宁波恒威前丰地块前期策划报告ppt课件

1、宁波人海曙生活的回归与想象-恒威前丰地块前期谋划报告-2021/09/18报告的目的：经过宁波开启&天启的豪宅操作阅历系统的、更详细的给出提升工程价值和竞争力的建议，便于开发商与设计院沟通，推进后续任务。报告的中心内容：产品规划建议我们不是设计院，我们给出的不是详细的设计方案；我们要从营销的角度给出产品规划的建议。从营销的角度评价别墅工程规划方案：n能否处理地块的限制条件的制约；n能否实现了价值最大化景观、收益；n能否产品丰富及有创新产品，及土地私有最大化；n能否有标竿产品楼王；n能否因地制宜n能否有豪宅符号本人补充的城市研讨工程区位一城两重天，一区两界面在海曙城市化进程中，海曙西，走在了最后

2、，我们要站出来挽救海曙西新城西老城西宁波市中心海曙老城区机场路三江口金融商贸商务文化中心区中心拓展区沿姚江奉化江产业开展带滨江生态休闲街商贸、时髦展现中心城市规划城西副中心宁波都市化、城西中心化在海曙都市化和城西副中心的规划中，我们要站在城西质量化的前列海曙腹地需求一个现代化的高质量工程满足区域价值的提升，满足城市复古需求的需求我们要做海曙西超越周边现有价值的标杆地产工程定位原那么标杆地产城市价值城市关注产品价值定位实现目的本案做区域标杆地产，实现海曙西城市价值的提高，实现本案产品价值的最大化市场需求研讨楼盘青林湾南都花城心境水岸水岸枫情迪赛缘园格兰春晨瑞园西城十二庭院户型面积一房71-60-

3、50-两房81-9289-10886-9255-6972-8778-8384-88三房89-123116-14514690-11088-10294-11382-12590-128四房-153-163-125125135五房-190200-225-225-256（叠墅）城西住宅工程中两房集中在80-90平米之间，三房集中在90-130平米之间。区域供应情况市场上改善型需求产品集中在110-130平米，刚性需求产品集中在80-95平米。楼盘名称所在区域总套数户型面积（M2）主力面积（M2）均价（元/M2）总价范围（万元）备案套数签约率剩余套数（套）半岛华府鄞州区100230-360230-360-

4、450-7009696%4西城十二庭院鄞州区住宅1105 叠拼64住宅84-135叠拼225-256住宅120-135叠拼225-256住宅9000 叠拼15000住宅75-120叠拼300-400住宅1102 叠拼57住宅99.7% 别墅89%住宅3叠拼7青林湾二期海曙区住宅307 别墅200住宅71-123别墅205-360住宅90-120别墅205-360住宅13000 别墅20000住宅90-160别墅500-700住宅278 别墅197住宅91% 别墅98.5%住宅29别墅3南都花城五期海曙区228116-19011623021293%16维科水岸心境海曙区

5、28889-225110200288100%0瑞园鄞州区45878-12580-1201000080-120458100%0水岸枫情鄞州区120060-163110-130950060-15062752%573（570套未推）迪赛缘园鄞州区95855-10288-102820040-8086590%93格兰春晨鄞州区86050-12575-95800040-10072785%133高端别墅产品改善型需求为主的产品刚性需求为主的产品区域供应情况机场路本案成熟居住气氛老小区东源华府西城十二庭院水岸枫情格兰春晨迪赛缘园海曙中心区城西延伸段楼盘名称下半年剩余量下半年剩余套数上

6、半年城西成交套数缘园二期1.92172605格兰春晨1.6165东源华府0.837水岸枫情7640西城十二庭院0.6464.9465区域供求关系海曙西供应空白，城西存量和新增量缺乏，区域整体呈现供不应求态势。以德馨园、盛世华城为代表的海曙中心区域楼盘，换房改善型客群远大于刚性需求客群；格兰春晨、缘园为代表的城西延伸段楼盘，刚性需求客群大于改善型需求客群；随着城市向西城市化程度的加深，宁波改善型客群对海曙中心区的概念在不停向西延伸，西城十二庭院06年与08年的客户对比，08年改善型客户比例明显增长；区域客群分析区域内改善性需求旺盛，但供应缺乏，除部分被压往新城西外，区域改善型客户正逐渐外流。项目

7、产品参考面积海曙客户比例青林湾小高层13080%水岸枫情小高层13070%ART蓝海高层13015%金域华府高层13620%盛世天城高层13820%区域内稀缺高质量改善型产品遭到区域内追捧区域内改善型产品供应缺乏大量改善型客群流失区域客群分析在区域改善型高质量产品供应有限的情况下，该部分客户没有选择区域内其他低质量产品，而是向城市其他高质量工程流动。区域内存在大量改善型客户；区域改善型产品供应量较少；改善型客户更加追求海曙而不是城西概念；近年来区域改善型客户外流严重。区域客群分析水岸枫情物业类别；普通住宅工程特征；创意地产,水景地产建筑类别；多层、小高层销售期均价：9300元/估计下批次均价：

8、13000元/西城十二庭院物业类别；普通住宅工程特征；建筑类别；高层、小高层、多层、叠排销售期均价：12000元/缘园物业类别；普通住宅工程特征；创意地产,小户型建筑类别；多层、高层销售期均价：8300元/格兰春晨物业类别；普通住宅工程特征；建筑类别；多层、小高层销售期均价：8000元/区域工程市场接受特点越接近海曙，价钱越高水岸枫情、西城十二庭院工程产品质量越高，价钱越高水岸枫情工程景观面越高，价钱越高水岸枫情区域个案分析工程区域供求与客群导工程选择方向工程产品方向选择地段：抓海曙中心区市场供应空白点客群：抓眷恋海曙改善型客群档次：抓宁波消费者对产品质量要求的走高趋势景观：抓区域客户对产品附

9、加值的要求本案追求价值点：产品价值四大选择元素工程产品方向选择高档大宅中户改善低档小户大宅代表性产品：海景花园、江南一品、雍城世家未来长岛花园、未来新海景花园豪宅产品要求：景观性高区域城市能级强大工程区块不支撑高档豪宅类产品小户代表性产品：都市丽湾、格兰春晨、缘园小户产品满足：区域属性差价钱低洼地带工程区块非低端，可追求一定价值质量市场接受度差否决豪宅利润深度差档次较低否决小户中户代表性产品：盛世天城、上上城、荣安和院中户产品要求：低端具备吸引力区域开展成熟具备改善型需求工程区块存在大量改善客群存在中户产品是区域需求主力市场需求决议工程产品工程产品方向选择要求：产品价值四大选择元素档次：产品档

10、次选择方向原那么：产品价值最大化追求针对区域眷恋型客户改善型需求的110-140中户提高景观、绿化等产品细节的附加值，做价值多元化产品定位工程研讨蓝天路工程交通分析工程应重点强调环城西路和蓝天路，机场路在间隔感和道路噪音方面优势明显。宁波最繁华的两条商业街之间中山路联丰路&百丈路三江口三江口中山广场月湖宁波最具历史传承的区域天一阁三江口联丰社区天一家园白云小区宁波最具人气的区域工程外延认识大环境优势明显本案联丰四区联丰一品园联丰世纪苑云丰社区联丰西区丽园馨都柳汀春晓联北社区联丰南区联丰三区 鼎坊小区联丰二区 耀江小区联丰新村牡丹社区前丰村村民安顿房前丰中学广济小学 联丰分校华天小学联丰小学庙后

11、河农贸市场工程所处海曙联丰区域是传统的住宅区域。工程周边存在很多成熟小区，典型的如：联丰小区、丽园馨都、牡丹社区、云丰社区等。工程大环境认知N安顿小区高压线煤气充气点庙后河机场路蓝天路占地面积18106平米总建36212平米容积率1.8-2.0绿地率30%限高80米楼面价6520小环境优势明显工程小环境认知废弃物中转基地东面河道地块北部煤气点东部道路地块东南边境西侧高机场路东面河对岸小区东面高压线北面蓝天路南面的小高层地块南边境N工程地块安顿小区高压线煤气充气点庙后河机场路蓝天路废弃物中转基地工程地块四至优质外围环境VS优势本体资源工程整体认知优质外围环境 + 优势本体资源 = 高质量工程怎样

12、淡化与改动突出工程整体认知工程思索 工程运营致胜之道取势假设想要飞得更高，就要把地平线忘掉明道围合造静园，人车分流各自安破界域有界，绿无疆，立体景观体系，尊享泛会所规划方案我们不是设计院，我们给出的不是详细的设计方案；我们要从营销的角度给出产品规划的建议；方案一：质量最大化高层庭院洋房取势规划创新半围合三面高坡平地起 以围合破干扰 以高度造安静经过东面的起坡减弱高压线的干扰用西面的高坡阻挠机场地面道路的干扰减弱未来机场高架的影响用3-5米的土层高度，从视角、生活动线心思因数上全面阻隔北面的不利干扰3-5米做宁波独一的坡地公寓明道动线创新车分道人车分流各自安 人车完全分流 以人为本造纯粹的人居生

13、活车行路口人行路口以北面做车行入口：最大限制弱化北面干扰因数东面的人行路口直达中庭，无遮挡绿化人车分流独立行走营造私密、独立的安静社区空间回土抬高整体开挖地下室土层土层绿化绿化顶棚车行入口私密、精致、豁然开朗坡地形营造，添加视觉层次感构成一定的坡差既能构成区域的围合感，制造丰富的景观视野，构成谷地地形，遮档人行 视野人行路口直通中庭的景观大道破界空间创新绿无疆1.8万土地上的2万大中庭 景观无缝衔接 超大中庭设计【半围合方式 】利用地势将园林、中央景观、住宅楼贯穿衔接，集交往、休憩、生活、观景于一体的“泛园林，半围合式的规划规划，将景观转化成生活的一部分架空层的附加值塑造泛园林化对架空层空间进

14、展绿化处置使绿化环境得延伸和扩展，从而衔接建筑内外的大小环境在架空层呈设置廊架、花池，修筑水池，与墙面、柱子结合，造景门、景窗，放置兴趣性雕塑，配置多种园林植物，构成各种丰富多彩的特殊园林景观，使居民居住的温馨度及欣赏度大为添加【架空层绿化方式 】将室外绿化引入建筑内部，构成一个微型景观，发明良好的视觉效果100米超奢华间距17F18F18F17F16000方超大中庭20000方泛庭院18F18F17F17F规划表示一重院：景观绿色大中庭二重院：底层架空泛园林三重院：创新户型，入户空中大庭园宁波首创三重庭院生活一重价值突破传统，围合起势，培育工程起始高度二重价值突破区域价值传统，培育工程高度产

15、品力高度三重价值以无边境绿化，大于地块面积的景观培育工程质量高度价值多元化工程价值体系经济技术指标项目数量单位用地面积18106平米建筑面积36212平米高层庭院36212平米容积率2.0建筑类型产品类型户型主力面积比例面积套数高层庭院经济型产品3/2/1110-120平米30%10925平米95套舒适性产品3/2/2130-140平米50%18090平米134套准大宅产品3+1/2/2150平米左右20%7200平米48套合计36215平米277套规划经济目的颠覆传统三房的产品力面积控制：110-150设计原那么：层高3米，大景观阳台，高产品附加值户型建议温馨型产品3+1/2/2：140,赠

16、送规范书房空间奇数层：2.2米以内层高全面积赠送书房10-153.9米挑高客厅3.9米挑高客厅奇数层：2.2米以内层高全面积赠送书房10-15户型表示经济型产品3/2/2：110,大面积赠送入户花园空间大面积赠送空间户型表示优质外围环境 + 优势本体资源 = 高质量工程以规划立势、以产品破局案例：江南一品的纯高层社区，档次与价值上全面超越宁波任何无特征多层产品市场对颠覆性质量高层有自信心工程价值分析方案二：利润最大化高层+叠拼别墅用地性质用地地面积建筑密度容积率绿地率建筑密度建筑限高住宅1810625-35%1.8-2.030%25-35%80米用地性质总建面积适建产品住宅36212高容积率产

17、品（高层）低容积率产品（叠加别墅）规划目的分析单位：平方米备注：以上数据为估测，主要为概念规划图提供参考。产品类型面积段建筑形态建筑体量面积配比3房80-90高层561015%3+1房120-130高层1650046%小计2211061%4房220-250叠加别墅1410039%合计36210100%面积配比：产品规划表示22F北侧板式高层住宅，底层可架空4-5米南面叠加别墅，在不损失容积率的前提下，体量最大化22F4F4F4F4F4F4F地下集中停车库停车库顶面道路及绿化和水系景观规划表示22F一梯三户，中间套80平米，边套90平米22F4F4F4F4F4F4F地下集中停车库一梯二户，户型面

18、积120-130平米一梯二户，户型面积120-130平米停车库顶面道路及绿化和水系景观1+2层送半阳光地下室250平米，3+4F送阁楼220平米，2层和4层采用部分退台设置大露台，营造别墅居住概念。规划表示单位：平方米产品类型户型面积段预计面积面积配比预计套数套数比高层三房两厅一厨一卫80-90561015%6626%三房两厅一厨两卫120-1301650046%13251%小计2211061%19877%叠墅叠墅200-2201410039%6023%合计36210100%258100%产品面积配比产品规划目的建立2.19米地下室，作为赠送空间，1+2层可以思索送花园，3+4层思索送大露台，添加产品附加值。叠拼户型建议其它建议例如：华府天地用绿化连廊将五栋楼衔接起来，陈列艺术品，添加工程艺术人文气味用绿化连廊楼体衔接，人可以在上面行走、休憩，绿化率到达100%不同楼宇大堂间的花园连廊充分利用底层架空进展绿化，打通景观视觉通道，延伸绿意入户