对商品房销售面积差异纠纷处理的探讨

1、.PAGE ：.；对商品房销售面积差别纠纷处置的讨论 近年来，我国的房地产买卖日趋活泼，但相应的立法却比较滞后，这使得有些房地产买卖纠纷的处置缺乏根据，给人民法院处置案件带来了一定的困难。尤其是商定面积与实测面积之间发生差别的景象普遍存在，由此引发的商品房面积“缩水纠纷已成为一个社会热点问题。因此，仔细研讨当前商品房面积差别的处置方法是非常必要的，这对于规范开展商的市场行为，维护消费者的合法权益，保证房地产市场的有序运转都具有重要的现实意义。 一、商品房销售面积差别产生的缘由面积是房屋运用价值和买卖价钱的根底，但由于误差的客观存在性，房屋在施工和丈量中产生误差是不可防止的，故商品房买卖中商定的

2、销售面积与房屋的实践面积之间必然会存在一定的差别。可是，目前出现的商品房销售面积差别处置纠纷中，误差却往往不是引起纠纷的主因。由建立部公布的的第三十四条规定：“房地产开发企业该当在商品房交付运用前按工程委托具有房产测绘资历的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。也就是说，商品房的面积该当以房地产行政主管部门确认登记的面积为准，这部分面积称为产权登记面积。但是在实际操作中，开发商在与消费者签署商品房买卖合同时，大多没有请有资质的测绘单位对商品房面积实施测绘，或者虽有测绘但测绘面积未经房管部门的审核确认。因此，排除测绘单位的技术缘由后，商品房销售面积差别往往来源于开发商

3、的本身行为，最常见的缘由之一就是开发商在商品房建立过程中对房屋设计进展了变卦。有的开发商为了牟取暴利，不仅擅自变卦规划设计，甚至反复计算共有面积，人为地增大分摊系数。这样，在进展产权登记时，商品房买卖合同商定的面积就很能够与房管部门审核确认的面积发生差别。 二、有关商品房销售面积及其差别处置的规定存在的问题 一部分有关商品房面积的称号不一致 商品房面积的测绘是一项专业性极强的任务，而进展准确测绘的前提条件是必需保证各部分面积都有一致和确定的称号。可是，目前的法律法规以及规章制度却对某些同一的概念进展了不同的表述，当中最典型的例子之一就是对“分摊的共有建筑面积的不一称谓。第十八条规定：“商品房建

4、筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。第五条规定：“商品房按套 或单元出卖，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积套内建筑面积分摊的公用建筑面积。另外，由建立部和国家工商行政管理局结合印发的中还有一个“公共部位与公用房屋分摊建筑面积的概念，后来建立部在中才明确指出：“公共部位与公用房屋分摊建筑面积就是指分摊的共有建筑面积。显然，“分摊的共有建筑面积、“分摊的公用建筑面积以及“公共部位与公用房屋分摊建筑面积指的是同一概念，就它们的本质内容而言，彼此间没有任何差别。一些别有用心的开展商便在这表述不一的称号上做起了文章，他们在与消费者

5、签署商品房买卖合同时对这些专业称号颠来倒去，借此瞒天过海，损害消费者的合法权益。在一个真实案例中，开展商把公共部位与公用房屋分摊建筑面积解释为由“共有分摊面积与“另有小区分摊两部分建筑面积组成，将不应计入共有建筑面积的“另有小区分摊部分也计入了销售面积。其实，公共部位与公用房屋分摊建筑面积与共有分摊面积本属同一概念，开展商的这种做法显然是违法的，但由于有关“共有建筑面积的称号不一致，这使得开展的手段极具迷惑性，即使是专业的房屋测绘单位和房管部门也未必能识破当中的把戏，更何况是缺乏房地产专业知识的普通消费者呢？ 二多种计价方式让商品房面积差别处置纷繁复杂 第十八条规定；“商品房销售可以按套单元计

6、价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。也就是说，商品房的销售计价方式有以下三种：按套计价、按套内建筑面积计价和按建筑面积计价。三种计价方式各有个的优点，但不存在完美的计价方式，它们各自的缺陷也是明显的。就按套计价而言，其特点是计算简单、直观、便利，使当事人双方易于结算房价款；其缺陷那么是房价款与面积数没有直接关系，难以处理房屋“面积缩水问题。至于按套内建筑面积计价，其优点是概念内涵明确，独立性强，丈量简便容易；但是由于按套内建筑面积计价的房价款与分摊的共有建筑面积没有直接关系，购房者对于这部分的面积差别很难主张权益。而按建筑面积计价的优点那么是能保证商品房销售面积的完好性，可是在这种计价方

7、式中，虽然套内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和即商品房的销售面积是固定的，但二者的比例却是可变的，假设开展商在坚持房屋建筑面积不变的情况下经过虚增共有建筑面积来减少套内建筑面积，购房者就很难保证本人的权益了。在目前的立法情况下，不同的计价方式会对商品房面积差别处置的结果产生不同的直接影响。多种计价方式并行虽然丰富了当事人的自主选择权，但也使房屋面积差别纠纷的处置变得复杂起来。同一种面积差别情形，由于计价方式的不同，处置的原那么和结果也往往不同。计价方式的多样化添加了面积差别纠纷处置的复杂性，消费者在选择计价方式时很难预料到计价方式对面积差别处置的不同影响，在签署合同时往往由于无所适从而听任开

8、发商的引导。不良的开发商那么将引导变成误导，千方百计地让消费者选择对开发商本身有利的计价方式和面积差别处置方法。 三商品房买卖合同的设计存在破绽，有欠公平 为了规范商品房的市场买卖，建立部和国家工商行政管理局结合印发了以下简称。如今，在全国范围内曾经得到广泛推行和运用，有的地域的房地产行政主管部门还将运用签署商品房买卖合同作为房屋产权登记备案的前提条件。的公布确实对规范商品房销售行为起到了不小的作用，在一定程度上减少了商品房买卖合同纠纷，维护了当事人的合法权益，并且促进了住房消费的开展。不过，并非非常完善，其设计上的破绽给了开展商“钻空子的时机。第一，的设计思绪过于理想化，没有充分思索到当事人

9、双方所处位置和知识构造的艰苦差别。的设计是建立在买卖双方位置平等的根底上的，旨在防止因合同缺款少项和当事人意思表示不真实、不确切而出现显失公平和违法条款。可以说，在实际上对当事人而言还是比较公平。但是，现实并不是实际，普通的消费者与拥有雄厚资产和充足房地产专业知识的开发商之间，存在着宏大差距，当事人双方的经济实力和知识构造间的艰苦差别导致了他们位置的严重不平等。虽然对消费者而言不属于格式合同，但在签署商品房买卖合同时，购房者拿到的合同普通都是经过开展商事先选择好或者修正的，除了一些不会触动到开发商既得利益的事项，消费者几乎没有时机与开发商进一步协商的余地。因此，实际上公平的合同，却很难在实际中

10、充分地维护消费者的权益。例如，没有对“建筑面积、“套内建筑面积、“公共部位与公用房屋分摊建筑面积、“套、“套内等一系列专业名词作和术语作任何解释，可见，的设计者是在确信买卖双方都充分了解这些用词的根底上才运用它们的。作为房地产开发业务的专门企业，开发商对业内的专业名词和术语必然非常熟习，加之他们长期接触并运用，对当中的条款内容也不能够陌生；可是，作为普通老百姓的消费者，要完全了解这些专业名词和术语的内涵是相当困难的，而依托开发商在双方签署合同时给他们解释清楚更是非常不现实和不可靠的。因此，理想化的公平恰恰导致了现实中的不公平。第二，条款设计中的技术破绽让不良开展商谋取私利有了可乘之机。笔者选取

11、中最典型的两处技术破绽加以阐明： 1、的“商品房买卖合同阐明部分对合同的签署事项作了一系列的阐明和要求，可是却没有明确在没有按这些阐明和要求签署合同的情况下如何认定条款的效能和含义。这样，开展商就有能够故意不按阐明要求办事，有目的地留空合同条款，甚至以另行商定为由回绝适用对己方不利的条款，当发生面积差别纠纷时，受害的往往还是消费者。 2、的附件二是“公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成阐明，这部分内容是由开发商本人填写的。根据第八条的规定，公用建筑面积根据前文所述，公用建筑面积等于公共部位与公用房屋分摊建筑面积的构成该当是确定的，为什么要将曾经确定的内容留作空白而由开发商填写呢？这样做无异于合法

12、地赋予了开发商肆意分摊公用建筑面积的权益，极大地损害了消费者的权益。 第三，各地在适用时并非完全援用当中的条款，条款不一的地方能够会产生破绽和冲突。例如，的第四条“计价方式与价款就没有采用有关三种计价方式的条款，其第一种计价方式是这样表述的：“该商品房属预售，按【套】【整层】出卖，按【套内】【整层内】建筑面积计算，该商品房单价为_币每平方米_元，总金额_币_仟_佰_拾_万_仟_佰_拾_元_整。根据文意，该条是将预售商品房的计价方式限定在“按套内建筑面积和“按整层内建筑面积计价两种选择内，可是法律并没有规定“按整层内建筑面积计价这种商品房计价方式，假设当事人选用了该计价方式，或者对两种计价方式都

13、没有明确商定，那么当面积发生差别时，当事人处置纠纷就很能够于法无据，各自的合法权益就得不到应有的保证。 三、处理商品房销售面积差别纠纷的建议 一明确法律责任，莫让法定义务变成空谈国家在立法上该当注重维护弱势群体的合法权益，要实现这一点往往需求对强势群体的权益和行为进展一定的限制或者科以其较多的法定义务。如第二十三条明确规定：“房地产开发企业该当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示和；预售商品房的，还必需明示。本条款的设置旨在维护消费者的知情权，防止开展商利用本身强势位置暗中损害消费者的合法权益。可是在规定开展商法定义务的同时，却没有明确违反该规定所应承当的法律责任，这样，条款的设置就流于方式，

14、根本无法对开展商产生有效的约束力。国家在进展权益限制或设置法定义务时，必需规定相应的法律责任。由于法律义务对义务承当者的拘谨力是有限的，它只能为违反义务者该当遭到法律强迫和制裁设置一种潜在的危险；而只需为法律义务配以相应的法律责任，使这种法律强迫和制裁实真实在地落在违反义务者身上，才干对义务承当者构成有效的拘谨力。因此，有义务不能无责任，国家有关部门该当完善这方面的立法。 二规范和一致专业用语，防止歧义和矛盾作为专业性用语，最忌讳的就是称号不一致，运用不规范。惋惜我国部分有关商品房面积的专业称号偏偏犯了以上缺陷。国家在今后的立法和法律修订中，有必要纠正这种失误，并杜绝类似问题的再次发生，力求让

15、每一个专业性用语都有一个含义明晰和固定运用的称号，防止用语间的矛盾和冲突，使消费者明明白白消费，安安心心购房。 三抑制的破绽和缺陷，追求面积差别纠纷处置的公平公正设计思绪上的破绽，呵斥了其现实的不公对此上文已有论及，在此不再赘述。但是，决不能让设计上的不公蔓延至面积差别纠纷的处置上，有关部门反而该当更加注重维护由于设计不公而蒙受损失的消费者的合法权益。可是，有的学者以为必需严厉按照商品房买卖合同的商定事项办事，将三种法定的商品房计价方式鲜明区分开来，除非双方另有详细商定，否那么必需根据不同的计价方式适用各自相应的面积差别处置方法，即：按建筑面积计价的，只能就建筑面积差别情形主张权益；按套内建筑

16、面积计价的，只能就套内建筑面积差别情形主张权益；按套计价的，普通不能就面积差别主张权益。参见梁书文：，2006年第1-2期。笔者对此有不同看法，下面以一个真实案例进展论述。 18位原告均系某小区业主与被告某小区开发商签署了，合同中对房屋的建筑面积、套内建筑面积以及共有建筑面积的大小均有详细商定，案件的焦点集中在原告房屋的面积误差和计价方式上。18位原告房屋的实践建筑面积无一例外的比合同中商定的销售面积要小，但套内建筑面积却比商定要大，面积减少的部分完全共有建筑面积。对于面积差别的处置，合同中仅商定了套内实测面积与预售套内面积发生差别这一种情形下的处置方法。而在房屋的计价方式上，双方在“按【套】

17、【整层】出卖中选择了按套出卖，但在“按【套内】【整层内】建筑面积计算一栏中，双方没有根据合同要求以划方式作出选定，也没有在选项上打，以示删除，呵斥了房屋计价方式的不明。原通知称，他们不断是根据房屋建筑面积与被告协商房款的，如今房屋的建筑面积与销售面积发生了严重误差，被告该当承当退还多收房款的义务。而被告争辩称，根据文字的对应性，房屋既然是按套出卖，就该当了解为按套内建筑面积计价，也就是被告只对套内建筑面积减少的情形担任，如今面积的减少是发生在共有建筑面积部分，而套内建筑面积那么比商定的增大，故被告无需承当任何退款责任，原告反而必需向被告补足添加的套内建筑面积部分的房款。 假设按照这些学者的观念

18、，将三种法定计价方式严厉区分开来的话，那么在本案中，一旦认定了原、被告是选择按套内建筑面积计价的，原告非但不能就大幅减少的共有建筑面积主张权益，还必需向被告补足添加的套内建筑面积的房款，这样的处置结果可以说是严重的显失公平。笔者以为，既然原、被告曾经对房屋的建筑面积、套内建筑面积以及共有建筑面积的大小进展了详细商定，那么被告就该当根据该商定向原告交付符合合同要求的房屋，否那么就必需承当违约责任。就算是按套内建筑面积计价，且原、被告只对套内实测面积与预售套内面积发生差别这一种情形下的处置方法进展了商定，但该商定并不代表被告可以对房屋出现的其他面积差别情形如分摊的共有面积或建筑面积的差别完全免责，

19、否那么，被告便可随意控制原告分摊的共有建筑面积的大小，即使原告实践分摊的共有建筑面积与合同中商定的面积相距甚远，甚至根本不存在，被告也无须为此承当任何责任。这种了解不仅使得合同商定的共有建筑面积意义全失，也显然有悖于合同的原意和公平原那么。另外，按套内建筑面积计算房价的商品房，其应分摊的共有建筑面积的建立费用实践是计入套内建筑面积销售单价内的，购房者并非无偿获得共有建筑面积。也就是说，原告在购买诉争房时，曾经就分摊的共有建筑面积付出了相应的价款，只不过这部分价款是暗含在套内建筑面积的价钱之中，而如今该部分面积发生差别，从而导致了诉争房实践的建筑面积比商定的建筑面积大幅减小，根据我国民法的公平原

20、那么，被告应对此承当违约责任，向原告退还多收的价款。此外，设计技术上的破绽也必需加以弥补，比如对合同涉及的专业术语进展必要的解释，规范协调各地合理地适用，以及防止将法律已有明确规定的事项留作空白等等，尽量防止不良开发商利用合同破绽损害消费者的合法权益。 四取消多种计价方式并行的商品房计价制度，原那么上适用单一的计价方式法定的三种商品房计价方式各有利弊，设定不同的计价方式只是为了方便当事人根据本身不同的需求来进展选择，运用任何一种计价方式，最终计算出来的房屋总价值该当是一致的。由于房屋的价值不是由计价方式决议的，计价方式的不同不会导致房屋价值发生变化。根据前述，目前多种计价方式并行的商品房计价制度存在诸多问题，因此必需对这项制度进展改革。在三种计价方式中，按套计价最简单便利，但因其与房屋面积没有直接联络，故最不利于商品房面积差别纠纷的公平处置；而按建筑面积计价那么是三者中“资历