房地产投资项目整体策划讲义（141页地价测算案例）

1、 项目管理之- 房地产土木工程学院 建设与房地产系2014年1月目录1、房地产概述2、项目开发过程3、房地产开发土地的获取4、房地产投资项目策划5、透过十八大看房地产的发展1、 房地产与房地产业概述1.1 房地产含义及特征1.2 房地产业及其特性1.3 房地产业与国民经济的关系1.4 房地产业的可持续发展1.1 房地产含义及特征1.1.1房地产的含义1.1.2房地产的特征1.1.3房地产的分类1.1.4房地产投资的利与弊 1.1.1 房地产的含义1.房地产的基本概念 房地产是房产与地产的总称，即房屋和土地两种财产的统称。在物质形态上看，房地产可被定义为土地及地上建筑物和其他构筑物、定着物。 1

2、.1.1 房地产的含义2. 房产与地产的差异与联系差异：（1）地产可以单独存在，也可以独立进入市场进行运作；而房屋必须在土地上建造，也只有与土地结合运作才能整体进入市场。（2）房产是最终的成品，能够满足人们生产和生活的需要；地产则作为房产建造的基础，其需求必须通过人们对房产的需求才能反映出来。（3）房产和地产的各自价格的形成过程存在差异。 1.1.1 房地产的含义2. 房产与地产的差异与联系联系：（1）从物质形态上看：房产与地产是密不可分、相互依存的。 （2）从价值形态上看：房价与地价总是结合在一起的，两者的价值表现形式通常以房屋价格表现出来。 （3）从权属上看：房屋所有权是否合法，往往都取决

3、于房屋坐落的土地使用权是否合法取得。（4）从资本循环看：地产投资与房产投资是融合在一起的。（5）从开发经营看：土地开发和房产开发是两个紧密相连的产业环节。 1.1.2 房地产的特征1.房地产的自然特征 （1）位置的固定性（2）个别性（3）耐久性（4）数量的有限性（5）效用的多层次性 1.1.2 房地产的特征2.房地产的经济特征（1）房地产建设周期长、投资大（2）用途变更的困难性（3）房地产投资的流动性较差（4）房地产的保值增值性 1.1.2 房地产的特征3.房地产的社会特征 （1）政策影响性强（2）生产和消费反映出较强的社会风俗和生活习惯 1.1.3 房地产的分类1.按房地产用途分类2.按房地

4、产实物形态分类3.按房地产权属关系分类 1.1.4 房地产投资的利与弊1.房地产投资之利（1）较高的收益（2）能够得到税收方面的好处（3）易于获得金融机构的支持（4）能抵消通货膨胀的影响（5）提高投资者的资信等级 1.1.4 房地产投资的利与弊2.房地产投资之弊（1）投资额度大（2）投资回收周期长（3）需要专门的知识和经验 1.2 房地产业及其特性1.2.1房地产业的含义1.2.2房地产业的行业性质1.2.3房地产业的特性1.2.4房地产业的运行环境 1.2.1 房地产业的含义 房地产业是由房地产投资、开发、经营、管理和服务等部门和行业构成的巨大产业体系。房地产业是从事房地产开发、经营、管理和

5、服务活动的行业和部门的总称。房地产就是这些部门生产和经营的对象。 1.2.2 房地产业的行业性质1产业划分 在我国，2003年国家统计局颁布的三次产业划分规定中，对三次产业划分作了最新的规定： 第一产业：包括农、林、牧、渔业。 第二产业：包括采矿业；制造业；电力；燃气及水的生产和供应业；建筑业。 第三产业：包括交通运输、仓储和邮政业；信息传输、计算机服务和软件业；批发和零售业；住宿和餐饮业；金融业；房地产业；租赁和商业服务业；科学研究、技术服务和地质勘查业；水利、环境和公共设施管理业；居民服务和其他服务业；教育、卫生、社会福利业；文化、体育和娱乐业；公共管理和社会组织；国际组织等。 1.2.2

6、 房地产业的行业性质2房地产业与建筑业的关系 房地产开发涉及到很多的经济活动，这些经济活动有的属于建筑业，有的属于房地产业，必须对这两类经济活动进行明确的区分。区分的根本原则就是要牢牢把握第二产业和第三产业的区别，即第三产业不涉及物质生产过程。因此，应将房地产开发分为建设和买卖两部分：建设过程是物质生产过程，属于建筑业；买卖过程才属于房地产业。 图1-1清晰地描述了这种关系。 1.2.2 房地产业的行业性质2房地产业与建筑业的关系 1.2.2 房地产业的行业性质 住宅产业强调的是以住宅为最终产品的生产和交易活动，即住宅的增量市场中所发生的经济活动，而不包括存量住宅所提供的住房服务（自有住房服务

7、、营利性和非营利性住房服务）。因此，住宅产业并不完全包括房地产业当中的住宅部分，而只包括其中增量住宅的部分。这样界定住宅产业的目的是使住宅产业当中所包含的建筑业部分和房地产业部分相对应，避免住宅产业和房地产业的过度重合，并与人们对住宅产业的一般概念和研究目的相适应。 图1-2表现了住宅产业与房地产业、建筑业之间的关系。 1.2.2 房地产业的行业性质2房地产业与建筑业的关系 1.2.3 房地产业的特性1.高度综合性2.政府干预强3关系社会的稳定4.高投资、高收益、高风险 1.2.4 房地产业的运行环境 房地产业的运行环境，主要包括经济环境、政治环境、社会环境、金融环境、法律制度环境、技术环境、

8、资源环境和国际环境等。这些运行环境的好坏、合理程度，直接影响到行业的发展。 1.3 房地产业与国民经济的关系1.3.1 房地产业在国民经济中的地位1.3.2 房地产业与国民经济关系的一般规律1.3.3 次贷危机及其影响 1.3.1 房地产业在国民经济中的地位1房地产业是国民经济的重要基础性产业（1）房地产业是社会一切部门不可缺少的物质条件（2）房地产业是国民经济积累资金的重要来源（3）房地产业是社会劳动力生产和素质提高的先决条件（4）房地产业的发展有利于培育和完善社会主义市场体系 1.3.1 房地产业在国民经济中的地位2房地产业是国民经济的先导性产业 （1）房地产具有很强的前向关联、后向关联和

9、侧向关联作用。 （2）房地产业的发展最直接的影响是能促进建筑业的繁荣。 （3）房地产业的发展还能直接影响建材工业、建筑设备工业、建筑机械工业和冶金、化工、运输机械、仪表等产业的发展。 （4）房地产业的发展还与金融业密切相关。 1.3.1 房地产业在国民经济中的地位3房地产业是国民经济的支柱产业（1）做为支柱产业的基本条件 所谓支柱性产业，是指在国民经济发展中起着骨干和支撑性作用的行业。支柱产业的概念，在西方经济学中又被称为“主导产业”。一个产业要成为支柱性产业，一般要具备四个基本条件：在国民经济发展中起着举足轻重的作用，其增加值在国民生产总值中占5%以上，对国民经济的贡献突出；具有较大的市场发

10、展空间和增值潜力；符合产业结构演进方向，有利于产业结构优化；产业的关联度高，能带动众多相关产业的发展。 1.3.1 房地产业在国民经济中的地位（2）房地产业在国民经济中的作用 房地产业将发展成为国民经济的支柱产业是由这个其自身性质、特点和关联效应，以及对国民经济贡献所决定的。具体表现在：房地产业发展有利于产业结构的优化房地产业是国民经济各行最基本的生产资料房地产业的发展提高城镇居民居住水平发展房地产业可以吸引外资、促进对外开放房地产业的发展有利于增加就业 1.3.2 房地产业与国民经济关系 的一般规律 房地产业对国民经济的作用可分为两个方面：促进或牵制。 在整个国民经济的运行过程中，如果房地产

11、业运行势头良好、经济效益好、发展势头旺，就会对国民经济起到强大的促进作用。反之，如果房地产业发展失调、市场泡沫严重，交易不规范，房地产价格增长过快或发展缓慢，开发规模、竣工面积过小，则会对国民经济产生牵制作用，阻碍它的发展。 1.3.3 次贷危机及其影响1次级按揭贷款（subprime mortgage loan） 次级抵押贷款是一个高风险、高收益的行业，指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款。与传统意义抵押贷款的区别在于，次级抵押贷款对贷款者信用记录和还款能力要求不高，而贷款利率比一般抵押贷款高很多。 次级按揭贷款是国外住房按揭的一种类型，贷给没多少收入或个人信用记录较低的

12、人。之所以贷款给这些人，是因为贷款机构能收取比良好信用等级按揭更高的按揭利息。 1.3.3 次贷危机及其影响2. 次贷危机原因 引起美国次级抵押贷款市场风暴的直接原因是美国的利率上升和住房市场持续降温。 1.3.3 次贷危机及其影响3. 次贷危机的影响（1）对美国经济的影响 美国次级抵押贷款市场危机出现恶化迹象，引起美国股市剧烈动荡。 （2）次贷危机对全球经济的影响 次贷危机发生后，全球主要央行的银行家们都在集中精力，努力阻止美国次贷危机所导致的货币市场流动性短缺，相继注入大量现金，美联储及时下调了贴现率，并货币市场有所回稳。但是很多债券产品，特别是资产支持证券却依然低迷。 （3）次贷危机对中

13、国经济的影响次贷危机主要影响我国出口； 我国将面临经济增长趋缓和严峻就业形势的双重压力； 次贷危机将加大我国的汇率风险和资本市场风险。 1.4 房地产业的可持续发展1.4.1房地产业可持续发展的主要内容1.4.2房地产业可持续发展遵循的原则 1.4.3房地产可持续发展的措施1.4.4保障性住房建设与管理 1.4.1 房地产业可持续发展 的主要内容1土地资源利用与可持续发展2房地产开发与可持续发展3人居问题和可持续发展4房地产市场与可持续发展 1.4.2 房地产业可持续发展 遵循的原则 1坚持资源集约利用原则2坚持提高经济效率原则3坚持生态环境保护原则4坚持公平原则 1.4.3 房地产可持续发展

14、的措施1合理利用土地资源，杜绝土地的浪费2规范和引导房地产市场的有序竞争行为3房地产业要做到与时俱进，不断创新4建立房地产业的预警系统5加强房地产中介服务机构的管理，实现房地产服务专业化1.4.4 保障性住房建设与管理1保障性住房的概念 保障性住房是我国城镇住宅建设中较具特殊性的一种类型住宅，它通常是指根据国家政策以及法律法规的规定，由政府统一规划、统筹，提供给特定的人群使用，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定，起社会保障作用的住房。保障性住房制度也就是在社会保障性住房建设、分配、流通等具体实践中形成的制度。目前，保障性住房包括各类安置房、经济适用住房、廉租住房以及一些具有保

15、障性质的限价商品房和租赁房。其中，经济适用住房与廉租住房是当前我国城镇保障性住房中最主要、最普遍的形式。1.4.4 保障性住房建设与管理2保障性住房的分类 保障性住房形式包括两限商品住房、经济适用房、廉租房、政策性租赁房，其中经济适用房和廉租房是保障性住房两种主要的形式。1.4.4 保障性住房建设与管理（1）两限商品住房 两限商品住房，是指政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时，提出限制销售价格、限制住房套型面积、限制销售对象等要求，由开发企业通过公开竞争取得土地，并严格执行限制性要求开发建设和定向销售的普通商品住房。（2）经济适用房 经济适用住房是指政府提供优惠政策，限定建设标准、供

16、应对象和销售价格，向低收入住房困难家庭出售的具有保障性质的政策性住房。（3）廉租房 廉租房只租不售，是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。（4）政策性租赁房 指通过政府或政府委托的机构，按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房，同时，政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。1.4.4 保障性住房建设与管理3我国保障性住房发展存在的问题（1）保障性住房的法律法规不完善（2）政策制定方面的缺陷（3）保障性住房建设资金不足（4）保障性住房的进入退出机制不完善1.4.4 保障性住房建设与管理4. 保障性住房政策的国际经验

17、（1）德国 德国对低收入家庭提供住房保障政策主要有两种：公共福利住房政策、房租补贴政策。（2）美国 美国低收入家庭住房保障政策主要包括：政府参与建造一定的保障性住房、住房补贴和减免税收、发达的金融市场手段。（3）新加坡 新加坡低收入家庭住房保障的政策包括：独立的住房保障机构、补贴政策、严格的申请和审查制度。1.4.4 保障性住房建设与管理5. 完善我国保障性住房建设的措施（1）建立健全保障性住房组织管理机构（2）完善保障性住房的进入退出机制（3）吸引民间资本进行保障性住房的建设（4）完善配套的法律法规 2、房地产开发过程与管理2.1 房地产开发程序与评价2.2 房地产开发的参与者2.3 国外政

18、府对房地产的干预与管理2.1 房地产开发程序与评价2.1.1 房地产开发模式2.1.2 房地产项目开发程序2.1.3 房地产项目开发过程的评价2.1.1 房地产开发模式1城市建设方式 （1）旧城改造 （城市更新）（2）新城开发2房地产项目开发模式（1）合作开发模式（2）小而全的多项目开发模式（3）精耕细作的开发模式2.1.2 房地产项目开发程序 我们可以将任何一个房地产开发项目，系统地划分为五个顺序阶段：投资机会选择与决策阶段 、前期工程阶段 、建设阶段 、租售阶段 、物业和设施管理阶段 。每一个阶段中都有其相应的工作内容。具体划分见下表所示。2.1.2 房地产项目开发程序房地产开发项目阶段划

19、分 2.1.2 房地产项目开发程序房地产开发流程 2.1.3 房地产项目开发过程的评价1房地产开发模式的转变 从粗犷型、经验式的传统模式向集约型、科学化转化，向技术、精确型发展，使房地产业在促进经济发展的同时又能合理有效的利用社会资源。 2项目的前期策划阶段的重要性 投资分析及前期策划主要是指研究市场、产品、功能、环境、配套、开发策略及相关的财务分析，它们是项目最关键的阶段之一，决定项目的大方向。 2.1.3 房地产项目开发过程的评价3.房地产开发各阶段重要程度分析 投资决策阶段前期工程阶段建设阶段租售阶段法规比较健全比较健全政策比较健全比较健全技术成熟度较低较高较高高从业人员要求较高一般已专

20、业化要求较高市场成熟度不成熟较高较高较高注：这里不考虑物业管理阶段，可行性研究纳入决策策划阶段。房地产项目开发各阶段的重要程度可排序为：投资决策策划租售阶段前期工作阶段建设阶段2.1.3 房地产项目开发过程的评价4资金筹措的重要性 房地产开发的特点是开发周期长、资金的需求量大、自有资金少、回收期长。所以在整个开发周期内，稳固的资金供应将是十分重要的。 再好的项目也是以有充裕的开发资金为前提的。当前房地产开发资金大部分来自于银行信贷，近年来，银行对房地产企业开发投资的贷款在整个房地产开发资金中所占比例一直保持在23%左右。但实际上，房地产开发企业资金构成中来源于银行贷款的比例要比这个数字高得多。

21、 对于房地产开发企业而言，如何扩大资金来源供应、广开渠道，是其需要面对并必须解决的关键问题。2.2 房地产开发的参与者2.2.1 政府机构2.2.2 开发商2.2.3 金融机构2.2.4 建筑承包商2.2.5 材料、设备供应商2.2.6 专业顾问2.2.1 政府机构 房地产开发项目具有严格的运作程序，依照我国现行法律、法规和相关程序，可以将房地产开发项目政府行政审批过程划分为七个阶段。每个阶段都必须到政府相关部门办理相关手续。 1.选址定点阶段2.规划总图审查及确定规划设计条件阶段3.初步设计和施工图设计审查4.规划报建图审查阶段5.施工报建阶段6.商品房预售许可阶段7.建设工程竣工综合验收备

22、案阶段2.2.2 开发商1开发商的形式 房地产开发商之间的主要区别在于其开发的物业是出售还是作为一项长期投资。 2开发商的社会声誉 无论是否合理，开发商在公众中受尊敬的程度并不是很高。 不断上涨的房价，让人们自觉不自觉的归咎于开发商 ;不管开发商是谁，人们只要听说有开发商准备开发其居住区域附近的项目，就存在某种形式的担心，尤其是在旧城改造中。2.2.3 金融机构 房地产开发经营过程需要两类资金，用于支付开发费用的短期资金或“开发融资”和项目建成后用于支持入住者购买房屋的长期资金或“按揭贷款”。由于房地产开发建设过程和消费过程均需要大量的资金，因此很难想象没有金融机构的参与，房地产市场将会是何种

23、景象。与房地产投资有关的银行贷款大多可以用物业作抵押，金融机构所承担的风险较小，因此，国外金融机构在房地产抵押贷款市场上竞争十分激烈。另外金融机构的保险公司为房地产开发项目的有关内容提供保险，以降低房地产开发的风险。2.2.4 建筑承包商 房地产开发商往往将其开发项目的工程建设发包给建筑承包商，开发商在选择承包商时，不仅要考察其以往的业绩、资金实力和技术水平，还要审核其具体施工方案、工期、质量目标和报价。我国建筑业经过几十年的发展已经日趋成熟，国际通用合同形式及先进管理手段和机制的引入，使得建设过程中的风险因素大大减少。 我们需要强调的是，开发商应正确处理好与承包商的关系。应该说，开发商与承包

24、商是相互配合、共同发展的关系，开发商不应自诩为承包商的“衣食父母”，庸俗化两者的关系。2.2.5 材料、设备供应商 我国房地产开发商往往都会将材料（尤其是主要材料）、设备的采购控制在自己的手上，这与西方发达国家大不一样。开发商自行采购材料和设备，便于控制采购成本，但是会增加采购的管理和人员成本。2.2.6 专业顾问1市场分析师 2规划师3经济师 4房地产估价师5建筑师 6景观建筑师7监理工程师 8交通顾问9房地产经纪人 10成本控制人员11会计师 12律师13其他人员房地产开发主要参与者的关系可由下图表示：2.2.6 专业顾问2.3 国外政府对房地产的干预与管理2.3.1 美国政府对房地产市场

25、的管理2.3.2 通过开征物业税抑制房价2.3.1 美国政府对房地产市场的管理1.规划管理2.税收管理（1）对地产价值直接征税（2）对地产收益征税（3）对土地使用的特权征税2.3.2 通过开征物业税抑制房价1美国（1）美国通过较多的税赋限制了炒房。美国对土地和房屋直接征收的是房地产税，由地方政府征收，因此各州税率不一，多数是房产价值的1%-1.8%之间。房地产税一般按年计，房价越贵，房地产税越高。（2）在美国，每处房地产的评估价值都是公开透明的。同时根据各州法律，房屋交易的价格也是公开透明和可查询的。（3）依照美国法律，每个地方政府都有权对本辖区内的房地产征收房地产税，因此，房地产所有者（自然

26、人或机构）常常要同时缴纳县级房地产税和市、镇级房地产税，有时甚至还需缴纳学校学区的房地产税。2.3.2 通过开征物业税抑制房价2巴西 巴西宪法规定，市政当局有权要求拥有房产者缴纳地产税，税额由市政当局确定，在经过市民听证后由议会讨论通过。地产税在地方政府税收中占据非常大的比重。 此外，因为天灾人祸而导致房屋受损的，也可以向市政府申请减免房地产税。一些地方规定，退休者、领抚恤金者和慢性病患者等可以获得最多50%的减免优惠。 2.3.2 通过开征物业税抑制房价3德国 德国税制体系中与中国物业税相近的税种为地产税。地产税由城镇征收，征税对象为土地及地上建筑物的所有者。德国地产税分为农业用地地产税和建

27、筑用地地产税两类。地产税地产估计价值地产税税率城镇稽征率。根据德国地产税法，符合一定条件的纳税人可申请减免地产税。在实践中，申请减免地产税的通常是法定受保护历史建筑物的所有者。若某历史建筑物的修缮维护费用高于其作为博物馆或其他经营性场所的盈利，则其所有人有权向税务部门申请减免地产税。地产税的税收额因明显低于工商营业税，所以对德国城镇财政而言意义并不十分重大。3、房地产开发土地的获取3.1 房地产开发项目用地的获取与评价3.2 国有土地出让文件及低价预算案例3.1 房地产开发项目用地的获取与评价3.1.1土地使用权出让3.1.2土地使用权的转让3.1.3房地产开发项目可接受地价的测算3.1.1土

28、地使用权出让1.土地使用权出让的法律特征（1）土地出让的主体（2）土地出让的客体（3）土地出让的内容3.1.1土地使用权出让2.土地出让的方式和程序我国现行的土地出让方式:（1）拍卖（2）招标（3）协议（4）挂牌3.1.1土地使用权出让2.土地出让的方式和程序根据对我国现行几种土地出让方式，可以比较得出其特点：协议出让招标与拍卖挂牌出让3.1.1土地使用权出让3.土地出使用权让权合同 土地使用权出让合同是指，国有土地所有者或其代表与土地使用权受让人之间，就出让土地使用权及如何行使使用权等所达成的明确相互权利义务关系的协议。出让合同具体包括以下内容：（1）合同双方基本信息 （2）规定土地使用规则

29、（3）规定受让方应修建的公益工程（4）合同还规定了设计、施工、竣工方面的要求（5）对配套设施的责任（6）对环境的责任（7）其它条款（违约责任、纠纷解决方式、合同订立地点、日期等）3.1.2土地使用权的转让1土地使用权转让的概念 土地使用权转让是指通过出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为。 通常人们把由土地使用权出让而形成的土地市场称为一级市场，由国家垄断经营；把允许土地使用权转让而形成的土地市场成为二级市场。要建立完善的土地市场体系，就需要一级市场和二级市场的融合，只有这样才能使土地使用权真正作为商品进行流通，只有这样才能推动整个房地产业的健

30、康发展。3.1.2土地使用权的转让2土地使用权转让的法律条件（1）土地使用权转让的条件我国以立法的形式对土地使用权的转让做了规定。城市房地产管理法第36条规定了土地使用权转让，应当满足以下条件：土地使用权转让只能在原土地使用权出让合同规定的权利义务范围内进行，权利人不得扩张其权利的内容；按照出让合同的约定，受让方已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；按照出让合同进行投资开发，属于房屋建筑工程的，要完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发用地的，要形成工业用地或者其他建设用地条件。3.1.2土地使用权的转让2土地使用权转让的法律条件（2）土地使用权不得转让情形城市房地产管理法还规

31、定了土地使用权不得转让的情况，主要包括：以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第38条规定条件的；司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；依法收回土地使用权的；共有房地产未经其他共有人书面同意的；权属有争议的；未依法登记领取权属证书的；法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。3.1.2土地使用权的转让2土地使用权转让的法律条件（3）土地转让的增值税 中华人民共和国土地增值税暂行条例对土地转让过程中征收土地增值税作了规定：转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，应当缴纳土地增值税。土地增值税的征收，为国家规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地

32、增值收益提供了重要手段。3.1.2土地使用权的转让3土地使用权转让的特点（1）土地使用权转让的法律效力（2）土地使用权转让的方式出售交换赠与3.1.2土地使用权的转让4土地使用权转让的程序（1）转让申请（2）签订转让合同（3）转让合同公证（4）缴纳土地出让金和增值税（5）土地使用权变更登记3.1.2土地使用权的转让5.土地转让的评价 我国法律允许房地产开发土地依法转让，也丰富了开发土地合理流转的途径。但在现实市场运作中，很少看到开发公司通过土地转让的方式获取土地，因为由土地转让的相关规定可以看出，土地转让对受让方来说有诸多不利。主要表现在：（1）转让手续复杂（2）转让成本过高（3）转让过程耗时

33、长3.1.3房地产开发项目可接受 地价的测算1.假设开发法的概念 假设开发法又称预期开发法、剩余法，是预测评价对象未来开发完成后的价值，然后减去预侧的未来开发成本、税费和利润等，以求取评价对象客观合理价格或价值的方法。假设开发法的本质是以房地产的预期收益能力为导向求取评价对象的价值。3.1.3房地产开发项目可接受 地价的测算2.假设开发法的理论依据 假设开发法是一种科学实用的项目评价方法，其理论依据是预期原理。假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法。两者的主要区别是：成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价格；假设开发法中开发完成后的房地产价格以事先通

34、过预测得到，需要求取的是土地价格。假设开发法更深层的理沦依据，类似于地租原理，只不过地租是每年的租金剩余，假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余。3.1.3房地产开发项目可接受 地价的测算3.假设开发法适用的对象和条件（1）适用对象假设开发法适用于具有开发或再开发潜力的房地产估价，如待开发的土地、在建工程、可装修改造或可改变用途的旧房等。3.1.3房地产开发项目可接受 地价的测算3.假设开发法适用的对象和条件（2）适用条件运用假设开发法估价的效果如何，除了取决于对假设开发法本身掌握得如何，还要求有一个良好的社会经济环境，包括：要有一个明朗、开放及长远的房地产政策；要有一套统一、严谨及健全的房地

35、产法规；要有一个完整、公开及透明度高的房地产资料库；要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资开发和交易的税费清单；要有一个长远、公开及稳定的走地供给计划。3.1.3房地产开发项目可接受 地价的测算4.假设开发法的操作步骤（1）测算步骤（2）土地基本情况调查调查待开发房地产的基本情况选择最佳的开发利用方式具体计算待开发房地产的价值估算开发经营期预测开发完成后的房地产价值测算各种费用土地的位置土地的形状土地规划设计条件搞清楚将拥有的土地权利3.1.3房地产开发项目可接受 地价的测算5.假设开发法的其主要用途假设开发法用于房地产开发项目投资分析，是房地产开发项目投资分析的常用方法之一。具体可为房地产

36、开发商提供三种分析：（1）确定拟开发场地的最高价格（2）确定开发项目的预期利润（3）确定开发中可能出现的最高费用3.1.3房地产开发项目可接受 地价的测算6.假设开发法的计算公式房地产产品的价格可表示为：房地产价格=地价+建造成本+顾问费用+利息+管理费用+ 销售费用+税+利润 通过移项，可得：地价=房地产价格-（建造成本+顾问费用+利息+管理费用+ 销售费用+税+利润）即，假设开发法的计算公式。3.2 国有土地出让文件及地价 测算案例3.2.1 国有土地使用权公开出让公告3.2.2 国有土地使用权公开出让竞买须知3.2.3 NO.2005G79地块国有土地使用权公开出让竞买报价书3.2.4

37、国有土地使用权公开出让竞买报名表3.2.5 国有土地使用权公开出让成交确认书3.2.6 国有土地使用权出让合同3.2.7 规划用地范围及控制要求3.2.8 南京忠林坊地价测算案例（具体内容见下）3.2.8 南京忠林坊地价测算案例美国富顿集团拟在南京进行房地产投资，通过各种渠道了解到南京市土地上市信息。公开挂牌出让NO.2005G79地块符合该企业对南京房地产开发项目的构想。该企业通过南京市国有土地使用权公开出让公告了解地块的情况，并通过内部分析研究为该地块竞价做准备。富顿集团通过实地勘察，以及对南京、新街口地区市场调研、分析，在没有规划方案的前提下，对忠林坊地块价值进行了初步的测算。采用“假设

38、开发法”进行测算，过程如下。3.2.8 南京忠林坊地价测算案例地块概况： 土地座落：南京市玄武区忠林坊地块，东、西至南京军区联勤部机关，南至中山东路，北至住宅区；用地面积：用地总面积5728.0平方米，其中城市道路用地589.0平方米，实际出让面积5139.0平方米；规划用地性质:商业、办公；容积率：1.2；建筑密度：25%；建筑高度：24米。3.2.8 南京忠林坊地价测算案例1指标计算建筑面积：58501.2（容积率）70202技术参数测算（1）销售均价估计：1.5万元/。根据当前区域市场的销售状况，开发商做出了一个较为保守的售价估计，项目未来总销售额可达到10530万元。70201.5万元

39、/10530万元（2）建造费根据地块区域特征，决策层将项目未来定位为中高档商住综合楼，建造费用按照中高档综合楼进行估计。3500元/70202457万元3.2.8 南京忠林坊地价测算案例（3）顾问费根据开发商经验，顾问咨询及设计费用基本在建造费用的8%左右。2457万元8%197万元（4）销售费用根据开发商经验，销售费用通常会占到销售额的3%左右。10530万元3%316万元（5）管理费用管理费用完全根据开发商自身管理能力和管理经验所定，管理费用取建造费用的5%。3.2.8 南京忠林坊地价测算案例（6）税金税金费用按c照营业税的计提方式简便处理，其中包括了房地产项目开发期间的税费与房地产项目经

40、营期间的税费。10530万元6%632万元（7）利润根据开发商对以往项目的经营状况，假设利润率为总投资的15%。利润（地价建造费用顾问费用管理费用销售费用）15%（X2457197123316）15%15%X464（8）利息（设年利率为6%） 利息（X2457197123316）6%1866%X3.2.8 南京忠林坊地价测算案例3地价计算10530X2457197123316（15%X464）（186 6%X）6321.21X26593X5086（万元）即，取得土地成本上限为5086万元。4单位地价单位地价5086万元/58508694元/楼面地价5086万元/70207245元/ 在此测算的

41、基础上，富顿集团根据项目基本状况、项目的初步定位，以及企业自身管理状况，对该地块价值做出了基本的判断，并为地块竞价制定了一套完整的策略。在后来的竞标中，以底价摘得忠林坊地块的土地使用权。 4、房地产投资项目策划4.1 房地产投资项目系统策划理念4.2 房地产投资项目策划分析与内容4.1 房地产投资项目系统策划理念4.1.1何为房地产投资项目整体策划4.1.2房地产投资项目整体策划的含义4.1.3项目策划与可研的区别4.1.4项目策划与决策的区别4.1.5项目策划的特性4.1.1 何为房地产投资项目整体策划 房地产投资项目策划是指为达到投资目标，在调查、分析有关资料的基础上，按照一定的程序对房地

42、产投资项目的实施事先进行系统的、全面的构思、谋划，并制定和选择合理可行的执行方案，以及根据目标要求和现实环境变化，对方案进行修改、调整的一种创造性的活动。4.1.2 房地产投资项目整体策划的含义 策划是为一定的目标服务的，应完全服从目标要求。 策划是建立在对有关的情况调查、研究基础上的。 策划包括制定方案、选择方案、调整方案三个方面。4.1.3 项目策划与可研的区别项目投资项目策划投资项目的可研内容总体性、全局性的方案策划项目在市场、经济、技术上是否可行研究范围从项目开始直至物业管理全过程项目立项之前（决策前）地位整体性的是策划过程中的一个步骤或一部分结果从多个方案中选择科学的、合理的最优方案

43、仅仅回答是否可行,不一定是最优的落实通常必须落实到计划、予以实施并不一定落实到计划，只是一个阶段性工作4.1.4 项目策划与决策的区别策划的过程包括制定方案、选择、调整方案决策是对方案的优选项目可研、决策都应是策划工作的具体内容，策划更广泛4.1.5 项目策划的特性目的性超前性程序性创造性整体性现实可行性调适性4.2 房地产投资项目策划分类与内容4.2.1房地产投资项目策划分类4.2.2已有明确项目的投资策划4.2.3还没有明确项目的投资策划4.2.4单项策划4.2.1房地产投资项目策划分类已有明确项目的全过程策划还没有明确项目的投资策划单项策划4.2.2已有明确项目的投资策划这种情况是指已有

44、项目批文，已拿到土地的项目。这种类型的策 划一般是从项目分析开始直至项目结束。主要内容包括： 1、市场分析 2、目标市场确定、产品定位 3、财务评价 4、营销策划 5、开发过程策划 6、融资策划 7、物业管理策划 8、投资风险分析及控制土地获取市场调研项目资源分析定位评价符合要求规划任务书不符合要求设计方案市场定位开发过程策划营销策划后期策划已有项目全程策划流程图规划策划投资策划.市场分析政策分析研究供给分析需求分析消费者研究竞争对手研究对开发商分析对未来市场的预测目标市场确定、产品定位1、市场细分，确定子市场（一个或若干个）2、项目概念定位3、项目功能定位4、产品的研发5、产品功能的优选与组

45、合6、规划设计任务书财务评价1、项目成本分析2、项目效益评价3、评价指标与方法（1）评价指标：投资收益率；内部收益率；自有资金收益率、投资回收期等。（2）分析方法：动态的、现金流量分析、盈亏分析、敏感性分析等。营销策划1、营销调研2、产品策略3、价格策略4、广告策略5、销售执行与控制 等开发过程策划采用现代项目管理的手段对项目进行策划。主要内容应包括：1、通过招投标优选工程承包、监理单位。2、采取建设监理方式对工程实施管理、控制。 主要内容有：成本、工期、质量的控制； 合同、信息管理； 各种关系的协调等。融资策划 t投入投资投资曲线销售收入曲线销售收入资金差额开发建设期营销期利润0融资策划1、

46、测算投资成本及其分布，制定资金投入计划。2、预测项目销售收入，制定资金回收计划。3、结合企业自有资金状况，测算项目资金需求情况。4、选择融资方式、制定融资计划。5、融资方案分析及确定。物业管理策划1、物业管理标准策划2、物业管理方式选择3、物业管理合同准备4、物管的特色服务5、物业管理的收费标准等投资风险分析及控制1、投资风险的辨识 在众多的风险中辨别哪些可能在本项目中发生。2、风险的评价 对风险何时发生、强度、持续时间等进行评价。3、风险的处理 承担、回避、转移、分散.等。4、风险的控制 制定风险控制、防范计划，指导项目实施。4.2.3 还没有明确项目的投资策划 这种情况往往是投资者还没有明

47、确项目时所进行的策划。主要内容包括： 1、投资开发区位分析与选择 2、投资开发方向及内容分析与选择 3、投资规模分析与选择 4、投资开发合作方式分析与选择 5、项目融资方式的分析与选择 6、开发完成后的产品经营方式分析与选择3.2.4 单项策划 根据实际需要，对投资开发的某一阶段进行分析、策划。 例如：广告策划、融资策划、营销策划等。 5、透过十八大看房地产的发展 5.1 房地产行业发展阶段回顾 5.2 房地产调控政策的六次升级 5.3 从十八大看房地产走势 5.4 如何看待房地产调控十三大-十四大（1988-1997）：房地产市场化起步1988年，关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施

48、方案的推出商品房销售面积由1988年的仅0.3亿平方米迅速扩大至1998年的1.2亿平方米，年均增长16% 5.1房地产行业发展阶段回顾1998年下半年开始全面停止住房实物分配，实行住房分配货币化-首次提出经济适用住房的建设2003 年8 月，国务院出台关于促进房地产市场持续健康发展的通知-指出使普通商品房成为市场的供应主体,控制土地价格。十五大（1998-2003）：房地产业快速发展 5.1房地产行业发展阶段回顾 5.1房地产行业发展阶段回顾十六大-十七大：市场波动较大，涨幅较大，实施调控抑制政策持续收紧金融危机，房地产业的抑制政策全面放松一系列政策打击“炒房”，推进廉租房建设2009年至今

49、2008 年四季度-2009 年2004-2008的前三季度 5.1房地产行业发展阶段回顾房地产政策演变过程 5.2房地产调控政策的六次升级2010年1月的“国十一条”加大差别化信贷政策执行力度。（二套房贷款首付款比例不得低于，贷款利率严格按照风险定价。）力争到年末，基本解决万户低收入住房困难家庭的住房问题。 5.2房地产调控政策的六次升级2010年4月的“国十条”实行更为严格的差别化住房信贷政策。 （一套房90平米以上首付比例不得低于30%，二套房贷款首付款比例不得低于5，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍）调整住房供应结构。确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房28

50、0万套的工作任务 5.2房地产调控政策的六次升级2010年9月的“9.29新政”契税的优惠政策对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税 5.2房地产调控政策的六次升级2011年1月的“新国八条”加大保障性安居工程建设力度。2011年，全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套。强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%。限购政策的提出。 5.2房地产调控政策的六次升级2011 年12 月“中央经济工作会议”投资保障房建设，是稳定经济增长的重要力量，可以拉动上下游产业的需求。要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。 5.2房地产调控政策的六次升级2013年2月20日出台的“国五条”完善稳定房价工作责任制坚决抑制投机投资性购房（计征20%个税）增加普通商品住房及用地供应加快保障性安居工程规划建设。2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务，保障外来务工人员。加强市场监管和预期管理加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制 5.2房地产调控政策的六次升级探讨“国五条”新房购房热假离婚热潮二手房交易 急增“国五条” 5.2房地产调控政策的六次升级各地“国五条”细则北京、上海、广州、天津、重庆5个城市提到要严格按个人转让住房所得的20%征收所