城市地价动态监测理论与实务课件

1、城市地价动态监测理论与实务2006/11/05CLV地价所 主要内容 第一部分 地价监测的基本理论与方法 第二部分 地价监测点设置与维护 第三部分 地价监测数据采集 第四部分 地价监测主要指标值计算 与地价状况分析 第五部分 城市地价监测系统建设 CLV地价所CLV地价所地价监测的基本理论与方法 一、为什么要进行地价监测 适应社会转型的需要 计划社会 市场社会 （单一、呆板） （多元、活力） （大政府、小社会） （小政府、大社会） （组织、参与） （监控、服务）CLV地价所地价监测的基本理论与方法 适应新时期地价管理的需要 地价管理的不同阶段： 市场起步，地价技术管理阶段（90年代初），显化

2、地价，基准地价； 市场培育，地价水平管理阶段（90年代中），平衡地价，地价确认； 市场规范，地价协调管理阶段（90年代末），信息公开，地价动态监测。 CLV地价所地价监测的基本理论与方法 土地市场是重要的要素市场，需要监控 要素市场： 土地市场（传统的要素市场，具有稳定社会、稳定经济的作用） 资金市场 劳动力市场 技术市场CLV地价所地价监测的基本理论与方法 地价是土地市场的指示器 反映土地市场的基本指标： 地价动向（最主要的，指示性的） 土地供给动向 土地需求动向 需求与供给的差异CLV地价所地价监测的基本理论与方法 二、地价动态监测的概念 地价动态监测是运用景气监测的基本原理和方法，结合土

3、地市场本身的特点，通过设立地价监测点，收集、处理并生成一系列地价指标，对城市地价状况观察、描述和评价的过程。 CLV地价所地价监测的基本理论与方法 三、地价动态监测的作用 地价动态监测地价监测提供两类信息（两种信息产品）： 一类是管理类信息（管理部门） 制定宏观调控政策政策外部干预（外因作用）。 另一类是公众信息（公众） 公开信息引导市场主体行为土地市场内部调整（内因作用）。 CLV地价所地价监测的基本理论与方法 地价管理类信息发挥作用的技术路径管理类信息取得市场状况分析土地市场调控政策制定（直接、间接）具体调控手段CLV地价所地价监测的基本理论与方法 地价公共信息是如何影响市场的？（信息参照

4、作用、信息对等的博奕作用）无公开信息状况 有公开信息状况信息黑箱 信息透明价格无趋向性 价格具有明显趋向性与正常市场价值离散度大 与正常市场价值离散度小CLV地价所地价监测的基本理论与方法 四、地价动态监测的理论与技术基础 景气监测理论与技术。 市场运行是有一定规律的； 市场的运行是受不同因素影响的； 通过对不同的指标进行观测可以掌握市场运行情况。 CLV地价所CLV地价所地价监测的基本理论与方法 五、地价动态监测的对象与基本内容 地价动态监测的对象：地价状况（地价及其外延关系）。 地价本身包括地价现实水平、地价变化历史轨迹、地价将来变化趋势等； 地价的结构特征包括，地价区域比较关系、地价用途

5、之间的比较关系、地价时间段的比较关系等； 地价与相关指标协调程度包括，地价与房地产市场指标关系、地价与经济增长指标之间的关系、地价与金融指标之间的关系、地价与土地利用指标的比较关系等等。 CLV地价所地价监测的基本理论与方法 地价与地价状况的区别 地价 地价状况 （价格高低评估） （价格好坏评估） （地价本身） （外延相关方面） （平面的） （立体的） （单一指标） （指标体系） 宏观经济环境 房地产市场 土地市场 地价CLV地价所CLV地价所地价监测的基本理论与方法 地价的外延关系示意图CLV地价所CLV地价所地价监测的基本理论与方法 六、地价动态监测的基本方法 观测、描述和评价。 观测：就

6、是建立监测点等方法对地价现状进行观察，及时、直观地看到地价是什么样。 描述：是要通过各种指标将地价状况如实地、全面地反映出来。 评价：就是对地价状况的好坏做出判断。 CLV地价所CLV地价所CLV地价所CLV地价所地价监测的基本理论与方法 七、地价监测的范围 国家级城市地价监测范围包括，全国范围的城市地价监测、跨省区域的地价监测（包括重点区域范围地价监测），主要城市地价监测等。 省级城市地价监测范围包括，全省范围的城市地价监测、省内分区域的地价监测等。 城市本级地价监测范围包括城市整体地价监测、城市各区片地价监测及重点路段地价监测等。CLV地价所CLV地价所CLV地价所CLV地价所地价监测的基

7、本理论与方法 国家级监测省级监测城市本级监测监测范围CLV地价所地价监测的基本理论与方法 八、地价监测基本指标1、观测土地价格本身情况的指标（1）地价水平指标 平均地价 地价水平值 是一种指标，不是具体的地价 具有一定的概括性(区域、用途、种类、时间等）CLV地价所地价监测的基本理论与方法 （2）地价变化指标 地价增长率 变化速度。强调变化量。 地价指数 地价水平比较。强调水平。CLV地价所地价监测的基本理论与方法 （3）描述地价结构的指标 不同用途地价平衡指标 不同区域地价平衡指标 不同时间段地价平衡指标 CLV地价所地价监测的基本理论与方法 CLV地价所地价监测的基本理论与方法 CLV地价

8、所地价监测的基本理论与方法 CLV地价所地价监测的基本理论与方法 CLV地价所地价监测的基本理论与方法 2、描述地价与相关指标协调度的指标 （1）地价与土地市场协调指标： （2）地价与房屋市场协调指标： （3）地价与宏观经济协调指标： （4）地价与土地利用变化协调度：CLV地价所地价监测的基本理论与方法 （1）地价与土地市场协调指标：地价与土地供给比较指数、地价与土地需求比较指数、地价与土地闲置量比较指数等；（2）地价与房屋市场协调指标：地价与房屋供给比较指数、地价与房屋需求比较指数、地价与房屋空置率比较指数、地价与房屋价格比较指数等；CLV地价所地价监测的基本理论与方法 CLV地价所地价监测

9、的基本理论与方法 （3）地价与宏观经济协调指标：地价与GDP比较指数、地价与固定资产投资额比较指数、地价与房地产开发投资额比较指数、地价与房地产贷款额比较指数、地价与城市人口增长比较指数、地价与城市人均可支配收入比较指数等；（4）地价与土地利用变化协调度：地价与城市建成区面积增长比较指数、地价与平均建筑容积率比较指数、地价与公共设施用地面积增长比较指数等、土地闲置率。CLV地价所地价监测的基本理论与方法 CLV地价所地价监测的基本理论与方法 九、地价监测的工作步骤 城市地价动态监测的基本工作步骤如下： （1）建立以地价监测样点为基础的地价监测信息源； （2）采集和处理监测数据，包括基础年数据和

10、监测年数据采集； （3）根据监测目标，建立地价监测指标体系； （4）按照一定的方法整理和计算各类地价监测指标； （5）通过监测指标对城市地价状况进行综合分析和评价； （6）对城市地价监测信息进行发布。CLV地价所地价监测的基本理论与方法 十、地价监测的工作成果 最终成果：城市地价动态监测报告（年度、季度） 主要内容： 地价水平及其地价变化趋势报告与分析 地价分布与结构状况报告与分析 地价与土地市场及房屋市场的协调状况报告与分析 地价与社会经济发展协调状况报告与分析CLV地价所地价监测的基本理论与方法 中间成果： 1、地价监测点体系（监测点分布图、监测点数据库） 2、地价监测计算机系统 3、地价

11、指数（可以独立发布的） 4、年度监测数据CLV地价所地价监测的基本理论与方法 十一、值得强调的几点 （1）地价动态监测不完全等同于地价调查。地价调查重点在于地价信息的采集，而地价动态监测是一个系统的、连续的过程。 （2）地价动态监测不仅仅包括地价监测点的设立、地价指数的编制，还包括地价状况的分析、评价、监测报告等过程 。 （3）地价动态监测内容不仅仅包括地价本身情况，还包括地价与其他社会经济指标相协调的情况。 （4）地价监测系统不仅仅是计算机系统，而是具有地价信息源、地价信息采集网络、组织制度、技术规范、专家支持和计算机支持一体的大系统。 （5）地价动态监测调查方法按照一般的监测技术要求，是市

12、场调查的方法，而不是简单统计方法。 主要内容 第一部分 地价监测的基本理论与方法 第二部分 地价监测点设置与维护 第三部分 地价监测数据采集 第四部分 地价监测主要指标值计算 与地价状况分析 第五部分 城市地价监测系统建设 CLV地价所1、 地价监测点的设立步骤（1） 划分地价区段 （2） 地价监测点的初选 （3） 地价监测点的确定 （4） 地价监测点资料的采集 CLV地价所地价监测点的设置与维护 地价区段划分 均质区域。 按不同用地类型进行划分。 根据地价高低分割。 与级别界线吻合 实地勘测 上图CLV地价所地价监测点的设置与维护 地价监测点的设立标准1、对土地面积的要求宗地、面积适宜2、对

13、土地形状的要求矩形（规则）为主3、对土地利用状况的要求平均容积率4、对临街状况的要求一面临街5、对土地开发程度的要求平均土地开发程度6、对土地权利状况的要求土地使用权价格。CLV地价所地价监测点的设置与维护 地价监测点数量1、总量分城市类型控制、分用途控制2、密度按平方公里衡量（23）3、地价区片至少一个4、分布均匀CLV地价所地价监测点的设置与维护 地价监测点更新1、用途发生改变2、地块北合并或者分割3、地质条件发生变化4、低效利用CLV地价所地价监测点的设置与维护 主要内容 第一部分 地价监测的基本理论与方法 第二部分 地价监测点设置与维护 第三部分 地价监测数据采集 第四部分 地价监测主

14、要指标值计算 与地价状况分析 第五部分 城市地价监测系统建设 CLV地价所按种类分：1、基础信息采集2、评估信息采集按状态分3、信息初始采集4、信息变更采集CLV地价所地价监测点信息采集 主要内容 第一部分 地价监测的基本理论与方法 第二部分 地价监测点设置与维护 第三部分 地价监测数据采集 第四部分 地价监测主要指标值计算 与地价状况分析 第五部分 城市地价监测系统建设 CLV地价所CLV地价所监测指标值计算与地价状况分析 监测指标值计算 一、平均地价计算 1、概念。 平均地价（地价水平值）是指在正常市场条件下，一定区域范围 内和一定时间点城市土地价格的水平值。平均地价反映一定区域、一定时间

15、段，城市土地价格的高低状况。 2、种类 包括地价区段平均地价、土地级别平均地价、城市平均地价、路 线平均地价、区域城市平均地价等。CLV地价所监测指标值计算与地价状况分析 3、计算方法 （1）区段平均地价。 区段平均地价在监测点地价的基础上计算，等于地价区段内各个监测点地价的算术平均值。计算公式为： 地价区段平均地价（监测点地价1监测点地价2 监测点地价n）nCLV地价所监测指标值计算与地价状况分析监测点地价与城市地价状况的关系CLV地价所监测指标值计算与地价状况分析 （2）级别平均地价。 级别平均地价在区段平均地价的基础上计算，等于土地级别内各个区段平均地价的加权平均值。计算公式为： 级别平

16、均地价（区段平均地价1区段用途面积1区段平均地价2区段用途面积2区段平均地价m区段用途面积m）（区段用途面积1区段用途面积2区段用途面积m） CLV地价所监测指标值计算与地价状况分析地价区段面积与区段有效面积地 价 区 段1地价区段2地价区段3地价区段4有效面积CLV地价所监测指标值计算与地价状况分析 （3）城市平均地价。 城市平均地价在级别平均地价的基础上计算，等于城市内各个土地级别平均地价的加权平均值。计算公式为： 城市平均地价（级地平均地价1级地土地面积1级地平均地价1级地土地面积2级地平均地价k级地土地面积k）（级地土地面积1级地土地面积2级地土地面积k）CLV地价所监测指标值计算与地

17、价状况分析 （4）区域城市平均地价。 区域城市平均地价在城市平均地价的基础上计算，等于区域内各个城市平均地价的加权平均值。计算公式为： 区域城市平均地价（城市平均地价1城市级别总面积1城市平均地价2城市级别总面积2城市平均地价j城市级别总面积j）（城市级别总面积1城市级别总面积2城市级别总面积j）CLV地价所监测指标值计算与地价状况分析 （5）地价综合水平值。 地价综合水平值为各用途平均地价的综合结果。 地价综合水平值（商业地价平均值居住地价平均值工业地 价平均值）3 或者进行加权处理，权数为各用途实际有效土地面积。CLV地价所监测指标值计算与地价状况分析 二、地价增长率计算 1、概念 地价增

18、长率反映地价逐期变化速度，是指在一定城市区域范围内，报告期土地价格水平与前一期土地价格水平相对增加的比率。 2、种类。 种类对应于平均地价值。CLV地价所监测指标值计算与地价状况分析 3、计算方法 地价增长率以对应区域的地价水平值为基础计算，等于一定城市区域范围内，报告期和前一期地价水平值的差值与前一期地价水平值的比率。基本计算公式为： 地价增长率（报告年（季度）平均地价前一年（季度）平均 地价）前一年平均地价 CLV地价所监测指标值计算与地价状况分析三、地价指数计算1、概念地价指数反映从某一时间点（基期）到报告期的地价变化总速度，是指在一定城市区域范围内，报告期平均地价与基期平均地价的相对比

19、值。2、种类重要区段地价指数、级别地价指数、城市地价指数、区域城市地价指数CLV地价所监测指标值计算与地价状况分析3、计算方法城市地价指数以对应城市内部区域的平均地价为基础计算，等于报告期平均地价与基期平均地价的比率。基本计算公式为：地价指数报告年平均地价 基期平均地价 地价指数一般有商业地价指数、居住地价指数、工业地价指数和综合地价指数。CLV地价所监测指标值计算与地价状况分析（1）重要区段地价指数。 区段地价指数用于反映某一重要区段地价变化趋势。 重要区段地价指数报告期区段平均地价基期区段平均地价 （2）级别地价指数。 级别地价指数用于反映某一土地级别地价变化趋势。 级别地价指数报告期级别

20、平均地价基期级别平均地价CLV地价所监测指标值计算与地价状况分析（3）城市地价指数。 城市地价指数用于反映城市整体地价变化趋势。 城市地价指数报告期城市平均地价基期城市平均地价（4）区域城市地价指数。 区域城市地价指数以对应区域内城市的地价指数为基础计算，等 于报告期各城市地价指数的加权平均值。 区域地价指数（城市地价指数1城市平均地价1城市地价 指数2城市平均地价2城市地价指数j城市平均地价j） （城市平均地价1城市平均地价2城市平均地价j）CLV地价所监测指标值计算与地价状况分析 （5）综合地价指数。综合地价指数为各用途地价指数的综合结果。 综合地价指数（商业地价指数居住地价指数工业地价指

21、数） 3 4、地价指数的基期、周期 （1）地价指数计算需要选择一个基期，基期地价指数设定为100 （2）地价指数的周期性根据不同的目的确定。一般宏观类地价指 数周期设定为一年，微观类地价指数的编制周期可以更短一些。CLV地价所监测指标值计算与地价状况分析 地价状况分析基本方法 地价状况是地价监测的主要对象。地价状况分析是地价监测的重要步骤，也是地价监测的主要目标。 一、概念 地价状况是指地价的水平、变化情况、分布特征以及地价与土地房屋市场、社会经济环境、土地利用等协调情况。 地价状况分析，是选用一定指标对地价状况进行整体评价的过程。 城市地价状况分析分单项判断和总体判断两类，采用绝对值比较、相

22、对值比较和综合指数判断法。CLV地价所监测指标值计算与地价状况分析 二、地价状况分析的方法 1、地价水平状况分析。 地价水平分析主要采用地价水平值进行分析，也可以通过基准地价、标定地价、区段地价、路线地价等进行比较。 是地价绝对值的比较 时间序列比较 空间区域比较 种类比较 排序、最高值、最低值、差值的判断等方式进行。 CLV地价所监测指标值计算与地价状况分析例图1，2003年全国城市平均地价CLV地价所监测指标值计算与地价状况分析 2、地价变化趋势分析。 地价变化趋势分析主要采用地价增长率、地价指数等进行比较。采用不同时期和不同区域、不同用途的增长率的高低比较、排序、最快值、最慢值的判断等方

23、式进行。 年度地价增长率 季度地价增长率（与上季度比，与上年统计度比） 地价指数（环比，与上年度比；定比，与一定基年比）CLV地价所监测指标值计算与地价状况分析例图，20012003年全国城市增长率趋势例图，2003年各区域城市增长率比较CLV地价所监测指标值计算与地价状况分析3、地价与土地供需协调状况分析。地价与土地供需协调状况分析主要采用不同时期地价增长率与土地计划供给、土地实际供给、土地实际开发、土地开发投资、土地闲置等方面的情况进行比较。主要的是：土地计划供给土地实际供给CLV地价所监测指标值计算 与地价状况分析例图，20012003年部分城市地价增长与土地供应增长趋势例图， 2003

24、年部分城市地价增长与土地供应增长率对比CLV地价所监测指标值计算与地价状况分析 4、地价与房屋供需协调状况分析。 地价与房屋供需协调状况分析主要采用不同时期地价增长率与房屋开发量、房屋实际供给量、房屋开发投资、银行房贷的关系比较；地价与房价、房屋租金比较等方式进行。 CLV地价所监测指标值计算 与地价状况分析例图，2003年全国部分城市地价与房价比CLV地价所监测指标值计算与地价状况分析 5、地价与社会经济协调状况分析。 地价与社会经济协调状况分析主要采用不同时期地价与社会经济指标进行比较，包括地价增长率与城市国内生产总值、城市固定资产投资、城市人均可支配收入等指标比较进行。CLV地价所监测指

25、标值计算 与地价状况分析例图，2003年全国部分城市平均地价与GDP增长比较关系CLV地价所监测指标值计算与地价状况分析 6、地价与城市土地利用协调状况分析。 地价与城市土地利用协调状况分析主要采用不同时期地价与城市土地利用指标进行比较，包括地价增长率与城市土地面积的扩展、城市土地集约利用状程度、城市土地利用率、平均容积率、城市土地资产状况等指标进行比较分析。CLV地价所监测指标值计算与地价状况分析 三、地价分析报告的撰写 1、地价动态监测报告体系 从时点分，有城市地价动态监测年度报告、半年报告、季度报告和不定期报告。 从内容分，有城市地价动态监测总报告、专题报告。 专题报告有，城市地价指数报

26、告、监测点报告、地价与房价关系报告、地价与社会经济发展关系报告等等，根据需要设置。CLV地价所监测指标值计算与地价状况分析 2、地价动态监测报告内容 （1）基本界定，主要内容包监测范围、监测城市、监测分区、监测时段、监测地价信息来源、监测指标体系、重要概念等说明。 （2）监测内容，主要包括地价水平与变化趋势状况、地价空间分布形态、地价与土地市场协调度、地价与房屋市场协调度、地价与宏观经济环境协调度、地价与城市土地利用变化协调度、地价综合评价及相关情况等。 （3）基本分析，主要是对地价状况及背景情况进行分析。 （4）技术说明，主要是对监测技术处理过程进行说明。 主要内容 第一部分 地价监测的基本

27、理论与方法 第二部分 地价监测点设置与维护（Word文档） 第三部分 地价监测数据采集 第四部分 地价监测主要指标值计算 与地价状况分析 第五部分 城市地价监测系统建设 CLV地价所CLV地价所城市地价监测系统建设一、基本概念地价监测系统是具有一定决策功能的地价动态管理信息系统。是管理系统而不是计算机系统是管理信息系统而不是信息管理系统CLV地价所城市地价监测系统建设二、地价监测系统基本结构1、基本运行结构（1）技术层面。主要有地价信息采集、地价信息处理、和地价信息的运用等三个方面。（2）管理层面。主要有监测点体系及信息采集网络、专家支持体系。 监测网的基本结构信息采集信息处理信息运用信息源、

28、信息采集网络、专家支持体系等 技术层面组织层面城市地价监测系统建设地价所CLVCLV地价所城市地价监测系统建设2、实现手段（1）管理系统。主要有运行组织、管理制度、技术规范等。（2）计算机支持系统。 主要有信息采集工具、处理分析工具、信息发布工具等。CLV地价所城市地价监测系统建设3、范围层次（1）国家级城市地价监测系统。（2）省级城市地价监测系统。（3）城市本级地价监测系统CLV地价所城市地价监测系统建设三、建设原则（特点）（1）基础信息标准化，城市、省、国家共享。（2）功能分层化，城市、省、国家功能独立。 （3）浏览与维护分开，专业管理和技术维护分开。（4）标准化和个性化结合。标准化工具实

29、行组装，个性化的部分通过延伸开发实现。CLV地价所城市地价监测系统建设标准数据（库）中央监测系统省级监测系统城市监测系统系统维护端信息发布端CLV地价所城市地价监测系统建设中央端基本功能城市信息发布：向城市主管部门提供本城市专业化的地价信息向社会提供本城市宏观性和实用性的地价信息城市端基本功能中央数据维护：接受各城市数据，整合、平衡、确定全国宏观信息的生成向各城市下传平衡后的信息数据城市数据维护：基层数据收集、整理和初步信息的生成向中央端传送城市数据和初步信息接收中央端确认后的信息以及全国性信息中央信息发布：向国土资源部提供全国的专业化的地价信息向社会提供全国的宏观性和实用性的地价信息CLV地

30、价所城市地价监测系统建设 （以城市端为例） 城市管理端总体结构及各部分的作用 城市端由四部分组成，其中： 1、城市地价数据库。数据储存仓库，主要是存 储各个城市最基础的数据，由系统维护机构使 用。 2、城市地价数据管理工具。数据操作管理后台 ，主要负责对数据库的数据进行管理，包括浏 览、更新、转换、生成信息预览格式、输出等 功能，由系统维护机构使用。CLV地价所城市地价监测系统建设3、城市地价信息浏览工具。信息前台，将数据库的信息按照设计的形式表现并展示出来，主要供城市地价管理部门浏览信息、观测地价状态使用。可以按照不同的信息需求提供不同的信息组合。4、城市地价信息发布平台。网上发布平台，主要

31、负责向社会发布地价信息 。CLV地价所城市地价监测系统建设中央端数据库城市信息浏览工具，供城市地价主管部门内部浏览使用城市端数据库城市数据管理工具，供城市数据管理机构使用城市信息发布平台，向社会发布本城市地价信息省级系统数据库CLV地价所城市地价监测系统建设城市管理端各部分开发设计要求一般要求1、城市地价数据库用独立的数据库，或者借用已有的数据库，只负责数据储存的基本功能，不需要进行特殊的开发。由城市自己准备。一般选择SQL Server、ORACLE。如果城市端不建设数据库，可以直接安装使用中央端提供的上传软件。CLV地价所城市地价监测系统建设2、城市地价数据管理工具。开发成独立工具，但可以适用不同的主流的数据库，可以对不同的数据库中的数据进行查询浏览、更新、转换、生成信息预览格式、输