房地产企业纳税评估详解

1、房地产企业纳税(n shu)评估河南省税务(shuw)干部学校 郭丽izhiyoulan12107/25/20221共九十三页 课程内容房地产产业概述房地产产业纳税评估(pn )流程房地产产业纳税评估方法与技巧7/25/20222共九十三页70%缴纳土地增值税23.2亿元缴纳企业所得税19.1亿元2008年共实现销售收入1530亿元缴纳营业税共 76.5亿元省房地产开发(kif)企业共9209户房地产税收收入占地方(dfng)税收总收入的 12.1 %7/25/20223共九十三页（一）概念及法规房地产企业是指从事房地产开发和经营的经济组织，是伴随我国土地使用改革

2、、城乡住宅建设事业的发展以及城镇住宅商品化的推行而发展起来的一种新兴产业，它与施工企业、工业制造企业有一定相似之处，但又不同与这些产业，而形成一个独立的产业房地产业。1、房地产开发。包括(boku)土地开发和房屋开发。2、房地产经营。广义的房地产经营指从房地产开发到房地产售后服务的全过程。一、房地产产业(chny)概述7/25/20224共九十三页狭义的仅指房地产出售、租赁和抵押。目前我国的房地产经营主要指房地产出售和租赁，是房地产从生产进入消费过程的两种基本形式，也是房地产开发企业经营收人和经济效益的主要来源。3、配套设施开发和建设。配套设施开发和建设指根据城市建设总体规划开发建设的大型配套

3、设施项目，包括市政、公用(gngyng)、动力、通讯等城市基础设施建设，也包括开发小区内营业性公共配套设施，如商店、银行、邮局等；开发小区内非营业性配套设施，如中小学、文化站、医院等；开发项目外为居7/25/20225共九十三页民服务的给排水、供电、供气的增容增压、交通道路等；开发小区内公共配套设施，如居委会、自行车棚、幼儿园等。4、代建工程开发和建设。代建工程是指房地产开发企业接受当地政府和其他单位委托，代为开发的各种( zhn)工程项目，包括土地开发工程、房屋建设工程、道路铺设工程，供热、供气、供水管道以及其他市政公用的设施等。7/25/20226共九十三页第三条 企业房地产开发经营业务包

4、括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套(pi to)设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：7/25/20227共九十三页以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合以下条件：按照出让合同约定已经支付部分土地使用权出让金，并且取得土地使用权证书(zhngsh)。按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，对土地进行供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施、公共设施的建设，达到场地的平整，形成工业用地或其他建设用地条件。转让房地产

5、时房屋已经形成的，还应当形成房屋所有权证书。城市房地产转让管理(gunl)规定7/25/20228共九十三页第五条 商品房预售应当符合下列条件： （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （二） 持有建设工和规划许可证； （三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工和建设总投资(tu z)的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 第六条 商品房预售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预售， 应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。城市房地产预售房管理(gunl)办法 7/25/20229共九十三页第七条商品房现售,应当符合以下条件：(一

6、)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证；(四)已通过竣工(jngng)验收；(五)拆迁安置已经落实；(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；(七)物业管理方案已经落实。第八条房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。商品房销售(xioshu)管理办法 7/25/202210共九十三页 房地产企业财务特

7、点(tdin) 由于房地产项目(xingm)投入资金量大、周期长，大多数情况下仅依靠开发商的自有资金难以满足。在建设资金构成上，负债往往占相当比重，自有资金仅占较小比例。规模较大的项目(xingm)所用资金一般会超过开发商的资本。因此房地产企业有如下财务特点： 各类财务指标与目前进行项目密切相关，而与已完成项目关联性较小。一个失败的项目可能将以往多个成功项目的收益抵消。 开发项目时，往往负债率较高，很少有开发商在开发具体项目时，全部使用自有资金。即使是自有资金充足的开发商，也是同时可从事多个项目的开发，而在每个项目上自有资金运用较小，大多数的资金靠贷款。 房地产项目周转期长。房地产企业投资要受

8、到房地产市场各个组成部分的制约，包括土地投资市场、综合开发市场、建筑施工市场和房产市场等四个相互联系的市场。通常，开发一宗房地产，从选择地块到规划设计、兴建完工，直至出售需3-5年时间，如通过出租获得租金收回投资则时间更长。财务指标上的流动比、速动比率对房地产项目没有意义。 7/25/202211共九十三页房地产企业(qy)的筹资来源 房地产开发商开发项目，一般有五种筹资渠道：自有资金 企业投资人最初投入的资金和开发经营中积累的资金房地产企业成立之初投资人会以货币或实物形式进行原始 资本的投入。在房地产企业经营中，企业可按国家规定留存收益，提取公积金、公益金等。国家规定：房地产开发项目应建立资

9、本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于30%。施工单位垫付资金项目施工单位按双方签订的建筑施工合同规定垫付开发建设资金。它是开发商筹集(chuj)开发资金的一种重要的方式。7/25/202212共九十三页 预收账款预收账款是指开发商按照合同规定预收购房者的购房资金。预收购房款主要有两种，一种是分次收款，另一种是一次预收，显然后一种情况对开发商更有利。但政府对开发商预售(y shu)前的实际投资额均有一些规定，按预售(y shu)许可规定：开发商超过30%的总投资，并已确定施工进度和竣工交付日期，方可预售(y shu)。银行贷款包括向银行申请房地产开发企业流动资金贷款和以其拥有或已在开发的不

10、动产作抵押，向金融机构申请长期贷款。其他如在结算中形成的各种应付款项，其他单位投入的联合开发资金等等。 7/25/202213共九十三页（二）经营与纳税的关系 开发建设期涉税事项和涉税环节较少，主要(zhyo)涉税事项和涉税环节集中在租售期，具体情况见下表： 阶段经营环节影响税种备 注开发建设期取得土地使用权契税由财政部门征收委托施工印花税自营工程个人所得税销售期房营业税（城建税、教育费附加）、土地增值税、企业所得税、个人所得税、印花税 租 售 管 理 期销售房屋转让土地使用权营业税（城建税、教育费附加）、土地增值税、企业所得税、个人所得税、印花税营业税按“销售不动产”和“转让无形资产”税目，

11、如果所销售房屋为自营工程，还涉及“建筑业”税目，但与“销售不动产”的计税依据不同（见税收政策部分）出租房屋或土地营业税（城建税、教育费附加）、企业所得税、个人所得税、房产税（城市房地产税）、土地使用税（费）、印花税营业税按“服务业租赁业”税目自用房屋或土地房产税（城市房地产税）土地使用税（费）赠与房屋或土地视同销售不动产代收费用 营业税（城建税、教育费附加）代收费用手续费合并营业收入计税房屋抵押贷款以房抵债时按销售不动产纳税对所建房屋兼营物业管理以及餐饮、娱乐等服务营业税（城建税、教育费附加）、企业所得税、个人所得税营业税按“服务业”税目，适用相应的税率股利分配个人所得税个人股东所得股利按股息

12、、红利所得计税7/25/202214共九十三页 房地产企业(qy)税收管理风险点、移花接木式少计不计应税收入将预收账款直接冲减开发成本，不确认或少确认应税收入。整体转让“楼花”不作收入，而是挂往来账，甚至私设账外账。将代建工程、提供劳务过程中节约的材料、报废工程和产品的材料等留归企业所有，不确认收入。无正当理由，以明显偏低价格将商品房销售给本公司(n s)股东及相关联企业及个人。通过房地产代理公司开具代理手续费发票，虚列费用或抵减销售额，以房款净额为计税营业额。7/25/202215共九十三页将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资入股、以房抵偿债务、拍卖、换取其他

13、单位和个人的非货币性资产等，未视同销售申报纳税。按揭销售、首付款实际收到时或余款在银行按揭贷款办理转账后，不及时入账，或将收到的按揭款项记入“短期借款”等科目。开发的小区会所等产权转给物业，不按开发产品进行税务处理，或者将不需要办理房产证的停车位、地下室等公共配套(pi to)设备对外出售不计收入。售后返租业务，以冲减租金后实际收取的款项计算收入。7/25/202216共九十三页以房抵工程款、广告费、银行贷款本息或以拆迁补偿费抵顶购房款等业务，不记收入。以房换地、以地换房业务未按非货币性交易准则进行处理，或不开发票入账。旧城改造中，房地产企业拆除居民住房后，补偿给搬迁户的新房，对偿还面积与拆迁

14、面积相等的部分、超面积部分及差价(chji)收入不合并计算收入。采取包销方式，未按包销合同约定的收款时间、金额确认收入。私建违建阁楼、车库、仓库，对外销售使用权开具收款收据，隐匿收入。开发商将未售出的房屋、商铺、车位出租、取得的租金收入不作或少作收入。7/25/202217共九十三页2、瞒天过海式虚增成本（1）采用混淆成本归属期、成本所属项目的办法(bnf)，人为控制成本（提前、重复、空转）（2）不按规定合理区分资本性支出和经营性支出（3）关系单位虚开发票，虚增企业成本。房地产开发企业涉及的行业较多，一个项目的开发包括设计、建筑施工安装、加工业、建材商贸、房屋销售代理业、广告、物业管理等诸多部

15、门。不仅使房地产企业的财务日常处理票据的工作量大、成本核算也容易混乱，也给房地产企业虚增成本带来了可乘之机。 （4）超标准列支费用 利息支出（分摊、高利率）、销售费用（人数、工资、代理费等）、广告费、业务招待费等7/25/202218共九十三页3、偷梁换柱(tu ling hun zh)式将开发行为改头换面为自建等，存在“假合同、假集资、假代建、假联建”的“四假”行为7/25/202219共九十三页4、暗渡陈仓式利用关联企业房地产企业通常拥有一些控股或全资的建筑安装公司、销售公司和物业管理公司。房地产开发集团采取将开发房屋的建筑安装工程转交给关联的建筑公司承建，由关联的销售公司经营(jngyn

16、g)其房地产开发企业的代理销售业务和广告业务等，由下辖的物业公司房地产企业的代垫代付维修基金等价外费用。这些关联企业通过签定假合同等手段，相互调控收入及利润，达到偷逃税收的目的。7/25/202220共九十三页二、房地产产业纳税评估(pn )流程7/25/202221共九十三页纳税(n shu)评估基本流程图信息(xnx)采集确定评估对象评估分析税务约谈实地核查评估处理未发现疑点问题、疑点问题可以消除的，结束评估疑点问题被查清、证据确凿但不涉嫌偷骗税的纳税人不按规定纠正疑点或补缴税款、经约谈疑点属实并涉嫌偷骗税、经实地核查仍不能排除疑点问题涉嫌偷骗税，移送稽查部门未现疑点问题，或疑点问题事实清

17、楚、证据确凿的疑点问题可以消除，或疑点问题被查清、证据确凿的7/25/202222共九十三页纳税(n shu)评估的涵义纳税评估是指税务机关运用数据信息对比分析的方法，对纳税人和扣缴义务人（以下简称(jinchng)纳税人）纳税申报（包括减免缓抵退税申请，下同）情况的真实性和准确性做出定性和定量的判断，并采取进一步征管措施的管理行为。7/25/202223共九十三页（一）纳税(n shu)评估定义（修改稿）纳税评估是税务机关对纳税人和扣缴义务人（以下简称纳税人）纳税申报（包括减免缓抵退税申请，下同）情况的真实性和合理性做出定性和定量的判断，评价(pngji)和估算纳税人的纳税能力，并采取进一步

18、管理的管理行为。7/25/202224共九十三页对定义修改的探讨纳税评估是指税务机关对纳税人和扣缴义务人（以下简称纳税人）纳税申报情况的合法性和合理性做出分析与判断，评价和估算纳税人合理纳税能力，为纳税人提供自我纠错机会，以提高税法遵从程度为目的的行政管理(gunl)服务行为。服务+执法=纳税(n shu)遵从7/25/202225共九十三页（二）关于(guny)纳税评估的定位在税务机关没有充分的证据证明纳税人具有主观故意逃避缴纳税款的行为之前，应当(yngdng)将大多数纳税人视为无罪的，并为这些至少是看上去是守法的纳税人提供指导和服务，提供自我纠错的机会，从而避免将绝大多数纳税人推向法律的

19、对立面，形成法不责众、执法成本居高不下的尴尬局面。7/25/202226共九十三页1、关于评估(pn )是何种行为？法律依据？纳税评估(pn )是行政机关发起的管理行为，也即行政管理行为。行政法律行为是指行政主体做出的以对外发生法律效力为目的行政行为；行政事实行为是指行政主体以不产生法律约束力、而以影响或改变事实状态为目的的行为。 -行政法与行政诉讼法，注意：这意味着行政行为具有两面性或称双重性。7/25/202227共九十三页纳税评估符合行政(xngzhng)事实行为的定义和相关特征，可归入提高纳税人纳税遵从的行政指导行为（建议其自行改正），可在没有法律授权情况下实施。在没有对其结果做出具有

20、法律意义的处理决定之前，并不存在是否合法或违法等问题。7/25/202228共九十三页当税务机关根据评估的结果，按照法律规定对相对人做出行政处理或处罚时，才涉及到法律依据问题。所以，如果我们避免以评估的名义下结论，那么我们就可以避免由此带来的执法风险。即：坚持(jinch)纳税人自我补充申报、补缴税款行为是纳税人接受了税务机关的引导（行政指导）而完成的自我遵从行为（事实行为的接受），责任在对方。7/25/202229共九十三页当然，如果通过修订征管法，赋予税务机关开展纳税评估(pn )工作以明确的法律授权，赋予纳税评估(pn )提请纳税人自行改正错误这一机制以明确的法律地位，则更有利于推动纳税

21、评估(pn )工作的有效开展。目前，总局正在积极推动征管法尽快修订并将此列为修订的重要内容 。7/25/202230共九十三页2、评估工作范围应涉及所有涉税事项还是(hi shi)仅限于纳税申报“管理”包括：税务登记、发票、其他账簿凭证等涉税事项，是否申报以及是否及时、足额申报，减免缓抵退税的受理、备案或审批，是否纳税及是否足额纳税管理不遵从未申报或未及时申报: (针对性日常管理手段，如清理漏征漏管户、加强税 务登记信息动态管理，迟报催缴，行政处罚，欠 税管理以及税收(shushu)保全、税收(shushu)强制等措施)未足额申报:纳税评估未足额缴纳税款7/25/202231共九十三页3.纳税

22、评估仅限于疑点筛选还是应延伸(ynshn)到约谈和实地调查等疑点核实环节？这些环节的行为是否是行政执法行为？与前面将评估定性为事实行为是否矛盾，又如何看待和处理？有两种不同的观点：7/25/202232共九十三页有两种不同(b tn)的观点：一种观点是将纳税评估定位于进行税收数据分析和涉税疑点的筛选，即纳税评估仅限于通过(tnggu)与申报情况比对发现涉税疑点，而不直接进行约谈或实地调查。7/25/202233共九十三页利弊(lb)这种定位其利为：将纳税评估(pn )完全定位于税务机关的内部管理行为，不涉及税务检查及相关法律依据问题，有利于规避执法风险，且容易将评估(pn )与其他环节如日常检

23、查、税务稽查区别开来，是个简单清爽的办法。其弊为：将疑点核实环节与评估割裂开来，不利于评估工作开展，不利于监控核实结果和提高疑点分析水平。（与流程管理为导向的现代风险管理模式相背离）7/25/202234共九十三页第二种观点(gundin)：即是现行评估管理办法中的规定(gudng)，将税务约谈、实地调查及其后的结果处理等作为纳税评估的工作组成部分。即在纳税评估过程中可以并应当动用税法赋予的检查权利。个人认为这是比较适宜我国征管工作实际的做法。7/25/202235共九十三页纳税评估作为事实行为这一属性，是特指在对结果进行处理时不能以评估名义(mngy)发出，目的是避免执法风险。行政主体发出的

24、行政行为具有两面性。即还有其执法行为属性的另一面。对评估出的疑点进行进一步的核实或约谈时，运用法律授权的执法行为了。7/25/202236共九十三页法律依据征管法第6条征管法第54条征管法第56条征管法第57条7/25/202237共九十三页疑点(y din)约谈和调查核实的法律依据税务机关向纳税人提出约谈和实地调查核实，实质上是税法规定的询问权和税务检查权应用，是典型的行政执法(zhf)行为。因此，约谈、调查是税务机关对刚性权力的柔性运用的特殊形式。只要程序合法则不存执法风险等问题。税务人员在对纳税人进行调查时，应严格依据实体法和程序法有关规定，按税务机关统一安排施行，并应携带和出示相关证件

25、和文书，以防范程序违法。7/25/202238共九十三页4.经评估提请纳税人自行补正申报、补缴税款后，是否还要对往期少缴税款行为(xngwi)进行处罚？对此，需要根据问题的性质做出是否处罚的决定。如果(rgu)是非主观性质并在税务机关做出处理前自我纠正的，应不予处罚。参考依据：1.稽查部门督导纳税人自查也不处罚2.行政处罚法27条： 行政处罚法第27条规定：“违法行为轻微并及时纠正，没有造成危害后果的，不予行政处罚。” 根据这一立法本意，纳税人主动申报补税的行为，应视为“违法行为轻微及时纠正，没有造成危害后果，不予行政处罚”。税务机关可以提请纳税人自行改正，并不予处罚。3.总局对高检的复函（国

26、家税务总局办公厅关于呼和浩特市昌隆食品有限公司有关涉税行为定性问题的复函国税办函2007513号）中答复意见：7/25/202239共九十三页国税(u shu)办函2007513号“税收征管法未具体规定纳税人自我纠正少缴税行为的性质问题，在处理此类情况时，仍应按税收征管法关于偷税应当具备主观故意、客观手段和行为后果的规定进行是否偷税的定性。税务机关在实施检查(jinch)前纳税人自我纠正属补报补缴少缴的税款，不能证明纳税人存在偷税的主观故意，不应定性为偷税。” 即如果不能定为偷税的，纳税人自行补缴的，不应予以处罚。7/25/202240共九十三页5.经评估(pn )不作为偷税处理，提请纳税人补

27、正申报后，该纳税人（可能是同一性质涉税款项）又被稽查局查处，并认定属于逃税性质，是否应追究评估(pn )人员执法责任？这是个很现实的问题，要根据实际情况区别对待：7/25/202241共九十三页一是要坚持纳税人补税是其自我纠错的行为，不是税务人员认定的结果，因此除非有证据(zhngj)证明评估人员玩忽职守或有意瞒报税款性质的，方可根据有关规定追究责任；二是没有证据证明是评估工作人员故意以权谋私，属于评估人员水平不高而造成的问题，不宜追究法律责任，而应采取批评教育、加强培训、提高水平等行政方式解决。总之要特别注意不能将属于纳税人自身补正申报、补缴税款不实造成的问题，简单地推定为税务人员个人主观故

28、意行为后果，必须注重证据，避免将纳税人的责任转移到税务人员身上。7/25/202242共九十三页6.不予处罚(chf)是否会养痈为患？即导致纳税人故意不如实申报，有意等待税务机关评估指出疑点后再补缴税款 ？反过来说，如果我们不对纳税人的申报缴税行为进行评估，难道纳税人就会如实申报吗？7/25/202243共九十三页7.评估是否(sh fu)可以下达处理决定书？如果下达，应下达何种文书？不下达具有法律意义的文书，可以下达通知书或建议书。坚持的底线是“责任在被告”！注意：避免在通知书中出现(chxin)具有定性意见的表述，如：具体补缴税款数额、违法性质等。7/25/202244共九十三页总之：纳税

29、评估(pn )的定性纳税评估在性质上定位于行政事实行为(xngwi)，其切入点或称表现形式是提供深层次的纳税服务，立足于提请纳税人自行改正，只要纳税人接受就不存在风险问题；在工作着眼点上定位于审核分析评价纳税人当期是否合理合法申报，一般不溯及以往和其他环节；在处理上可以延伸到约谈和调查核实环节（即检查权的应用），只要程序合法就不存在法律问题。7/25/202245共九十三页三、房地产产业纳税评估方法(fngf)与技巧7/25/202246共九十三页数据(shj)外部(wib)数据内部数据（一）数据采集7/25/202247共九十三页供应(gngyng)金融机构管理机构客户1.外部(wib)数据

30、7/25/202248共九十三页（1）向发改局采集开发项目的批准文号、建设单位、批复项目、投资概算、投资地址、项目备案号等立项批复信息；（2）向规划(guhu)部门采集开发项目名称、性质、占地面积、建筑面积、容积率、可销售面积、不可销售面积、公共配套设施情况等信息；建设工程规划验收合格通知书 （3）向建设部门采集城市拆迁资料信息，发放的建筑工程施工许可证是编号、建设单位、工程名称、工程地址、工程概算、施工单位、监理单位、开工日期等。建设工程竣工验收备案表（用以确定开发成本的终止日） 1.外部(wib)数据7/25/202249共九十三页用地单位用地项目名称用地面积（平方米）用地位置发证日期对应

31、的评估指标名称建设单位建设项目名称建设规模（平方米）建设位置许可证编号发证日期对应的指标名称建设(jinsh)用地规划许可证信息建设工程规划(guhu)许可证信息7/25/202250共九十三页建设单位工程名称建设规模（平方米）合同价（万元）规划证号开工日期竣工日期许可证号施工单位设计单位监理单位对应的评估指标值建设(jinsh)工程施工许可证信息建设单位中标单位工程名称中标价（万元）中标时间开工日期竣工日期对应的评估指标名称招投标建设(jinsh)信息7/25/202251共九十三页（4）向土地管理部门采集(cij)土地使用权出让和转让信息，转（出）让方、转（出）让方地址、受让方地址、土地位

32、置、土地面积、土地用途、土地成交价格、转让金额等；土地部门出具的土地开发协议及补充协议（该协议是列支拆迁费和开发费的依据） （5）向房产管理部门采集房产位置、建筑面积、产权证号、放证时间等产权交易信息，预售许可证发放的情况，以及设计拆迁户数、面积、补偿款等开发成本情况。备案的竣工证明、预售许可证及首批入住通知单等。 7/25/202252共九十三页向银行和金融机构采集开发企业收取的个人银行按揭贷款和公积金贷款购房情况、开发企业银行资金等信息。贷款的期限较长。房地产商品的生产周期长，从项目论证上报审批，开工建筑、工程验收到市场营销、房款回收，最快也要几年时间。因此，房地产开发经营贷款一般为中期贷

33、款。 房地产贷款主要(zhyo)投向房地产领域，具有很强的针对性。为房地产开发经营企业提供的贷款，包括：房地产开发流动资金贷款、商品房建设贷款、房产经营贷款、建筑贷款、住房基金贷款等。资金投向只能是围绕房地产商品的生产、分配和消费过程。7/25/202253共九十三页2.企业内部基本情况信息主要了解：（1）企业的业务性质、经营规模、组织机构和经营情况。目的是了解是否有关联机构，有几个分支机构；有几个开发项目，是否有挂靠机构和挂靠项目。与建筑商或销售商的关系交易。对企业成本、效益因素有较大影响的车库、会所、地下室、出租房、商业门面等情况，企业取得土地的方式、拆迁补偿还建的关系、产品销售方式等关键

34、信息。 （2）企业的内部控制制度和财务会计制度；（3）企业的重要会计政策的选择；（4）企业会计销售收入的确认时限；（5）企业销售(xioshu)成本的计算方法等；（6）以前年度接受审计和税务检查的情况。7/25/202254共九十三页 3.收集开发项目(xingm)的基本信息（1）开发项目名称； （2）开发项目坐落地址；（3）取得土地使用权方式和支付地价款；（4）支付的土地补偿款、公共设施配套费等各项费用；（5）开发项目总建筑面积；（6）开发产品类型和各自面积；（7）项目施工建筑总承包企业名称；（8）建筑工程预（决）算金额；（9）项目可供销售面积；（10）已销售（含预售）房屋（土地）面积；（1

35、1）最低房屋销售价格；（12）采取何种销售方式；（13）已售房屋收取的总价款等。7/25/202255共九十三页通过电业部门配合，核实开发小区入住业户的电表用量明细，以确定开发产品(chnpn)的数量等情况； 主要材料供应商7/25/202256共九十三页（二）评估(pn )分析7/25/202257共九十三页评估(pn )分析比较(bjio)分析法逻辑推理法指标分析法7/25/202258共九十三页比较(bjio)分析法是指对纳税人当期的申报资料，包括涉税信息、财务数据等资料与某一设定好的数值进行对比分析，其包括同一纳税人不同时期的数据对比同一行业中不同企业的相同时期的数据对比，以及某一纳税

36、人当期申报资料的数据与该值正常范围(fnwi)变动边界值的对比。7/25/202259共九十三页根据房地产开发(kif)项目所处地理位置、开发(kif)规模以及市场销售情况，通过对比测算出不同开发(kif)项目的销售价格、毛利率和所得税税负最低标准，分析企业开发(kif)产品的售价、毛利率和税负是否与开发(kif)项目的地段、市场销售等情况相适应，是否与同行业平均毛利率、平均税负差距过大。 7/25/202260共九十三页 某税务机关对辖区内某房地厂公司所属的制砖企业的企业所得税所得税进行评估，在对销售收入进行评估时，首先，运用各种评估方法，综合分析行业总体税收状况和纳税(n shu)人个体纳

37、税(n shu)情况，然后与实地审查结合起来，掌握纳税(n shu)人的生产规模、生产人员和生产工艺、流程等情况。 制砖主要消耗电能，到电力公司查询上年各公司的实际耗电量和电费，再根据辖区内纳税信用好的制砖纳税人的砖产量和行业平均的产量进行综合考虑，该行业预警值为每匹砖耗电费0.025-0.028元。7/25/202261共九十三页税务机关对评估对象甲企业(qy)实行查账征收，经确定当年耗用生产用电836724度，电费381655.1元；列账、申报产量销量10112000匹，销售收入1228341元，单位砖耗电费0.038元，大大高于预警值。因此，应确定该企业(qy)的纳税申报情况有疑点。如果

38、根据同行业单位匹砖耗电费0.025元，可产砖15266204匹计算，则该企业(qy)的应计收入应为2137268元。7/25/202262共九十三页逻辑推理法是一种定量和定性相结合的分析方法。主要是通过具有内在逻辑联系和相关性的多个数据之间趋同或反差关系(gun x)而进行的合理性分析。通常来讲，有的数据信息看似独立或没有关联，其实相互间具有正相关或负相关的联系。7/25/202263共九十三页 逻辑(lu j)相关联1、业务(yw)关系间的逻辑关系2、报表间的逻辑关系3、财务指标（科目）间的逻辑关系4、不同税种之间的逻辑联系5、数据间的逻辑关系7/25/202264共九十三页（一）收入指标

39、收入的确认，涉及到营业税、企业所得税等等，是房地产开发与经营业最为关心的问题。1、目的(md)：主要是比较当期企业取得的现金收入数和当期确认的收入数。2、完整模型：7/25/202265共九十三页3、对比结果，反映：可能存在的问题。可能涉及的税种。可能涉及需要进一步核实的情况。4、该指标不能解决的问题：将产品用于捐赠、广告、样品、职工福利、抵偿债务以及其他换取(hunq)非货币资产的情形。7/25/202266共九十三页7/25/202267共九十三页核对项目(xingm)开发面积状况 ：开发用地面积：建设用地规划许可证、土地使用权证中土地面积的核实，主要以土地使用权证中登记土地面积确认。房屋

40、开发面积：建设工程规划许可证、备案表中建筑面积的核对，备案的建筑面积应当与建设工程规划许可证登记的建筑面积相同，备案的所有子项目应当与建设工程规划许可证登记的工程名称相符，以核对相符的建筑面积确认房屋开发面积。7/25/202268共九十三页可销售房屋面积（含地下室）：商品房销（预）售许可证、建设工程规划许可证、案表中可售建筑面积、房屋建筑工程和市政基础设施(j ch sh sh)工程竣工验收备案表、建设工程规划验收合格证、项目竣工后由测绘部门出具的测绘报告等资料的面积数填制项目总可售面积情况表。（计算房屋单位面积成本和主营业务成本） 7/25/202269共九十三页实际已销售面积：由房屋分户

41、（室）面积对照表、开发公司项目销售窗口表、销售合同及合同登记簿、销售发票存根，并结合会计账目，确认(qurn)实际已销售面积。未销售面积：由房屋分户（室）面积对照表、公司相关项目销售表，确认未销售面积。预售面积：查验关系为，可销售房屋面积减除实际已销售面积以及未销售面积，可得预售面积。7/25/202270共九十三页核对完工开发产品的销售收入查阅预收账款明细账，统计各种销售方式下取得的房款收入，在统计时注意以下各项指标：房号、销售单价、合同面积、付款方式、付款时间、账面实际收款（含补差款）、已交付结转实际销售款等，与销售收入明细账核对，结合公司相关项目销售表、销售合同及合同登记簿、销售发票存根

42、，按照税法收入确认规定确定至会计期末(q m)的实际销售收入以及预售收入。7/25/202271共九十三页如果被评估单位有商品房销售台账，其中包括上述统计指标，则可用被审计单位销售台账直接与相关财务账簿进行核对。为了验证商品房销售窗口表的真实性和完整性，实践中可以到房地产企业各开发项目现场(xinchng)进行勘察，并对空置房进行实物盘点。 (掌握被查企业整个工程项目的开发情况，如总共开发多少套房屋、已经销售出多少套房屋、剩余多少套房屋等，并根据文件规定确定应结转的销售收入 )7/25/202272共九十三页对房地产开发企业采取委托方式销售开发产品的，应及时取得房地产开发企业与受托销售企业签订

43、的销售合同(h tong)或协议，根据总局文件规定的三条原则，确认合同(h tong)或协议的具体销售方式，比对其“佣金支出”账簿中的代销手续费支出，以委托代销合同(h tong)中代销手续费比例，推算出预售收入实现金额，评估监控其收入实现与所得税缴纳的及时性和准确性。 7/25/202273共九十三页7/25/202274共九十三页表三：已竣工(jngng)项目面积统计表 7/25/202275共九十三页 (二)成本指标成本的确认涉及到视同销售的情况、所得税成本扣除期间问题。 1、税法对视同销售的规定： （1）营业税：价格偏低、单位(dnwi)及个人将不动产无偿赠与他人。 （2）企业所得税：

44、企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）7/25/202276共九十三页 第三十六条 企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：（一）凡开发合同或协议中约定向投资各方（即合作、合资方，下同）分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算(ji sun)计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；

45、如未结算(ji sun)计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。 7/25/202277共九十三页2、指标：主营业务成本与当期发出存货的对比。（1）模型(mxng)：利润表“主营业务成本”资产负债表本期“存货”上期“存货”+ 报表附注“本期存货增加”（2）注意：如果企业销售的是“固定资产”，则将固定资产数带入比较，如果混合则加入固定资产。（3）目的：判定视同销售的情况。（4）对比结果，反映： 可能存在的问题。 可能涉及的税种。 可能涉及需要进一步核实的情况。7/25/202278共九十三页 静态、动态报表与当期发出存货的对比(dub)结合相关科目，现金流量表、资产负债表与当

46、期发出存货的对比(dub)，一种动态分析。（1）模型：资产负债表上期“存货”本期“存货” +现金流量表“购买商品、接受劳务支付的现金”+本期“应付帐款”上期“应付帐款” + 支付本期发生的“应付帐款” + 上期“预付帐款”本期“预付帐款” 报表(bobio)附注“当期发出存货”7/25/202279共九十三页（2）注意：如果企业发生的是“应付票据(pio j)”，则将“应付票据(pio j)”数带入比较，如果混合则加入“应付票据(pio j)”。（3）目的：判定视同销售的情况。（4）对比结果，反映： 可能存在的问题。 可能涉及的税种。 可能涉及需要进一步核实的情况。7/25/202280共九十

47、三页核实建造成本是房地产开发企业纳税评估的重点和难点(ndin)。房地产开发企业建造成本计算一般分两种形式：一种是房地产开发企业的开发产品由其他建筑单位承建，工程竣工后由中介机构办理工程造价结算。对这类工程造价的审查，重在查看工程承包合同和补充签证内容，审查办理工程结算单位和人员的资格，抽查工程造价预（结）算定额执行情况，了解当期主要建材的平均价格，比较相似开发产品的平均成本，调查建设单位与承建单位的资金往来事项，防止中介机构恶意操作和承包双方联手“做大”成本。7/25/202281共九十三页另一种是房地产开发企业同时具有建筑资格，开发产品自建，工程结算自办，会计核算一体(yt)。对该类工程造价的审查具有一定的难度，税务人员要参照图纸，对照实物，严格掌握基建工程成本项目，防止虚构项目（特别是隐蔽工程）人为增加工程量；在组成计税价格时要正确运用成本利润率，防止畸高