房地产销售人员基础知识

1、.：.；房地产销售培训之一房地产名词解释单元式住宅 是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑方式。通常每层楼面只需一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门，每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元。期 房 是指房地产开发商从获得商品房预售答应证开场至房屋开工验收办理交付为止，所出卖商品房称为期房。现 房 是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房。房 屋普通指上有屋顶，周围有墙，能防风避雨，御寒保温，供人们在其中任务、生活、学习、文娱和贮藏物资，并具有固定根底，层高普通在2.2米以上的永久性场所。但根据某些地方的生活习惯，可供人们年年居住的窑洞、竹楼等也应包括在内。商品房是指由房地产开发企业开发建立并出

2、卖、出租的房屋。房改房已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照本钱价或者规范价购买的已建公有住房。按照本钱价购买的，房屋一切权归职工个人一切，按照规范价购买的，职工拥有部分房屋一切权，普通在5年后归职工个人一切。 住宅 是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍包括职工独身宿舍和学生宿舍等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋。成套住宅 是指由假设干卧室、起居室、厨房、卫生间、室内走道或客厅等组成的供一户运用的房屋。跃层住宅是指套内空间跨跃两楼层及以上的住宅。公用设

3、备用房是指自来水、泵站、污水处置、变电、燃气、供热、渣滓处置、环卫、公厕、殡葬、消防等市政公用设备的房屋。 商业用房 是指各类商店、门市部、饮食店、粮油店、菜场、理发店、照相馆、浴室、旅社、款待所等从事商业和为居民生活效力所用的房屋。 运营用房是指各种开发、装饰、中介公司等从事各类运营业务活动所用的房屋。 房屋层数 房屋层数是指房屋的自然层数，普通按室内地坪0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上不含2.20m的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层夹层、插层、阁楼暗楼、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。地下室是指房屋全

4、部或部分在室外地坪以下的部分包括层高在2.2m以下的半地下室，房间地面低于室外地平面的高度超越该房间净高的1/2者。半地下室 房间地面低于室外地平面的高度超越该房间净高的1/3，且不超越1/2者。 搁楼暗楼 普通是房屋建成后，因各种需求，利用房间内部空间上部搭建的楼层。低层住宅 指一层至三层的住宅。 多层住宅 指四层至六层的住宅。小高层住宅 指七层至九层的住宅。高层住宅 指十层及十层以上的住宅。塔式高层住宅 以共用楼梯、电梯为中心布置多套住房的高层住宅。 单元式高层住宅 由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的高层住宅。通廊式高层住宅 由共用楼梯、电梯经过内、外廊进入各套住宅的高层住宅

5、。花园式住宅也叫西式洋房或小洋楼，也称花园别墅。带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修奢华，并富有变化，普通为高收入者购买。公寓式住宅相对于独院独户的西式别墅住宅而言。普通建在大城市，大多数是高层，规范较高，每一层内有假设干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，供一些经常往来的中外客商及其家眷中短期租用。经济适用住房是指根据国家经济适用住房建立方案安排建立的住宅。由国家一致下达方案，用地普通实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经同意的收费实行减半征收，出卖价钱实行政府指点价，按保本微利的原那么确定。跃层式商品房复式

6、商品房由上、下两层，并采用户内独用的小楼梯衔接的房屋。水景商品房 是指依水而建的房屋。商住住宅 是soho居家办公住宅观念的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设备，尤其是网络功能的兴隆，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅行式。会 所 就是以所在物业业主为主要效力对象的综合性高级康体文娱效力设备。会所具备的软硬件条件：康体设备应该包括泳池、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等文娱健身场所；中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所；还应具有网吧、阅览室等其他效力设备。以上普通都是对业主免费或少量收费开放。公共绿地 满足规定的日照要求、适宜于安排游憩活动设备的

7、、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其它块状带状绿地等。配建立施 与住宅规模或与人口规模相对应配套建立的公共效力设备、道路和公共绿地的总称。外飘窗凸窗 指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更宽广的视野，更大限制地感受自然、亲近自然，通常它的窗台较低甚至为落地窗。中空玻璃 中空玻璃是对传统单玻门窗的革新，是现代门窗消费中的一项新的玻璃加工技术，它由两层甚至更多的玻璃密封组合，但最重要的是两层玻璃之间必需构成真空或气体如参与惰性气体形状，故称中空玻璃，这种技术的运用使门窗的隔音、阻热、密封、平安性能都大大提高。商品房的起价 是指商品房在销售时各楼

8、层销售价钱中的最低价钱。 均 价 将各单位的销售价钱相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价普通不是销售价。预售价预售价也是商品房预销售合同中的公用术语；预售价不是正式价钱，在商品房交付运用时，应按有同意权限部问核定的价钱为准。定 金定金是指当事人商定由一方向对方给付的，作为债务担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保证债务人的债务得以实现。根据我国发法通那么和八十九条规定，定金该当以书面方式商定，当事人在定金合同中应商定交付定金的期限。定金合同从实践交付定金之日起生效，定金的数额由当事人商定，但不得超出合同标的额的20%。假设购

9、房者交了定金之后改动主意决议不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；假设开发商将房屋卖给他人，该当向购房者双倍返还定金。违约金违约金是指违约方按照法律规定和合同的商定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要表达惩罚性。只需当事人有违约行为且在客观上有过错，无论能否给对方呵斥损失，都要支付违约金。七通一平是指土地(生地)在经过一级开发后，使其到达具备上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平整的条件，可以进场后迅速开发建立。 三通一平是指土地具备上水、雨污水和道路通以及场地平整的条件。 五 证 房地产商在预售商品房时应具备、和，简称“五证

10、。其中前两个证由规划部门核发，由建立部门核发，和由国土资源部门和房屋管理部门核发。住宅房屋运用面积是指住宅中以户(套)为单位的分户(套)门内全部可供运用的空间面积。包括日常生活起居运用的卧室、起居室和客厅(堂屋)、亭子间、厨房、卫生间、室内走道、楼梯、壁橱、阳台、地下室、假层、附层(夹层)、阁楼、(暗楼)等面积。住宅房屋建筑面积房屋的建筑面积系指房屋外墙柱勒脚以上各层的外围程度投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，构造结实，层高220M以上含220M的永久性建筑。成套住宅建筑面积是指成套住宅的建筑面积总和。房屋的产权面积房屋的产权面积系指产权人依法拥有房屋一切权的房屋建筑

11、面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。房屋暂测面积暂测面积是指在商品房期房有预售销售证的合法销售工程销售中，根据国家规定，由房地产开发商根据施工图纸进展计算的面积，它是开发商进展合法销售的面积根据。 房屋实测面积实测面积是指商品房开工验收后，工程规划相关主管部门审核合格，开发商根据国家规定委托具有测绘资质的房屋房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进展的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。是开发商和业主的法律根据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终根据。房屋的共有建筑面积房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同运用的建筑面积。成套房屋的套

12、内建筑面积由套内房屋的运用面积，套内墙面子积，套内阳台建筑面积三部分组成。套内墙面子积套内墙面子积是套内运用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙包括山墙等共有墙，均按程度投影面积的一半计入套内墙面子积。套内自有墙体按程度投影面积全部计入套内墙面子积。套内阳台建筑面积套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的程度投影面积计算。其中封锁的阳台按程度投影全部计算建筑面积，未封锁的阳台按程度投影的一半计算建筑面积。商品房的销售面积商品房按“套或“单元出卖，商品房的销售面积即为购房者听购买的套内或单元内建筑面积以下简称套内建筑面积与

13、应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积套内建筑面积分摊的公用建筑面积。共有建筑面积(公有建筑面积)共有面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、渣滓道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢效力的公共用房和管理用房的建筑面积，以程度投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙包括山墙程度投影面积一半的建筑面积。独立运用的地下室、车棚、车库、为多幢效力的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。房地产契税 是指由于土地运用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地产权属转移时向产权接受人征收的一种税赋。 住宅2%，其他4%。园亭

14、供游人休憩和观景的园林建筑。园亭的特点是周围开敞，在外型上相对的小而集中，因此，亭常与山、水、绿化结合起来组景，并作为园林中“点景的一种手段。园廊屋檐下的过道及其延伸成独立的有顶的过道称廊，建造于园林中的称为园廊。在园林中，廊不仅作为个体建筑联络室内外的手段，而且还常成为各个建筑之间的联络通道，成为园林内游览道路的组成部分。它既有遮荫蔽雨、休憩、交通联络的功能，又起组织景观、分隔空间、添加风景层次的作用。其根本类型，按构造方式可分为：双面空廊、单面空廊、复廊、双层廊和单支柱廊五种。按廊的总体外型及其与地形、环境的关系可分为：直廊、曲廊、回廊、抄手廊、爬山廊、叠落廊、水廊、桥廊等。水榭供游人休憩

15、、欣赏风景的临水园林建筑。中国园林中水榭的典型方式是在水边架起平台，平台一部分架在岸上，一部分伸入水中。平台跨水部分以梁、柱腾空架设于水面之上。平台临水围绕低平的栏杆，或设鹅颈靠椅供坐憩凭依。平台靠岸部分建有长方形的单体建筑此建筑有时整个覆盖平台，建筑的面水一侧是主要观景方向，常用落地门窗，开敞通透。既可在室内观景，也可到平台上游憩瞭望。屋顶普通为外型优美的卷棚歇山式。建筑立面多为程度线条，以与程度面风光相协调。小品园林中供休憩、装饰、照明、展现和为园林管理及方便游人之用的小型建筑设备。普通没有内部空间，体量小巧，外型别致，富有特征，并讲究适得其所。园林建筑小品按其功能分为五类：供休憩的小品、

16、装饰性小品、结合照明的小品、展现性小品、效力性小品等。建筑密度在用地范围内一切建筑物的基底面积总和与地块面积之比。容积率规定的地块上全部的建筑部面积与地块面积之比。绿化率绿化率指用地范围内各种绿化面积含屋顶、晒台、墙面的人工绿化占总用地面积的比率。绿化率包含绿地率。绿地率绿地率描画的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率% 。绿地率所指的居住区用地范围内各类绿地主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。适用率适用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于运用率。即适用率套内建筑面积套内建筑面积分摊的共有共用建筑面积得

17、房率得房率是指套内建筑面积与套单元建筑面积之比。套内建筑面积=套内运用面积+套内墙面子积+阳台建筑面积。套单元建筑面积=套内建筑队面积 +分摊得公用建筑队面积。预售答应证按规定房屋未建好之前出卖均要办理此证，开展商将有关恳求资料送到主管部门，同意后方可预售。商品房买卖合同是由政府有关部门一致编制，用以明确买卖双方权益和义务的协议，一切的商品房销售都必需签署此合同。房地产抵押合同是明确房地产抵押贷款中双方当事人权益和义务关系，由银行、业主和开展商三方签署。银行按揭是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主先付一部分楼款，余款由银行代购房者支付，购房者的楼房一切权将抵押在银行，购房

18、者将分期归还银行的贷款和利息。预售商品房即楼宇预售。房地产运营者获取了建立土地，按政府同意的建筑施工图纸施工，且投入开发的资金已到达法律、法规和政府主管部门规定条件，便可向房地产主管部门恳求和办理商品房预售登记，经同意后方可预售。样板房与示范单位是指与实践房屋的构造一样，但装修规范按开展商的售楼书而定的房间。示范单位与样板房的装修有区别，目的是为提供应客户做装修参考。物业管理是房地产管理市场化的一种综合性运营方式，分为维护性管理和运营性管理两类。维护性物业管理的职能，主要为高层与多层住宅、综合写字楼、规范工业厂房等楼宇及机电设备保养维修、治安、消防、环境卫生及其他效力为业主提供良好的任务和居住环境。运营性物业管理除具有维护性管理职能外，还经过对物业出租运营到达回收投资和获取利润的目的。几种常见的建筑构造方式构造方式：是支撑建筑物本身分量的方式。分为砖混构造：墙体承重；框架构造：墙体不承重，仅以梁、柱、板作