a康泰佳苑营销策略

1、.：.；根本资料1 工程概略工程地处 印山路、湖西路、花园路、太白大道围合区域。位于未来城市中心，位置极好。地势由南向北，呈缓坡状，乃一上风上水之处。总可销售建筑面积约23万m左右，以多层为主，设有商业用房、公寓、高层住宅、高档住宅等。开发商为马钢集团康泰置地开展，实力雄厚。工程定位于马鞍山市高档楼盘，客户为城市精英阶层。2 开发商定位康泰置地，发明城市光彩强调康泰置地对城市的责任，在行业中的位置。康泰置地，推行精彩生活强调康泰置地对生活的了解，对生活质量的推进、引领。3 笼统定位新城市中心，打造东方贵族新生活。表达小区高贵质量，并给客户充溢高雅档次的想象空间,表达客户的重要性、主体性。4 主

2、要诉求点地理位置：做足城市中心位置这篇文章，塑造愉快前景。投资价值：地处未来城市行政、文化、商业中心，且是新区第一个大型综合社区，升值潜力极大。 雄厚背景：国内百强企业，马钢实力打造、让您无后顾之忧。景观环境：小区内风光优美，同时70米宽新城中心开放式景观绿带与小区紧邻，并已由康泰置地投资建立。于繁华中坐拥安静。生活质量：未来城市中心，中央商务住宅区CBLD 。零间隔 享用，高档次现代城市设备。如：科技馆、体育馆、文化中心、商业中心等等。物业效力：由马鞍山的第一物业，康泰物业担任管理，强调人性化效力， 让住者感受尊贵。科技智能：强调科技效力人性，发明马鞍山第一个国家科技住宅小区。人文艺术：从文

3、化艺术入手，组织小区业主俱乐部，绘就名流社交圈。5 品牌建立开展商以长久目光对待工程建立，力求经过产品品牌建立向企业品牌建立开展。建立产品品牌，塑造产品的品牌笼统。经过产品品牌的建立，将企业的品牌建立起来，力求成为品牌地产商，为企业谋取更大的开展。企划战略1 原那么 1品牌原那么：要概念 更要产品做营销 更做品牌 概念是必需的，可让人们产生一种愉快的想象，可提高工程的档次及认同感，但产品更重要，它是人们的最终运用品； 工程营销是暂时的，借此高档楼盘的销售时机，塑造康泰公司品牌，添加佳誉度，为康泰公司以后的工程开发奠定根底。2卖点保鲜原那么：要保证楼盘的卖点新颖，尤其在新的竞争楼盘出现后的销售中

4、后期需坚持强劲的后继力。因此在推行上表现为：以整个销售周期为蓝图，综合思索产品的一切优势，有节制、有保管、分阶段、分步骤地推出各个卖点和中心传播概念。2 战略：1教育营销从无知到感知 “教育营销有利于让客户深化了解新城区的未来，迅速提高客户对于地段的价值认同感，最终提高工程的价值接受度，发明更高的品牌价值和经济利益，客观上处理客户的迷惑度，到达既定的营销目的。了解和认知“地段的未来、产品的细节和品牌附加值，同时经过人性化的教育营销过程实现工程的顺利去化、并胜利培育了消费者对康泰置地企业品牌的忠实度。实际战略：售楼处内设置行政中心区规划模型，引见新行政中心相关设备配套及工程进度，电脑演示新城建筑

5、过程。2通路营销从产品到终端经过对客户对象的定位和分析，构成有方向性的点、线、面组合而成的信息覆盖体系，极大提高信息投放的针对性和到达率，以最少的宣传投入获得绝对量的客户数量，从而确保到达销售目的的营销方式。 实际战略：如组织经济研讨会、政经联谊会，单位推介会3体验营销从虚无到真实“体验营销的方式决议了其可以让客户经过亲身实地的察看和体验，来真正感受产品本身的高质量，其剔除了报纸电视等媒体宣传中“虚的成分，将实真实在的产品特性展如今客户面前，到达“眼见为实的效果。同时客户之间的信息沟通、口碑相传对产品的销售推行会带来意想不到的良好效果。 实际战略：现场效力、安保、工地围墙笼统、景观绿化先行营造

6、等4事件营销经过事件行为，到达营销目的，往往具备出奇效果，如：住宅质量研讨会、软文引见、富贵花开烟火节、名家钢琴演奏会、销售过程中的火爆局面等等5文化营销 小区的文化内涵如加以好好利用，更易到达营销目的，开展商必需把发明和睦的邻里关系、温馨的居住文化作为运营理念，小区的营销过程也是小区文化的建立过程实践战略：建立小区财政名流社交圈3 方案1筹备期执行时间：2005年1月上旬2月下旬。主要义务：完成公开销售以前的多项任务事项。广告重点：试探性广而告之，检查市场反映，确认商品卖点，寻求的最正确的方式表现产品的特质。2公开期执行时间：2005年3月上旬2005年3月下旬主要义务：工程信息广泛推行，此

7、阶段售楼处最好已开场运用。广告重点：运用广告媒体的宣传，唤起目的客户群的亲密留意。3强销期：执行时间：2005年4月上旬2005年10月下旬 主要义务：正式公开推销，塑造产品整体笼统。组织大型开盘仪式“富贵花开，结合大型推行活动如富贵花开烟花游园节在马鞍山一夜成名、同时一期销售快速引爆，迅速终了。广告重点：整合媒体广告攻势，分批推出，分批强调工程诉求点。寻求广告媒体、广告内容、推盘内容的良好结合，发扬媒体效率，扩展销售业绩。4继续期：执行时间：2005年9月上旬2006年5月下旬 主要义务：针对剩余单元特征加以推行，为后期房源销售作好充分的预备任务。营销战略1、有序循环战略：造势 蓄势 取势

8、控势循环进展造势：突显规模、奠定笼统 大力度的广告投放加上人性化的口头传播，实行强势、强力的风暴宣传，实现“造势营销的战略目的。本工程将以“等待和“发现，受市场关注的人性魅力，去吸引憧憬新城市生活的新马鞍山人。经过爆炸式营销推行宣传方式，把“酒香加上“高呼喊叫卖的两性力度构成“造势。蓄势：全面浸透 万客云集高深度的聚集“人流加上等待开盘市场候补客源，使工程聚集最大限制的人气，在销售“蓄水期间获得全方位的“人海资源，到达深池以满的效果，给“引爆开盘奠定根底。取势：风生水起 后继勃发有风度的对“蓄池进展取势。是运筹帷幄之中，决胜千里之外。经过销控、售价、现场气氛、热情周到的效力加上综合运筹，不给客

9、户产生犹疑及张望态度，速将楼盘的销售兑现。控势：掌控有度 驾御自若开盘火爆后即时采取后勤效力维护任务，不断的广告支持及文化活动的投入，让市场不断地觉得到社区文化生活的新颖度，同时让消费者看到销售的进展，价值的表达，不断经过品牌推行、广告宣传及销售人员的效力，强化客户自信心及认同度。同时不断维护新老客户，以达口碑相传。2、蓄水池战略： 第一步：蓄水期 经过广告宣传聚集人气，让客户到现场售楼处，经过购房者对工地现场观赏以及售楼处的现场气氛的感染，再经由专业销售人员的引见、引导，使客户产生剧烈的购买欲。 第二步：造悬念 告知客户由于房源少，认购人多，其他如预售答应证未出等缘由暂时不能认购，但必需做好

10、认购登记，以期购上称心房屋，充分制造悬念。第三步：推盘 等客户积累到根本可以消化完预备要推出的房源时，再决议推出产品，确定推出时间、价钱及出卖房源量，以公平出卖为大原那么，使客户有一种先来先得的心思，以到达顺利去化的目的。3、浪式进攻战略：浪式进攻就是分阶段、分主次、集中兵力有节拍地进攻，要防止兵力分散、缺乏节拍。本案由于规模较大，故本案住宅部分将根据施工进度节拍分两期六批推出。价钱战略：1、低开高走战略： 本案由于规模较大，必需分为几批推行出卖，为了使购房者及投资客对工程有相当的自信心，因此采用“低开高走的价钱战略，这种方式能使每一期的买家都对下一期的价钱充溢自信心。 2、先难后易战略： 先

11、推难卖、位置、房型较差的单元。以便价钱不断提升时能和位置、户型等相符合。从全盘高度出发，把握每期的销售节拍。3、一房一价战略：在房产市场上，是少有两个完全一样的房子的。不仅是区域位置不一、用途档次不一，即使是同一小区内不同号楼和同号楼不同朝向、面积、层次、房型之间也存在着不小的差别，如临马路的一边，会由于有噪声和灰尘而降低价钱，视野开阔、景观优美的房间与视野杂乱、面对电线杆、广告牌等妨碍物的房间价钱也存在差别；还有消费者心思偏好，如欣赏兴趣、时髦、接近名家住宅、讲究门牌号码或地址号码等，对选择倾向都会产生影响。一房一价战略使每套住房的价钱更接近价值，便于购房者准确地选择符合其心思价钱和价值的住

12、房。销售推行及目的1、价钱与推盘量从销售角度而言，价钱与推盘量对楼盘销售的影响较大所谓没有卖不出去的房子，只需卖不出去的价钱。作为开展商，寻求合理的价钱区域，并在可利用的时间周期内，顺利售完房屋是最理想的。2、销售周期本工程约在2006年底全面建立完成。因此，本销售方案充分利用此时间周期。分期分批推出房源。在获得合理的利润的同时，发明企业品牌。3、分批推行本工程方案分二期六批推出。各期的销售总量都相对不大，为了便于推行销售，到达每推出一期都能被市场所吸收、消化并到达理想价钱。并可与推行主题相吻合，所以，我们把每一期的住宅按区域特点、体量、景观要素以及产品性质等分批推行。4、推行时间 由于200

13、5年3月2005年11月共有了2个销售旺季，正好把一期放在2005年上半年，二期放在2005年下半年，步行街商业部分放在2006年上半年，而其他适当插于期间进展推行，到06年11月份根本完本钱案的全部销售任务详细安排见方案表5、方案调整和完善1、由于总体体量较大，但产质量量较好，因此在实践推行过程中，可根据市场变化、销售情况作适当的调整，即以上方案会在不断调整和改善过程中实现最正确的销售效果，实现企业利润和品牌双丰收。2、各期销售的剩余部分都可在后期销售过程中销售去化。3、各期推行的推盘量、位置、价钱以及推行时间都要以适时的市场情况作相应调整和完善。后期的推行都应在前期的推行阅历的根底上根据市场的情况作出相应的决策。4、每期推行后在快速签约、回笼资金的同时，作好二期的销售预备任务和接待引导任务。5、一期第一批销最终方案落实需在进入售楼处接待以后，按实践市场需求在开盘前一周进展最后的决策、调整，以确定其价钱、价钱战略、推行方案等等。另附一期的推行量、价钱以及价钱战略等等。6、一期第二批视市场及第一批的销售结果再作决策。销