房地产企业纳税须知课件

1、房地产企业纳税须知 宁乡县地税局第一税务分局一、 税务登记及财务核算1、从事房地产开发、房地产交易（包括房地产转让、房屋租赁）的单位（以下简称纳税人）应当自领取工商营业执照之日起30日内，持营业执照、验资报告、组织机构代码证、公司章程、有关合同、协议书、居民身份证、护照或其他有效身份证明以及税务机关要求提供的其他资料，向主管税务机关申报办理税务登记。税务登记内容发生变化的，应当自工商行政管理机关办理变更登记之日起30日内或者在向工商行政管理机关申请办理注销登记之前，持有关资料向原税务登记机关申报办理变更或者注销税务登记。持有外出经营活动税收管理证明的纳税人，应按规定向主管税务机关及时办理报验登

2、记。2、纳税人的财务、会计制度或者财务处理办法和会计核算软件，应当报送税务机关备案。纳税人必须认真执行行业会计制度，规范企业财务核算。（见附件一：房地产企业财务核算管理）二、开发项目登记1、纳税人应在签订国有土地使用权出让合同或土地使用权转让合同之日起30日内，向主管税务机关报送合同复印件及其它相关资料。2、纳税人应在取得土地使用证和建设用地规划许可证之日起30日内，向主管税务机关报送相关资料（具体见附件二：房地产企业纳税申报管理）。3、纳税人应在领取建筑施工许可证之日起30日内向主管税务机关办理项目登记，填写房地产项目登记表（附表一），并报送房地产开发项目立项批文原件、复印件及其他相关资料（

3、具体见附件二：房地产企业纳税申报管理）。4、纳税人取得土地如有涉及拆迁工作，应在规定期限内将拆迁许可证复印件及相关资料，报主管税务机关备案。三、开发项目建设1、纳税人应在规定期限内向主管税务机关报送建筑施工合同、建设工程预（概）算书及房地产项目设计、规划、勘察、监理、营销策划、广告、服务等合同或协议，如实填写建安项目登记表（附表二）。2、纳税人签订的建筑安装合同涉及建设方自购材料的，应当在签订采购合同或协议、或者购置材料后在规定期限内向主管税务机关报送相关证明资料，对于建筑安装成本畸高，又无正当理由的，分局将列入重点检查范围。3、如涉及到建安工程分包、转包情形的，纳税人应及时将分包、转包情况报

4、分局备案。四、开发项目销售（租赁）1、房地产销售包括转让土地使用权和销售不动产的行为。转让土地使用权，是指土地使用者转让土地使用权的行为；销售不动产，是指有偿转让不动产所有权的行为。2、纳税人销售开发产品取得的全部收入应按“销售不动产”税目缴纳营业税，销售开发产品包括商品房、商业门面、车库或地下车位、杂屋等。3、纳税人销售或转让在建项目，不论是否办理立项人和土地使用人的更名手续，只要双方签订了在建项目销售或转让合同并取得收入，应按以下规定征收营业税：转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。转让已进入建

5、筑物施工阶段的在建项目，“按销售不动产”税目征收营业税。在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其他建设项目。4、销售不动产的营业额为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用。全部价款包括取得的货币、货物或其他经济利益。四、开发项目销售（租赁）5、纳税人销售开发产品应根据收入来源的性质和销售方式的不同，分别确认收入的实现及营业税纳税义务发生时间。（见附件一：房地产企业财务核算管理）6、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。我市普通标准住宅应满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交

6、易价格1.44倍以下。对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的，主管地税机关可要求纳税人对已转让的房地产项目进行土地增值税清算。7、纳税人应就其销售开发产品所得缴纳企业所得税。企业所得税实行核定征收，2011年1月1日起核定应税所得率为10%，即纳税人按开发产品取得的收入的2.5%缴纳企业所得税。8、纳税人开发的商品房出租的，应按规定征收相关税费。自用和出借的，自房屋使用或交付之次月起分别按规定缴纳房产税和城镇土地使用税。9、纳税人在销售商品房时，应按月报送“销售情况表”。（见附表三）五、开发项目的成本、费用1、房地产开发成本是指房地产开发企

7、业在开发过程中所发生的各项费用支出，包括土地费用、地质勘探费、工程设计费、政府规费、房屋建安工程费、配套设施建设费等；房地产开发企业的期间费用是指与开发房地产项目无直接联系，不能计入某个特定房地产开发项目的成本费用,包括管理费用、财务费用、销售费用。2、纳税人应按照行业会计制度的要求，准确核算房地产开发成本和期间费用。（具体要求见附件一：房地产企业财务核算管理）六、开发项目的清算单个房地产项目可售建筑面积销售完结后，纳税人应通过“地方各税（费、金）”（见附表四）对项目应缴及应代扣代缴的地方各税（费、金）进行清算。七、纳税申报1、纳税人必须依照法律、行政法规规定或者税务机关依照法律、行政法规的规

8、定确定的申报期限、申报内容如实办理纳税申报，报送纳税申报表、财务会计报表以及税务机关根据实际需要要求纳税人报送的其他纳税资料。具体申报要求（见附件二:房地产企业纳税申报管理）。2、扣缴义务人必须依照法律、行政法规规定或者税务机关依照法律、行政法规的规定确定的申报期限、申报内容如实报送代扣代缴、代收代缴税款报告表以及税务机关根据实际需要要求扣缴义务人报送的其他有关资料。3、纳税人应如实申报房地产转让价格，按转让房地产取得的全部价款和价外费用申报缴纳税款。纳税人申报的房地产转让价格明显偏低而无正当理由的，我分局有权核定其营业额。4、纳税人未按照规定期限缴纳税款的，扣缴义务人未按照规定期限解缴税款的

9、，税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。八、发票管理1、纳税人应按照税务机关的规定，领购、开具、保管和取得税务机关统一印制的发票。2、对纳税人发票使用实行“分类管理”。纳税人能够准确核算盈亏，及时进行纳税申报，报送资料齐全的，由纳税人向税务机关领购销售不动产税控发票，安装税控收款机自行开具发票；纳税人财务会计制度不健全，不能准确及时进行纳税申报，或报送资料不齐全的，由纳税人填报代开发票申请单，并按规定附送相关资料，向主管地税机关申请代开销售不动产发票。3、纳税人每收取一笔款项均必须按规定向购房者开具销售不动产税控发票，不能以收款收据代替。4、纳税人支付建

10、筑安装工程款项时，必须取得主管税务机关开具的建安发票方可付款。5、为确保发票的真实性，纳税人对取得的每一张地税发票（包括税务机关代开的发票）必须进行发票比对，查验后方可列帐。九、违章处罚1、对纳税人的各类税收违法行为，依照中华人民共和国税收征收管理法的有关规定予以处罚。2、对纳税人未按规定印制、领购、开具、取得、保管发票的行为，依照中华人民共和国发票管理办法的相关规定予以处罚。 十、项目开发各环节资料报送管理 一、纳税人需报送以下涉税管理资料1、资质证书。2、土地使用证书。3、拆迁补偿协议。4、项目立项批复。5、建设工程项目登记备案通知。6、建设工程规划许可证。7、建设用地规划许可证。8、施工

11、合同。十、项目开发各环节资料报送管理9、建筑工程施工许可证。10、商品房预售许可证。11、建筑面积的测绘报告。12、房地产销售合同清单。13、竣工决算报告。14、决算审计报告。15、税务机关要求报送的其他涉税资料。二、各阶段资料报送时间（一）土地前期开发阶段开发企业应在通过拍卖购得土地，缴纳耕地占用税、契税、印花税等规费，取得土地使用证和建设用地规划许可证后30日内，向主管税务分局报送如下资料：1、土地使用证复印件；2、建设用地规划许可证复印件；3、土地平整（三通一平）施工合同复印件；二、各阶段资料报送时间（二）项目施工阶段1、项目工程施工环节：开发企业应在取得建设局建设工程规划许可证和建设工

12、程施工许可证后30日内，向主管税务分局报送如下资料：建设工程规划许可证、建设工程施工许可证复印件；建设工程设计合同、建设工程勘察合同、规划设计总平面图复印件；中标通知书、建设工程施工合同、建安工程投标文件复印件； 其他工程施工合同复印件；二、各阶段资料报送时间2、项目竣工结算环节：开发企业应在主体工程经建设部门、质量监督部门竣工验收后30日内，向主管税务机关报送如下资料：支付工程款发票复印件（包括设计、监理、桩基、绿化、配套设施等其他工程）；工程竣工验收报告复印件；工程竣工决算报告复印件；二、各阶段资料报送时间（三）项目销售阶段1、开发企业应在取得建设局核发的商品房预售许可证后30日内，向项目

13、所在地主管税务分局报送如下资料：商品房预售许可证复印件；（按照取得时间分别报送）开发企业房源定价明细表；2、开发企业在销售期间每月15日前向项目所在地主管税务分局报送如下资料：二、各阶段资料报送时间销售情况表税款计算表 地方各税纳税申报表 利润及资产负债月报表三、报送及管理要求1、房地产企业必须依照税务机关的要求和标准报送相关报表及资料，确保报送报表内容真实、完整。报送资料必须加盖开发企业公章。 2、房地产开发企业必须如实、完整、足额申报缴纳各项税收，确保成本核算、费用支出、收入核算帐证一致、帐表相符。 四、各税税目税率表房地产开发业一般涉及到的税种税目、税率、涉税事项具体见以下表格。税 目税

14、 率涉税事项销售不动产5%销售房屋及配套设施；售房中的代收款项售房违约金；房屋赠与；以房抵债或以房换房；合作建房；转让在建项目（已进入建筑物施工阶段）转让无形资产5%转让土地使用权；赠与土地使用权；转让在建项目（已完成或正在进行土地前期开发，尚未进入施工阶段）；转让其他无形资产建筑业3%销售自营工程所建房屋；代建工程服务业租赁业5%出租房屋、土地；出租其他固定资产其他服务业5%兼营物业管理收入；物业管理代收款项；兼营房地产咨询业；将企业或企业部分资产出包、租赁收取的承包费、租赁费（一）营业税税率表：（二）城市维护建设税税率表：适用范围税率计税依据备注城市市区7实际缴纳的增值税、消费税、营业税税

15、额外商投资企业和外国企业从2010年12月1日起征收县城、建制镇5不在市区、县城或建制镇1（三）印花税税率表：税目涉 税 事 项税 率购销合同购进建材按购入金额0.3贴花加工承揽合同装修按装修费0.5贴花建设工程勘察设计合同设计按收取费用0.5贴花建筑安装工程承包合同建筑和安装按建筑费或安装费0.3贴花财产租赁合同房屋、设备、车辆租赁按租赁费金额1贴花，税额不足1元，按1元贴花（三）印花税税率表：货物运输合同运输按运输费用0.5贴花借款合同向银行及其他金融组织借款按借款金额0.05贴花财产保险合同房屋、车辆保险按保费额1贴花产权转移书据销售商品房、转让土地使用权按销售或转让收入0.5贴花营业账

16、簿注册公司、增资、增加资本公积、设置账簿记载资金的账簿，按实收资本和资本公积的合计金额0.5贴花。其他账簿按本贴花5元权利、许可证照领取工商营业执照、房屋产权证、土地使用证按证贴花5元（四）房产税税率表项 目计税依据税 率备 注房产余值按一房产原值次减除20后的余值1.2房产出租房产租金收入122008年3月1日起，房地产开发企业按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4的税率征收房产税。（五）土地增值税1、税率表级数增值额与扣除项目金额的比率税率（）速算扣除系数()1不超过50的部分3002超过50至100的部分4053超过100至200的部分50154超过200的部分6035（五）土地增值

17、税类 别预征率计税依据备 注普通住房1.5%主营业务收入预收款增加额对房地产开发公司既开发建造普通标准住宅，又开发建造其他类型商品房的，其销售收入应分别核算，否则一律从高计税;同时不能享受普通标准住宅的优惠政策。非普通标准住宅(含车库等)2%别墅、写字楼、营业用房等3%3%单纯转让土地使用权5%2、土地增值税预征率表（六）个人所得税税率表（适用工资所得）薪金：级数全月应纳税所得额税率（%）速 算扣除数含税级距不含税级距1不超过1500元的不超过1455元的302超过1500元至4500元的部分超过1455元至4155元的部分101053超过4500元至9000元的部分超过4155元至7755元的部分205554超过9000元至