【案例】个案分析—世茂纳米魔幻城课件(1)

1、世茂纳米魔幻城个案分析2016.5.30项目基本概况世茂纳米魔幻城基本概况基本概况项目整体规划分析：本案为纳米魔幻城，在其南侧为纳米假日城、北侧为人工纳米湖以及天马山峰、西侧为全球第一个深坑超五星级酒店，可以说本案纳米魔幻城被配套及自然资源所包围，未来价值显而易见项目地址上海市松江区辰花路5088弄（近鼎源路）项目开发商上海世茂新体验置业有限公司销售代理同策房产咨询股份有限公司景观设计单位英国阿特金斯集团有限公司占地面积428000总建面积413000容积率0.51绿化率50%物业形态酒店式公寓（对外口径：叠墅）/商铺产权年限40年规划户数999户/254套车位数1554个物业公司世茂物业装修

2、标准精装修，元/累计推案套数酒店式公寓999户，商铺254套累计成交套数酒店式公寓部分2013年5月已售罄，目前在售商业上海首个亲子旅居梦工场集超五星级深坑酒店、儿童主题乐园、低密度住宅于一体的旅游度假、居住复合型项目项目概况提炼世茂超五星级深坑酒店纳米湖（人工）纳米魔幻城（东区）纳米魔幻城（西区）纳米假日城纳米魔幻城规划分析： 本案欧洲小镇定位方向，规划布局采用围合方式，分设东西两个片区 社区实现完全人车分流，大面积的地下开挖，保证地上面积充分释放项目核心价值板块优势交通优势配套优势产品优势（建筑、户型、精装修、物业服务）5. 品牌形象5世茂纳米核心价值1. 位于上海成熟豪宅板块佘山板块2.

3、 连通多样化交通方式便捷交通3. 借助内外部配套资源配套优势4. 打造高性价比旅居产品产品价值5. 依托开发企业品牌形象品牌力量 售楼中心-400-026-8586世茂纳米魔幻城核心价值 世茂纳米魔幻城核心价值一：板块优势大上海后花园众多稀缺资源成熟豪宅板块大势已成生活休闲活动区全配套生活圈从规划和价格上看，都是以建造高价高品质的酒店式公寓（叠墅）为主，容积率都非常低，均在0.2左右，酒店式公寓（叠墅）的总价都在600万元以上；传播角度上，通过强调区位配套成熟，稀缺自然生态的占有，传达给客群，已被公认为成熟的豪宅板块佘山作为大上海的后花园，独占天时地利，具有众多稀缺自然资源如月湖雕塑公园，佘山

4、森林公园，佘山天主教堂，上海福寿园，上海辰山植物园，天马山公园，上海天文博物馆等；游客门庭若市，创造了一个又一个乡村神化，成为松江旅游发展的龙头重地佘山国家旅游度假区位生态良好，交通、娱乐、休闲度假、星级酒店、电力、通讯、能源等基础配套设施完善项目依托上海成熟豪宅板块优势，利用众多稀缺资源和全配套生活圈理念营造1.5居概念板块优势 世茂纳米魔幻城核心价值二：交通优势地铁高速公路专线巴士地铁：公路： 佘山板块距上海市中心区30公里，沪杭铁路、沪杭高速公路、等干线纵横交错，形成“六横五纵”的道路交通网，距离人民广场28公里（30分钟到达）、虹桥17.5公里（20分钟到达）、陆家嘴30.8公里（50

5、分钟），时长平均在0.41小时内。紧邻轨道交通9号线，途径徐家汇商圈，陆家嘴CBD，方便换乘轨道交通1号线、4号线、7号线、8号线，直达市内各主要商圈佘山旅游度假区会有环线旅游巴士环绕，项目门前会有3站车站距离上海市区30公里，1小时内便捷交通；为客户提供多种通行方式，满足不同需求交通优势北：A9（G50）沪渝高速南：A8（G60）沪昆高速、辰花公路西：A30（G1501）上海绕城高速东：嘉松公路世茂纳米魔幻城核心价值三：配套优势项目外部景观资源浑天独厚，主要依托内部配套稀缺资源，奠定项目保值价值配套优势罕见深坑酒店内部配套内部配套内部配套外部配套全球第一座超五星级深坑酒店，深达80米，近36

6、800平米。酒店依附大坑南部岩壁建造，共19层，上有景观总统套房，下有水中情景房，400间客房均设有观景露台纳米假日城沪上最大室内儿童主题乐园，体验式儿童文化旅游综合体，以儿童为中心，旅游与商业并举，多业融合、多元复合的体验式儿童文化旅游综合体儿童假日城惬意景观体验一个供忙碌的城市人寻找惬意周末的高端度假场所、休闲疗养胜地；呈现度假风格，通过景观小品以及植被塑造与假日城相匹配的景观氛围项目位于天马山与横山间，地处佘山国家旅游度假区，东至小河浜，西隔横山美景，北可眺望松江九峰最高峰天马峰，紧挨大型人工湖（纳米湖）天马峰 纳米湖世茂纳米魔幻城核心价值四：产品优势建筑特色户型特征物业服务别墅装修英伦

7、都铎风格和法式乡村风格相结合的3F叠墅，围合布局营造度假氛围商务叠墅产品，高附赠价值，下中叠赠送挑高5.2M地下室，中上叠均赠送3个露台，业主可根据孩子需求自由分割别墅精装采用与立面相符的欧式风格，装修除了户内，庭院以及附赠面积均配置简装，为业主分担繁复的装修工作先前考虑到客户购置心理，投资旅居双兼备产品配置专门房屋管理租赁方（途家），自用时可享受五星级居住体验，闲置时可获取出租收益产品优势世茂纳米魔幻城核心价值四：产品优势建筑特色蓝色屋顶：法式乡村风格橘红屋顶：英式都铎风格一期：东区二期：西区建筑材质：主体选用涂料，屋顶面砖建筑色系：主体以浅米色系为主，屋顶以蓝色与橘色区分风格建筑细部：法式

8、风格的建筑立面通过层层退台以及法式廊柱、雕花、线条，突显风韵英式风格的建筑保留尖塔形斜屋顶的都铎特征，配以烟囱等立面特征两种风格混合布置在东西两区形成度假型欧式小镇法式乡村风格法式乡村风格世茂纳米魔幻城核心价值四：产品优势户型特征物业类型产权面积段（）套数配比叠加别墅（酒店式公寓）50-100121.2%100-15048248.25%150-20050250.25%200-25030.3%合计999100%高性价比产品户型核心特征：超大附赠面积，附赠率达100%-150%，地下室5米挑高项目以100-200平方米为主力户型，该面积段覆盖叠墅上中下三类户型，面积适中总价受控注：标准层层高3.1

9、m世茂纳米魔幻城核心价值四：产品优势户型特征热销C户型下叠（地下复1F）产权面积约180地上建筑面积：80地下附赠面积：100-103 （含地下室和夹层）包 含额外附赠面积：65平方米（含南入户花园、下沉式庭院）使用面积245地下赠送空间：地下室5.2m挑高，可配置夹层地上1F地下一层（夹层）注：夹层为选配采光井采光井南入户花园（赠送）地下二层下沉式庭院（赠送）下叠户型优势： 下叠附赠面积为单栋三套户型里最多 单栋三套户型内唯一一套配送南入户花园，且花园面积最大下叠户型劣势： 小户型叠墅面宽有所限制，因此套内空间略感局促 下叠户型多数生活空间基本处于地下，地下空间相对较阴冷潮湿，不利于老人和孩

10、童长期生活居住 旅居型产品相对弱化厨房功能，但户型内厨房位置可能与其他生活动线发生交叉 地上1F北向卧室基本无采光地面南入户注：赠送使用权车位1个世茂纳米魔幻城核心价值四：产品优势户型特征热销B户型中叠（1F复2F）产权面积约150地上建筑面积：约95附赠面积：55-58（含地下空间及地上南露台）包 含额外附赠面积：65平方米（含北入户花园、下沉式庭院、北露台）使用面积215地下赠送空间：地下室5.2m挑高，可配置夹层地下一层（夹层）地下二层注：夹层为选配地上1F地上2F地面北入户北入户花园（赠送约10）下沉式庭院（赠送）南露台北露台中叠户型优势： 单栋三套户型内唯一一套既送地下空间又有南北露

11、台 北向卧室空间舒适感优于上下叠，且连接露台中叠户型劣势： 中叠餐厅与客厅分设两层，就餐与会客或是平时居家多了楼上楼下运动时间，不利于老人的起居生活 2F卫生间靠近南卧室，对于北卧室而言动线距离较长，不利于孩童或是老人起夜用侧注：赠送使用权车位1个世茂纳米魔幻城核心价值四：产品优势户型特征热销A户型上叠（2F复3F）产权面积约111地上建筑面积：约101地上附赠面积：10-12（含南向大露台）包 含额外附赠面积：58平方米（含北入户花园、北露台、南卧露台）使用面积169地上2F地上3F地面北入户南大露台南卧露台北露台上叠户型优势： 单栋三套户型上叠户内舒适度最强，客厅面积大，并连接南向大露台，

12、采光性好 上叠客厅连接南北露台通风性好，且加强室外景观与室内的互动性，作为最上层观景视野最佳 卧室与卫生间的动线合理布置，避免造成起夜用侧不便上叠户型劣势： 上叠同中叠，餐厅与客厅分设两层，就餐与会客或是平时居家多了楼上楼下运动时间，不利于老人的起居生活 上叠北卧室面宽有限，充其量可作为功能房，基本无法放置标准尺寸的床 上叠需要通过户外楼梯走上2楼入户，相比中下叠，入户方式稍显麻烦 上叠赠送面积最少，相比中下叠注：赠送使用权车位1个世茂纳米魔幻城核心价值四：产品优势户型特征总结户型综合分析项目户型特色 高性价比户型，附赠面积多，附赠率达100%-150%，尤其是中下叠，均附赠地下空间 下叠附赠

13、面积最多，含地下空间以及南向大入户花园 中叠附赠空间最全，含地下空间以及南北双向露台 上叠居住舒适感最强，客厅连接南北大露台 每户均赠送使用权车位1个户型不足之处 小户型叠墅面宽尺度有限，因此户型内部空间相对比较局促 叠墅产品上下楼梯较为不便，下叠户型基本活动空间在地下，需往下走两层；中叠既有向上空间又含向下空间，楼梯运动最频繁；上叠户外楼梯入户，内部楼梯上三层，并不适合老人居住 下叠北卧采光有限，上叠次卧空间过小，只适合用作功能房 地下空间挑高5.2M，夹层虽作为选配，业主可自行搭建，但无论自制还是委托都定量地造成业主的购置成本，且业主自行装置可能会破坏交房装修；若不做夹层，5.2m挑高空间

14、就被浪费世茂纳米户型最大优势是附赠面积大总价可控；但其也存在一定居住舒适度及附加成本的问题世茂纳米魔幻城核心价值四：产品优势别墅装修A户型B户型C户型D户型E户型F户型以蓝白色为主调的地中海风格以蓝白色为主，加入少量灰色的简欧风格用灰白色及暖米色衬托线板和套线的英式风格以白色为主，通过暖米色的衬托所显的简欧风格以米白色系为主的简欧风格以米白色系为主的简欧风格 售楼中心-400-026-8586不同户型炮制不同的欧式精装风格装修情况 近八成的户型均为欧式别墅精装风格（装修标准为2000-3000元/，少部分户型为毛坯 根据户型的不同配置不同的装修风格 附赠面积同样进行装修，入户花园以草坪交付，地

15、下室与户内其他装修一致，露台装修不含花架世茂纳米魔幻城核心价值四：产品优势别墅级装修功能空间地面 墙面 功能配置 品牌配置厨房地砖 瓷砖以西门子和海尔为主橱柜、电磁炉、电冰箱、油烟机、水槽卫生间 地砖 瓷砖以科勒品牌为主淋浴器、浴缸、座便器、台盆 、水龙头卧室复合地板墙纸 设备中央空调（品牌以三菱重工为主）、电热水器备注若选择配置夹层，加收20万元内包含其装修费用，且临向内庭设置百叶窗保证夹层起居私密性室内装修配置表卫生间厨房夹层世茂纳米魔幻城核心价值四：产品优势别墅级装修样板房示意下叠地下空间上叠客厅上叠露台下叠楼梯中叠地下空间世茂纳米魔幻城核心价值四：产品优势物业服务深坑五星级酒店世茂纳米

16、魔幻城五星级酒店尊崇服务别墅有专门房屋管理租赁方，自用时享受五星级居住体验，闲置时有出租收益；自住享五星级酒店服务，闲置有出租收益注：与途家合作，作为纳米房屋管理租赁方世茂纳米魔幻城核心价值五：品牌形象世茂集团1233项大奖，加冕2012开创旅游地产新局面 旅居地产亲子地产奠定旅居地产霸主123中国房地产上市企业10强佘山坐拥2个项目，2013年五星齐聚中国豪宅之父，产品线四架马车齐驱 豪宅缔造专家，2013荣登别墅之王高端住宅 + 高端商业 + 旅游地产 + 产业集群首创“滨江模式”，奠定客户认知度123艾美酒店 + 佘山庄园 问鼎佘山深坑酒店 + 魔幻城 + 一里佘山 代言佘山五星闪耀 让

17、更多人圆梦佘山123世茂超强的开发实力以及豪宅缔造形象，增强置业者购买信心以及对未来配套的展望品牌优势项目销售情况世茂纳米魔幻城销售情况销售情况说明（40年产权的酒店式公寓部分已于2013年5月全部售罄，目前在售商铺）产权面积段供应套数成交套数成交均价销售率50-1001271431958%100-1504821541449132%150-2005021841444937%200-25030数据统计时间段：2013年3月31日（开盘）-4月8日项目开盘迄今推案去化情况表项目总供应套数999套，2013年3月31日开盘至2013年4月8日，一周内共成交937套，去化率达93.7%. 2013年

18、5月4日全部售罄2013年3月28日，项目开盘前三天已成功销售280套，成交金额达7亿，需要说明的是当客户确定购买意向后需支付订金10万元，而非意向金，如放弃购买订金不予退还；支付订金后7天内签订合同，此时需支付购买总价的20%（如看房当天有预备充足资金也可立即签约合同），因此开盘前统计的销售套数均为有效数据1274821545021843成交均价：14000元/项目销售情况说明注：成交均价以产权面积做计算，产权面积均含定量附赠面积世茂纳米魔幻城营销策略及客户图像营销策略客户图像 开盘前制定的营销策略平面广告以报纸媒体传播为重，报纸主要是东方早报和新民晚报，还有外滩画报、新闻晨报、新闻晚报，总

19、计消费381.2万 企业对目标客群的判断高净值人群 个人资产在600万元以上，已步入守富阶段 目标客群平均年龄约39岁 客户形象为有事业、有家庭、有现金、有视野 客户诉求排序为： 世茂深坑酒店 纳米魔幻园 深坑旁价值 高价比住宅 实际成交客户分析 以投资客为主，客户主要来源于上海城市以及浙江范围 购买客群主要年龄段集中于40-45岁 家庭结构以多口之家为主，子女1-2名，少量作为养老居所 以私营业主居多，看重该片区升值潜力，投资兼度假线上以传统媒体为主线下以中介（链家）带客为主以附赠面积超性价比进行引爆 媒体投放量及投放渠道分析为保证项目快速去化，合理控制总价是项目的主导，因此户型面积就相应有所