优势产业主要集中在以IT产业为主的通讯设备、计算机及其他电子业。昆山房地产市场开展回想近年来房地产开发投资快速增长注：2004年数值为预测值。资料来源：昆山统计局。图1 2001-200

3、4年昆山市房地产开发投资额走势供需情况来看，市场供应和需求均逐年快速上升，且需求增速明显高于供应注：短少2004年的预售面积和空置面积。资料来源：昆山统计局。图2 2001-2004年昆山市商品房供需目的走势需求构造来看，销售规模以住宅为主体，但商业房产的需求增长显著资料来源：昆山统计局。图3 2001-2003年昆山市各类商品房销售面积构成分析价钱角度来看，近年来商品房售价逐年快速上升资料来源：昆山统计局。图4 2001-2004年昆山市商品房售价走势基于当地房地产市场的强势表现，全国知名的房地产企业纷纷进军昆山表2 进入昆山的部分知名房地产企业企业称号进入时间(年)运作工程工程区位工程总建

4、面(万平方米)工程总占地(万平方米)万科集团2004万科高尔夫别墅昆山市阳澄路、马鞍山路34 57 世茂集团2004昆山世茂新城昆山城南130 72 绿地集团2003/2004绿地国际家园昆山市花桥镇600 267 中原地产2003/2004华城美地(代理)昆山市长江北路、鑫茂路56 -资料来源：网上搜索。未来3年昆山房地产市场开展预测预测结果显示，未来3年内昆山市商品房销售将稳步增长现采集1999-2004年昆山市主要宏观目的及房地产供需目的，回归分析结果发现：昆山市商品房销售均价=0.02119*昆山市人均GDP+0.09971R2=0.998昆山市商品房销售面积=957.66*昆山市商品

5、房销售均价-105.337R2=0.808基于此，可以计算得到2005-2007年昆山市商品房销售均价和销售面积，详见表2。表3 2005-2007年昆山市部分目的预测目的称号200520062007GDP亿元*625.98687.46754.98户籍人口万人*65.4867.6570.14人均GDP万元9.5610.1610.76商品房销售均价万元/平方米0.300.320.33商品房销售面积万平方米184.15196.36208.58* ，2021年昆山市GDP估计到达1000亿元，假设2006-2021年年均递增速度均为9.8%。* 人口预测采用二阶多项式自回归分析结果R20.994。资

6、料来源：2004年昆山市国民经济和社会开展统计公报。值得一提的是，商品房预售面积与销售面积一样，也直接影响了市场供需平衡，而在预售增长迅猛的昆山市参见图2，这部分需求对市场的影响是非常重要的。但是，由于笔者目前缺乏相应的预售数据，因此暂时无法将这部分需求思索进去。市场供应来看，近期的施工面积到达较高的程度，已根本满足未来3年的销售面积需求资料来源：昆山统计局。图5 2001-2004年昆山市商品房施工面积走势昆山市房地产市场开发投资时机分析住宅市场中，高档物业存在明显的投资时机20012003年，住宅销售面积年均递增58.59%，而高档物业包括别墅、高档公寓年均递增152.29%，且延续三年供

7、需根本平衡。表4 2001-2003年昆山市不同档次住宅供需目的对比单位：万平方米年份高档住宅*普通住宅*开工面积销售面积二项之差开工面积销售面积二项之差2001年3.72 3.89 -0.17 47.59 54.45 -6.86 2002年10.08 9.90 0.18 73.02 67.44 5.58 2003年28.54 24.76 3.78 145.80 121.97 23.83 * 高档住宅包括别墅和高档公寓。* 普通住宅是指除高档住宅外的一切住宅。资料来源：昆山统计局。酒店式公寓市场具有较大的开发投资潜力长期旅居当地的境外人士及外地高收入群体是酒店式公寓的主要消费群体。目前，昆山市

8、约有62.53万外来人口，其中有4万名境外人士。即使只思索境外人士对酒店式公寓的需求，参考上海市境外人士入住酒店式公寓的数字2003年底约为6.7%，那么昆山市酒店式公寓的市场需求至少有2700套。市场供应角度看，截至2004年9月昆山市几乎没有建成的酒店式公寓。然而，目前至少有6个酒店式公寓工程曾经启动，估计将在2-3年内建成，总供应套数在1300-1500套，尚无法满足市场需求。表5 目前昆山市已开盘的酒店式公寓工程工程称号均价(元/平方米)套数套交房时间备注长江酒店公寓110003522006年挑高设计，可分隔运用摩天.星光酒店公寓-2006/2007年未开盘前进录5600162 200

9、5年-中茵苹果社区50001202005年-吉田国际广场58003382007年-都市现代城41001442005年-资料来源：网上搜索。写字楼市场、特别是高档写字楼市场具有明显的投资时机近年来写字楼需求非常旺盛，空置面积逐年快速降低。表6 2001-2003年昆山市写字楼空置面积变化年份商品房空置面积(万平方米)#同比增长其中：写字楼空置面积(万平方米)#同比增长2001年23.16 -0.64 -2002年19.56-15.54%0.33-48.44%2003年13.70-29.96%0.27-18.18%资料来源：昆山市统计局。昆山市现有的大部分写字楼建立规范都比较低，最高规范的楼盘相当于上海的乙级写字楼。然而，该地域迅猛开展的金融、咨询、传媒、设计等为代表的第三产业，对中高档写字楼的需求目前无法得到满足。商业物业开展前景较佳目前，昆山市人均商业面积仅为0.8平方米，低于上海及周围大部分城市人均商业面积1平方米左右的程度。由于缺乏商业设备，本地域的很大一部分消费力量、特别是中高档消费需求被分流到上海市、苏州市等地。由于商业开展空间较大，众多国内外商业巨头纷