《国有土地上房屋征收评估办法》解读上课讲义

1、Good is good, but better carries it.精益求精，善益求善。国有土地上房屋征收评估办法解读-HYPERLINK/news/2011-06-07/1330761.htmlo国有土地上房屋征收HYPERLINK/news/2011-06-07/1330761.htmlo评估办法解读继国有土地上房屋征收与补偿条例在今年1月公布实施后，住建部昨天发布了HYPERLINK/news/2011-06-07/1330761.htmlo国有土地上房屋征收HYPERLINK/news/2011-06-07/1330761.htmlo评估办法，确定了房屋征收补偿的评估办法。其中规定

2、，负责房地产价格评估的机构由被征收人协商选定；征收房屋的价值将完全按照类似房地产的市场价格，不再综合政府定期公布的房地产市场价格。住建部表示，2003年12月1日原建设部发布的城市房屋拆迁估价指导意见同时废止。房屋征收评估新流程选定机构被征收人在规定时间内，协商选定房地产价格评估机构。签订合同一般由房屋征收部门作为委托人，与评估机构签订评估委托合同。征收评估、鉴定费用由委托人承担。实地评估估价师对被征收房屋进行实地查勘，根据评估对象和当地房地产市场状况，选用一种或多种方法进行评估。公示解释房地产价格评估机构向房屋征收部门提供分户的初步评估结果，房屋征收部门将评估结果向被征收人公示。公示期间，估

3、价师要对初步评估结果进行现场说明解释。交付报告公示期满后，房地产价格评估机构向房屋征收部门提供整体评估报告和分户评估报告，房屋征收部门向被征收人转交分户评估报告。申请复核被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请鉴定被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。变化1评估价格完全依照市场2003年的城市房屋拆迁估价指导意见规定，“拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格。”按照国有

4、土地上房屋征收与补偿条例的规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。昨天发布的国有土地上房屋征收评估办法，对此进行了细化。“被征收房屋的类似房地产”是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。被征收房屋类似房地产的市场价格，是指在评估时点的平均交易价格。评估时，还要考虑到区位、用途、建筑结构等影响价值的因素。【解读】在新的国有土地上房屋征收评估办法中，对房屋价值的评估，已经不再综合政府定期发布的“指导价”，而是完全按照市场交易的价格。对此，北京市房协副秘书长陈志昨日表示，这与国有土地上房屋征收与补

5、偿条例的要求一致。“条例中，是由市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。政府是征收的主体，那么对于房屋价值的判断，就应该采用第三方独立的判断才能公平。即便是第三方评估机构来评估价值，但如果政府还是设定一个指导价的话，就不能体现第三方的独立判断。所以，这是一个立法方面的进步，征收的成本更加向市场靠拢。”变化2评估机构由被征收人选在原来的城市房屋拆迁估价指导意见中规定，“拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式”。而在昨天发布的国有土地上房屋征收评估办法中明确规定，“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门

6、通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定”。至于评估费用由谁承担的问题，办法表示，房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担，一般由房屋征收部门作为委托人。【解读】陈志表示，国有土地上房屋征收与补偿条例的一个指导思想，就是不能强行征收，要保证被征收人的合法利益。由被征收人来选定评估机构，取消了政府指定评估机构的权力，这是社会公平的体现，也尊重了被征收人的权利。不过他认为，选定评估机构的办法，还需细化。“比如要拆一条街，那会涉及很多户，每一户都有自己的想法，但评估机构只能确定一家，如何协调就是一个问题。即便投票，也需要细化操作办法。可以想一下，现在一个小区成立业主

7、大会，投票都那么难，更何况涉及人员更多、利益更大的房屋征收。”变化3评估更多体现土地价值在原来的城市房屋拆迁估价指导意见中规定，“拆迁估价的方法一般应当采用市场比较法。不具备采用市场比较法条件的，可以采用其他估价方法”。而新的国有土地上房屋征收评估办法中明确，估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。【解读】陈志认为，过去，在房屋拆迁的补偿中，体现的主要是房屋的价值。但这其中，土地的价值也很大。而新的条例中，对于土地的价值有了更多的体现。“比如，在王府井地区征收，可能这个地段的土

8、地在征收后，要开发成商业，将来获得的利益很大。但如果仅按市场比较法，可能体现得不明显。那么可以假设它在征收后，将来开发项目，会取得多少收益。按照假设计算出的收益，来衡量应该补偿给被征收人的那部分。”拆迁补偿大事记1991年1月拆迁服从城建需要国务院公布城市房屋拆迁管理条例，当年6月1日起施行。其中规定，被拆迁人必须服从城市建设需要，在规定的搬迁期限内完成搬迁。2001年6月拆迁管理条例修订鉴于原条例存在“补偿标准过低、强制拆迁的规定不明晰”等问题，国务院公布新修订的城市房屋拆迁管理条例，当年11月起施行。2003年12月房屋拆迁进行估价建设部发布城市房屋拆迁估价指导意见，对房屋拆迁过程中评估机

9、构的选定、拆迁房价的评定等问题作出了规定。2004年1月1日起施行。2009年12月建议审查拆迁条例城市拆迁引发了一些群体性事件。北京大学五位学者向全国人大常委会建议，要求对拆迁管理条例的合法性进行审查，并建议国务院对其进行修改。2011年1月行政强拆退出历史国务院发布国有土地上房屋征收与补偿条例规定，“政府不得责成有关部门强制拆迁”。城市房屋拆迁管理条例同时废止。行政强拆退出历史。2011年6月征收评估用新办法根据国有土地上房屋征收与补偿条例，住建部发布国有土地上房屋征收评估办法。作者：马力国有土地上房屋征收评估办法发布征收价格更多体现土地价值发布时间：2011-06-16来源：中国国土资源

10、报【字体：】6月7日，国有土地上房屋征收评估办法（以下简称办法）颁布，同时废止了2003年出台的城市房屋拆迁估价指导意见（以下简称意见）。2007年出台的物权法要求“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益”。2011年初出台的国有土地上房屋征收与补偿条例代替了2001年出台的城市房屋拆迁管理条例，新拆迁条例提出房屋征收按市场价补偿，这必然涉及房屋评估。新的房屋征收评估办法顺势出台。办法是新拆迁条例的配套制度。可以说，房屋评估价值是否合理，不仅关乎房屋征收人地方政府的利益，更涉及被征收人的权益。新房屋征收评估办法相比废止的城市房屋拆迁估价指导意见有不少亮点

11、，比如，评估价值精确到元，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定，在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定；分析不同评估方法对被征收房屋的适用性，并对不同被征收房屋要求采取不同的评估方法，并且规定需要考虑的评估因素，更多体现土地价值等。考虑到现实种种因素，新办法能否担当大任还需观察，关键在于评估机构的独立性和公正性的保证。一则，选定评估机构的具体办法由各地政府制定，地方政府作为土地市场的最大获益者，能否制定合理的操作办法令人怀疑；二则，新办法规定评估费用由委托人支付实际就是地方政府支付，谁出钱，评估机构显然

12、会听谁的话；三则，地方政府也是评估机构的监管者，评估机构也可能倒向地方政府一边。有业内人士指出，应从五个方面入手，减少人为因素干扰房屋征收评估：其一，还需要完善新房屋评估办法，如何选定评估机构、如何考虑房屋评估的软件因素等问题，需在制度上明确和细化；其二，有争议的房屋征收评估事件，不妨成立由媒体、律师、社会人士组成的独立的临时监督机构，或开辟司法救济渠道；其三，培养公益性房屋征收的询价机构和评估机构，以验证商业性评估机构评估的合理性；其四，评估费用应当由被征收人集体来决定评估费用支出，政府出资，但通过银行来支付；其五，提高房屋评估行业素质，加强资格认定。对房屋征收评估各方都有不少担忧，被征收人

13、忧虑房产会遭遇不公正评估，地方政府则担忧，复杂的房屋征收评估程序影响征收效率、拖延项目进度。这些忧虑折射出我们的房屋征收评估公开、公平、公正还有很远的路要走，对此，制度上首先要有科学安排。国有土地上房屋征收评估办法三大变化继国有土地上房屋征收与补偿条例在今年1月公布实施后，住建部昨天发布了国有土地上房屋征收评估办法，确定了房屋征收补偿的评估办法。其中规定，负责房地产价格评估的机构由被征收人协商选定;征收房屋的价值将完全按照类似房地产的市场价格，不再综合政府定期公布的房地产市场价格。住建部表示，2003年12月1日原建设部发布的城市房屋拆迁估价指导意见同时废止。变化1评估价格完全依照市场2003

14、年的城市房屋拆迁估价指导意见规定，“拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格。”按照国有土地上房屋征收与补偿条例的规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。昨天发布的国有土地上房屋征收评估办法，对此进行了细化。“被征收房屋的类似房地产”是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。被征收房屋类似房地产的市场价格，是指在评估时点的平均交易价格。评估时，还要考虑到区位、用途、建筑结构等影响价值的因素。【解读】在新的国有土地上房屋征收评估办法中，对房屋

15、价值的评估，已经不再综合政府定期发布的“指导价”，而是完全按照市场交易的价格。对此，北京市房协副秘书长陈志昨日表示，这与国有土地上房屋征收与补偿条例的要求一致。“条例中，是由市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。政府是征收的主体，那么对于房屋价值的判断，就应该采用第三方独立的判断才能公平。即便是第三方评估机构来评估价值，但如果政府还是设定一个指导价的话，就不能体现第三方的独立判断。所以，这是一个立法方面的进步，征收的成本更加向市场靠拢。”变化2评估机构由被征收人选在原来的城市房屋拆迁估价指导意见中规定，“拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式”。

16、而在昨天发布的国有土地上房屋征收评估办法中明确规定，“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定”。至于评估费用由谁承担的问题，办法表示，房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担，一般由房屋征收部门作为委托人。【解读】陈志表示，国有土地上房屋征收与补偿条例的一个指导思想，就是不能强行征收，要保证被征收人的合法利益。由被征收人来选定评估机构，取消了政府指定评估机构的权力，这是社会公平的体现，也尊重了被征收人的权利。不过他认为，选定评估机构的办法，还需细化。“比如要拆一条街，那会

17、涉及很多户，每一户都有自己的想法，但评估机构只能确定一家，如何协调就是一个问题。即便投票，也需要细化操作办法。可以想一下，现在一个小区成立业主大会，投票都那么难，更何况涉及人员更多、利益更大的房屋征收。”变化3评估更多体现土地价值在原来的城市房屋拆迁估价指导意见中规定，“拆迁估价的方法一般应当采用市场比较法。不具备采用市场比较法条件的，可以采用其他估价方法”。而新的国有土地上房屋征收评估办法中明确，估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。【解读】陈志认为，过去，在房屋拆迁的补偿

18、中，体现的主要是房屋的价值。但这其中，土地的价值也很大。而新的条例中，对于土地的价值有了更多的体现。“比如，在王府井地区征收，可能这个地段的土地在征收后，要开发成商业，将来获得的利益很大。但如果仅按市场比较法，可能体现得不明显。那么可以假设它在征收后，将来开发项目，会取得多少收益。按照假设计算出的收益，来衡量应该补偿给被征收人的那部分。”房屋征收评估办法仍然不够“超脱”住建部制定的国有土地上房屋征收评估办法日前公开向社会发布。该“办法”是继国有土地上房屋征收与补偿条例在今年1月公布生效后，住建部为实施该“条例”所必须颁行的配套性行政规章。房屋“拆”改“征”，应算作官方痛定思房屋征收评估办法仍然不够“超脱”痛后的“字面思过”。对照2003年旧版的城市房屋拆迁估价指导意见，这次制定的“办法”在行政强制力和“亲民特性”上都明显得到提升，旧版“指导意见”作为政府文件不具法规的强制约束力，各地政府可“接受指导”也可自搞一套。“指导意见”进化为“办法”当然着重于内容，主要有两点需着重强调：原先被拆迁房屋的估价被限定为“应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县政府定期公布的房地产市场价格。