房地产市场及其运行的一般规律精选课件

1、第2章：房地产市场运行的一般规律房地产市场概述房地产市场运行机制土地出让市场供求均衡房地产市场供求均衡第1页，共56页。2.1房地产市场概述 房地产市场含义房地产市场体系的结构房地产市场的特点第2页，共56页。2.1.1房地产市场含义1.房地产市场房地产商品交易的领域和场所。决定商品、劳务的价格和交易数量的机制。房地产商品一切交换关系总和。房地产资源配置的一种手段。第3页，共56页。2.房地产市场功能交换功能传递信息功能优化房地产资源配置，提高经营效益的功能促进劳动生产率的提高的功能调节和再分配国民收入的功能理顺流通环节的功能促进住房消费和优化消费结构的功能第4页，共56页。3.房地产市场体系

2、含义多种房地产市场相互联系、相互制约所形成的市场几个体系系统。具体可以从以下三个角度理解：是多种房地产市场的集合而形成的有机统一体多种房地产市场之间密切联系的市场关系一系列房地产市场构成的系统结构第5页，共56页。2.1.2房地产市场体系的结构按市场运行层次划分可以分为房地产一、二、三级市场。按交易客体划分使用权市场（土地市场）、房产市场、房地产金融市场、房地产中介服务市场和物业管理市场。按物业类型划分住宅市场、商业物业市场、写字楼市场、工业物业市场、农用物业市场、休闲娱乐市场等第6页，共56页。按购置的目的划分投资市场自用市场按房地产价格的实现形式划分房地产资产市场使用市场按供货形成划分现房

3、市场期房市场第7页，共56页。2.1.3房地产市场的特点房地产市场与一般商品市场的区别房地产市场的特点第8页，共56页。1.房地产市场与一般商品市场的区别特征一般商品市场典型的房地产市场买卖参与人数参与者众多，没有垄断、没有寡头或者垄断竞争参与者少，买卖双方分别在买方市场、卖方市场中掌握控制权专业知识和交易方式买卖双方对商品了解较多，容易达成交易买卖双方缺乏专业知识、交易牵涉较多的法律手续和较高的费用产品的标志性产品具有同一性、可互相替换；产品差异性小房地产具有异质性，每一宗各不相同产品的移动性产品可以运输至热销市场位置固定，不可移动；房地产市场是区域性的市场投资量和购买频度投资量小，购买频度

4、高对一般家庭是一宗大投资，不会经常购买（一般一生不超过5次）政府的作用 政府极少干预，任其自然通过金融、货币、规划、环境、卫生等方面来调控房地产开发价格有供需双方顺利交互作用达成供需双方交互决定，但不同畅；任何一方对信息的不了解可能导致价格扭曲第9页，共56页。2.房地产市场的特点影响范围的区域性竞争的不充分性供给调节的滞后性交易的复杂性对金融业的依赖性易受政府干预第10页，共56页。2.1.4房地产市场分级运行概念房地产商品上交易和流通实际上是三个具有不同运行特征层次，一般把这种实际的运行状况成为房地产市场的分级运行。房地产一级市场市场组织形式是垄断房地产二级市场房地产开发市场，主要是房地产

5、增量市场，组织形态是一定垄断性的不完全竞争市场房地产三级市场房地产存量市场，一般采取转让或者出租的形式，组织形态是有一定垄断性的竞争市场第11页，共56页。2.2房地产市场运行机制市场运行机制宏观调控机制“政府失灵”和“市场失灵”第12页，共56页。2.2.1市场运行机制内涵 三要素：房地产交易主体供给主体和需求主体；房地产交易客体土地/物业；房地产交易法规及其监督者、市场管理者。运行机制动力机制价格机制供求机制竞争机制第13页，共56页。2.2.2宏观调控机制城市的规划控制和土地供应计划机制财政税收机制信贷及利率机制第14页，共56页。2.2.3 “政府失灵”和“市场失灵”1.“市场失灵”与

6、政府干预 市场失灵:市场机制在正常运作的条件下出现的资源配置失效原因是不能满足下面的理想条件:市场的普遍性、市场的完全性、信息的完全性在生产技术方面不存在不可分割性和规模经济性现实的市场存在:外部性、垄断、社会分配不公、经济的周期性波动第15页，共56页。2.“政府失灵”与市场经济传统计划经济理论的基础：社会化大生产要求国民经济各部门之间协调生产资料完全私人占有造成了巨大的浪费和生产过剩危机只有生产资料公有制能消除生产过程的自发性和盲目性社会主义经济中，人们的利益是共同的，生产的目的是满足人们的共同需要实现传统计划经济模式的前提：完全信息假定单一利益主体假定第16页，共56页。政府失灵的表现：

7、宏观经济的波动与周期性经济的不稳定资源配置效率低下国民经济比例失调生产单位自主权的丧失与创新的丧失收入分配的扭曲行政部门的官僚化寻租与政治腐败第17页，共56页。2.3土地出让市场供求均衡土地出让市场的供给和需求地价本质和形成地价的运动规律土地价格弹性第18页，共56页。2.3.1土地出让市场的供给和需求1.土地的供给及影响因素（1）土地供给土地的供给是在一定时间内可供人们利用的土地资源数量。土地供给分为自然供给和经济供给。土地供给曲线如下图：PQS2OS1图2-1土地供给曲线第19页，共56页。（2）土地经济供给的影响因素：自然限制因素、经济因素、技术因素、制度因素图2-3城市规划对土地供给

8、的影响图2-2土地出让市场土地供给曲线PQS2OS1SSS1Q1Q2Q3Q4PQODSSQQPP第20页，共56页。2.土地需求及影响因素（1）土地需求土地的需求是在一定时间内购买者愿意而且能够购买的土地资源数量。PQODPQOD图2-4土地需求曲线图2-5土地投机需求曲线第21页，共56页。（2）土地需求的影响因素土地需求的影响因素可以分为宏观和微观因素。宏观因素：国民收入水平、公共基础设施水平、政府的政策、社会因素（政治状况、人口状况）等。微观因素：区位选择r(d)dOa)r(d)dOI1I2b)r(d)dOI1I2I3Ic)r(d)dOMd)a)单一用途土地竞标租金b)两种用途土地竞标租

9、金c)市场土地竞标租金d)厂商最佳位置选择第22页，共56页。2.3.2地价的本质和形成1.地价的本质马克思主义地价理论土地资源价格，土地权利在经济上的实现形式。土地资本价格，土地的投资及其带来利息性地租的资本收回。西方经济学地价理论土地收益价格，地租的资本化。有土地的收入与成本决定。土地市场价格，土地市场上所形成的交易价格。由供求关系决定。 综上所述，土地本身没有内在价值，地价本质是土地权利收益价格，土地产权所带来的经济收入。第23页，共56页。2.地价的形成（1）地价形成的基本原理 土地收益决定土地价格，同时与土地供求机制形成一定时期内的市场价格。图2-9供给不变时地价的形成图2-10供给

10、不断增加时地价的形成QPODDPPSPODDPPS0QSQ1Q2EF第24页，共56页。（2）我国房地产市场中地价的形成土地出让方式：划拨、协议、拍卖、招标QPOP2PSP1QPOSP1P2P3P4P5D1D2D3D4D5QPOSP1P2P3P4PnD1D2D3D4DnEn图2-11划拨地价的形成图2-12招标方式下地价的形成图2-13拍卖方式下地价的形成第25页，共56页。2.3.3地价的运动规律1.地价上涨是地价运动的发展趋势地价上涨主要原因:投资性增值供求性增值用途性增值货币政策性增值2.地价波浪式上涨是地价运动的具体体现波浪式上升的原因:地价受经济周期的影响偶然、突发、断续的特殊原因造

11、成土地需求的猛增或猛减土地市场调节的滞后性第26页，共56页。2.3.4土地价格弹性 土地价格弹性表示土地变化量随着土地价格变化而变化的程度，分为土地需求价格弹性和土地供给价格弹性。1.土地需求价格弹性土地价格变化比率引起的土地需求量变动的比率。2.土地供给价格弹性土地价格变化比率引起的土地供给量变动的比率。第27页，共56页。2.4房地产市场的供求均衡房地产市场的需求房地产市场的供给房地产供给对需求的反应过程房地产市场的供求平衡第28页，共56页。1.房地产需求的内涵一般指在一个特定时期内，消费者或者投资者在各种可能的价格下，愿意而且能够购买的房地产数量。2.房地产需求的特点房地产需求的整体

12、性房地产需求的区域性房地产需求的层次性房地产需求的可替代性房地产需求具有消费和投资的双重性2.4.1房地产需求第29页，共56页。3.房地产需求的种类：按需求的性质划分生产性需求消费性需求投资性需求按需求的对象划分本地人需求外省人士需求境外人士需求第30页，共56页。4.影响房地产需求的主要因素国民经济发展水平居民收入水平和消费结构(人口数量和结构)房地产价格城市化水平国家有关经济政策(信贷政策直接影响信贷能力)消费者对市场预期消费者或者投资者的偏好第31页，共56页。5.房地产需求弹性(1)房地产需求的价格弹性含义:房地产商品价格变化的比率引起房地产需求量 变动的比率，表示房地产需求量变动对

13、房地产 价格变动的反应程度。用公式表达为：式中 Ed房地产商品需求的价格弹性系数； P房地产商品价格； P房地产商品的价格变动量； Q 房地产商品的需求量; Q房地产商品的需求变动量.第32页，共56页。Ed的含义：0Ed1，需求缺乏价格弹性，对价格的变动反应小 ；Ed1，需求富有价格弹性，对价格的变动反应很大房地产商品需求曲线PQD2ED1O第33页，共56页。(2)房地产需求的收入弹性含义收入的变动的比率所引起的房地产需求量的变动的比率，表示房地产需求量变动对收入变动的反应程度。公式表达为：式中 Ey房地产商品需求收入弹性系数； Y消费者的可支配收入； Y消费者的可支配收入变动量； Q房地

14、产商品的需求量； Q房地产商品的需求变动量。第34页，共56页。Ed的含义：0Ey1，需求缺乏收入弹性，对收入的变动反应小 ；Ey 1，需求富有收入弹性，对收入的变动反应很大一般来讲：房地产的需求收入弹性与一个国家或者地区的经济发展水平有密切的联系。特殊意义来看：不同的房地产商品，其需求的收入弹性是不同的。第35页，共56页。6.房地产市场潜在需求和有效需求房地产潜在需求居民对房地产商品消费欲望按目前社会一般生活水平计算的房地产商品应有的需求量。房地产有效需求现实需求，一定时期每一价格水平上愿意而且能够购买的商品量。第36页，共56页。培育房地产市场有效需求的途径 从两个方向努力：加强有效供给

15、；创造条件是潜在需求转化为有效需求。 主要途径： 深化住房制度改革规范房地产市场秩序发展和完善房地产金融市场发展经济增加收入理顺流通环节，完善中介销售服务重视房地产市场总供给和总需求的动态平衡促进有效需求形成第37页，共56页。2.4.2房地产供给1.房地产供给的内涵生产者在某一特定时期内，在每一价格水平上愿意而且能够租售的房地产商品数量。2.房地产供给的特点 城市土地供应的刚性和一级市场的垄断性（缺乏弹性）房地产供给的层次性房地产供给的滞后性房地产供给的时期性第38页，共56页。3.决定房地产供给的主要因素分析房地产市场价格土地价格和城市土地数量资金供应量和利用率税收、信贷政策建筑材料供应能

16、力和建筑能力房地产开发商对未来的预期第39页，共56页。4.房地产供给弹性供给弹性含义供给的价格弹性，即房地产价格变动的比率所引起的其供应量的变动的比率，表示房地产供给量变动对房地产价格变动的反应程度。公式：式中 Es房地产商品供给弹性系数； P房地产商品价格； P房地产商品的价格变动量； Q 房地产商品的变动量； Q 房地产商品的供给量。第40页，共56页。特短期内房地产供给无弹性：如下图第41页，共56页。短期内房地产供给弹性较小，如下图a)：短期内房地产供给弹性较小，如下图b)：PQSOP2P0P1Q1Q0Q2PQSOP2P0P1Q1Q0Q2图a)图b)第42页，共56页。5.房地产市场

17、的有效供给有效供给的内涵微观经济中：现实供给层次中符合消费者需求的、正在或即将实现交换的那一部分房地产商品的供给量。宏观经济中：房地产商品的总供给与总需求达到均衡时的总供给。增加房地产有效供给的主要途径努力提高供给结构的吻合程度努力提高供给价格与支付能力的吻合程度努力体现一定的超前性努力提高总供给与总需求的吻合程度第43页，共56页。2.4.3房地产供给对需求的反应过程房地产需求上升时空置房的消化租金和价格更多买家进入既定供给量市场（价格持续上升到某一点）投资者和开发商进入开发市场（经济良好、政局稳定）建设项目陆续上马，供给价格逐渐供给满足部分需求之后空置率租金、价格房产商利润（建设量的上升引

18、起开发成本）停止新项目启动房地产需求较少时空置率租金、价格空置房低价位消化/继续空置/被迫拆除，保持该状态直到需求再次上升第44页，共56页。2.4.4房地产市场供求均衡1.房地产供求平衡的内涵房地产供求平衡的含义总量的均衡和结构的均衡供给与需求的均衡状态，即房地产商品的供给价格与需求价格一致，供给数量与需求数量一致的房地产经济运行状态。如图所示：PQDSNMN1M2M1EFGON2HI第45页，共56页。房地产结构均衡房地产业内部各类物业及其相互间的关系，也称为房地产业内部结构。按功能特点：住宅、写字楼、商业用房、工业用房及其他房屋。按档次：低档住宅、中档住宅、高档住宅写字楼：甲、乙、丙级商

19、用房：商铺、商场、酒店、宾馆和娱乐用房等第46页，共56页。基本原理需求量和供给量的变动对房地产市场供求均衡的影响需求和供给变动对房地产市场供求均衡的影响PQD0S1NMN1M1M2E0E2E1OS0D1PQD0NMN1M1M2E0E2E1OS0第47页，共56页。原理要义均衡状态的形成必须是供给和需求的两种力量相互作用结果均衡状态的构成要素，不但包括供给价格和需求价格一致，也包括供给数量和需求数量的一致理论分析，通常把房地产供给量或者需求量作为房地产价格的函数供给与需求的均衡包括两个层次，微观层次；宏观层次上第48页，共56页。供求均衡的现实意义房地产市场运行所追求的目标均衡只是相对的：求略

20、大于供的状态；供略大于求的状态（理想状态）微观方面：房地产商应重视市场供给和需求的变动，及时调整生产经营策略和计划宏观方面：国家利用税收、利率、信贷等经济杠杆引导供求曲线沿着人们所希望的方向移动，达到新的均衡状态第49页，共56页。2.房地产市场的非均衡表现为三种状态：总量性供不应求状态1980年，我国住房租售价格比为1：145国际1：81978年，我国城镇居民人均住房面积3.6m2，低于1949年4.5m2。PQD1S1NM4N1M2M1EOS0D0M3第50页，共56页。总量性供过于求状态微观经济层次盲目扩大生产宏观缺乏调节20世纪90年代（9293年）房地产过热，90年代末供给过剩95年底，积压5031万m2，96年6624万m2 ，98年底8000万m2 ，其中住房积压占80%。结构性供求失衡状态一般由于供