天津滨海国际公寓项目定位报告课件

1、本期风云楼盘：天津滨海国际公寓项目定位报告锋华地产06年精心策划TIME天 津 特 刊.1 经过项目前期的多方多次的沟通与交流，项目的整体定位已成稿，我司通过直观且精简的表现形式向贵司演绎我司关于滨海国际公寓项目定位的建议，务求为下一阶段的顾问工作奠定良好的基础支持！序 语：.2项目定位报告提纲一、项目发展原则；二、地块的发展方向 ；三、区域发展对项目定位的提示 ；四、市场环境对项目发展的机会；五、投资酒店式公寓的充足理由；六、项目发展建议；.3一、项目发展原则价值最大化原则 房产开发项目，尽量使项目地块、服务、品牌等价值最大程度的发挥；现金流保障原则 房产项目开发资金链现金流务必得到充分的保

2、障；差异化原则 房产项目在产品打造、营销推广等层面实现差异化发展，最大程度的规避风险；风险分解原则 房产项目分期开发，采取灵活的开发模式及营销手段，最大程度分解风险； 对于本项目的发展来说，基于以下四个基本的发展原则：.4津 塘 公 路塘沽区本案河 北 路塘沽区位图开发区第一圈层：开发区作为发展高档物业的角度切入，开发区具备经济产业支持，发展重点支持，商贸氛围等整体大环境相当利好，区域综合优势及发展前景良好。第二圈层：塘沽区塘沽区属于传统的城镇区域，虽然具备商贸氛围支持，但发展重点并不在此，商贸氛围等整体大环境的竞争力相对处下风，区域综合优势并不明显。因此，切入项目长远发展而言，宏观大环境隶属

3、于第二圈层板块。二、地块的发展方向项目所在圈层价值地位理解：.5项目区位理解：本案地块位于天津市塘沽区河北路与抚顺道交口的西南角，临近津塘公路；河北路与津塘公路是塘沽区的主要的交通干道；塘沽区内以及通往天津市区的多条公交线路穿行四周；是假日经济与日常消费的重要连接点；本案津 塘 公 路河 北 路塘沽区位图因此，本项目在交通区位上具备一定的优势。.6项目宗地现状：项目宗地原来具备一定的原有建筑，地势平坦，经营改造需要时间；现处于原有建筑拆除阶段；宗地空地临时设有地摊铺位在经营。.7项目四至现状：东面住宅小区西边河北路南面锦绣商城北面新洋世纪商厦；.8项目建筑指标（初定）：总用地面积：15299.

4、40平方米总建筑面积：54386.21平方米原有建筑面积：16045.21平方米拟新建筑面积：38341.00平方米拟新建地上建筑面积：34526.00平方米拟新建地下建筑面积： 2915.00平方米拟新建建筑首层面积： 2024.00平方米拟新建建筑标准层面积： 1016.00平方米1110.00平方米新建商业建筑面积： 2766.00平方米新建酒店建筑面积：31760.00平方米建筑容积率： 3.31拟新建建筑层数： 30层拟新建建筑高度： 95.00米总停车位： 105辆地下停车位： 50辆地面停车位： 55辆酒店标准间： 464套.9项目SWOT分析：优势Strength劣势Weakn

5、ess机会Opportunity 威胁 Threat先天大环境优势项目所在的大环境是滨海新区的发展区域内，拥有滨海新区大环境的的区位优势 、交通优势资源优势 、工业基础优势 、体制创新优势 ；项目临近洋货市场商圈，周边商业配套设施齐全具备相当的成熟的商业氛围，聚集人气；项目位于主干道河北路中及轻轨洋货站 ，交通发达，距离开发区车程便利；项目自身优势项目具备高度优势（30层），为开发商全力打造，使之建设成为区域内的标志性物业；.10优势Strength劣势Weakness机会Opportunity 威胁 Threat项目自身设施及定位价值需要超常的凸现，这对开发商综合实力要求高，市场不稳定性造成

6、市场风险的存在；项目位于交通主干道旁，会对项目产生一定的噪音影响；项目占地面积不大，没有明显的规模优势；项目周边缺乏成熟、高档的酒店商旅氛围，洋货市场商圈整体经营档次相对低下，需要相当的力度发动市场，市场发动难度大；.11优势Strength机会Opportunity 威胁 Threat劣势Weakness区域整体经济发展看好，商旅酒店的市场平台扩大，将利于项目共合分享蛋糕；区域内具有高度优势、统一规划、高标准物管等特点的高品质酒店式物业是市场空白点这利于创造项目的市场唯一性，使本项目将有机会成为塘沽地区真正的名片标志物业；同时现有区域酒店经营情况良好，如胜利宾馆年均入住率达70%以上，这为项

7、目发展酒店式物业提供可借鉴的参考；区域市场内同类型的项目巨川的快捷假日酒店即将面市，作为试水项目，也可对本项目的发展提供参考借鉴；在大环境交通上，轻轨和京津城际客运专线的建成，将大大提高项目的交通便利性 ；.12优势Strength机会Opportunity 威胁 Threat劣势Weakness未来项目周边区域的用地规划难以预测，未来项目将面临着同质竞争所带来的威胁；开发区高档的商旅酒店项目林立，作为酒店服务业的重要区域，市场认同度高，而本项目所在的塘沽区市场认同度还比较模糊，使项目的发展面临比较高的市场风险；区域市场内同类型的项目巨川的快捷假日酒店日后的经营对本项目的长足发展也是一种协同竞

8、争的关系。项目所在的第二圈层发展区域，整体竞争力相对开发区比较弱化；.13项目发展方向综合结论：1、河北路主干道交通便捷；2、视野及景观效果良好；3、30层规划高度使项目整体展示性强；4、区内酒店业发展势态良好；5、周边分布有旅游节点及特色购物场所；6、相邻的开发区商务活动频繁、外籍人士众多；.14项目地块适宜酒店物业发展方向， 但要把握时机、实现差异化发展。 .15三、区域发展对项目定位的提示 项目区域投资促进概述：类别数值同比增幅（%）新批外商及港澳台投资项目 223 家-项目投资总额(含增资) 42.63亿美元 25.4% 合同外资金额 25.95亿美元 35.5% 实际使用外资金额 1

9、2.85亿美元 35.4% 实现进出口总值 254.38亿美元 20.1% 全球500强企业 123家 -累计批准外商及港澳台投资企业 4067家 -区域外资促进发展势头良好，区域发展动力及前景空间广阔。.16 近日，天津市审议通过了天津滨海新区未来15年城市总体规划，对滨海新区的城市定位、职能、空间布局等做出重大调整。新规划明确了滨海新区的定位：项目区域发展规划概述：立足天津、依托京冀、服务环渤海;辐射“三北”(东北、华北、西北)、面向东北亚;努力建设成为高水平的现代制造和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心、宜居的生态城区。.17项目区域空间布局概述：天津市已提出在滨海新区重点建设

10、先进制造业产业区、高新技术产业区、空港物流区、海港物流区、滨海化工区、滨海中心商务商业区、滨海休闲旅游区等七个产业功能区。 滨海新区总体空间布局为“T”型结构：沿京津塘高速公路和海河建设“高新技术产业发展轴”，沿海岸线和海滨大道建设“海洋经济发展带”。在“轴”、“带”的交汇处，建设国际港口大都市标志区和生态宜居的海滨新城，构成滨海新区的核心区。.18区域发展对项目定位的提示结论：1、开发区逐渐由“制造中心”向“制造+商务中心”转变，各种大型商务活动不断增加，对酒店的需求更加旺盛；2、开发区也正由“工业基地”向“时尚中心”、“生活中心”转变，越来越多的人选择在开发区生活，租赁型高档公寓需求增加；

11、3、滨海新区外商投资呈增长势头，来该区域工作、生活的外籍人士也越来越多，对高档公寓、酒店的需求不断增加。.19发展酒店式公寓有强大的客源支持,发展潜力巨大。 .20四、市场环境对项目发展的机会塘沽及开发区历年房产走势：酒店式公寓成交的市场空间比重在3%-7%之间。.21塘沽及开发区住宅及租赁市场 ：区域普通住宅的租金政府指导价开发区23元/月25元/ /月塘沽区18元/月19元/月区域普遍售价主力面积住宅投资比例 开发区5000元/以上 90-18050-70%塘沽区4000-4600元/70-11020%左右租赁价格产品售价.22塘沽及开发区酒店经营及客户情况 ：名称年均租房率常住客户比例美

12、华大酒店 30%10% 泰达中心酒店 70%30% 泰达国际酒店 75%以上35% 泰达万丽酒店75%以上25%金帆酒店 65%15% 胜利宾馆 70%25% 区域酒店经营情况良好，常住客户比例占据一定的市场空间。.23塘沽及开发区酒店常住客户描述 ： 经我司调查所得，在酒店的常住客户当中，外籍人士占到相当的比例，他们大多数工作于开发区的外资企业，还有部分是合资企业的中方的中高管及私企业主等：外籍人士（70%）：外资及合资的高层管理人员（含技术顾问，专家等）；外资及合资的中层管理人员；外资及合资的驻津领事馆人员；中方人士（30%）：合资、外资企业中的中方高层管理人士（含技术顾问、专家等）；中资

13、企业的高层管理人员；私企业主等；因此，可以对常住客户群体的职业进行描述：.24市场环境对项目发展机会的结论1、开发区、塘沽区酒店式公寓在商品房市场中所占比例较少，发展空间较大；2、开发区出租商品房普遍户型较大，服务水平较低，而酒店公寓则有明显的竞争优势；3、在现有酒店公寓项目中，外籍人士租赁的比例较高，而这一群体将会不断增加。.25发展酒店物业具备市场空间，但要适当控制规模，降低风险，同时在价位、产品、服务等方面实现差异化，保持有利的竞争优势。 .26五、投资酒店式公寓的充分理由目前泰达国际酒店暨会馆的长期租户包租使用面积26的房间，折合建筑面积约39，支付的租金水平为16000元/月，按建筑

14、面积计算每平方米的租金为410元/月； 在分析投资回报的情况，我们选择了目前区域市场上销售情况良好的泰达国际公寓作为案例分析：投资回报分析酒店经营.27月租金410元/建筑面积80假设平均出租率70%月租金22960元年租金275520元运营费用（租金40%）110208元税前收益165312元售价11000元支付包租租金（总房款的8%）70400元包租租金占税前收益的比例43%酒店税前收益94912元 据此预测未来泰达国际公寓的收费标准如下 ：.28投资回报分析个人投资以北京金桥国际公寓为案例分析：包租固定回报：销售价格面积包租回报率年投资回报9000元/60（一居室）每年8%43000元不

15、包租个人找房客回报（估计）：房子折实价年均出租率成本总计年投资回报600元/天70%50%76650元物业管理费4.5元/月年管理成本3240元年净投资回报73410元年净回报率13.6%.29投资酒店式公寓充分理由结论1、投资回报高于住宅物业，投资价值高；2、物业的增值性能更强，增值空间更大；3、物业收益稳定，投资风险度较小。.30酒店式物业的投资吸引力很强，能快速回笼资金，但必须要对保持公寓在经营管理、服务、产品创新等方面上的竞争优势，维持其保值、增值的功能，实现物业长远的经济价值。 .31六、项目发展建议项目定位前的立足点阐述地块发展方向区域发展提示投资回报理由差异化酒店物业发展客源基础

16、充分支持市场发展空间存在项目总体定位市场环境机会产品增值投资吸引.32项目总体定位 确立了项目是建筑体的框架后，项目的定位将如何定度呢？ 包括塔楼部分以及商业裙楼两部分的定位 塔楼定位商业裙楼定位项目整体定位.33（一）项目塔楼定位 经过上述对项目的综合判断，结合当前对项目塔楼的定位来说，我司建议其总体定位在酒店式服务公寓。酒店式服务公寓的概念：酒店式服务公寓式管理 .34酒店式服务公寓是融合酒店设施与家庭特色为一体的自住式单位，并提供低于酒店价格的长期住宅。它主要的特点包括：较大的空间、配有设备齐全的厨房、家用电器和洗衣设备、以及比较个人的环境和家居化的家俱。相对来说，酒店会提供更多种类的服

17、务，较多种类的餐饮及休闲设施，较少房间的空间、较少家具和工具。 主要针对居住市场中的较长期居民。虽然没有特定的标准，较长期居住的定义一般在4天或以上。这个市场的主要客人有长期出国的生意人，长期在外的经营管理者以及正在放长假的家庭。 .35 酒店式服务公寓：对于投资者而言是通过买断其产权来获取定期收益回报的投资工具；对于使用者而言是既可短期或者长期租赁，而又兼享酒店式服务的居所。 它通常集住宅、酒店、会所多功能于一体，除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住户提供家庭式的居住布局、家居式的服务，真正使租户实现宾至如归的感觉。.36酒店式服务公寓的优势：酒店式服务公寓通常是小户型的产品设计，投

18、资门槛相对较低。酒店式服务公寓由于可以提供酒店式的物业服务，投资回报收益比普通公寓住宅要高。酒店式服务公寓的市场销售单价高于普通的住宅公寓，且销售周期较短，利于发展商资金回笼。酒店式服务公寓的业主们会为酒店带来无数的客源。酒店式公寓对经济不景气时期及突发事件比传统的酒店更具有承受力。.37酒店式服务公寓最重要的是要有它赖以生存的环境，最好在市中心地区，才有广阔的发展空间及投资回报。酒店式公寓应本身具备足够的品质，最重要的，是其能够提供持之以恒的个性化服务。个性化有两方面的含义：一是满足使用者的个性化需求，因为租住酒店商务式公寓的大多数是高学历、高素质，甚至是国际化的人士，他们对居住文化、对办公

19、环境有独特的理解与需求；二是项目本身也应是个性化的，这包括楼型、装修装饰、环境、配套等，不能随大流。这一点，是酒店式公寓生命力的所在，是酒店式公寓投资实现回报的核心因素；.38项目塔楼定位综合建议对于项目产品定位的综合建议，我司按照以下的层面进行逐一的建议：1、项目经营档次建议；2、项目经营规模建议；3、项目包租与不包租比例建议；4、项目户型配比建议；5、项目建筑元素细则建议；.391、项目经营档次建议对于项目经营档次的建议，我司建议采用如下的标准：具体阐述为：具备四星级酒店的硬件标准；提供五星级酒店的服务及物业管理；（提高项目性价比、附加值及竞争力的需要，也可在营销推广方面以此为亮点吸引市场

20、）在此，请浏览一下四星级酒店的标准：.406.4四星级6.4.1饭店布局和功能划分合理，设施使用方便、安全。6.4.2内外装修采用高档材料，工艺精致，具有突出风格。6.4.3指示用标志清晰、实用，公共信息图形符号符合GB/T10001.1和GB/T10001.2。6.4.4有中央空调（别墅式度假饭店除外），各区域通风良好。6.4.5有与本星级相适应的计算机管理系统。6.4.6有公共音响转播系统；背景音乐曲目、音量适宜，音质良好。6.4.7设施设备养护良好，无噪音，达到整洁、卫生和有效。6.4.8各项管理制度健全，与饭店规模和星级一致。6.4.9各种指示用和服务用文字至少用规范的中英文同时表示。

21、6.4.10能用普通话和英语提供服务，必要时能用第二种外国语提供服务。 四星级酒店标准.416.4.11前厅a.面积宽敞，与接待能力相适应；b.气氛豪华，风格独特，装饰典雅，色调协调，光线充足；c.有与饭店规模、星级相适应的总服务台；d.总服务台各区段有中英文标志，接待人员24小时提供接待、问询和结帐服务；e.提供留言服务；f.提供一次性总帐单结帐服务(商品除外)；g.提供信用卡结算服务；h.18小时提供外币兑换服务；i.提供饭店服务项目宣传品、客房价目表、中英文所在地交通图、所在地和全国主要旅游景点介绍、主要交通工具时刻表及相应报刊； j.24小时接受客房预订；k.有饭店和客人同时开启的贵重

22、物品保险箱。保险箱位置安全、隐蔽，能够保护客人的隐私；l.设门卫应接员，18小时迎送客人；m.设专职行李员，有专用行李车，24小时提供行李服务。有小件行李存放处；n.有管理人员24小时在岗值班；o.设大堂经理，18小时在岗服务；p.在非经营区设客人休息场所；q.提供代客预订和安排出租汽车服务；r.门厅及主要公共区域有残疾人出入坡道，配备轮椅，有残疾人专用卫生间或厕位，能为残疾人提供必要的服务。.426.4.12客房a.至少有40间(套)可供出租的客房；b.70%客房的面积(不含卫生间)不小于20平方米；c.装修豪华，有高档软垫床、写字台、衣橱及衣架、茶几、座椅或沙发、床头柜、床头灯、台灯、落地

23、灯、全身镜、行李架等高级配套家具。室内满铺高级地毯，或优质木地板或其他高档地面材料。采用区域照明且目的物照明度良好；d.客房门能自动闭合，有门窥镜、门铃及防盗装置。显著位置张贴应急疏散图及相关说明；e.有卫生间，装有高级抽水恭桶、梳妆台(配备面盆、梳妆镜和必要的盥洗用品)、浴缸并带淋浴喷头（有单独淋浴间的可以不带淋浴喷头），配有浴帘。水龙头冷热标识清晰。采取有效的防滑措施。采用高档建筑材料装修地面、墙面和天花，色调高雅柔和，采用分区照明且目的物照明度良好。有良好的低噪音排风系统，温湿度与客房适宜。有110/220V不间断电源插座、电话副机。配有吹风机。24小时供应冷、热水；f.有方便使用的电话

24、机，可以直接拨通或使用预付费电信卡拨打国际、国内长途电话。并备有电话使用说明和所在地主要电话指南；g.提供国际互联网接入服务。并有使用说明；h.有彩色电视机，播放频道不少于16个，画面和音质良好。备有频道指示说明；播放内容应符合中国政府规定。i.有客人可以调控且音质良好的音响装置；j.有防噪音及隔音措施，效果良好；.43k.有至少两种规格的电源插座，方便客人使用，并提供插座转换器；l.有内窗帘及外层遮光窗帘；m.有单人间；n.有套房；o.有至少3个开间的豪华套房；p.有与本星级相适应的文具用品。有服务指南、价目表、住宿须知、所在地旅游景点介绍和旅游交通图、与住店客人相适应的报刊；q.客房、卫生

25、间每天全面整理1次，每日或应客人要求更换床单、被单及枕套，客用品和消耗品补充齐全，并应客人要求随时进房清扫整理，补充客用品和消耗品；r.床上用棉织品（床单、枕心、枕套、棉被及被衬等）及卫生间针织用品（浴巾、浴衣、毛巾等）材质良好、工艺讲究、柔软舒适；s.提供开夜床服务，放置晚安致意品；t.24小时提供冷热饮用水及冰块，并免费提供茶叶或咖啡；u.客房内设微型酒吧(包括小冰箱)，提供适量酒和饮料，备有饮用器具和价目单；v.提供留言及叫醒服务；w.客人在房间会客，可应要求提供加椅和茶水服务；x.提供衣装干洗、湿洗、熨烫及缝补服务，可在24小时内交还客人。16小时提供加急服务；y.有送餐菜单和饮料单，

26、24小时提供中西式送餐服务。送餐菜式品种不少于8种，饮料品种不少于4种，甜食品种不少于4种，有可挂置门外的送餐牌；z.提供擦鞋服务。.446.4.13餐厅及吧室a.有布局合理、装饰豪华的中餐厅；b.有独具特色、格调高雅、位置合理的咖啡厅(或简易西餐厅)。能提供自助早餐、西式正餐；c.有宴会单间或小宴会厅。能提供宴会服务；d.有专门的酒吧或茶室或其他供客人休息交流且提供饮品服务的场所；e.餐具按中西餐习惯成套配置，无破损，卫生、光洁；f.菜单及饮品单装帧精致，完整清洁，出菜率不低于90%。 6.4.14厨房a.位置合理、布局科学，传菜路线不与其他公共区域交叉；b.墙面满铺瓷砖，用防滑材料满铺地面

27、，有地槽、有吊顶；c.冷菜间、面点间独立分隔，有足够的冷气设备。冷菜间内有空气消毒设施；d.粗加工间与其它操作间隔离，各操作间温度适宜，冷气供给充足；e.有必要的冷藏、冷冻设施，生熟食品及半成食品分柜置放。有干货仓库并及时清理过期食品；f.洗碗间位置合理；g.有专门放置临时垃圾的设施并保持其封闭，排污设施（地槽、抽油烟机和排风口等）保持清洁通畅；h.厨房与餐厅之间，有起隔音、隔热和隔气味作用的进出分开、自动闭合的弹簧门；i.采取有效的消杀蚊蝇、蟑螂等虫害措施。 .456.4.15会议康乐设施有会议康乐设施设备，并提供相应服务。6.4.16公共区域a.有足够的停车场；b.3层以上建筑物有数量充足

28、的高质量客用电梯，轿厢装修高雅；另配有服务电梯；c.有公用电话，并配备市内电话簿；d.各主要区域均有男女分设的间隔式公共卫生间；e.有商店，出售旅行日常用品、旅游纪念品、工艺品等商品；f.有商务中心，代售邮票，代发信件，提供电报、传真、复印、打字、国际长途电话和电脑出租等服务；g.代购交通、影剧、参观等票务；h.提供市内观光服务；i.主要公共区域有闭路电视监控系统；j.有应急供电系统和应急照明设施。k.走廊地面满铺地毯或其他高档材料，墙面整洁、有装修装饰，24小时光线充足，无障碍物。紧急出口标识清楚醒目，位置合理。6.4.17在选择项目中至少具备26项。.462、项目经营规模建议在目前的情况下

29、，确定项目的经营规模，需考虑以下几个方面的因素：区域市场上可参考的项目规模情况；我司对未来市场竞争的判断；开发商项目定制高度为30层；贵司运作此项目的成本价值方面；.47区域市场上可参考的项目规模情况；对于项经营规模的定位，先参照一下区域类比项目：名称总建筑面积客房数量泰达国际酒店 31000 231套 美华大厦 54500 229套奥城酒店式公寓 40000 864套 快捷假日酒店-297套国贸世纪公寓（北京） -420套丽苑公寓 （北京） -199套嘉里公寓 （北京） -195套大区域可参考的项目经营规模较小，一般控制在450套以下。.482.我司对未来市场竞争的判断项目所在区域（塘沽区）

30、范围属于第二圈层，整体区域竞争不如第一圈层（开发区）；项目临近出现一类似的试水项目快捷假日酒店，其规模控制在300套以下；项目周边范围将来会出现几个同类型的项目，在市场启动的初期，酒店类物业市场空间存在不稳定性导致市场风险，过大的经营规模定制存在经营风险；我司主要从以下几点因素对未来市场竞争情况进行简析；.49项目经营规模综合建议 结合贵司初定项目经营规模为高度30层及项目成本等各方面因素而言，我司确定项目经营规模上限为600套，但460套左右的规模是比较均衡的。.503、项目包租与不包租比例建议在此，首先理清一些情况：本项目酒店式公寓是实行物业产权与经营权分离的原则，基于这一原则，对于物业产

31、权而言，有项目开发商和买主两种载体；对于物业经营权，载体只有专业的酒店经营管理机构或物业管理公司；包租与不包租的物业在产品、服务上并没有明显的区别；只是在项目的销售过程中，对物业产权进行销售，是对买主实行包租与不包租两种销售方式而已；由于市场变化性很强，硬性地量化定制项目包租与不包租的比例是不适宜，但大体可以遵守以下的基本原则：.51不包租包租不包租包租物业名称酒店式公寓产权式酒店规模比例31%69%规模144套320套物业层数上层下层投资方式-固定年回报使用功能业主自住或出租酒店管理机构负责物业费收费收费-产权出售出售出售产品及服务一样一样图示：项目的规模比例可视市场情况的变化做10%浮动的

32、调整。.52项目包租与不包租楼层分布界定不包租包租物业名称酒店式公寓产权式酒店楼层21-28层4-20层规模144套320套物业层数上层下层不包租包租4层20层28层除包租方式外,业主也可直接将物业交由酒店管理公司托管,每年享受固定回报,而不须签定租赁合同.534、项目户型配比建议 对于项目户型配比的定位，先看一下区域同类似项目，在此，我司选取了以下几个项目：（1）泰达国际公寓；（2）美华大厦；（3）国贸世纪公寓（北京）；（4）丽苑公寓 （北京）；（5）嘉里公寓 （北京）；（6）新世界太华公寓（北京）；.54（1）泰达国际公寓户型建筑面积套数比例类型一室一厅72-765022%产权式酒店一室一

33、厅80、817030%二室二厅113-1225022%小计17074产权式酒店一室一厅72-81125%酒店式公寓二室二厅113167三室二厅167115%三室二厅208115%三室二厅217115%小计6126%酒店式公寓合计231.55（2）美华大厦房间类型单套面积套数比例类型标准间37、45、5312483%产权式酒店套间78、932517%产权式酒店小计149100%117、178、20180酒店式公寓.56（3）国贸世纪公寓（北京）户型使用面积（平米）比例一居室58-6060%二居室6830%二居室78二居室85三居室101-10510%豪华三居室101-105.57（4）丽苑公寓户

34、型建筑面积（平米）比例开间6020%一居室97、135、14130%二居室130、146、15830%三居室235、23720%.58（5）嘉里公寓户型建筑面积（平米）比例一居室100.4625%两居室138.82、167.6250%三居室224.4725%豪华套房:三-五居室238.44-525.93.59（6）新世界太华公寓户型建筑面积（平米）比例开间6030%一居室10735%二居室15025%三居室23010%.60项目户型配比建议户型建筑面积户数比例备注标间30-4015%一居室50-6040%二居室70-8030%数量在上层数量比例放大三居室120-15015%包租部分分布在上层，

35、视野及景观价值高，同时目标客户群体存在自住的比例，因此，户型面积方面适度加大二、三居室的比例，保证一定的产品吸引力。.614-10层11-28层29-30层单层套数合计4-10层20套140套11-28层18套324套29-30层CEO 商务官邸合计464套项目户型配比立体描述.624-10层单层平面图（18套）11-28层单层平面图（18套）6套（标间）1套（2居）电梯间1套（3居）1套（2居）6套（标间）1套（3居）1套（3居）1套（3居）5套（1居）6套（1居）电梯间1套（2居）1套（3居）2套（2居）1套（2居）1套（2居）1套（3居）备注：项目平面分布图仅供参考建议。项目户型配比平面

36、描述.63项目顶上两层CEO商务官邸建议 对于项目29、30层的物业产品定位来说，我司通过与贵司沟通，确定建议两层产品定位于做两套CEO商务官邸：30层29层12CEO商务官邸按照纵向上下两层（如图）划分，每套官邸面积过1000。.64CEO商务官邸把酒店式服务公寓与商务文化的高度复合，这种复合聚集在企业的灵魂人物CEO身上；CEO商务官邸打造的理念及产品建议：办公室；（下层）私人书房（下层）大型会议室；下层,可召开股东会议或企业年会健身房；（上层）一或二居室的休息房；（上层）休闲娱乐功能房（上层）CEO商务官邸产品功能划分 如下：CEO商务官邸具备居家、生活、办公、商务等多种元素的特质及功能

37、，也是个性化很强的表现载体；.655、项目建筑元素细则建议 对于项目的建筑元素建议，我司主要从以下几个方面进行阐述：（1）项目设施设备建议；（2）项目外部整体装修建议；（3）项目室内各局部装修建议；（4）项目室内装修造价建议；（5）项目软件服务建议；.66（1）项目设施设备建议 对于项目的设施设备等硬件指标的建议，我司主要从分为以下几个方面：电梯系统；供暖及空调系统；消防系统；供水、供电、供气系统；.67周边区域同类物业中电梯品牌的选择上日本东芝电梯 等的；考虑到本项目的市场定位及目标客群定位，电梯的安装成本、日常运营费用等诸多因素，同时为更为有效地提升公寓的品质，显示住户的尊贵，建议配备24

38、小时运行的知名品牌的高档电梯（采用中外合资产品）；数量建议采用四部。电梯系统.68供暖及空调系统 由于本案市场定位是提供精装的高档公寓，为了便于本案后期的室内装修和物业管理，建议采用中央空调系统来供暖和制冷，既节约空间、使用灵活，又不影响外立面效果和房间的整体美观。为业主提供高品质舒适方便的生活。.69消防系统建议公寓内部走廊及户内设置烟感报警探测器、温感报警探测器等消防设施。采用一类防火建筑技术，设报警控制器、联动控制台、CRT显示器、消防专用电话、对讲录音、消防广播，按消防规范，消防喷淋、消火栓、烟感探测器一次到位，自动消防、自动报警。 烟感探测器：2个/100喷淋口：每隔4米安装1个.7

39、0供水、供电、供气系统A供水铺设管道矿泉直饮水系统，用户将得到比使用瓶装纯净水、太空水、桶装水更优的服务和质量、更可靠的保证，而价格只及桶装水的1/7-1/3。对于高品质生活要求的高端客户群及外籍客户来讲，更是体贴周到，有利健康；并建议酒店式公寓部分提供24小时管道热水,提升物业的服务档次。B供电系统供电系统要求负载功率较大，可以承受未来家电发展趋势。建议公寓电表容量10A、每户用电负荷10KW以上，照明、插座、空调分设回路。C供水、供电、供气系统的计量采用远程抄表系统，迎合目前物业的发展趋势。.71（2）项目外部整体装修建议 对于项目的外部整体装修建议，我司主要从以下几个方面进行阐述：项目外

40、立面；项目大堂；项目电梯候梯间；项目公共通道；.72项目外立面 四星级酒店的气质同时，应更多的倾向公建色彩，造型现代而时尚；材质上玻璃幕墙更利于酒店高端形象的表现，但造价过高并不适合本案采用，这里推荐涂料与玻璃结合这是控制低成本和表现外立面现代感最为理想的结合主式。 .73项目大堂 要达到四星甚至五星级的标准，即要装修上的富丽堂皇，而且面积、层高、人流线和区域的功能划分都是要提前做好考虑的。本案原一层的层高不足4米，这对支撑一个四星级酒店的大堂高度是远远不够的，经过与建筑设计公司的商谈，建议做到4.5米，同时损失二层商业面积做大堂同区域五分之二面积的挑空。 .74 大堂采用高档花岗岩或大理石墙

41、面、地面，配以艺术作品等挂件，增添环境的艺术文化气氛，天花用石膏吊顶及高雅水晶灯饰，另备盆景、植物等作为大堂的陈设；设独立信报箱。.75项目电梯候梯间 电梯厅人流集中，也是体现酒店品质的重要区域，在灯光设计与装修调性上与大堂风格统一，如暖色大理石地面，铝塑装饰立体墙面配时尚壁饰，明亮温暖的灯光效果会减弱等待者的焦急情绪，电梯门可选择时尚的镜面钢材配打磨雕花装饰，采用高档花岗岩或大理石地面、墙面。 .76项目公共通道 公共走廊的地饰和灯饰需合理搭配，避免过暗或过亮，墙面为壁纸，配嵌入式装饰画或小型雕像，题材可选择天津名胜、海洋风光或国际风情等，地面铺设地毯，各户户门选用高档实木材质，色调与环境相

42、谐调。.77（3）项目室内各局部装修建议 对于项目的室内各局部的装修建议，我司主要从以下几个方面进行阐述：门窗；厅室；厨房；卫生间；.78a门窗户门：国际品牌的四防门，密码门锁，如“恩源”或“霍曼”户门；内门：卧室采用高档实木复合门；橱卫采用玻璃造型门，通过对玻璃表面进行磨砂、喷砂、刻绘等工艺处理，可在居室中创造出亦虚亦实、半明半透的完美视觉效果；外窗：高档铝木复合窗，隐形纱窗，石材窗台，实木踢脚。.79b厅室玄关、客厅及餐厅地面：公共活动空间的地面可依据装修风格的不同采用不同材质、不同色调的装修材料，例如木地板或石材等，建议本案采用知名品牌高档环保型产品，如：欧典、瑞典柏丽等品牌的木地板等。

43、卧室：卧室的地面依据装修风格的不同采用不同材质、不同色调的装修材料，建议本案采用高档环保型实木复合地板，如：欧典、瑞典柏丽等品牌的木地板。墙面、天花及踢脚：墙面采用立邦、多立士或同级品牌的高档环保型乳胶漆；天花采用石膏局部吊顶；踢脚采用木线条装饰。开关及插座：采用松本电工、西门子或同级品牌的安全型开关和插座。.80c厨房地面及墙面：地面铺设品牌高档防滑地砖，墙面使用优质瓷砖，采用冠军、诺贝尔或同级品牌的产品。天花：进口的铝扣板吊顶。橱柜：厨房配备进口知名品牌的组合橱柜，采用阿尔诺、柏丽或同级的品牌。厨房设施配制：采用国外品牌的灶具、抽油烟机和洗涤槽、水龙头等。.81洁具：采用美标或同级品牌的洁

44、具及钢化玻璃淋浴屏等，配换气扇。龙头、花洒：采用美标或同级品牌的花洒；高档合资品牌的龙头等。浴室挂件：高档进口产品。d卫生间地面及墙面：地面铺设高档防滑地砖，墙面使用高级优质墙砖，采用冠军、诺贝尔或同级品牌的产品。天花：高档进口金属孔板或铝扣板吊顶。.82（4）项目室内装修造价建议 经过与贵司商讨，初步确定项目室内装修造价的情况：装修造价：不超过800元/；家电价格：控制在12000元以内；全屋家私、家具价格：15000元以内；.83（5）项目软件服务建议智能化配套建议；物业管理服务建议； 对于项目的软件服务的建议，我司主要从以下两个方面进行阐述：.84类别功能最低标准普及标准较高标准物业管理

45、及安防社区管理中心*社区公共安全防范闭路电视监控*电子巡更系统*防灾及应急联动*社区停车场管理*三表计量（IC卡或远传）*社区机电设备监控给排水、变配电集中监控*电梯、供暖监控*区域照明自动控制*社区电子广告牌*智能化配套建议（1）.85智能化配套建议（2）类别功能最低标准普及标准较高标准信息通讯服务与管理社区信息服务平台*社区综合信息管理*综合通信网络*住宅智能化*消防报警系统*家庭电器自动化控制音频*视频*数据*家庭通信总线接口*管网铺设根据功能要求同意设计、铺设管网按二级功能按一级功能按一级功能.86 以上等级按投资成本分为高中低三档，即最低标准（成本约为3000-5000元/户）、普及

46、标准（成本约为6000-8000元/户）、较高标准（成本约为住宅投资额的1%-2%或10000元/户）。 建议本案应提高楼宇的高科技含量，但相对比周边其他高档公寓，建议项目采用较高标准的智能化设置。在为业主提供便利生活、提高物业管理效率的同时，可大大提高公寓的“功能价格比”，使发展商获取高科技增值利润。.87物业管理服务建议提供酒店式“全程影子服务”管理：A特色服务（部分为收费项目）户门钥匙的酒店化管理 住户可将户门钥匙存放于前台或保安部，在有住户书面委托函的确认下，您的“商务小秘书”可启封钥匙处理家中发生的紧急情况（如跑水、火险等），也可代客看房、户内清洁、户内修理等，实现酒店前台功能。送餐

47、服务 餐厅及酒吧将印制精美的菜单、酒单置于房间内，住户在需要时可随时拨打送餐电话，服务员会迅速地将所点的菜品或酒水送至房间。.88入户清洁住户可委托您的“商务小秘书”指定专职服务员或小时工进行入户清洁, 之后有领班或主管进行检查并记录, 完全按酒店的标准操作。总机服务电话总机24小时接听电话，并可提供叫早、约会提醒、留言等服务。保险箱服务在前台设有保险箱，住户可将贵重物品放在保险箱，以突出管理特色。医疗服务 前台配备紧急用医疗箱，以备客户急用。同时，引入医疗服务站提供家庭护理等工作。.89B无偿服务 日常家政服务 装饰布置咨询，介绍保洁员、小时工，代办电话开户，代订牛奶 ，代办收订报刊，特快专递，送邮件上门。 医疗服务配备急救箱，急救药品，生病代为联系急救车 。安全服务定期检查电器设备的安全使用情况，检查安防设施的可靠性，义务宣传安全用电常识，宣传消防知识。商务、礼仪服务代订火车、机票，代联系摄影、摄像，代购、代送鲜花。.90C有偿服务(所有配套设施保修期内只收器件成本费，免收维修费)临时照顾小孩 （按钟头计）；拆换电源开关、插座、电话、电视、数据面板；贴墙砖、铺地砖（普通），贴壁纸，墙面重新粉刷；安装空调架 ，换门锁，换水龙头，换水表，木门维修；疏通下水管道，修理、更换水阀、各类软管；修理洗脸盆、洗菜盆下水管，马桶水箱配件，修理窗帘、拉窗等；地毯清洗（化纤类