“宏大家园”周边市场分析

1、无忧商务网 5ucom 共享和传播管理资源，引导管理人实现杰出管理 .25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座无忧商务网 5ucom 共享和传播管理资源，引导管理人实现杰出管理 ：.；无忧商务网 5ucom 共享和传播管理资源，引导管理人实现杰出管理 无忧商务网 5ucom 共享和传播管理资源，引导管理人实现杰出管理 “宏大家园周边市场分析本次市场调研分析的目的是针对工程的产品特征，而偏重于识别相关楼盘的经济技术目的，对本案的产品、价钱定位以及策销谋划进展战略性分析。经过周边竞争楼盘反映出被市场接受的有效的产品特性、区域价钱、区域客户群体和相关户型面积配比目的的信息采集，而提供真实、可靠、具

2、有自创性的有效数据分析根据，从而为“宏大家园后期制定营销企划战略提供可靠的评价和决策基准。经过相关楼盘反映出该区位价钱走势。经过调研，对比本身工程与其它工程竞争的优优势，以此确定本项目的市场营销战略。一市场调研内容： 本次调研在参考了周边工程的数据分析，确定本报告市场分析研讨的区域为南三、四环之间。详细范围包括：方庄、成寿寺路沿线工程。根据本案的产品属性，有针对性地选取了以下个样板楼盘：1、静馨嘉苑 2、方宝苑3、方安苑 4、世纪星5、方南家园 6、正邦嘉园二产品细化分析价钱分析 从以上价钱分析阐明，6个工程的平均单价为4720元，其中，方南家园价钱最高，方宝苑的价钱最低。调查结果临近本案周边

3、在售工程不多，主要是集中在方庄一带。由于方庄的大环境成熟，市政根底配套设备齐全，具备生活的良好便利条件，所以拉升区域的整体均价。4720元均价其实是整个方圆2公里主要是南三环沿线的价钱行势。本案地处南三、四环之间，离四环较近，由于四环路沿线工程位于城乡结合部，属绿化隔离带改造工程，一是政府对沿线工程施以改造的优惠政策，二是对小区绿化率达标有严厉的要求，三是对建筑高度有严厉的控制。所以，四环沿线的工程普通都颇具规模，并且着力注重本身产品与环境的塑造，注重生活质量的表达，住宅普通都以低密度住宅形状表达，如未来假日花园、恋日家园等，其价钱也都在5000元左右，但四环线沿线工程产品质量也参差不齐，高低

4、质量房将区域整体均价控制在4500左右。所以从南三环方庄的高塔群到南四环低密度住宅的形状分析，本案位于南三、四环之间，处于明显的住宅断档地带，周边临近工程少，并且产品规模、质量以及配套没有优势，周边环境脏、乱、差，农民房多而杂，人口素质较低，不能称得上是一个成熟的居住区域。 从总价上看，主力户型二居总价在38万元，三居总价根本在49-77万元之间，按单价与总价关系可以分为两个档次：单价在5000元/平方米以下的工程，主力户型总价根本都在49-77万元之间，单价在5000元/平方米以上的工程，主力户型总价集中在62-75万元之间。详细情况见下表：物业称号平均价钱主力户型总价万元静馨嘉园44006

5、53居方宝苑4200382居方安苑510062-753居方南家园5500663居世纪星462049-773居正邦嘉园450054-593居2、户型分析总体看来，普通工程的价钱越高，户型的面积也越大，详细分析如下：户型面积情况：一居多在60-90平方米之间，只需方南家园及世纪星没有一居户型。二居可分为80-100、106-130两档，其中80-100平方米之间的数量较多，具有106-130平方米之间的两居室户型的工程多为高价位工程。三居室为多数工程的主力户型，面积主要集中在106-120平米之间及120-148平米之间。四居室只需方安苑有180-230平米之间。详细情况见下表：物业称号各户型所占

6、比例各户型面积一居二居三居四居一居二居三居四居静馨嘉园8%46%48%-7688-100148-方宝苑-38%30%-7329182107、117、120、128-方安苑8%18%38%36%80-9090-100122-147180-230方南家园-30%50%-90120-世纪星-33%46%-106、116、130106、133、168-正邦嘉园-32.6%38%-60100120-130-注：各户型所占比例指各户型套数占总套数分额。3、设备比较多数工程居室、厨卫都为精装修，有个别工程厨卫为简易精修。多数工程采用集中供暖系统，静馨嘉园和正邦家园采用壁挂炉供暖供热水。户主可根据需求经过其温

7、控开关自动调理室内温度。可视对讲和闭路监控保安系统已为绝大多数竞争工程所采用。 除世纪星有智能化设备外，其他工程均短少智能化设备。物业装修情况一览表物业称号装修程度设备厅房橱卫供暖系统保安系统通讯系统智能化电梯会所静馨嘉园初装修初装修赠送分户燃气炉可视对讲，闭录监控预留线路-合资-方宝苑初装修简易装修配部分厨具洁具集中供暖访客对讲，闭录监控-合资-方安苑初装修初装修集中供暖-方南家园粗装修粗装修集中供暖访客对讲，闭录监控预留线路 -讯达3000平米世纪星粗装修粗装修集中供暖可视对讲，密码控制预留线路数据宽带三菱有正邦嘉园粗装修粗装修厨房高级面砖壁挂炉-预留线路、IDD入户-奥的斯-4、物业软件

8、比较从统计数据看，所调查工程除世纪星聘请国贸物业管理外，其他工程均聘请普通物业管理公司进展管理。此外，物业费按照普通住宅收费规范1.52.2元。 静馨嘉园开展商：北京地杰房地产开发有限责任公司 设计单位:北京华特建筑设计顾问方宝苑开展商：北京市京工房地产开发总公司 建筑商：住总正华建立工程建立，其雄厚的实力将使小区质量更稳定，信誉更可靠设计单位 ：中京慧设计院 物业管理公司 ：京工物业管理公司 物业管理费 ：1.70元/月.平方米方安苑开展商：北京安乐大酒店设计单位：天津建筑设计院物业管理公司：宏原物业管理公司物业管理费：1.60元/月.平方米方南家园开展商 ：北京市物资房地产开发公司 物业管

9、理费： 1.50元/月.平方米 世纪星开展商：太合万兴房地产开发有限责任公司 设计单位：华茂中天设计公司 物业管理公司：国贸物业顾问管理公司 物业管理费 ：2.2元/月平米 正邦嘉园开展商：北京晓松房地产开发 设计单位：北京首都工程 物业管理公司：一年内开发商自管 物业管理费：1.8元/平方米.月 5、分析总结：区域工程主要位于南三环至南四环之间，主要工程分布在方庄一带。邻本案没有新工程推出，方庄市场已趋于饱合，可售房不多，根本处于尾盘销售。个别工程有今年5月份推出的楼座。未来市场供应主要于南四环沿线低密度住宅，会对本案有较大冲击。价钱主要在3800-6500元/平方米，区域总体平均价钱为47

10、20元/平方米。未来市场供应工程价钱范围4000-6500平方米。主力户型以三居为主，总价主要在49-77万元之间。价钱越高，三居比例越高，同时各户型面积也越大。周边工程配套设备不够先进，没有精装修的楼盘，整体物业档次较低。周边工程规模在10万平米以上的较少，主要为5万平米左右的工程，规模大才干产生规模效应，而规模小的楼盘并没有做成小而精的社区质量。三进入市场的问题点1、目的客户群体单一 本案的客户群体主要以当地及临近拆迁居民及城外诚做买卖的小业主为消化对象。方庄一带的客户很难会吸引到本案来。2、周边环境杂而乱 周边大部分为农民房，待撤除，会直接影响日后居住的温馨度。斜对面的城外诚家具城，物流

11、人流源源不断，直接带来很大的噪音环境污染。3、小区综合质量低 楼体外观设计低档陈旧，无质量感；根本无绿化；硬件设备配置群众化，虽可以满足普通居住人的各方面需求，但无额外附加产品能从芸芸众生的工程中脱影而出，吸引人的注目。4、小区规模小，并已成现房，无法对质量进展再塑造。四进入市场时机点户型目的小，总价低一居65.85平米，二居76-83.85平米，三居83.9、102.8、106.79平米。目前可售房112套。二室一厅76平米为主力销售户型，南北朝向，室内功能规划合理，总价在30万元以内。有一定的销售潜力。五市场建议基于对以上周边区域市场的定量分析并结合本案目前的销售特性。我方建议重新制定市场

12、价钱，采用多元立体销售渠道，并借助我方有利市场推行资源，有效扩展市场。建议均价为3600元/平米。1、静馨嘉苑 位于北京丰台区成寿寺路31号，南三环南五百多米处，北邻南三环主干道，其间隔 仅为500多米。距京津唐高速公路1.6公里。有多条公交线路在物业门口设有车站。详细为39支、329、807、812、830、927、946 等公共交通线路距市中心天安门仅7公里。南邻亦庄经济技术开发区，为胜利的技术白领提供就近住宅，方便上下班。东与世界购物广场、多脑河电子市场隔路相望，为物业住户购物、文娱提供了方便。东北临近新落成的现代化的首都图书馆，为您学习充电提供便利。工程占地面积9100平方米， 建筑面

13、积48606平方米， 绿化率31.6%， 由3栋板楼7、13、17层组成。目前起价：3800元/平米，均价：4400元 /平方米 最高价：4900元/平米开展商：北京地杰房地产开发有限责任公司 设计单位： 北京华特建筑设计顾问 工程进度 2001年7月底到达正负零；2001年1 2月主体建筑封顶；2002年6月完工，10月底入住。 设计风格：欧式建筑设计主力户型：1居76平米，二居88-100平米，三居148平米装修规范及配套设备室内部分户门：四防门，设有门禁及门铃。 窗户：部分外飘窗设计、塑钢双层玻璃。 阳台：全封锁阳台、双玻璃带纱窗。 居室：全为初装修，地面做至基层，墙面四白落地，预留插座

14、位置。 厨房：管道燃气入户，上下水预留接口。 卫生间：预留各种洁具、坐便器及浴缸或桑拿浴箱上下水接口及电插座。 空调：预留空调插座，室外设空调预留位。 ：每户预留两面个插孔。 电视：各居室及卧室均设有公共频道天线插孔，接纳有线电视及全频道电视节目。 供暖：购买房屋时赠送分户燃气炉一台，室温完全自已控制，节能环保，此燃气炉可提供24小时热水。 供电系统：双路供电，每户一表。 公共部分 外墙：高级装饰涂料。 首层大厅、电梯厅：首层大厅墙面地面及各层电梯厅地面均为花岗岩资料装饰。 电梯：名牌电梯，直达地下车库，层层设站。 平安系统：每单元门安装非可视对讲系统，小区24小时专业管理人员巡视。 泊车：地

15、下设有停车库，电梯直达入户。 顶层平台：顶层跃层设有独立私家观景阳台。2、方宝苑 方宝苑位于东南三环成寿寺中路，紧靠方庄桥，39支线、300路、368路、927路、946路、开发区专线等公交车直达小区。 整个小区由2栋13层带电梯小高层建筑组成，小区占地10436平方米，建筑面积37523平方米，绿地3180平方米，绿化率30.5%，容积率0.305 ,运用率 73% 小区采用目前国际流行的围合式设计。方宝苑小区系由北京市京工房地产开发总公司开发，住总正华建立工程建立，其雄厚的实力将使小区质量更稳定，信誉更可靠。 目前销售起价：3700元/平米 均价：4200元/平方米 最高价4900元/平米

16、。开展商：北京市京工房地产开发总公司 设计单位 ：中京慧设计院 物业管理公司 ：京工物业管理公司 物业管理费 ：1.70元/月.平方米 户型设计：主力户型1居73.2平米，2居室91.82平米，3居室117、128、120、107平米。建筑单体：一号楼7个单元，一个单元2户，南北朝向4个单元，东西朝阳3个单元二号楼8个单元，一个单元2户，南北朝向5个单元，东西朝向3个单元。工程进度 1999年11月开工，2000年3月15日开盘，2001年9月入住 装修规范及配套设备 构造：钢筋混凝土现浇剪力墙。外墙：高级外墙涂料。外窗：彩版钢窗意大利引进技术。内墙：初装修，刮耐水腻子。地面：预留装修面。户门

17、：三防门。阳台：封锁阳台。厨卫：简易装修，配部分厨具洁具。通讯：两部线入户。电视：每户预留电视插座客厅、主卧。供暖：集中热力供应。电梯：合资高级电梯。供电：双路供电，每户配备20安培电表。煤气：管道煤气入户3、方安苑 方安苑小区位于丰台区左安门外大街南方庄桥西南100米 ，居住部分占地2.06公顷，总占地面积约12万平方米，是由四栋24层塔楼、一栋9层高级住宅、一栋3层住户会所组成的封锁式小区，对于一个具有现代先进程度的社区来说，规划和户型设计同等重要。方安苑，秉承国外同类社区的优秀规划理念，采用大面积中心绿地花园、双环交通组织、双封锁物业管理。小区居民803户，拥有地上地下车位620个，可租

18、可购，免去有车无位之苦，小区同时在每座塔楼地下一层设有足够的自行车存放位停车后可乘电梯直接入户。小区西侧建有3000平方米的用户会所，设有游泳池、超市、保健站、储蓄所、健身房、桑拿间、美容美发室、咖啡厅、洗衣店、楼顶网球场、乒乓球室、台球室等多项配套设备，使您不出小区就能享遭到全方位的效力，估计今年五一投入运用。 目前4栋塔楼中有三栋已入住，还有一栋今年5月1日入住。3栋入住现房中现还有朝向楼层不太好的户型，即将入住的塔楼中1居8090平米，2居100平米左右，3居122147平米。目前起价4800元/平米，均价5100元/平米，最高价6000元/平米。开展商为北京安乐大酒店，设计单位为天津建

19、筑设计院，物业管理公司为宏原物业管理公司，物业管理费 1.60元/月.平方米，容积率0.82 ，绿化率40%，运用率 82%4、方南家园 方南家园位于刘家窑桥往南600米,北距南三环刘家窑环岛仅300米，与方庄社区隔桥相望。12，25，43，17，705路总站聚集，17支，39路直达，五间楼站下车：地铁5号线近在咫尺。东西交错，南来北往，四通八达，出行方便。 现有现房为2栋塔楼，8栋板楼已全部入住。明年销售2栋塔楼，2居室90平米左右，三居室120平米左右。目前起价：3800元/平米，均价：4620元/平方米 。容积率0.25 ,绿化率 40%, 运用率 80% 。小区集中热力供暖，双路供电，

20、天然气入户，每户预留充足电视，插孔。小区中的配套会馆提供购物，健身，美容效力，足不出户便可满足生活需求：大型地下停车厂泊位充足，占地7200平方米的学校小区西北角200米外的铁营医院，将使您全无后顾之忧。性能优越的迅达VVVF电梯，更能为您提供方便快捷的效力开展商 北京市物资房地产开发公司 物业管理费 1.50元/月.平方米 5、世纪星 世纪星位于丰台区方庄立交桥西南侧，目前销售起价4900元/平米， 均价：5500元 /平方米 ，最高6500元/平米。工程占地面积 33000平方米 ，建筑面积165500平方米 ，绿化率 40% 建筑单体：3栋22层及2栋30层塔楼 。运用率 78% 主要户

21、型 ：2居106、130、116平米，三居133、106、163平米开展商：太合万兴房地产开发有限责任公司 设计单位：华茂中天设计公司 物业管理公司： 国贸物业顾问管理公司 物业管理费 ：2.2元/月平米 工程进度 开工日期：2001年3月1日；开盘日期：2001年4月5日；全面入住时间：2002年9月 装修规范及配套设备 共用部分构造：现浇 层高：2.8米 外墙：面砖 楼门：大理石 大堂：大理石，四星级饭店规范 电梯间及走道：大理石及面砖 住宅部分 户门：高级三防门 窗：塑钢双玻，飘窗 阳台：落地阳台 厨房：毛坯 卫生间：毛坯 配套设备 电梯：三菱电梯 电视：卫星电视 通讯：预留2部直拨插孔 供电：20A或40A 燃气：天然气 消防：燃气报警及喷洒系统 保安：24小时巡查、闭路监控、红外线报警 智能化：宽带数据线入户 其他-会所：私人会所，体育场馆6、正邦嘉园 正邦嘉园座落于北京市丰台区刘家窖桥东南角，物美商城南。南三环与蒲黄榆路交界处，西邻地铁5号线刘家窖站，12、43、300等多条公交经过，交通极为便利，北侧紧邻方庄大社区，完善、成熟的生活配套设备更是让人情有独钟。文教、文娱、购物、医疗及通讯场所环顾于此，全方位满足您生活、任务所需。小区规划规划合理，绿地集中