六个人住房贷款的风险控制问题

1、六、个人住房贷款的风险控制问题（一）个人住房贷款中的博弈关系（二）个人住房贷款中的风险（三）个人住房贷款风险控制的境外经验（四）美国次贷危机的教训 (五)个人住房贷款的风险控制1（二）个人住房贷款中的风险1、房产业的风险危及个人住房贷款2、信用风险危及个人住房贷款3、配套环境的缺陷所带来的风险 4、银行内部管理风险2（三）个人住房贷款风险控制的境外经验1、比较健全的信用、法律制度2、比较完善的住房金融保障体系和政府政策支持3、灵活多样的住房贷款方式（种类） 4、个人住房贷款证券化的推行5、严格的内部审核制度 3比较健全的信用、法律制度公正、有效的个人信用报告机构 如德国的夏华控股公司(Schu

2、fa Holding Company)美国的 Experian信息服务公司(Experian Information Services)、Trans联合公司(Trans Union)及Equifax公司(Equifax，Inc.) 比较完善的个人信用评估方法和指标体系 4信用评分与抵押贷款表现信用评分贷款未逾期：贷款逾期600以下8：1700-799123：1800以上1292：15比较健全的法律保障体系美国为代表。涉及消费信贷的法律有：平等信用机会法、公平信用报告法、诚实贷款法（Truth in Lending Bill）、信用卡发行法（Credit Card Issuance Act）、公

3、平债务催收法（Fair Debt Collection Practices Act）、公平信用账单法（Fair Credit Billing Act）、房屋抵押揭露法（The Home Mortgage Disclosure Act）、6房屋贷款人保护法（Home Equity Loan Consumer Protection Act）、金融机构改革恢复强制执行法（Financial Institutions Reform，Recovery，and Enforcement Act）、社区再投资法（Community Reinvestment Act）等法律， 7比较完善的住房金融保障体系以美国

4、为例，美国的住房融资初级市场的保障机构除了私营的抵押贷款保险公司外，主要的就是联邦住房管理局(Federal Housing Administration,简称FHA )和退伍军人管理局（Veterans Administration,简称VA）。此外，乡村住房服务机构the Rural Housing Service，简称RHS，系美国农业部乡村发展局（USDA Rural Development）的一个机构也为乡村住房抵押贷款提供担保。8政府政策支持美国的政府支持主要表现在促进住房消费相关立法的出台和强制政府有关部门及社会有关方面将信用数据以商业化或义务的形式提供出来，向社会开放，并且，从

5、外部加强对于住房贷款机构的监督管理。 9美国的通货监理署还经常对贷款银行包括住房抵押贷款在内的核贷标准进行调查，了解银行系统信用风险趋势，并且发布有关业务指导公告。10（四）美国次贷危机的教训1、美国的住房抵押贷款的层次第一层次是优质贷款，这一层次的客户通常收入稳定可靠，信用分数在660分以上，债务负担合理。主要是选用最为传统的30年或15年固定利率按揭贷款。第二层次是“Alt-A”贷款，客户既包括信用分数在620到660之间的主流阶层，也包括少部分分数高于660的高信用度客户，这部分客户信用记录良好但无法提供收入证明，利率比优质贷款产品普遍高1%-2%。第三层次是次级贷款，这一层次的客户为信

6、用分数低于620分，无法出示收入证明，同时负债较重的人。此种贷款通常是短期内低息、中长期高息的房屋贷款品种。次级市场总规模大致在1万3000亿美元左右,其中有近半数的人没有固定收入的凭证，这些人的总贷款额在5000-6000亿美元之间。为了吸引客户，次级房贷承销商通常在最初的若干月内只向借款人收取很少的利息，而到后期则加收比普通房贷高2%3%的利息，从而平衡先前的利差。112、次级贷款为了使低收入者也能“居者有其屋”，产生了次级贷款。次级贷款的出发点本是好的，即为信用记录较差或付不起首付而无法取得普通抵押贷款的低收入者提供了选择权。而事实也证明了次级贷款给美国人民带来的福利，19932005年

7、，美国的房屋拥有率从64%上升到69%，超过1200万的家庭在这期间拥有了自己的房屋。美国大概99%的住房都是私有的，2007年第二季度美国家庭自有住房率为68.2%，其余的家庭租房居住，大概31.8%的家庭(3500万户)靠租房过日子（ 21世纪经济报道：美国HUD访谈：近七成美国家庭有自己住房， 2007年09月13日 ）。1976年，美国每个家庭拥有新建住房(主要为拥有所有权的)面积的均值(统计分布均值)为147.7平米，2006年为208.8平方米。1976年，美国每个家庭拥有的新建住房平均(算术平均值)面积157.9平米，2006年为229.4平米。然而也正是这一部分低收入者的违约行

8、为直接导致了此次次贷危机的爆发。123、导致美国次贷危机的原因（1）联邦利率急速上升导致房地产市场降温，房价下跌 在1995年至2001年间，美国经济出现了互联网泡沫，该泡沫的破裂直接导致全球经济在2001年至2003年间出现中等程度的衰退。为了刺激经济增长，美联储在很短时间内将联邦基金利率从6%调低至1%。13在这期间美国政府实施了宽松的房贷政策，鼓励人们消费买房。历史性低水平的利率使美国居民和房地产开发商获得资金的成本大幅下降，直接促成了美国房地产市场从2001年到2005年的繁荣。然而，2004年开始美国连续17次加息，联邦基金利率从1%提升到5.25%。贷款利率大幅攀升加重了购房者的还

9、贷负担。美国房地产市场在2006年还是欣欣向荣，在人们对美国房地产市场未来的估计还是非常乐观之时危机突然显现，房屋价值迅速下跌，于是始料不及的次级债务人纷纷“理性”违约，银行产生大量的恶性损失，危机爆发。14（2）金融机构追求高利润率不计后果扩张次级贷款业务2001年以来，受房地产市场的持续景气和住房抵押贷款高利率的影响，美国次级抵押贷款市场快速发展，许多中小银行甚至部分大银行也加入次级抵押贷款业务的争夺。其结果，这两家政府公司在美国抵押贷款市场中的份额从2003年的70%降到了2006年底的40%。但是因为无论是银行还是借款人，都有着对房产升值的共同预期，认为即使当借款人收入不稳定以致其收入

10、无法偿还贷款，银行也可以通过变卖房产将这个缺口补齐，又因为这些次级贷款的利息通常较高，倘若一部分客户违约，也可以通过其他客户获得较高的收益来弥补这一部分损失，所以风险是可控的并且较低的。在这样的信心下，次级贷款规模迅速扩张。 15从2003年到2006年，次级抵押贷款从规模从3350亿急速扩张到6000亿，截止到2006年次贷占美国整个按揭贷款的市场份额达到20%，比2001年的规模番了一番。许多放贷机构甚至不要求次级贷款借款人提供包括税收表格在内的财务资质证明；在做房屋价值评估时，放贷机构也更多地依赖机械的计算机程序而不是评估师的结论。为了吸引更多的客户，金融机构一方面放低了贷款门槛，另一方

11、面不计风险的创造出很多用于次级贷款产品。这些产品包括负分期付款抵押贷款（Negative Amortization Mortgage）、调息抵押贷款(ARMs)、仅付息抵押贷款（Interest-only Mortgage）等。 16终于，2006年以来，在美联储不断调高利率的压力下，随着美国房屋价格持续下跌，借款人的还款压力迅速增大，次级房贷违约率不断上升。进入2007年，美国次级房贷市场形势继续恶化，已有20多家次级抵押贷款公司表示停止发放新贷款。171998-2006年美国房贷拖欠率大致在4%-5.2%的范围内变动。优贷拖欠率的变动范围为1.9%-2.9%，次贷拖欠率的变动范围为10.4

12、%-15%。2004年2季度以来，优贷拖欠率只是略有上升，但次贷拖欠率却呈大幅上升趋势，从10.4%升至2006年4季度的13.5%，是同期优贷拖欠率的5倍多。截止至2007年第四季度，次贷拖欠率已达15%以上，超过了2002年的水平，90天以上的严重拖欠已达2005年的3倍以上。 （中国投资2007年第12期 ）18（3）过度的证券化、资信评级公司评级失职,监管不善证券化一方面能够将次级贷款带来的风险从相关的金融机构转移出去，另一方面能够从更多更广泛的渠道吸收大量的资金进行投资，以创造更多的利润。于是，建立在MBS之上的数种金融衍生品被创造出来。例如CDO、CDS，基于CDO之上的“CDO平

13、方”，“CDO立方”等。 19最初，次级贷款机构资产证券化的次级债产品穆迪或标普只给予BBB以下评级，然而经过投资银行的包装，穆迪、标普最终给予了高级品CDO评级为AAA，高风险的次级债纳入了大型投资基金以及外国投资机构的视野。 有很多信用评级公司失职，他们把一些信用不好的最终金融产品盖上了三个A，两个A，使很多国际机构都盲目的购买。 20CDO担保债务凭证(Collateralized Debt Obligation，简称CDO)，资产证券化家族中重要的组成部分。它的标的资产通常是信贷资产或债券。这也就衍生出了它按资产分类的重要的两个分支：CLO(Collateralised Loan Ob

14、ligation)和CBO(Collateralised Bond Obligation)。前者指的是信贷资产的证券化，后者指的是市场流通债券的再证券化。但是它们都统称为CDO。 21合成式CDO系CDO的衍生性产品，系发行人汇集一些债权并加以包装，称为债权群组，并将债权群组与SPV承作信用违约交换合约（CDS-Credit Default Swap）。 22CDS信用违约互换（Credit Default S)又称为信贷违约掉期，也叫贷款违约保险，是目前全球交易最为广泛的场外信用衍生品。ISDA（国际互换和衍生品协会）于1998年创立了标准化的信用违约互换合约，在此之后，CDS交易得到了快速

15、的发展。信用违约互换的出现解决了信用风险的流动性问题，使得信用风险可以像市场风险一样进行交易，从而转移担保方风险，同时也降低了企业发行债券的难度和成本。23定义:A:申请贷款者B:放贷者(银行或其他金融机构)C:保险提供者流程:A向B申请贷款，B为了利息而放贷给A，放贷出去的钱总有风险(如A破产，无法偿还利息和本金)，那么这时候C出场，由C对B的这个风险予以保险承诺，条件是B每年向C支付一定的保险费用。如万一A破产的情况发生，那么由C补偿B所遭受的的损失。24信贷违约掉期是一种新的金融衍生产品，类似保险合同。债权人通过这种合同将债务风险出售，合同价格就是保费。CDS（信用违约掉期）是一种发生在

16、两个交易对手之间的衍生产品，类似于针对债券违约的保险。CDS的购买者通常向卖方付款，购买某种债券如果违约，可从卖方获得的赔偿，合同可能长达一至五年。其价格以BP表示，价格越高代表双方认为债券违约的可能性越大。1000个BP即相当于1标准合同为针对1000万美元的债券，每年要付年保险费100万美元。CDS也常常会被对冲基金、投资银行等用于对赌某家公司的未来是否会破产，而交易者并不真的持有某家公司的债券。 25在CDS合约中，CDS买方定期向CDS卖方支付一定的费用，这个费用一般用基于面值的固定基点表示。如果不出现信用主体违约事件，则CDS卖方没有任何现金流出；而一旦信用主体出现违约，CDS卖方有义务以现金形式补偿债券面值与违约事件发生后债券价值之间的差额，或者以面值购买CDS买方所持债券。CDS卖方可由主承销商或商业银行等第三方来担任，并且可以在银行间市场或其他市场进行CDS的交易，从而转移自身的担保风险。CDS这一产品的出现让贷款人觉得，可以拼命放贷而无需知道风险如何也不需要知道贷款是不是能收回来。 26以前你贷了款出去你要守住他，有风险，还不了是你兜着。银行对于借款人的信用质量控制特别严，在次贷的革命下，风险创新下，其结果就是银行知道贷完款以后把现金流专卖给华尔街，华尔街再卖给其他的中端买方，银行就丧失对信用监督