房企高层豪宅户型专题研究（77页）

1、高层豪宅专题研究研究对象界定核心驱动因素核心价值KPI上海汤臣一品深圳中信红树湾香港贝沙湾香港凯旋门新加坡宝吉岛北京国兴观湖国际北京珠江帝景星河湾系列高层豪宅高层豪宅研究案例案例借鉴意义产品组合产品户型规划布局户型各功能区面积比产品功能配套比豪宅概念物以稀为贵，定义豪宅的核心在于其稀缺性稀缺珍贵豪宅价高物以稀为贵，定义豪宅的核心在于其稀缺性。豪宅应该是指比高档住宅在质量、档次、规模和售价等方面都更高的住宅。其豪华程度主要表现在其对稀缺资源的占有率方面。而不同类型的住宅所占有的资源类型可能完全不同，所谓豪宅仅是统称。城市高层豪宅，位于城市中心、占有稀缺的城市资源的高层豪宅城市豪宅位于城市核心区或

2、距离城市中心近，拥有完善的交通、生活、休闲配套，多作为第一居所上海的汤臣一品、北京的银泰中心远郊豪宅距离城市中心远，市政配套等严重缺乏，但占有丰富的自然资源，多作为第二居所万科十七英里、观澜高尔夫别墅豪宅香蜜湖1号、万科十七英里高层豪宅上海汤臣一品、香港凯旋门城市资源占有物业形态专题研究对象城市高层豪宅：位于城市中心，占有稀缺的城市资源的高层豪宅研究对象界定城市高层豪宅界定三个标准根据市场上产品情况，可总结为以下三个标准：区域环境面积体量产品品质建筑形态为高层，单套面积至少170以上，以200-300较为多见城市豪宅至少要位于城市的核心区或拥有稀缺景观资源的城市区位周边都市配套齐全舒适性和尺度

3、达到较高标准，一般都具有“套房”形式，其品质领先于市场，且产品定位选中高端路线研究对象界定城市资源、自然资源、高技术应用、户型创新及稀缺配套为产品核心驱动因素以高科技为稀缺价值的产品代表项目：红树西岸以自然资源为稀缺价值的产品代表项目：香蜜湖一号以户型创新为稀缺价值的产品代表项目：蝴蝶谷以配套为稀缺价值的产品代表项目：波托菲诺产品核心驱动因素以城市中心资源为稀缺价值的产品代表项目：星河国际核心驱动因素7户型分布都市生活配套物业管理社交人脉景观视野三四层的联排空间相对狭窄；大平面豪宅为单层空间布局，没有上下楼梯的烦恼，居住更加舒适别墅大多占有无敌景观资源，但别墅的生活便利性往往是其软肋；而高豪宅

4、回归城市中心，能兼顾家庭各种需求，如学校、医院、商场等一应俱全由于高层豪宅在高度上高于别墅，面对同样的景观，高层豪宅的视野开阔度大大优于别墅相比别墅，城市豪宅的居住安全性更高，其严密的门禁设施、入户防范系统、小区管家等系统更让人省心高层豪宅可以把住宅和私人商务功能、私人社交功能进一步结合，兼其地理位置便利，对于秘密会客和小众宴请较别墅更合适核心优势城市豪宅相对于别墅，其优势日益突出，主要体现在五个方面城市豪宅优势产品的发展经历了三个阶段第一阶段大第二阶段外豪第三阶段第四阶段私享产品核心特征“大”；“低密度”资源依附金砖堆砌；符号营造；空间改变，空中别墅“体验点”打造立足于“产品氛围”、“服务”

5、；注重私密性；注重享受性；注重专属化；产品价值诉求点大面子身份、体验、品质卓越、专属、创新、艺术顶级形象特征“别墅”物业类型为顶级形象；镶金带银，强调富贵符号；强调生活方式低调的奢华收藏品立足于产品硬件立足于产品软件立足于产品软硬相结合营销特征张扬外显，宣传产品的用材和资源的占有宣扬某种高尚的生活带来的身份低调奢华，强调圈内影响市场价格市场比较法定价价格与普通住宅价格比约为1.3：1前期市场比较法定价，后期稀缺性自我定价；价格比1.3：1跳至2-4：1稀缺性自我定价；价格比2-4：1代表项目银湖别墅星海国宝中信红树湾波托菲诺万科十七英里贝沙湾；凯旋门注：由于第一阶段与第二阶段产品没有太大变革，

6、并为初级阶段初级阶段高级阶段成熟阶段富人区发展阶段随着城市化进程加快，豪宅将出现地段中心化、产品定制化、三线城市豪宅增加、高层豪宅增加等趋势未来发展趋势地段中心化三线城市豪宅消费能力增强豪宅由一二线城市向三线城市下沉高档住宅用地指标严控，一二线城市可操作空间越来越小豪宅定制化、个性化产品创新 未来豪宅的产品将会更注重自然资源、空间设计及高新技术等产品方面创新高层豪宅将在一二线城市更多出现一二线城市旧改项目增加发展趋势上海核心地段，“黄浦江”畔大宅的中国顶级豪宅，强势资源支撑汤臣一品案例介绍规划布局功能配套产品户型小区四幢建筑为左右对称、前低后高的“品”形布局分布特征：小区四幢建筑为左右对称、前

7、低后高的“品”形布局。楼座情况：2幢40层2幢44层总户数: 220 A栋C栋D栋陆家嘴环路拾步街花园石桥路富城路黄浦江全玻璃穹顶入户大堂艺术回廊VIP江景会所中心园林汤臣一品案例介绍规划布局功能配套产品户型B栋江景会所拥有大量观景平台，并能提供休闲、健身、游泳、桑拿、SPA及私人宴会等服务江景会所：拥有大量的平台、露台和大面积玻璃围合的通透空间，带来更为独特和亲近的黄浦江美景功能空间：能提供休闲、健身、游泳、桑拿、SPA及私人宴会等服务室内恒温泳池多功能厅饮品吧按摩池/桑拿/蒸汽室阅览室儿童游乐室完备的健身设施草坪露台汤臣一品案例介绍规划布局功能配套产品户型客厅开间7.4米，主/次卧室开间4

8、米以上，拥有2座主人电梯汤臣一品案例介绍规划布局功能配套产品户型A栋360度阔景户型：一层一户，约595-597平米大户型设计306度环视上海，于转身之间欣赏上海景观11米面宽、120平米宽敞客厅及餐厅空间，生活尽情舒展120度户型餐厅，正对外滩，享受味觉与视觉的双重盛宴约40平米大尺度观景阳台，欣赏不同风景，感受别样轻松汤臣一品案例介绍规划布局功能配套产品户型约431-434平米大户型，全套房设计，精心呵护每一位家庭成员客厅面宽7.4米，大尺度起居空间，带来舒适家居感受多角度欣赏黄浦江景，拥有开阔的外滩视野东方明珠、金茂大厦、环球金融中心等CBD景观建筑环绕，欣赏城市特有的流光溢彩BC栋双面

9、御景户型：汤臣一品案例介绍规划布局功能配套产品户型西式样板间中式样板间漾日湾畔擎天豪庭凯旋门君临天下ICC圆方购物中心位处香港未来西九龙商业及文化心脏地带，优质社区群，未来将成为全港的国际级地标豪宅名称：天玺（The Cullinan）发展商：新鸿基地产港铁优越位置：座落机铁九龙站上，位处香港未来西九龙商业及文化心脏地带，优质社区群单位数目：825个主力户型：3房、4房面积：标准单位：约81-204平米;至高无上：约371平米，6房连3至4套房间隔香港天玺案例介绍规划布局功能配套产品户型游轮码头香港中国客运码头边境巴士总站西区海底隧道香港机场快线广深港高速铁路九龙西站九龙站天玺划分为七个不同的

10、独立尊座大堂,巧妙将高、中、低层不同单位重新组合，迎合不同客户群的需要天玺I为纯住宅项目分为五个独立尊座，分别为彗钻玺、月钻玺、星钻玺、皇钻玺日钻玺每个独立尊座均设有本身的住客大堂、专属住户电梯，以确保各区的独立性和私稳性，住户只能透过智慧卡识别进入自己所住的专区及相关楼层。住宅标准层由9伙至14伙不等，间隔由约81平米房至204平米4房单位天玺II为综合性建筑12至28楼为香港WHotel50至70楼为服务式住宅港景汇，共设266个房间，天玺II其余部份为海钻玺、天钻玺每个独立尊座亦设有本身的住客大堂、专属住户电梯。 香港天玺案例介绍规划布局功能配套产品户型月钻玺15-38层星钻玺15-38

11、层皇钻玺67-82层日钻玺67-93层海钻玺12-38层天钻玺67-93层WHotel1-38层彗钻玺15-38层空中钻石级私人会所尊尚会所dOro3层高之尊尚会所dOro设施包括：Level1：会所专用电梯、大堂雅座、星钻天梯、儿童区、赏酒区、酒窖、多用途餐饮宴会厅CARAT3106Level2：健身室、水疗室、儿童运动室、电影院、游戏室、音乐室、钢琴室、会议室、室內运动场Level3：按摩池、室外游泳池、小童游泳池、日光晒台、室內游泳池、暖水按摩池、餐饮廊、女士休闲区、蒸气室、桑拿室等 其中：室内外双泳约2,000平方米，健身馆约500平方米香港天玺案例介绍规划布局功能配套产品户型国际顶端

12、酒店WHotel和豪华酒店式公寓港景汇国际顶端酒店WHotel 设有393个房间，包括42间套房，全部客房及套房均配备Sharp、Bang & Olufsen及KEF的尖端设备客房融入金、木、水、火、土五大元素全亚洲首间Bliss提供特式水疗服务亚洲首间有客席DJ驻场的W style Living Room酒吧酒店设施包括两间特式餐厅（FIRE及Kitchen）、酒吧、健身室、售卖W品牌产品的TheStore及在76楼设有香港最高的游泳池豪华酒店式公寓港景汇共设266个房间，间隔包括开放式、1房、2房及3房，标准单位面积464至1,420方呎70楼设2间总统套房，面积分别为2,290至3,27

13、0方呎。50楼为住客设施层，内置健身室、阅读室、休闲区及洗衣房。住户若需使用泳池，需与香港WHotel共享香港天玺案例介绍规划布局功能配套产品户型香港天玺案例介绍规划布局功能配套产品户型“香港贝沙湾项目一直被公认为香港豪宅项目的先驱及典范”发展项目名称：贝沙湾(Residence Bel-Air)区位：处港岛南区西海岸，是香港传统豪宅地段，属于“香港硅谷”数码港中的住宅部分（数码港包括核心办公大楼、国际级发数码港艾美酒店、豪华住宅和购物商场）发展商：盈科大衍地产发展有限公司卖方：香港数码港（附属发展）有限公司地块用途限制：私人住宅年期：50年交通：有巴士、渡轮及规划中地铁连接市区，18分钟至中

14、环，20分钟到尖沙咀，35分钟到机场资源：背山面海，700米海岸线香港岛贝沙湾九龙贝沙湾六期香港贝沙湾案例介绍规划布局功能配套产品户型项目以住宅为核心，集商务办公、商业及酒店为一体的区域开发项目香港贝沙湾案例介绍规划布局功能配套产品户型贝沙湾贝沙湾六期高尚住宅四幢现代化办公大楼购物商场数码港艾美酒店量身定制之club项目主要组成部分面积占比（万）一期二期三期四期五期六期甲级写字楼娱乐购物中心会所艾美酒店豪华游艇码头豪华洋房豪华高层豪华高层豪华高层游艇俱乐部豪华宴会厅顶级艺术馆空中服务俱乐部名车、游艇俱乐部时尚娱乐城顶尖健身美容会所豪华宴会厅品酒馆、雪茄馆艺术少年宫贝沙湾会所贝沙湾会所是全港最豪

15、华和设备最齐全的会所，游艇俱乐部、滨海SPA会所、一线海景豪华宴会厅，8大会所主题充分与湾区贵族生活理念相结合香港贝沙湾案例介绍规划布局功能配套产品户型配套现代化办公大楼购物商场：高档的零售商铺及娱乐中心大大提升区域的人气及活力数码港艾美酒店贝沙湾会所贝沙湾尊贵住客会所之设备服务均力臻完美，致力为尊贵商务行政要员缔造独特品质6期产品为8座超高层豪宅，以3房以上大户型为主一期Residence Bel-Air I，7座四期豪华洋房，Deluxe Houses at Villa Bel-Air，8座二期南岸，South Towers，7座五期豪华洋房，Deluxe Houses Phase V，2

16、9间独立屋三期南湾，Bel-Air on the Peak，18间独立屋六期Bel-Air No. 8（主要研究），8座贝沙湾共有六期物业，分2800户，150m超高层豪宅Bel-Air No.8 共计约709伙单位房型面积占比1房595呎约50（占7%）2房约800-1000呎约180（占26%）3房约1400-1800呎约390（占55%）4房约2200-2400呎约89（占10%）特色户约2200-5600呎约15（占2%）6期产品情况座数: 共8座- 第1座: 一梯4伙第2至7座: 一梯3伙第8A及8B座: 一梯2伙单位总数: 约709伙楼层: 约40-50层)呎数香港贝沙湾案例介绍规

17、划布局功能配套产品户型香港贝沙湾案例介绍规划布局功能配套产品户型Tower 8A 8/FTower 8A 9/F-28/F &35/F-42/FTower 8A 29/F-33/FTower 8A 43/F-49/F8座A户型图Tower 8B 9/F-28/F &35/F-42/FTower 8B 29/F-33/FTower 8B 43/F-49/FTower 8B 8/F8座B户型图香港贝沙湾案例介绍规划布局功能配套产品户型吉宝湾项目由码头改建而成，占地30公顷，计划容纳2800个住宅单位，共两期；二期由6座高层公寓楼及11座别墅式公寓楼组成项目地址：处吉宝湾，面临圣淘沙岛，背倚花芭山，

18、毗邻佳丽比园项目类型：公寓土地期限：99年地契建筑面积：193400平米容积率：2.3 物业类型：3栋41层、3栋24层玻璃高楼，11栋高6至8层的公寓楼单位数目：1129 户稀缺资源：整幅地段的海岸线长达750米策划及代理：世邦魏理仕及DTZ戴德梁行为在香港及全球的市场策划及销售代理 Reflections at Keppel BayKeppel码头一期二期新加坡吉宝湾案例介绍规划布局功能配套产品户型由6座高层公寓楼及11座别墅式公寓楼组成会所儿童游憩区新加坡吉宝湾案例介绍规划布局功能配套产品户型11232456537991081网球场2反射池3按摩浴缸4会所5泳池6儿童泳池7健身房8健身房

19、9烧烤亭10儿童游憩区二期6栋高层滨海俱乐部、 Marian Bay、圣淘沙高尔夫俱乐部、圣淘沙度假村，形成完整的湾区生活配套体系Marian Bay750米海岸线圣淘沙高尔夫俱乐部圣淘沙度假村会所：充分利用楼隙空间，设10个主题，拥有1万平方米的反射池（相当于8个奥林匹克游泳池的规模），打造滨海特色吉宝湾滨海俱乐部内的设施还包括会员俱乐部会所、美食餐厅、spa和租船服务？充分利用空间，会所的不同主题分散在楼宇的各个角落，为每栋业主带来便捷服务。会所拥有健身房、露天阳台、蒸汽室、缓步跑道、2个网球场、烧烤亭、儿童泳池、露天按摩浴缸、儿童游戏区、开放式草坪、公共体育长廊等，一个1万平方米的反射池

20、（相等于大约8个奥林匹克游泳池的规模）。 raffle place 商业街滨海俱乐部新加坡吉宝湾案例介绍规划布局功能配套产品户型高层公寓户型情况新加坡吉宝湾案例介绍规划布局功能配套产品户型四房246平方米户型面积2房73.00-94.00平米3房151.00-172.00平米4房238.00-246.00平米定位中国首个大规模新型物业形态湾区物业，项目规划与生活方式的营造上均以世界著名湾区为目标总户数约2600户建筑形态别墅、高层占地面积163000建筑面积住宅：505100会所：6000幼儿园：6000容积率3.179绿地率65%车位配套1：1.25建筑覆盖率19.3%项目位置分为南北两区,

21、北区高层9栋 别墅17席,南区高层9栋 别墅17席中央公园沙河高尔夫球场世界之窗深圳湾深圳中信红树湾案例介绍规划布局功能配套产品户型项目简介位于深圳湾填海区，以30层一核二、一核三板式单位为主，宗地西侧临近沙河高尔夫球场设联排及叠拼别墅周边环境红树湾南有深圳湾，北靠世界之窗，东观中央公园，西林沙河高尔夫球场，拥有绝佳的景观资源高层板楼和别墅围合，社区景观与湾区景观共享；配备会所和幼儿园住宅：50510030层板式高层主力户型建筑面积：167-191的三房和176-255的四房高层采用“L”型斜列41度布局，保证了户户景观更全面3层联排别墅，及5层叠拼建筑面积：联排：约360平米叠拼12层：约2

22、90平米叠拼35层：约360平米配套会所：6000幼儿园：6000城市广场及会所远眺海景市政道路一期联排叠拼TH联排二期一期沙河东路白石州路白石三路深圳中信红树湾案例介绍规划布局功能配套产品户型高层别墅空中花园户型特色分析后期产品随着定位的提升，尺度更大户型面积区间套数套数比三房125-17718619.6185-190619.7复式293四房174-193623.3201-25551354310-312596.2五房268-330202.1六房350-364202.1合计950100户型面积套数套数比二房93-986210.5三房153-17312326%三房复式164-16630四房163

23、-17115426.2%202-20912120.6%244-2637913.4%顶层复式364-100920.3Townhome287-384172.9%合计588100一期户型配套三四期户型配套中信红树湾的户型整体来说属于中规中矩的户型一期产品属于03年定位的户型产品，考虑更多的是居家的舒服性三期产品属于05年后定位的户型，产品尺度更大，如四房由以前的163放大到了174深圳中信红树湾案例介绍规划布局功能配套产品户型255（213）单元开间进深：39.00X20.70单元建筑面积：473 255218-224 此转角单元，阴角处为楼梯间及单侧房间，解决了私密性、通风、采光问题166-168

24、 单元开间进深：29.7X20.7单元建筑面积：384-392 主卧观景阳台218-224内凹式“空中庭院”，玻璃隔断分隔，其它房间围绕其布置，借用了古建住中的内庭院概念户型一平面户型二平面空中庭院：引入传统的院落概念，实质上是位于客厅、餐厅和卧室之间的一个“内阳台”，是四面开放的景观庭院，与室内的所有功能区实现共享，而这也正是中国岭南传统民居内庭院建筑的精髓。“空中庭院”的设计有助于户型的空间结构布局，尤其对于大户型房间走廊过长的修正，并且增加整体的通透性和采光深圳中信红树湾案例介绍规划布局功能配套产品户型约30.5米约32米单元建筑面积：下层约469 上层约430 跃层底层167-173

25、一核三户型、中间转角处户型采用跃层，节省开间246-247 173-179 单元建筑面积约419-426 191-193 187-190 约27.5米约25.15米转角单元一平面转角单元二平面深圳中信红树湾案例介绍规划布局功能配套产品户型167-168 237-239通视、有干扰144-145 入户花园过渡，效果好单元开间进深：35.8X20.4单元建筑面积：456-460 单元建筑面积：548-552 228-230 Y型单元平面椭圆型单元平面深圳中信红树湾案例介绍规划布局功能配套产品户型造型优美，景观视野好位于香港顶级地段，拥有维多利亚无敌景观，香港单价最高的公寓豪宅区位：位于九龙尖沙咀柯

26、士甸道西1号，未来文化及交通总汇的机铁九龙站上盖，是香港机铁九龙站发展计划的一部份。占地面积：15980平方米建筑面积：92900平方米座数：4座户数：1054户楼层：61层高度：231米户型面积：1至5房:47-322平方米5至7房:309-511平方米三房为主:约102-130平方米）。实用率：80%开盘时间：2005年4月入伙时间：2006年首季发展商：新鸿基地产、地铁公司香港凯旋门案例介绍规划布局功能配套产品户型产品规划， 4栋住宅大楼扇形排列，保证每户大观景面，大部分单位均可观赏维多利亚无敌海景产品：凯旋门提供4幢，标准单位面积由约5002,300平方尺，以三房单位为主；提供少量特色

27、单位，包括五个面积由约3,3005,500平方尺的“天际独立屋”，12个面积由约3,3003,400平方尺的“至尊门”和21个面积超过2,500平方尺的“大宅门”其他：3层为平台花园， 5层以上为住宅部分，1054个单位； 5961层为空中会所，62层为著名的空中花园；每座均有一层专为隔火层会所设于第一A及二A座59-61楼空中花园设于62楼，各座相连，并设有两部高速电梯通往会所天际独立屋香港凯旋门案例介绍规划布局功能配套产品户型大部分单位均可观赏维多利亚无敌海景59楼：天使按摩池镜花水疗日光浴平台天池61楼：摘星图书馆风速乒乓室小天使乐团天空阅读室空中私人健身室天天健身室超时空游戏间架空篮球

28、场60楼：星踪桌球室星梦宴会厅追星剧院越夜阅读区晨光早餐室云霄吧丘比特之泉62楼：云中花园茶花园榕树园松树园茉莉园桂花园蔷薇园摩天会所：拥有无敌海湾视野，配套顶级豪华，完全体现了顶级高尚生活项目配套：离地500呎（约152米）总面积10万平方呎（9300平方米）的“摩天会所”和“云中花园”周边资源大厦基座(即九龙站)设有商场邻近尖沙咀及未来西九龙文娱艺术区可步行15分钟至官涌街市，或乘车至奥运站或尖沙咀柏丽大道一带购物。50万平方呎（约46450平方米）高尔夫球场香港凯旋门案例介绍规划布局功能配套产品户型七个示范单位以不同的宝石作主题，带出尊贵品味及高雅气质，设计蕴含独特的创意七个示范单位以不

29、同的宝石作主题，带出尊贵品味及高雅气质，设计蕴含独特的创意天际独立屋顶层Sky Room及私人泳池，唯凯旋门独有香港凯旋门案例介绍规划布局功能配套产品户型名称户型面积（）天际独立屋七房连三套房单位497紫晶五房连三套房单位322红宝四房连双套房单位234白宫四房连双套房单位153琥珀三房连一套房单位123蓝爵三房连一套房单位106水晶两房单位69闪钻一房及一多功能房单位52香港凯旋门案例介绍规划布局功能配套产品户型香港凯旋门案例介绍规划布局功能配套产品户型香港凯旋门案例介绍规划布局功能配套产品户型位于三大商圈合围地带，坐拥朝阳公园水景，景观型豪宅区位燕莎丽都CBD三大商圈的合围地利资源朝阳公园

30、、百米绿化带、社区河谷公园规模占地面积25.6万平米，总建筑面积54.3万平米（地上建筑面积40万平米，地下建筑面积14.3万平米）容积率1.6（含绿化隔离带）绿化率绿化率45%建筑形式北区由9栋28层的板式住宅组成，南区由3栋独立的写字楼、商务公寓及配套商业组成，框架结构，柱间距8.4米户型面积二居130平米，三居220平米，四居280平米车位比1：1.08园林设计有4万平米的北美河谷公园；社区大门外与东四环之间的6万平米大型生态绿化隔离带若木园，6000平米的水系功能内容双会所，学校，商业，写字楼、商务公寓功能比例会所建面1.2万平米，学校占地1.1万平米，写字楼商务公寓建面共8.8万平米

31、，地下车库10万平米，商业建面约1.6万平米市场表现一期开盘价格10000元/平米（04.10月），07.8月售罄，价格20000元/平米，楼王价格26000元/平米；销售速度45套/月开发商北京国兴嘉业房地产开发公司国兴观湖国际案例介绍规划布局功能配套产品户型分为北部纯居住区与南部商务商业区，西侧与东四环干道有绿化隔离带区隔南区绿化隔离带北区项目分为南北两部分北区为高档住宅区由9栋28层的板式住宅组成，含配套公建1.45万平米（独立健身中心、室内标准游泳池、近万平方米的配套商业等）。南区由3栋独立的写字楼、商务公寓及配套商业组成。3号为写字楼，1号、2号为商务公寓北区楼王向外东观朝阳公园，向

32、内西临中央水景，尾盘价格26000元/平米6万平米的绿化隔离带，起到了隔音防噪和衔接朝阳公园景观的作用国兴观湖国际案例介绍规划布局功能配套产品户型一期:（建面13.4万平米）二期:（建面18万平米）个性化运动会所绿色生态主题会所写字楼、商务公寓及配套商业北区双会所设计，包括个性化运动会所与绿色生态主题会所；南区具备商务商业功能，由写字楼、商务公寓及配套商业组成；中部为教育配套 北区配套 : 共1.5万平米，其中5000平米为配套会所，1万平米为商业配套会所个性化运动会所，5000平米，以体育健身为主并结合多种休闲娱乐为一体的综合性会所，包括阳光标准游泳池、网球场、健身中心等设施 绿色生态主题会

33、所，位于小区入口处，作为社区绿化平台的结束和延伸在整个社区中，一个生活性会所，为业主提供完善的生活服务 学校一所九年制义务教育36班学校，建筑面积11200平方米，拟引进北京市名校，将为业主教育培养下一代创造良好的条件南区：由3栋独立的写字楼、商务公寓及配套商业组成。1号、2号商务公寓；3号写字楼公寓一、二层为品牌商业区，总计面积为6000平米，以面向东四环的主题商业面世会所会所国兴观湖国际案例介绍规划布局功能配套产品户型学校大户型通过楼座倾斜、大面积观景阳台等手段，达到最大化拥有社区内外景观，并通过高标准的精装修体现项目高端价值向外观朝阳公园景色向内观社区水景园林国兴观湖国际案例介绍规划布局

34、功能配套产品户型珠江帝景是CBD东南部首屈一指的建筑综合体项目，打造原汁原味欧式新古典主义生活珠江帝景案例介绍规划布局功能配套产品户型区位位于北京市中央商务区（CBD）东边缘,东三环与东四环之间 ，朝阳区 西大望路甲23号 资源CBD边缘规模占地34万平米，建筑面积98万平米 容积率2.88绿化率绿化率37.00精装标准1800元/平米建筑设计单位中国建筑设计研究院|香港VTS景观设计师事务所 建筑形式60栋中高层新古典主义建筑，板楼,塔楼 楼间距100米户型面积180三居车位比2.1：1园林设计单位香港VTS景观设计师事务所功能内容高档住宅，会所，酒店，幼儿园，商业，写字楼，酒店式公寓功能比

35、例会所+酒店建面共4万平米，6万平米商业，5400平米双语幼儿园，1.3万平米中小学，4座写字楼，酒店式公寓建面2万平米布局上以主体建筑围合出边界的形式，严谨对称的格局，仪式感的轴线凸显豪华尊贵的古典气氛，并利用连廊设计对外围商业与内部居住空间进行区隔B区利用高层外部围合，界定豪宅边界，保证居住的私密性内部采取组团式布局，分为6个区规划布局上运用动静分离、商住分离的设计手法，商业配套围合在外围的高层底商，定位为外向型城市商业配套在社区各组团内部保证私密性A区（写字楼）B区（一、二、三期）占地13.5万平米建面50万平米D区（四、五期）占地1.5万建面6.2万平米F区（写字楼）C区（六期大户型2

36、00-300平米）E区（六期小户型50-160平米）六期总占地3万平米建面9万平米珠江帝景案例介绍规划布局功能配套产品户型4万平米五星级酒店式会所包括休闲健身、豪华客房、商务办公等功能，五星级酒店式服务公寓与酒店一起，构成地标性建筑酒店4万平米五星级酒店，187间客房餐饮区包括：西餐厅/大堂吧，中餐厅，茶艺馆，大宴会厅、小宴会厅和贵宾室，雪茄红酒俱乐部康体区包括：恒温游泳馆，棋牌室，乒乓球馆，桌球馆，健身房，SPA水疗美体健康中心和桑拿按摩中心会议区包括：大、中、小会议室，另有贵宾会议厅，面积约为80公寓总建筑面积约为2万平方米，总套数171套主力户型120平方米两室一厅，采取五星级酒店装修标

37、准，并享受五星级的东方式管家服务 帝景豪廷酒店公寓依托于酒店的高档功能配套，满足商旅人群的接待访客、举行小型商务会谈、交际用餐或上门送餐、康体休闲等生活需求A区B区D区F区C区E区珠江帝景案例介绍规划布局功能配套产品户型商业走廊沿社区外围底层建筑设计，呈现既闭合又开放的格局，建筑风格与项目整体统一珠江帝景的商业走廊全长2500米完全沿着社区外围底层建筑而建设，总建筑面积近6万平米。采取欧洲古典主义巴洛克建筑形式，呈现一种既闭合又开放的格局 西侧商业街外向型商业，沿街一、二层底商主要吸纳中高档品牌餐饮、娱乐休闲、金融等商家。已入场经营的有佰金瀚（桑拿和高档餐饮）和中国银行东侧商业街外向型商业，定

38、位为风情餐饮一条街，户型从100平米至三千平米，主力铺面为200-500平米。南侧商业街内向型商业，面向小区内的其他三个住宅区，功能定位在服务小区的生鲜超市（3000平米）以及家装、建材、装饰、窗帘布艺类商业业态北侧商业街内向型商业，主力铺面为150-200平米，定位在服务写字楼白领的酒吧、咖啡厅、美容美发、茶艺、品牌服饰等休闲配套A区B区D区F区C区E区珠江帝景案例介绍规划布局功能配套产品户型引进国内外知名教育机构，设立幼儿园、小学、中学，近对社区业主开放启明国际双语幼儿园 ，15个教学班占地13000平米（包括陈经纶小学和陈经纶中学初中部），位于整个大帝景社区南部，中学现已开办4个班 陈经

39、纶中学帝景（北工大）实验学校 A区B区D区F区C区E区幼儿园实验学校占地5400平米珠江帝景案例介绍规划布局功能配套产品户型户型方正，明亮通透，装修凸显档次两室半两厅两卫，功能齐备两室半两厅两卫，观景落地窗和步入式景观阳台增值两室半两厅两卫，观景落地窗和步入式景观阳台增值珠江帝景案例介绍规划布局功能配套产品户型星河湾的开发理念与定位:心怀高远,定位顶级星河湾豪宅系列案例介绍规划布局功能配套产品户型 开发理念：打造地产界的劳斯莱斯 主题：一个心情盛开的地方 目标客户：高端人群，精英阶层， 3050岁，企事业单位领导人，私企老板，高级专业人员，外企“金领”等以车代步人士星河湾产品价值KPI星河湾产

40、品价值KPI全成品精装修高端完善的配套豪华装修的公共空间舒适尊贵的户型典雅大气的建筑风格立体化的景观创新的规划自然、不对称的建筑布局坡地景观结合水主题的景观体系新古典主义风格结合建筑符号别墅元素公寓化注重感知价值的全成品装修生活配套和超五星级酒店配套精装奢华的公共空间星河湾豪宅系列案例介绍规划布局功能配套产品户型功能分区明确，相融但不相扰；会所酒店等配套均分布在昭示性较好的位置；组团规划界限清晰便于分期开发太原星河湾规划总用地面积91.36万平方米，一期占地8.38万平方米，建面为21.36万平方米。白莲泾浪水浜锦绣路中心河一期商业街酒店学校规划住宅区二、三期会所及商业住宅区生态公园学校浦东星

41、河湾规划总用地面积23平方米，总建筑面积约29万平方米。容积率为1.58，配套包含酒店、商业街和五星级酒店等星河湾豪宅系列案例介绍规划布局功能配套产品户型配套设施：配套完善，不仅提供满足基本生活需求的会所、商业街、学校等配套，还根据情况增加体育馆、超五星级酒店、生态公园等具有高附加值的配套设施2期生态公园四季会小学1期商业街幼儿园四季会体育馆北京星河湾用地面积520亩，总建60万平米，分2期开发；1期建面21万平方米，建筑形式为9-11层小高层，2期产品预定为28层高层建筑，商业街、幼儿园、小学、体育馆、会所等生活配套齐备；东侧规划占地11万的生态公园；星河湾豪宅系列案例介绍规划布局功能配套产

42、品户型一期住宅超白金五星级酒店小学幼儿园商业街浦东星河湾占地面积20多万平方米，总建面30多万一期住宅9.5万，拥有白金五星级标准的星河湾酒店、商业街、小学、幼儿园、为业主提供生活的高端专属生活平台户型：除广州的两个星河湾包含部分小户型产品,其他星河湾系列都是全部定位于高端大面积产品,户型的舒适度和尊贵度还有逐步升级的趋势户型面积三房三厅三卫219-220四房三厅四卫240-316五房四厅五卫486-592浦东星河湾一期以四房为主，三房次之，主力面积为219-316平米，户型强调舒适、尊贵、奢华北京星河湾户型都超过200平方米,三房和四房的比例相当太原星河湾的一期户型面积分别是295、320、

43、380、530四种户型浦东星河湾北京星河湾各类户型套数浦东星河湾一期户型配套及分布22%64%13%1%三房(72)四房(208)五房(41)复式(1)北京星河湾户型面积星河湾豪宅系列案例介绍规划布局功能配套产品户型户型之案例分析：浦东星河湾总共15种户型，具有代表性的户型有3种，分别是A2、A4、特A1户型相似户型：A1相似户型：A3、A4、A5、A6、A7、A8、B1、B2、B3、B4、B5相似户型：特A注：分类标准：房型面积、房型格局星河湾豪宅系列案例介绍规划布局功能配套产品户型A2户型方正实用，室内空间面积均超过建设部豪宅标准，具有较强的舒适度与尊崇的奢华度类别宽长面积建设部标准豪宅判

44、别标准房型比例24.323.41：0.961：1.5客厅6.21168.230平米中餐厅3.16.219.2216平米西餐厅4.55418.2主卧室-约3816平米主卧卫生间-约31-主卧衣帽间2.56.9约17-次主卧室-约3614平米次卧卫生间2.5410-次卧衣帽间2.66.817.68-小卧室一4.35.322.7912小卧卫生间32.16.3-小卧室二4.45.323.3212小卧衣帽间2.32.14.83-厨房2.248.8-工人房1.92.54.75-娱乐室3.33.210.56-阳台总和约50-长：24.3宽：23.4黄金长宽比：约1：1长宽，正方形户型；大面宽设计：最小卧室都

45、达4.4M面宽，堪比中套户型客厅面宽；超奢华感：超大空间、全套房设计；星河湾豪宅系列案例介绍规划布局功能配套产品户型A2户型功能比较齐全，但没有位置明确的、独立的储藏空间及书房豪宅户型必备功能本户型具备的功能起居区餐饮区厨房工作区休息区储藏区工作、学习区娱乐区观景区卫浴区起居区中餐西餐厨房休息区娱乐区观景区工作区书房与主人房相连，会相互影响星河湾豪宅系列案例介绍规划布局功能配套产品户型楼王户型一层一户，超大、奢华室内空间类别宽长面积建设部标准豪宅判别标准房型比例28.919.851：0.71：1.5客厅11.97.3568.230平米餐厅9.134.742.8916平米主卧室5.4510.55

46、约5816平米主卧卫生间4.654.24约20-主卧衣帽间3.853.85约15-次主卧室4.79.3约4414平米次卧卫生间2.33.58.05-次卧衣帽间2.32.55.75-卧室一49.337.212小卧卫生间2.453.68.82-小卧室二4.65.652612小卧洗手间2.34.39.89-厨房2.756.1517-工人房+工作阳台3.256.2520.3-娱乐室5.45.7531.05-宽：28.9M长：19.89M星河湾豪宅系列案例介绍规划布局功能配套产品户型楼王户型功能齐全，分布合理户型功能本户型具备的功能起居区餐饮区厨房工作区休息区储藏区工作、学习区娱乐区观景区卫浴区起居室休

47、息区休息区休息区餐厅卫浴区卫浴区卫浴区休息区厨房起居室观景区星河湾豪宅系列案例介绍规划布局功能配套产品户型开间所占比例面积所占比例整体18.3100%316100%主卧633%3711%主卫4.524%155%次卧13.8521%196%次卧2422%165%书房633%258%客厅5.832%3511%餐厅4.6525%237%厨房2.111%83%佣人房2.413%83%上海星河湾四室316平米星河湾豪宅系列案例介绍规划布局功能配套产品户型开间所占比例面积所占比例整体16.25100%289100%主卧4.830%2710%主卫2.5516%114%次卧13.5522%176%次卧23.7

48、23%156%书房4.226%176%客厅5.232%3211%餐厅4.528%187%厨房2.2514%94%佣人房2.4515%83%上海星河湾四室289平星河湾豪宅系列案例介绍规划布局功能配套产品户型案例借鉴1豪宅的核心价值KPI（1/2）外部价值内部价值城市资源人文资源景观资源园林精工功能多元化除了居住外的衍生艺术品气质内外臻美境界创新科技新产品形态科技运用顶级服务软硬方面的共同打造顶级硬件 顶级景观打造材质奢华及高科技豪宅价值标准KPI专题小结城 景 人市 观 文配 价 价套 值 值户 会 配 精 立 园 公 材 工 新 服 服 服 销 物 圈 营 品型 所 套 装 面 林 共 料

49、艺 技 务 务 务 售 业 层 销 牌 价 部 术 理 机 顾 服 服 策 值 位 设 念 构 问 务 务 略土地价值产品价值服务价值营销价值区域定位区域交通区域配套区域发展自然景观布 私 局 密 与 性 主 题管理模式服务内容商 学业 校配 配套 套医疗配套人文配套其他配套装 装 毛 设 用 面 主 首 标 车车 架修 修 坯 计 材 积 题 层 准 库库 空品 用 团 与 与 大 层 大 层质 材 队 工 特 堂 电 堂艺 色 梯 间家居智能化安防智能化项目形象项目理念项目影响力客户忠诚度规划备台城市景观平修梯 空 功 户 间 能 比 尺 创 度 新会 经所 营规 模划 式案例借鉴1豪宅的

50、核心价值KPI(2/2)先天禀赋产品设计无形资产专题小结案例借鉴2规划布局较多采用单一小高层或高层物业，少数为别墅+多层的组合，项目在品质和利益这两种选择上目标明确，划分明显位于城市核心，周边社会环境好，交通便利，且同时多位于景观资源优越的地段（或江景或海景或山景）。项目多围绕景观布局，内部以中庭景观为导向，外部以江景、海景、公园、山等景观为导向专题小结中信红树湾汤臣一品案例借鉴3功能配套及布局（1/3）：商业豪 宅商业“小而精”总规模50万平米以下项目商业规模不超过1万平米；50-70万平米项目商业规模不超过2万平米；百万平米项目商业在4万平米以上。商业等级主要分为社区商业及高档精品商业。社

51、区商业：满足日常生活服务需要，规模比规划指标要求稍有放大；以日常生活服务店和部分品牌精品店为主。布局方式多是独立商业街，多结合景观做集中街区处理，并与居住组团相区隔，以减少对住宅私密性的影响。高档精品商业：可以与会所相结合，业态以高档餐饮、精品专卖店为主。专题小结项目总规模（万平米）商业规模（万平米）社区商业精品商业规模（万平米）业态规模（万平米）业态北京星河湾600.6社区商业零售、专卖店-观湖国际54.31.6-0.6定位于品牌商业珠江帝景986佰金瀚高档餐饮、中国银行、品牌服饰、家装建材、窗帘布艺、美容美发星河国际15.84-4EQ:IQ、BETTY、BACLAY、宝姿等国际知名品牌阳光

52、上东722.52000-2.3花期银行、梵思咖啡、老城酒吧、特百惠、虹氏家居、阳光花坊中餐吧富力城1394-4高档餐饮、购物、娱乐案例借鉴3功能配套及布局（2/3）：会所14豪宅会所 “大而豪 ”会所功能完善，均为业主私人会所，并提供五星级服务，确保私密性及体现豪宅业主身份的尊崇会所多在5000-20000万平米左右，大规模项目布置双会所。会所功能以商务、高档中西餐饮、娱乐休闲功能为主，可设置多个主题。会所结合主题景观布置，或与酒店结合布置。会所设计意向大气、夸张，成为社区标志建筑。专题小结项目总规模 （万平）会所规模（万平）会所功能会所特色会所布局香港凯旋门9.290.9天使按摩池、游泳、健身、图书馆、私密等功能空中会所离地约152米，位于59-62层香港天玺0.95健身室、水療室、兒童運動