项目经济评价课件

1、房地产开发项目经济评价41000933 阙丽41000934 马嘉依 41001238 张晓玲 41001237 马腾飞 41001201 吴建 41001202 曾鑫成员介绍：目录房地产开发项目经济评价的概念房地产开发项目财务评价指标财务评价：在房地产市场调研与预测，项目策划，投资、成本与费用估算，收入估算与资金筹措等基础上，通过编造财务报表对项目的财务盈利能力、清偿能力和资金平衡情况进行分析，判断项目的财务可行性。综合评价：从区域社会经济发展的角度，分析和计算房地产开发项目对区域经济的效益，考虑项目对社会的净贡献，判断项目的社会经济合理性。房地产项目经济评价指标体系 盈利能力指标静态评价指

2、标动态评价指标投资利润率财务净现值资本金利税率财务净现值率资本金利润率财务内部收益率成本利润率动态投资回收期静态投资回收期清偿能力指标借款偿还期利息备付率偿债备付率资产负债率流动比率财务评价指标盈利能力评价指标项目清偿能力分析指标盈利能力评价指标动态静态财务净现值（FNPV)财务净现值率（FNPVR)财务内部收益率（FIRR)动态投资回收期（Pt）投资利润率投资利税率投资资本金利润率资本金净利润率财务净现值（FNPV)按行业的基准收益率或设计的折现率，将项目经营周期内各年净现金流量折现到建设初期的现值之和。考察经营周期内盈利能力作用：公式：净现值的判别标准：当FNPV0时，项目可行；表明项目的

3、收益率不仅可以达到基准收益率，而且还能得到超额的现值收益。当FNPV0时，项目不可行。表明项目的投资收益率达不到基准收益率，难以达到行业期望收益水平。财务净现值率（FNPVR)指项目财务净现值与项目总投资之比 计算公式：总投资案例：某企业拟建一项固定资产，需投资100万按直线法计提折旧。使用寿命十年，期末无残值。该项工程与当年投产，预计投产后每年可获利10万元。假定该项目的行业基准折现率为10%。求净现值？解：每年折旧：100/1010万元 每年现金流量：10+1020万元 净现值：20（P/A，10%，10）-10022.89万元财务内部收益率（FIRR)指房地产项目在整个开发经营期内净现金

4、流量现值累计等于零时的折现率。作用：考察项目盈利能力用插值法求内部收益率的公式：计算公式：判别标准：当IRR 时，项目在经济上可以接受当IRR 时，项目在经济上不可以接受用插值法求内部收益率的公式：试算用的较低收益率试算用的较高收益率用 计算的净现值（正值）用 计算的净现值（负值）案例：某地产公司投资1000万元建筑了一个别墅小区，3年后该别墅全部售出，共获得净收益1800万元。问：该项目的投资内部收益率为多少？解：根据公式得-1000（P/F,IRR,1)+1800(P/F,IRR,3)=0当 =32%时，净现值是25.04当 =35%时，净现值是-9.18将代入公式=34.2%通过计算该别

5、墅的内部收益率为34.2%动态投资回收期（Pt)指以房地产项目的净收益现值抵偿总投资现值所需要的时间作用：多用于房地产出租或经营方式盈利能力评价计算公式：Pt=（累计净现金流量现值开始出现正值的期数-1）+（上期累计净现金流量现值的绝对值/当期净现金流量现值）当PtPc(行业基准投资回收期）时，表明项目的盈利能力不能满足投资按期收回，项目在经济上不可行案例：某投资项目的净现金流量表年1234567净现金流量-80-306065656590解：某投资项目累计净现金流量表年1234567净现金流量累计净现金流量-80-80-30-11060-50651565806514590235根据公式得：因为

6、Pt(=3.8) Pc(=5),故方案可以接受投资利润率投资利润率的特点是具有很大的综合性，但是投资利润率也有不足之处。 克服的办法有： (1)代以剩余利润指标 (2)补充考核其他的指标。利润总额=营业利润+投资净收益+营业外收支净额营业利润=产品销售收入产品销售税金及附加总成本费用+其它业务利润总投资=固定资产投资+无形资产投资+递延资产+建设期利息+流动资金评估时： 利润总额般可以从损益表取得，总投资可以从投资估算表取得。 当项目投资利润率高于或等于行业的基准投资利润率或社会平均利润率时，说明项目是可以接受的。 投资利税率投资利税率指标中的“税”，指的是项目应交纳的所有的税收，以反映国家在

7、该项目中获得的税收水平。 式中：年利税总额可以是正常生产年份的年利润总额与销售税金之和，也可以是生产期平均年利润总额与销售税金之和， 年利税总额=年产品销售收入年总成本费用； 总投资包括固定资产投资、建设期利息及流动资金。 案例：一个产品的研发周期2年，研发总投入100万元。第2年产品达产，第4年起有稳定的销售额。假设第2年销售100万元，除研发外的其它各类成本（生产、管理、销售等）及税40万元，第3年销售300万元，其它各类成本及税120万。从第4年后，产品每年有稳定的销售额500万，各类成本及税为200万。假设产品生命周期为12年（第2-14年）。那么产品的投资利润率该怎么计算？内部收益率

8、，投资回收期又是多少？问题： 投资利润率（ROI）=年利润或年均利润/投资总额100%,这里的投资总额是指年度投资总额还是项目总的投资额？请结合给出的例子说明一下.年均利润=（100-40）+（300-120）+（500-200）*10/14=60+180+3000=231.43万元投资利润率=年均利润/投资总额100%=241.43/(100+40+120+200*10)100%=10.68%解答：投资资本金利润率是指项目达到正常生产能力后的一个正常生产年份的年利润额或项目生产的年平均利润总额与项目资本金的比率公式为：资本金利润率=年利润总额（年平均利润总额）/项目资本金 100%判据：资本

9、金利润率行业平均资本金利润率，可行 反之，不可行会计期间内若资本金发生变动，则公式中的“资本金总额”要用平均数其计算公式为： 资本金平均余额=（期初资本金余额+期末资本金余额）2 这一比率越高,说明企业资本金的利用效果越好，企业资本金盈利能力越强；反之,则说明资本金的利用效果不佳，企业资本金盈利能力越弱。资本金利润率影响企业资本金利润率的因素有： 1.产品成本的高低 2.销售数量 3.销售价格资本金净利润率 资本金净利润率是指利润总额占用资本金的百分比，这个比值反映了投资者投入企业资本金的获利能力，是一种获利能力的标准性的指标资本金净利润率ROE 表示项目资本金的盈利水平ROE=NP/ECX1

10、00%清偿能力分析指标借款利息借款偿还期资产负债率流动比率速动比率偿债备付率利息备付率借款利息的计算：名义利率、实际利率的转换：i:实际利率r：名义利率m:每期计息次数利息计算方法：每期应计利息=（期初借款本息合计+本期借款/2) 贷款利率还款付息的方式：每期支付利息，到期一次性还本每期按等额还本付息按期等额还本，每期付息一次到期本金利息一次付清案例：某房地产开发企业向某银行一次借款100万元，年利率为8%，还款期为4年，请分别用上述四种还款方式计算其还款金额。解答：一、每期支付利息，到期一次性还本年份 1 2 3 4 合计年初借款累计100100100100当年还本付息888108132当年

11、付息000100100年末还本付息888832年末借款累计1001001000二、每期按等额还本付息年初借款累计100当年还本付息30.1930.1930.1930.19120.76当年还本22.1923.9725.8827.95100当年付息86.224.312.2420.77年末借款累计1001001000三、按期按额还本，每期付息一次年初借款累计100755025当年还本付息33312927120当年还本25252525100当年付息864220年末借款累计7550250四、到期本金利息一次付清年初借款累计100108116.64125.97当年还本付息000136.05136.05当年

12、还本000100100当年付息00036.0536.05年末借款累计108116.64125.97136.05借款偿还期在国家规定及房地产项目具体财务条件下，在房地产项目开发经营期内，使用可用作还款的利润、折旧、摊销及其他还款资金，偿还房地产项目借款本息所需要的时间。借款偿还期限的计算公式：借款本息借款偿还期，从借款开始期计算第t期可用于还款的资金，包括利润、折旧摊销及其他还款资金资产负债率财务杠杆系数：企业负债总额占资产总额的比率。资产负债率=负债总额/全部资产总额 100%衡量企业资金进行生产经营活动的能力，比率越小说明企业的偿债能力非常脆弱，或说明企业所有资产不足抵偿债务，已达到破产的警

13、戒线。速动比率（一般应保持在100%以上）速动比率是指速动资产对流动负债的比率。它是衡量企业流动资产中可以立即变现用于偿还流动负债的能力。 速动资产包括货币基金、短期投资、应收票据、应收账款、其他应收账款等，可以在较短时间内变现。而流动资产中存货、1年内到期的非流动资产及其他流动资产等则不应计入公式 速动比率=速动资产/流动负债*100% 其中：速动资产=流动资产-存货 或：速动资产=流动资产-存货-预付账款-待摊费用 案例：根据某公司资料，某年初的流动资产为6127100元，存货为3870000元，流动负债为2977100元；年末的流动资产为5571751元，存货为3862050元，流动负债

14、为1644390元。则速动比率为： 年初速动比率：（6127100-3870000）/2977100=0.76 年末速动比率：（5571751-3862050）/1644390=1.04流动比率=流动资产/流动负债*100% 流动比率流动比率是流动资产对流动负债的比率，用来衡量企业流动资产在短期债务到期以前，可以变为现金用于偿还负债的能力 。公式缺点 1无法评估未来资金流量 2未反映企业资金融通状况 3应收账款的偏差性 4存货价值确定的不稳定性案例：采用XYZ公司作为例子，该公司的资产负债表、利润表如下表所示：根据上表所示，XYZ公司2002年年初与年末的流动资产分别为3 050万元、3 500万元，流动负债分别为1 100万元、1 500万元，则该公司流动比率为： 年初流动比率=3 0501 100=2.773 年末流动比率=3 5001 500=2.333 XYZ公司年初年末流动比率均大于2说明该企业具有较强 的短期偿债能力。偿债备付率偿债备付率又称偿债