谈客流程-艾涛ppt课件

1、谈客流程我要成为最伟大的推销员自我引见姓 名：艾涛所属部门：青岛事业一部青岛新世界工程经理电 话 箱：aitaorongland我要成为最伟大的推销员我要用全身心的爱来迎接今天由于,这是一切胜利的最大.我迎接高兴,它使我心胸开阔;我忍受悲伤,它升华我的灵魂;我接受报酬,由于我为此付出汗水;我不怕困难,由于它们给我挑战.我爱雄心勃勃的人,他们给我灵感;我爱失败的人,他们给我教训;我爱王侯将相,由于他们也是凡人;我爱谦恭之人,由于他们非凡;我爱富人,由于他们孤单;我爱穷人,由于穷人太多了;我爱少年,由于他们真诚;我爱长者,由于他们有智慧;我爱美丽的人,由于他们眼中流露着凄

2、迷;我爱丑陋的人,由于他们有颗安静的心.有了爱,我将成为伟大的推销员,即使材疏智浅,也能以爱心获得胜利;相反地,假设没有爱,即使博学多识,也终将失败；我要用全身心的爱来迎接今天.精神丰满、心境轻松愉快做事先做人，只需全身心的爱和付出才会得到他应该得到的谈客十大步骤看房开场白初次逼定收集客户资料保值升值入市良机价格分析临门一脚沙盘介绍签订一、开 场 白开场白的目的建立良好的第一印象让客户记住他如何建立良好的第一印象职业化的着装男式着装： 精神的发型；清洁的面庞；笔直的西装；得体的领带；干净的皮鞋(记得不要穿白色袜子；不要把钥匙挂在腰间)女式着装： 别让头发挡住他的财运；化自信的淡妆；穿整齐的套装

3、裙；高跟鞋里边不要忘了透明黑丝袜；别让首饰抢了他的风头；最后选择一款适宜本人的淡香水。职业化的姿态站的优雅坐得挺拔走的自信声音传送浅笑眼神传达从容自然的笑容得体的肢体言语随时预备好的名片 做好这些就是他蜕变成职场精英的第一步二、沙盘引见沙盘引见的顺序由总至分由大到小由外至内步骤沙盘引见的目的让客户爱上他的大环境！让客户爱上他的小环境！让客户第一次产生要购买的激动！假设说开场白是他给客户的第一印象，那么沙盘引见就是他的工程给客户的第一印象。沙盘引见应留意的问题要留意肢体言语的运用，手势到位、不乱指乱划，指哪讲哪。多运用提示性言语“您看、“这里是等。假设他有口头禅，请丢掉它。上实海上海沙盘引见案例

4、上实工程位于崂山区香港东路与松岭路的交汇处，属于青岛东部高端沿海板块，周边遍及着高端生活社区，是青岛传统的富人聚集区。工程位置 工程北依午山，南临石老人湾，依山傍海，风景秀丽。背山面海，自古以来便是上风上水的福地。工程南面即是波涛壮阔的石老人海湾，怀抱海湾的是石老人国家旅游度假区绵延2公里的金色沙滩沙滩面积到达28万平方米，是中国北方最大的海水浴场。东南侧是国际上都非常稀有的城市海岸高尔夫球场。无敌海景与门前的碧绿的高尔夫球场交相辉映，赋予了本工程独特的城市海岸高尔夫大宅风范。景观资源 工程周边拥有丰富的高端生活配套，为您提供了5分钟质量生活圈：与工程一路之隔就是刚刚向您提到的城市海岸高尔夫球

5、场-青岛石老人高尔夫球场，您在自家楼下就可以享用海岸高尔夫的优雅生活，此外向北3分钟车程即可到达国际规范18洞的青岛国际高尔夫球场；工程西侧有青岛博物馆、青岛艺术中心和青岛大剧院，这些青岛最高端的城市配套分布在工程周边，一定可以让您可以享遭到更加高端的质量生活。生活配套 此外工程周边有很多建立中的大型商业：位于工程西侧的青岛崂山中央大道又名青岛崂山轴线地下商业工程的一期部分将在今年10月对外营业，韩国商业巨头乐天超市、5星级电影院、滑冰场、各类时髦餐饮和现代化书城都包含在内；工程西侧的青岛啤酒城改造工程投资额高达100亿，体量庞大、业态齐全，即将在年内开工，此外还有利群崂山购物广场，投资额高达

6、20亿元，这一系列即将完善的商业配套必定进一步提升此地段的区域含金量和业主的生活质量，您可以纵情享用国际化大都市带给您的中心便利。商业配套 工程拥有非常优越的教育配套，新贵都幼儿园、崂山实验小学、青岛国际学校、崂山三中、青岛最好的中学-青岛二中以及中国海洋大学、青岛大学、青岛科技大学组成了工程特有的完善的5级教育体系。教育配套工程交通便利，15分钟就可到达青岛市CBD区域，15分钟可以到达崂山旅游风景区，15分钟也可以到达青岛流亭国际机场。便利的交通条件能充分满足客户日常生活、外出郊游和商务出行等各种需求。交通配套上实工程所处的位置完全符合国际化顶级豪宅的规范离尘不离城，既可以远离城市的喧嚣，

7、又可以坐享市中心的完善配套。加上工程本身的高端质量，必然使本工程无可争议地成为青岛滨海豪宅的引领者。总结您好，请看这就是我们工程的沙盘模型，方位是上北下南左西右东，工程位于崂山区香港东路与松岭路交汇处，北依午山，南临石老人湾，是上实地产耗时5年倾力打造的青岛顶级滨海质量豪宅。定位工程由5个楼座组成，从东到西依次为1、2、3、4、5号楼，其中1、5号楼28层，其他2、3、4号楼为30层。工程采用高层薄板设计，楼体挺拔挺拔，建筑风格恢宏大气，高贵典雅。特有的陈列方式保证了每栋楼的采光和观景效果。小区规模概述本工程拥有独一无二的内部园林景观。我们聘请世界著名的易兰景观，打造出青岛首家带有瑞士风情的高

8、端园林组团。在这里，廊桥广场、香槟泉广场、以及卢塞恩灯塔等源于瑞士著名景点的景观组团精心分布，一定可以让您远离都市的喧嚣，感遭到独特的欧韵风情。园林在本工程园林的中心位置就是我们业主的专属会所，也就是目前我们售楼处的位置。会所面积500多平方米，设有红酒吧、雪茄吧、太太沙龙、儿童游乐园等区域，可以为业主提供多样化的高质量效力。工程的物业管理效力由上实集团旗下的上实物业来全面管理。上实物业具有国家一级资质，亚洲第一高楼上海环球金融中心的物业管理也是由它来担任的。专注于高端豪宅物业管理的上实物业为您效力，一定能给他的生活带来超5星级的享用。会所本工程拥有近乎完美的户型设计，一层两户，每户均为独立电

9、梯入户，并且前所未有的为每户都配备了独立的保姆间和保姆电梯。入户交通系统兼顾平安性和阶层次序。本工程一切户型南北通透，全明设计；开间进深比非常合理，空间大气而适用。户型设计在内部装修方面，本工程均采用世界最顶级品牌，每平方米装修规范也到达了5000元，堪称奢华，工程聘请世界排名前三的美国RTKL设计公司，史无前例地为客户量身打造出了新古典主义和美式现代主义两种风格装修，充分尊重了高端客户的审美喜好，为客户提供更大的选择空间。精装修本工程的户型配比也非常合理，有平层和空中别墅两种，平层面积有178平米2居室，230平米3居室和320平米4居室；空中别墅的面积从400平米到1000平米。详细的分布

10、情况是：1号楼、5号楼主要是230平米左右的3居室，2、4号楼除了有230平米的3居室还有178平米2居室，3号楼主要是以320平米左右的4居室为主。另外，工程还有4套类花园别墅和 15套空中别墅，其中10套集中在1号楼。另外每栋楼顶部都配有一户超大面积的空中别墅。户型配比请问*先生/小姐，您想思索几居室的户型呢？三、搜集客户资料如何搜集客户资料搜集客户资料即摸底过程，这是贯穿谈客一直的，要多与客户进展交流沟通，要让客户参与说话，真正构成互动而不要唱“独角戏。要想摸底胜利就要学会拉关系。拉关系最直接方法就是恰到益处的赞誉搜集客户资料的目的有无购房需求有无购买才干有无购买条件需求什么样的影响购房

11、的要素1、您是计划本人居住还是投资呢？2、您如今住在哪呢？/您在哪任务呢？3、您如今是购买第几套住房？4、您看的怎样样呢？没有问题的话就定下来吧？与客户交流的技巧配合恰当的肢体言语和表情经研讨分析阐明，人与人的交流中，肢体言语起到55%的作用，语调起到17%的作用，而言语只起到8%的作用。譬如：“他今天下午借了我50元人民币。不同的语调能表达出完全不同的七种含义。因此，谈判中应配以一定的手势，言语要抑扬顿挫，必要时和客户进展细微的身体接触，以加强谈判的感染力。多讯问客户的感受您还在思索什么呢？您还要商量什么您觉得怎样您为什么不定下来？如今是现场演习时间四、看房看房本卷须知带看工地的道路应事先规

12、划好，并预备美观房工具留意沿线的整洁与平安。销售代表应走在前面，并不断提示客户留意妨碍物。看现楼时多引导客户，指点江山，突出景观资源。看房时要由景观相对弱到景观相对好的顺序来。要根据客户的详细选择安排看房顺序。普通情况下都应先看样板间，再看详细户型。引见样板间时多突出人性化设计的地方以及不断吸收客户良好建议进展优化调整的部分。展现品应提示。五、第一次逼定这是实战的开场第一次逼定的目的逼出问题，引导至下一步谈客流程没有问题的话就定下来吧？您还在思索什么呢？您觉得怎样样呢？您还要商量什么？六、保值升值保值升值的意义谈保值升值自用型投资型改善居住保值、升值 独一目的保值升值客户买房的意义为什么房子可

13、以保值升值呢 土地稀缺不可再生不可复制独一性开发量少供应缺乏城市化加速改善居住条件为什么房子可以保值升值呢二、房地产本身国民经济支柱产业以一带百的行业房子本身的不可复制性房地产行业是国民经济的龙头支柱产业，其中房地产行业经济增幅占到GDP增长量的10%左右。房地产经济每增长10个百分点，能带动国民经济GDP增长1个点，除了房地产业没有任何一个其他行业能有如此影响力。房地产行业能带动与之相关的47个行业的开展，比如金融、钢铁、建材、装饰、化工等，牵一发而动全身。因此建材费用、人工本钱的添加、新技术的运用都将影响房地产的建造本钱从而提高房价。房子本身是一个萝卜一个坑的事，是不可复制的。三、青岛房地

14、产更具保值升值才干城 市 特 点最适宜人类居住最具风情城市公众最向往城市世界十大最美港湾十佳商务城市为什么房子可以保值升值呢跨海大桥的建立海底隧道的建立快速路扩建、地铁兴建旧城改造国际帆船中心大青岛开展趋势四、什么样的房子更具升值潜力李嘉诚的地段论“第一是地段、第二是地段、第三还是地段青岛中心、鲁商首府好的质量是物业保值升值的根底银座领海、青岛中心好的物业管理是物业升值、保值的最根本保证万科城、红郡为什么房子可以保值升值呢七、入市良机什么时候看好了就是入市良机！房子是不可复制的，他不买就很有能够被他人抢走；房子是可以 保值升值的，地段好、质量好的房子是会升值的。什么时候才是入市良机呢八、价钱分析价钱分析期房准现房楼花现房九、临门一脚看好了今天就定下来，否那么很有能够被他人抢走您今天带了多少钱，我们定金是10万我来帮他造势十、签署总结 房地产销售，特别是期房销